РЕШЕНИЕ
№…………….
16.12.2021г. гр.Балчик
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Балчишкият районен съд, граждански
състав
На деветнадесети
ноември , през две хиляди двадесет и първа година
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАНИЕЛА ИГНАТОВА
Секретар: С. Джамбазова
Прокурор: без
Като разгледа докладваното от районен съдия Даниела Игнатова
Гражданско дело № 325 по описа за 2020година и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 362-364
от ГПК вр. чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Образувано
е по подадена искова молба от С.Д.С. ЕГН: ********** *** срещу А.С.С. с ЕГН: **********
и Г. Г. С. с ЕГН: ********** и двете с адрес *** за
обявяване за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на имот, сключен на 28.12.2011 г. между ищцата като купувач от една страна и съпрузите Г.Ю.С.
и А.С.С. от друга страна в качеството им на продавачи на НИВА с площ от 9.779
дка – по документ за собственост, а по скица с площ от 9.780 дка, находяща се в
местността „Ваклука“ с.Дъбрава общ.Балчик обл.Добрич, представляваща имот с идент.24387.29.13 по кадастралната карта, одобрена със
заповед № 300-5-96/6.11.2003 г. на изпълнителния директор на АГКК, изменена със
заповед № КД-14-08-736/11.10.2010 г. на началника на СГКК Добрич, който имот е
със стар идент. 29.4, парц.029013, при граници и съседи на имота: имоти с
идент.№№ 24387.29.14; 24387.29.16;
24387.29.12; 24387.35.7 и 24387.35.3. В исковата молба се сочи и, че Г.Ю.С. е починал през
2015 г. и е оставил наследници – А.С.С. и Г. Г. С..
В срока за отговор на исковата молба ответниците излагат
доводи за неоснователност и необоснованост на иска и възражения за нищожност на
договора на няколко основания: поради изначална невъзможност на предмета - имотът не можел да бъде предмет на
прехвърлителна сделка, предвид съществуващата в закона забрана за разпореждане
с имоти, с които са оземлени безимотни малоимотни граждани и поради накърняване
на добрите нрави – несъразмерност на престациите. Излагат се и възражения и за
унищожаемост на договора поради крайна нужда и явно неизгодни условия, както и,
че към момента на сключване на договора продавачите не са разбирали смисъла и
значението на подписаните от тях документи, били неграмотни и смятали, че
подписват договор за аренда по силата на който да получават ежегодно арендно
плащане в размер на обичайното за района. Намерението им е било да сключат само
договор за аренда. Навеждат се твърдения за незаплатена цена от страна на
купувача. Упоменатата в договора продажна цена се разминавала драстично с
реалната пазарна и продажна стойност на нивата.
В съдебно заседание ищцата поддържа иска. Моли съда да
постанови решение с което да обяви сключения на 28.12.2011 г. предварителен
договор за покупко-продажба
на недвижимия имот за окончателен.
Ответниците поддържат отговора на ИМ и направените с него
възражения.
След
преценка на събраните писмени и гласни доказателства
и обсъждане доводите на страните съдът приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Искът
е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
По делото не се спори относно обстоятелството, че имотът
предмет на предварителния договор е СИО.
Не е спорно, че са изтекли десет години от датата на
придобиването на имота от А.С. и Г. С..
Не се спори, че наследници на починалия Г.Ю.С. са ответниците по делото: А.С. - съпруга и Г. С.
– дъщеря.
Видно
направената от съда справка в НБДН Г.Ю.С.
е починал на 12.05.2014 г. и е оставил наследници – съпругата си А.С.С. и дъщеря си Г. Г. С., като към момента на предявяване на иска те са
съсобственици на недвижимия имот, предмет на
предварителния договор по силата
на прекратената СИО със смъртта на наследодателя и по силата
на наследственото правоприемство с всички права и
задължения, които произтичат от него за тях. По
делото няма данни ответниците да са се отказали от наследството.
За
да бъде обявен един предварителен договор за продажба на недвижим имот за
окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е необходимо да съществува
годен обект на правото на собственост, продавачът да е собственик на имота, за
който се иска сключване на окончателен договор за продажба към момента на
вписване на исковата молба, предварителният договор да е в писмена форма и да
съдържа съществените условия на окончателния договор, каквито са описание на
вещта и дължимата цена.
Видно от сключения договор продавачите са се задължили да
прехвърлят правото на собственост на купувача срещу цена 2749 евро. Страните са
договорили срок за сключване на окончателния договор – до пет години, считано
от датата на сключване на договора - 28.12.2011 г, като в случай на законова
невъзможност за сключване на окончателен договор в петгодишния срок,
автоматично срока за сключване на окончателен договор се удължава с още пет
години. Договорена е цената, начина на плащането й, както и момента на
предаване на владението. Още при сключването на
предварителния договор ищцата е
заплатила авансово пълния размер на
уговорената продажна цена в брой, като в договора е изрично отбелязано, че същият служи и за разписка за
получаването на сумата. За
обезпечаване изпълнението на задълженията по предварителния договор е договорена неустойка и е учредена в полза на ищеца
договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, с нотариален
акт за договорна ипотека, вписан под № 176,
том 1 вх. д. 1834/2011 г. вх.№ 3766/28.12.2011 г. по
описа на Служба по вписванията град Балчик.
Правото на собственост на продавачите по предварителния договор
се установява от Решение № 21Д03/15.05.2010 г. на Общинска служба Земеделие
гр.Балчик с което Г.Ю.С. е бил оземлен чрез прехвърляне правото на собственост върху
имота от ДПФ, като оземленият е изплатил дължимата сума към държавата на
7.12.2009 г., но не е можел да прехвърля земята за срок от десет години т.е. за
собствениците е съществувала законовата забрана
на чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ да
прехвърлят земята в срок
от десет години от придобиването й, освен на държавата или общината. Решението на
Поземлена комисия е вписано в СВ Балчик на 22.11.2010 г. (справка от Служба по вписванията л.44 от делото).
От представената скица,
издадена от СГКК – Добрич се установява,
че имотът е заснет като поземлен имот
с идентификатор ПИ 24387.29.13 по кадастралната
карта и регистри на с.Дъбрава,
общ.Балчик с площ 9780 кв.м.
Предварителният
договор е сключен в писмена форма с нотариална заверка на
подписите и съдържа уговорките относно съществените условия на окончателния
договор.
Съдът смята възраженията на ответниците за недействителност на предварителния
договор за неоснователни.
За
да е нищожна сделката поради противоречие със закона, трябва чрез тълкуване да
се извлече законова
забрана за сключването й и
да не може да се извлече друга последица (относителна недействителност, висяща
недействителност или унищожаемост).
Относно възражението за нищожност на договора поради липса на предмет: Невъзможността
на предмета може да е правна или фактическа. Фактическата невъзможност се преценява към момента на сключване на сделката и
означава, че предметът
не съществува в реалната действителност, не може и да възникне към момента на сключване на договора или е погинал. Правната
невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за
разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правна невъзможност има,
когато закон забранява сделки с такъв предмет. В настоящият случай забраняващата норма на чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ визира прехвърлянето
на вещното право на собственост чрез разпоредителна сделка, а с предварителния
договор право на собственост не се прехвърля, респ. не настъпва
вещнопрехвърлителен ефект.
Относно възражението за нищожност поради накърняване на
добрите нрави изразяващо се в неравностойност на престациите, драстично
разминаване между реална пазарна и продажна стойност: Съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на
договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови
разпоредби и от добрите нрави. Понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие може да се направи извод за нарушение, водещо до нищожност
на сделката. Според
съдебната практика тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса
на престация. Значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е
налице, когато насрещната престация е практически нулева. Само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до
извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне
предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от
страните с оглед техния интерес. Преценката за еквивалентността се прави към
момента на сключване на договора. В тази връзка ответниците не представиха
доказателства в подкрепа на твърденията си и установяващи пазарната цена на
имота или на имоти със сходни
характеристики. Напротив, събраните по делото доказателства сочат, че оземленият е заплатил при
оземляването общата стойност на земите от ДПФ в размер на 684.53 лв. през
м.декември 2009 г.; договорил е окончателна цена на същият имот в
предварителния договор – 2749,96 лв. на
28.12.2012 г., а данъчната му оценка към момента на разглеждане на настоящото
производство е 1365 лв.
Също според съдебната
практика когато
престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка
дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна
нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. Съгласно чл. 32, ал. 3 ЗЗД правото за унищожение на договор,
сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия може да бъде предявено с
възражение и след като давността е изтекла. Такова възражение ответниците са
направили с отговора на ИМ. Крайната нужда се дефинира като липса или недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности /средства, необходими за
лечение, за изплащане на дълг, посрещане на лични или семейни нужди, заплащане
на изискуеми задължения и др./. Явно неизгодни условия се дефинират като несъответствие
между стойностите на насрещните престации. Обективен критерий за това различие
не се посочва и е необходимо изследването на всеки конкретен случай. Обикновено
един от критериите е пазарната стойност на вещта. От представената медицинска
документация и от разпита на свидетелите се установява, че здравословното
състояние на наследодателя се е влошавало прогресивно през 2011 г., като
последната епикриза за периода 10.10-14.10.2011 г. сочи нестабилна стенокардия,
влошаваща се форма, състояние след двукратно стентиране на LCX, хипертонична болест III ст., висока степен сърдечна форма
хипертонично сърце, склероза, чести хипертонични кризи БТБ конкременти в десен
бъбрек хр.калкулозен пиолонефрит.
От представената по делото справка от
Служба по вписванията за периода 01.01.1997 – 1.06.2001 г. (л.100-105 ) се установява, че наследодателят е
притежавал поз.имот ведно с жилищна сграда от 142.67 кв.м.в с.Житен общ.Ген
Тошево; стопански двор и свинарник с навес в с.Житен общ.Ген.Тошево; както и
активното му участие в гражданския оборот в
качеството му на наемател/арендодател - сключвал е договори и анекси със
собственици на зем.земи в това си качество, учредявал е ипотеки в полза на
банкови институции. Справката кореспондира и със
свидетелските показания от които се установи, че е гледал и животни, доста
животни – крави в с.Дъбрава. Имал е къща, купил си е свинарник, който направил
краварник през 2005-2006 г. и докато е починал ги е имал, от време на време е
имал и работници и, че дъщеря му също е работила при него, а след като се е
разболял тя е поела изцяло работите във фирмата.
От писмо от община Балчик до адв.П. е
видно, че периода 2010-2020 г. същият е декларирал МПС товарен автомобил и, че
на територията на Община Балчик А.С. и Г. С. нямат друго декларирано движимо и
недвижимо имущество.
Така от представените доказателства по делото не се установи крайна нужда за продавачите, както и причинно-следствена връзка между това им
състояние и извършената сделка. Не
се представиха доказателства за материалното
състояние на ответниците към датата на сключване на договора за продажба.
Следва да се има предвид, че крайно утежненото материално състояние на
продавача трябва да е за продължителен период от време, т.е. да е
започнало известно време преди сделката и да е продължило и към момента на
нейното сключване. Това е
такова положение на лицето, което го
принуждава да сключи сделката, и тези
обстоятелства следваше да се установят около двамата продавачи - недостиг на парични средства, независимо от причината за това,
средства за лечение, за плащане на дълг, за посрещане на лични
и семейни нужди, които са ги мотивирали да сключат сделката,
съответно, че натискът на условията е довел до волеизявлението на лицата.
Освен това сделката трябва да е сключена при явно неизгодни
условия при сериозно несъответствие между реални условия, при които може да се
сключи сделката и конкретните условия, при които е сключена. Дори и да се приеме, че здравословното
състояние на Г. С. е предизвикало недостиг
на парични средства в
семейството, то липсват
доказателства за конкретните
размери на доходите на продавачите, конкретните размери на средствата
необходими за лечение, за неотложна и сериозна нужда от парични средства за да се
изследва причинната връзка между
крайната нужда, неизгодните условия и
сключването на сделката.
Относно възражението за нищожност на сделката
поради „неразбиране свойството и значението на извършеното от ответниците, тъй
като били неграмотни и били със съзнанието, че подписват договор за
наем/аренда: Необходимо е хипотезата на чл. 31, ал. 1 ЗЗД
(унищожаемост) да бъде разграничена от тази на
чл. 26, ал. 2 ЗЗД (нищожност, поради липса на съгласие), защото съгласно практиката на ВКС, при хипотезата на
чл. 26 ал. 2 ЗЗД законът има предвид съзнателна липса на воля. Съгласие липсва в случаите на мислена уговорка,
шега или насилие, когато е налице пълна липса на валидно съгласие за сключване
на договор. Сделка сключена от дееспособни лица, които не са
могли да разбират или ръководят действията си, е унищожаема, а не нищожна
поради липса на съгласие. Унищожението на такъв договор не може да се иска, респ. да се предявява
чрез възражение след смъртта на лицето, освен ако преди смъртта е било поискано
поставянето му под запрещение или ако доказателството за дееспособността му
произлиза от същия договор. Доказателства за поставяне под запрещение на продавачите
по предварителния договор не са представени. Представената медицинска
документация е свързана със сърдечно заболяване на Г. С., а показанията на брат
му сочат, че той не е бил прост човек да се излъже нещо да направи, можел е да
чете и да пише. Разпитаните в качеството на свидетели нотариус и помощник
нотариус поясниха, че при всяка сделка в кантората им всеки договор се чете на
страните, разяснява им се, запитват се дали разбират всичко прочетено и след
това се подписват.
Видно от справките от СВ в
периода преди и след сключването на предварителния договор Г. С. е сключвал и
подписвал и други сделки.
Изложеното обуславя извода, че предварителният договор е
действителен. Сключен е в изискуемата от закона писмена форма, съдържа
съществените условия на окончателен договор. Съществува годен
обект на правото на собственост, продавачите са собственици на имота. С оглед датата на вписване на
решението на ОСЗ в СВ Балчик, съдът
смята, че законовата забрана на чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ за прехвърляне правото на
собственост върху имота е изтекла на 22.11.2020 г. Ищцата
е изправна страна, претенцията й се явява основателна и доказана и като такава
следва да бъде уважена.
На
основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва да бъде осъден да
заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд Балчик такса по прехвърлянето на
имота съобразно чл. 96 от ЗННД и т.
8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД в размер на 100,60 лева, определена върху
продажната цена по договора от 5388,75
лева (
2749.36 eвро х 1.96).
Дължимият
данък по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ и съгласно чл. 45, ал. 1 и чл.50 от
ЗМДТ и предвид уговорката в т.7 (2) в предварителния договор,
в размер на 140,11
лева следва да бъде платен от приобретателя - ищеца по делото в Общината по
местонахождението на имота, т. е. в Община град Балчик.
На основание чл. 364, ал.
2 от ГПК заверен препис от настоящото решението
може да бъде издаван на
страните само след представяне на доказателства за заплатените разноски, платен
данък за придобития имот и за липса на непогасени данъчни задължения за имота.
На
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца
направените по водене на делото разноски.
Ищцовата страна представя списък с разноски включващ ДТ в размер на 54.63 лв. и възнаграждение за адвокат в размер на 1800
лв. Ответниците в съдебно заседание направиха възражение за прекомерност.
Съобразно постановките в ТР № 6/2013
по т.д. 6/2012 на ОСГТК на ВКС и Наредбата за минимални адвокатски
възнаграждения съдът следва да отчете, че за
процесуално представителство, защита и съдействие по граждански дела
възнагражденията се определят съобразно вида и броя на предявените искове, за
всеки един от тях поотделно, респ. отчитайки
обстоятелството, че подготовка и процесуално представителство адвокатът е
осъществил не само по иска на ищцата като нейн проц.представител, а и по
възраженията за недействителност на сделката на ответника, както и, че по
делото са проведени повече от две съдебни заседания, отчитайки и правната и
фактическа сложност на делото съдът смята, че ответниците, в
условията на разделна отговорност, следва да заплатят в
полза на ищцата разноски за адв.възнаграждение общо в размер на 900,00 лв.
Воден от гореизложеното съдът,
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
предварителен
договор за покупко-продажба на имот, сключен на 28.12.2011 г. между Г.Ю.С. с ЕГН: ********** и А.С.С. ЕГН: ********** от една
страна като продавачи и С.Д.С. с ЕГН: ********** като купувач от друга страна на следния недв.имот: НИВА с площ от 9.779 дка – по
документ за собственост , а по скица с площ от 9.780 дка, находяща се в
местността „Ваклука“ с.Дъбрава общ.Балчик обл.Добрич, представляваща имот с
идент.24387.29.13 по кадастралната карта, одобрена със заповед №
300-5-96/6.11.2003 г. на изпълнителния директор на АГКК, изменена със заповед №
КД-14-08-736/11.10.2010 г. на началника на СГКК Добрич, който имот е със стар
идент. 29.4, парц.029013, при граници и съседи на имота: имоти с идент.№№
24387.29.14; 24387.29.16; 24387.29.12;
24387.35.7 и 24387.35.3 при
цена 2749.96 евро,
която е изплатена на продавачите изцяло
авансово в момента на сключване на договора.
ОСЪЖДА
С.Д.С. с ЕГН: ********** да заплати
в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд Балчик сумата в размер на 100,60
лв, представляваща такса за прехвърляне на имота, описан
по-горе, по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД.
ОСЪЖДА С.Д.С. с ЕГН: ********** *** размер на 140,11
лева (2.6%),
представляваща местен данък за придобиване на имота.
НАРЕЖДА на основание чл.
364, ал. 1 от ГПК да се впише възбрана върху поземлен имот НИВА
с площ от 9.779 дка – по документ за
собственост , а по скица с площ от 9.780
дка, находяща се в местността „Ваклука“ с.Дъбрава общ.Балчик обл.Добрич,
имот с идентификатор 24387.29.13 по
кадастралната карта и регистри на село Дъбрава, община Балчик, одобрена със заповед № 300-5-96/6.11.2003 г. на изпълнителния директор на
АГКК, изменена със заповед № КД-14-08-736/11.10.2010 г. на началника на СГКК
Добрич, който имот е със стар идент. 29.4, парц.029013, при граници и съседи на
имота: имоти с идент.№№ 24387.29.14; 24387.29.16; 24387.29.12; 24387.35.7 и 24387.35.3 до
заплащане на дължимите суми и следващите се разноски по прехвърляне на имота.
Препис от решението да се изпрати на съдия
по вписванията при АВ Балчик,
за вписване на възбраната.
ОСЪЖДА А.С.С. с ЕГН: ********** да
заплати на С.Д.С. с ЕГН: **********
разноски по водене на делото в размер на 715,97 лв. представляващи държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА Г. Г. С. да заплати
на С.Д.С. с ЕГН: ********** разноски по водене на
делото в размер на 238,66 лв. представляващи държавна такса и
адвокатско възнаграждение.
Препис
от влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на
доказателства от ищеца С.Д.С. с ЕГН: **********,
че са заплатени разноските по прехвърлянето: дължимата
такса по ЗННД по прехвърлянето по
сметка на РС Балчик,
дължимия в Община Балчик местен данък за
придобиването на имота.
Решението подлежи
на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила на основание чл. 115 от
ЗС.
Дава шестмесечен
срок на С.Д.С. с ЕГН: ********** да извърши това отбелязване,
като й указва, че след изтичане на срока вписването
на исковата молба губи действието си.
Решението
подлежи на обжалване
пред Окръжен съд Добрич в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:.....................