№ 316
гр. Варна, 12.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на седемнадесети юни
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Мария К. Терзийска
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Мария К. Терзийска Търговско дело №
20233100900089 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „ИЗГРЕВ ПАРК“
ЕООД, ЕИК *********, гр. София, срещу Б. И. Я., гр. Варна, с която заявени
следните осъдителни искове: иск за заплащане на компенсаторна неустойка на
осн. чл. 32, ал. 2, вр. ал. 4 от предварителния договор, сключен на 18.03.2019 г.
в размер на 14 037.97 лева, съставляващи 7 177.50 евро по фиксинга на БНБ –
28.71% от общо дължимата неустойка, на осн. чл 92 от ЗЗД; иск, предявен в
условия на кумулативност с правно основание чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82 от
ЗЗД, вр. чл. 92, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за
претърпени вреди в размер над неустойката, вследствие разваляне на договора
поради виновно неизпълнение от страна на длъжника, в общ размер на 127
099.20 лева, от които 32 039.98 лева – претърпени загуби и 95 059.22 лева –
пропуснати ползи – 28.71% от общо дължимите.
В исковата молба ищцовото дружество сочи, че страните са били във
валидно правоотношение по предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019 г. /Договорът/, по силата на
който възложителите, сред които и Б. Я. като собственик на 28.71% ид.ч. от
обединен УПИ с идентификатор 10135.2552.5477 и „Изгрев парк“ ЕООД като
изпълнител, са приели да сключат предварителен договор за прехвърляне на
собственост с нотариално заверени подписи, ищцовото дружество да извърши
всички необходими действия, свързани с допускане и изготвяне на ПУП-ПРЗ-
РУП за обединяване на имоти, да възложи в съответните срокове изработване
на идеен проект и площообразуване на предстоящата за изграждане сграда, да
изработи окончателен работен архитектурен проект. За възложителите са
разписани задължения по учредяване право на строеж на изпълнителя,
прехвърляне на последния на идеални части от ПИ. С договора са разписани и
процентите, които възложителите ще получат от РЗП на сградата и
1
застроената площ в подземните гаражи.
Твърди се по-натам в ИМ, че ищецът е бил изправна страна по договора
и е спазил всички срокове, които касаят изпълнение на неговите задължения и
по-конкретно тези по чл. 2 ал.1 и чл. 4, за които срокът изтича по твърдения в
ИМ, на 27.11.2021 г. Заявява, че 23 дни преди изтичане на срока, а именно на
04.11.2021 г., възложителите са учредили право на строеж с нотариален акт, на
друго юридическо лице „Хоризонти делукс“ ООД. Настоява се, че това трето
лице е възникнало в правния мир с вписването му в ТР на 13.09.2021 г. като
съдружници в него са бившите такива в „Изгрев парк“ ЕООД, които са
прехвърлили притежаваните от тях дялове в капитала на ищцовото дружество
на трето физическо лице, настоящ едноличен собственик. Счита, че при така
сложилите се факти, учредяването на право на строеж на трето лице от страна
на възложителите, в това число настоящия ответник е нанесло имуществени
щети, изразяващи се както в претърпени загуби, така и в пропуснати ползи.
Отправя изявление за разваляне на договора с ИМ и моли съдът да осъди
ответника да заплати горепосочените суми по уговорената неустоечна клауза
и вреди над неустойката, съобразно притежаваните от него ид.ч. в УПИ.
Досежно вредите, заявява, че стойността се формира от извършените от
дружеството разходи за проектантски услуги, неустойка по чл. 32 ал.3 от
договора за нарушение на чл. 11 ал.1 от същия, тъй като са извършили
разпоредителна сделка в УПИ в полза на трето лице и на трето място –
стойността на неустойките, заплатени от ищеца към трети лица, с които са
сключени предварителни договори за покупко-продажба на имоти в бъдещата
сграда, дължими поради невъзможност за изпълнение.
Касателно пропуснатите ползи заявява, че размерът се формира от
чистата печалба, която би била придобита в резултат на продажбите по
предварителните договори с третите лица Н. И. и Ст. Г..
Правна квалификация на исковете: чл. 92 от ЗЗД вр. чл. 32, ал. 2, вр.
ал. 4 от Договора и по чл. 92 ал.1, предл.2 вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82 от
ЗЗД.
Ответникът оспорва иска по основание като навежда следните
релевантни доводи: единствено неизправна страна по Договора е ищцовата
страна. Това се доказва от поредицата от правни действия, които
съдружниците в дружеството са извършили, поради огромната задлъжнялост
на „Изгрев парк“ ЕООД към държавата и други юридически лица. Настоява
се, че моментът и действията по учредяването на „Хоризонти делукс“ ООД
доказва горното. Ответникът заявява, че не е знаел за свързаността на двете
дружества до момента, в който не е бил уведомен от представляващите новото
дружество и необходимостта да се сключи нотариален акт за учредяване право
на строеж с него, тъй като е придобило правата за проектиране и построяване
на сградата. Твърди се, че в тази връзка и след узнаване за това, че ще трябва
да встъпят като възложители в сделка с трето лице, са поискали прекратяване
на договорната връзка по предварителния договор, но това е било отказано.
Поради това с телепоща от 21.11.2022 г. двама от възложителите, включително
Я., са отправили изявление до ищеца за разваляне на Договора. Счита, че
поради виновното си поведение, ищецът няма право да претендира нито
неустойка, нито обезщетение за по-големи вреди, тъй като и двата
предварителни договора с трети лица за продажба на имоти, от дати
25.10.2021 г. и 28.10.2021 г. са създадени за целите на процеса именно в
периода от вписване на промяната в организационната форма на „Изгрев
2
парк“ ЕООД /след прехвърляне на дружествените дялове/ на 20.10.2021 г. и
преди учредяване правото на строеж на „Хоризонти делукс“ ООД на
05.11.2021 г. Обстоятелството, че в предварителните договори не съществуват
никакви клаузи към купувачите за внасяне на задатък както и неустоечни
клаузи при неизпълнение на задълженията им, доказват твърденията за
симулативност на сделките. За съпоставка посочват и договор за депозит от
20.09.2021 г., с който от друг купувач – дъщерята на ответника е преведена на
„Хоризонти делукс“ ООД реално сума – депозит за закупуване на апартамент
в бъдещата сграда, преди учредяване правото на строеж по нотариалния акт от
04.11.2021 г. Не на последно място заявяват, че причината за образуване на
настоящото производство е незаплащане на задълженията по Анекс № 1 от
ответника на „Хоризонти делукс“ ООД, придобил вземането от „Изгрев парк“
ЕООД по договор за цесия от 15.11.2022 г., релевантен факт, който
опровергава изцяло твърденията по исковата молба.
В допълнителната искова молба и допълнителния отговор всяка от
страните поставя контрааргументи на доводите на насрещната страна и
поддържа собствените си такива.
В съдебно заседание всяка страна, чрез процесуален представител
поддържа собствените си аргументи и по същество на спора. Претендира и
присъждане на разноски.
В писмената си защита „Изгрев парк“ ЕООД, чрез процесуален
представител моли съдът да приеме заявените претенции за доказани.
Настоява, че от доказателствата по делото се установява валидно възникнала
облигационно правна връзка между страните по предварителния договор от
18.03.2019 г., а подписаният анекс от 27.05.2021 г. доказва, че към тази дата и
двете страни са изправни по сключения договор. Поддържа, че ответникът е
изцяло неизправна страна по него, учредявайки право на строеж на трето лице
23 дни преди изтичане на шестмесечния срок по чл. 2 ал.1 от предварителния
договор, респективно при тези факти няма как ищцовото дружество да
изпълни задължението си да покани ответника за сключване на окончателен
такъв. Също така моли съдът да съобрази, че ответникът не оспорва да е
нарушил договорните си задължения, а оправданията на поведението с
действия на трето на спора лице, са неотносими. Счита, че договорът е
надлежно развален с предявяване на иска, поради което са осъществени и
фактическите състави на неустоечните клаузи. Намира за доказани и
претенциите за суми над неустойката предвид събраните писмени, гласни
доказателства и заключението по СТОЕ. Не на последно място моли да се има
предвид, че други двама от възложителите са сключили спогодби с ищцовото
дружество за уреждане на отношенията си, произтичащи от нарушението на
клаузи по предварителния договор, което макар косвено също доказва
правотата на ищцовата страна.
Становището, заявено в писмената защита от ответника Я. чрез
процесуален представител е идентично с изложеното в съдебно заседание.
Допълва, че предвид датите, на които е бил изготвен инвестиционният проект
и с оглед срока за уведомяване на възложителите по чл. 4 от предварителния
договор, който е могъл да бъде спазен, но не е, изцяло неизправна страна е
ищцовото дружество, респективно за него не се е породило право да развали
договора и от там като последица да претендира заявените суми.
С молба вх. № 16950/02.07.2024 г. претендира съдът да не зачете
писмената защита на ищцовата страна като депозирана след срока, даден от
3
съда в съдебното заседание на 17.06.2024 г.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните, при съвкупна
преценка на доказателствения материал по делото и по вътрешно убеждение
приема за установено следното:
I. По фактите.
Безспорни факти между страните.
Не се спори между страните, че на 18.03.2019 г. е сключен
предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на
идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна
сграда /Договорът/, един от възложителите по който е и ответникът Б. И. Я..
Той и други трима собственици на ПИ с индивидуализирани данни в договора
от една страна и от друга – ищцовото дружество „Изгрев парк“ ЕООД /към
него момент ООД/, удостоверявайки писмено намерения за съвместно
сътрудничество за изграждане на недвижим имот /след обединяване имотите
на възложителите в общ УПИ/, в чл. 1 ал.1 от договора се уговарят в срок от
два месеца от подписване на договора да сключат помежду си предварителен
договор за прехвърляне на собственост по чл. 17 ал.3 от ЗУТ.
Изпълнителят, според текста на чл. 1 ал.2 от договора е приел, изцяло за
своя сметка, след упълномощаването му от възложителите, да извърши
фактическите и правни действия по изготвяне на проект за ПУП-ПРЗ-РУП и
внесе същият за одобряване в съответната община. Съгласно ал.5 на същата
разпоредба, страните са приели да сключат окончателен договор по чл. 17 от
ЗУТ в срок от 20 дни, считано от влизане в сила на заповедта за одобряване на
ПУП-ПРЗ-РУП.
Като ангажимент на изпълнителя, в конкретни срокове, е възложено
изработването на идеен проект, част архитектура и площообразуване на
предстоящата за изграждане в обединения УПИ, сграда.
В чл.1 ал.8 от договора е разписан процентът РЗП от сградата, който ще
получат възложителите, а в ал.10 от договора - необходимостта от подписване
на допълнително споразумение за конкретизиране на отделните обекти както
за възложителите, така и за изпълнителя на строителството.
Договорът съдържа по-натам клаузи, с които се разрешават въпроси
относно доплащане на квадратура над уговорената за съответния възложител
както и обратната хипотеза – дължимото поведение на изпълнителя при
квадратура на обекта, по-малка от определената по споразумението /чл. 3 от
договора/.
В чл. 4 е разписан и срокът, в който страните следва да сключат договор
по реда на чл. 182 ал.1 и чл. 183 ал.1 от ЗУТ /за учредяване право на строеж/.
Едно от основните задължения, съгласно чл. 11 ал.1 от договора е за
периода от подписването му до сключване на договора по чл. 4, съответно
вписването му в Имотния регистър към Агенция по вписванията Варна, да не
извършват правни сделки, обременяващи с тежести притежавания от тях
имот, включително да не сключват разпоредителни сделки и такива по
учредяване право на строеж на трети лица.
В раздел VI-ти на договора са разписани клаузи относно отговорността
на всяка страна при виновно неизпълнение на поетите ангажименти и
съответно дължимите неустойки, включително правото на разваляне на
договора. Така чл. 26 – чл. 31 урежда отговорността на изпълнителя, а
4
текстовете на чл. 32 и следващи – тази на възложителите. Според чл. 32 ал.2
от договора, дължи се от виновния възложител неустоечна сума в размер на
25 000 евро /в съответния процент спрямо притежаваните в ПИ/, при отказ на
същия да сключи договор за учредяване право на строеж като в ал.4 на същата
разпоредба това неизпълнение е скрепено и с право изпълнителят да развали
предварителния договор при запазване дължимостта на компенсаторната
неустойка.
Страните не оспорват също така, че на 27.05.2021 г. са подписали анекс
№ 1 към предварителния договор /л. 219 по делото/ за избор на имоти от
страна на възложителите при изготвен идеен архитектурен проект, ведно с
площообразуване.
Според анекса, ответникът Я. получава конкретно изброените имоти –
три апартамента, ведно с три паркоместа с общо РЗП 203.02 кв.м. при
полагаема квадратура 165.41 кв.м. и разлика за доплащане към изпълнителя за
37.61 кв.м. в размер на 22807.5 евро. Като падеж на задължението за плащане
по Анекс № 1 е посочена датата на учредяване право на строеж пред нотариус.
С това е променена клаузата на чл. 3 ал.4 от предварителния договор. Няма
спор, че това задължение не е изпълнено и към датата на приключване
устните прения пред съда.
Съгласно заключението по комплексната СТОЕ /л. 288 и сл. по делото/,
което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено, делът на Б. Я. в
съсобствения новообразуван ПИ съставлява 28.71% спрямо общата площ на
имота.
На 22.06.2021 г. е издадена Заповед № 1711 от Кмета на Община Варна,
с която определен за поземлените имоти на всеки един от възложителите,
урегулирането им в ПИ с идентификатор 10135.2552.5477.
Разрешение за строеж в процесния ПИ е издадено от Главния архитект
на Община Варна под № 127 от 31.08.2021 г.
На 04.11.2021 г. е съставен нотариален акт за учредяване на право на
строеж срещу задължение за строителство № 61, том V, рег. № 9458, дело
766/2021 г., вписан в Служба по вписванията с вх. Рег. № 34087/05.11.2021 г.,
акт № 58, том XCII, дело № 20524, на нотариус П.С., рег. № в НК 335, с район
на действие – района на Варненски районен съд, съгласно който четиримата
възложители по предварителния договор, в това число и ответникът Я.
учредяват право на строеж в съсобствения им ПИ с идентификатор
10135.2552.5477, но не на ищеца „Изгрев парк“ ЕООД, а на трето лице –
„Хоризонти делукс“ ООД. Също така е видно, че по нотариален акт общата
квадратура на апартаментите, включително припадащата се част от общите
части на сградата е идентична на тази по анекса от 27.05.2021 г.
Факти по чл. 155 от ГПК.
С оглед предметните предели на спора и във връзка с наведени
твърдения от страните и предвид публичността на ТРРЮЛНЦ, съдът е указал,
че ще се ползва от релевантните вписвания по партидите на „Изгрев парк“
ЕООД и „Хоризонти делукс“ ООД.
Установява се, че към датата на сключване на предварителния договор,
съдружници в ищцовото дружество са били лицата С.П. и ЮЛ -
„ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ ХОУМ ТУ Ю“ АД, ЕИК *********,
чийто представляващ е М.С..
5
На 06.10.2021 г. е вписана промяна по партидата на „Изгрев парк“ ООД,
а именно приемане на нов съдружник – Н.Н. с размер на дяловото участие
63 000 лева, при запазване дяловото участие на досегашните съдружници. Т.е.
промяната е чрез приемане на нов съдружник по реда на чл. 122 от ТЗ и
увеличение на капитала със стойността на дружествените дялове на
новоприетия /чл. 148 ал.1 т.2 от ТЗ/. От същата дата е и промяната в
седалището и адреса на управление.
Две седмици по-късно – на 20.10.2021 г. е вписана промяна в
организационната форма на дружеството – от ООД на ЕООД, прехвърляне на
дружествени дялове от страна на С.П. и юридическото лице съдружник, на
Н.Н., вписване на последния като управител и едноличен собственик на
капитала.
От данните по партидата на „Хоризонти делукс“ ООД се установява, че
дружеството е възникнало в правния мир с вписване, извършено от
длъжностното лице по регистрация на 13.09.2021 г.
Спорните факти
От доказателствата по делото се установява, че изпълнителят „Изгрев
парк“ ООД е сключил договор за проектиране със „Студио каса“ ЕООД, гр.
Варна като по издадена от проектантското студио фактура №
**********/22.05.2020 г. е заплатен по банков път аванс от „Изгрев парк“
ООД в размер на 11232.00 лева /л. 28-29 по делото/. Доплащането в размер на
33081.60 лева е извършено отново по банков път, видно от представеното по
делото преводно нареждане, на 26.07.2021 г. при издадена фактура №
10000000157/26.07.2021 г. /л. 30-31 по делото/. Извършените плащания от
„Изгрев парк“ ООД по банков път се потвърждават и от заключението по т.2.4.
от СТОЕ.
Пак там в заключението по СТОЕ е посочено, че в счетоводството на
„Хоризонти делукс“ ООД няма данни за платени суми за проектиране на
сградата, поради което съдът приема, че разплащането към „Студио каса“
ЕООД е извършено от ищцовото дружество.
Що се отнася до това дали са налице счетоводни документи относно
заплащането на разходи по преотстъпване на строителните книжа и
инвестиционни проекти от „Изгрев парк“ ЕООД към „Хоризонти делукс“
ООД, експертизата сочи, че в счетоводството на последното дружество такава
документация няма, а в предприятието на първото, вещото лице не е успяло да
извърши проверка поради това, че не му е представена счетоводна
документация. Във всеки случай, с оглед предметните предели на спора, съдът
счита, че отношенията между ищеца и третото ЮЛ, касаещи строителната
документация, са неотносими.
В същото време, според експертизата, след направена справка в служба
„Архив“ на Община Варна не е установено наличие на втори инвестиционен
проект за сградата. Строителството е реализирано по одобрения проект на
„Студио каса“ ЕООД от 31.08.2021 г. Протокол обр. 2 е с дата на съставяне
09.12.2021 г., а към момента на огледа, извършен от вещите лица, сградата е с
изпълнен груб строеж по см. на §5 т.46 от ДР на ЗУТ и различна степен на
завършеност на довършителни работи.
За доказване твърденията за реализирани загуби и пропуснати ползи, от
ищеца са представени по делото два предварителни договора за продажба на
недвижим имот.
6
Първият от дата 25.10.2021 г. е сключен с лицето Н. И. за апартамент №
38, находящ се на етаж 5 в процесния имот за сумата от 152 636.50 евро /л. 47
по делото/. Според текста на чл. 3 ал.2, първата вноска се дължи от купувача в
срок от 7 дни след уведомяване на последния от продавача/строител за
нотариално изповядване на сделката по учредяване право на строеж. В чл. 4
ал.11 е уговорена неустойка в размер на 15% от общата стойност на сделката,
чиято дължимост възниква в хипотеза, че продавачът не осъществи сделката
по чл. 182 ал.1 от ЗУТ в 6 месечен срок от сключване на договора.
Купувачът, разпитан като свидетел в производството, потвърждава
сключването на договора. Твърди, че договорът е подписан в гр. София като се
е запознал с Н.Н. в присъствие на адвокат, който според свидетеля е син на Н..
Сочи, че няколко месеца след подписване на договора е получил обаждане от
„Изгрев парк“ ЕООД, в което е бил уведомен, че сградата няма да бъде
изпълнена, тъй като строителството се реализира от друго дружество,
респективно договорът трябва да бъде развален. Свидетелят сочи, че след като
се съгласил на това се сетил, че има включена неустоечна клауза. На
отправеното искане за получаване на договорената сума, ищцовото дружество
е отговорило утвърдително и сумата е била получена от свидетеля.
На л. 98 по делото е представено от ищеца уведомление до него от
свидетеля И., с което последният отправя изявление към дружеството за
разваляне на договора и претенция за получаване на сумата от 44780 лева –
неустойка по чл. 4 ал.11. На страницата ръкописно е поставен текст:
„получено на 08.12.2022 г.
От представеното на л.100 по делото платежно нареждане за кредитен
превод се установява, че е извършен такъв към свидетеля И. от дата 22.12.2022
г. за цитираната по-горе сума. Като наредител е посочено дружеството
„Овърлорд 1“ ЕООД.
Вторият представен и приет като доказателство предварителен договор,
сключен на 28.10.2021 г. между „Изгрев парк“ ЕООД и С. И. Г. е за бъдещата
продажба на апартамент № 37, отново на етаж 5 в жилищната сграда, за
сумата от 118730 евро. И по този договор, изцяло аналогично на първия,
плащането е уговорено разсрочено при първа вноска, дължима в 7 дневен срок
след уведомяване на купувача за сключен договор по чл. 182 ал.1 от ЗУТ. В
идентична като номерация разпоредба – чл. 4 ал.11 е уговорена и дължимата
неустойка при несбъдване на това условие в шестмесечен срок от сключване
на договора – 15% от общата сума.
Купувачът е разпитан като свидетел в производството. Заявява, че за
строителството е разбрал от М.С. през лятото на 2021 г., предварителният
договор е сключен „на зелено“. Самият договор обаче сключил с Н.Н., защото
С. го уведомил, че е прехвърлил дружествените си дялове на Н..
Твърди, че през м. 02.2022 г. се е обадил на Н., за да разбере на какъв
етап е строителството. Н. го е уведомил, че строителството се забавя.
Свидетелят заявява, че няколко месеци е получавал противоречиви сведения
от Н. относно това дали ще се изпълни строителството, но накрая към
септември-октомври 2022 г. е получил окончателен отговор, че сградата няма
да бъде построена. Свидетелят сочи, че е претендирал неустойка и е получил
уговорената сума. На л. 98 по делото е прието като писмено доказателство
изявление от свидетеля Г. към „ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД за разваляне на
договора и искане да получи неустойката, а на л. 99 по делото е прието като
7
доказателство и преводно нареждане за сумата от 34 832.65 лева към свид. Г.,
от дата 22.12.2022 г. с наредител „Овърлорд 1“ ЕООД.
За опровергаване твърденията на ищеца по претенциите за претърпени
загуби и пропуснати ползи от невъзможността да се реализира печалба по
горепосочените два договора и за доказване твърденията, че предварителните
договори между ищеца и третите лица /свидетели/ са съставени за целите на
процеса, ответникът ангажира също гласни доказателства.
Свидетелката Я.а /съпруга на ответника, с когото във фактическа
раздяла от около 15 години/, заявява да е запозната с отношенията между
съпруга й и „Изгрев парк“ ЕООД, съответно „Хоризонти делукс“ ООД, тъй
като от брака имат деца, респективно е проявявала интерес към възможността
да се получат жилища в процесната сграда като обезщетение за собствениците
на терена.
Според нея, всички жилища в сградата са се предлагали през
платформата „Хоум Ту Ю“ и след консултации с брокерите, и оглед на вече
построени сгради от „Изгрев парк“ ООД, са решили да се доверят на
дружеството. Заявява, че знае за подписване на анекса, с който реално се
разпределят квотите по обезщетенията за собствениците. Твърди, че първият
им избор е бил за апартамент № 38, за който е била уведомена в края на м.
07.2021 г. от брокера, че същият е свободен. На 19.09.2021 г. при преглед на
продажбите в платформата е констатирала, че този апартамент е маркиран в
жълто, т.е., че е резервиран и е получила сведение от един от съдружниците в
ищцовото дружество към него момент, че лицето Т. М. /също с касателство
към посредническата фирма/ е купувачът на апартамента.
Свидетелката също така заявява, че дъщеря й е направила избор за втори
апартамент в сградата - № 25, за покупката на който е депозирала сумата от
3000 евро на 20.09.2021 г., както е заплатила и 6 000 евро за паркомясто.
Предварителният договор за този обект е сключен с „Хоризонти делукс“ на
21.09.2021 г., чийто управители са С. и П.. Според свидетелката, същата е
видяла, че предварителният договор за този обект е с друго дружество, но
твърди, че й е разяснено, че фактически строителството ще бъде изпълнено от
„Хоризонти делукс“. Свидетелката твърди, че за всеки един нов строителен
обект горепосочените физически лица учредяват нови дружества. Също така
сочи, че на нея било обяснено, че предварителният договор между
съсобствениците на терена и „Изгрев парк“ /процесният договор по спора/ ще
бъде прекратен. Настоява, че не е чувала за Н.Н. преди започване на
настоящия спор, както и че П. е потвърдил, че „Изгрев парк“ ЕООД ще бъде
прекратено, респективно строителството ще извърши „Хоризонти делукс“
ООД.
В потвърждение на казаното, на л. 160 по делото е приет като
доказателство договор за депозит от 20.09.2021 г., сключен между „Хоризонти
делукс“ ООД и дъщерята на свидетелката.
Свидетелката К. сочи, че познава ищцовото дружество и ответника,
както и другите възложители във връзка с покупка на апартамент в
процесната сграда от единия от съсобствениците - Б.. Същата сочи, че е
присъствала в нотариалната кантора при съставяне на нотариалния акт за
учредяване право на строеж именно по този повод и за да се уведоми за
дружеството, което ще изпълни строителството на обекта. В нотариалната
кантора се е запознала и с М.С. и С.П.. Поради това, че е работила като банков
8
служител дълги години, включително е подготвяла документация по ипотечки
сделки, разказва, че на нея е направило впечатление обстоятелството, че
дружествата строители по предварителния договор от 18.03.2019 г. и
нотариалния акт са различни като на отправените в тази връзка въпроси й е
обяснено, че управителите и на двете дружества са едни и същи лица,
уведомили са я, че предварителният договор ще бъде прекратен и
взаимоотношенията подлежат на договаряне с „Хоризонти делукс“ ООД.
Настоява, че към момента на подписване на предварителния договор не е
знаела за прехвърлянето на дружествените дялове и „излизане“ на С. и П. от
„Изгрев парк“ ЕООД. Накрая посочва, че на информационната табела на
обекта като изпълнител е посочено дружеството „Хоризонти делукс“ ООД.
По делото е проведена и съдебно техническа експертиза за анализ на
VIBER кореспонденция между няколко лица, представена от ответника по
спора. На експерта са предоставени мобилни телефони, ползвани от лица в
създадена във VIBER група „Хоризонти“. Вещото лице е констатирало
съответствие между водената писмена кореспонденция и съдържанието на
представената по делото хартиена разпечатка като не е установено
съдържанието да е манипулирано. Също така е констатирано, че групата е
закрита към момента на експертизата.
От детайлната разпечатка на водената кореспонденция между страните,
изготвена от вещото лице е видно, че същата е в периода 07.11.2022 –
30.11.2022 г. Установява се също така, че е във връзка с необходимостта двама
от възложителите, един от които ответникът да доплатят суми за квадратура
на апартаментите, над полагаемата се част по анекс № 1 от 27.05.2021 г., който
е сключен с „Изгрев парк“ ЕООД. Също така са видни предложения от
представляващия юридическото лице „Хоризонти делукс“ ООД за начините на
плащане в брой или по банков път. От кореспонденцията става ясно също така,
че М.С., един от участниците в групата в приложението, е бил наясно с
изпратената към „Изгрев парк“ покана по Телепоща за разваляне на договора с
това дружество /по-долу съдът ще коментира съдържанието на това писмено
доказателство/. Същият коментира, че при разваляне ще се активира
неустоечната клауза в полза на „Изгрев парк“ ЕООД. Видно е и предложение
за сключване на анекс: /цитат/ „… за заместване на страна…“ /край на цитата/
по договора, а именно „Хоризонти делукс“ ООД замества в правата и
задълженията „Изгрев парк“ ЕООД по предварителния договор и анекса.
Като доказателство по делото е приета извънсъдебна покана от
„Хоризонти делукс“ ООД към ответника Я., връчена чрез ЧСИ, в която
адресатът се поканва да заплати дължимите суми по анекс № 1 от 27.05.2021 г.
при твърдения на подателя, че вземанията на „Изгрев парк“ ЕООД са
цедирани на „Хоризонти делукс“ ООД с договор от 15.11.2022 г.
От представената покана, изпратена от ответника и още един от
съсобствениците в имота към „Изгрев парк“ от 21.11.2022 г., връчена на
ищцовото дружество се установява, че съдържа изявление за разваляне по
реда на чл. 87 ал.2 от ЗЗД на предварителния договор от 18.03.2019 г. и
анексите към същия с аргумента, че изпълнението е невъзможно, а и
безполезно към 21.11.2022 г.
Що касае изявлението на ищеца за разваляне на договора, същото е
отправено с исковата молба.
II. При установената фактология, съдът приема от правна страна
9
следното:
Заявените осъдителни претенции се основават на виновно неизпълнение
на предварителния договор, сключен между страните на 18.03.2019 г., от
страна на ответника. Това налага отговор на въпроса относно валидността на
правоотношението, поведението на страните от гледна точка
изпълнение/неизпълнение на задълженията им и дали то е виновно, и от там за
коя от страните е възникнало право да развали договорната връзка в
съответната хипотеза на чл. 87 от ЗЗД.
Развитието на правоотношенията между страните по спора и от друга
страна ответникът и „Хоризонти делукс“ съдът намира за необходимо да
обобщи като приема по основните релевантни факти следното:
Правоотношенията по строителството на сградата в УПИ
10135.2552.5477 в гр. Варна, е поставено със сключения между „Изгрев парк“
ЕООД /тогава ООД/ и съсобствениците на три УПИ с последващо
обединяване, предварителен договор за учредяване право на строеж и
строителство от 18.03.2019 г. Към този момент, съдружници в ищцовото
дружество са юридическо лице, представлявано от М.С. и физическото лице
С.П.. Тези две физически лица и по твърдения на ищцовата страна са се
познавали с последващия едноличен собственик на капитала на „Изгрев парк“
ЕООД Н.Н. от съвместно участие като съдружници, в други дружества.
Доколкото и страните не спорят и друго не се установява от
доказателствения материал, съдът счита, че предварителният договор валидно
обвързва страните със съответните права и поетите задължения.
1. По изпълнението на задълженията от всяка страна.
В унисон с поетите ангажименти, ищцовото дружество е изпълнило
задълженията си по чл. 1 ал. 2 от предварителния договор, в резултат на което
е издадена заповед за обединяване на имоти от Кмета на Община Варна №
1711/22.06.2021 г. Също така е изпълнило фактическите и правни действия,
свързани с процедурата по изготвяне на строителните книжа на сградата по
см. на §5 т.36 от ДР на ЗУТ /чл. 1 ал.6 и сл. от договора и чл. 2/, без
протоколът по приложение 2 на чл. 7 ал.3 т.2 от Наредба № 3/31.07.2003 г. за
съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Изготвените от
„Студио каса“ ООД проекти са именно тези, по които е осъществено в
последствие строителството. Представените писмени доказателства и
заключението по СТОЕ в съответната част установяват и безспорно заплащане
към проктантското студио на посочената по-горе във фактологията, сума.
Като резултат от горните правомерни действия на изпълнителя, е
издадено и Разрешение за строеж № 127/31.08.2021 г., във времеви рамки на
действащ договор между страните /чл. 6 ал.1 от договора/.
И двете страни, съобразно уговореното в чл.1 ал.10 от договора, са
сключили анекс № 1 от 27.05.2021 г., след представяне на идейния проект, с
който са определили площообразуването и квадратурата на обектите за всеки
от възложителите. С този анекс е уговорено и дължимото за надвишаващите
квотите, квадратни метри, единичната стойност за доплащане и общата
такава.
В предмета на спора не са въведени възражения за неспазване срокове за
изпълнение на горните задължения от страна на ищцовото дружество, поради
което и с оглед двустранното поведение към момента на сключване на анекса
10
от 27.05.2021 г. и датата на издаденото разрешение за строеж 31.08.2021 г.
съдът приема, че всяка от страните по договора се съгласява другата страна да
е била добросъвестна, както и желае изпълнението по договора да продължи,
респективно правоотношението да се запази.
При така възприетото, ответникът е учредил право на строеж срещу
задължение за строителство, подписвайки нотариален акт от 04.11.2021 г. с
трето лице „Хоризонти делукс“ ООД, в рамките на действащия договор с
„Изгрев парк“ ЕООД и при валидност на клаузата по чл. 11 ал.1 от
предварителния договор – да не сключва такава сделка с трети на договора,
лица.
Съответно на горното не е изпълнено от ответника Я. и задължението по
анекс № 1 за заплащане на дължимите суми за квадратурата, надвишаваща
квотите, на датата на падежа, уговорен в анекса от 27.05.2021 г. – при
сключване на нотариалния акт за учредяване право на строеж.
Следва да се има предвид, че общата площ на обектите, която получава
според нотариалния акт ответникът, е идентична с тази по анекс № 1 от
27.05.2021 г.
С изповядване на нотариалната сделка на 04.11.2021 г. и учредяване
право на строеж на „Хоризонти делукс“ ООД, става невъзможно „Изгрев
парк“ ЕООД да изпълни строителството.
При това именно в полза на ищцовото дружество възниква и правото по
чл. 87 ал. 2 предл.1 от ЗЗД да развали облигационната връзка от 18.03.2019 г.
без да е необходимо да дава срок за изпълнение, в хипотезата на виновно
поведение на ответника Я.. Развалянето е факт с депозиране на исковата
молба.
Съдът не споделя аргументите на ответната страна за виновно поведение
на ищцовото дружество като такова не се установява и от събраните гласни
доказателства.
Факт е, че „Хоризонти делукс“ ООД възниква в правния мир в м. 09.2021
г., след като проектната документация по строителството е готова,
включително издадено разрешението за строеж. Съдружници в това
дружество към момента на възникването са лица, свързани по см. на §1 от ДР
на ТЗ, с „Изгрев парк“ ЕООД и съдружниците в него, доколкото едва месец
по-късно е осъществена сделката по чл. 129 от ТЗ по прехвърляне на
дружествени дялове на съдружника Н.Н.. Действително, именно на
„Хоризонти делукс“ ООД е учредено право на строеж и то фактически
изпълнява строителството /така от анализа на писмените доказателства,
заключението по СТОЕ, гласните доказателства/. В същото време,
представеният предварителен договор за покупко-продажба на апартамент от
20.09.2021 г., е сключен с дъщерята на свид. Недева /коментиран във
фактологията/ от „Хоризонти делукс“ ООД – дружество, което към него
момент е трето лице и без никакво отношение към облигационните
правоотношения между „Изгрев парк“ ЕООД и ответника Я.. „Изгрев парк“
ЕООД и „Хоризонти делукс“ ООД не са един и същ правен субект, нито
последното е възникнало в резултат на преобразуване на „Изгрев парк“ ЕООД
в хипотезата на отделяне чрез учредяване по см. на чл. 262в ал.2 предл.2 от
ТЗ.
След като самият ответник твърди, а и се установява от писмените и
гласни доказателства, намерение от страна на „Хоризонти делукс“ ООД да
11
построи сградата, след като именно на това дружество е учредено право на
строеж, то ответната страна по спора е следвало да уреди правоотношенията
си по прекратяване на съществуватата облигационно правна връзка било чрез
използване на правната конструкция на заместване в дълг по см. на чл. 102 от
ЗЗД или чрез субективна новация на страната на ЮЛ – строител по
предварителния договор. Разбира се, ответниците са могли да сключат
договора по чл. 182 ал.1 от ЗУТ и с „Изгрев парк“ ЕООД.
Не на последно място. Установява се от доказателствата по делото, че
всички контакти между ответника и строителя са осъществявани с
представляващите „Изгрев парк“ ЕООД /до прехвърляне на дружествените
дялове на Н.Н./ и тези на „Хоризонти делукс“ ООД, които са едни и същи
лица – М.С. и С.П..
Въпреки твърденията на ответника, че конкретният предварителен
договор, който в частта си за строителство е такъв с характеристиките на
договор за изработка по чл. 258 и сл. от ЗЗД, е сключен с оглед личността на
съдружниците и представляващите юридическото лице „Изгрев парк“ ЕООД,
същият не е intuitu personae. Вярно е, че Я. е контактувал единствено и само
със С. и П.. Отсъства обаче разписана клауза по предварителния договор,
която да урежда право на възложителите да прекратят облигационното
правоотношение при промяна в собствеността върху капитала на „Изгрев
парк“ ЕООД.
Твърденията на ответника, че е отправил изявление към тези две лица,
че след като собствеността върху капитала на „Изгрев парк“ ЕООД се
прехвърля на друго физическо лице, желае да прекрати правоотношенията си
с „Изгрев парк“ ЕООД не се доказват, а и дори да се приеме обратното, то това
не рефлектира върху характеристиките на предварителния договор.
Изявлението на ответника за развалянето му по реда на чл. 87 ал.2 от ЗЗД при
изявление за „продължителна забава в изпълнителя и безполезност на
изпълнението“, не може да породи търсения правен ефект, тъй като не
кореспондира на поведението на ответника по спора, особено като се има
предвид, че към 21.11.2022 г., когато е отправена поканата е изминала повече
от година от сключване на нотариалния акт за учредяване право на строеж на
„Хоризонти делукс“.
Така, рискът от сключване на нотариален акт с трето лице, при действащ
договор с ищеца по спора, е за сметка на ответника, който не се освобождава
от последиците при разпадане на правоотношението по негова вина. Не се
установява от събрания доказателствен материал по делото, твърдението на
ответника за сключване на нотариалния акт за учредяване право на строеж в
резултат на упражнен натиск от лица, представляващи „Хоризонти делукс“
ООД /в отговора използва думата „заставяне“/. Всъщност ответникът
признава, че е изповядал сделката пред нотариус при ясното съзнание, че на
датата на сключване на нотариалния акт настъпва падежа на негово
задължение към „Изгрев парк“ ЕООД за доплащане на суми по Анекс № 1 от
27.05.2021 г.
Съдът с оглед гореизложеното, приема, че договорът е развален по вина
на ответника.
2.По препърпените загуби и пропуснати ползи .
Ищецът в настоящото производство е посочил, че общият размер на
претърпените от него загуби възлиза на 35 578.95 лева, а пропуснатите ползи
12
са на стойност 105 558.22 лева. Посочил е също така, че от двете суми следва
да се приспадне пропорционално стойността на уговорената компенсаторна
неустойка в размер на 14037.97 лева, съставляваща 28.71% от 48 895.75 лева
/25 000 евро/. Също така е уточнил, че в рамките на неустойката не следва да
доказва загуба до размера от 3538.97 лева и пропусната полза до сумата от
10499 лева.
При така направената от кредитора разбивка се налага съдът да даде
правен отговор по всяка от заявените по пера претенции, след което да се
прецени доколко загубите и ползите се покриват от размера на дължимата
неустойка, евентуално са доказани за съответната горница.
3.Какво се дължи по пера.
Съгласно чл. 88 ал.2 изр.2 от ЗЗД изправната страна по развален договор
има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора. Според
чл. 82 ал.1 от ЗЗД обезщетението обхваща както претърпяната загуба, така и
пропусната полза само и единствено доколкото са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане
на задължението.
По извършените разходи за строителни книжа.
С оглед приетото от съда за доказано, а именно, че ищцовото дружество
е изпълнило задълженията си по възлагане, респективно е приело изготвени
строителни книжа от „Студио каса“ ООД, както и е заплатило този разход, то
ответникът дължи възстановяване на извършения разход в размер, съобразно
уговореното в чл. 32 ал.3 от договора, а именно 28.71% съобразно дела в ПИ
или сума от 12722.43 лева. Тази сума състалява претърпяна загуба за
ищцовото дружество и нейното настъпване е изцяло предвидимо при
сключване на предварителния договор.
По претърпените загуби и пропуснати ползи от сключените
предварителни договори за покупко-продажба с трети лица /свидетелите И. и
Г./.
На първо място трябва да се посочи, че и двата договора са сключени от
„Изгрев парк“ ЕООД, чрез новия управител Н. и респективно след
придобиване от негова страна на дружествените дялове в това ЮЛ. На
следващо – специфика на двата договора е обстоятелството, че плащането на
дължимата от купувачите цена е разсрочено във времето с първа вноска – 7
дневен срок от уведомяването им за сключване на договора за учредяване
право на строеж. Освен това безспорно се установява, че нито един от
купувачите не е заплащал сума по договора си, включително за капариране на
избрания апартамент. Не на последно място, въпреки това е уговорена
неустоечна клауза в тежест на продавача по предварителния договор в размер
на 15% от общата стойност на сделката, ако в шестмесечен срок от
сключването й, не му бъде учредено право на строеж за жилищната сграда.
Също така и по двата договора неустойката е платена на една и съща дата –
22.11.2022 г. Установява се от приложените уведомления за разваляне, че
изявленията са отправени в м. 11 и 12.2022 г., което се потвърждава и от
показанията на свидетелите И. и Г., че са изчаквали с месеци, преди
прекратяване на правоотношенията.
При тези факти, ищцовото дружество не доказва нито загуби, нито
пропуснати ползи по двата договора по следните съображения:
13
Компенсаторната неустойка, каквато е тази по чл. 4 ал.11 от двата
договора трябва да обезщети изправната страна – купувачите по
предварителните договори при виновно неизпълнение на същия от страна на
продавача/строител. Факт е, че спрямо тези трети лица, поведението на
„Изгрев парк“ ЕООД е виновно. Действително, нито едно от двете физически
лица са заплатили каквато и да е сума към продавача, в който смисъл вреда
като намаляване на авоари поради разходване на парични средства за тях
няма. Все пак трябва да се настои, че и в такава хипотеза, вреда за купувача би
могла да се търси. При ноторно известния факт за ръст на цените на
недвижимите имоти, договаряне покупка на жилище към определен момент и
на определена цена позволява на купувача да спре с търсене на други
апартаменти. Ново търсене година по-късно е възможно да не е изгодно
финансово или да налага договаряне за сходни параметри на жилище при
значително по-висока цена.
Все пак обаче, трябва да се посочи, че всеки от двамата купувачи в
конкретика е приел, че разумният срок, в който може да запази
облигационната връзка без да търси обезщетение за вреди е шест месеца от
сключването й, защото именно такъв е даден в полза на строителя, за да му
бъде учредено право на строеж. Затова и неустойката е уговорена за дължима
след изтичането му.
От друга страна, продавач е ЮЛ, което изключително по предмет на
дейност реализира строителство на недвижими имоти.
Нотариалният акт за учредяване право на строеж от ответника в полза на
„Хоризонти делукс“ ООД е на 04.11.2021 г. – около 10 дни, респективно около
7 дни след сключване на предварителните договори. Нотариалният акт
подлежи на вписване и е оповестен чрез вписване в съответната служба на
датата на сключването му – 04.11.2021 г. С вписването, ищецът е очевидно
наясно за невъзможността да реализира строителство на сградата. Доколкото
правата по договора трябва да се упражняват добросъвестно, при полагане на
дължимата грижа на добрия търговец, „Изгрев парк“ ЕООД е следвало
незабавно да предприеме действия по прекратяване на предварителните
договори за покупко-продажба, за да не влезе в сила санкционната клауза.
Като не е изпълнил това, заплащането на неустойки година по-късно е на
негов риск и за негова сметка.
Не се установява и предвидима пропусната полза.
Според правната доктрина и съдебната практика, включително решение
по ТД № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС, при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за
обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, трябва да
съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за
съС.ието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът
беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към
момента на неизпълнението. Пропуснатата полза представлява реална, а не
хипотетична вреда и доколкото законът не борави с установена презумпция за
настъпването й, пропуснатата полза следва да бъде доказана в процеса. Ако
бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на
кредитора е могло да бъде увеличено, то тогава е постигната и целта на
обезщетяването по см. на чл. 82 от ЗЗД, без да се допусне обогатяването на
кредитора за сметка на длъжника.
14
При тълкуване съществените и на двата предварителни договора, които
„Изгрев парк“ ЕООД е сключило с третите физически лица, клаузи, до такъв
извод не може да се достигне. Това се извлича от факта, че например
купувачът не е заплатил никакво капаро при сключване на договора, освен
това не дължи никакви други суми преди учредяване правото на строеж, т.е.
поначало така е съставен договора, че няма индиция за каквато и да е сериозна
обвързаност за продавача.
Освен това, сключването на нотариален акт за учредяване право на
строеж с ответника, предполага и активно поведение на ищцовото дружество
за това. Фактическите и правни действия по процесния предварителен
договор от 18.03.2019 г., дължими от ищцовото дружество преди изпълнение
на задължението по чл. 4 от договора за учредяване право на строеж, са
изпълнени най-късно към датата на издаване разрешението за строеж от
31.08.2021 г. Няма никакви доказателства „Изгрев парк“ ЕООД да е поканил
възложителите, в това число ответника, да се явят пред нотариус за
изповядване на сделката преди да сключи при очевидно неизгодни за него
параметри, договори с третите лица. В този смисъл не се доказва, че е
пропусната сигурна печалба от бъдеща, неясна реализация на актив, а
твърденията на ищеца, че не е бил длъжен да покани ответника за явяване
пред нотариус за сключване на договора за учредяване право на строеж, е
неоснователно по изложените аргументи.
И не на последно място, самото плащане по предварителните договори
за продажба на апартаменти е разсрочено във времето, т.е. това са бъдещи,
непредвидими, несигурни събития. Не се установява предположението, че
имущественото съС.ие на ищцовото дружество би се увеличило с
претендираната сума, дори и да беше сключен договора по чл. 182 ал.1 от ЗУТ
с него.
Досежно твърдяната пропусната полза за сумата 44607.59 лева, която
ответникът дължи по анекс № 1 към предварителния договор, с падеж –
датата на изповядване на нотариалната сделка, съдът намира, че такава се
установява частично.
Съдът, като се придържа към по-горе посочените общи постановки
досежно необходимостта от пълно и главно доказване на тази вреда,
подчертава че пропусната полза за един търговец винаги се съизмерява с
невъзможността да реализира печалба от извършваната от него дейност.
Доколкото падежът на горепосоченото задължение е датата на
изповядване на нотариалната сделка, невъзможността да се получи от
ищцовото дружество сумата се дължи на виновното поведение на
възложителите в резултат на избора на друг строител.
Тук трябва да се посочи обаче, че тази сума съгласно споразумението
/анекс № 1/ и чл. 3 от предварителния договор, се дължи за квадратура на
площта, която ответникът ще получи над полагаемата се на възложителите
общо от 20% като обезщетение по чл. 1 ал. 8 от договора. Т.е. основанието за
паричната престация е изпълнение в количествено отношение на СМР от
страна на ищцовото дружество в повече. Следователно тази сума, що касае
СМР, по дефиниция включва и разходи по строителството на квадратите площ
в повече, които за ответника Я. са 37.61 кв.м. общо. Няма как, при условие, че
ищецът изобщо не е изпълнител на строежа, т.е. не разходва средства
формиращи себестойността на построеното, да претендира разходите, защото
15
би се обогатил неоснователно.
При условие, че не ищцовото дружество, а „Хоризонти делукс“ ООД
извършва строителството на сградата, то получаване на суми за разходите би
се следвало именно на третото лице, което фактически търпи вредата, под
формата на финансова загуба, но тези взаимоотношения подлежат на
договаряне между ответника и „Хоризонти делукс“ ООД.
Като се ползва СТОЕ, която дава стойност за 1 кв.м. бруто площ 898.00
лева за степен на завършеност по БДС за апартаменти в конкретната сграда,
като се има предвид, че обектите на възложителя Я. се издават по БДС, то
стойността за 37.61 кв. възлиза на 33803.87 лева.
Т.е. пропуснатата полза за ищеца представлява разликата между
претендираната 44607.59 лева и сумата от 36339.15 лева, или 10803.72 лева.
В контекста на казаното ищецът доказва претърпени загуби до размера
от 12722.43 лева и пропуснати ползи за сумата от 10803.72 лева.
4.По заявената претенция с правно основание чл. 92 ал.1 изр.1 от
ЗЗД.
Съглашението за неустойка съставлява предварително признаване на
страните, че изправната страна ще търпи вреди от неизпълнение на насрещно
задължение в съответния размер.
При това и искът за присъждане размера на договорената между
страните компенсаторна неустойка по чл. 32 ал.2 вр. ал.4 от договора в размер
на 14037.97 лева е доказан по основание, доколкото кредиторът е освободен от
задължението да доказва настъпване на вреди и техният размер.
В случая ищецът е дефинирал изрично в уточняваща молба, че в горния
размер на неустойката той калкулира загуби в размер на 3538.97 лева и
пропусната полза в размер на 10499 лева. При посочения общо размер на
подлежащи на заплащане от възложителя като обезщетение загуби за
строителя в размер на 12722.43 лева и ползи от 10803.72 лева, този иск е
изцяло основателен и като такъв ще бъде уважен.
5.По претенцията с правно основание чл. 92 ал.1 изр.2 вр. чл. 88 ал.1
изр.2, вр. чл. 82 от ЗЗД.
Този иск е доказан до размера от 9488.18 лева, от които 9183.46 лева
претърпени загуби и 304.72 лева пропуснати ползи. За горницата до общо
заявените 127099.20 лева искът ще бъде отхвърлен като недоказан по
основание.
6. По разноските.
Изходът от спора налага присъждане на разноски за водене на
производството и на двете страни, съразмерно с уважените, респективно
отхвърлени претенции.
Общият материален интерес по спора е в размер на 141137.17 лева.
База за изчисляване разноските за ищцовото дружество е сумата от
23516.15 лева, а за ответника – 117621.02 лева.
Общата сума на извършените и доказани със съответни
разходооправдателни документи, разноски от ищеца е 24158.51 лева, в това
число в обезпечителното производство.
Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение е
16
частично основателно. Минимално дължимото за настоящото производство
според Наредба № 1/2004 г., определено по реда на чл. 7 ал.2 т.5 от същата, е в
размер на 10295.50 лева, докато договореното и заплатено е под този размер.
Що се отнася обаче до възнаграждението в обезпечителното производство,
минималното, определено по реда на чл. 7 ал.7 вр. чл. 7 ал.2 т.4 /т.е. върху ½
от 141137.17 лева/ е 6295.50 лева. Предвид процесуалните действия по тези
дела, съдът счита, че уговореното от 6858 лева е завишено, респективно
трябва да се редуцира до минимума от 6295.50 лева. Т.е. общата сума на
признатите от съда разходи е в размер на 23 596.01 лева, от които се
присъждат 3931.55 лева.
Ответникът доказва разходи в размер на 5200 лева като възражението за
прекомерност на възнаграждението за адвокатска защита, при посочения по-
горе минимум, е неоснователно. От тази сума на ответника се присъжда
4333.58 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна да заплати на
„ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД, ЕИК *********, гр. София: 1.компенсаторна
неустойка на осн. чл. 32, ал. 2, вр. ал. 4 от предварителния договор, сключен
на 18.03.2019 г., в размер на 14 037.97 /четиринадесет хиляди тридесет и
седем и 0.97/ лева, съставляващи 7 177.50 евро по фиксинга на БНБ – 28.71%
от общо дължимата неустойка, на осн. чл 92 ал.1 изр.1 от ЗЗД; 2. обезщетение
за претърпени вреди в размер над неустойката, вследствие разваляне на
предварителния договор от 18.03.2019 г. поради виновно неизпълнение от
страна на ответника, в общ размер на 9488.18 /девет хиляди четиристотин
осемдесет и осем и 0.18/ лева, от които 9183.46 лева претърпени загуби и
304.72 лева пропуснати ползи – 28.71% от общо дължимите, на осн. чл. 92 ал.1
предл.2 вр. чл. 88 ал.1 изр.2 вр. чл. 82 от ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ този иск за
горницата до заявените общо за присъждане 127.099.20 лева, като недоказан
по основание и размер.
ОСЪЖДА Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна да заплати на
„ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД, ЕИК *********, гр. София сумата от 3931.55
/три хиляди деветстотин тридесет и един и 0.55/ лева, разноски в
производството по настоящото дело за държавна такса, експертизи и
адвокатско възнаграждение, и по ч.т.д. № 41/2023 г. по описа на ОС Варна, на
осн. чл. 78 ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА „ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД, ЕИК *********, гр. София да
заплати на Б. И. Я., ЕГН **********, гр. Варна сума в размер на 4333.58
/четири хиляди триста тридесет и три и 0.58/ лева, разноски в настоящото
производство за експертизи и адвокатско възнаграждение, на осн. чл. 78 ал.3
от ГПК.
Решението може да се обжалва пред Апелативен съд Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
17