РЕШЕНИЕ
№ 32
гр. Златоград, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЗЛАТОГРАД в публично заседание на тринадесети
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Веселина Ив. Димчева
при участието на секретаря Роска С. Юрчиева
като разгледа докладваното от Веселина Ив. Димчева Гражданско дело №
20215420100209 по описа за 2021 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от СТ. АС. К. срещу З. М. К..
Ищецът извежда съдебно предявеното субективно право при
твърденията, че по силата на НА за покупко-продажба на недвижим имот № .,
том ., peг. № .., дело № ... г. по описа на Е. Л.-М..-съдия по вписванията при
PC-З. е собственик на имот - самостоятелен обект в сграда № 1, ет. 2, с
идентификатор 31111.34.182.1.1 по КККР на гр. З., представляващ жилище,
апартамент с площ от 92,13 кв.м., зедно с 14.10 кв. - стълбищна клетка,
състоящ се от: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня,
перално помещение и две тераси, при съседи: на същия етаж - няма; под
обекта - 31111.34.182.1.3; над обекта - 31111.34.182.1.2, ведно прилежаща
част: 1/2 идеална част от подпокривно пространство, ведно с прилежащ терен,
а имено:1/4 идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182, с обща площ
344 кв.м., който имот участва в образуването на УПИ 1-954,970, кв. 109 по
ПУП на гр. З., с трайно предназначение на територията: „Урбанизирана“, с
начин на трайно ползване „Ниско застрояване /до 10 м./, при граници на
имота: 31111.34.263; 31111.34.183; 31111.34.185;31111.34.181 и 31111.34.255,
ведно с право на строеж за надстрояване върху .масивна сграда с
идентификатор 31111.34.182.2, със застроена площ 14 кв.м. находящ се на
административен адрес: гр. З., ул. „Б.“ № . общ. З., обл. С.. В исковата молба
се сочи, че описания имот е закупен от Й. и А. Т., от с. З., който от своя
страна е придобил от ответницата З. М. К. /сестра на бащата на ищеца -
А.М.К./.
1
Излагат се съображения, че ищецът винаги е живял в жилищната сграда
посочена в нотариалния акт като сграда № 1, която се състои от приземен
етаж, първи жилищен етаж и втори жилищен етаж и предимно е обитавал
втория жилищен етаж, който е собственост на баща му - А. М. К.. Твърди се,
че жилищната сграда е построена през 1972/1973 г. от дядото и бабата на
ищеца и се състои от приземен /избен/ етаж и два жилищна етажа, съобразно
плановете и издаденото разрешение за строеж и виза, а по плана избата се
състои от три изби, стая, мокро помещение и атомно скривалище. Ищецът
сочи, че откакто е построена сградата, приземният етаж не е ремонтиран и
преустройван, винаги се е използвал за складиране на багаж, дървени
материали, инструменти и други и е бил принадлежност към първия жилищен
етаж, като в него никога не се е живяло и не е преустройван за живеене.
Същият е с височина 235 см. светла площ, под нивото на прилежащия терен и
има два входа - отвън и от вътре от стълбищната клетка. В исковата молба се
твърди, че през 1979/1980 г. дядото и бабата на ищеца са построили и
стопанска сграда, прилепена към жилищната сграда, посочен в нотариалния
акт по-горе, като „масивна сграда“ с идентификатор 31111.34.182.2 със
застроена площ от 14 кв.м., която била приобщена към приземния етаж. В
описаната жилищна сграда се обособили два жилищни етажа, с прилежащ
избен етаж и стопанска сграда към първия жилищен етаж и прилежащо
подпокривно пространство. Ищецът сочи, че подходът към приземния етаж и
към подпокривното пространство се осъществява чрез вътрешни стълби,
които представляват обща част към двата жилищни етажа, а към приземния
етаж за по-голямо удобство, при складиране на дърва и други вещи, е
направен подход и от външна страна. Излагат се съображения, че на
02.12.1977 г. с нотариален акт за дарение на недвижим имот №., том ., дело №
. г. по описа на PC-З., дядото и бабата на ищеца, даряват на баща му, част от
имотите си, а именно: втори жилищен етаж от двуетажната масивна жилищна
сграда, застроена върху 93 кв.м. в парцел III, отреден върху имот пл. № 970 в
кв. 62 „А“, при граници на парцела според регулационния план на града:
имоти на Е., улица и А. като целия парцел се състои от 203 кв.м., както и
половината (1/2) идеална част от дворното място.
Ищецът сочи, че на 29.12.1992 г. с нотариален акт за прехвърляне на
недвижими имоти срещу задължение за издръжка и гледане № ., том ., дело
№ .. г. по описа на РС- З., дядо му и баба му, прехвърлят на дъщеря си -
ответника З. М. К., собствеността върху следните свои недвижими имоти, а
именно: ½ идеална част от дворното място, застроено и незастроено с
квадратура от 335 кв.м., съставляващо имот пл. № 970, за който имот и за
имот пл. № 954 в съсобственост е отреден парцел 1-954, 970, кв. 109 по плана
на града, ведно с приземен етаж и първи жилищен етаж /този над приземния/
от построената в посочения имот жилищна сграда, триетажна, и прилепения
до същата гараж със застроена площ от 14 кв.м. Според ищеца, както към
1977 г., така и към 1992 г. прехвърлителите - неговите дядо и баба, са
определили, че приземния етаж и стопанската сграда са принадлежност към
първия жилищен етаж и дворното място е в съотношение от по ½ идеална
част към жилищните етажи, или по ½ идеална част за баща му и ½ идеална
2
част за сестра му (ответника З.К.). Подпокривното пространство също е
отнесено по ½ идеална част към жилищните етажи, а към приземния етаж
като неразделна част е присъединена и построената през 1979/1980 стопанска
сграда. Ищецът сочи още, че приземният етаж е присъединен към
електромера и водомера на първия жилищен етаж, а към втория жилищен
етаж е присъединено ел.захранването на подпокривното пространство.
На следващо място, в исковата молба се излагат съображения, че при
изповядване на сделките е пропуснато да бъде вписано, че жилищният
апартамент - първи жилищен етаж се продава ведно с приземния етаж,
стопанска сграда и ½ идеална част от дворното място. Според ищеца
приземният етаж и стопанската сграда имат обслужващ характер към първия
жилищен етаж и не могат да бъдат предмет на самостоятелна разпоредителна
сделка както и да бъдат пригодени за жилищен етаж, като представляват
обособени обекти с принадлежност към първи жилищен етаж, каквато е била
волята на прехвърлителите – дядо му и баба му. Сочи още, че неправилно е
записано в НА и ¼ от ПИ с идентификатор 31111.34.182, защото към
приземния етаж не била определена идеална част от поземления имот.
Ответницата разделила притежаваната от нея ½ идеална част от ПИ на
половина и е приела, че следва да прехвърли само ¼ идеална част от ПИ, за да
запази за себе си останалата ¼ идеална част. Твърди се още, че на 17.03.2017
г. след изповядване на сделката, купувачът Й. Т. бил въведен във владение от
продавача З.К. в закупения от него имот, но възникнал въпросът за приземния
етаж и стопанската сграда. Продавачът З.К. обяснила на купувача Й.Т., че има
складиран багаж, дървени материали и други вещи и ще го прехвърли, когато
има възможност да го освободи. Непосредствено след сделката ищецът
провел разговор с купувача и му обяснил за взаимоотношенията му с
ответницата, за това че ще трябва да участва в смяна на покрив и ремонт на
общи части и че къщата е постоянно обитаема, в резултат на което
последният съжалил, че е закупил имота и заявил желание да го продаде на
цената, която самият той е заплатил. Ищецът сочи, че имал нужда от
самостоятелно жилище и решил да откупи имота, което се осъществило с
изповядване на сделката на 23.03.2017 г. Въпреки това към момента е лишен
от правото на ползване на приземния етаж и стопанската сграда, които са му
необходими за съхранение на лични вещи, още повече приземният етаж е
функционално свързан към първия жилищен етаж, чрез входа откъм
стълбищната клетка и е присъединен към електромера и водомера.
Ищецът сочи, че с покупката на недвижимите имоти е придобил
собствеността и на невписаните в нотариалния акт недвижими имоти, а
именно: приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската
сграда обозначен като МС с идентификатор 31111.34.182.2, както и на
остатъка от ¼ идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КК и КР
на гр. З.. С извършената продажба на 17.03.2017 г. ответницата се
разпоредила със собствеността върху първия жилищен етаж и запазила
принадлежащите към жилището приземен етаж, гараж и ¼ от поземления
имот, като според ищеца е недопустимо в жилищна сграда, в която лице не
притежава жилище да притежава собственост на принадлежащи части към
3
жилищата. Излагат се съображения, че обстоятелството, че приземният етаж
и стопанската сграда не са изрично посочени в нотариалния акт, не изключва
тази принадлежност от предмета на разпореждането, тъй като същата следва
главната вещ съгласно чл. 98 ЗС. Според него, след извършеното през 1977 г.
и 1992 г. обособяване на самостоятелните обекти в сградата заедно с
припадащите им се идеални части от общите части на сградата и
принадлежащите помещения в избата, които са обособени, при всяко
следващо разпореждане с някой от самостоятелните обекти приложение
следва да намери посоченото по-горе правило, че обособените като
самостоятелни помещения в избата, чието предназначение е да служат като
складови помещения към жилищните обекти в сградата, като принадлежности
към жилищните обекти следват главната вещ, освен ако не е уговорено друго,
а в случая приземния етаж и стопанската сграда не са изрично изключени от
предмета на разпоредителните сделки, нито е установено да е имало жилищно
предназначение. В случая т.нар. приземен етаж и стопанска сграда отговарят
на строителните правила и норми за складови помещения /мазета/, каквото е
и предназначението им по одобрен архитектурен проект, поради което както
отделните мазета /складови помещения/, така и самият етаж, на който се
намират, не могат да бъдат самостоятелни обекти на правна сделка, т.е. по
своята същност складовите помещения представляват принадлежност към
жилището /чл. 37 ЗС/ и поради това следват собствеността на главната вещ
/чл. 98 ЗС/.
Ищецът сочи, че към настоящия момент ответницата З. М. К. владее и
държи тези части от имота без да има основание за това, като по този начин го
лишава от ползите на имотите и му причинява вреда, която желае да бъде
възмездена, чрез заплащане на съответния месечен наем в общ размер на
сумата от 150 лв. /90 лева за приземния етаж, 30 лева за гаража и 30 лева за ¼
идеална част от поземления имот/, считано от датата на предявяване на
настоящия иск в съда до освобождаване на имотите, ведно със законната
лихва върху всяка една просрочена месечна вноска до окончателно
изплащане на задължението си.
При тези твърдения моли съда да постанови съдебен акт по силата на
който да признае за установено по отношение на З. М. К., че СТ. АС. К., е
собственик на недвижим имот: жилище, апартамент - първи жилищен етаж с
идентификатор 31111.34.182.1.1, с площ 92,13 кв.м., заедно с 14.10 кв. -
стълбищна клетка, състоящ се от: входно антре, кухня, дневна, две спални,
тоалетна, баня, перално помещение и две тераси, при съседи: на същия етаж -
няма; под обекта - 31111.34.182.1.3; над обекта - 31111.34.182.1.2, ведно
прилежаща част: 14 идеална част от подпокривно пространство.
Самостоятелния обект се намира в сграда № 1, ет.2, с идентификатор
31111.34.182.1.1, ведно с прилежащ терен, а имено: 1/4 идеална част от ПИ с
идентификатор 31111.34.182, с обща площ 344 кв.м., който имот участва в
образуването на УПИ 1-954,970, кв. 109 по ПУП на гр. З., с трайно
предназначение на територията: „Урбанизирана“, с начин на трайно ползване
„Ниско застрояване /до 10 м./, при граници на имота: 31111.34.263;
31111.34.183; 31111.34.185;31111.34.181 и 31111.34.255, ведно с право на
4
строеж за надстрояване върху масивна сграда с идентификатор
31111.34.182.2, със застроена площ 14 кв.м., ВЕДНО с приземен етаж с
идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската сграда обозначена като МС с
идентификатор 31111.34.182.2, както и на 1/4 идеална част от ПИ с
идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на гр. З., както и да ОСЪДИ З. М. К.,
ДА ПРЕДАДЕ на С.. А.. К., неоснователно владените от нея принадлежащи
към първия жилищен етаж, а именно: приземен етаж с идентификатор
31111.34.182.1.3 и стопанска сграда обозначена като МС с идентификатор
31111.34.182.2, както и ¼ идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182
по КК и КР на гр. З.;
Да осъди на основание чл. 59, ал.1 и чл. 86, ал.1 ЗЗД, ответницата З. М.
К., да заплаща на ищеца С.. А. К., обезщетение под формата на месечен наем
на ползваните от нея приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и
стопанската сграда обозначена като МС с идентификатор 31111.34.182.2,
както и на ¼ идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на
гр. З., в общ размер на сумата от 150 лв., /90 лева за приземния етаж, 30 лева
за стопанската сграда и 30 лева за ¼ идеална част от поземления имот/,
считано от датата на предявяване на иска до освобождаване на имотите, ведно
със законната лихва върху всяка просрочена месечна вноска до окончателно
изплащане на сумите;
Да осъди на основание чл. 109 ЗС, ответницата З. М. К., да преустанови
действията си, с които препятства обективното упражняване правото на
собственост на С.. А.. К., върху приземен етаж с идентификатор
31111.34.182.1.3 и стопанската сграда обозначена като МС с идентификатор
31111.34.182.2, находящи се в сграда с идентификатор 31111.34.182 по КК на
З., като премахне и освободи от същите складираните вещи. Претендира
разноски за производството.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
предявените искове се оспорват изцяло като неоснователни. Излагат се
съображения, че с нотариален акт за дарение на недвижим имот № 49, том
VII, дело № 125/1977 г. на Районен съдия при РС-3. от 02.12.1977 г., М. С. К.
и М.М. К. са дарили на сина си А.М. К. следната част от собствения им имот,
находящ се в чертите на гр.З.: Втори /II-рия/ етаж от двуетажната масивна
жилищна сграда, застроен върху 93 кв.м. в парцел III /трети/ от имот пл. №
970 в кв.62А, при граници на парцела според регулационния план на града:
Имоти на Е., улица и А. като целият парцел е от 203 кв.м., както и половината
/½/ идеална част от дворното място. С нотариален акт за прехвърляне на
недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане №. том ., дело № . г.
на Районен съдия при РС-З. от . г., М. А. К. и съпругата му Х.А. К.
прехвърлят на дъщеря си З. М. К. следните свои недвижими имоти, находящи
се в гр.З. срещу задължението от нейна страна да ги гледа и издържа до края
на живота им, а именно: ½ /една втора/ ид.част от дворно място, застроено и
незастроено, с квадратура от 355 кв.м., съставляващо имот пл. № 970, от
който имот и за имот пл.№ 945 в съсобственост е отреден парцел I-945,970 в
кв.109 по плана на града, ведно с приземен и първи жилищен етаж /този над
приземния/ от построената в посочения имот жилищна сграда-триетажна и
5
прилепения до същата гараж със застроена площ от 14 кв.м. С Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 44, том I, рег. № 580, дело №
40/2017 г. от 17.03.2017 г. г., З. М. К. като продавач и Й.Т.като купувач са
сключили следния договор на 17.03.2017 г.: 3. М. К. продава на Й. Т. -
жилище, апартамент - първи жилищен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.1
с площ 93,13 кв.м., заедно с 14,10 кв.м. стълбищна клетка, ведно с прилежаща
част: ½ ид.част от подпокривно пространство, самостоятелен обект с
идентификатор 31111.34.182.1, ведно с ¼ ид.част от ПИ с идентификатор
31111.34.1822 с обща площ 344 кв., ведно с правото на строеж за
надстрояване върху масивна сграда с идентификатор 31111.34.182.2 със
застроена площ 14 кв.м. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 48, том., рег. № ., дело № . г. от . г., на.г. Й.Т.и А.Т.като продавачи и
СТ. АС. К. като купувач са сключили следния договор: З. М. К. продава на Й.
Т. – жилище, апартамент-първи жилищен етаж с идентификатор
31111.34.182.1.1 с площ 93,13 кв.м., заедно с 14,10 кв.м. стълбищна клетка,
ведно с прилежаща част: ½ ид.част от подпокривно пространство,
самостоятелен обект с идентификатор 31111.34.182.1, ведно с ¼ ид.част от
ПИ с идентификатор 31111.34.1822 с обща площ 344 кв.,ведно с правото на
строеж за надстрояване върху масивна сграда с идентификатор 31111.34.182.2
със застроена площ 14 кв.м.
Ответникът сочи, че от приложените писмени доказателства - скица
издадена на М. и Х. К. по плана на гр. З. утвърден със Заповед №
1986/12.XI.1959 г. е разрешено да се построи жилищна сграда от отдел „Арх.
и благоустройство“ при ОНС-С. на 23.III.1971 година. С Протокол №
376/1980 г., съставен на 22.V.1980 г. на М. С. К. е дадена строителна линия и
ниво за построяване на стопанска сграда в парцел III-970 по плана на З.. На
основание скица-извлечение издадена от ГПС-З. по регулационния план /РП/
на З., в парцел III в кв.62а, имот пл.№ 970 на М. С.К. е разрешено да построи
гараж-оцветен в кафяво - залепен, като Разрешението е издадено на 01.Х.1979
година от ОНС-С. по плана на З. от 1959 година. С Удостоверение №
229/02.06.2016 г., издадено от гл.арх.на Община-З. по чл.202 ЗУТ се
удостоверява. че в ПИ с кратък идентификатор 34.182 по КККР на З.е
построена ЗМЖ със застроена площ 96,57 кв.м. и МС със застроена площ 14
кв.м. състояща се от следните обособени самостоятелни обекти: 1. Обособен
обект приземен етаж със застроена площ 96,57 кв.м./ от тях по 1/3 ид.част от
стълбищна клетка -14,10 кв.м. /съдържа: входно антре, четири стаи, тоалетна
и склад-собственост на ответницата; 2. Обособен обект първи жилищен етаж
със застроена площ 106,23 от тях по 1/3 ид.част от стълбищна клетка -14,10
кв.м./ съдържа: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня,
перално помещение, две тераси, плюс ½ ид.част от подпокривното
пространство-собственост на ищеца; 3. Обособен обект втори жилищен етаж
със застроена площ 106,23 от тях по 1/3 ид.част от стълбищна клетка - 14,10
кв.м. /съдържа: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня,
перално помещение, две тераси, плюс ½ ид.част от подпокривното
пространство-собственост на А.М.К. и 4. Обособен обект гараж /МС/ за
застроена площ 14 кв.м., съдържа:гаражно помещение - собственост на
6
ответницата.
Сочи се, че жилищните етажи - като самостоятелни обекти в жилищната
сграда се обслужват от общо стълбище, от една входна врата, която била
заключена от ищеца и собственика на втори жилищен етаж.
Излагат се съображения, че приземният етаж има самостоятелен вход и
самостоятелно функционално предназначение, поради която няма пречка да
се ползва самостоятелно/отделно от жилищата на първи и втори етаж/, както
и че така се ползва от момента на построяването на сградата. Заснет е по КК
като самостоятелен обект с посочено предназначение и се намира на етаж 1
/едно/ в сграда с идентификатор 31111.34.182.1, предназначение - жилищна
сграда - многофамилна, като сградата е разположена в ПИ с идентификатор
31111.34.182, с площ 82,47 кв.м. — собственост на ответницата. Сочи се още,
че съгласно скица на сграда № 15-1258045-19.11.2021 г., с идентификатор №
31111.34.182.2 по КККР на З., одобрени със Заповед № 3000-05-08/01.10.2003
г. на ИД на АГКК, е разположена в ПИ с идентификатор 31111.34.182, със
застрояване площ: 14 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: хангар, депо,
гараж, собственост на З. М. К. и право на строеж в полза на ищеца. Поради
което и двата обекта - предмет на исковата претенция, според ответника
представляват самостоятелни обекти по смисъла на § 5,т.39 от ДР на ЗУТ, §
1,т.1 ЗКИР и чл.39 ЗС.
Ответникът излага съображения, че от приложените по делото писмени
доказателства/документи за собственост, се установява, че жилищната сграда
е триетажна, състояща се от приземен етаж, първи жилищен етаж и втори
жилищен етаж и подпокривно пространство и е била собственост на М. .С. К.
и М.М.К. в режим на СИО. Впоследствие, предвид извършени
разпоредителни сделки, къщата е станала съсобствена на А. М.К. /1/2 ид.част
от дворното място и втори жилищен етаж, придобит по реда на дарение/ и на
З. М. К. /1/2 ид.част от дворно място, ведно с приземен етаж, първи жилищен
етаж и гараж на основание сключен Договор срещу задължение и издръжка.
Поради което ответникът счита, че към момента на завеждане на делото
съсобственици са: 1) ¼ /една четвърт/ ид.част от дворно място, ведно с
приземен етаж и гараж собственик е ответницата З. М. К.; 2) ½ ид.част от
дворното място, ведно с втори жилищен етаж собственик е А. М. К. и 3) ¼
ид.част от дворното място, ведно с първи жилищен етаж и с право на строеж
за надстрояване върху масивна сграда собственик е С. М. К.-ищеца.
Сочи се, че спорният въпрос в настоящия казус е дали приземният етаж,
собственост на ответницата, представлява самостоятелен обект или е
принадлежност към самостоятелните жилищни обекти в сградата или само
към първи жилищен етаж по твърдение на ищеца, както и дали стопанската
сграда /хангар, депо, гараж/ е самостоятелен обект или има статут на общи по
предназначение части на сградата или обслужващ характер.
В отговора се излагат съображения, че съгласно издадената схема на
самостоятелен обект /по КККР на гр.3./, както приземният етаж, така и хангар
(депо, гараж) скица, представляват самостоятелни обекти, всяка от тях има
самостоятелен вход, самостоятелно функционално предназначение и се
7
ползват самостоятелно от построяването им до момента и са заснети по КК на
З. като самостоятелни обекти с посочено предназначение и отговарят на
изискванията на действащия устройствен закон за такива обекти. Твърди се,
че приземният етаж е със застроена площ 82,47 кв.м. и се състои от четири
стаи, антре, баня и коридор. Съгласно издадено Удостоверение по чл.202 ЗУТ
от гл.арх.на О. З. приземният етаж представлява самостоятелен обект, както и
сградата /хангар, депо, гараж/, за които ответницата заплащала дължимия
данък към О. – З. “МДТ“. Ответницата сочи, че е придобила тези два
самостоятелни обекта не само на основание Договора за гледане и издръжка
на родителите си обективиран в нотариален акт от 1992 година, но и по реда
на давностно владение, като ги е ползвала за себе си в продължение на 30
години, като тези права били признати от другият съсобственик – нейният
брат А. М. във връзка с водени от него и срещу него дела пред Районен съд-
З. /гр.д.№ 15/1994 г. по описа на ЗлРС; гр.д.№ 67/2016 г. по описа на Районен
съд-З./.
По тези съображения моли съдът да приеме, че ответницата никога не е
оспорвала правото на собственост на ищеца върху недвижим имот: Жилище,
апартамент - първи жилищен етаж, с идентификатор 31111.34.182.1, с площ
93,13 кв.м., състоящ се от входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна,
баня, перално помещение и две тераси, заедно с 14,10 кв.м. стълбищна
клетка, ведно с прилежаща част: 1/2 ид.част от подпокривно пространство,
ведно с прилежащ терен, а именно: 1/4 ид.част от ПИ с идентификатор
31111.34.192 с обща площ 344 кв.м, ведно с право на строеж - за надстрояване
върху масивна сграда с идентификатор 31111.34.182.2 със застроена площ 14
кв.м., които е придобил на годно правно основание - покупко-продажба,
поради което моли съдът да отхвърли иска в тази част като неоснователен.
На следващо място, че приземният етаж с идентификатор
31111.34.182.1.3 по КККР, одобрени със Заповед № 300-05-08/01.10.2003 г. на
ИД на АГКК, с площ от 82,47 кв.м. и стопанска сграда обозначена като МС с
идентификатор 31111.34.182.2 с площ от 14 кв.м., представляват
самостоятелни обекти и не са принадлежност към първи жилищен етаж
собственост на ищеца, както и ¼ ид.част от ПИ с идентификатор
31111.34.182, поради което предявеният иск да бъде отхвърлен като
неоснователен и недоказан
Сочи се за безспорно обстоятелството, че ответницата ползва
претендираните самостоятелни обекти на годно правно основание, като свои
в продължение на 30 /тридесет/ години, като от нейна страна не е
упражнявано каквото и да е противоправно въздействие, бездействие или
комбинация от двете, чрез които да е пречила на съсобственика - ищеца да
ползва общите части на сградата.
Твърди се, че гаражът, находящ се в приземния етаж не е обща част нито
по естеството си, нито по предназначението си няма функцията по
обслужване на общи нужди на етажните собственици. Правото на
собственост на процесиите самостоятелни обекти, предмет на разпоредителна
сделка, обективирана в Договор срещу задължение за гледане и издръжка -
нотариален акт от 1992 година в полза на ответницата, като тази сделка
8
легитимира ответницата като собственик и на двата обекта, върху които
същата упражнява фактическа власт на правно основание, годно да отблъсне
претенцията по чл.108 ЗС заявена от ищеца С.К..
В тази връзка ответницата счита, че неоснователни и недоказани се
явяват и исковете по чл. 109 ЗС и чл. 59 ЗЗД, поради което моли същите да
бъдат отхвърлени.
В проведеното открито съдебно заседание, ищецът С.К. се явява лично и
се представлява от адв. Г. Д., който поддържа предявените искове. С
протоколно определение от 13.04.2022 г., съдът на осн. чл. 232 ГПК е приел
оттегляне на исковата молба в частта с която е предявен установителен иск с
правно осн. чл.124 ГПК за признаване за установено по отношение на
ответницата, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда № 1, ет.
2 с идентификатор 31111.34.182.1.1 по КККР на гр. З., представляващ
жилище, апартамент с площ 92,13 кв.м., и е прекратил производството по
делото в тази част. С протоколно определение от същата дата, съдът на осн.
чл. 214 ГПК е приел изменение на предявения иск по чл. 59, ал.1 ЗЗД,
посредством намаляване на неговия размер, като същият се счита предявен за
сумата в общ размер на 137 лева, от които: 90 лева за приземния етаж; 25 лева
за стопанската сграда и 22 лева за 1/4 ид.ч. от поземления имот, считано от
датата на предявяване на иска до освобождаване на имотите, ведно със
законната лихва върху всяка просрочена месечна вноска до окончателно
изплащане на сумите.
В проведеното о.с.з. ответникът З.К. се явява лично и се представлява от
адв. Б. П., която оспорва предявените искове.
Съдът, като прецени представените по делото доказателства и обсъди
доводите на страните по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
С изготвения по делото проект за доклад, обективиран в Определение №
16 от 02.02.2022 г., приет за окончателен без възражения от страните, съдът
на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК е отделил като безспорни и ненуждаещи
се от доказване в отношенията между страните по делото следните факти:
1. Ищецът СТ. АС. К. е собственик на самостоятелен обект в сграда № 1,
ет.2, с идентификатор 31111.34.182.1.1 по КККР на гр. З., представляващ
жилище, апартамент с площ от 92,13 кв.м., зедно с 14.10 кв. - стълбищна
клетка, състоящ се от: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна,
баня, перално помещение и две тераси, при съседи: на същия етаж - няма; под
обекта - 31111.34.182.1.3; над обекта - 31111.34.182.1.2, ведно прилежаща
част: 1/2 идеална част от подпокривно пространство, ведно с прилежащ терен,
а имено:1/4 идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182, с обща площ
344 кв.м., който имот участва в образуването на УПИ 1-954,970, кв. 109 по
ПУП на гр. З., с трайно предназначение на територията: „Урбанизирана“, с
начин на трайно ползване „Ниско застрояване /до 10 м./, при граници на
имота: 31111.34.263; 31111.34.183; 31111.34.185;31111.34.181 и 31111.34.255,
ведно с право на строеж за надстрояване върху масивна сграда с
идентификатор 31111.34.182.2, със застроена площ 14 кв.м. находящ се на
9
административен адрес: гр. З., ул. „Б.“ № ., общ. З., обл. С., придобит въз
основа на НА за покупко-продажба на недвижим имот № 48, том ., peг. № .
дело № .. г. по описа на Е. Л.-М. - съдия по вписванията при PC-З..
2. Ответникът З. М. К. упражнява фактическа власт върху самостоятелен
обект с идентификатор 31111.34.182.1.3 (приземен етаж) находящ се на етаж 1
в сграда с идентификатор 31111.34.182.1; върху сграда с идентификатор
31111.34.182.2, както и върху на ¼ идеална част от ПИ с идентификатор
31111.34.182 по КК и КР на гр. Златоград, от момента на придобиване
правото на собственост върху тях по силата на нотариален акт за прехвърляне
на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане № ., том ., дело
№ . г. на Районен съдия при РС-З.от 29.12.1992 г., до настоящия момент.
От представения по делото Договор за дарение на недвижим имот от
02.12.1977 г., обективиран в НА № 49, том III, дело № 125/1997 г. се
установява, че праводателите на ищцата (нейни родители) даряват на своя син
А. М. К. (трето неучастващо по делото лице), следния недвижим имот:
втория етаж от двуетажна масивна жилищна сграда застроена върху 93 кв.м.
в парцел III, върху имот пл. № 970, кв.62 по ЗРП на гр. Златоград, с площ от
203 кв.м. и половината (1/2 ид.част) от дворното място.
Видно от приложения по делото Договор за прехвърляне на недвижими
имоти срещу задължение за издръжка и гледане от 29.12.1992 г., обективиран
в НА № .том ., дело № . г., М. А. К. и съпругата му Х. А. К. прехвърлят на
дъщеря си – ищцата З. М. К., правото на собственост върху следните
недвижими имоти: 1/2 ид.част от дворно място с квадратура 335 кв.м.,
съставляващо имот пл. № 970, за който имот, заедно с имот пл. № 954 е
отреден УПИ 1-954,970, кв.109 по ПУП на гр. З., ведно с приземния етаж и
първия жилищен етаж от построената в имота жилищна сграда, триетажна и
прилепения до същата гараж със застроена площ 14 кв.м.
Ищцата от своя страна, легитимирайки се като собственик на горните
имоти е сключила Договор за покупко-продажба на недвижим имот от
17.03.2017 г., обективиран в НА № ., том ., рег. № ., дело № . г., с който е
прехвърлила правото на собственост в полза на Й. Т.(трето неучастващо по
делото лице) по отношение на следните имоти: жилище-апартамент - първи
жилищен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.1 по кадастралната карта на
гр. З., с площ от 92.13 кв.м., заедно с 14.10 кв.м. стълбищна клетка, състоящ
се от: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня, перално
помещение и две тераси, при съседи: на същия етаж - няма, под обекта -
31111.34.182.1.3 и над обекта - 31111.34.182.1.2, ведно с прилежаща 1/2
ид.част от подпокривното пространство, ведно с 1/4 ид.част от поземлен
имот с идентификатор 31111.34.182, с обща площ от 344 кв.м., който участва
в УПИ I-954,970, кв.109 по ПУП на гр.З., ведно с право на строеж за
надстрояване на масивна сграда с 31111.34.182.2, със застроена площ 14
кв.м.
От представения по делото Договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 23.03.2017 г., обективиран в НА № ., том ., рег. № ., дело №. г., се
установява, че приобритателя на горния имот Й. Т. се е разпоредил с правото
10
си на собственост, което е прехвърлил в полза на ищеца С.. А.. К. следните
имоти: жилище-апартамент - първи жилищен етаж с идентификатор
31111.34.182.1.1 по кадастралната карта на гр. З., с площ от 92.13 кв.м.,
заедно с 14.10 кв.м. стълбищна клетка, състоящ се от: входно антре, кухня,
дневна, две спални, тоалетна, баня, перално помещение и две тераси, при
съседи: на същия етаж - няма, под обекта - 31111.34.182.1.3 и над обекта -
31111.34.182.1.2, ведно с прилежаща 1/2 ид.част от подпокривното
пространство, ведно с 1/4 ид.част от поземлен имот с идентификатор
31111.34.182, с обща площ от 344 кв.м., който участва в УПИ I-954,970,
кв.109 по ПУП на гр.З., ведно с право на строеж за надстрояване на масивна
сграда с 31111.34.182.2, със застроена площ 14 кв.м.
Видно от приложените по делото скица № 15-564683-13.11.2017 г. и
скица на ПИ № № 15-1258048-19.11.2021 г., ПИ с идентификатор
31111.34.182 по КККР на гр. З., одобрени със Заповед № 300-05-08/01.10.2003
г. на Изпълнителния директор на АГКК, е с площ от 344 кв.м., а от
представените скица на сграда с № 15-104544-10.03.2017 г., скица № 15-
1258045-19.11.2021 г. и скица № 15-43769-24.01.2018 г. се установява, че в
имота има построени две сгради – триетажна жилищна сграда с
идентификатор 31111.34.182.1, застроена на площ от 97 кв.м. и едноетажна
сграда с идентификатор 31111.34.182.2, застроена на площ от 14 кв.м., като в
скицата от 10.03.2017 г. се сочи предназначение селскостопанска сграда, а в
скицата от 19.11.2021 г. е посочено – хангар, депо, гараж.
Видно от представената Схема на самостоятелен обект в сграда с № 15-
1258050-19.11.2021 г., издадена от СГКК-С., в сграда с идентификатор
31111.34.182.1, разположена в ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КККР на
гр. З., на етаж 1 се намира обособен обект с 31111.34.182.3, с предназначение:
друг вид самостоятелен обект в сграда, с площ по документи 82,47 кв.м. и и
прилежащи общи части, съобразно последно изменение на КККР, засягащо
самостоятелния обект със Заповед КД-14-21-535/07.11.2011 г. на началника на
СГКК-С..
От представеното по делото Удостоверение по чл. 202 ЗУТ, с № 229 от
02.06.2016 г., издадено от главния архитект на община Златоград, се
установява, че в построените в ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КККР на
гр. З., сгради – 3МЖ (сграда № 1 с идентификатор 31111.34.182.1) и МС
(сграда с идентификатор 31111.34.182.2) са налични следните самостоятелни
обособени обекти:
1. Обособен обект приземен етаж със застроена площ от 96,57 кв.м. (от
тях по 1/3 ид.ч. от стълбищна клетка – 14,10 кв.м.), който съдържа:
входно антре, четири стаи, тоалетна и склад;
2. Обособен обект етаж първи жилищен със застроена площ от 106,23
кв.м. (от тях по 1/3 ид.ч. от стълбищна клетка – 14,10 кв.м.), който
съдържа: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня,
перално помещение, две тераси, плюс ½ ид.ч. от подпокривно
пространство;
3. Обособен обект етаж втори жилищен със застроена площ от 106,23
кв.м. (от тях по 1/3 ид.ч. от стълбищна клетка – 14,10 кв.м.), който
11
съдържа: входно антре, кухня, дневна, две спални, тоалетна, баня,
перално помещение, две тераси, плюс ½ ид.ч. от подпокривно
пространство;
4. Обособен обект гараж (МС) със застроена площ от 14 кв.м., което
съдържа гаражно помещение.
Към материалите по делото са приобщени строителни книжа за
постройките – виза, одобрени проекти и разрешение за строеж, издадени на
М. К. за построяване на 2МЖ+изби и стопанска сграда, които са взети
предвид и обсъдени в назначената по делото СТЕ.
По делото са приложени съдебни актове, от които се установява
следното: с Решение № 343 от 19.04.1994 г. по гр.д. № 15/1994 г. по описа на
РС-З., между ищцата З.К. и нейния брат А. К. (неучастващ в настоящото
производство) е разпределено правото на ползване по отношение на дворното
място и на подпокривното пространство. Решението е влязло в сила в частта
касателно подпокривното пространство (видно от мотивите на съда страните
са постигнали съгласие в тази част), а в частта за дворното място е
обезсилено с Решение № 707/30.06.1994 г. по в.гр.д. № 672/1994 г. на ОС-С.
което е отменено по реда на надзора с Решение № 1506/03.10.1995 г. по гр.д.
№ 2548/1995 г. на ВКС и делото е върнато на ОС-С. за ново разглеждане. С
Решение № 122/08.07.2016 г. по гр.д. № 67/2016 г. по описа на РС-З., влязло в
законна сила на 01.11.2016 г., ищцата в настоящото производство З.К. е
осъдена по иск с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС да заплати на А. К.,
припадащата се част от стойността на извършени през 2015 г. ремонти на
общи части в жилищната сграда.
В настоящото производство е назначена и приета СТЕ, която съдът
кредитира като обективна и компетентно изготвена. В констативно-
съобразителната част на заключението вещото лице е посочило, че в
кадастралната карта са нанесени три самостоятелни обекта и стълбище. За
жилищната сграда има издадена виза от 23.03.1971 год. за два етажа плюс
изба; одобрени проекти и издадено Разрешение за строеж №71/1971 год. от
16.07.1971 г. на М. К., да построи 2мж+изби. От архитектурния проект се
вижда, че сградата е с два жилищни етажа и един избен, като избеният етаж е
надземен. Сградата е проектирана като еднофамилна, с едно общо вътрешно
стълбище. В кадастралната карта, на база нотариалните актове, сградата е
многофамилна, обособени са три самостоятелни обекти и стълбището е
нанесено отделно. Вещото лице сочи, че по проект избеният етаж се състои
от четири помещения, коридор и санитарен възел, като при огледа е
установило, че в момента избеният етаж е изпълнен по проект, като две от
помещенията са обединени в едно и в него се влиза през двойна врата. Етажът
е с височина 2.35 м.-2.40 м., като в задната част на сградата - южната, етажът
е вкопан с около 50 см. в терена, мерено от пода, а в предната част, откъм
улицата - северната, подът е на нивото на двора. Вещото лице е констатирало,
че съществуват изградени Ел. и ВиК инсталации, стените и таваните са
измазани, подовите покрития са замазка в голямото помещение, балатум в две
от стаите, мозайка в санитарния възел, в санитарния възел има фаянс по
стените, мивка и тоалетна чиния, вратите са таблени - стари, двойната външна
12
врата е ПВЦ и има противопожарна врата от стълбищната площадка.
Дограмата е новопоставена и е ПВЦ. В момента на огледа в етажа е имало
складирани вещи, стари дограми и материали. По отношение на МС с
идентификатор 31111.34.182.2, вещото лице е установило, че за
построяването е издадено Разрешение за строеж № 479/1980 г. от 22.05.1980
г. за стопанска сграда. Същата е със застроена площ от 14 кв.м. и е масивна,
едноетажна, като покривът е обособен като тераса, с метална ограда и външни
стълби от юг. В заключението се сочи, че сградата е масивна, измазана, като
едната стена, представлява фасадата на жилищната сграда, а другите три
стени и тавана са измазани, боядисани, входната врата и прозореца са ПВЦ.
Сградата се намира на едно ниво с приземния етаж, но е самостоятелна и
няма функционална връзка с етажа. В заключение, на поставените въпроси
вещото лице дава отговор, че в поземлен имот с идентификатор 31111.34.182
по КК на гр.З., с площ от 344 кв.м. има построени две сгради: сграда с
идентификатор 31111.34.182.1 - триетажна, многофамилна, масивна жилищна
сграда със застроена площ от 97 кв.м. и сграда с идентификатор
31111.34.182.2 - едноетажна, масивна сграда със застроена площ от 14 кв.м., с
предназначение - хангар, гараж, депо /реално - склад/. В сграда с
идентификатор 31111.34.182.1 са обособени три самостоятелни обекта и
стълбищна клетка, като всеки етаж - приземен, първи и втори са обособени
като самостоятелни. Съобразявайки се с приложените по делото нотариални
актове, скици-визи и др., вещото лице сочи, че към приземния етаж
принадлежат общите части от сградата и сграда с идентификатор
31111.34.182.2; към първия жилищен етаж принадлежат общите части на
сградата, 14.10 кв.м. стълбищна клетка /на нивото на етажа/ и 1/2 ид.част от
подпокривното пространство и към втория жилищен етаж принадлежат
ид.части от сградата и 1/2 ид.част от подпокривното пространство. Експертът
заключава, че приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и сграда с
идентификатор 31111.34.182.2 не са свързани, а приземен етаж с
идентификатор 31111.34.182.1.3 е обособен като жилище и може да се ползва
като жилище. Сграда с идентификатор 31111.34.182.2 е самостоятелна сграда,
с предназначение - хангар, гараж, депо, но реално представлява склад и не
може да се обособи като жилище. Приземен етаж с идентификатор
31111.34.182.1.3 и сграда с идентификатор 31111.34.182.2 се намират на ниво
прилежащ терен, като в южната, задната част има вкопаване около 50 см.
Подходът към приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 е от
северната страна, откъм улицата и се осъществява от два входа - един от
входа за жилищната сграда, през стълбищната клетка, посредством
противопожарната врата и директен - посредством двойната ПВЦ врата.
Входът на сграда с идентификатор 31111.34.182.2 е от северната страна, през
двора, посредством ПВЦ врата. Има Ел. и ВиК инсталации, като за приземния
етаж, първия жилищен етаж и сграда №2 /само ел./ е обща, с общ електромер
и водомер, а за втория жилищен етаж има отделен електромер и водомер.
Електромерите и водомерите се намират на нивото на приземния етаж, под
стълбището, в рамките на стълбищната клетка. Точно и подробно описание на
съществуващото на място положение на приземен етаж с идентификатор
13
31111.34.182.1.3 и сграда с идентификатор 31111.34.182.2 е дадено в
констативната част. След направеното проучване на наемни цени, вещото
лице дава заключение, че за приземния етаж с идентификатор
31111.34.182.1.3 със ЗП - 82.47 кв.м. наемната цена е 90 лв./месец; за сграда с
идентификатор 31111.34.182.2 със ЗП 14 кв.м. - 25 лв./месец и за 1/4 ид.част
от имот с идентификатор 31111.34.182, с обща площ 344 кв.м., като е
извадена застроената площ на сградата от 97 кв.м. - 22 лв./месец.
При изслушване на вещото лице в проведеното открито съдебно
заседание, същото сочи, че по проект приземният етаж е избен етаж, но е
надземен с високи прозорци, в двете стаи има поставен балатум, врати. Има и
санитарен възел, който е облицован с плочки и мозайка на пода. Според
вещото лице няма проблем да се ползва за жилище, ако съответно бъде
пригодено защото е надземен етаж, въпреки, че в южната част има вкопаване
с около 50 см. По проект има вода и канализация и през една от стаите,
откъдето може да се направи кухня до тоалетната. Измазани са стени, тавани,
има ток, до санитарния възел има вода и канализация. Височината е 2,35 -2,40
м., като в кадастъра този етаж вече е нанесен като самостоятелен, както и
всеки от етажите. Към втори и трети жилищен етаж, при извършения оглед на
тези жилищни етажи, вещото лице е констатирало, че няма специално
обособени складови помещения. Сочи още, че стопанската сграда във вида, в
който е не може да се ползва за гараж – има малка врата и денивелация откъм
улицата.
По делото са събрани гласни доказателства посредством разпит на
свидетелите А.М. К. - баща на ищеца и брат на ответницата, Ф. И. А. -
далечна родственица на ответницата и Е. Ф. Е. далечен родственик на
страните. Св. А. К., че след построяването на фамилната им къща, родителите
му М. и М. са му прехвърлили втория жилищен етаж, през 1977 г. с
уговорката, че избеният етаж остава притежание към първия жилищен етаж
като обслужващ – помощно помещение, а за него остава подпокривното
пространство като помощно помещение. Сочи, че към избения етаж има два
входа – един отпред (външен вход) и втори вход, който е откъм стълбищната
клетка в къщата. Избеният етаж е захранен с ток от таблото за първи етаж.
Водата била на общ щранг/водомер, но в периода около 1980 г. е преустроен с
два отделни водомера, единият за втория етаж и един водомер за първи и
избен етаж. Свидетелят твърди, че само той е живял на втория етаж, а
останалите етажи не са ползвани, като избеният етаж никога не се е ползвал
за жилище, а само за складиране на строителни материали и дърва. Св. К.
твърди, че през 1980 г. баща му е направил допълнителна стопанска сграда, в
която са възнамерявали да отглеждат животни (крави), тъй като към онзи
момент са държали животните в къщата, в която са и живеели и заради
миризмата са построили процесната стопанска постройка в която да ги
преместят. Това не се случило, а сградата била позлвана за складиране на
строителни материал от баща му. Свидетелят сочи, че на двата жилищни
етажа няма обособени складови помещения, тъй като в строителните планове
не били предвидени такива, а е предвиден избен етаж и за двата етажа, за
ползване като складови помещения. Описва приземния етаж като състоящ се
14
от три помещения и една тоалетна, заради изискването за атомни укрития. Св.
К. твърди, че до момента на прехвърлянето на етажа през 1992 г. той е плащал
и водата и тока за цялата къща, а след този момент сестра му (ищцата)
ползвала етажа само като складово помещение, но не за живеене, като той
самият не е имал достъп до първия и приземния етаж, които са били
заключени. Ищцата влизала от терасата на първия етаж, за където имала ключ
и не е ползвала основния вход за сградата, въпреки, че според него трябвало
да има ключ от основния вход на къщата, тъй като той лично го
предоставил след смяната на вратата при санирането на сградата. Свидетелят
сочи, че в приземния етаж няма електричество, тъй като той е прекъснал
кабела, понеже електромера е общ с първия жилищен етаж. Свидетелят А. К.
твърди, че той е използвал подпокривнато пространство като помощно
помещение, защото няма друг склад, а след закупуването на първия жилищен
етаж от сина му (ищеца), подпокривното пространство се ползва общо от
двамата.
Свидетелят Ф. А.твърди, че познава имота, тъй като е помагала още при
строежа на къщата, като тя самата живее в съседен квартал. Сочи, че ищцата
притежавала първи и втори етаж на къщата, но никога не е живяла там, тъй
като възниквали в конфликтни ситуации с нейния брат (св. А. К.) и обитавала
старата къща на техните родители. Сочи, че ползвала двата етажа за да
складира багаж, като вторият бил обзаведен за живеене, но след като го
продала, ищцата преместила вещите си в приземния етаж.
Свидетелят Е. Е. заявява пред съда, че познава имота, тъй като е
непосредствен съсед. Къщата била построена преди повече от 40 години от
М. К., който преписал на дъщеря си (ищцата) приземния и първия етаж, а на
сина си – А. К. - втория етаж. Ищцата З.К. не живеела там, защото трябвало да
се грижи за родителите си, но съхранявала в имота свои вещи. Освен избения
етаж, в югозападната част, след построяването на къщата, М. К. направил
лятна кухня, която се ползвала от ищцата. Свидетелят Е. сочи, че е в
обтегнати отношения с брата на ищцата – св. А. К., поради спор за тупика,
между двата имота и изразява свои субективни оценки относно действия на
последния свързани с процесните продажби и застрояване в имота, които
съдът не взе предвид.
Други относими към предмета на доказване доказателства, страните не са
ангажирали по делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС за предаване
на владението върху самостоятелен обект с идентификатор 31111.34.182.1.3
(приземен етаж) находящ се на етаж 1 в сграда с идентификатор
31111.34.182.1; върху сграда с идентификатор 31111.34.182.2, както и върху
на ¼ идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на гр. З..
Предявени са и кумулативно съединени: осъдителен иск с правно
основание чл. 109 ЗС, за осъждане на ответника да преустанови действията
си, с които препятства упражняването правото на собственост на ищеца,
15
върху приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската сграда
обозначена като МС с идентификатор 31111.34.182.2, находящи се в сграда с
идентификатор 31111.34.182 по КК на Златоград, като премахне и освободи
от същите складираните вещи; както и осъдителен иск с правна квалификация
чл. 59, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплаща на ищеца,
обезщетение под формата на месечен наем на ползваните от нея приземен
етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската сграда обозначена като
МС с идентификатор 31111.34.182.2, както и на ¼ идеална част от ПИ с
идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на гр. Златоград, в общ размер на
сумата от 150 лв., /90 лева за приземния етаж, 30 лева за стопанската сграда и
30 лева за ¼ идеална част от поземления имот/, считано от датата на
предявяване на иска до освобождаване на имотите, ведно със законната лихва
върху всяка просрочена месечна вноска до окончателно изплащане на сумите.
По иска с правно основание чл. 108 ЗС.
Основателността на предявен ревандикационен иск се обуславя от
кумулативното наличие на предпоставките: ищецът да е титуляр на правото
на собственост върху процесния имот, който да се владее или държи без
правно основание от ответника.
Спорът по настоящото дело се свежда до въпроса дали процесният
приземен етаж и съответно стопанската сграда представляват обекти, които да
могат да бъдат предмет на правна сделка, респ. възможно ли е правото на
собственост върху тях да се притежава самостоятелно или същите са
принадлежност към първи жилищен етаж и независимо от непосочването им
в НА № ., том ., рег. № . дело № . г. от 1. г. и НА № ., том ., рег. № ., дело №.г.
от 23.03.2017 г., са придобити от ищеца въз основа на покупко-продажбата,
следвайки собствеността на главната вещ.
Съобразно приобщения по делото доказателствен материал, настоящият
съдебен състав намира, че към момента на сключване на сделките за покупко-
продажба, обективирани в цитираните по-горе 2 бр. НА, които легитимират
ищеца като собственик на първи жилищен етаж, процесният приземен етаж е
бил обособен като самостоятелен обект, по смисъла на §1, т.1 от ДР на ЗКИР
и §5, т.39 от ДР на ЗУТ, който е годен обект на прехвърлителна сделка, респ.
правото върху него може да бъде притежавано самостоятелно.
Съгласно текста на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, "обект" е самостоятелен
строеж или реална част от строеж с определено наименование,
местоположение, самостоятелно функционално предназначение и
идентификатор по ЗКИР. Легална дефиниция от гледна точка на обектите на
правото на собственост е дадена в § 1, т. 1 ЗКИР, според която "самостоятелен
обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура" е
обособена с ограждащи стени част от сградата или съоръжението, която има
самостоятелно функционално предназначение. Изводът дали един обект
представлява самостоятелен обект на правото на собственост зависи както от
наличието на предварително зададените от § 5, т. 39 ДР на ЗУТ формални
критерии, така и от особеностите на всеки конкретен случай, в зависимост от
които се определя самостоятелната характеристика на обекта. По аргумент от
16
чл. 39 ЗС основната характеристика на самостоятелния обект на правото на
собственост, освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да
може да се ползва самостоятелно, поради което функционалното
предназначение е основна кадастрална данна в имотния регистър за
самостоятелния обект в сграда, съгласно чл. 27 ЗКИР. Действително
заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по
себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на собственост,
но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв и има
посоченото предназначение. Данните, отразени в имотния регистър относно
предназначението на имота и другите му характеристики съставляват
официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с
доказателствена сила. В случая ответникът е представил Схема на
самостоятелен обект в сграда с № 15-1258050-19.11.2021 г., издадена от
СГКК-Смолян, от която се установяват сочените (и подробно описани по-горе
в решението) характеристики на самостоятелен обект в сграда. В този смисъл
е и представеното по делото Удостоверение по чл. 202 ЗУТ, с № 229 от
02.06.2016 г., издадено от главния архитект на община Златоград, съгласно
което приземният етаж представлява обособен обект със застроена площ от
96,57 кв.м. (от тях по 1/3 ид.ч. от стълбищна клетка – 14,10 кв.м.) и съдържа:
входно антре, четири стаи, тоалетна и склад. Цитираното писмено
доказателство представлява официален удостоверителен документ, който не е
оспорен по надлежния ред и обвързва съда с формална доказателствена сила,
а и се подкрепя от събрания по делото доказателствен материал – заключение
на СТЕ и писмени доказателства.
Към момента на сключване на договорите за покупко-продажба
(м.03.2017 г.), по силата на които ищецът придобива правото на собственост
върху първи жилищен етаж, процесният приземен етаж е бил фактически и
правно обособен като самостоятелен обект, поради което същият
представлява годен обект на право на собственост и неговият носител
(ищцата) е запазила същото за себе си, като се е разпоредила изрично с
другия притежаван от нея самостоятелен обект – първи жилищен етаж.
Вещото лице, изготвило приетата по делото СТЕ, сочи, че по проект избеният
етаж се състои от четири помещения, коридор и санитарен възел, като при
огледа е установило, че в момента избеният етаж е изпълнен по проект, като
две от помещенията са обединени в едно и в него се влиза през двойна врата.
От строителната документация приобщена към доказателствения материал, в
това число архитектурния проект е видно, че сградата е проектирана с два
жилищни етажа, един избен, който е надземен, както и подпокривно
пространство. Процесният приземен етаж притежава характеристиките на
самостоятелен обект на правото на собственост, тъй като видно от
заключението на СТЕ и приложените писмени доказателства е реално
обособен като заема част от сградата – целият приземен етаж, изграден е
съобразно одобрен архитектурен проект, има самостоятелно функционално
предназначение – друг вид самостоятелен обект, а не обслужва основната
сграда в имота, нанесен е в кадастралната карта като самостоятелен обект и
има собствен идентификатор по ЗКИР.
17
Неоснователно е възражението на ищеца, че същият не отговаря на
законовите изисквания за жилище, апартамент, респ. няма одобрен
инвестиционен проект и съответно изменение в този смисъл. Ирелевантно в
случая е обстоятелството дали процесният обособен обект може да бъде
преустроен в жилищен етаж при съобразяване на законовите изисквания за
това (в тази връзка съдът е оставил без уважение искането за поставяне на
допълнителна задача към СТЕ). Това е така, тъй като в многофамилна
жилищна сграда е възможно да има и други освен жилищни помещения, респ.
обособени обекти, които да отговарят на всички предвидени за това
изисквания, без функционалното им предназначение да има за предмет
жилищни нужди. Според чл. 62, ал. 1 от Наредба № 5 за правила и норми по
териториално и селищно устройство /обн. ДВ, бр. 69 от 2.09.1977 г./,
действала към момента на изграждането на процесната сграда, в жилищните
сгради се изграждат жилища, помещения, свързани с нуждите на жилищното
обитаване, ателиета, помещения за комплексно обслужване (заведения на
търговската мрежа и за комунални и битови услуги, помещения за културни
нужди, занимални за деца, помещения за нуждите на гражданската отбрана и
др.), помещения за обществени мероприятия, паркинги и гаражи и др. В чл.
38 ЗУТ също е предвидено, че в надземните етажи на жилищна сграда освен
жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална
творческа дейност, а в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния
етаж - гаражи или места за паркиране, по изключение трафопостове, както и
други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура при
съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите
технически изисквания и на нормите за безопасност. В чл. 98, ал. 2 от
Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони също е посочено, че в
многофамилните жилищни сгради освен жилища може да има и други
помещения – какъвто именно е и настоящия случай - в кадастралната карта
приземният етаж не е обозначен като жилищен, а като друг вид
самостоятелен обект в сграда, което е в съответствие, както а актуалната,
така и с действалата при построяване на имота, нормативна уредба. Фактът,
че за приземния етаж не е одобрен проект за преустройство в жилищен, не
означава, че той автоматично се превръща в обща част на сградата или
прилежаща част към обособен обект в нея (така виж постановеното по сходен
казус - Решение № 403 от 11.10.2019 г. на ОС - Смолян по в. гр. д. № 276/2019
г., недопуснато до касационно обжалване с Определение № 284 от 8.06.2020
г. на ВКС по гр. д. № 129/2020 г., II г. о., ГК).
Следва изрично да се посочи, че само по себе си избеното/складово
помещение не е самостоятелен обект, а има обслужващо предназначение и е
принадлежност към жилище, като следва собствеността на главната вещ,
доколкото няма самостоятелен статут и не може да бъде обект на вещни
права. Настоящият случай обаче, не е такъв. Процесният обект не е избено
помещение, а представлява самостоятелен обособен обект, разположен на
целия приземен етаж от сградата, със застроена площ от 96,57 кв.м. (от тях по
1/3 ид.ч. от стълбищна клетка – 14,10 кв.м.) и съдържа: входно антре, четири
18
стаи (две от тях обособени в едно голямо помещение), тоалетна и склад.
Етажът е с височина 2.35 м.-2.40 м., като в южната част на сградата е вкопан с
около 50 см. в терена, а откъм улицата - северната, подът е на нивото на
двора; съществуват изградени Ел. и ВиК инсталации (въпреки, че към
момента св. К. е прекъснал подаването на електричество, като е отрязал
захранващия кабел), стените и таваните са измазани, подовите покрития са
замазка в голямото помещение, балатум в две от стаите, мозайка и фаянс по
стените в санитарния възел, мивка и тоалетна чиния, вратите са таблени -
стари, двойната външна врата е ПВЦ и има противопожарна врата от
стълбищната площадка. Посочените характеристики водят до извод, че
обектът притежава самостоятелно функционално предназначение - друг вид
самостоятелен обект в сграда (нежилищен), като може да бъде използвано за
съответни нужди при спазване на нормативно установените правила и норми.
Във връзка с възражението на ищеца, че етажът е ползван като складово
помещение, в който смисъл са и показанията на св. Асен К. и за пълнота,
следва да се направи разграничение между складово помещение към жилище
и помещение с предназначение "склад". Складът сам по себе си също може да
съществува като самостоятелен обект на правото на собственост съобразно §
5, т. 39 ЗУТ, поради което да не е принадлежност към жилище, а годен обект
на право на собственост, така Решение № 261 от 23.10.2013 г. на ВКС по гр.
д. № 3777/2013 г., I г. о., ГК, в което е посочено, че „обстоятелството, че се
намира в жилищна сграда и е заснето с предназначение "склад" не означава,
че е складово помещение към жилището, щом към последното има други
складови помещения - мазе, или таван. Такова помещение следва да се
допусне до делба като отделен самостоятелен обект на правото на
собственост.“
На следващо място съдът взе предвид, че към двата жилищни етажа са
налични складови площи, които да ги обслужват, разположени в
подпокривното пространство, което е допустимо съобразно разпоредбата на
чл. 40, ал. 1 ЗУТ. Това се установява от показанията на св. А. К., който сочи,
че той, в качеството си на собственик на втори жилищен етаж, а към момента
и неговият син (ищеца) след придобиването на собствеността върху първи
жилищен етаж, ползват именно подпокривното пространство за складиране
на багаж. От друга страна съдът съобрази и Решение № 343 от 19.04.1994 г.
по гр.д. № 15/1994 г. по описа на РС-З., с което е разпределено правото на
ползване на подпокривното пространство (по съгласие на страните и влязло в
сила в тази част) между ищцата З.К. и нейния брат А. К. в качеството им на
собственици на самостоятелни обекти в сградата. В тази връзка се
опровергават твърденията на св. А. К., който сочи, че имало уговорка,
избеният етаж да бъде принадлежност към първия жилищен етаж като
обслужващ – помощно помещение, а за втория жилищен етаж (негова
собственост) да остане подпокривното пространство, като помощно
помещение, поради което съдът не кредитира показанията на свидетеля в тази
част. От цитираното съдебно решение се установява, че именно
подпокривното пространство е разпределено като обслужващо помещение
между двамата собственици на жилищните етажи.
19
Изложените по-горе съображения важат изцяло и за масивна сграда с
идентификатор 31111.34.182.2, като в допълнение следва да се посочи
следното: Сградата е изпълнена съобразно Разрешение за строеж № 479/1980
г. от 22.05.1980 г. за стопанска сграда със застроена площ от 14 кв.м. и е
масивна, едноетажна, като покривът е обособен като тераса, с метална ограда
и външни стълби от юг. В заключението на СТЕ се сочи, че сградата е
масивна, измазана, като едната стена, представлява фасадата на жилищната
сграда, а другите три стени и тавана са измазани, боядисани, входната врата и
прозореца са ПВЦ. Сградата се намира на едно ниво с приземния етаж, но е
самостоятелна и няма функционална връзка с етажа. Вещото лице сочи още,
че стопанската сграда във вида, в който е не може да се ползва за гараж – има
малка врата и денивелация откъм улицата. От показанията на св. А. К. се
установява, че сградата е построена по-късно, с цел там да бъдат преместени
стопанските животни отглеждани от баща му (крави), т.е. съответно на
определеното със строителното разрешение предназначение – стопанска
сграда. Св. К., сочи, че животните така и не са преместени в сградата, която
се е ползвала за складиране на строителни материали. С оглед събраните по
делото доказателства - скица № 15-1258045-19.11.2021 г. и скица № 15-43769-
24.01.2018 г., Удостоверение по чл. 202 ЗУТ, с № 229 от 02.06.2016 г.,
издадено от главния архитект на община Златоград, приобщената по делото
СТЕ и гласните доказателства, съдът достигна до извод, че процесната
стопанска сграда притежава характеристиките на самостоятелен обект, като
освен физическата обособеност на сградата е налице и самостоятелно
функционално предназначение, различно от това да обслужва дворното
място, в което е построен, респ. да обслужва жилищната сграда, построена в
това дворно място. Стопанската постройка - обор може да има такова
специфично предназначение, а именно да служи за отглеждане на животни
като занятие и за съхранение на фураж и да е построена с такава цел. По
отношение на такава постройка, която не е функционално свързана с
останалите постройки в дворното място, вкл. и с построената в него жилищна
сграда, не съществува пречка да бъде придобита в собственост от лице, което
не притежава вещни права върху дворното място и останалите постройки в
него, чрез правна сделка или по давност, т.е. да бъде годен обект на
самостоятелно право на собственост. Независимо дали е ползвана съобразно
предвиденото предназначение, необходимостта от ползване на самостоятелна
постройка-склад, както и на самостоятелна постройка-обор, не е неразривно
свързана с ползването на жилищната сграда в същото дворно място, респ. с
жилищната сграда в него, тъй като собственикът на дворното място и
жилищната сграда може да не се занимава с отглеждане на животни, респ. със
съхраняване на стоки като занятие и да притежава отделно складово
помещение в сградата (така Решение № 45 от 1.04.2021 г. на ВКС по гр. д. №
2151/2020 г., I г. о., ГК).
По съвкупно изложените съображения съдът намира, че ищецът не се
легитимира като собственик на процесните имоти на въведеното основание,
доколкото с процесните сделки, същият е придобил правото на собственост
върху нарочно посочените в НА за покупко-продажба на недвижим имот №
20
48, том I, peг. № 652, дело № 44/23.03.2017 г. имоти, а ответницата е запазила
собствеността си спрямо процесните: самостоятелен обект с идентификатор
31111.34.182.1.3 (приземен етаж) находящ се на етаж 1 в сграда с
идентификатор 31111.34.182.1; върху сграда с идентификатор 31111.34.182.2,
както и върху на ¼ идеална част от ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КК
и КР на гр. Златоград.
С оглед горното предявеният иск с правно основание чл. 108 ЗС следва
да бъде отхвърлен, като неоснователен.
По иска с правно основание чл. 109 ЗС.
Основателността на негаторния иск е обусловена от положителното
установяване от ищеца, че е титуляр на претендираното от него право на
собственост, както и че е налице неоснователно противоправно поведение от
страна на ответника или поддържано от него състояние в този имот, с което
създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от
обикновените. С оглед изводите на съда за отхвърляне на предявения
ревандикационен иск, като последица следва да бъде отхвърлен и иска по чл.
109 ЗС, доколкото не се установява първия елемент от фактическия състав –
ищецът да притежава правото на собственост върху процесните имоти.
По същите съображения следва да бъде отхвърлен и искът по чл. 59 ЗЗД,
тъй като по делото не се установи ищецът да е бил неправомерно лишен от
ползване на притежавани от него имоти.
По разноските.
При този изход на спора и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК, право на разноски
възниква единствено от ответницата. Такива се претендират, съобразно
представен списък по чл. 80 ГПК, в размер на сумата от 1100 лв. – адв.
възнаграждение. От приложения по делото ДПЗС от 22.11.2021 г. (л.44 от
делото) се установява, че уговореният адв. хонорар следва да бъде заплатен
по банков път, но не са представени доказателства за неговото реално
заплащане. Такива се представят едва след приключване на съдебното дирене
и даден ход по същество, с молба вх. 657/15.04.2022 г. Представеният банков
документ не може да бъде взет предвид от съда, тъй като след приключване
на съдебното дирене, заявяването на нови искания, твърдения и събирането
на доказателства, вече е приключило, в това число и по отношение на
претенцията за разноски (така т. 11 от ТР № 6 от 06.11.2013 г., по тълк.д. №
6/2012 г. на ОСГТК на ВКС). По тези съображения претендираните разноски
не следва да бъдат възлагани в тежест на насрещната страна като недоказани.
Воден от горното, съдът,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С.. А.. К., ЕГН **********, с адрес: гр. З.,
ул. „Б. № .срещу З. М. К., ЕГН **********, с адрес: гр. З., ул. „Б.“ № .
осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС, за предаване на владението
върху самостоятелен обект с идентификатор 31111.34.182.1.3 (приземен етаж)
21
находящ се на етаж 1 в сграда с идентификатор 31111.34.182.1; върху сграда с
идентификатор 31111.34.182.2, както и върху на ¼ идеална част от ПИ с
идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на гр. Златоград; осъдителен иск с
правно основание чл. 109 ЗС, за осъждане на ответницата да преустанови
действията си, с които препятства упражняването правото на собственост на
ищеца, върху приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската
сграда обозначена като МС с идентификатор 31111.34.182.2, находящи се в
сграда с идентификатор 31111.34.182 по КК на Златоград, като премахне и
освободи от същите складираните вещи; както и осъдителен иск с правно
основание чл. 59, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплаща на
ищеца, обезщетение под формата на месечен наем на ползваните от нея
приземен етаж с идентификатор 31111.34.182.1.3 и стопанската сграда
обозначена като МС с идентификатор 31111.34.182.2, както и на ¼ идеална
част от ПИ с идентификатор 31111.34.182 по КК и КР на гр. З., в общ размер
на сумата от 137 лв., /90 лева за приземния етаж, 25 лева за стопанската
сграда и 22 лева за ¼ идеална част от поземления имот/, считано от датата на
предявяване на иска до освобождаване на имотите, ведно със законната лихва
върху всяка просрочена месечна вноска до окончателно изплащане на сумите.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд–Смолян в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Златоград: _______________________
22