Р Е Ш Е Н И Е
№ 120
гр. Варна, 09.01.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на девети януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при секретаря Х.И., като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 9163 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от С.Х.Ч., с ЕГН ********** и В.Л.Ч., с
ЕГН ********** ***, чрез пълномощника им адв.К.К. *** срещу И.И.К., с ЕГН **********
и Т.Д.К., с ЕГН ********** и адрес ***, с която са предявени искове с правно
основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.189, ал.1 ЗЗД, както следва:
За
разваляне на сключения между страните Договор за покупко-продажба на недвижим
имот: 599.00 кв.м. идеални части от място, цялото с площ от 925 кв.м., находящо
се в землището на *** представляващо имот пл.№ *** по КП „***“, при граници:
имоти с пл.№ №***, и представляващо имот с идентификатор № *** по действащите
КККР на гр.***, за който договор е съставен Нотариален акт № ***г. на Нотариус
№ *** ***,
За
осъждане И.И.К. и Т.Д.К. да заплатят на С.Х.Ч. и В.Л.Ч. сумата от 23469.96 лв.
/двадесет и три хиляди четиристотин шестдесет и девет лева и деветдесет и шест
стотинки/, представляваща връщане на платената цена по договора, ведно със
законната лихва, считано от 12.06.2019г. до окончателно изплащане на сумата,
както и
Ответниците
да заплатят на ищците сумата от 746.88 лв. /седемстотин четиридесет и шест лева
и осемдесет и осем стотинки/, представляваща разходите за нотариалното
прехвърляне на недвижимия имот – нотариална такса, местна такса и такса за
вписване на нотариалния акт в СВ – Варна, ведно със законната лихва, считано от
12.06.2019г. до окончателно изплащане на сумата.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения, заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
на ***г. между страните бил сключен Договор за покупко-продажба на недвижим имот: 599.00 кв.м. идеални части от място, цялото с площ от 925 кв.м., находящо се в землището на *** представляващо имот пл.№ *** по КП „***“, при граници: имоти с пл.№ №***, и представляващо имот с идентификатор № ***по действащите КККР на гр.Варна, за който договор е съставен Нотариален акт № ***г. на Нотариус № *** ***. Окончателната сума по този договор била изплатена на продавачите чрез техния пълномощник по сделката Б.С.Н.
С предходен нотариален акт от същата дата ответниците дарили на ищцата С.Х.Ч. само един кв.м. от гореописания недвижим имот.
Продавачите И.К. и съпругата му Т.К. се легитимирали като собственици на частично дарения и продаден недвижим имот с нотариален акт № ***г.
Преди да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост страните сключили два предварителни договора, с анекс към първия от тях, по които имало извършени плащания на определената от страните цена на имота.
В предварителен договор от ***г. за покупко-продажба на имота, И.И.К. и Т.Д.К., чрез пълномощника им И.К.Д. декларирали, че към момента на сключване на договора продаваемия имот не е обременен с каквито и да било тежести, не са извършвани отчуждителни и/или обременителни сделки, както и няма лица, които да имат вещни и облигационни права върху същия имот, че имотът не е включен в капитал на търговско дружество, че относно него не са сключвани наемни договори, които да се противопоставят, не са сключени други договори с други купувачи, както и че относно имота няма висящи съдебни дела и няма основание да се приеме, че ще има правни спорове, които могат да засегнат правата на купувача.
На ***г. бил сключен Анекс 1 към предварителния договор от ***г., с който срокът за нотариално прехвърляне на имота се удължавал, а С.Х.Ч. изплащала на продавача И.И.К. сума в размер на 1500 евро.
В следващия предварителен договор от ***г. страните потвърдили заплащането на 3400 евро по двата предварителни договора и се договаряли останалите 8600 евро да бъдат платени в деня на нотариалното прехвърляне на имота. Продавачите в т.5 отново декларирали необремененост на имота, включително че за имота няма висящи съдебни спорове, които могат да засегнат правата на купувача. Тези декларации на продавачите, вписани като клаузи към предварителните договори създали у ищците категоричното убеждение, че продаваемият имот е чист, необременен и за него няма висящи дела.
Много по-късно, едва с влизане в законна сила на 27.06.2016г. на съдебно решение № 75/27.06.2016г. по гр.д.№4987/2015г. по описа на ВКС, II г.о., ищците разбрали, че са закупили описания по-горе имот от несобственици. В мотивите било посочено, че въпросът за собствеността върху имота бил решен между собствениците В.Н.Ж. и Т.Й.Т. и ответниците И.И.К. и Т.Д.К. с влязло в законна сила съдебно решение – решение № 271/20.03.2006г. по в.гр.д.№ 82/2006г. по описа на Окръжен съд гр.Варна.
В резултат на влязлото в законна сила съдебно решение, имотът бил принудително отнет от И.И.К., за което бил съставен протокол за принудително отнемане на вещи от ***г. по изпълнително дело № *** на ЧСИ З.Д. Имотът бил отнет от И.И.К., тъй като към този момент ищците не били във владение на имота. От момента на продажбата до предявяване на исковете ищците не били въвеждани във владение на имота.
Ищците твърдят, че към момента на сключване на сделката не са знаели за висящото съдебно производство относно правото на собственост на продаваемия имот и че за собствеността на третите лица са се уверили едва след влизане в сила на Решение № 75/27.06.2016г. по гр.д.№4987/2015г. по описа на ВКС, II г.о.
Предвид изложеното за ищците се пораждал правен интерес от предявяване на иск за разваляне на договора за покупко-продажба между страните, като продавачите дължали връщане на цялата платена цена, ведно със законната лихва от деня на предявяване на иска – 12.06.2019г. до окончателно плащане на сумата, както и плащане на осъществените от ищците разноски за нотариално прехвърляне на имота в размер на 746.88 лева, представляващи заплащане на нотариална такса, местна такса и такса за вписване на нотариалния акт.
Ищците молят за уважаване на предявените искове, правят искания по доказателствата и претендират присъждане на направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от от ответниците, с който оспорва исковата претенция с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД като процесуално недопустима. Поддържат, че когато купувачът е съдебно отстранен от имота, то договорът въз основа, на който го е придобил се считал развален по право и посочват практика на ВКС в същия смисъл. Молят за прекратяване на производството в тази му част и присъждане на направените разноски.
С отговора на исковата молба се въвежда възражение за погасяване по давност на правото на иск за разваляне на договора и за претендиране на обезщетение и плащане на разноските по договора. С оглед публичността на данните от имотен регистър, ищците узнали за влязлото в сила съдебно решение при вписването му в имотен регистър на 26.05.2009г. Дори това да не се приемело, то ищците със сигурност узнали на 04.03.2013г. когато получили съобщения от ВРС по гр.д.№ 18396/2012 по описа на ВРС, към които били приложение описаните по-горе съдебни решения. Производството по гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС било образувано по иск от В.Ж. и Т.Т. срещу С. и В.Ч., като ответниците в настоящето производство били привлечени като трети лица помагачи, но не са предявени обратни искове срещу тях. Житейски абсурдно било твърдението на ищците в настоящето производство, че едва с постановяване с Решение № 75/27.06.2016г. по гр.д.№ 4987/2015г. по описа на ВКС са разбрали, че са купили от несобственик, при условие че са взели участие в триинстанционно производство и са били представлявани от надлежно упълномощен адвокат.
Ответниците оспорват да са получили изцяло продажната цена.
В условията на евентуалност се поддържа, че исковите претенции са неоснователни, тъй като исковата молба по гр.д.№ 4509/2004г. по описа на ВРС била вписана на 28.01.2005г. Предвид съществуващата система на публичност на актовете с недвижими имоти и доколкото актове относно вещни права върху недвижими имоти били вписани, то ищците не можели да претендират отговорност за съдебно отстранение, тъй като можели към датата на придобиване на процесния имот да узнаят за противопоставимите им права на трети лица. Въпреки неизправността на продавачите, ако купувачите можели да узнаят за правата на трети лица върху имота, за тях отпадала възможността да развалят договора.
В проведеното открито съдебно заседание страните поддържат изложеното в исковата молба и отговора по нея и претендират присъждане на направените по делото разноски.
СЪДЪТ,
преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
С
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №***г. на Г.И. – Нотариус с район на
действие района на Варненски районен съд вписан в РНК под № *** Й.К.К. и Р.С.К.
продали на И.И.К. недвижим имот описан като: 600 кв.м. идеални части от място,
цялото с площ от 925 кв.м., съставляващо имот № ***, находящо се в местност „***“,
по кадастралния план на „***“, в землището на *** /л.11/.
На
***г. е сключен предварителен
договор за продажба на гореописания имот, с който договор И.И.К. и съпругата му
Т.Д.К. се задължили да продадат имота на С.Х.Ч. за сумата от 12000 евро, от
които 1200 евро платими при подписване на предварителния договор и 10800 евро
платими в деня на нотариалното прехвърляне на имота /л.12-13/.
При
сключване на предварителния договор продавачите са представлявани от пълномощника
им И.К.Д., като копие от пълномощното от ***г. е приобщено към доказателствата
по делото /л.15/.
На
***г. е сключен анекс, с
който срокът за прехвърляне на имота е продължен до влизане в сила на
Кадастралния план на местности „***“ и получаване на актуална скица, на
купувача е дадено право да влезе във владение на имота от датата на сключване
на анекса и на продавачите е предадена сума в размер на 1500 евро, която
следвало да се приспадне от крайната цена на имота при изповядване на сделката
/л.14/.
На
***г. е сключен нов
предварителен договор между същите страни и за същия имот, в който е посочена
продажна цена в размер на 12000 евро, от които 3400 евро платими в брой при
подписване на договора и 8600 евро платими в деня на нотариалното прехвърляне
на имота /л.16/.
На
***г. е съставен нотариален
акт № ***г. на нотариус № *** ***, с който И.И.К. и Т.Д.К., чрез пълномощника
им Б.С.Н. дарили на С.Х.Ч. само 1 кв.м. ид.ч. от гореописания имот /л.20/.
На
същата дата е съставен и нотариален акт № ***г. на нотариус № *** ***, с който И.И.К.
и Т.Д.К. продали на С.Х.Ч. останалите 599 кв.м. ид.ч. от имота. Продажната цена
е вписана като 23469.96 лева и пълномощника на продавачите е заявил, че сумата
е получена от тях напълно, преди подписване на договора /л.22/.
С
решение № 271/20.03.2006г., поправено с решение №207/25.02.2009г., постановени
по в.гр.д.№ 82/2006г. по описа на Варненски окръжен съд И.И.К. е осъден да
предаде на В.Н.Ж. и Т.Й.Т. владението на собствения им недвижим имот,
представляващ пл.№ *** по КП „***“ с площ от 900 кв.м. Със същото решение е
отменен нотариален акт № ***г. на нотариус с рег.№ *** и район на действие ВРС.
Решението е влязло в сила на 16.06.2006г.
и вписано в Служба по вписванията гр.Варна на 26.05.2009г. /л.27-31/.
На
***г. с протокол за
принудително отнемане съставен по изпълнително дело № *** В.Н.Ж. и Т.Й.Т. са
въведени във владение на имот в землището на ***, представляващ пл.№ *** по КП
„***“. В протокола е отразено извършено от техническо лице – геодезист
трасиране на имота и отстраняване от
имота на С.Х.Ч. – трето лице, което е придобило права върху имота от И.И.К. и Т.Д.К.,
за което пред съдебния изпълнител са представени нотариалните актове от ***г.
Въводът във владение е извършен в присъствието на двама свидетели, като не е
отбелязано да е присъствал длъжника, третото лице, което е отстранено от имота
или техен представител /л.32-33/.
С
исковата молба ищците са представили доказателства за извършените от тях
разходи при прехвърлянето на имота – сметка за заплатени нотариални такси и
платежни нареждания за заплатени местни данъци
и заплатени такси /л.44-46/.
На
***г. пред ВРС е депозирана искова
молба, с която В.Н.Ж. и Т.Й.Т. са предявили срещу С.Х.Ч. иск с правно основание
чл.124 ГПК за приемане за установено в отношенията между страните, че са
собственици на поземлен имот № *** по ПНИ на с.о.“***“, целия с площ от 891
кв.м. По исковата молба е образувано гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС.
Исковата молба е вписана в Служба по вписванията гр.Варна на ***г. и получена от ответниците в
производството и ищци в настоящето производство на ***г. /л.84-88/.
С
решение № 5687/30.11.2014г. по гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС е признато
за установено, че С.Х.Ч. и В.Л.Ч. не са собственици на имота. С решение №
1150/11.06.2015г. по в.гр.д.№ 891/2015г. по описа на ВОС е отменено изцяло
решението на ВРС и исковите претенции са отхвърлени като неоснователни. На ***г. е постановено Решение № 75
по гр.д.№ 4987/2015г. по описа на ВКС, с което са обезсилени постановените от
ВРС и ВОС решения и производството по предявения на 12.12.2012г. иск е
прекратено като недопустимо. Решението на ВКС не подлежи на обжалване и е
влязло в законна сила в деня на постановяването му /л.34-36/.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
По допустимостта:
С
отговора на исковата молба е въведено възражение за процесуална недопустимост
на исковата претенция с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, тъй като с евикцията
на купувача договора за покупко-продажба бил развален по право. По посочения
въпрос е налице противоречива съдебна практика, включително на ВКС, което е
наложило и образуване на тълкувателно дело № 1/2019г. на ОСГТК на ВКС, с което
ще бъде дадено задължително тълкуване на закона.
Настоящия
състав на съда не споделя тезата, че със съдебното признаване на правата на
третото лице договорът за продажба се разваля по право, което води до извод за
недопустимост на предявения конститутивен иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне
на процесния договор за продажба на недвижими имоти. Материята на осъществената евикция, се урежда с разпоредбата на
чл.191, ал.1 ЗЗД, която не съдържа и от нея не може да се изведе правилото, че
с факта на съдебното отстраняване /влизане в сила на съдебното решение за
уважаване на иска, с който третото лице е предявило правата си срещу купувача/
настъпва разваляне на договора за продажба. В посочената норма е предвидено
единствено, че при вече осъществена пълна евикция на добросъвестния купувач се
признават освен правата по чл.189, ал.1 ЗЗД и допълнителни права, произтичащи
от водения процес по съдебно отстраняване, а именно: да иска от продавача
заплащане на разноските по делото и стойността на плодовете, които е осъден да
върне на третото лице. Правото да се развали договора по реда на чл.87 ЗЗД е
част от очертаните в чл.189, ал.1 ЗЗД права на купувача, поради което при липса
на изрична разпоредба за разваляне на договора по право при съдебно
отстраняване на купувача, за да настъпи ефектът на развалянето, добросъвестният
купувач трябва да упражни потестативното си право на разваляне на договора за
продажба. Право на съдебно отстранения от имота купувач е да прецени с оглед
неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни правото си на
разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача по друг начин във
връзка със съдебното отстраняване, запазвайки облигационната връзка.
Допълнителен аргумент, че развалянето на договора не настъпва с факта на
съдебното отстраняване на купувача, може да се изведе от хипотезата, при която
продавачът не отговаря за осъществената евикция, тъй като не е бил привлечен
като трето лице помагач по предявения от третото лице срещу купувача петиторен
иск, за който е имало достатъчно основание за отхвърлянето му, но искът е
уважен срещу купувача с влязло в сила решение /чл.191, ал.2 ЗЗД/. В този
случай, ако се приеме, че със самото съдебно отстраняване на купувача договорът
за продажба се разваля по право, това би означавало да се допусне разваляне на
договора при липса на основание за това – липса на неизпълнение на договора от
страна на продавача, тъй като в тази хипотеза продавачът е изпълнил надлежно
задължението си за прехвърляне на собствеността на вещта по договора за
продажба, но купувачът е евинциран от третото лице, поради лошо воден от купувача
процес.
По възражението за погасяване по давност
на правото на иск:
Спор
между страните по делото съществува от кой момент ищците са узнали, че не са
придобили имота от несобственик и респективно са можели да реализират правата
си да поискат разваляне на договора по чл.87, ал.3 ЗЗД и правата си по чл.191 ЗЗД. Ищците поддържа, че са узнали, че прехвърлителите не са били собственици
на имота едва през 2016г. с постановяване на решението на ВКС. Ответниците поддържат, че правото на иск е
погасено, а като момент, в който ищците е можело да реализират правата си и от
който е започнала да тече давността посочват: вписването на исковата молба по
гр.д.№ 4509/2004г. по описа на ВРС – 28.01.2005г.; вписването на решението, с
което праводателите на ищците са отстранени от имота – 26.05.2009г.; получаването
на 04.03.2013г. на искова молба по гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС; личното
явяване на ищците в съдебно заседание по гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС –
21.02.2014г.
Възраженията
на ответниците за погасяване по давност на правото на иск са основателни, но не
са основание за прекратяване на производството по делото като недопустима, а за
отхвърляне на исковата претенция.
Съдебното
отстраняване на ищците е осъществено с влизане в сила на Решение № 271/20.03.2006г.
и Решение №207/25.02.2009г. за допускане на поправка на ОФГ, постановени по
в.гр.д.№ 82/2006г. по описа на Варненски окръжен съд. От този момент със сила
на пресъдено нещо спрямо ответниците в настоящето производство е установено, че
не са собственици на имота и са осъдени да предадат владението му на
собствениците. Решението разпростира силата на пресъдено нещо и спрямо частните правоприемници на страните,
поради което и ищците в настоящето производство са обвързани от решението и
следва да се считат за съдебно отстранени от имота от датата на влизане в сила
на това решение – 16.04.2009г. датата на влизане в сила на решението, с което е
допусната поправка на ОФГ в имената на ответника в производството по в.гр.д.№
82/2006г. по описа на Варненски окръжен съд. Тъй като ищците не са участвали в
това производство може да се приеме, че възможността да упражнят правото си на
иск за разваляне на договора за покупко-продажба е възникнала след вписването
на тези решения на 26.05.2009г., но
не и в по-късен момент. Вписването на решението има оповестително действие и от
този момент следва да се приеме, че ищците са узнали, че не са придобили имота
от собственик. Дори да се приеме, че давността за предявяване на иска по чл.87,
ал.3 ЗЗД е започнала да тече не от възникване на предпоставките за това, а от
узнаването от ищците за постановеното съдебно решение, с което е признато, че
праводателите им не са собственици на имота, то това узнаване е настъпило на 04.03.2013г.
с получаване на искова молба и приложенията към нея по гр.д.№ 18396/2012г. по
описа на ВРС.
Постановеното
през 2016г. решение на ВКС само е констатирало недопустимостта на предявените
искове, по които е образувано гр.д.№ 18396/2012г. по описа на ВРС. Това решение
не съдържа произнасяне по същество по спора за собствеността на имота, а само
констатира наличието на предходно решение, което обвързва страните и е пречка
за преразглеждане на спора.
Настоящата
искова молба е подадена на 12.06.2019г., след погасяване на правото на иск на
ищците, поради което и исковите претенции следва да се отхвърлят като
неоснователни.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК ответниците имат право на поискани и доказано сторени разноски. Съгласно представения списък на разноските и доказателства към него, ответниците са направили разноски в размер на 1507.80 лева заплатено адвокатско възнаграждение с включен ДДС. Заплатеното адвокатско възнаграждение, преди начисляването на ДДС върху същото не се явява прекомерно и не следва да бъде редуцирано. Разноски в посочения размер следва да се възложат в тежест на ищците.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от С.Х.Ч.,
с ЕГН ********** и В.Л.Ч., с ЕГН ********** ***, срещу И.И.К., с ЕГН **********
и Т.Д.К., с ЕГН ********** и адрес *** искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.189, ал.1 ЗЗД, както следва:
За
разваляне на сключения между страните Договор за покупко-продажба на недвижим
имот: 599.00 кв.м. идеални части от място, цялото с площ от 925 кв.м., находящо
се в землището на *** представляващо имот пл.№ *** по КП „***“, при граници:
имоти с пл.№ №***, и представляващо имот с идентификатор № *** по действащите
КККР на гр.Варна, за който договор е съставен Нотариален акт № ***г. на
Нотариус № *** О.С.,
За
осъждане И.И.К. и Т.Д.К. да заплатят на С.Х.Ч. и В.Л.Ч. сумата от 23469.96 лв.
/двадесет и три хиляди четиристотин шестдесет и девет лева и деветдесет и шест
стотинки/, представляваща връщане на платената цена по договора, ведно със
законната лихва, считано от 12.06.2019г. до окончателно изплащане на сумата,
както и
За
осъждане И.И.К. и Т.Д.К. да заплатят на С.Х.Ч. и В.Л.Ч. сумата от 746.88 лв.
/седемстотин четиридесет и шест лева и осемдесет и осем стотинки/,
представляваща разходите за нотариалното прехвърляне на недвижимия имот –
нотариална такса, местна такса и такса за вписване на нотариалния акт в СВ –
Варна, ведно със законната лихва, считано от 12.06.2019г. до окончателно
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА С.Х.Ч., с ЕГН **********
и В.Л.Ч., с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на И.И.К., с ЕГН ********** и Т.Д.К.,
с ЕГН ********** и адрес *** сумата от 1507.80 лв. /хиляда петстотин и седем
лева и осемдесет стотинки/, представляваща направени по делото разноски, на
основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред
Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от
страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: