Р Е Ш
Е Н И
Е
№
гр. Плевен,08.09.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенски районен съд, ХI-ти граждански
състав, в публично заседание на двадесет и шести август през две хиляди и двадесета
година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: АСЯ ШИРКОВА
при секретаря Петя И., като разгледа
докладваното от съдията Ширкова гр.дело №1148 по
описа за 2020г. и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
Насрещни искове с правно основание чл.30 ал.3 ЗС и чл.31 ал.2 ЗС.
Делото е образувано по искова молба на В.М.Я. с ЕГН **********
от гр.*** против „С.К.“ ООД ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от ******. Ищцата твърди, че е съсобственик на 26/3700 идеални
части от ПИ с идентификатор 10447.503.37 по КККР на гр.***. Твърди, че на
01.07.2017г. сключила договор за наем на този имот с „****** за срок от пет
години при наемна цена от 300 лева. Твърди, че съгласно договора било уговорено
наемателят да извърши за своя сметка, средства, материали и труд ремонт и
подобрения, трайно прикрепени към имота, като стойността на същите ще бъде
приспадната от наема. Твърди, че подобренията били на стойност 18000 лева и
следвало да бъдат извършени в срок до 31.12.2018г. Ищцата твърди, че за
извършените подобрения бил изготвен приемо-предавателен
протокол от 10.12.2018г., с който в качеството си на наемодател приела
извършените подобрения и ремонти без забележки и поела задължението да осигури
несмущавано ползването на имота за срока на договора от пет години считано от
01.07.2017г. Твърди, че не могли с ответника да уредят отношенията си по повод
собствеността на имота, поради което с влязло в сила съдебно решение, била
допусната делба на имота при равни дялове и било постановено изнасяне на имота
на публична продан. Твърди, че с постановление за възлагане, имотът бил
възложен на трето лице купувач, като при справедлива пазарна цена от 35900
лева, определена в заключението на делото за съдебна делба, имотът бил продаден
за сумата от 23501 лева.
Ищцата твърди, че като получила поканата за доброволно
изпълнение, уведомила писмено наемателя, че прекратява предсрочно сключения
договор за наем на основание чл.14 ал.7, считано от 28.10.2019г. Тъй като
договорът бил сключен за срок от пет години с наемна цена от 300 лева, а в
имота били извършени подобрения на стойност 21602,07 лева, част от които са
прихванати от дължимите месечни наемни вноски до датата на прекратяване на
договора, а именно 7800 лева, то разликата с която се е увеличила стойността на
имота била в размер на 13802,07 лева и ищцата я заплатила доброволно на
наемателя. Твърди, че било образувано ч.гр.дело за обезпечаване на
доказателства, в което била назначена експертиза и от заключението на която се
установява, че стойността на подобренията е в размер на 18411 лева. Твърди, че с половината от тази сума
ответникът се е обогатил неоснователно за негова сметка, поради което
претендира половината от тази сума – 9205,50 лева. Твърди, че при публичната
продан, имотът бил продаден за сумата от 23501 лева и моли съда да осъди
ответника да му заплати сумата от 9205,50 лева.
Ответникът оспорва предявения иск.
Оспорва датата на сключване на договора за наем, както и датата на приемо-предавателния протокол. Оспорва предизвестието за прекратяване на договора за
наем, като твърди, че след възлагане на имота, приобретателят
като собственик на имота може да прекрати договора. Твърди, че извършените
подобрения на стойност 18411 лева не са увеличили стойността на имота с тази
сума и тези подобрения са съществували към момента на делбата на имота.
Предявява насрещни искове с правно основание чл.30 ал.3 ЗС с цена 150 лева и с
правно основание чл.31 ал.2 ЗС с цена 400 лева. В хода на съдебното
производство размера на иска с правно основание чл.31 ал.2 ЗС е увеличен на
488,71 лева.
Като прецени събраните по делото доказателства
и обсъди становищата на страните, съдът приема следното :
Установява се от представения договор за наем на
недвижим имот, че на 01.07.2017г. между В.М.Я. като наемодател и „******, като
наемател, бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателят отдал
под наем на наемателя процесния недвижим имот за срок от пет години. В договора
страните уговорили наемателят да извърши
за своя сметка подобрения в имота на стойност 18000 лева описани в количествено
стойностна сметка за СМР. Страните са уговорили след извършване на
подобренията, наемодателят да ги приеме с двустранно подписан протокол.
Страните са уговорили наем в размер на 300 лева месечно, която сума се прихваща
при условията на договора и при условие, че е подписан приемо-предавателен
протокол.
По делото е приложен Приемо-предавателен
протокол от 10.12.2018г., в който е отразено, че наемодателят декларирал, че
приема без забележки извършените ремонти и подобрения в имота, представляващ
гараж №7. Видно е, че процесният протокол е подписан
от страните по договора за наем – В.М.Я. и представител на „******.
Прието е като доказателство ч.гр.дело №3242/2019г. по
описа на РС В.Търново, по което е изготвено и прието заключение за стойността
на извършените в обекта строително-ремонтни дейности. В заключението е
отразено, че същите са на стойност 18411 лева с ДДС. В заключението не се сочи
кога са правени тези подобрения.
От приложеното гр.дело №840/2017г. по описа на РС
В.Търново, се установява, че съсобствения между „С.К.“
ООД и В.М.Я. недвижим имот е изнесен на
публична продан при справедлива пазарна цена от 35900 лева.
Не се спори между страните, че с Постановление за
възлагане на имота от 28.06.2019г. на ***, по изп.дело
№ 20177250401995, имотът бил възложен на трето лице купувач, заплатило на
публичната продан сумата от 23501 лева. Не се спори между страните, че на
19.11.2019г. на взискателя е разпределена сумата от
11969,88 лева.
Установява се от представеното писмо до „******, че
ищцата е изпратила до наемателя предизвестие за прекратяване на договора с
едномесечно предизвестие. Установява се, от приложеното по делото платежно
нареждане, че на 22.10.2019г. ищцата заплатила на наемателя, извършил
подобренията сумата от 13802,07 лева, която представлява разлика между
стойността на извършените подобрения и приспаднатия до момента на прекратяване
на договора наем.
В настоящата хипотеза, се касае за подобрения,
извършени от съсобственик, който упражнява фактическата власт върху целия
съсобствен имот за себе си. Съдът е квалифицирал претенцията като иск по чл.59 ЗЗД, като при този иск в тежест на ищеца е да докаже своето обедняване (включително нереализиран доход от наем) и обогатяването на ответника (съсобственият имот е увеличил стойността си в резултат на подобренията), както и причинната връзка между тях (доколко
обедняването и обогатяването произтичат от един общ факт), а в тежест на
ответника е да докаже основанието на своето обогатяване, ако твърди, че е
налице такова (такова не се твърди) .
Съдът не споделя доводите на ответника в писмените
бележки, че не е налице обедняване на ищцата, тъй като, според него,
подобренията са за сметка на наема, защото ако не се прави прихващане с
подобренията, ищцата би получавала наем от имота. Т.е. в този случай
обедняването на ищцата е резултат от неполучен доход от наема.
За да се установи дали след сключване на договора за
наем, в имота са правени подобрения, съдът допусна и назначи съдебно-
техническа експертиза, в която вещото лице е дало заключение след посещение в
имота и запознаване с писмените доказателства за извършените подобрения. При
изслушването си вещото лице в съдебно заседание, заяви, че след сключване на
договора за наем от 01.07.2017г., не са извършвани подобрения в имота, а в
момента на сключване на договора за наем, имотът е бил в същото състояние, в
каквото е и към настоящия момент.
В заключението си вещото лице е посочило, че към
датата на сключване на договора за наем – 01.07.2017г. стойността на имота е била в размер на 36400 лева. Приблизително
такава цена е посочена и в производството за съдебна делба, където е определена
стойност на имота в размер на 35900 лева. Вещото лице заяви в заседание, че
приложените от ищцата фактури за извършени подобрения, не са относими към обекта. Заяви, че фактурите са от 2018г., а
след септември 2017г. в обекта не са извършвани строително-ремонтни дейности.
Твърди, че се е запознала и с приложените изпълнителни дела и е установила, че след
септември 2017г. в имота няма извършвани подобрения. В този смисъл са и
показанията на свидетелката Г., която заяви, че всички тези подобрения са били
налични към момента на изготвяне на заключението по делото за делба и са били
включени при оценката. Това заключение кореспондира и с изготвените заключения
по съдебно-технически експертизи и описанието на имота от ЧСИ.
При така изложеното, съдът приема, че не се установи
обогатяване на ответника в резултат на увеличение стойността на имота от
извършени в него подобрения. Липсата на този елемент от състава на
неоснователното обогатяване прави предявеният иск неоснователен и съдът счита, че
същият следва да бъде отхвърлен.
По отношение на предявения иск с правно основание
чл.30 ал.3 ЗС с цена 150 лева и чл.31 ал.2 ЗС с цена 488 лева, съдът приема
следното:
Съгласно разпоредбата на чл.30 ал.3 ЗС, Всеки
съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта
си. Съдът не споделя становището на ответника, ищец по насрещния иск, че
наемодателят не може да развали договора за наем, тъй като процесният
имот има нов собственик. Договорът е сключен с В.Я. и макар и имотът да е
сменил собственика, той може да бъде развален от първоначалния наемодател,
както и не само собственик може да сключи договор за наем на имот. Поради това
и съдът приема, че ищцата е прекратила договора за наем с изпратеното
предизвестие. При прекратяване на договора за наем, наемодателят дължи връщане
на полученото капаро от 300 лева, поради което съдът приема, че претенцията за
заплащане на половината от сумата е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на иска по чл.31 ал.2 ЗС съдът приема, че
е основателен. Съгласно тази разпоредба,
когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те
дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на
писменото поискване. Установи се, че В.Я. е получила поканата на 23.03.2017г.,
поради което за периода от 23.03.2017г. до 01.07.2017г., когато е сключен
договора за наем, ответницата по насрещния иск следва да бъде осъдена да заплати на другия съсобственик
сумата от 488,71 лева ведно със законната лихва от подаване на насрещния иск до
окончателното изплащане.
По разноските : Страните са представили списък с
направените по делото разноски. Видно от списъка на процесуалния представител
на ищцата, по делото същата е направила разноски както следва : д.т. за образуване на делото
370,22 лева, д.т. за обезпечително производство и издаване на обезпечителна
заповед в размер на 46,50 лева; д.т. образуване на дело за обезпечение на
доказателства 21,50 лева и депозит за вещо лице по същото дело в размер на 314
лева, депозит за вещо лице по настоящето дело в размер на 254 лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 750 лева, всички разноски в общ размер на 1756,22
лева. С оглед изхода на делото, съдът счита, че разноски на ищеца не се дължат.
Ответникът е представил списък с разноски по делото,
от които по основния иск по чл.59 ЗЗД адвокатско възнаграждение в размер на 800
лева, депозит за свидетел 60 лева, депозит за вещо лице 180 лева. С ОГЛЕД
изхода на делото по този иск, ищцата В.Я.М. следва да заплати на ответното
дружество разноските в размер на 1040 лева.
По отношение на насрещните искове, съдът счита, че
разноските на ищеца по насрещния иск следва да бъдат разделени. Общо разноските
за тези два иска са в размер на 630 лева. Съдът приема, че разноските на ищеца
по насрещните искове са в размер на по 315 лева за всеки иск. След като е
уважен единия от двата иска, съдът счита, че следва В.Я.М. да бъде осъдена да
заплати на „С.и К.“ ООД разноски в размер на 315 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявения от В.М.Я.
с ЕГН ********** от гр.*** против „С.К.“ ООД ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от ****** иск с правно основание чл.59 ЗЗД с
цена 9205,50 лева, представляваща стойността, с която „***се е обогатило
неоснователно, а ищцата В.М. е обедняла в резултат на извършени от подобрения в
съсобствен имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор
10447.503.37.157 по КККР ***, представляващ гараж, който ИМОТ впоследствие е
изнесен на публична продан и е възложен на трето лице.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „С.К.“ ООД ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от ****** против В.М.Я. с ЕГН ********** от гр.*** с правно
основание чл.30 ал.3 ЗС и цена 150 лева като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА на основание чл.31 ал.2 ЗС В.М.Я.
с ЕГН ********** от гр.*** ДА ЗАПЛАТИ на „С.К.“ ООД ***, със седалище и адрес
на управление ***, представлявано от ****** сумата от 488,17 лева
представляваща обезщетение за това, че като съсобственик е бил лишен от
ползване на съсобствения имот за периода 01.04.2017г.
– 30.06.2017 ведно със законната лихва от 10.03.2020г. до окончателното
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл.31 ал.2 ЗС В.М.Я. с ЕГН ********** от гр.*** ДА ЗАПЛАТИ на „С.К.“ ООД ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ****** разноски по
делото в размер на 1040 лева по иска по чл.59 ЗЗД и 315 лева по чл.31 ал.2 ЗС.
Решението може да бъде обжалвано чрез
Плевенски районен съд пред Плевенски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му, с въззивна жалба.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: