Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 13.01.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в
публичното заседание на двадесет и трети юни през две хиляди и двадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 12590 по описа за
2017г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са
предявени от „Б.И.” ООД гр. София обективно съединени искове при условията на
кумулативност:
-против „С.” ЕООД, „Б.Р.К.” ЕООД и „П.-**-К.” ЕООД положителен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за право на
собственост върху недвижим имот: Апартамент № 32Б/33А, находящ се в гр. София,
бул.*****, с площ от 70.66кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс,
спалня, санитарен възел и две тераси, при съседи: ателие № 32А, коридор,
апартамент № 33, калкан, двор и бул. „Александър Стамболийски, с идентификатор
68134.305.372.1.89, заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата, представляващи 9.66 кв.м., както и съответните идеални части от
правото на строеж върху припадащата се част от недвижимия имот-УПИ I-1,2 в кв.222 по плана на гр.София, местността
„Център-Западно направление“, бул.*******с площ 569кв.м.
-против „С.2.” ЕООД иск с правно
основание чл.108 ЗС за предаване владението върху описания недвижими имот;
-против „С.2.“ ЕООД и „С.“ ЕООД иск
с правно основание чл.167, ал.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на законна
ипотека върху описания имот, вписана в Служба по вписванията-гр.София с акт №
95, том IX, дело № 39115/2017г.
Ищецът излага в исковата молба, че на 29.09.2008г.
сключил с „П.-**-К.” ЕООД предварителен договор, с който посоченото дружество-продавач се съгласило
да му прехвърли правото на строеж и да извърши СМР за построяването на недвижим
имот-апартамент № 32Б с обща площ от 81.21кв.м., от които застроена площ 70,66
кв.м., състоящ се от коридор, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня,
баня с тоалетна и две тераси, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата, представляващи 10,55
кв.м., както и съответните идеални части от правото на строеж недвижимия имот,
върху който ще бъде построена сградата. Съгласно договора апартаментът следвало
да бъде изграден на осми жилищен етаж на кота +23м. в жилищна сграда, находяща
се на бул. „*******с обща площ от 569 кв.м, като продавачът се задължил да
извърши строителството за посочения имот до степен „напълно завършен и
обзаведен” в срок до 22 месеца от датата на получаване на разрешение за строеж
на сградата, срещу продажна цена от 110 579 евро. На 24.06.2011г. между тях бил
сключен договор за продажба на посочения имот, построен на фаза „груб строеж”,
обективиран в нотариален акт № 81, том II, рег. № 4121, дело № 242/2011г., вписан в Служба по вписванията-гр. София на
същата дата с акт № 42, том LXVI, дело № 14255/2011г. На 31.10.2014г. за сградата на
бул. „******* било издадено разрешение за ползване, в което ищецът посочен като
един от възложителите. След издаването му безуспешно правил опити да се свърже
с продавача за да получи владението на закупения апартамент № 32Б. Твърди, че с
нотариален акт № 93, том I, рег. № 8386, дело № 93/2016г.,
вписан в Служба по вписванията-гр.София с акт № 159, том XLV, дело № 14172/2016г. апартаментът бил продаден повторно от „П.-**-К.” ЕООД на „Б.Р.К.” ЕООД. Сочи, че в него имотът, който
към датата на първата продажба /24.06.2011г./ нямал кадастрален номер, бил посочен
като апартамент № 33А на осми етаж, кота +23м. на етаж 8, но със същата квадратура,
разположение на помещенията и съседите съгласно предходния нотариален акт, с
оглед на което твърди те да са идентични. След узнаване за извършената продажба
подал до служба СГКК гр. София заявление за изменение на данни в кадастралния
регистър на недвижимите имоти, представяйки доказателства за идентичността на
апартаменти № 32Б И 33А, вследствие на което също бил вписан като собственик на
апартамента, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.305.372.1.89. По-късно на 19.08.2016г. „Б.Р.К.“ ЕООД продало на „С.“ ЕООД
апартамента с НА № 149, том IV, рег. № 26900, дело № 685/2016г., а последното
от своя страна на 18.08.2017г. го продало на „С.2.“ ЕООД с договор обективиран
в НА № № 177, том IV, рег. № 30199, дело № 698/2017г. На същата дата
18.08.2017г. по молба на продавача „С.“ ЕООД била вписана законна ипотека за
имота с акт № 95, том IX, дело № 39115/2017 г., вх. рег. №
54380/18.08.2017г. в обезпечение на вземането му за продажната цена от
купувача. Въз основа изложеното поддържа, че сключените между ответниците договори
не са произвели транслативен ефект, тъй като имотът вече бил придобит от него
на валидно правно основание още през 24.06.2011г., а последващите прехвърляния
са осъществени от несобственик, обуславящо правен интерес от предявения иск за
установяване правото му на собственост по чл.124, ал.1 ГПК и иска по чл.108 ЗС
против последния купувач по веригата за предаване на владението. Навежда още вписаната
законна ипотека в полза на „С.“ ЕООД да е недействителна поради това, че е била
учредена от лице, което не е притежавало имота и прави искане за прогласяване
на нищожността й съобразно чл.167, ал.3 ЗЗД.
Ответниците „С.2.” ЕООД, „Б.Р.К.”
ЕООД и „П.-**-К.” ЕООД не са подали писмени отговори в срока по чл. 131 ГПК, не
се явяват и представляват в съдебно заседание и не изразяват становище.
Ответникът „С.” ЕООД счита
исковете за неоснователни Твърди, че преди закупуването на апартамент № 33А му
били представени всички необходими документи и била извършена справка за
собствеността върху имота назад във времето, според които ищецът не бил посочен
като собственик. Представените по делото доказателства не установяват
идентичност между апартамент № 32Б и № 33А, поради което навежда „П.-**-К.“
ЕООД да е бил собственик при сключването на договора за продажба от 2016г.,
каквито се явяват и последващите продавачи и в този смисъл всеки от сключените
договори е проявил вещно-прехвърлителен ефект. Претендира давностно владение на
годно правно основание с присъединяване към своето владение и владението на
праводателя си по чл.82 ЗС.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото
доказателства, намира следното:
Не се спори, а и от представените
писмени доказателства се установява, че с договор за покупко-продажба от
24.06.2011г., обективиран в НА № 81, том II, рег. № 4121, дело № 242/2011г. на нотариус с район на действие СРС, „П.-**-К.” ЕООД прехвърлил правото на собственост
на „Б.И.” ООД апартамент № 32Б, находящ се в жилищна сграда в гр. София, бул. „*******,
построена на фаза „груб строеж“, на осми етаж, кота +23м., с площ от 70.66кв.м., състоящ се от антре,
дневна с кухненски бокс, спалня, санитарен възел и две тераси, при съседи:
ателие № 32А, коридор, апартамент № 33, калкан, двор и бул.Александър Стамболийски,
заедно с 1.207 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 9.66кв.м. и
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху УПИ I-1,2 в кв.222 по плана на гр.София, местността
„Център-Западно направление“, бул.*******и бул.*******с площ 569кв.м. Договорът
е вписан в Служба по вписванията гр.София в деня на неговото сключване
24.06.2011г.
С договор за покупко-продажба от
08.04.2016г., обективиран в НА № 93, том I, рег. № 8386, дело № 93/2016г. на нотариус с район на
действие СРС, „П.-**-К.” ЕООД прехвърлил „Б.Р.К.” ЕООД правото на собственост върху апартамент № 33А, находящ се в четиринадесететажна
жилищна сграда в гр. София, бул.*******, на осми етаж, кота +23м., с площ от
70.66 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, коридор, баня с
тоалетна и две тераси, при съседи: апартамент № 33, стълбищна площадка, ателие
№ 32А, бул. Александър Стамболийски и калкан, заедно с припадащите се 1.207%
ид.ч., представляващи 9.66кв.м., от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото.
Във връзка със заявление на „Б.И.”
ООД с вх. № 01-235234-03.08.2016г. от СГКК на основание чл.532 ЗКИР е извършено
изменение на данни в кадастралния регистър на недвижимите имоти за
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.305.372.1.89, вследствие на
което и съгласно посочените нотариални актове като собственици на обекта са
вписани „Б.И.” ООД и „Б.Р.К.” ЕООД.
Не е спорно, че на 19.08.2016г. с НА № 149, том IV, рег. № 26900, дело № 685/2016г. на нотариус с район на действие СРС, „Б.Р.К.” ЕООД прехвърлило чрез договор за
покупко-продажба на „С.” ЕООД апартамента под № 33А. В този нотариален акт имотът е описан по напълно
идентичен начин, както в НА № 93/2016г., с тази разлика, че според
представените пред нотариуса документи за собственост се намира на осми етаж, а
според кадастралната карта и регистри на девети етаж, но все на една и съща
кота +23м.
От своя страна „С.“ ЕООД с
договор за покупко-продажба на 18.08.2017г., обективиран в НА № 177, том IV, рег.№ 30199, дело № 698/2017г. на нотариус с район на
действие СРС, наред с други обекти в сградата прехвърлило на „С.2.“ ЕООД
правото на собственост върху апартамента означен с № 33А и описан по напълно
идентичен начин с предходния нотариален акт. По молба на продавача „С.” ЕООД върху него била вписана законна ипотека от Служба по
вписванията гр. София с акт № 95, том IX, дело № 39115/2017г., вх. рег. № 54380/18.08.2017г. в обезпечение задължението на
купувача по заплащане на продажната цена.
В основата на спора стои въпросът
идентични ли са апартамент № 32Б и апартамент № 33А, от който зависи извода
дали са противопоставими спрямо ищеца последващите прехвърлителни сделки в
полза на „Б.Р.К.” ЕООД, „С.” ЕООД и „С.2.” ЕООД.
По делото са събрани писмени
доказателства и изслушани заключения на СТЕ и допълнителна СТЕ. Вещото лице е
дало заключение, че апартамент № 32Б по
НА № 81/2011г. и апартамент № 33А по останалите нотариални актове № 93/2016г. ,
№ 149/2016г. и № 177/2017г. съвпадат по съседи, квадратура и са на едно и също
ниво-кота +23м., въпреки посочените в нотариалните актове различни етажи /осми
етаж и девети етаж/, които зависят единствено от това дали се брои партерния
етаж. При направената проверка в направление архивни инвестиционни проекти при
НАГ на архитектурните планове на сградата на тази кота има само един обект с квадратура
от 70.66кв.м. и съседи: ателие 32А, стълбищна площадка, апартамент 33, калкан и
бул.Александър, като в тези планове е
означен под № 32Б. В екзекутивите липсва апартамент под № 33А. В приетите като
доказателство архитектурни чертежи /стр.52/, показващи разпределението на кота
+23 м., са отразени апартамент № 31 с площ от 59.24 кв.м., ателие № 31А с площ
от 35.62 кв.м., апартамент № 32 с площ от 86.14 кв.м., ателие № 32А с площ от
36.64 кв.м., апартамент № 32Б с площ от 70.66 кв.м., апартамент № 33 с площ от
64.93 кв.м., апартамент № 34 с площ от 59.95 кв.м. и апартамент № 34А с площ от
55.56 кв.м. От същия е видно, че
границите на апартамент № 32Б са именно тези, посочени в нотариалните актове.
Посочените в нотариалните актове от 19.08.2016г. и 18.08.2017г. идентификатори на самостоятелните обекти, които граничат с процесния
апартамент на същия етаж, а именно 68134.305.372.1.44 и 68134.305.372.1.45,
съответстват на апартамент № 33 и ателие № 32а. В одобрения на 24.06.2008г. от
главния архитект на СО инвестиционен проект имотът е посочен с № 32Б.
По
делото не са събрани доказателства в хода на строителството и към деня на
сключване на договора между ищеца и „П.-**-К.“ ЕООД за покупко-продажба от
2011г. да са били внесени промени в одобрения проект за сградата досежно
обектите намиращи се на кота +23м., т.е. не са налице данни за последващо
обособяване на апартамент № 33А, който да е различен от № 32Б.
При
горното от фактическа страна съдът намира от правна следното:
Съгласно константната съдебна
практика индивидуализацията на недвижимите имоти става по тяхното
местонахождение, граници, регулационен статут, площ, както и всички други данни
и доказателства за тях, които могат да послужат за установяване на това
обстоятелство. Безпротиворечиво се приема, че от индивидуализиращите белези с
основно значение са местоположението и границите на недвижимия имот. Площта,
вида и предназначението на имота са несъществени белези, които нямат
самостоятелно значение за неговата индивидуализация.
Събраните по делото доказателства
установяват идентичност между имота, който ответникът „П.-**-К.” ЕООД е продал на ищеца през 2011г. и
този, който е бил предмет на сключения договор за продажба с „Б.Р.К.” ЕООД през 2016г. Разликата в номерацията-32Б
или 33А, етажите, на които е разположен при еднакво ниво или несъществените
промени в наименованието на помещенията, от които имотът се състои, не могат да
обосноват различен извод при наличието на всички останали индивидуализиращи
негови белези. Следва да се отбележи, че съгласно посочения по-горе
архитектурен план на кота +23 м. след
апартамент № 33 следва апартамент № 34, поради което няма как да фигурира
апартамент с номерация 33А, без в сградата да са извършвани преустройства на
обектите на същото ниво /обединяване или разделяне/ водещи до съответна промяна
на номерата им, в каквато насока липсват твърдения и данни.
Горното обуславя основателност на предявените искове чл.124,
ал. 1 ГПК и чл.108 ЗС. С договора за
покупко-продажба от 24.06.2011г. ответникът
„П.-**-К.” ЕООД валидно е прехвърлил на ищеца „Б.И.” ООД правото на собственост върху
процесния апартамент. На тази дата е настъпило вещно-прехвърлителното действие,
поради което продавачът вече не е бил носител на правото на собственост и не е
могъл да се разпореди с него в полза на „Б.Р.К.” ЕООД през 2016г. Това от своя страна
означава, че последващите продажби на имота в полза на „С.” ЕООД и „С.2.” ЕООД също не са произвели транслативен
ефект, защото са извършени от несобственик. Правото на собственост принадлежи
на ищеца.
Според последния сключен по време договор за
покупко-продажба между „С.“ ЕООД и „С.2.“ ЕООД владението върху имота е
предадено на последния в деня на сключването му-18.08.2017г. По делото не са
ангажирани доказателства друг освен ответникът „С.2.“ ЕООД да упражнява
фактическа власт, като същевременно не е навел владение на основание,
противопоставимо на ищеца. Следователно осъществяваното от него владение е без
правно основание и следва да бъде осъден
да го предаде.
Възражението на ответника „С.“ ЕООД за придобиване на
имота по давност с позоваване на чл.82 ЗС освен, че не е подкрепено с
доказателства, е и неоснователно.
Съгласно чл.167, ал.3 ЗЗД ипотека може да се учреди само
върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я
учредява. Ако е учредена върху имот, който към момента на учредяването й не
принадлежи на лицето, в чиято тежест се учредява, тя е недействителна по
аргумент и на основание чл. 170 от ЗЗД /в този смисъл Решение № 553/20.12.2011 г. по гр.д.№ 1166/2011г. на
ВКС, ІV г.о. и цитираната в него съдебна практика/.
В случая по молба на „С.“ ЕООД е била вписана законна
ипотека в Службата по вписванията-гр.София
с акт № 95, том IX,
дело № 39115/2017г., вх. рег. № 54380/18.08.2017г. като обезпечение на
задължението на „С.2.“ ЕООД по заплащане на продажната цена за няколко недвижими
имота, в тази част процесния. От безспорното ищецът да е придобил правото на
собственост още през 2011г. и извода на съда, че последващите прехвърлителни
сделки за същия имот не са произвели правно действие следва, че при вписването
на ипотеката ответникът „С.2.“ ЕООД, в чиято тежест е учредена, не е бил собственик,
тъй като такъв не е бил и праводателят му. Поради това основателен се явява и
иска по чл.167, ал.3 вр. чл.170 ЗЗД за прогласяване нищожността на законната
ипотека.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал. 1 ГПК
ответниците следва да заплатят на ищеца разноски от 8426.14лв., включващи заплатена
държавна такса, заплатена такса за
вписване на исковата молба, депозит за вещо лице и платено възнаграждение за
адвокат, или 2106.54лв. всеки един.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО
основание чл. 124, ал. 1 ГПК по отношение
„С.2.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление ***; „С.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление
***; „Б.Р.К.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление ***, пл. Народно
Събрание № 10, офис 308 и „П.-**-К.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, по иска на „Б.И.” ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, офис № 4а, че е собственик на недвижим имот: Апартамент № 32Б/33А, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.305.372.1.89, находящ се в гр.София,
бул.*******, ет. 8/9, с площ 70.66 кв.м., състоящ
се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, санитарен възел и две тераси, при
съседи: ателие № 32А, коридор, апартамент № 33, калкан, двор и бул.Александър
Стамболийски, заедно с 1.207% ид.ч. от общите части на сградата, представляващи
9.66кв.м., както и съответните идеални части от правото на строеж върху имота,
в който е построена сградата-УПИ I-1,2 в кв.222 по плана на гр.София,
местността „Център-Западно направление“, бул.*******с площ 569кв.м.
ОСЪЖДА на основание чл. 108 ЗС „С.2.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, да предаде на „Б.И.” ООД, ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление:***, офис № 4а, владението върху описания
имот.
ПРОГЛАСЯВА ЗА
НИЩОЖНА на
основание чл.167, ал.3 ЗЗД вр. чл.170 ЗЗД законна ипотека, вписана в Служба по
вписванията-гр. София с акт № 95, том IX, дело № 39115/2017 г., вх. рег. № 54380/18.08.2017г., в полза на „С.” ЕООД, ***, и
в тежест на „С.2.” ЕООД, *** въз основа НА № 177, том IV, рег.№ 30199, дело №
698/2017г. на нотариус с район на действие СРС, по отношение недвижим имот:
Апартамент № 32Б/33А, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.305.372.1.89, находящ се в гр.София, бул.*******, ет. 8/9, с площ 70.66
кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, санитарен възел и
две тераси, при съседи: ателие № 32А, коридор, апартамент № 33, калкан, двор и
бул.Александър Стамболийски, заедно с 1.207% ид.ч. от общите части на сградата,
представляващи 9.66кв.м., както и съответните идеални части от правото на
строеж върху имота, в който е построена сградата-УПИ I-1,2 в кв.222 по плана на
гр.София, местността „Център-Западно направление“, бул.*******с площ 569кв.м.
ОСЪЖДА „С.2.” ЕООД, ***; „С.” ЕООД, ***; „Б.Р.К.” ЕООД, *** и „П.-**-К.” ЕООД, ЕИК ******, гр.София, да заплатят на „Б.И.” ООД, ЕИК ******, гр. София, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК всеки един по
2106.54лв.
Решението подлежи
на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване
препис на страните.
СЪДИЯ: