РЕШЕНИЕ
№ ………
гр. Варна, 07.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ВАРНА, Гражданско отделение, 8 с-в, в открито заседание, проведено на
единадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: РАЛИЦА
РАЙКОВА
при
секретаря Гергана Дженкова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 15594 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по предявени от Г.И.А. срещу „Д.“ ЕООД и „А.Г.Б.“ ООД
пасивно субективно съединени установителни искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД да бъде обявена нищожност на договор
за покупко-продажба от 21.08.2019 г., сключен с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 175, том II, рег. № 12516, д. № 244 от 2019 г. на нотариус Роза Кожухарова, рег. №
212 на НК, вписан в СВ – Варна с вх. рег. № 21787 от 21.08.2019 г., по силата на който „Д.“ ЕООД
е продал на „А.Г.Б.“ ООД следните недвижими имоти: поземлен имот с
идентификатор 0018.37.133 по КККР, одобрени със Заповед № 18-19/15.01.2018 г.
на ИД на АГКК, с площ 1000 кв.м., находящ се в м. „Кьор бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно предназначение на територията –
земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: осма, номер по предходен план: 037133, при граници на имота:
00182.37.134, 00182.37.142, 00182.37.141, 00182.37.132, 00182.37.1 и поземлен
имот с идентификатор 00182.37.134 по КККР, одобрени със Заповед №
18-96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 735 кв.м., находящ
се в м. „Кьор бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно предназначение на територията –
земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: осма, номер по предходен план: 037134, при граници на имота:
00182.37.152, 00182.37.142, 00182.37.133, 00182.37.1, поради противоречие с
добрите нрави, изразяващо се в явна и значителна нееквивателнтност
на престациите по договора.
Ищецът
твърди, че между него и първия ответник е сключен договор за заем от 11.02.2019
г., по силата на който ищецът предоставил на „Д.“ ЕООД в заем сумата от
35 000 лв., която последният щял да използва за погасяването на публични
задължения към НАП. Излага се, че ответникът уверявал ищеца, че притежава процесните имоти, които искал да продаде за обща сума в
размер на около 60 000 лв., но се опасявал, че докато се провеждали
преговорите за продажбата било възможно да бъде образувано изпълнително дело за
задълженията на дружеството, което щяло да осуети продажбата. Така между
страните било уговорено, че заемателят ще върне
получената сума в срок от седем работни дни от датата на продажбата на
описаните недвижими имоти, но не по-късно от 30.09.2019 г. След като настъпил
обаче крайният срок за връщане на заетата сума, ответникът му заявил, че не
може да я върне, тъй като купувачът по сделката се отказал. Ищецът направил
справка в служба по вписванията и установил, че на 21.08.2019 г. имотите са
продадени, но за сумата от 1735 лв. Сочи, че при проверка в имотния регистър
ищецът установил, че ответникът не притежава друго имущество, от което да се
удовлетвори като кредитор по договора за заем. Счита, че правният му интерес,
като трето лице, което не е страна по сделката, от обявяването на нищожността
на сделката, се обуславя от връщането на имотите в патроимониума
на „Д.“ ЕООД при уважаването на иска. Навежда довод, че основанието на което се
твърди нищожността на процесния договор е
противоречие с морала. Поддържа, че според съдебната практика на ВКС за нищожни
като противни на морала се приемат тези сделки, в които нееквивалентността на престациите е „съществена“. Намира, че в случая
нееквивалентността е явна и значителна, и сама по себе си е достатъчна да обоснове
нищожност на сделката. Поддържа, че двамата ответници са договорили цена на
двата имота, предмет на оспорения договор, с обща площ 1,735 дка, която е с
тридесет пъти по-ниска от цената на съседния имот с площ от 1 дка, възложен на
втория ответник с Постановление от 27.02.2019 г. за сумата от 29 601 лв.
Излага се, че ответниците са действали очевидно в нарушение на принципите за
добросъвестност, като предвид отчуждаването на имотите на толкова ниска цена
ищецът не може да се удовлетвори нито от имуществото на длъжника си, тъй като
то е продадено, нито от продажната цена, която е много ниска. Оспорва
посочената данъчна оценка на процесните имоти в
нотариалния акт, като счита същата за занижена и неотговаряща на действителния
статут на земята. При тези съображения моли за уважаване на иска и присъждане
на сторените съдебни разноски.
В срока
по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника „А.Г.Б.“
ООД, с който се изразява становище за неоснователност на предявения иск. Оспорват
се обстоятелствата, изложени в исковата молба, като неотговарящи на
действителното фактическо положение. Оспорват се представените Договор за заем
от 11.02.2019 г. и четири броя разписки за предадени по договора суми, като
ответникът счита същите за неистински – неверни, тъй като в тях са
материализирани неверни обстоятелства. Сочи, че същите нямат достоверна дата и
са създадени за целите на настоящия процес. Твърди, че не е извършено реално
предаване и получаване на цитираните в тях суми, както и че получаването им не
е отразено в счетоводството на първия ответник, включително и предвид забраната
за плащане в бройна суми над 10 000 лв., уредена в разпоредбата на чл. 3, ал.
1, т. 2 ЗОПБ. Оспорва, че ищецът има качеството на кредитор по отношение на първия
ответник, поради което намира, че за него не е налице правен интерес
от водене на настоящото дело.
Излага, че всички задължения на
„Д.“ ЕООД *** са били платени
още на 06.02.2019 г. и
07.02.2019 г., като към датата на
представения от ищеца Договор за
заем от 11.02.2019 г. такива не е имало. Твърди, че с първия ответник не е имал уговорка за цена от 60 000
лв. за процесните имоти. Пояснява, че му е било
обещано да му продаде пет негови съседни земеделски имота - ПИ 037130, ПИ
037131, ПИ 037132, ПИ 037133 (процесният ПИ с идентификатор 00182.37.133) и 037134 (процесният ПИ с идентификатор
00182.37.134), които според първия ответник били със сменено предназначение. Оказало се обаче, че
три от обещаните
ми имоти са имущество, обезпечаващо
дължими суми по изп.д. № *********/2016 г. на публичен изпълнител при ТД на НАП, офис Варна. Тези
имоти по-късно били изнесени на публична продан
чрез търг, на който ответникът участвал и бил обявен за купувач, като действително платил за тях
по-висока цена от тази по
процесната сделка, но направил това поради
обстоятелството, че имотите били с необходимия му начин на трайно ползване: складов терен, което обуславяло и по-високата
им цена. Навежда довод, че процесните имоти са били с трайно предназначение
на територията: земеделска и начин на трайно ползване:
нива. Въпреки уверенията на управителя
на „Д.“ ЕООД, че предназначението
на имотите може лесно да
се промени, се оказало че
това може да се случи след
заплащане на значителни суми и само ако двата
имота бъдат обединени със съседните
три. С оглед на това обстоятелство
се договорили и ответникът му заплатил цена за
двата имота, напълно отговаряща на предназначението им. Поддържа, че едва впоследствие,
след повече от година и след заплащане на съответните големи такси и разноски за административни услуги и съгласувания, след обединяване на петте имота
и влизане в сила на ПУП с Решение № 8 от 16.10.2020 г. на Комисията по чл.17, ал.1, т.1 от ЗОЗЗ към МЗХГ, предназначението на процесиите имоти било променено за неземеделски нужди, като към настоящия момент обединеният поземлен имот, в който са включени
и двата процесни, с идентификатор
00182.37.358, е с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за складова база. Във връзка
с твърдението на ищеца за нееквивалентност
на престациите по процесната сделка поддържа, че продажната цена по процесната
сделка е почти двадесет и три пъти по-висока от данъчната оценка на
продаваемите имоти. Допълва, че според съдебната практика на ВКС само по себе
си отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по
данъчната оценка не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на добрите нрави
и да води до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, след като е
налице насрещна престация, макар и отклоняваща се от
обичайната. Акцентира върху обстоятелството, че към момента на сключване на
оспорената сделка процесните имоти са с трайно
предназначение на територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива, с
което е съобразена и данъчната им оценка, а продажната им цена напълно отговаря
на пазарната такава за имоти с подобни характеристики. Счита, че дори да беше
налице някаква нееквивалентност на престациите, това
не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. В този смисъл моли за отхвърляне на предявения
иск и присъждане на направените съдебни разноски.
В срока
по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „Д.“ ЕООД не е депозирал писмен отговор на
исковата молба. С молба от 19.05.2021 г. ответникът „Д.“ ЕООД заявява, че не
оспорва обстоятелството, че ищецът му е предоставил в заем общо сумата от
35 000 лв. въз основа на сключен договор за заем от 11.09.2019 г., като за
всяка получена сума е подписал разписка. Пояснява, че е имал очакване, че ще
има възможност да върне в срок дадените му в заем парични средства, като
продаде на „А.Г.Б.“ ООД двата процесни имота на
висока цена, както са били продадени съседните четири имота. Сочи се, че в тази
насока били водени преговори, при които ответникът „А.Г.Б.“ ООД се съгласил да
заплати такава сума, като целта му била да построи складова база в шестте
имота. Поддържа, че не може да се твърди противоречие с морала като основание
за нищожност на продажбите, тъй като е налице свобода на договаряне. Моли за
отхвърляне на иска.
Съдът, като съобрази
събраните писмени доказателствени средства, както и заключенията на назначените
по делото първоначална и допълнителна съдебно-техническа и оценителна експертиза
и съдебно-счетоводна експертиза, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно
правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа
страна:
Видно от
приложените по делото Договор за заем от 11.02.2019 г., разписки за получени
суми от 28.02.2019 г., 25.03.2019 г., 30.04.2019 г. и 20.05.2019 г., между
ищеца Г.И.А. и ответника „Д.“ ЕООД е бил сключен договор за заем, по силата на
който ищецът предоставил на ответника на посочените дати сумата от общо
35 000 лв., като „Д.“ ЕООД се задължило да върне заетата сума в срок до
седем работни дни от датата на продажбата на собствените му ПИ с идентификатор
0018.37.133 с площ от 1000 кв.м. и ПИ с идентификатор 0018.37.134 с площ от 735 кв.м. в землището на гр. Аксаково, м. „Кьор бунар“, но не по-късно от 30.09.2019 г. Тези
правноврелевантни обстоятелства се потвърждават от
представената от ищеца Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ от
30.04.2020 г., както и от приетото по делото заключение по назначената и
неоспорена от страните съдебно-счетоводна експертиза, видно от която в счетоводството
на ответното дружество съществува осчетоводяване на получения заем в размер на
35 000 лв., но няма осчетоводени плащания по него. Тези факти не се и
оспорват от ответника „Д.“ ЕООД, а изрично се признават от негова страна в
подадената по делото на 19.05.2021 г. молба.
Установява
се от представения НА от 21.08.2019 г. (л. 9 от делото), че първият ответник „Д.“
ЕООД е продал на втория ответник „А.Г.Б.“ ООД на 21.08.2019 г. процесните два поземлени имота, представляващи към датата
на продажбата ниви с трайно предназначение на земеделски земи, срещу обща
продажна цена в размер на 1735 лв. при данъчна оценка на имотите от общо 76
лв., видно от удостоверяванията в нотариалния акт, в
който е обективиран договора за продажба. Стойността
на данъчната оценка на имотите се установява и от приложените по делото и
неоспорени от ищеца удостоверения за данъчна оценка от 12.02.2019 г. (л. 97 и
98 от делото), а именно общо 76 лв.
От
представеното Постановление за възлагане на недвижим имот от 09.07.2020 г.,
издадено от публичен изпълнител при ТД на НАП – гр. Варна, се установява, че на
„А.Г.Б.“ ООД са възложени поземлени имоти с идентификатори 0018.37.130, 0018.37.131 и 0018.37.132, всеки с площ от 1000 кв.м., намиращи се в съседство и в близост до процесните
имоти, срещу цена от 15 100 лв. за всеки. А с постановление за възлагане
на недвижим имот от 27.02.2019 г., издадено от ЧСИ Станимира К. Данева, на
ответното дружество е възложен и поземлен имот с идентификатор 0018.37.129 с
площ от 1000 кв.м. срещу цена от 29 601 лв.
Така общо шестте
поземлени имота са придобити от ответника „А.Г.Б.“ ООД и впоследствие са преобразувани
в един общ имот с идентификатор 0018.37.358
и с площ от 5735 кв.м. с трайно предназначение на
територията – земеделска и начин на трайно ползване – нива, видно от приложените
по делото скица на поземлен имот № 15-758893-20.08.2020 г. и удостоверение за
характеристики на поземлен имот в земеделска територия (л. 89 от делото).
Представени
са от ответника „А.Г.Б.“ ООД 6 бр. приходни квитанции, според които данък за
недвижим имот и такса битови отпадъци, дължими за горепосочените имоти за
периода 2016 г. – 2018 г., е заплатен на 06.02.2019 г. Приложено е и платежно
нареждане от 07.02.2019 г. за заплатено от „Д.“ ЕООД задължение в размер на
13 749,38 лв. към ТД на НАП – гр. Варна по изп.
дело № **********/2015 г.
В съседство
до новообразувания поземлен имот с идентификатор 0018.37.358
на 15.04.2021 г. от ответника „А.Г.Б.“ ООД е закупен и поземлен имот с идентификатор 0018.37.84 с площ от 1674
кв.м. за продажна цена от 1674 лв., видно от приложения НА от 15.04.2021 г. и
скица на поземлен имот от 02.04.2021 г. (л. 126-130 от делото). Същият е
придобит от страна на ответника от трети за настоящия спор лица.
Според т. 1
от заключението по приетата и неоспорена от страните в тази част първоначална съдебно-техническа
и оценителна експертиза с Решение № 7/26-27.11.2008 г. на Комисията по чл. 17,
ал. 1, т. 1 от ЗОЗЗ е променено предназначението на земеделска земя за
неземеделски нужди на имот № 037003 с площ от 5736 кв.м. в местността „Кьор бунар“, гр. Аксаково за изграждането на обект
„Складове за пакетирани строителни материали“, като процедурата по промяна на
земеделската земя за неземеделски нужди е по предложение на собственика на
имота „ЕМ ДИ“ ЕООД. Представени са изискващите се документи и е заплатена
дължимата такса. Според вещото лице решението е загубило своето действие, тъй
като в тригодишния срок от издаването му не е поискано разрешение за строеж на
обекта. Установява се от заключението на вещото лице, че картата на
възстановената собственост е нанесена в кадастралната карта и от поземлен имот
№ 037003 с площ от 5735 кв.м. са обособени шестте горепосочени поземлени имота
с идентификатори 0018.37.129, 0018.37.130, 0018.37.131, 0018.37.132 и процесните – 0018.37.133
и 0018.37.134. Констатирано е, че е постановено Решение № 8/16.10.2020 г. на
Комисията по чл. 17, ал. 1, т. 1 от ЗОЗЗ по подадено на 07.10.2020 г.
предложение от ответника „А.Г.Б.“ ООД, като са представени документи за
собственост на имота, Решение № 7/26-27.11.2008 г., изготвения ПУП и поради
промяна на част от изискващите се документи при промяна на земеделска земя за
неземеделски нужди са изготвени допълнително такива. При изслушването си в
открито съдебно заседание, проведено на 02.09.2021 г. вещото лице пояснява, че
това са решение на РИОСВ, решение за поливност и др.
(подробно описани в допълнителната съдебно-техническа и оценителна експертиза).
Заплатена е такса, представляваща разликата между внесената такса по Решение №
7/26-27.11.2008 г. и дължимата такава, съобразно действащата тарифа към момента
на внасяне на предложението.
Според
представеното по делото Решение № 8/16.10.2020 г. на Комисията по чл. 17, ал.
1, т. 1 от ЗОЗЗ на основание § 30, ал. 2 ПЗР към ЗИД на ЗППМ е потвърдено
Решение № 7/26-27.11.2008 г., т. 175 на Комисията по чл. 17, ал. 1, т. 1 от
ЗОЗЗ при ОД „Земеделие“ – Варна, с което е променено предназначението на 5736
кв.м. земеделска земя за изграждане на обект „Складове за строителни материали“
в землището на гр. Аксаково, местност „Кьор бунар“, имот с № 037003/идентификатор 0182.37.358 по
КК, за което е заплатена такса в размер на 3585 лв. и е определено
заинтересованото лице да заплати допълнително такса от 3871,80 лв. – разликата
до размера на определената такса по действащата към момента на внасяне на
предложението такса в размер на 7456,80 лв.
Приобщени
към доказателствения материал са и представени от ответника писмени
доказателства – платежни документи –
12 броя, Заявление – КККР – 4 броя и платежни документи за дължима държавна
такса за заявени услуги по заявления – 4 броя, установяващи извършването от
страна на ответника „А.Г.Б.“ ООД на разходи по процедурата за смяна на
предназначението на имот с идентификатор 0182.37.358 по КК, включващ и процесните два имота, в размер на 2337,82 лв. и допълнителното
заплащане на дължимата такса от 3871,80 лв. по Решение
№ 8/16.10.2020 г.
Възложено
е на вещото лице изготвяне на допълнителна съдебно-техническа и оценителна
експертиза относно пазарната стойност на процесните
поземлени имоти с идентификатори 0018.37.133 и 0018.37.134 по средни пазарни
цени, като вземе предвид пазарни аналози на поземлени имоти със сходно
предназначение, както и местоположението на процесните
имоти като осигуряващи достъп до път и комуникации на обединения имот с
идентификатор 0182.37.358 и предвид
предназначението му за складова база, както и да изготви вариант, в който като
пазарни аналози се вземат предвид данните за извършени покупки от „А.Г.Б.“ ООД
на съседните имоти, впоследствие обединени с процесните
в ПИ с идентификатор 0182.37.358. В първия вариант на заключението вещото лице
е определило пазарната стойност на ПИ с идентификатор 0018.37.133 по средни
пазарни цени на 10 000 лв., а на ПИ с идентификатор 0018.37.134 – 7600 лв.
Във втория вариант средната пазарна стойност, определена съобразно данните за
извършените покупки от „А.Г.Б.“ ООД на съседните имоти се увеличава на
18 725 лв. за ПИ с идентификатор 0018.37.133 и на 13 763 лв. за ПИ с
идентификатор 0018.37.134. Макар и процесуалният представител на ищеца да е
оспорил заключението по допълнителната съдебно-техническа и оценителна
експертиза, същият не е релевирал искане за
назначаване на повторна експертиза със същите задачи, поради което съдът следва
да гради своите доказателствени изводи въз основа на същото, обсъждайки го
заедно с всички събрани по делото доказателства.
При така констатираните
обстоятелства съдът достигна до следните правни изводи:
Изяснява се
по делото, че ищецът е кредитор на първия ответник „Д.“ ЕООД по силата на
сключен между тях договор за заем от 11.02.2019 г. Същият има правен интерес от
предявяването на настоящия установителен иск за
нищожност на разпоредителната сделка от 21.08.2019 г. на основание чл. 26, ал.
1, предл. 3 ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави,
твърдейки че ответниците са действали в нарушение на принципите за
добросъвестност и предвид отчуждаването на имотите на занижена цена ищецът не
може да се удовлетвори нито от имуществото на длъжника си, което е продадено,
нито от продажната цена, която е много ниска.
Няма спор в
съдебната практика, че трето за сделката лице е процесуално легитимирано да
предяви установителен иск за нищожност на сделката
при наличието на правен интерес, какъвто в случая ищецът надлежно обосновава,
поради качеството си на кредитор на единия ответник - страна по договора за
продажба, и ще го облагодетелства, ако имущественото благо се върне в правната
сфера на неговия длъжник. (Спорен е въпросът дали страните по атакувания
договор са задължителни или факултативни другари по предявения от третото лице
иск за нищожност на договора, за което с Разпореждане 03.12.2020 г. е
образувано тълкувателно дело № 7/2020
г. по описа на ВКС, ОСГТК). Ирелевантно е дали ответникът „Д.“ ЕООД
и длъжник на ищеца разполага с друго имущество, освен процесните
два имота, от което да се удовлетвори ищецът, както и включването на процесните имоти в новообразувания имот с идентификатор 0182.37.358, доколкото последващите промени в имотите са без правно значение за
наличието или липсата на порок на договора за продажба при сключването му.
Преценка за правните последици на така извършените промени по отношение на
правото на собственост върху обединения имот, включващ и процесните
два имота, е предмет на друго съдебно производство.
Съгласно
правната доктрина и непротиворечивата практика на ВКС страните могат свободно
да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави. Според ТР № 1 от 15.6.2010 г
по т. дело № 1/2009 г на ОСГК на ВКС добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона.
Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общоустановените нравствено-етични правила на морала.
В Решение № 156 от 10.02.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2451/2019 г., III г.
о. се приема
следното: „Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 предл. 3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен принцип,
като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските
отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява
действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел
извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. ВКС в
практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на
добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава,
при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност. При преценката дали една
сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не
трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената
престация с пазарната стойност на имота, предмет на
сделката. Продажбата на вещ на цена,
по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и
добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона за
нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се
сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се
нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се
договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице
значителна нееквивалентност на ответната престация,
водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на
добрите нрави. В този смисъл е безпротиворечивата
практика на ВКС, обективирана в решение № 452 от
25.6.2010 г по гр. дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско отделение,
решение № 119/22.3.2011 г по гр. дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение
№ 29 от 22.3.2017 г по гр. дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение №
24 от 9.2.2016 г по гр. дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65
от 21.3.2017 г по гр. дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение.“
В настоящия
случай с атакувания договор за покупко-продажба от 21.08.2019 г. ответникът „Д.“
ЕООД е продал на втория ответник „А.Г.Б.“ ООД процесните
два имота, представляващи земеделски земи, на обща цена от 1735 лв. при данъчна
оценка на нивите в размер на общо 76 лв., т.е. продажната цена надвишава близо
23 пъти данъчната оценка на имотите към датата на продажбата и макар да е
значително по-ниска от пазарната стойност на поземлените имоти, съобразно
заключението на вещото лице и в двата му варианта, насрещните волеизявления на страните по договора за продажба са в рамките на свободата на договаряне и не нарушават императивни разпоредби. При съвкупния анализ на събраните в
настоящото производство доказателства се установява, че ответникът „А.Г.Б.“ ООД
и купувач по оспорената сделка в периода 2019 г. – 2021 г. е придобил общо
седем граничещи си един с друг поземлени имота в землището на гр. Аксаково,
местност „Кьор бунар“, с цел да извърши строителство
на голяма площ чрез изграждане на обект „Складове за строителни материали“. За
да реализира инвестиционната си цел ответникът е закупувал имотите при различна
продажна цена – по средни пазарни цени в изпълнителните производства, в които
са му възложени четири от имотите, така и на много по-ниски и изгодни за
купувача цени, но все пак надвишаващи данъчната оценка на съответния имот,
какъвто е случаят с процесните два имота и придобития
имот с идентификатор 0018.37.84 от трети за спора лица, намиращ се в съседство
до новообразувания поземлен имот с идентификатор 0018.37.358, закупен на същата
цена. Същевременно ответникът „А.Г.Б.“ ООД е направил значителни разходи за да
промени предназначението на земеделските земи, за да бъде възможно
строителството върху същите, доколкото на основание чл. 24, ал. 5, т. 2 ЗОЗЗ
решението за промяна на предназначението на земеделската земя от 2008 г. е
загубило правното си действие, тъй като в 3-годишен срок от влизането му в сила
не било е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта. Така се е
наложило ответникът да предприеме действия за снабдяване с допълнително
изискващи се документи, издавани в различни административни процедури, за да
постигне крайната си цел, отнела му повече от година – да бъде сменено
предназначението на новообразувания поземлен имот.
В
заключение, както приема практиката на ВКС, обективирана
в Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г.о., само наличието на нееквивалентност на
насрещните престации според представата на съда не е
достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима,
тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите
може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната
е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост
по чл. 33 от ЗЗД (което в случая е изключено по правилото на чл. 297 от ТЗ, тъй
като страните по сделката са търговци). При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя
е нищожна поради противоречие с добрите нрави. В конкретния казус страните по
сделката – търговци са извършили преценка за равностойността на насрещните престации по договора за продажба с оглед интереса на всяка
от тях, който по отношение на купувача – ответника „А.Г.Б.“ ООД е изяснен
по-горе, а именно да придобие на изгодни цени имот с голяма площ за изграждането
на складове за строителни материали, които да обслужват търговската му дейност.
Интересът на продавача по сделката – ответникът „Д.“ ЕООД се презумира – да получи парични средства срещу притежаваните
от него поземлени имоти, като преценката дали получената продажна цена е
равностойна на стойността на отчужденото имущество с оглед неговия интерес е
извършена именно от него при водените преговори с купувача и сключването на
договора за продажба.
Друг е
въпросът, ако продавачът по сделката и длъжник на ищеца по договора за заем се
е разпоредил с имуществото си на тази ниска цена, за да увреди своя кредитор,
като го лиши от възможността да се удовлетвори от действителната пазарна
стойност по средни пазарни цени на процесните имоти.
В тази хипотеза обаче средството за защита на кредитора е Павлов иск, при
предявяването на който ищецът следва да установи освен знанието на неговия
длъжник за увреждането, така и знанието на неговия контрахент
по възмездната сделка, че с извършването ѝ се увреждат интересите на
кредитора-ищец. Ищецът в настоящото производство е предпочел да постигне
правния резултат на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД, а именно възстановяването в патримониума на неговия длъжник на отчужденото с оспорената
сделка имущество, за да има възможност да удовлетвори вземането си по договора
за заем от него, чрез обявяването на оспорената сделка за нищожна поради противоречие
с морала, изразяващо се в съществена нееквивалентност на престациите,
но както бе изяснено по-горе, съгласно трайноустановената
практика на ВКС, свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от
страните по сделката с оглед техния интерес.
При така
констатираните обстоятелства и изложените правни съображения настоящият съдебен
състав намира, че с договорът за покупко-продажба от 21.08.2019 г., с който
първият ответник „Д.“ ЕООД е продал на втория ответник „А.Г.Б.“ ООД процесните имоти на цени по-ниски от пазарната им стойност,
но надвишаващи данъчната им оценка, не води
до нищожност на сделката поради
накърняване на добрите нрави, с оглед принципа на свободата на договарянето, прогласен в чл. 9 от ЗЗД,
защото еквивалентността на престациите се преценява
от страните и се съобразява с техния правен интерес, а не с интереса на
кредитора на една от страните по сделката. В случая не се установява да се
нарушават императивни разпоредби и доколкото законът изрично предвижда
възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея
(а в конкретния казус продажната цена надвишава близо 23 пъти данъчната оценка
на имотите), то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправима
нищожност поради накърняване на добрите нрави. Следователно, предявеният иск с
правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло.
С оглед този
изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът „А.Г.Б.“ ООД има право
на разноски, съобразно представения списък по чл. 80 ГПК и доказателствата за
реалното им извършване, поради което ищецът следва да бъде осъден да заплати в
полза на този ответник съдебни разноски в размер на 600 лв., представляващи
заплатено адвокатско възнаграждение за осъществено процесуално представителство.
Така мотивиран, Районен съд
– Варна
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Г.И.А., ЕГН **********,
с адрес ***, срещу „Д.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
***, и „А.Г.Б.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, пасивно
субективно съединени установителни искове с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД да бъде обявена нищожност на договор за
покупко-продажба от 21.08.2019 г., сключен с Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 175, том II,
рег. № 12516, д. № 244 от 2019 г. на нотариус Роза Кожухарова, рег. № 212 на
НК, вписан в СВ – Варна с вх. рег. № 21787 от
21.08.2019 г., по силата на който „Д.“ ЕООД е продал на „А.Г.Б.“ ООД следните
недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор 0018.37.133 по КККР, одобрени
със Заповед № 18-19/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 1000 кв.м., находящ се в м. „Кьор бунар“ на
гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно
предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория на земята при неполивни условия: осма, номер по предходен план:
037133, при граници на имота: 00182.37.134, 00182.37.142, 00182.37.141,
00182.37.132, 00182.37.1 и поземлен имот с идентификатор 00182.37.134 по КККР,
одобрени със Заповед № 18-96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 735 кв.м., находящ се в м. „Кьор бунар“ на
гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно
предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория на земята при неполивни условия: осма, номер по предходен план:
037134, при граници на имота: 00182.37.152, 00182.37.142, 00182.37.133,
00182.37.1, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в явна и
значителна нееквивателнтност на престациите
по договора.
ОСЪДЖДА Г.И.А., ЕГН **********, с адрес ***,
да заплати на „А.Г.Б.“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление ***, сумата от 600 лв. (шестстотин лева), представляваща сторени съдебни разноски
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Окръжен съд – Варна в 2-седмичен срок
от връчването му на страните.
ПРЕПИС от Решението да се изпрати на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: