№ 165
гр. София, 11.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-3 в публично заседание на
двадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Венета Цветкова
при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова
като разгледа докладваното от Венета Цветкова Търговско дело №
20211100900884 по описа за 2021 година
Производството е по предявен от А.А. В. положителен установителен иск за
признаване за установено по реда на чл. 694, ал. 2, т. 2 ТЗ, вр. чл. 92 ЗЗД съществуването
на неприетото вземане на ищеца в размер на 58 000 лева - неустойка по предварителен
договор за продажба на недвижим имот.
Ищецът твърди, че с ответника е сключил предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, като не е сключен окончателен по вина на ответника в
предвидения срок. Твърди да е поканил ответника да изпълни задължението си, което не се
е осъществило, като договорът е бил развален. Твърди валидна неустоечна клауза по чл. 9 от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 01.03.2018
година и претендира неустойката по нея.
Ответното дружество С.У. ООД /н/, ЕИК: ******* и синдикът В.Р. не се ангажират със
становище.
В тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационно отношение между страните,
включващо и валидно неустоечно съглашение за вредите от разваляне на договора поради
виновно неизпълнение на задължението продавача за сключване на окончателен договор и
размер на уговорената неустойка.
Съгласно приложения на л. 8 и сл. от делото Предварителен договор за прехвърляне на
право на собственост върху недвижим имот от 01.03.2018г., сключен между страните по
делото, ответникът С.У. ООД /н/, ЕИК: *******, в качеството на продавач се е задължил да
прехвърли на ищеца, в качеството на купувач правото на собственост върху описаните в
договора недвижими имоти УПИ, поземлен имот и построените в тях сгради срещу
насрещното задължение на купувача да плати на продавача сумата от 580 000 лева при
условията и в сроковете по чл. 3 от договора. В чл. 4 от договора е определен срок за
сключване на окончателен договор – 20.12.2019 година, като според чл. 6, продавачът е поел
1
задължението да обезпечи сключването на договора като избере нотариус, дата и час на
изповядване на сделката и уведоми две седмици по-рано писмено купувача.
В чл. 9 от договора е предвидено, че при неизпълнение задължение на продавача,
довело до невъзможност за сключване на окончателен договор, вкл. невъзможност за
прехвърляне на чисти от тежести имоти, купувач може да развали договора и в този случай
да получи неустойка в посочения в чл. 9, изр. първо от договора размер от 58 000 лева.
Същият размер неустойка е предвидена и при разваляне на договора едностранно от
продавача в чл. 10.
Видно от неоспорения документ на л. 11, ответното дружество е поканено на
14.12.2019 година да предприеме действия за сключване на окончателен договор до
уговорения срок, като е посочено и че при неизпълнение на това задължение ще дължи
неустойка от 58 000 лева.
С уведомление, връчено на ответното дружество на 21.01.2020 година, последното е
поканено да заплати неустойката по чл. 9 от договора, поради неизпълнение на основното
задължение на продавача в срока, предвиден в договора.
От обявените актове в търговския регистър по партидата на ответника е видно, че
процесното вземане е било предявено в срока по чл. 685 ТЗ в производството по
несъстоятелност на С.У. ООД /н/, ЕИК: *******. Същото е било включено в списъка на
приетите вземания, обявен в търговския регистър на 08.03.2021 година, срещу който списък
е подадено в срок възражение от друг кредитор в производството. В резултат, е постановено
определение на 07.05.2021 година по т.д. № 2253/2020 година на СГС, ТО- 4 състав, с което
съдът по несъстоятелността е уважил възражението срещу приетото вземане на ищеца и го е
изключил от списъка на приетите вземания, който е одобрил с определението и с
направените промени. Производството по несъстоятелност срещу ответното дружество е
открито с решение на съда от 21.01.2021 година.
Предвид горните доказателства, страните са били валидно обвързани от
предварителния договор от 01.03.2018 година. Ответникът не доказа в срока по чл. 4 да е
изпълнил задълженията си по чл. 6 за сключване на окончателен договор, въпреки
предприетите активни действия и отправено нарочно волеизявление в тази насока от ищеца.
От неоспорените писмени документи се установи и че договорът е подписан от законния
представител на ответното дружество, вписан като такъв в търговския регистър, както и че
поканите, изпратени от ищеца са получени от същото лице. Доказателства за противното по
делото не са събрани, а представените документи не са оспорени.
При това положение, основните въпроси, на които следва да се даде отговор в
производството са дали неустоечната клауза е нищожна, поради противоречие с добрите
нрави, каквото възражение изрично е направено от кредитора в производството по
несъстоятелност, но и за което съдът следи служебно /РЕШЕНИЕ № 247 ОТ 11.01.2011 Г.
ПО Т. Д. № 115/2010 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС/; дали е възникнало потестативното право на
ищеца като изправна страна да развали договора поради неизпълнение на задълженията на
ответното дружество и дали това право е надлежно упражнено, за да породи правен ефект.
За отговор на първия въпрос следва да се уточни, че изразената воля на страните в чл.
9 от договора сочи за това, че неустойката по изр. второ е уговорена при разваляне на
договора като отнапред определен размер на обезщетението за вредите от несключване на
окончателен договор, неизпълнение на което задължение не е обезпечено с друг правен
способ. Тълкуване волята на страните с оглед общия смисъл на договора и отделните му
разпоредби и аналогичните уговорки на чл. 9 и чл. 10, налага извод за постигнато съгласие
2
между страните неустойката по чл. 9, изр. второ да е дължима при неизпълнение на
основното задължение на продавача по предмета на договора, а именно извършване на
действията по сключване на окончателен такъв, а не само в тясната хипотеза, когато
неизпълнението е от естество да направи невъзможен предмета на договора /напр. е продал
имота на трето лице/.
По силата на чл. 9 ЗЗД страните по договор са свободни да определят съдържанието
на волеизявленията си. Предвидената в тази разпоредба свобода на договаряне е ограничена
само от повелителни разпоредби на закона, както и на добрите нрави – общоприети норми
за справедливост и добросъвестност при осъществяване на гражданските правоотношения в
интерес на обществото. Според чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1 ЗЗД, нищожна поради противоречие с
добрите нрави може да бъде и само отделна договорна клауза. Относно нищожността на
това основание на уговорена неустойка са дадени задължителни указания с Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС /като практиката по въпроса е доразвита и в
този смисъл решение № 223 от 19.04.2016 г. по т.д. № 3633/2014 г. І т.о. ВКС; решение №
229 от 29.06.2017 г. по т.д. № 3550/2015 г. ІІ т.о. ВКС; решение № 104 от 26.06.2017 г. по т.д.
№ 2559/2016 г. ІV г.о. ВКС/. Според възприетото от ВКС, нищожна поради накърняване на
добрите нрави е клаузата за неустойка, тогава, когато е уговорена извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценка за това се прави за
всеки конкретен случай и към момента на сключване на договора. В случая, съдът намира за
недоказано възражението за нищожност на тази клауза в договора на основание чл. 26, ал. 1
ЗЗД.
На първо място, видно от чл. 9, неустойката има компенсаторен характер, като
основната й цел е да обезщети вредите от пълното неизпълнение на основното задължение и
цел на предварителния договор. Същата, преценена към пораждане на задължението, съдът
намира, че не противоречи на добрите нрави, тъй като уговореният размер от 10 % от
продажната цена, не нарушава принципа на справедливост и добросъвестност в търговските
отношения. Така уговорената неустойка обезщетява вредите на кредитора от прекратяване
на правната връзка и очакването да придобие имоти със стопанско предназначение на
посочената в договора цена. От една страна, сравнително дългият срок предвиден за
продавача за организиране сключване на окончателен договор поставя купувача в
положение да има готовност да заплати сумата във всеки избран от другата страна момент
/тоест, не може да разполага спокойно със сума в размер на продажната цена/, а от друга
страна, с оглед вида на недвижимите имоти е свързано и с евентуално поставени стопански
цели и прогнози, които не могат да бъдат реализирани. Неустойката е свързана с
обезщетяване вредите от неизпълнение от главното задължение от предмета на договора –
извършване на действия по сключване на окончателен, като е предвидена идентична
неустойка и при неизпълнение на насрещното главно и аналогично задължение на купувача
да придобие имота на договорената цена. Видно от изречение второ на чл. 9 от договора,
неустойката е предвидена само в случая на разваляне на договора от купувача, тоест, когато
не може да бъде упражнено правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяването му за окончателен
по съдебен ред, поради което процесната неустойка има и санкционен характер.
Или, в случая, не се установи неустоечната клауза да надхвърля своите обичайни
функции, като води до единствен резултат неоснователно обогатяване само на едната страна
по правната сделка и съответно – нарушаване на добрата търговска практика.
Ищецът твърди, че неустойката е дължима поради разваляне на договора поради
виновно неизпълнение от страна на продавача, като твърди и договорът да е развален с
отправените покани за доброволно изпълнение, а алтернативно – с молбата за предявяване
на вземането, която имала характер на изявление по чл. 87 ЗЗД.
3
По делото се установи неизпълнение под формата на забава на задължението на
продавача да извърши действията за сключване на окончателен договор, като същевременно
по делото няма доказателства това да е в причинна връзка с неизпълнение на
задължение/неоказано съдействие по договора от страна на купувача, или хипотезата на чл.
95 ЗЗД. Предвид посоченото и предвид изложеното по – горе във връзка тълкуването на
смисъла на постигнатото съгласие с нормата на чл. 9 от договора, следва да се приеме, че
неизпълнението на основното задължение на продавача, въпреки отправената покана за това
от купувача, е породило потестативното право на кредитора да развали едностранно
договора, при условията на дължимост на неустойката по чл. 9, изр. второ от договора. Тъй
като неизпълнението е на главното задължение по договора, безспорно не е приложимо и
изключението по чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Отделно от това, правата по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не
препятстват възможността на ищеца да избере да развали договора по своя преценка.
Правото на разваляне на договора се упражнява с едностранно волеизявление от
кредитора, което следва да се получи от длъжника, в случая и в писмена форма, на
основание чл. 87, ал. 1, изр. второ ЗЗД. С изявлението следва да се предостави и подходящ
срок за изпълнение, след безрезултатното изтичане на който договорът да се счита развален.
Това важи и когато правото на разваляне се упражнява с искова молба, като дори ако
кредиторът не е предоставил с нея срок за изпълнение или ако този срок е неподходящ, то
развалянето ще настъпи ако след получаване на изявлението длъжникът не изпълни в хода
на процеса в обективно подходящия с оглед обстоятелствата срок за това /решение №
81/3.06.2015 г. по т.д. № 1591/2014 г. на ВКС, ІІ т.о.; решение № 235/13.01.2016 г. по гр. д.
№ 490/2015 г. на ВКС, ІІІ г.о.; решение № 4/23.06.2017 г. по т.д. № 50183/2016 г. на ВКС, ІV
г.о. и др./. В случая, предоставянето на срок за изпълнение е било задължително, тъй като
не е налице никое от изключенията по чл. 87 ЗЗД - изпълнението да е станало невъзможно
изцяло или отчасти; поради забава на длъжника то да е станало безполезно или ако
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, нито пък страните
са постигнали съгласие договорът да може да бъде развален и без даването на подходящ
срок за изпълнение /решение № 113/31.07.2015 г. по т.д. № 929/2014 г. на ВКС, І т.о./. В
случая, нито с двете покани, нито пък в молбата за предявяване на вземането е предоставен
срок за изпълнение, който с оглед характера на задължението следва да е минимум 10-
дневен за осигуряване технологична и документална възможност за сключване на
окончателния договор. При съобразяване на съдебната практика, според която ако
посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни
до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок, или срокът е недостатъчен, ефектът на
развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с
оглед на обстоятелствата срок / ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 255 ОТ 17.02.2014 Г. ПО ГР. Д. №
5906/2013 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС/.
В конкретния случай, повече от година след получената покана на 21.01.2020 година
ответникът не е изпълнил задължението си по договора, поради което договорът към датата
на предявяване на вземането е развален и действието му е преустановено.
Искът, съответно, по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е основателен, тъй като в чл. 9 от процесния
договор е уговорена неустойка, дължима от продавача при разваляне на договора поради
неизпълнение на задължението за прехвърляне на имотите, която неустойка е в размер на
58 000 лева и обезщетява вредите поради развалянето на договора, дължими съгласно чл. 88,
ал. 1, изр. 2 ЗЗД /ТР № 7/13.11.2014 г. на ВКС – ОСГТК/.
При този изход на производството, разноски са дължими на ищеца, но доказателства
такива да са сторени няма. Искът не е осъдителен, поради което не може да бъде присъдена
и законна лихва с настоящото решение.
4
Ответникът, съответно, следва да бъде осъден да заплати дължимата държавна такса,
която не се събира предварително и която е в размер на 2320 лева.
Така мотивиран, СЪДЪТ
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от А.А. В., ЕГН: **********
положителен установителен иск по чл. 694, ал. 2, т. 2 ТЗ, вр. чл. 92 ЗЗД по отношение на
ответника С.У. ООД /н/, ЕИК: ******* и кредиторите в производството по
несъстоятелността на С.У. ООД /н/, ЕИК: *******, съществуването на вземането на А.А.
В., ЕГН: ********** за сумата от 58 000 лева, дължима като неустойка по чл. 9 от
Предварителен договор от 01.03.2018г. поради разваляне на договора по причина виновно
неизпълнение на задълженията на продавача С.У. ООД /н/, ЕИК: *******.
ОСЪЖДА С.У. ООД /н/, ЕИК: ******* да заплати по сметка на Софийски градски
съд сумата от 2320 лева – държавна такса.
В съдебното производство е участвал на основание чл. 694, ал. 4 от ТЗ В. А. Р. -
синдик на С.У. ООД /н/, ЕИК: *******.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5