Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 285
гр.Перник, 25.07.2016 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Пернишкият окръжен съд - гражданска
колегия, в публичното заседание на 12.01.2016 г. в състав:
Съдия: Красимир Маринов
при секретаря Росица Игнатова и с участието на прокурора _______________
като разгледа докладваното от съдия Маринов гр. дело N70 по описа за 2012
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по насрещен иск по гр.д. №32628/2010 г. по описа на С. районен съд, предявен от М.С. срещу „А.П.” ООД, с направено изменение на иска по чл.214 ГПК в съдебно заседание на 12.01.2016 г., за заплащане на сумата в размер на 498363,67 лв. /четиристотин деветдесет и осем хиляди триста шестдесет и три лева и 67 ст./, представляваща вреди от неизпълнение на договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти, обективиран в нотариален акт №***, рег.№***, том ***, дело *** по описа на Нотариус Р. *** действие СРС - неточно изпълнение и обезщетение за надстроена площ над договорената, заедно със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на насрещния иск - **** г. до окончателното изплащане на присъдената сума.
Ищцата твърди, че ответникът е поел задължение съгласно разпоредбите на раздел IV /обещетения и неустойки/, т.2 от процесния договор за суперфиция, в случай, че не изпълни проекта по договора и извърши отклонения от одобрения работен проект, водещи до увеличение на РЗП, дължи обезщетение на собственика - учредител 22 % от цялото увеличено РЗП.
„А.П.” ООД е надстроил 192,89 кв.м. - разликата между учреденото й право на строеж и одобрените строителни книжа за процесната сграда и действително изградената разгъната застроена площ. Цената на кв.м. за тази площ е в размер на 1100,14 евро. 22% от 192,89 кв.м., равняваща се на 42,44 кв.м. за обещетение или в стойностно изражение - 46689,94 евро /91317,59 лв/.
В сутерена на процесната сграда ответното дружество е приобщило от общите части на сградата 129,85 кв.м. и без съгласие на ищцата е променило предназначението в пиано бар. М.С. притежава общо 590,35 кв.м. РЗП по нотариален акт, от които 342,00 кв.м. е чистата застроена площ, от която не е изпълнено строителство 11,50 кв.м. или 330,75 кв.м. е чистата площ от сградата, която площ отнесена към цялата обща приобщена площ представлява 39,26 %, т.е от приобщените 129,85 кв.м. на ищцата се дължат като обезщетение 50,98 кв.м., което представлява сумата от 2064,92 евро/кв.м. или общо 105269,62 евро или в лева – 205889,48 лв.
Надстроената и усвоената търговска /магазинна/ площ от 35,34 кв.м. е по цена 2174,94 евро/кв.м.. Съгласно уговорените 22% за обезщетение, от надстроената площ 35,34 кв.м. обезщетението за ищцата е равно на 7,77 кв.м. или общо цена от 16899,28 евро или 33052,12 лв.
Надстроената и усвоената търговска площ в сутерена е 37,62 кв.м. е следствие от преработката, одобрена на 08.06.2007 г. от ДАГ със смяна на предназначението в помещение пиано-бар по цена 2174,94 евро/кв.м. Дължимото обезщетени по уговорените 22% за обезщетение е равно на 8,28 кв.м. или общо 18008,50 евро или в 35221,57 лв.
Надстроената площ в жилищните етажи, без надстроените 6 и 7 етаж, общо в размер на 148,30 кв.м. х 22% се равнява на 32,63 кв.м. при цена от 1100,14 евро за кв.м е 35897,57 евро или в лева е 70209,54 лв.
Неизпълнено /недостроено/ строителство съгласно нотариален акт; за магазини 8,5 кв.м. по цена от 2174,94евро - общо 18486,99 евро или 36157,41 лв.
Неизпълнено /недостроено/ строителство, съгласно нотариален акт в жилищната част - 3 кв.м. по цена определена от 1100,14 евро за кв.м. е общо 3300,42 евро или 6455,06 лв.
Също така ответникът не е изпълнил договореното задължение да предаде магазините и ателиетата с монтирана климатична и вентилационна инсталации, като в обектите, където има монтирана такава инсталация тя не е комплектована изцяло. Цената на липсващата климатична и вентилационна инсталации е в размер на 10500,00 лв. Липсващите климатични тела са 7 броя, които са на единична стойност 1500 лв.
Ответното дружество е оспорило иска по основание и размер. Твърди, че е изпълнило своите задължения по договора, не са налице надстроени площи, при което са спазени изискванията по одобрения архитектурен проект и строителни норми. Ищцата не е доказала наличието на недостатъци, за които следва да отговоря дружеството. Относно претенцията за климатична инсталация тип „чилър“ ответникът твърди, че за него не съществува такова задължение по проекта. Оспорва заключението и допълнителното такова по експертизата, изготвена от вещото лице инж. Н.Е..
Поради това, процесуалният представител на ответника пледира исковите претенции да бъдат отхвърлени изцяло като неоснователни и недоказани, както и в полза на дружеството да бъда присъдени направени разноски по делото.
Пернишкият окръжен съд, в настоящият си съдебен състав, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съобразно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното:
Така предявените искове са с правно основание чл.79, ал.1, пр.ІІ-ро и чл.86 ЗЗД, процесуално допустими са /т.11б от Тълкувателно решение №4/18.06.2014 г. по т.д. №4/2013 г. на ОСГТК на ВКС/ и подлежат на разглеждане по същество.
Не се спори от страните, а и видно от приложения по делото нотариален акт №***, рег.№***, том ***, дело *** по описа на Нотариус Р. *** действие СРС, съставен на *** г., М.С. еучредила в полза на „А.П.” ООД право на строеж върху недвижим имот, представляващ УПИ *** в кв.****, *****, целият с площ от 378 кв.м. за построяване на сграда със разгърната застроена площ от 1919, 31 кв.м., съгласно одобрен на **** г. работен инвестиционен проект от ДАГ при СО- гр.С.. М.С. е запазила за себе си правото на строеж върху 12 самостоятелни обекта в жилищната сграда с разгърната площ от 590, 55 кв.м., като е поела задължението да доплати на преобретателя на правото на строеж сума в размер на общо 42 300 евро, представляващи стойността на 168, 30 кв.м. от построените обекти. Сумата е платима, както следва: 8 478 евро - в деня на направата на кота +5, 40 на сградата; 25 4343 евро – в деня на направата на покривна плоча на сградата; 8 478 евро – в деня на подписване на акт обр.16 за сградата и въвод във владение. Страните са се съгласили, че учреденото право на строеж в полза на „А.П.” ООД е срещу насрещно задължение на дружеството да построи съобразно действащото законодателство и писмените договорености между страните и предаде с Акт обр.16, разрешение за ползване и въвод във владение цялата сграда, включително и имотите, върху които учредителката е запазила правото си на строеж, за срок от 24 месеца. Като начална дата на строителството се счита датата на издаване на протокол за определяне на строителна линия и ниво, а като изпълнение се счита датата на подписване на Акт обр.16. С раздел III, чл.7 от нотариалния акт страните са предвидили степента на завършеност, до която „А.П.” ООД се задължава да построи и да предаде на М.С. имотите, върху които последната е запазила право на строеж.
На **** г. е издаден протокол за установяване годността за приемане на строежа, с който е приет строежа в УПИ *** в ***** и е решено, че той може да бъде използван по предназначението си, а на **** г. е издадено и разрешение за ползване на така описания строеж.
По делото е приета и изслушана съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Р. М. Г.. Съгласно заключението на вещото лице и двете му допълнителни такива, които съдът възприема като обективни и компетентно дадени, се установява, че ответникът „А.П.” не е изпълнил първоначално утвърдения проект на сградата. Изпълнението на строежа е по преработен проект, съгласно който има приобщаване на площи с друго предназначение /общи площи/ към помещението пиано бар, находящо се в сутерена. Има разлика между застроените площи по проект и действително застроените площи на място на сградата на отделните етажи. Разгънатата застроена площ /РЗП/ на цялата сграда към момента на издаване разрешението за ползване е 2111.89 кв м. Първоначалният проект на сградата е преработван. Първоночалният проект по който е издадено разрешение за строеж, е одобрен на **** г. Впоследствие има преработени проекти по чл.154 от ЗУТ /по време на строителството/, одобрени на *** г., *** г. и *** г. При преработката на проектите не е установено съгласие на М.П.. Обектите, които са предвидени за обезщетение не са изпълнени съобразно договора в нотариален акт № ***, ***, per. № **** г. на Нотариус Р. Д.. Има разлика с оглед застроените площи по проект и действителната застроена площ в момента.
Съгласно заключението, в ателиетата, магазините и общите площи е полаган гипсо картон вместо мазилка и гипсова шпакловка, които са предвидени в договора и проекта. Обектите за обезщетение, договорени в нот. акт № 150, не са изпълнени с мазилка и гипсова шпакловка както е договорено в нот. акт. Положен е гипсо картон вместо мазилка и гипсова шпакловка. Площта, върху която е следвало да бъде положена варова мазилка и гипсова шпакловка /съгласно договора/ е 726.50 кв.м. или необходимата сума, която е следвало да бъде вложена е в размер на 12691.96 лв.
Вещото лице е посочило, че застроената площ съгласно цитирания по-горе нотариален акт е 1919,31 кв.м. съгласно одобрен и двустранно подписан инвестиционен проект от **** г. от ДАГ при СО. Към момента на издаване на разрешението за ползване към **** г. от ДНСК, действително застроената площ на сградата е 2 111,89 кв. м. или надстроената площ е 192,89 кв. м. Застроената площ, която собственика учредител запазва за себе си по нотариален акт е 590,55 кв. м. Чистата застроена площ без общи части съгласно нотариален акт е 342,25 кв. м. Неизпълнено строителство /недостроено/ съгласно описаните обекти в нотариален акт и двустранно подписани: а/магазини-8,5кв.м., б/ жилищна част - 3 кв. м; общо: 11,5 кв, м, установени при измерването 8,5 кв. м х 1 870 евро = 15 895 евро х 1,95583 = 31087,92 лв. 3 кв. м х 850 евро = 2 550 евро = 4987,37 лв. общо 36075 лв. недостроено стр. по договор.
Изчислен е размера на обезщетението /22 %/, предвидено в раздел IV „Обезщетения и неустойки" т. 2 от нотариалния акт, а именно: а/ жилищна част 192,89 кв. м х 22% - 42,44 кв. м. 42,44 кв. м х 850 евро - 36074 евро х 1,95583 лв. = 70554,61 лв. 148,30 кв. м х 22% - 32,63 кв. м.; 32,63 кв. м х 850 евро = 27735 евро х 1,95583 лв. = 54245,92 б/ магазинна част 35,34 кв. м х 22% = 7,77 кв. м. 7,77 кв. м х 1870 евро = 14529,90 евро х 1,95583 лв. = 28418 лв.
Приобщените общи площи в сутерена за обект „М." /"П. б."/ са 129,85 кв. м. като чистата застроена площ без общи части по нотариален акт са 342,25 кв. м, от тях не изпълнено строителство са 11,25 кв. м или действителната застроена площ е 342,25 — 11,50 = 330 75 кв.м. или 129,85 : 330,75 = 39,26% 129,85 х 39,26 % - 50,98 кв. м. 50,98 кв. м х 1870 евро = 95332,60 х 1,95583 = 186454,35 лв.
Или общата сума на обезщетението по раздел IV „Обезщетения и неустойки" т. 2 от нотариалния акт, вещото лице е изчислило в размер на 375648.17 лв.
С оглед на така установеното, съдът намира, че искът се явява основателен и доказан за сумата от 388340.13 лева, от която: 12691.96 лв. – обезщетение неизпълнение задължението за поставяне мазилка и гипсова шпакловка в ателиетата, магазините и общите площи на поцесната сграда и 375648.17 лв. – обезщетение по т.2, раздел IV „Обезщетения и неустойки" от договора между страните, обективиран в цитирания по-горе нотариалния акт.
Неоснователна е претенцията на ищцата относно немонтирането на климатична инсталация тип „чилър". По делото не е доказано ответното дружество да е поемало задължение за закупуването и монтажа на такъв вид отопление/охлаждане. Съгласно подписания от страните нотариален акт, ищцата следва да получи за обектите си звънчева, вътрешна ел., телефонна и други инсталации - по проект. Съгласно проекта - климатичната инсталация тип „чилър" не е предвиден и не е задължение на ответното дружество да го изпълни.
С оглед на тези съображения, така предявеният иск следва да бъде уважен за сумата от 388340.13 лева, а в частта му над този размер като неоснователен и недоказан следва да бъде отхвърлен.
Акцесорното искане за заплащане на лихва се явява основателно и доказано, поради което следва да бъдат уважено.
Предвид изхода на делото, ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на М.С. сумата от 26352 лв. - направени по делото разноски, съразмерно с уважената и отхвърлена част на иска.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА „А.П.” ООД, ****, с ЕИК:********* ДА ЗАПЛАТИ на М.П. ***, с ЕГН:********** сумата от 388340.13 лв. /триста осемдесет и осем хиляди триста и четиридесет лева и тринадесет стотинки/ лева, представляваща вреди от неизпълнение на договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти, обективиран в нотариален акт №***, рег.№***, том ***, дело *** по описа на Нотариус Р. *** действие СРС - неточно изпълнение и обезщетение за надстроена площ над договорената, от която сума: 12691.96 лв. – обезщетение неизпълнение задължението за поставяне мазилка и гипсова шпакловка в ателиетата, магазините и общите площи на поцесната сграда и 375648.17 лв. – обезщетение по т.2, раздел IV „Обезщетения и неустойки" от договора между страните, обективиран в цитирания по-горе нотариалния акт; заедно със законната лихва върху главницата от 388340.13 лева, считано от датата на завеждане на насрещния иск - **** г. до окончателното изплащане на присъдената сума; като в частта му над уважената сума от 388340.13 лева до пълния му претендиран размер от 498363,67 лв. ОТХВЪРЛЯ иска като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „А.П.” ООД, ****, с ЕИК:********* ДА ЗАПЛАТИ на М.П. ***, с ЕГН:********** сумата от 26352 лв. /двадесет и шест хиляди триста петдесет и два лева/ - направени по делото разноски съразмерно с уважената и отхвърлена част на иска.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред С. апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Съдия: