№ 17013
гр. София, 18.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МИХАЕЛА КАСАБОВА-
ХРАНОВА
при участието на секретаря ВИКТОРИЯ С. И. ДОКОВА
като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА
Гражданско дело № 20241110173589 по описа за 2024 година
Предявени са искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
Образувано е по искова молба на К. М. М. и И. Н. Й. срещу „...” ЕООД.
Предявени са за разглеждане субективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на всеки
от ищците сумата от 24130,50 лв., представляваща ½ от неизплатения размер на
дължимия задатък по предварителен договор, сключен с „...“ ЕООД на 03.06.2021 г.,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане.
Ищците К. М. М. и И. Н. Й. твърдят, че на 03.06.2021г. сключили с ответното
дружество предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно
който продавачът се задължил да прехвърли на ищците правото на собственост върху
апартамент № 8, на четвърти етаж, кота + 9,30 м., с площ съгласно таблица за
площоразпределение от 54,08 кв.м., заедно с 3,602% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 9,09 квадратни метра или площта на апартамента заедно с
идеалните части от общите части на сградата е 63,17 кв.м., заедно със съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, намиращи се в жилищна сграда с
подземен гараж построена в поземлен имот с идентификатор 68134.301.404 по КККР,
с адрес на поземления имот: град С., ул. О., срещу определената в предварителния
договор цена от 82251 евро. Поддържа се ищците да са заплатили на ответното
дружество задатък в размер на 30 % от продажната цена или сумата от 24675,30 евро,
с левова равностойност 48261 лв., за което продавачът издал фактура. Сочи се „...“
ЕООД да не е изпълнило вменените му с договора задължения да подава информация
до ищците относно етапа на строеж на жилищната сграда, а управителят на
дружеството ответник е спрял да отговаря от момента на заплащане на задатъка. Осем
месеца след сключване на договора и получаване на задатъка, в началото на месец
февруари 2022г. ответникът предложил на ищците сключването на анекс към
предварителния договор, с който предлагал значително увеличаване на продажната
цена на имота с оглед усложняващата се икономическа ситуация. Ищците отказали
предоговаряне на цената чрез сключването на анекс, като изрично поддържат, че
последното било изрично изключено съобразно чл. 15.2 от договора, освен по взаимно
1
съгласие на страните. Твърди се ищците да са получили уведомление от ответното
дружество, с което последното заявило, че едностранно разваля сключения
предварителен договор на основание стопанска непоносимост по чл. 307 ТЗ, считано
от датата на получаване на уведомлението. Сочи се след отправеното уведомление,
ответникът да е възстановил на ищците сума, равна на еднократния размер на дадения
задатък. При изложените съображения ищците твърдят да е налице нарушение на
договора от страна на ответното дружество, изразяващо се в отказ от предоставяне на
информация, както и деклариране на нежелание да изпълни договора. Последното,
според ищците сочи, че ответното дружество е неизправна страна и с оглед на
нарушаването на договорните задължения на ответника, ищците отправят изявление
до ответника „...” ЕООД, с което упражняват правото си да развалят предварителния
договор по вина на дружеството ответник. Отправят искане за уважаване на
предявените искове, ведно със законните последици.
Ответникът – „...” ЕООД депозира отговор в срока по чл. 131 ГПК, с който
изразява становище за недопустимост на иска, поради липса на правен интерес, а по
същество оспорва иска по основание и размер. Твърди, че не са налице условията по
смисъла на чл. 93 ЗЗД, доколкото ответникът е изправна страна по сключения
предварителен договор, тъй като съгласно клаузите на същия продавачът няма
задължение да уведомява купувача за етапите на строителството; страните не са
постигнали изрично съгласие в сключения договор за връщане на задатъка в двоен
размер; оспорено е твърдението на ищците, че последните са упражнили надлежно
правото си да развалят договора. Наред с това се сочи, че дори да се приеме, че
ответникът е неизправна страна, то ищците е следвало да дадат подходящ срок на
ответника да изпълни договор и едва след това – при неизпълнение ще счита, че
договорът е прекратен. Сочи, че страните са уговорили санкция при неизправност от
страна на продавача, но същата не е уговорката за връщане на задатъка в двоен размер.
С оглед изложените съображения намира предявените искове за неоснователни. Ето
защо, моли исковете да бъдат отхвърлени, като претендира разноските по
производството.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на
събраните по делото доказателства, намери за установено следното от
фактическа страна:
С окончателния доклад по делото, приет в проведеното на 18.07.2025 г. съдебно
заседание, съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните
следните обстоятелства, че между страните в настоящото производство е налице
валидно сключен предварителен договор, както и връщането от страна на ответника в
полза на ищците на сумата от 24675.30 евро (с левова равностойност от 48261 лв. по
официалния фиксинг на БНБ), представляваща предоставения задатък, както и, че
ищците са изпратили имейл на ответника от 15.11.2022г., с което отправят
уведомително писмо за разваляне на процесния предварителен договор.
Видно от приети по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и извършване на строително-монтажни работи от 03.06.2021 г. се
установява, че страните са се договорили да продаде процесния недвижими имот,
представляващ апартамент № 8, находящ се на четвърти етаж, кота + 9,30 м. с площ
63,17 кв.м. (заедно с идеалните части от общите части на сградата ) и заедно със
съответните идеални части от правото на строеж върху терена, който имот се намира в
жилищна сграда с подземен гараж, състояща се от сутерен, шест етажа и един
подпокривен етаж, съгласно одобрените на 04.11.2020 г. инвестиционни проекти от
Направление „Архитектура и Градоустройство“ и Разрешение за строеж №
212/16.11.2020 г., издадено от СО, Направление „Архитектура и градоустройство“,
която ще бъде построена в ПИ с идентификатор 68134.301.404 с административен
адрес на поземления имот: гр. С., улица О., за сумата от 82251 евро с включен ДДС.
Ответникът - продавач се задължил да построи горния обект с приемане на сградата с
2
Разрешение за ползване (Акт, Обр. 16) до 24 месеца и две седмици, считано от датата
на получаване на строителна линия - Протокол Обр. 2.
Съгласно чл. 8 от договора ищците са се задължили да заплатят на ответника
продажната цена на пет вноски при следните условия: първо плащане, уговорено като
задатък в размер на 30 % от продажната цена на „Обекта“, възлизащо на сума в размер
на 24675,30 евро, платимо в седемдневен срок от сключването на договора, второ
плащане в размер на 30 % от продажната цена на обекта или 24675,30 евро, платимо в
седемдневен срок от датата на снабдяване със заверена „Кота нула“, удостоверена с
Акт за приемане на извършени СМР по нива и елементи на строителната конструкция
(Образец № 7), трето плащане в размер на 20 % от продажната цена или сумата
16450,20 евро, платим в седемдневен срок, считано от датата на издаване на Акт обр.
14, четвърто плащане в размер на 15 % или 12337,65 евро , дължимо в седемдневен
срок от датата на издаване на Акт обр. 15, и пето плащане в размер на 5% или 4112,55
евро, дължимо в седемдневен срок от датата на издаване на Удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата.
Съгласно чл. 6.1. ответникът се е задължил да прехвърли с нотариален акт на
ищците – купувачи процесния имот, в сроковете, посочени в договора при условията
на Раздел IV, чл. 8 от настоящия договор, уреждащ начина на плащане, чл.6.2. да
осигурява свободен достъп на купувача или негов представител до строежа на обекта
по време на неговото изпълнение в присъствието на продавача или негов
представител; чл.6.3. да поддържа контакт с купувача и да го информира за
евентуални възникнали проблеми в процеса на строителство, както и за всички други
касаещи го факти и обстоятелства.
Уговорено е продавачът да прехвърли на купувача процесния имот с окончателен
договор не по-късно от 45 дни, считано от датата на издаване на Удостоверение за
въвеждане в експлоатация.
Съгласно чл. 9.1. срокът за плащане на задълженията по чл. 8.2, 8.3, 8.4 и 8.5
започва да тече за купувача след получаване на писмено уведомление за настъпване на
съответното основание за плащане на упоменатия в договора електронен адрес, като
изрично е посочено, че уведомлението се счита за получено след потвърждение от
купувача, изпратено до електронния адрес на подателя.
В чл. 17-21 от договора са предвидени санкции и съответно неустойки при
неизпълнение на задълженията по договора, а именно при забава в плащането от
страна на купувача с повече от 15 дни последният дължи неустойка на продавача на
0.1% на ден върху размера на забавеното плащане, но не повече от 10% от цената на
договора. Когато това забавяне е повече от 90 дни, тогава продавачът има право
едностранно да прекрати договора, като задържи в своя полза платения задатък и
получи договорената неустойка, за което купувачът дава съгласие.
Съгласно чл. 18 при забава повече от 60 дни за сключването на окончателен
договор от страна на продавача последният дължи неустойка за забава в размер на 0,1
% на ден от стойността на направените вноски от купувача, при забава повече от 120
дни купувачът има право да прекрати едностранно договора, като получи всички
платени до момента вноски, уговорената неустойка, както и да получи неустойка в
размер на задатъка по чл. 8.1. Реципрочно в тежест на купувача са предвидени същите
санкции.
Уговорена е и неустойка за забава с повече от шест месеца на изпълнението на
задължението на ответника да въведе процесния обект в експлоатация, в размер на 5%
годишно върху размера на заплатените до момента от купувача вноски, но не повече от
10% от цената по договора. При забава продължила повече от дванадесет месец
продавачът да изпълни задължението си да продаде, изгради и извърши СМР,
последният дължи връщане в единичен размер на заплатените от купувача парични
вноски, както и неустойка в размер на задатъка, ведно с уговорените лихви за забава.
3
Ищците са заплатили на 03.06.2021 г. на ответника сумата от 48261 лв.,
представляваща 30 % от дължимата за имот Опълченска, ап. 8 сума, съгласно
процесния договор. За посочената сума е издадена и фактура от ответника.
Не е спорно между страните, че на 04.02.2022 г. ответникът е отправил искане до
ищеца за увеличаване на цената на договора с 12250 евро, поради рязкото покачване
на материали, енергия, труд, услуги, което предложение ищците не са приели.
На 14.02.2022 г. ответникът е направил ново предложение за увеличаване на
цената на договора с 7000 евро, което предложение също не е прието.
С писмо по електронна поща от 27.05.2022 г. ищците отправят питане до
ответника по електронната поща кога очаква заверена "Кота нула".
На 31.08.2022 г. ответното дружество изпраща на ищците уведомително писмо, с
което заявява, че разваля от сключения предварителен договор с оглед лошата
икономическа обстановка и нежеланието на ищците за предоговаряне на продажната
цена, като се позовава на стопанска непоносимост по смисъл на чл. 307 ТЗ.
Безспорно между страните е, че на 15.11.2022 г. ищците отправят уведомително
писмо до ответника за разваляне на процесния договор. Видно от същото договорът се
разваля по вина на ответника, като същевременно го канят в срок до 22.11.2022 г. да
заплати сумите, както следва: 24675,30 евро, представляваща размера над еднократния
задатък до размера на двойния задатък по предварителен договор от 03.06.2021 г.,
както и сумата 8225,10 евро, представляващи неустойка по предварителния договор в
размер на 0,1 % на ден върху размера на направените от ищците вноски за периода от
03.06.2021 до 31.08.2022 г.
От представените по делото в открито съдебно заседание НА от 04.06.2024 г. и
справка от Агенция по вписванията от 10.06.2024 г. се установява, че ответникът е
прехвърлил правото на собственост върху процесния недвижим имот на трето за спора
лице на 04.06.2024 г., като преди това е заличена вписаната върху имота ипотека
(21.06.2021г.).
Други относими доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни доводи:
Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Според чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ако страната,
която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже
от договора и да задържи задатъка. Задатъкът е парична сума или друга имуществена
ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение. Има
гаранционна и обезщетителна функция. Той е акцесорно съглашение между страните
по договор, предоставящо на изправната страна право в определени, конкретно
договорени хипотези, при конкретно договорно неизпълнение на насрещната страна,
да развали договора (да се откаже от него), без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД и като
получи престация в размер на договорения задатък, респ. в двойния му размер, без да
е нужно да доказва вреди от договорното неизпълнение. Страните са свободни да
уговорят размер на сумата, която следва да остане за изправната страна. Последното
законодателно разрешение разкрива, че задатъкът има не само обезщетителна, но и на
санкционна функция.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД в
тежест на ищеца е да установи следните предпоставки: 1) валидно сключен
предварителен договор от 03.06.2021 г., чието изпълнение е обезпечено с даване на
задатък; 2) неизпълнение от страната, получила задатъка; 3) че последната е
упражнила правото си да развали (да се откаже) от процесния предварителен договор;
4) че е изправна страна по договора, т.е. да е изпълнил задълженията си по договора
4
или да е готов да престира; 5) връщане от страна на ответника в полза на ищците на
сумата от 24675,30 евро (с левова равностойност от 48 261 лева по официалния курс на
БНБ), представляваща предоставения задатък.
При установяване на горното, в тежест на ответника е да установи изпълнение на
задълженията си по процесния предварителен договор, респективно - погасяване на
задължението си за връщане на задатъка.
При така разпределената доказателствена тежест и с оглед събраните по делото
доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, настоящият съдебен
състав приема, че така предявеният иск е основателен. Съображенията за това са
следните:
Съществуването на уговорка за задатък се установява чрез тълкуване на договора.
Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената
сума обезпечителна и обезщетителна функции, чрез изрично уреждане на последиците
в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. Законът не
забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на
авансово платените суми. В този случай капарото би представлявало част от
възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като
при неизпълнение - ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при
липса на изрична уговорка - в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер. (в този
смисъл Решение № 305/7.03.2018 г. по гр. д. № 960/2017 г. на ВКС, IV г. о., Решение №
64/10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на ВКС, II т. о., Решение № 12/23.05.2018 г. по гр.
д. № 834/2017 г. на ВКС, III г. о. и др.).
В настоящия случай при така разпределената доказателствена тежест съдът
намира за доказано, че страните по делото са били обвързани от облигационни
отношение по силата сключения между тях предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот и извършване на строително-монтажни работи от
03.06.2021 г., в който договор е било уговорен задатък от 24675,30 евро, който е
заплатен по сметка на ответника в изпълнение на задълженията си. Следователно при
тълкуване волята на страните по договора съдът намира, че процесният договор е
обезпечен с даване на задатък.
От ангажираните по делото доказателства ценени поотделно и в тяхната
съвкупност съдът намира, че не се установява неизпълнение на задължение на
ответника по чл. 6.3. от договора да поддържа контакт с купувача и да го информира
за евентуални възникнали проблеми в процеса на строителство, както и за всички
други касаещи го факти и обстоятелства. Напротив, ангажирани са доказателства, от
които се установява, че ответникът е информирал ищците за наличието на
икономически проблеми, налагащи увеличение на продажната цена на процесния
имот, предмет на сключения договор, още през месец февруари 2022 г., за което е
изпратил и предложение на купувачите, останало неприето. Действително съгласно чл.
8 дължимите суми по договора са обвързване с достигане на конкретен етап от
изпълнението на СМР, като съгласно чл. 9.1 от договора страните са уговорили, че
сроковете за плащане започват да текат от уведомяването им от продавача за
настъпването на съответното основание. По делото не са ангажирани доказателства за
такова уведомяване от страна на ответника, респективно за друга комуникация с
ищците освен вече посочената. Но в случая релевантно е твърдението за неизпълнение
на задължението по чл. 6.3 от договора за поддържане на контакт и информирането на
купувача за евентуално възникнали проблеми, каквото съдът не установи, в това число
и относно задължение да подава информация до ищците относно етапа на строеж на
жилищната сграда извън хипотезата на плащане. В тази връзка съдът намира, че
твърдението на ищците за неизпълнение на посоченото задължение остана недоказано.
Настоящият съдебен състав, обаче приема, че с изпращането на уведомлението от
31.08.2022 г., съдържащо изявление за разваляне на договора на основание стопанска
5
непоносимост, а в последствие и възстановяване по сметка на купувачите на сума в
размер на еднократния задатък или сумата от 48261 лв. (24675,30 евро) , то ответникът
с горното е изразил отказа си да продължат облигационните отношения между
страните по договора. Съдът намира, че ответникът неоснователно се е позовал на
стопанска непоносимост като основание за прекратяване на договора, доколкото
стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ е основание за изменение или
прекратяване на облигационната връзка, когато липсва съгласие на страните за това, а
обективната икономическа ситуация при продължаването съобразно първоначалните
условия, създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в
отношенията между страните, като това изменение или прекратяване може да бъде
постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на заинтересованата страна, който
по характера си е конститутивен и внася промяна в правната и имуществената сфера
на страните, каквато не е настоящата хипотеза. Това е така, защото целеното
прекратяване на договорната връзка не е предявена по съдебен ред от ответника„...“
ЕООД, а единствено се съдържа позоваване на този институт в посоченото
уведомление. Следователно не е налице редовно упражнено право на прекратяване на
договора от ответника на основание на стопанска непоносимост. Ето защо договорът е
продължил да действа и валидно да обвързва страните по него със съдържанието,
което страните са уговорили.
Така с горното поведение на ответника съдът приема, че последният е изразил
недвусмислена воля, че няма да изпълни сключения договор, отказвайки се от същия,
поради което е налице неизпълнение на задълженията му по същия. Следователно
ответникът е неизправна страна по договора, противно на изложените от последния
доводи. В тази връзка съдът съобразява и извършената в хода на настоящото
производство продажба на процесния имот в полза на трето лице.
Не се твърди, а и не се доказа по делото „...“ ЕООД да е върнал на ищците
задатъка в двоен размер, т.е. сума над върнатия еднократен размер на задатъка.
На следващо място безспорно между страните, че на 15.11.2022 г. ищците са
изпратили уведомително писмо до ответника за разваляне на процесния договор по
вина на последния. Не е формиран спор и, че ответникът е получил горното писмо.
Ето защо и настоящият състав приема за доказано, че ищците са развалили договора,
като същите са изправна страна по същия, доколкото не се доказа в производството
обратното. Съгласно константната практика на ВКС уговорката за задатък
освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл. 87 ЗЗД, като
кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението,
че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален (в
този смисъл Решение № 120/31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г. на ВКС, III г. о.,
Решение № 198/17.01.2020 г. на ВКС по гр. д. № 661/2019 г., III г. о. и др.).
С оглед на гореизложеното за ищците И. Й. и К. М. като изправна страна по
договора, е възникнало правото за едностранно разваляне на предварителния договор,
поради неизпълнението му от страна на продавача и имат право на връщане на
задатъка в двоен размер. В случая безспорно е, че ответникът „...“ ЕООД е заплатил на
ищците сумата 48261 лева, представляваща левовата равностойност на сумата
24675,30 евро, равняваща се на еднократния размер на задатъка. Ето защо са налице
предпоставките за уважаването на иска в претендирания от ищците размер, а именно
за сумата 48261 лв., представляваща левовата равностойност на сумата 24675,30 евро,
съставляваща неизплатения размер на дължимия задатък по предварителния договор,
от която сума всеки един то тях има право на ½ от нея или по 24130,50 лв.
Ето защо предявените искове с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД
следва да бъдат уважени изцяло.
По разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски имат ищците, който претендира
6
разноски в размер на 1930,41 лв. за д.т., за заплатено в брой адвокатско
възнаграждение в размер на 3000 лв., съгласно приложения договор за правна защита
и съдействие от 27.09.2022 г., както и разноски за производство по обезпечение на
бъдещ иск по гр.д. № 11091/2022 г. по описа на СГС в размер на 55 лв., от които
държавна такса 40 лв. за молбата за обезпечение и 15 лв. за вписване на наложената
възбрана. Съдът намира, че следва да остави без уважение искането на ищците
досежно заплатените разноски за производство по обезпечение на бъдещ иск,
доколкото не са ангажирани доказателства, че тези разноски са сторени именно за
обезпечаване на предявения в настоящото производство иск срещу „...“ ЕООД. Ето
защо в тежест на ответника следва да бъдат възложени сторените разноски за
заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение в общ размер на 4930,41 лв.
Мотивиран от изложеното Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „...“ ЕООД, ЕИК **********, да заплати на всеки от ищците И. Н. Й.,
ЕГН ********** и на К. М. М., ЕГН **********, на основание чл. 93, ал. 2, изр. второ
ЗЗД при условията на разделна отговорност сумата 24130,50 лв., представляваща
неизплатения размер на дължимия задатък по предварителен договор, сключен с „...“
ЕООД на 03.06.2021 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 23.11.2022 г. до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА „...“ ЕООД, ЕИК **********, да заплати на ищците И. Н. Й., ЕГН
********** и на К. М. М., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от
4931,41 лв., представляваща сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7