№ 336
гр. София, 25.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Величка Борилова
Зорница Гладилова
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно гражданско дело
№ 20251000500219 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.
С решение № 6171/11.11.2024 г., по гр.д.№ 476/2024 г. на Софийски градски
съд, ГО, I-18 състав, съдът е осъдил Е. М. М. да заплати на П. М. К., на основание чл.93, ал.2
ЗЗД, сумата от 39 116.60 лева, представляваща платен задатък по предварителен договор от
12.05.2020 г. в двоен размер, ведно със законната лихва за забава върху тази сума от датата
на завеждане на исковата молба, 12.01.2024 г. до окончателно изплащане на задължението,
както сумата от 1 564.66 лв., представляваща направени по делото разноски за държавна
такса.
Срещу това решение е подадена въззивна жалба от Е. М. М., която моли
въззивния съд да го отмени и да отхвърли предявения срещу нея иск. Поддържа, че искът е
недопустим, поради налично предходно идентично на това дело. Двете искови молби били с
правно основание чл. 92, ал. 2 от ЗЗД. Не били верни твърденията за наличие на
новонастъпили обстоятелства, а именно продажбата на процесния имот на 18.12.2020 г. и
неявяването на М. за сключване на окончателен договор на 25.10.2023 г. пред нотариус В. Г..
Относно първото твърдение, следвало да се вземе предвид, че с искова молба вх.№
263238/23.09.2020 г. ищецът завел иск с правно основание чл.92, ал.2 от ЗЗД, с която
предявил петитум за връщане на даденото капаро в двоен размер, което искане съдържало в
себе си и искане за разваляне на предварителен договор. Не следвало да се квалифицира
като новонастъпило обстоятелство и отправената до М. покана за сключване на окончателен
договор и неявяването й пред нотариус за това, доколкото ищецът отправил покана за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който към оня
момент не е бил в патримониума на ответницата и съответно не би породил привидно
1
целения от К. вещно-правен ефект. Ищецът узнал за извършеното прехвърляне още преди
провеждане на първо заседание по гр.д. № 10056/2020 г. по описа на СГС и е могъл да
организира своевременно защитата си по делото. Обстоятелството, че собствеността върху
имота е прехвърлена на трето лице в хода на гр.д. № 10056/2020 г. по описа на СГС е било
обсъдено от страните и съда и е било известно на всички страни в процеса. Въззивникът
счита, че с предявяване на иск за връщане на капарото в двоен размер и с последвалата
продажба на процесния имот от ответницата на трето лице, процесният предварителен
договор е с невъзможен предмет, която невъзможност била правна, пълна и трайна.
Процесният предварителен договор бил развален от страните по вина на ищеца, още преди
завеждане на гр.д. № 10056/2020 г. и Е. М. М. е упражнила правото си да задържи дадения
задатък. Алтернативно поддържа, че договорът е развален по право на основание чл. 89, ал.
1 от ЗЗД, доколкото с продажбата на имота на трето лице задължението на едната страна се е
погасило поради невъзможност за изпълнение. Купувачът се бил възползвал от правото си
да се отметне, т.е. да развали договора, като изрично е уведомил за това продавача. В
договора не бил уговорен специален ред за уведомяване за прекратяване на договора,
поради което следвало да се приеме, че писмената форма, с която е сключен договора между
страните е достатъчна за валидно изразяване на воля за прекратяването му. Облигационното
отношение между страните се прекратявало автоматично като последиците от това били
както при разваляне на договора и към датата на предявяване на иска през 2020 г. между
страните не е бил налице валиден предварителен договор за покупко-продажба.
Въззиваемият П. М. К. оспорва въззивната жалба и моли обжалваното решение
да бъде потвърдено. Съдът правилно приел, че искът се основава на новонастъпили
обстоятелства. Едва при изпращането на нова покана и съставянето на констативния
протокол от нотариус В. Г. на 25.10.2023 г. К. разбрал, че имотът е отчужден през 2020 г. от
Е. М. М.. Съдът обосновано приел, че са налице всички законови предпоставки на чл.93, ал.2
от ЗЗД.
Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на
страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от
фактическа страна:
Първоинстанционното производство е образувано по предявен от П. М. К.
срещу Е. М. М. осъдителен иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата 39 116.60 лева,
представляваща платен задатък по предварителен договор от 12.05.2020 г. в двоен размер
ведно със законната лихва за забава върху тази сума от датата на завеждане на исковата
молба до окончателно изплащане на задължението. Твърди се, че с предварителен договор от
12.05.2020 г. Е. М., в качеството си на продавач се е задължила да продаде на купувача П. К.
срещу заплащане на уговорената продажна цена в размер на 100 000 евро следния свой
собствен недвижим имот, а именно: Апартамент, находящ се в гр. ***, район ***, на
партерния етаж в двуетажна жилищна сграда на ул. „***” № **, състоящ се от стая, хол,
кухня и баня с тоалетна, със застроена площ от 55 кв.м., заедно с двете югоизточни мазета,
всяко с площ от по 10 кв.м., заедно с 1/5 ид.ч. от общите части на сградата и от поземления
имот, в който е построена същата, целият с площ от 510 кв.м., представляващ УПИ,
идентичен с парцел III - 512, кв.21, по плана на София, местност „Изток - Юг“, заедно с
всички подобрения и обзавеждане в имота. С чл.2.1.1 от предварителния договор П. М. К.
се е задължил да заплати на продавача Е. М. М. задатък в размер на 10 000 евро, като
остатъкът от цената била платима при сключването на окончателния договор за продажба. С
чл.3 от сключения на 12.05.2020 г. предварителен договор страните са се задължили да
сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 11.08.2020 г.
Ищецът сочи, че между същите страни, по предявен от него иск на 23.09.2020 г., което към
настоящия момент било висящо пред ВКС. Искът бил основан на твърдението, че процесния
предварителен договор е развален на 11.08.2020 г. с едностранно изявление на ищеца П. К.
2
отправено до ответника Е. М.. С невлязло в сила решение по това дело било установено, че
процесният предварителен договор не е развален от ищеца. В настоящето производство
ищецът твърди, че са налице нови факти, които не са били предмет на това дело и по
отношение на тези факти няма произнасяне на съда със сила на пресъдено нещо.Поддържа,
че с нова нотариална покана, рег.№ 8514, том 4, № 51 от 05.10.2023 г., по описа на нотариус
В. Г., peг. № *** НК, поканил Е. М. М. да сключат окончателен договор за покупко-продажба
на процесния недвижим имот най-късно на 25.10.2023 г. от 11 часа. Посочено било, че в
случай, че М. не се яви в кантората на нотариус В. Г., per. №***, ще счита предварителния
договор за развален по нейна вина. Нотариална покана е връчена лично на продавача Е. М.
на 16.10.2023 г., която обаче не се явила за сключване на сделката /констативен протокол от
25.10.2023г. , per. № 9139, том 4, № 103 на нотариус В. Г., per. № *** НК/. От справка в
имотния регистър към Агенцията по вписванията, П. К. установил, че на 18.12.2020 г.
продавачът Е. М. е продала недвижимия имот, обект на предварителния договор на трето
лице - В. З., ЕГН **********, с което виновно се е поставила в невъзможност да изпълни
предварителния договор. Ищецът заявява, че с искова молба прави повторно изявление за
разваляне на сключения предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от
12.05.2020 г. Счита, че посочените нововъзникнали обстоятелства обуславят правния му
интерес от завеждане на осъдителни искове за връщане на платения задатък по договора в
двоен размер. П. К. заплатил по банков път по посочена от продавача Е. М. банкова сметка
задатък/капаро по предварителния договор в размер на 10 000 евро, поради което се явява
изправна страна по договора. Задатъкът в двоен размер възлизал на 20 000 евро, равняващи
се на 39 116.60 лева, които моли съда да осъди ответника да му заплати.
Ответникът Е. М. М. възразява по допустимостта на иска и счита, че
производството по делото следва да бъде прекратено на по реда на чл.126, ал.1 от ГПК,
поради наличие на вече образувано идентично гр.д.№ 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав. При
условията на евентуалност ответникът иска отхвърляне на иска като неоснователен. Твърди,
че купувачът не само трябва да се яви пред нотариуса за изповядване на сделката, но и има
задължението на същата дата да заплати уговорената продажна цена. По делото не са
ангажирани никакви доказателства, че купувачът е разполагал с нужната сума за закупуване
на имота нито към дата 30.07.2020 г., нито към 11.08.2020 г.Ответницата поела задължение в
срок до 30.07.2020 г. да представи на купувача посочените в чл. 6.2 от ПД документи, сред
които кадастрална схема /скица/ на имот и схема на СОС, но също така безспорно е, че
продавачът е предприел своевременно всички необходими действия за снабдяване с тези
документи - незабавно след сключване на предварителния договор е депозирала заявления за
издаване на скица и схема на продаваемите имоти, за което купувачът бил в течение.
Забавянето на продавача се дължало на обективни причини, като е била налице непредолима
сила по смисъла на чл. 306, ал. 2 от ТЗ. Е. М. изпълнила задълженията си по ал. 3 от същата
разпоредба и се ползва от благоприятните за нея последици, предвидени в ал. 1 и ал. 4 на чл.
306 - докато трае непреодолимата сила изпълнението на задълженията му се спира и
продавачът не отговаря.
Въззивният съд намира, че преди да обсъди правилността на обжалвания
съдебен акт, следва да се произнесе по наведените доводи за недопустимост на исковото
производство, които в случай че бъдат приети основателни биха довели до недопустимост
на обжалваното решение.
По делото са представени решение № 989/17.07.2023 г. по гр.д.№ 3236/2022 г.
на САС и решение № 262756/19.08.2022 г.по гр.д.№ 10056/2020 г., от които се установява, че
между страните по настоящото дело е било висящо дело по иск с правно основание чл.93,
ал.2 ЗЗД, за което е образувано гр. д. № 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, образувано по
искова молба на П. К. от 23.09.2020 г. С Решение № 989/17.07.2023 г. по в.гр.д.№3236/2022г.
на САС е потвърдено изцяло Решение № 262756/19.08.2022 г. по гр. д. № 10056 от 2020г. на
СГС, 1-2 състав, с което е отхвърлен като неоснователен иска с правно основание чл.93, ал.2
3
ЗЗД на същия ищец. Ищецът П. К. е подал касационна жалба, която впоследствие е била
оттеглена, поради което и касационното производство е прекратено с определение от
13.08.2024 г. Видно от служебна справка от 08.10.2024 г., към момента на разглеждане на
делото от първоинстанционния съд, производството по гр.д.№ 5455/2023 г. на ВКС е било
висящо в частта му по чл.248 ГПК, като в останалата му част, касаеща съществото на
делото, производството по делото е приключило. Видно от решение № 989/17.07.2023 г. по
гр.д.№ 3236/2022 г. на САС и решение № 262756/19.08.2022 г.по гр.д.№ 10056/2020 г. П. К. е
основал исковете си на това, че се е отказал от предварителния договор поради
неизпълнение на задължението на Е. М. да представи пред нотариуса, на датата на която се
уговорили – 11.08.2020 г., освен други документи и: саморъчно завещание, вписано в
Служба по вписванията, удостоверяващо правото й на собственост; данъчна оценка на
имота; скица и схема от кадастъра съответно за поземления имот и за апартамента.
Въззивният съд напълно споделя становището на първоинстанционния съд, че
производството по гр.д.№ 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, е основано на твърдението, че
процесния предварителен договор е развален на 11.08.2020 г. с едностранно изявление на
ищеца П. К. отправено до ответника Е. М.. В настоящето дело ищецът П. М. К. основава
иска с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, с твърдения, че предварителният договор между
страните е развален с нотариална покана, рег. № 8514, том 4, № 51/05.10.2023 г. по описа на
нотариус В. Г., peг. № *** НК, връчена лично на ответника на 16.10.2023 г. и на
неизпълнение от страна на ответницата Е. М. в срока по поканата, изтекъл на 25.10.2023 г.
Новите фактически твърдения са обусловили претенцията за заплащане на сумата по
задатъка, поради което липсва обективен идентитет между двете дела.
Предявеният иск е допустим и обжалваното решение се явява валидно и
допустимо постановено.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.05.2020 г., по силата на който Е. М., в качеството на продавач се е
задължила да продаде на П. К., в качеството му на купувач срещу заплащане на уговорената
продажна цена в размер на 100 000 евро следния свой собствен недвижим имот, а именно:
Апартамент, находящ се в гр. ***, район ***, на партерния етаж в двуетажна жилищна
сграда на ул. „***” № **, състоящ се от стая, хол, кухня и баня с тоалетна, със застроена
площ от 55 кв.м., заедно с двете югоизточни мазета, всяко с площ от по 10 кв.м., заедно с 1/5
ид.ч. от общите части на сградата и от поземления имот, в който е построена същата, целият
с площ от 510 кв.м., представляващ УПИ, идентичен с парцел III - 512, кв.21, по плана на
София, местност „Изток - Юг“, заедно с всички подобрения и обзавеждане в имота. С
чл.2.1.1 купувачът се е задължил да заплати по банков път по посочена от продавача банкова
сметка задатък в размер на 10 000 евро като останалата сума от 90 000 евро е уговорено да
бъде изплатена в същия ден след нотариално изповядване на сделката /чл.2.1.2. В чл.2.3 от
предварителния договор е индивидуализирана банковата сметка за заплащане на задатъка -
IBAN: **********, в „Първа Инвестиционна Банка“ АД, BIC: FINVBGSF, с титуляр: Е. М.
М.. С чл.3 от договора страните са се задължили да сключат окончателен договор във
формата на нотариален акт най-късно до 11.08.2020 г. С чл.7.1 продавачът е декларирал, че е
единствен собственик на имота, а с чл.7.2 се е задължил да не извършва каквито и да било
прехвърлителни сделки с правото на собственост или с ограничени вещни права върху
продаваемия имот в полза на трети лица за периода от подписване на предварителния
договор до прехвърлянето на правото на собственост върху имота на купувача с нотариален
акт. Съгласно чл.11 при неизпълнение на задължението на продавача за продажба на имота
при условията на настоящия договор от страна на продавача, същият се е задължил да върне
на купувача капарото в двоен размер в срок 7 работни дни.
Представено е платежно нареждане от 12.05.2020 г. видно от което П. К. е
заплатил по банков път по посочена от продавача Е. М. банкова сметка сумата 10 000 евро с
посочено основание : „Капаро покупка на апартамент бел. ***, София.
С протокол от 30.07.2020 г., акт № 38/30.07.2020 г. нотариус Д. е установил, че
4
П. М. К. не желае удължаване на срока по процесния предварителен договор, като счита че
не са налице обективни причини за неизпълнение задълженията на ответника.
С договор за покупко-продажба, инкорпориран в нотариален акт №
121/18.12.2020 г. на нотариус И. Н. Е. М. е продала на В. Е. З. Апартамент, находящ се в гр.
***, район ***, на партерния етаж в двуетажна жилищна сграда на ул. „***” № **, състоящ
се от стая, хол, кухня и баня с тоалетна, със застроена площ от 55 кв.м.
Представена е искова молба на П. К. от 23.09.2020 г., въз основа на която е
образувано гр.д.№ 10056/2020 г. по описа на СГС, 1-2 състав, в която ищецът е направил
волеизявление, че се отказва от процесния предварителен договор, тъй като с изтичането на
уговорения срок е загубил интерес от сключването на окончателен договор за покупко-
продажба.
На 11.06.2021г. ответникът Е. М. е подала отговор на исковата молба по гр.д.
№ 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, /лист 188 и сл. от делото/, с който е оспорила иска. В
отговора на исковата молба М. не е посочила обстоятелството, че е извършила
разпоредителна сделка с процесния имот преди половин година.
Представено е определение на СГС от 03.12.2021 г. по гр. д. № 10056/2020 г.
на СГС, 1-2 състав, /лист 196 и сл. от делото/, в което е инкорпориран проект за доклад на
делото по реда на чл.140 от ГПК, в който съдът не е посочил разпоредителна сделка като
факт, настъпил след предявяване на исковата молба.
С протоколно определение от 18.03.2022 г. по по гр.д.№ 10056/2020 г. на СГС,
1-2 състав, /лист 202 и сл. от делото/, съдът е утвърдил проекто- доклада за окончателен и не
е допълнил обстоятелствената част с факта, че ответникът Е. М. се е разпоредила с
процесния недвижим имот.
С Решение №262756/19.08.2022 г. по гр. д. № 10056 от 2020 г. на СГС, 1-2
състав, е отхвърлен като неоснователен иска с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД на ищеца,
като е прието, че страните са обвързани от валиден предварителен договор от 12.05.2020 г.
Съдът приема, че предварителният договор не е развален, защото няма виновно
неизпълнение на задълженията на Е. М.. В точка 36 от мотивите на същото решение е
посочено, че ответникът Е. М. се е разпоредила с процесния недвижим имот, а ищецът П. К.
е закупил друг апартамент в ж.к.“***“.
С Решение № 989/17.07.2023 г. по в.гр.д.№ 3236/2022 г. на САС е потвърдено
изцяло Решение № 262756/19.08.2022 г. по гр. д. № 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав. С
въззивното решение е прието, че ответникът е предприел своевременни действия по
изменение на КК, не е била длъжна да предвиди, че административната процедура ще се
забави поради затруднения при връчването, поради което за ищеца не е възникнало правото
да се откаже от договора, съответно да иска връщане на задатъка в двоен размер.
С нотариална покана, рег.№ 8514, том 4, № 51 от 05.10.2023 г. по описа на
нотариус В. Г., peг. № *** НК, П. К. е поканил Е. М. да сключат окончателен договор за
покупко - продажба на процесния недвижим имот най - късно на 25.10.2023 г. от 11 часа да
се яви в кантората на нотариус В. Г., per. №***, като в противен случай е предупредил
ответника, че ще счита предварителния договор за развален по нейна вина. Нотариална
покана е връчена лично на продавача Е. М. на 16.10.2023г. Видно от констативен протокол
от 25.10.2023 г., per. № 9139, том 4, № 103 на нотариус В. Г., peг. №*** НК, /лист 76 от
делото/, ответникът Е. М. не се е явила за да изпълни задължението си да сключи
окончателен договор за покупко-продажба на имота в срока на предизвестието. Купувачът е
представил всички необходими документи за сключване на окончателен договор.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд приема от
правна страна следното:
Предмет на въззивното производство е иск с правно основание чл.93, ал.2 от
ЗЗД за сумата 39 116.60 лева.
5
Съгласно чл.93, ал.2 от ЗЗД ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Съгласно ал.1 на този текст
задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото
изпълнение.
Съгласно установена съдебна практика, намерила израз в Решение № 110 от
29.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3868/2016 г., III г. о., ГК , общият способ за едностранно,
извънсъдебно разваляне на договорите е уреден в чл. 87, ал. 1 ЗЗД - когато длъжникът по
един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за
изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена
форма. Задатъкът и отменината /пишманлък/ са акцесорни съглашения, които предоставят
на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развалят един валиден
договор. По своята правна същност те представляват един по-опростен от предвидения в
чл.87, ал.1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният
задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Договорите могат да
се развалят и по взаимно съгласие на страните, включително и когато това съгласие е дадено
с конклудентни действия. Когато преди изпълнението на един договор, страната върне
полученото капаро/задатък в двоен размер и това връщане се приеме от насрещната страна,
е налице разваляне на договора по взаимно съгласие на страните. Действително, функцията
на задатъка е да обезпечи изпълнението на договора, но при неизпълнение, изправната
страна, дала задатъка, може да иска изпълнение, ведно с обезщетение за действително
претърпени вреди или при отказ от договора да иска връщане на задатъка в двоен размер.
Когато страната получила задатъка, върне същия в двойния му размер и далият задатъка
приеме това връщане, е налице отказ от договора /развалянето му при взаимно съгласие/,
след което приелия обратно задатъка в двоен размер не може да претендира изпълнението
му.
С клаузата на чл.7.1 от договора продавачът декларира, че към момента на
подписване на договора е единствен собственик на описания в договора имот, а с клаузата
на чл.7.2 се е задължил да не извършва прехвърлителни сделки с имота за периода до
сключване на окончателен договор за покупко-продажба с продавача. Съгласно чл.11 от
договора в случай на неизпълнение на тези задължения, продавачът се е задължил да върне
на купувача капарото в двоен размер. Тази уговорката в чл. 33 от договора безспорно
охранява интереса на купувача. Включвайки изрично тази клауза в договора страните са
приели помежду си, че интересът на купувача би бил накърнен в случай на прехвърляне на
имота по време на действие на договора. В съответствие с това са предвидили изрично
възможността, при осъществено от страна на купувача прехвърляне на имота на трето лице
по време на действие на договора, договорът да се счита развален без определяне на срок за
изпълнение, каквото с оглед на конкретната форма на неизпълнение би било и
безпредметно. Въззивният съд приема, че с регулирането на последиците на развалянето на
договора, с разпоредбата на чл.11 страните по договора инплицитно са предвидили и тази
възможност за неговото разваляне.
В настоящата хипотеза е налице отклонение от общото правило на чл.87, ал.1
от ЗЗД. Разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, установяваща предпоставки за едностранно
прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълнение, е диспозитивна и
страните по договора са свободни и могат да се отклонят от нея, ако уговорят други условия
и начин на разваляне на сключения между тях договор. Посочената норма е приложима само
дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени
императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са
уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие на
императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за продажба на
6
недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията, при които настъпва
разваляне на същия с едностранно волеизявление на изправната до неизправната страна, в т.
ч. и да предвидят, че изявлението за разваляне може да бъде отправено и поражда действие,
без да е необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение. В този смисъл са и
постановените от ВКС по реда на чл. 290 от ГПК решения, съставляващи задължителна за
съдилищата практика /решение № 131 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г. на ВКС, ТК, II т.
о, решение № 47 от 31.03.2011 г. по т. д. № 706/2010 г. на ВКС, ТК, II т. о., решение № 251 от
7.01.2013 г по т. д. № 1002/2011 г., на ВКС, ТК, II т. о., / Когато развалянето се извършва
извънсъдебно, прекратителното действие настъпва от момента на получаване на
предупреждение от длъжника и след изтичане на срока, а ако е уговорено да не бъде даван
такъв срок, от момента на достигане на уведомлението до длъжника.
В случая по делото е установено, че са осъществени предвидените в чл.11 от
предварителния договор предпоставки за развалянето му, тъй като на 18.12.2020 ищцата е
прехвърлила процесния имот на В. Е. З.. Това основание за разваляне на договора не е
обхванато от силата пресъдено нещо на Решение № 262756/19.08.2022 г. по гр. д. №
10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, като в настоящото производство ищецът е основал иска си
именно на извършеното разпореждане от страна на Е. М. с имота, предмет на
предварителния договор.
При установените по делото факти, че ищецът-купувач е изправна страна по
процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2020 г.,
като е заплатил капаро по договора в размер 10 000 евро65 лева и от друга страна че
ответникът не е изпълнил поетите задължения в чл.7.2 от договора, като е прехвърлил
имота, предмет на договора на трето лице, следва да се приеме, че с отправената от купувача
нотариална покана от 05.10.2023 г., съдържаща едностранно изявление за прекратяване на
предварителния договор от 12.05.2020 г., получена от ответника-продавач на 23.10.2010 г.
договорът е бил развален. Последица от неизпълнение на задължението на ответника-
продавач, както и от развалянето на договора е правото на купувача да получи платения от
него задатък в двоен размер или сумата 20 000 евро като ищецът претендира левовата й
равностойност или сумата 39 116.60 лева, която е дължима заедно със законната лихва върху
нея, считано от датата на завеждане на исковата молба - 12.01.2024 г. до окончателното й
изплащане.
Неоснователен е доводът на въззивника, че ищецът е узнал за извършеното
прехвърляне още преди провеждане на първо заседание по гр.д. № 10056/2020 г. по описа на
СГС и е могъл да организира своевременно защитата си по делото. Въвеждането на това
основание би довело до изменение на иска. Въпрос на преценка на ищеца е как ще заяви
новата си претенция – като ново допълнително основание на вече заведен иск или като нова
искова претенция. Дори да беше установено по делото, че ищецът е знаел още при първото
водено между страните дело, че ответницата е прехвърлила имота, това е без правно
значение, след като този факт не е бил основание да бъде заведено първото дело.
Неоснователно е позоваването на въззивника на това, че с последвалата
продажба на процесния имот от ответницата на трето лице, процесният предварителен
договор е с невъзможен предмет, която невъзможност била правна, пълна и трайна.
Действително субективните права и задължения могат да възникнат само за нещо, което е
възможно. За да доведе до нищожност на договора невъзможността следва да е начална – да
съществува към сключването на договора или да е невъзможно осъществяването на
предмета. Невъзможността следва от обективни и непреодолими пречки. В процесния
случай това не е налице. Предметът на договора е и фактически осъществим, поради което и
възражението е неоснователно. Липсва правна забрана за осъществяване на предмета на
процесната сделка. С продажбата на имота Е. М. сама се е поставила в неевъзможност на
изпълни предмета на предварителния договор, но това не означава невъзможен предмет на
сделката.
7
По делото не е установено процесният предварителен договор да е бил
развален от страните по вина на ищеца.
Действително с продажбата на имота на трето лице задължението на едната
страна не може да бъде изпълнено, но това не означава, че същото се е погасило и че
договорът е развален по право /чл.89, ал.1 от ЗЗД/. В този случай сме пред неизпълнение на
задълженията по предварителния договор от страна на продавача по него, което обуславя
правото на купувача да развали договора, а в случая – както е посочево по-горе с оглед
разпоредбата на чл.11 от дооговора да иска даденото капаро в двоен размер. Действително
съгласно тази разпоредба облигационното отношение между страните се прекратявало
автоматично като последиците от това били както при разваляне на договора и към датата
на предявяване на иска през 2020 г. между страните не е бил налице валиден предварителен
договор за покупко-продажба.
Предвид изложеното въззивната жалба е неоснователна и обжалвания с нея
съдебен акт следва да бъде потвърден.
По разноските на страните във въззивната инстанция:
При този изход на делото въззивникът – ответник по иска носи отговорността
за направените по делото разноски, включително на тези, извършени от ответника по
жалбата. Въззиваемият е направил искане за присъждане на разноски, но по делото липсват
доказателства за направата на разноски от страна на ответника по въззивната жалба. По тези
съображения съдът не следва да присъжда такива
Воден от горното Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 18.12.2019 г. по т.д.№ 15/2019 г. на Окръжен съд
гр.Монтана.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в 1-
месечен срок от съобщаването му на страните по делото, при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8