Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 17.07.2019 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 15 състав, в
публичното заседание на тридесет и първи май през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ ВЪЛКОВА
при
секретаря Антоанета Петрова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 1826 по описа за 2018 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 86 ЗЗД. Ищцата Р.Р.Д.
твърди, че през септември 2017 год. сключила предварителен договор с ответника М.К. П. за продажба на недвижими имоти, находящи се в гр.*******в жилищни сгради бл.№ 7 и бл. № 8
на жилищен комплекс Силвър Сити, построена върху УПИ
ІІ-1470 от кв.5 по регулационния план на гр.София, м.“Кръстова
вада“, целият с площ от 8440 кв.м., при съседи на мястото: от две страни улица,
улица тупик, бул.“Тодор Каблешков“ и УПИ І-1147, както следва: 1) Апартамент № 8-3, разположен на 2 етаж, кота
+ 2.95 метра, в сградата на бл. № 8, със застроена площ от 121.90 кв.м.,
състоящ се от входно антре, дневна-трапезария с кухненски бокс, предверие, две спални, дрешник, две бани с тоалетни, една
тоалетна, килер и тераса, при граници: улица, апартамент № 9-5 от бл. № 9,
апартамент № 8-4 от бл. № 8, коридор, асансьор и стълбищна
клетка, двор, заедно с прилежащите му 6.078% ид.части
от общите части на сградата на бл. № 8, 0.414% ид.части
от общите части на целия комплекс и 0.414% ид.части
от правото на строеж върху описания УПИ и 2).
Двойна гаражна клетка № Г-01/02, на подземно ниво, кота
-3.45 метра на бл. № 7, с площ от 42.80 кв.м., при граници: подземна улица,
гаражна клетка № Г-03, мазе, калкан към бл. № 6, заедно с прилежащото към
гаражната клетка мазе, разположено на същото ниво, с площ от 7.40 кв.м., при
граници: мазе, без номер, прилежащо към гаражна клетка Г-03, гаражна клетка №
Г-01/02, двор към улица-тупик и прилежащото към
гаражна клетка № Г-04 мазе, без самостоятелен номер, заедно с прилежащите към
гаражната клетка и мазето 12.1% ид.части от общите
части на подземните гаражи на сградата на бл. № 7, 0.133% ид.части
от общите части на целия комплекс, заедно с 0.133% ид.части
от правото на строеж върху описания УПИ. Уговорената продажна цена от
325 240.33 лева следвало да бъде изплатена на продавача след подписване на
окончателен договор за продажба на имотите, вписване на договора в службата по
вписвания, вписване на договорна ипотека върху продавания имот за обезпечаване
на вземането на купувача към ОББ АД и представяне на удостоверение, от което да
е видно, че вписаната ипотека в полза на ОББ АД е единствената тежест върху
имота. Страните уговорили сключването на окончателен договор да бъде направено
до 22/12/2017 год., а продавачът се задължил да представи удостоверение от
Службата по вписвания за липса на вещни тежести върху имота. Самият продавач
декларирал, че имотът не е обременен с вещни тежести. С Анекс към договора
страните променили размера и условията за заплащане на продажната цена – същата
била определена на сумата 270 000 евро с левова равностойност от
528 074.10 лева, платима на три вноски, както следва: 20 000 евро, с
левова равностойност 39 116.60 лева; 166 292.74 евро с левова
равностойност 325 240.33 лева, платими чрез банков кредит от ОББ, след
вписване на окончателния договор за покупко-продажба в Службата по вписванията,
вписване на договорна ипотека върху продавания имот за обезпечаване на кредита
и представяне на удостоверение, от което е видно, че вписаната в полза на ОББ
АД ипотека е единствена тежест върху имота и 83 707 евро с левова
равностойност 163 717.77 лева, платими в брой на продавача след подписване
на нотариален акт. Ищцата твърди, че и в предварителния договор, и в анекса
като представители на продавача били вписани родителите му В.Н.А.-П.и К.М.П.,
които, съгласно даденото им пълномощно можели да представляват продавача заедно
или поотделно. На 14/9/2017 год. ищцата заплатила сумата 20 000 евро. На
датата, на която е трябвало да бъде сключен предварителен договор, ищцата
установила, ме върху имота имало наложени няколко възбрани, вписани в имотния
регистър, които не били заличени. Продавачът от своя страна не изпълнил
задължението си по договора да представи удостоверение от Службата по
вписвания, от което да е видно, че върху имота няма наложени вещни тежести.
Невярно било декларираното в договора, че имотът е свободен от вещни тежести.
Продавачът не изпълнил и задължението си да се снабди с всички необходими
документи, да се яви пред нотариус и да сключи с ищцата окончателен договор за
прехвърляне на имота. Поради неизпълнение на горните задължения на купувача,
ищцата отправила до ответника нотариална покана, с която заявила, че разваля
сключения предварителен договор и иска връщане на сумата от 20 000 евро.
Нотариалната покана била връчена на 12/1/2018 год. на пълномощника на продавача
– майка му В. Н.А.-П.. До момента сумата от 20 000 евро не била
възстановена на ищцата. Ето защо ищцата моли съда да постанови решение, с което
да осъди ответника да й върне сумата от 20 000 евро, като получена на
отпаднало основание, заедно със законна лихва от датата на предявяване на иска
до окончателното й изплащане. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът М.К.П. оспорва предявения иск. Твърди, че е
собственик на описаните в исковата молба недвижими имоти. Тези имоти били
ипотекирани в полза на ОББ АД по силата на договор за учредяване на договорна
ипотека, оформен с нотариален акт № 146, том І, рег. № 1236, н.д.136/2009 год..
По образувано изпълнително дело № 20178380403050 на ЧСИ рег. № 838 от регистъра
на КСЧИ, върху имотите била наложена възбрана, надлежно вписана в Службата по
вписвания на 15/5/2017 год. Във връзка с постигнато споразумение с банката, ЧСИ
спрял изпълнителното производство и била предприета извънсъдебна продажба на
имота и така се стигнало до подписване на предварителния договор с ищцата и
анекса към него. Ответникът твърди, че към момента на подписване на
предварителния договор, ищцата разполагала с пълна информация относно имота,
включително и тази видна от публичния имотен регистър. Въпреки това тя решила да развали договора,
без да посочва уважителна причина за това. На датата, на която трябвало да бъде
сключен окончателният договор, ищцата отказала да се яви пред нотариус,
въпреки, че имотът бил изчистен от всякакви други вещни тежести, извън тези,
учредени в полза на ОББ АД и описани по-горе. Получената от ответника
нотариална покана била изпратена преди
да е изпаднал в забава да изпълни задълженията си по предварителния
договор. На тази покана, ответникът отговорил с друга такава, с която канил
ищцата на среща за сключване на окончателен договор, но ищцата не се явила на
предложената среща. Ответникът счита, че е изрядна страна по договора. Поддържа
довод, че предявеният иск е недопустим, тъй като ищцата е неизправна страна по
договора и няма право да претендира връщане на дадени по него суми. Развалянето
на договора не породило правно действие, тъй като не били налице условията на
чл.87 от ЗЗД – известието за разваляне на договора било изпратено преди
изпадане на длъжника в забава и без предоставяне на подходящ срок за изпълнение.
Не била налице и хипотезата на чл.87 ал.2 от ЗЗД, тъй като изпълнението на
договора не било невъзможно, нито безполезно – по искане на ответника били
заличени два броя възбрани от ЧСИ Б.и ЧСИ Б., които били единствените тежести
върху имотите, които били извън уговореното от страните в чл.1.4 от
Предварителния договор. Ответникът оспорва към 22/12/2017 год. върху имота да е
имало няколко незаличени възбрани, включително и вещна тежест от 17/12/2010
год. и оспорва при сключване на договора да е декларирал неверни обстоятелства.
Страните по договора се съгласили имотът
да бъде освободен от всякакви тежести, с изключение на посочените в чл.1.4 от
Предварителния договор в полза на ОББ АД. Меродавният момент за установяване на
липсата на тежести бил датата на сключване на окончателен договор, а продавачът
декларирал липса на други тежести, извън посочените в чл.1.4 от договора. Към
датата на сключване на договора ищцата имала пълната информация относно
вписванията по партидата на имотите – чрез публичния имотен регистър. Ищцата не
положила грижата да се осведоми за състоянието на имота, като направила справка
по партидата на лицето, а не на имота. Справка от партидата на имота показвала,
че преди датата за сключване на окончателен договор, ответникът изпълнил
задълженията си по предварителния договор и имотът бил изчистен от вещни
тежести, извън уговорените в чл.1.4 от предварителния договор. С изпратената от
ищцата нотариална покана не бил развален предварителния договор, тъй като не
били налице предпоставките за това. В същото време ответникът изпълнил всички
свои задължения по предварителния договор, което му давало правата, уредени в
чл.93 ал.2 от ЗЗД да се откаже от договора и да задържи дадения задатък. Сумата от 20 000 евро била дадена като задатък по предварителния договор. Ето защо и с оглед
неизпълнението на задълженията на ищцата по предварителния договор да се яви за
сключване на окончателен договор, ответникът прави изявление за отказ от
сключения договор и моли съда да признае правото му да задържи платения му задатък. Моли искът да бъде отхвърлен и му бъдат присъдени
направените по делото разноски.
В
съдебно заседание страните поддържат изразените тези.
Съдът, след като се
запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира
следното от фактическа и правна страна:
Страните са сключили
предварителен договор за продажба на недвижим имот, с който М.К.П., чрез пълномощници В.Н.А.-П.и К.М.П. са заявили съгласие за
прехвърляне на собствеността в полза на Р.Р.Д. по
отношение на апартамент № 8-3, разположен на 2 етаж, кота
+2,95 м. на сграда блок № 8, със застроена площ от 121,90 кв. м., заедно с
прилежащите 6,078% ид. части от общите части на
сградата на комплекс „Силвър Сити“ в жилищна сграда
блок 7 и блок 8, двойна гаражна клетка № Г-01/02, мазе, прилежащо към гаражна
клетка Г-03, заедно с прилежащата към гаражната клетка и мазето 12,1 % ид. части от общите части на сградата. Договорената продажна
цена е 325 240,33 лева, която да бъде заплатена по банков път от купувача със
сума, получена по договор за банков кредит от „ОББ“ АД при представяне на
удостоверение, от което е видно, че вписаната ипотека в полза на банката е
единствената тежест върху имота. В т. 1.3. страните са обективирали
воля окончателният договор да бъде сключен в срок до 22.12.2017 г.
В т. 1.4. е посочено, че законният представител на продавача декларира, че
продавачът е единствен легитимен собственик на имота и има право да го продава,
имотът не е предмет на висящи съдебни или извънсъдебни спорове, с изключение на
тези към ОББ, по отношение на имота няма вписани искови молби, не е обект на
делба, не е обременен с вещно право на ползване, както и преди подписване на
нотариалният акт няма да има вещни тежести. Отразено е, че ако някое от тези
обстоятелства се укаже невярно и в резултат на това купувачът претърпи евикция, продавачът дължи на купувача връщане на получената
продажна цена, направените във връзка с продажбата разноски и стойността на
извършените от купувача подобрения в имота.
В Анекс № 1 към договора
е постигнато съгласие продажната цена на имота да е 270 лв., платима на три
вноски – 20000 евро или левовата равностойност на 39116,60 лв., 166292,74 евро
с левова равностойност 325240,33 лева – за която ще бъде поет ангажимент за банков
кредит от „ОББ“ АД и ще бъде заплатена след вписване на нотариалния акт за
покупко-продажба и за договорна ипотека, както и представяне на удостоверение,
че ипотеката е единствената вписана тежест върху имота, както и трета вноска от
83707,26 евро с левова равностойност 163717,17 лв. - платими в брой на
продавача след подписване на нотариалния акт.
На 14.09.2017 г. в
разписка В. А.-П. е отразила получаване на сумата от 20000 евро „капаро за
апартамент“.
На 22.12.2017 г. чрез
нотариус Д. е предоставена за връчване нотариална покана, получена от
пълномощника на ответника на 12.01.2018 г., с която купувачът отправя към
продавача изявление за разваляне на договора поради неизпълнение на
задължението до 22.12.2017 г. на купувача да бъде предоставено удостоверение за
тежести, в което да е вписана единствено ипотеката в полза на „ОББ“ АД.
Посочено е, че на 22.12.2017 г. купувачът е установила, че върху имота има
вписани възбрани с дати 15.05.2017 г. и 17.12.2010 г., които не са заличени.
Поради неизпълнение на поетото задължение за представяне на удостоверение с
договорено съдържание и деклариране на неверни обстоятелства се прави изявление
продавачът да е неизправна страна, поради което с нотариалната покана купувачът
отправя изявление за разваляне на договора поради реални рискове от съдебното
му отстраняване от имота и кани продавача в 3-дневен срок да върне сумата от
20000 евро – неоснователно получена първа вноска от продажна цена.
С нотариална покана
ответникът, чрез своите пълномощници, е поканил
ищцата да сключат договора за продажба на 14.03.2018 г., като в поканата е
посочено, че разликата в получената информация е свързана с проверка за тежести
по персонална, а не по имотна партида. В констативен протокол от проведена на
14.03.2018 г. среща в кантората на нотариус М.И.е отразено, че ответникът, чрез
пълномощници, е потвърдил готовността за сключване на окончателен договор и
представяне на посочените в предварителния договор документи, като от страна на
ищцата, чрез пълномощник, е направено изявление за нежелание заключване на
окончателен договор, тъй като счита предварителния договор за развален.
В Справка от Агенция по
вписванията, Служба по вписванията гр. София се дава информация, че с вх. №
88934/21.12.2017 г. е извършено регистриране на заличаване на възбрана в
12:22:27 часа. Докладвано е на съдия по вписванията, след което същото е
заличено по том. В програмния продукт „ИКАР“ е нанесено и приключено на
28.12.2017 г., 11:51 часа. С вх. № 88933/21.12.2017 г. е извършено регистриране
на заличаване на възбрана в 12:22 часа. Докладвано е на съдия по вписванията,
след което същото е заличено по том. Нанесено е в програмния продукт и
приключено на 28.12.2017 г. в 15:23 часа и подредено в том отбелязване 79 под №
101.
Справката отразява
искания на ЧСИ Б.и ЧСИ Б., за които не се спори, че касаят вписани възбрани
върху процесния имот.
Ищцата основава правото
си да получи процесната сума на твърдение да е налице
неизпълнение на поето от ответника задължение, мотивирало я да развали
договора. Тези обстоятелства сочат на хипотезата на отпаднало основание, с
което законът свързва и твърдяното в процеса вземане – връщане на получена сума
по договор. С оглед диспозитивното начало предметът
на спора се определя от въведените с исковата молба правопораждащи
твърдения. Така очертаната рамка обезпечава и яснота за претенцията, срещу
която се защитава ответникът. По тези съображения съдът приема, че спорът между
страните следва да бъде разгледан според третата алтернатива на чл. 55 ал. 1 ЗЗД. Следователно предявеното вземане предполага да бъде установено в процеса
получена от ответника сума при валидно възникнало основание и настъпил
впоследствие предвиден от закона факт, лишаващ от оправдание задържането й.
Страните не спорят, че
ищцата е дала, а ответникът е получил процесната
сума. Ответникът оспорва да е отпаднало основанието при твърдяните
от ищцата обстоятелства.
Съгласно чл. 20а ал. 1 ЗЗД договорът е закон за страните. Поради тази причина правният ред утвърждава
като принцип реалното му изпълнение и лимитативно предвижда предпоставките за
едностранно освобождаване от правната връзка. Съгласно чл. 87 ал. 1 ЗЗД
неизпълнението на задължението овластява кредитора да
развали договора. С оглед указания принцип на реално изпълнение обаче прекратителният ефект не произтича от решението на
кредитора, а от сбъдването на предвиденото в нормата отрицателно условие –
обещаният резултат да не е реализиран в рамките на допълнително предоставен
разумен срок.
Правната връзка се прекратява
с факта на изявлението на кредитора само при условие, че закъснението прави
евентуално последващо изпълнение безполезно за
кредитора – чл. 87 ал. 2 ЗЗД.
Все в насока на
утвърждаване принципа на реално изпълнение правилото на чл. 87 ал. 5 ЗЗД
изключва потестативното право за едностранно
прекратяване на правната връзка, когато неизпълнението е несъществено. Законът
не дефинира границата на същественост. Съдът в настоящия си състав приема за
меродавно обективно засягане на заявен интерес при сключване на договора.
Следователно въведената в процеса и отстояван от ищцата факт, лишаващ от
оправдание задържането на сумата, предполага да бъде установено неизпълнение на
поето задължение, което да засяга - нарушава или реално да застрашава, значим
интерес за купувача.
С предварителния договор ответникът се е задължил да
прехвърли на ищцата собствеността върху недвижими имоти в предписаната от
закона особена форма – нотариален акт и без да съществува опасност от смущаване
на правото чрез последващо насочване на изпълнението.
Този заявен интерес еднозначно следва от клаузата на т. 1.4. на договора. От
доказателствата по делото обаче не се установява да е бил засегнат.
Поетото задължение за представяне на документи – т. 1.4.
е с указан момент за изпълнение – преди подписване на нотариален акт. Относимо към нотариалното производство по изповядване на
сделката е и поетото задължение от страна на ответника да представи документи,
описани в т. 2.1. от договора. Договорът не регламентира изрично чие е
задължението да организира, но обективираното
изявление в нотарилната покана на ищцата, депозирана
пред нотариус в договорения ден за сключване на договора – 22.12.2017 г., обективира нежеланието й да участва в нотариалното
производство.
По делото се установява, че към 22.12.2017 г. не са били
заличени два броя вписани възбрани, но това обстоятелство само по себе си нито
засяга, нито застрашава очертания вече и зачетен от правния ред интерес за
купувача. Действително вписаната възбрана определя като непротивопоставима
на взискателя извършена впоследствие сделка с
произтичаща от това възможност имотът да бъде изнесен на публична продан дори и
да не принадлежи на длъжника. Тази опасност обаче предполага неудовлетворено
задължение към друг кредитор на длъжника. По делото не се твърди, а и не се
установява подобен факт. Напротив, установява се депозирано на 21.12.2017 г. и
удовлетворено искане за заличаване на два броя възбрани, вписано в регистрите
на 28.12.2017 г. Следователно, единствено възможен се явява изводът, че
отразените към 22.12.2017 г. възбрани не обременяват имота. Съществуването им в
регистъра към указания момент за удостоверяване, че имотът е чист от тежести, е
пряка последица от забавеното отразяване на действителното правно положение в
охранително производство, което обаче е извън контрола на ответника.
Дори хипотетично да се
приеме, че поетото задължение за документално удостоверяване обременяване
единствено с посочената в договора ипотека в полза на Обединена българска банка
АД, засяга съществен интерес за кредитора, не се доказа последващото
изпълнение да е безполезно за ищцата. Отсъствието на полза е обективно
състояние, поради което субективната преценка на кредитора не е меродавна.
Следователно и договорът не е развален по силата на едностранното изявление на ищцата,
обективирано в нотариалната покана от 22.12.2017 г.
След като не се установява да е настъпило предвиденото в чл. 87 ал. 1 ЗЗД
отрицателно условие – безрезултатно изтичане на разумно определен допълнителен
срок за изпълнение на задължението, няма основание за извод, че договорът е
развален, за да обоснове и правопораждащото
обстоятелство в случая – отпаднало основание.
По изложените
съображения предявеният иск следва да бъде отхвърлен като безпредметно остава
изследването на противопоставеното правоизключващо
възражение за упражнено право на задържане на дадената сума като задатък по договора.
По разноските:
Предвид изхода на спора
право на разноски има ответникът. При съобразяване на възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение съдът определя същото в размер на
1703.5 лв., а по отношение на производството за допускане на обезпечение на
бъдещ иск – 1116.75 лв., дължими на основание т. 5 от Тълкувателно решение 6/2012
на ОСГТК на ВКС.
Мотивиран от горното
съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р.Р.Д.,
ЕГН ******** срещу М.К.П., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.
трето ЗЗД за заплащане на сумата от 20 000 евро, като получена на
отпаднало основание – развален Предварителен договор за покупко-продажба и
Анекс № 1 с предмет покупко-продажба на
недвижими имоти, находящи се в гр.*******в
жилищни сгради бл.№ 7 и бл. № 8 на жилищен комплекс Силвър
Сити, построена върху УПИ ІІ-1470 от кв.5 по регулационния план на гр.София,
м.“Кръстова вада“, целият с площ от 8440 кв.м., при
съседи на мястото: от две страни улица, улица тупик, бул.“Тодор Каблешков“ и
УПИ І-1147, както следва: 1) Апартамент № 8-3, разположен на 2 етаж, кота + 2.95 метра, в сградата на бл. № 8, със застроена
площ от 121.90 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна-трапезария с кухненски
бокс, предверие, две спални, дрешник, две бани с
тоалетни, една тоалетна, килер и тераса, при граници: улица, апартамент № 9-5
от бл. № 9, апартамент № 8-4 от бл. № 8, коридор, асансьор и стълбищна клетка, двор, заедно с прилежащите му 6.078% ид.части от общите части на сградата на бл. № 8, 0.414% ид.части от общите части на целия комплекс и 0.414% ид.части от правото на строеж върху описания УПИ и 2).
Двойна гаражна клетка № Г-01/02, на подземно ниво, кота
-3.45 метра на бл. № 7, с площ от 42.80 кв.м., при граници: подземна улица,
гаражна клетка № Г-03, мазе, калкан към бл. № 6, заедно с прилежащото към
гаражната клетка мазе, разположено на същото ниво, с площ от 7.40 кв.м., при
граници: мазе, без номер, прилежащо към гаражна клетка Г-03, гаражна клетка №
Г-01/02, двор към улица-тупик и прилежащото към
гаражна клетка № Г-04 мазе, без самостоятелен номер, заедно с прилежащите към
гаражната клетка и мазето 12.1% ид.части от общите
части на подземните гаражи на сградата на бл. № 7, 0.133% ид.части
от общите части на целия комплекс, заедно с 0.133% ид.части
от правото на строеж върху описания УПИ, ведно със законна лихва от 09.02.2018
г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК Р.Р.Д., ЕГН ********** да заплати на М.К.П.,
ЕГН ********** сумата от 1703.5 лв. - адвокатско възнаграждение за първоинстанционното разглеждане на делото и сумата от
1116.75 лв.
- адвокатско възнаграждение в производството по допускане на обезпечение на
бъдещ иск по гр. дело № 521/2018 г. на СГС.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му
чрез връчване на препис на страните.
СЪДИЯ: