№ 253
гр. Варна, 28.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на седемнадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело №
20213100900879 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от „ФАРМАКИО“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна ул.“Цар
Самуил“ 11, ет.1, ап.1, срещу „РЕГАЛА ИНВЕСТ“ АД, със седалище и адрес
на управление: гр.Варна, ул.“Георги Стаматов“ 1, с ЕИК ********* ,
обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.93 и чл.86
от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите както следва:
- сумата от 57 297.60 евро, с включен ДДС, представляваща двойния
размер на платено капаро в размер на 28 648.80 евро за недвижим имот с
кадастрален идентификатор № 10135.5507.201 по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.12.2019г. с нотариална заверка
рег.№ 13957/18.12.2019г. на нот. Кр.К. peг. № 513 към НК , ведно със
законната лихва върху главницата от датата следваща датата на подаване на
исковата молба – 24.12.2021г. до окончателното изплащане, както и сумата от
8881.13 евро, представляваща лихва за забава в размер на законната лихва за
периода 12.06.2020г.-21.12.2021г.
- сумата от 3 500 евро, представляваща двойния размер на платеното
капаро в размер на 1 750 евро за недвижим имот с кадастрален идентификатор
№ 10135.5201.49 по цитирания предварителен договор, ведно със законната
1
лихва върху главницата от датата следваща датата на подаване на исковата
молба – 24.12.2021г., до окончателното изплащане, както и сумата от 542.50
евро, представляваща лихва за забава в размер на законната лихва за периода
12.06.2020г.-21.12.2021г.
В исковата молба ищецът твърди, че е изправна страна по сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба от 18.12.2019г.,
като е заплатил в срок уговореното капаро по чл.2 ал.1 и ал.2 от договора в
размер на 30398.79 евро, от които 28 648.80 евро за недвижим имот с
кадастрален идентификатор № 10135.5507.201 и 1 750 евро за недвижим имот
с кадастрален идентификатор № 10135.5201.49, но ответникът не изпълнил в
срок задължението си да освободи имотите от наложените тежести – ипотеки
и особен залог на търговското предприятие, поради което на основание чл.3,
ал.2 от договора същият се счита прекратен автоматично. Претендира
връщане на платения задатък в двоен размер съгласно чл.8, ал.3 от договора,
ведно с обезщетение за забава считано от изтичане на уговорения срок за
сключване на окончателния договор – 11.06.2020г.
В срока чл. 367 ГПК не е депозиран отговор на исковата молба от
ответната страна.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа от ищцовата страна.
Навежда твърдения, че ответникът е заплатил доброволно предвидената в
чл.8.4. от процесния договор неустойка, поради което ищецът е оттеглил иска
за заплащането й, по който е образувано т.д. №173/2022г. на ВОС.
В съдебно заседание ответникът оспорва предявения иск.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа и правна страна:
Разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД дава възможност на страната, дала
задатъка да иска връщането му в двоен размер при неизпълнение на
задължение от получилата го страна. В тежест на ищеца по делото е да
установи, при условията на главно и пълно доказване, че страните са били
обвързани от действителен предварителен договор и че е изправна страна по
него, респективно може да се ползва от едностранното разваляне на договора
и санкционната клауза за възстановяване на дадения по него задатък в двоен
размер. В тежест на ответното дружество е да установи, че е изпълнил
2
поетите с договора задължения.
Безспорен е по делото фактът на сключен между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
18.12.2019г. с нотариална заверка рег.№ 13957/18.12.2019г. на нот. Кр.К. peг.
№ 513 към НК, представен по делото в заверен за вярност препис. Същият е
съставен в изискуемата форма за действителност, обективира същественото
съдържание на сделката и не е оспорен относно неговата автентичност,
поради което следва да се приеме, че материализира валидно облигационно
правоотношение.
По силата на чл.3 от договора страните са се задължили да сключат
окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне на недвижими
имоти с кадастрален идентификатор № 10135.5507.201 и № 10135.5201.49,
най-късно на 11.06.2020г. и не по-рано от 15.03.2020г., срещу продажна цена
в размер съответно 238740 евро без ДДС и 17499 евро без ДДС, платима както
следва: 10% при подписване на предварителния договор, а останалата сума –
в срока за изповядване на сделката.
Ищецът е изправна страна по отношение на задължението си за
авансово плащане, тъй като видно от заключението на приетата и неоспорена
ССЕ, е превел по сметка на ответника на 19.12.2019г. сумите от 23874 евро и
1750 евро, представляващи 10% от уговорената продажна цена на имотите.
Тълкувайки волята на страните по реда на чл.20 от ЗЗД съдът намира,
че предварителният договор е сключен под прекратително условие. В чл.5 от
него продавачът е декларирал, че имотите са обременени с три договорни
ипотеки с номер от дв.вх.рег. №14263/07.07.2014г., №16439/12.07.2016г. и
№25617/ 21.09.2017г. и особен залог върху търговско предприятие с номер от
дв.вх.рег. №2352/11.02.2016г. Съгласно чл.3, ал.2 от договора
неизпълнението на задължението на продавача да заличи посочените тежести
е абсолютна пречка за сключване на окончателен договор, а предварителният
договор ще се счита за развален поради неизпълнение на задължението от
страна на продавача. Наред с това в чл.8, ал.4 за разваляне на договора поради
неизпълнението на това задължение на продавача е уговорена неустойка в
размер на 90000 лева. В чл.8, ал.3 от договора е предвидено, че в случай на
разваляне на договора по вина на продавача, същият дължи връщане на
капарото в двоен размер. Прави впечатление, че задатъкът и неустойката са
3
уговорени за обезщетяване на едни и същи вреди – тези от развалянето на
договора.
Прекратителното условие в случая се е осъществило с изтичане на
уговорения срок за изповядване на окончателната сделка на 11.06.2020г.,
доколкото към този момент тежестите върху имотите не са били заличени.
Видно от представеното извлечение от Агенция по вписванията ипотеките са
заличени на 14.10.2020г., а особеният залог – на 02.11.2020г., но това не е в
състояние да санира вече прекратения договор. Следователно за изправния
кредитор е възникнало правото да претендира обезщетение за вреди от
развалянето.
В случай на разваляне на договора кредиторът може да избира между
три алтернативни варианта за репариране на вредите: обезщетение по общите
правила на чл.88 от ЗЗД с доказване на реално претърпените вреди, задатък
или неустойка при разваляне, в случай че такива са уговорени. Задатъкът е
специфична форма на договорна отговорност. Както при неустойката,
размерът на отговорността е предварително определен и не се нуждае от
доказване. Задатъкът и неустойката имат сходни функции, но
обезщетителната функция на задатъка се различава от тази на неустойката. С
него поначало се обезщетяват вредите при отказ от договора, сходни с
обезщетението по чл.88 от ЗЗД, а с неустойката по правило се обезщетяват
вредите от неизпълнението по смисъла на чл.82 от ЗЗД.
В настоящия случай обаче както задатъкът, така и уговорената
неустойка, обезпечават вредите от развалянето на договора. По тези
съображения изправният кредитор има правото само на едно обезщетение.
Недопустимо е кумулирането на две обезщетения, в случай, че те обезпечават
едни и същи вреди. Ако не е уговорена тяхната кумулативна дължимост,
кредиторът следва да избере коя от двете форми на отговорност да реализира.
В процесните клаузи не е предвидено изрично, че наред с неустойката се
дължи и заплащане на двойния размер на задатъка, поради което следва да се
приеме, че двата вида обезщетения са уговорени алтернативно.
Признанието на ищеца в о.с.з. на 17.06.2022г. за извършено в него полза
плащане на предвидената в чл.8.4. от договора неустойка се ползва с
материална доказателствена сила досежно неизгодния за страната факт.
Същото обвързва съда да приеме, че ищецът вече е получил обезщетение за
4
вредите от развалянето на договора. При това положение доброволното
изплащане на уговорената компенсаторна неустойка, лишава от основание
иска за двойния размер на задатъка, уговорен като санкция за обезщетяване
на същия вид вреди. След като след развалянето на договора кредиторът е
получил обезщетение за неизпълнението в размер на уговорената неустойка,
паралелна претенция за задатъка в двоен размер се явява неоснователна
(решение № 137 от 20.04.2011 год. на ВКС по гр.д. № 1161/2010 год., ІV г.о.).
На същия се дължи единствено връщане на даденото по прекратения договор
на основание чл.55 от ЗЗД, с какъвто иск обаче съдът не е сезиран.
Исковете с правно основание чл.86 от ЗЗД са неоснователни на
самостоятелно основание, доколкото липсват представени доказателства
ответникът да е поставен в забава. Задължението за връщане на задатъка в
двоен размер възниква в момента на прекратяване на договора, но на
основание чл.84, ал.2 от ЗЗД, доколкото за заплащането му в договора не е
предвиден срок, за да бъде поставен длъжникът в забава, е необходима
покана, каквато по делото не е представена.
По изложените съображения предявените искове с правно основание
чл.93 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Разноски не се присъждат в полза на ответника поради липсата на
направено искане и представени доказателства за сторени такива в
настоящото производство.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ФАРМАКИО“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.Варна ул.“Цар Самуил“ 11, ет.1, ап.1 ,
срещу „РЕГАЛА ИНВЕСТ“ АД, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, ул.“Георги Стаматов“ 1, с ЕИК *********, обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл.93 и чл.86 от ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумите както следва:
- сумата от 57 297.60 евро, с включен ДДС, представляваща двойния
размер на платено капаро в размер на 28 648.80 евро за недвижим имот с
кадастрален идентификатор № 10135.5507.201 по предварителен договор за
5
покупко-продажба на недвижим имот от 18.12.2019г. с нотариална заверка
рег.№ 13957/18.12.2019г. на нот. Кр.К. peг. № 513 към НК , ведно със
законната лихва върху главницата от датата следваща датата на подаване на
исковата молба – 24.12.2021г. до окончателното изплащане, както и сумата от
8881.13 евро, представляваща лихва за забава в размер на законната лихва за
периода 12.06.2020г.-21.12.2021г.
- сумата от 3 500 евро, представляваща двойния размер на платеното
капаро в размер на 1 750 евро за недвижим имот с кадастрален идентификатор
№ 10135.5201.49 по цитирания предварителен договор, ведно със законната
лихва върху главницата от датата следваща датата на подаване на исковата
молба – 24.12.2021г., до окончателното изплащане, както и сумата от 542.50
евро, представляваща лихва за забава в размер на законната лихва за периода
12.06.2020г.-21.12.2021г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
6