№ 213
гр. Разград, 29.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Анелия М. Йорданова
Членове:Валентина П. Димитрова
Атанас Д. Христов
при участието на секретаря Светлана Л. Илиева
като разгледа докладваното от Валентина П. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20223300500279 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.267 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на С. К. С., подадена чрез адв. К. Х. от АК - Русе
против решение № 560/15.08.2022 г., постановено по гр.дело №164/2022 г. по описа на Районен
съд Разград, с което съдът е отхвърлил като неоснователен, иска предявен от жалбоподателя
против ответницата С. С. Ф. за заплащане на сумата 1 640 лева, представляваща двойния размер на
задатък, платен от него по предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
06.03.2020 година.
В жалбата се сочи за неправилност и незаконосъобразност на решението на районния съд и
постановяването му в нарушение на съдопроизводствените правила, както и за неговата вътрешна
противоречивост.Прави се искане за неговата отмяна и постановяване на друго по същество на
спора, с което предявеният иск да бъде уважен с всички законови последици, при наличие на
всички законови предпоставки за това.Излагат се подробни съображения, свързани с теоретични
постановки по отношение на задатъка уреден в чл.92 и чл.93 от ЗЗД и неговата правна природа,
като се посочва и съдебна практика.С въззивната жалрба не се правят доказателствени искания.
Насрещната по жалбата страна, С. С. Ф. не е депозирала отговор на въззивната жалба в
дадения й от съда законов срок.
В съд.заседание пред въззвната инстанция въззивника не се явява и не се представлява, като с
писме3на молба пълномощникът му заявява ,че поддържа въззивната жалба с искане за отмяна на
решението на районния съд и постановяване на друго по спора, с което предявения иск да бъде
уважен.
1
Въззиваемата С. С. Ф. се явява лично и заявява ,че е доволна от решението на районния съд,
което следва да бъде потвърдено.
За да се произнесе, Разградският окръжен съд съобрази следното:
Въззивната жалба срещу решението на първоинстанционния районен съд е подадена в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, поради което се дължи произнасяне по
правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно, допустимо.
По отношение на неговата правилност, окръжния съд съобрази следното:
Предмет на разглеждане са съединени искове с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и чл.
86 от ЗЗД, като ищецът С. К. С. от гр.Разград , чрез пълномощник адв.К. Х. от АК-Русе
претендира за осъждането на ответницата С. С. Ф. от с.. Каменар, област Разград да му заплати
искова сума в размер на 1 640,00, представляваща двойния размер на задатък, платен по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 06.03.2020 г. ведно със
законната лихва, считано от предявяване на иска и до окончателното изплащане. Претендират се и
направените от ищеца деловодни разноски.
Ответницата не е депозирала в срок отговор на исковата молба, но в съд.заседание пред
районния съд по същество е оспорила иска, като е заявила, че не дължи исковата сума.
От събраните по делото доказателства се установява от фактическа страна следното: На
06.03.2020 г. С. С. Ф. и С. К. С. сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който ответницата се задължила да продаде на ищеца реално
обособена част с площ 1087 кв.м. от собствения си ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-162, целият с площ 1581
кв.м. по плана на с. Каменар, след извършване на реалното му разделяне на два новообразувани
имота: 1) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV-318 с площ 1087 кв.м., при граници на новообразувания имот:
IV-166, VI-161, V-162 и улица и 2) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-162 с площ 494 кв.м., за сумата от 2500
лв, от която при сключване на договора той и заплатил като капаро сумата от 820 лв., а остатъкът
от продажната цена се задължил да заплати в деня на сключване на окончателния договор.
Съгласно т. 2 от предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор бил
04.08.2020 г. Със заповед № 271/10.06.2020 г. на кмета на Община Лозница бил одобрен проект за
изменение на ПУП - план за регулация на част от кв. 42 от с. Каменар, с който проект УПИ V-162
бил разделен на два нови УПИ с номера съответно: УПИ V-162 и УПИ XIV-318. В договора
липсват каквито и да било договорки по отношение на платената авансово сума в размер на 820
лева, съответно за връщане или задържане от страна на продавача на същата.
Ищецът поканил ответницата, с връчена й лично покана да се яви на 17.12.2021 г. в 10:00
ч. в кантората на нотариус Роска Иванова в гр. Разград да му прехвърли собствеността върху
недвижимия имот, който е обещала да му продаде със сключването на предварителния договор от
06.03.2020 г. Уведомил ответницата, че ако на посочената дата не се яви и/или не му прехвърли
собствеността върху обещания недвижим имот, ще счита, че тя се отказва от изпълнение на
задължението си по предварителния договор от 06.03.2020 г., ще счита договора за развален и ще
счита, че е отпаднало основанието за получаване на заплатения от него по този договор задатък в
2
размер на 820 лв., поради което и на основание чл. 92, ал. 3, изр. 2 от Закона за задълженията и
договорите, тя следва да му върне същия в двоен размер.
Върху самата покана-уведомление , приложена по делото се съдържа изявление ,че на
посочената дата, 17.12.2021г. ответницата се е явила пред кантората на нотариус Роска Иванова и е
направила изявление срещу подпис за разваляне на договора.
В същия смисъл са и показанията на свидетеля В. В.,адвокат в АК-Русе, който заявява
,че е присъствал с ищеца в кантората на нотариуса на посочената дата, като ищеца му посочил две
жени пред кантората, като за едната от тях твърдял, че е ответницата- подавач по предварителния
договор.Свидетелят сочи също така ,че пред нотариалната кантора ответницата заявила, че не
желае да продава процесния имот, няма да сключи обещания окончателен договор и не се явила
вътре за да изчака съставянето на протокол от нотариуса Според свидетеля пред него ищеца е
заявил ,че носи остатъка от уговорената между страните цена по договора. покопно-прода Освен
това свидетелят сочи, че ищецът потвърдил, че носи остатъка на уговорената сума, както и пари,
необходими за покриване на нотариалните такси и другите разноски.
Въз основа на изложеното от фактическа страна , окръжният съд направи следните правни
изводи: Заявена е претенция по реда на чл.93, ал.2 от ЗЗД от купувач по предварителен договор за
покупко-продажба на имот срещу продавача по същия договор, като се иска плащане на авансово
заплатената сума, като задатък в двоен размер.
За да отхвърли претенцията на ищеца районният съд е приел, че сумата заплатена авансово
от купувача по предварителния договор в размер на 820 лева не представлява задатък по смисъла
на чл.93 от ЗЗД и същата не подлежи на връщане в двоен размер от страна на продавача по същия
договор, в случая ответницата С. Ф..
Въззивната инстанция споделя този извод по следните съображения:
Вярно е ,че свободата на договаряне е установена с правилото на чл. 9 ЗЗД и същата
предпоставя правото на страните по един двустранен договор, включително и предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот, да уговорят специални правила относно отказа
от договора по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (освобождаване на страните от облигационната
обвързаност по договора, чрез развалянето му поради неизпълнение), респективно за
отговорността на неизправната страна.В тези случаи не съществуват законови пречки функциите
на задатъка да бъдат придадени и на платената от изправната страна авансова сума за част от
продажната цена на имота. Тогава капарото ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при
неизпълнение – ще се задържи или върне в двоен размер. Необходимо и достатъчно е в
съглашението да са включени изрични уговорки, според които страните придават на определена
престация (включително и на авансова сума за част от цената), значението на задатък – да се
стимулират те да изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят даденото ли да бъдат
принудени да върнат полученото в двоен размер, както и изправната страна да може да задържи
получения или да иска връщане в двоен размер на дадения задатък, след като се откаже от
договора. Така предадената сума, включително и като авансово платена сума за част от
продажната цена, има качеството на задатък /в този смисъл настоящият състав изцяло споделя
разрешението, дадено в Решение № 106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г.
В предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.03.2020 година,
сключен между ищеца и ответницата такива уговорки липсват и няма как съдът да обвърже
ответницата със задължение за връщане на задатък в двоен размер, каквото задължение при
3
неизправност от нейна страна страните не са договорили. В този смисъл не могат да бъдат
споделени доводите на въззивника, че автоматично в случая намира приложение нормата на чл.93,
ал.2 от ЗЗД.В процесния договор страните изобщо не са предвидили санкционни последици от
неизпълнение на задължението за коя да е от двете страни, поради което ищецът няма право на
исканото обезщетение, както и на законна лихва върху него.
Воден от горното, Разградският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 560/15.08.2022 г., постановено по гр.дело №164/2022 г. по
описа на Районен съд Разград, с което съдът е отхвърлил като неоснователен, иска предявен от С.
К. С., ЕГН********** от гр.Разград против ответницата С. С. Ф., ЕГН ********** от с.Каменар ,
област Разград за заплащане на сумата 1 640 лева, представляваща двойния размер на задатък,
платен от него по предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 06.03.2020
година.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4