РЕШЕНИЕ
№ 2291
гр. Варна, 19.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Насуф Исмал
при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева
като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №
20233110103496 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава Тринадесета от ГПК.
Производството е образувано по предявени от Н. Г. И., Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц., действащи
чрез адв. А. Г., срещу В. Н. Я., действаща чрез адв. Т. Г., в условията на първоначално
субективно активно и обективно кумулативно съединяване следните искове:
I. Ревандикационен иск с правно основание чл. 108 от ЗС за приемане за установено
между страните, че Н. И. е титуляр на 41.50 кв. м. ид. ч., Ц. Ц. е титуляр на 10.375 кв. м. ид.
ч. и Г. Ц. е титуляр на 10.375 кв. м. ид. ч., или тримата на общо 62.25 кв. м. ид. части от
поземлен имот /ПИ/ с идентификатор по КККР № *, за които е разпределено ползването на:
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 2, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и
паркомясто № 3;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 3, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: паркомясто № 2 и паркомясто №
4;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 4, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и
паркомясто № 3;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 5, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и
паркомясто № 6;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 6, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и
1
паркомясто № 5 и осъждане на ответницата да предаде владението върху горепосочените ид.
ч., отредени за паркиране на МПС, на ищците;
II. Облигационен осъдителен облигационен иск по чл. 59 от ЗЗД за ангажиране на
извъндоговорната отговорност на ответницата чрез присъждане в полза на ищците на
обезщетение за лишаването им от ползите на процесните ид. ч., отредени за паркиране на
МПС, в размер на общо 3970.00 лева, формирана както следва:
- 2 646.67 лева в полза на Н. Г. И.,
- 661.67 лева в полза на Ц. Б. Ц. и
- 661.67 лева в полза на Г. Б. Ц..
Твърди се в исковата молба, че на 09.07.2020 г. между ответницата в качеството й
на бъдещ купувач, ищцата Н. И. и покойният й съпруг Б. И., в качеството им на обещатели е
бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните паркоместа,
находящи се в ПИ с идентификатор *, с адрес: гр. В., ул. „М.“ № *. Сочи се, че правото на
собственост върху ½ ид. ч. от поземления имот с площ от 448 кв. м., върху който били
ситуирани процесните паркоместа, представляващи ид. ч., отредени за паркиране на МПС,
предмет на предварителния договор, е придобито от съпрузите Б. и Н. И.и през време на
брака им, сключен на 17.12.1972 г., в режим на СИО, по силата на договор за покупко-
продажба, сключен в нотариална форма на 16.06.2006 г. Б. И. бил починал на 08.11.2021 г.
Приживе били извършени две разпоредителни сделки с ид. ч. от процесния поземлен
имот *. На 28.09.2019 г. в нотариална форма с две отделни продажбени сделки в полза на
„Т.“ ООД били прехвърлени 44.64 кв. м. и 34.19 кв. м.
След двете сделки Н. и Б. И.и разполагали с 145.17 кв. м., респективно след смъртта
на Б. И. на 08.11.2021 г. Н. И. станала собственик чрез прекратяване на СИО на 72.585 кв. м.,
а останалата част от 72.585 кв. м. била наследена от законните наследници на Б., а именно
преживвялата го съпруга Н. и двете му деца – Ж. Б. Ц. и Г. Б. Ц., които прибодили по 1/3 ид.
ч. от 72.585 кв. м.
Поддържа се, че към 08.11.2021 г. Н. И. била титуляр на общо 96.78 ка. М., Ж. Ж. на
24.195 кв. м. ид. ч. и Г. Ц. на 24.195 кв. м. ид. ч.
На 08.04.2022 г. били извършени нови две разпоредителни сделки – договори за
дарение, с процесния ПИ *, в резултат на които в патримониума на Н. И. останали 67.07 кв.
м. ид. ч.; в патримониума на Ц. Ц. – 40.465 и в патримониума на Г. Ц. – 37.635 кв. м. ид. ч.
Твърди се, че междувременно на 09.08.2017 г. в нотариална форма съсобствениците
на процесния поземлен имот *, а именно Н. и Б. И.и, от една страна, и А. и М. П., от друга
страна, били учредили право на строеж и разпределение на ползването на недвижимия имот.
С тази сделка съсобствениците си разпределили ползването на незастроената част от
поземления имот, която била обособена на места за паркиране на ППС. За Н. и Б. И.и било
разпределено ползването именно на процесните паркоместа, за които се твърди в исковата
молба, че са открити и представляват ид. ч. от общите части на сградите, построени върху
поземления имот. В самите сгради е нямало изградени паркоместа. Паркоместата не можели
да бъдат индивидуализирани и именно заради това се твърди, че предварителният договор
от 09.07.2020 г. е нищожен, тъй като има невъзможен предмет. С предварителния договор не
било уговорено предаване на владението на паркоместата. Продажната цена по него също не
била заплатена. Въпреки това, след смъртта на Б. И. ищцата Н. И. била заплашвана и
изнудвана да дари паркоместата на ответницата. Незастроената част от ПИ *, ситуирана
между двете построени сгради с идентификатори №№ *.1 и *.2 се държали незаконно и без
основание от ответницата, като в имота откъм ул. „М.“ била поставена и бариера, която била
контролирана от ответницата и свързани с нея лица. В тази част от ПИ, разпределена за
ползване на ищците, обособена като паркоместа №№ 2, 3, 4, 5 и 6, на площ от 62.25 кв. м., се
паркирало ежедневно, считано от 08.12.2021 г.
Излага се, че с изявление от 30.08.2022 г. ищците, от една страна, прекратили
предварителния договор от 09.07.2020 г., от друга страна, претендирали обезщетение за
ползването на тези паркоместа без законово основание, като са поискали сума от по 100.00
лева месечно за ползването на всяко едно от паркоместата или по 500.00 лева месечно за 5
броя паркоместа.
2
С оглед на гореизложеното се моли съдът да уважи предявените в кумулативност
искове.
Претендира сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК ответницата е депозирала отговор на
исковата молба, с който оспорва допустимостта и основателността на така предявените
искове. По отношение на допустимостта посочва, че намира съединяването на иск с правна
квалификация по чл. 108 от ЗС и такъв с правна квалификация по чл. 109 ЗС за
недопустимо. Оспорва се изцяло предявения ревандикационен иск, като се посочва, че не са
изложени твърдения за владение или ползване на процесните имоти или части от него от
ответницата, нито такива за оспорване на правото на собственост на ищците от нейна
страна. Твърди се, че не са посочени конкретни действия, с които ответницата по делото е
ограничавала правото на собственост на ищците и сочи, че трети лица-съсобственици на ПИ
го ползват съобразно правата си и именно те са поставили въпросната бариера. Оспорва се
ответницата да е поставяла бариерата, както и че има достъп до нея.
В допълнение се излага, че ответницата в качеството си на собственик на идеални
части от поземления имот също няма достъп до процесната част от него и също е
възпрепятствана да го ползва. Сочи се, че с предварителния договор не е уговорено
предаване на владението, като от ищците не се твърди получаване на владението от
ответницата или самоволното му придобиване от нея.
Твърди се, че ответницата не владее имота по никакъв начин, не държи същия, не го
ползва, както и не е ограничавала правото на собственост на ищците. В допълнение
посочва, че не е оспорвала правото на собственост на ищците. По отношение на предявения
иск за неоснователно обогатяване се излага, че ответницата никога не е ползвала и
понастоящем не ползва процесните паркоместа, поради което не се е обогатила за сметка на
ищците. Посочва още, че не е получавала твърдяната в исковата молба покана.
В хода на откритото съдебно заседание ищците, редовно призовани, представляват
се от адв. А. Г., чрез която поддържат предявените искове.
Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание, представлява се от адв.
Г. В., чрез която поддържа отговора си и моли исковете да бъдат отхвърлени.
Съдът, като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен по делото
доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази предметните предели на
исковото производство, очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235,
ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически и правни положения:
Един от начините на защита на правото на собственост е гражданскоправният. Той се
изразява във възможността на собственика да прибегне към използуването на
гражданскоправните искове за защита на правото на собственост. Тези искове по
действащото право са: ревандикационният по чл. 108 от ЗС, негаторният по чл. 109 от ЗС,
конститутивният по чл. 109а от ЗС и установителният по чл. 124, ал. 1 от ГПК.
Собственикът прибягва към всеки от тях в зависимост от характера на породения спор за
правото му на собственост и от това кой владее вещта, предмет на това право по време на
спора.
За да бъде уважен петиторният иск по чл. 108 от ЗС, ищецът следва да установи по
несъмнен начин в условията на пълно и главно доказване придобиването на собствеността
върху процесните идеални части от ПИ с идентификатор * на годно правно основание по
способ сред изброените в чл. 77 ЗС и упражняването на фактическа власт върху процесните
ид. ч. от ответницата, а последната следва да проведе насрещно доказване по горните факти,
вкл. да установи, че владее имота на годно правно основание, както и да докаже своите
твърдения за положителни факти, включително и своите дилаторни и перемпторни
възражения.
На основание чл. 155 от ГПК, съдът е указал на страните, че служебно му е известно,
че предявеният от В. Н. Я. против Н. Г. И., Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц. иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по
който е образувано гр. д. № 10995 по описа за 2022 г. на РС-Варна, ГО, 9-ти съдебен състав,
за обявяване на процесния предварителен договор за покупко-продажба на паркоместата от
09.07.2020 г., които са предмет и на петиторния иск по чл. 108 от ЗС и облигационния иск по
3
чл. 59 от ЗЗД, е отвхърлен, като в мотивите не съдебното решение е прието, че договорът е
нищожен поради невъзможен предмет, тъй като процесните паркоместа са ситуирани върху
незастроената част от поземлен имот *, който е загубил самостоятелното си предназначение,
тъй като върху него са построени две сгради със смесено предназначение в режим на етажна
собственост, поради което и теренът върху, който са построени е придобил характер на обща
част.
Районен съд – гр. Варна напълно споделя каузалната съдебна практика на ВКС,
обективирана в Решение № 113 от 18.01.2021 г., постановено по гр. д. № 1160 по опсиа за
2020 г. на ВКС, I ГО, съгласно която общите части на сгради, изградени в режим на етажна
собственост, не са самостоятелни обекти на права. Такива обекти са отделните жилища, а
общите части са нужни, за да могат да се използват отделните жилища. Затова според
определението на закона /чл. 38, ал. 1 ЗС/ те са общи на всички собственици и служат за
общо ползване. Поради това общите части не могат да бъдат предмет на предаване на
владението в отношенията между етажните собственици. Засегнатият етажен
собственик може да иска осигуряване на достъп до съответната обща част, но не
може да претендира нейната ревандикация /както и са сторили ищците по делото с
предявяването на негаторния иск по чл. 109 от ЗС, оттеглен по-късно заради
премахването на бариерата/. При спор относно естеството на дадена част от сградата
съдът следва да се произнесе, след като се съберат необходимите доказателства и се прецени
дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/ и дали не е извършено
преустройство, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да
се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в
сградата.
Следва да се отбележи, с оглед релевираното възражение за недопустимост на
производството, поддържано и в писмените бележки от страна на ответницата, че в решение
№ 36/22.03.2022 г. по гр. д. № 4313/2019 г. на ВКС е прието, че макар общи части да не могат
да бъдат предмет на ревандикация в отношенията между етажните собственици, то иск с
правно основание чл. 108 от ЗС по отношения на тях е допустим, тъй като съдът извършва
преценка за възможността защитата на претендираното право да се осъществи по този ред
едва при постановяване на своето решение по съществото на спора, което обуславя
несъстоятелността на възражението за недопустимост на производството по делото.
От ангажирания нотариален акт за учредяване право на строеж и разпределение на
ползването на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело № * г. по описа на нотариус В. Г.,
вписана в НК под рег. № *, с район на действие РС-Варна, е видно, че Н. Г. И. и Б. Ц. И.
заедно с А. Я. П. и М. Я. П. като съсобственици на ПИ с идентификатор № * с площ от 448
кв. м. си запазват и съответно взаимно си учредяват безсрочно право на строеж върху
гореописания имот за самостоятелни обекти от предвидените за изграждане в имота две
сгради със смесено предназначение – сграда-тяло 1 със застроена площ от 81.80 кв. м. и
сграда – тяло 2 със застроена площ от 143.07 кв. м. Установява се още от приобщения
официален свидетелстващ документ, че съсобствениците се договорили да се обособи в
незастроената част от поземления имот открит паркинг с обособени паркоместа за
паркиране на осем автомобила, съгласно предвижданията на одобрен архитектурен проект
от 08.12.2016 г. и на основание чл. 43, ал. 3 от ЗУТ си разпределили ползването на
обособените паркоместа. Гореописаният нотариален акт, в частта, в която страните са
договорили незастроената част от дворното място да се ползва за паркиране на превозни
средства, е в унисон с ангажирания инвестиционен проект и обяснителна записка, от които е
видно, че достъпът до сградите тяло 1 и тяло 2 се осъществява по северния фронт на парцела
откъм улица „М.“. Предвидено е местата за паркиране да бъдат осигурени посредством
свободните пространства между сградите в УПИ с идентификатор № *. От представеното
удостоверение за въвеждане в експлоатация № 19/04.02.2021 г. е видно, че горепосочените
две сгради, находящи се в ПИ с идентификатор № *, с административен адрес: ул. „М.“ № *,
са въведени в експлоатация, като строежът е изпълнен в съответствие с одобрените проекти,
разрешение за строеж № 225/14.12.2016 г. и заповедите към него от 08.04.2019 г. и 09.11.2020
г. Сградите за заснети и нанесени в кадастралната карта на гр. Варна с идентификатори №
*.1 и *.2.
Настоящият съдебен състав счита, че процесните паркоместа, макар претендирани
4
като ид. ч. от УПИ, не са самостоятелни вещи на правото на собственост, доколкото са
ситуирани в незастроената част на УПИ с идентификатор № *, върху което УПИ за
застроени две сгради със смесено предназначение, а именно сграда – тяло 1 с идентификатор
№ *.1 и сграда – тяло 2 с идентификатор *.2, които сгради са в режим на етажна собственост
по смисъла на чл. 37 от ЗС и следователно теренът, върху който са построени двете сгради е
загубил самостоятелното си предназначение и същият представлява обща част към двете
сгради по смисъла на чл. 38, ал. 1, предл. първо от ЗС. В настоящия казус дворното място е
обща част на отделните обекти в двете сгради по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Констатира се
от изслушаната СТЕ, която съдът кредитира като компетентно изготвена и неоспорена от
страните, че незастроената част от него надхвърля минималната задължително озеленена
дворна площ и заради това останалата част може да бъде разпределена за индивидуално
ползване като паркоместа от всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от ОС на ЕС по
реда на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „И“ от ЗУЕС – арг. от чл. 43, ал. 3, изр. първо от ЗУТ.
Крайният извод на съда е за неоснователност на иска по чл. 108 от ЗС, което обуславя
отхвърлянето му.
За да бъде уважен искът по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, ищците следва да установят по
несъмнен начин, че са титуляри на твърдените ид. ч. от процесния имот; фактическото
ползване на техните ид. ч. от имота от ответницата без основание за това; периода на
ползване на имота без основание от ответника; размера на сумата, с която са обеднели
поради невъзможност да реализират евентуална наемна цена от имота и размера на
обогатяването на ответницата; забавата на ответницата. В тежест на ответника е да проведе
насрещно доказване по горните факти, вкл. да установи, че владее имота на годно правно
основание, както и да докаже своите твърдения за положителни факти, включително и
своите дилаторни и перемпторни възражения.
По изложените вече аргументи за неоснователността на иска по чл. 108 от ЗС, следва
да се отхвърли и облигационния иск, предявен за ангажиране на извъндоговорната
отговорност на ответника, тъй като всеки етажен собственик има призната и гарантирана от
закона възможност да ползва общите части, каквато е незастроената част от дворното място
между двете сгради, тъй като те са предназначени да обслужват самостоятелния му обект в
сградата, в режим на етажна собственост. Отделно, в хипотеза на етажна собственост,
отдаването на общите части под наем и оттам генерирането на допълнителни доходи – освен
определените такси за поддръжка и управление и вноски във фонд „ремонт и обновление“ –
става не по едноличната воля на етажния собственик, а по решение на колективния орган на
неперсонифицираното образувание арг. от чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „б“ от ЗУЕС, поради което не
може да се приеме при липса на такова решение, че ответницата се обогатила за сметка на
ищците, които са обеднели, тъй като са пропуснали да отдадат своите ид. ч. от общите части
под наем. По правило допълнителните доходи от отдаването под наем на общите части на
сграда в режим на ЕС постъпват в „касата“ на Етажната собственост и същите са
предназначени за покриването на нуждите по поддръжката и управлението на сградата в
режим на ЕС, а не за удовлетворяването на личния интерес на конкретния етажен
собственик.
Крайният извод на съда е за неоснователност на иска по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в полза на ответницата
следва да се присъдят стоР.те по делото съдебно-деловодни разноски. Същата в писмения
отговор е обективирала такова искане, но по делото не са ангажирани никакви
доказателства, удостоверяващи разходите, които е направила по повод защита на нейните
права и законни интереси.
Водим от изложените мотиви, Районен съд – гр. Варна,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н. Г. И., ЕГН **********; Ц. Б. Ц., ЕГН ********** и Г.
Б. Ц., ЕГН **********, срещу В. Н. Я., ЕГН **********, в условията на първоначално
субективно активно и обективно кумулативно съединяване следните искове:
5
I. Ревандикационен иск с правно основание чл. 108 от ЗС за приемане за установено
между страните, че Н. И. е титуляр на 41.50 кв. м. ид. ч., Ц. Ц. е титуляр на 10.375 кв. м. ид.
ч. и Г. Ц. е титуляр на 10.375 кв. м. ид. ч., или тримата на общо 62.25 кв. м. ид. части от
поземлен имот /ПИ/ с идентификатор по КККР № *, за които е разпределено ползването на:
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 2, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и
паркомясто № 3;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 3, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: паркомясто № 2 и паркомясто №
4;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 4, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в северната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и
паркомясто № 3;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 5, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: кафе-бар в сграда-тяло 1 и
паркомясто № 6;
- ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 6, с площ от 12.45 кв. м. от ПИ с идентификатор по
КККР № *, разположено в южната част на имота между сграда-тяло 1 и сграда-тяло 2, с
достъп откъм ул. „М.“, при граници по акт за собственост: пицария в сграда-тяло 2 и
паркомясто № 5 и осъждане на ответницата да предаде владението върху горепосочените ид.
ч., отредени за паркиране на МПС, на ищците;
II. Облигационен осъдителен облигационен иск по чл. 59 от ЗЗД за ангажиране на
извъндоговорната отговорност на ответницата чрез присъждане в полза на ищците на
обезщетение за лишаването им от ползите на процесните ид. ч., отредени за паркиране на
МПС, в размер на общо 3 970.00 лева, формирана, както следва:
- 2 646.67 лева в полза на Н. Г. И.,
- 661.67 лева в полза на Ц. Б. Ц. и
- 661.67 лева в полза на Г. Б. Ц..
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Варна в
двуседмичен срок от съобщението.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6