Р
Е Ш Е Н И Е №
К., 29.05.2018 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Казанлъшкият районен съд гражданска колегия в открито
съдебно заседание на шестнадесети април две хиляди и осемнадесета година в
състав
Председател
: КЕТИ КОСЕВА
При участието на секретаря Галина Гилева като разгледа
докладваното от съдия Косева гр. дело № 1601/2017
година за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са с една искова молба: иск за обявяване на договор за нищожен поради
липса на съгласие с пр. осн. чл.26, ал.2 ЗЗД, при условията на евентуалност - иск за
обявяване на договор за недействителен поради споразумяване на представителя и
лицето, с което той договаря във вреда на представлявания с пр. осн. чл.40 ЗЗД и
иск за собственост на имот с пр.осн.
чл.108 от ЗС.
Ищецът О.Ф.К. твърди, че заедно със сестра си Н. Ф. Д.,
ЕГН:********** са собственици на придобития по наследство от баща им Ф. А. К.,
ЕГН:**********, починал на 28.10.1981г. в с.Ш., общ. К., ПИ с пл. № 026013,
находящ се в м. „М.О." по плана за земеразделяне на с. Ш., общ. К., с площ
от 6.037кв.м., което е видно от представените Решение №27 Т от 30.06.1997г. на
Общинска служба по „Земеделие“ - гр. К. и удостоверение за наследници на Ф. А. К.,
ЕГН:**********, бивш жител ***.
Твърди, че на 30.12.2014г. ответникът пред Нотариус
Павел Павлов, рег.№443 в НК, „легитимирайки се като пълномощник на ищеца“, подписал
Договор за аренда на горепосочения имот, с който учредява аренда върху имота в
своя полза. В чл.2, ал.1 от така посочения договор арендното плащане е
уговорено по следния начин : „Арендното плащане е във вид на зърно, в размер на
минимум 50 /петдесет/ кг. за всеки декар предоставена под наем аренда земя."
Моли съда да приеме, че цената на арендното плащане не
е точно и ясно определена, нито е определяема. От обективираното в договора не
става ясно: какъв вид е зърното /пшеница, ечимик, други/, което се дължи; при
какви условия се дължи уговореният минимум и при какви условия се дължи повече
от минимума. Счита, че е налице липса на съгласие по отношение на съществен
елемент на договора, а именно-количественото и качественото измерение на
арендното плащане. Съгласно чл.2, ал.2 от Закон за аренда в земеделието,
основното задължение на арендатора е да извърши „определено арендно
плащане". В процесния договор за аренда арендното плащане не е нито
определено, нито определяемо. Счита, че така посоченият порок самостоятелно,
както и ведно с другите долупосочени такива, влече нищожност на целия договор,
тъй като е съществен елемент от фактическия състав на договора, който не може
по смисъла на чл.26, ал.З от ЗЗД да бъде заместен по право от повелителните
правила на закона, нито пък може да се предположи, че сделката би била сключена
и без недействителната част.
Твърди, че друг съществен елемент на договора -
неговият срок на действие, не е ясно и точно определен. В чл. 1 от Договора за
аренда е записано с цифри, че срокът на действие на договора е 18 г. Записаното
с думи, обаче, не може да бъде разчетено. Като приложение към чл.1 от Договора
фигурира таблица с информация за арендувания имот и годините, за които се
сключва договора. В графата от таблицата „за година" е записано „2014,
2029г.". С оглед гореизложеното,
моли съда да приеме, че са опорочени - неясни, неточни, неопределяеми, два от
съществените елементи на договора за аренда, а именно - размерът на арендното
плащане и срокът на действие на договора. Поради това, моли съда да прогласи
Договор за аренда от 30.12.2014г., сключен между Ю.О.Ю. като арендатор и О.Ф.К.,
чрез пълномощника му Ю.О.Ю., като арендодател, за нищожен. Евентуално, ако
съдът прецени, че договорът не може да бъде обявен за нищожен на горепосочените
основания, то моли да го обяви за недействителен на основание чл.40 ЗЗД като
сключен във вреда на представлявания, позовава се на ТР №5/14г. ОСГТК на ВКС и
моли съда да приеме, че са налице и двата елемента - обективен: договорът,
който е сключен е във реда на представлявания, и субективен:
„споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания. Твърди, че при сключването на атакувания
договор за аренда ответникът се е легитимирал като пълномощник на ищеца с приложеното
към настоящата ИМ пълномощно от 30.12.2014г., като в резултат на договаряне сам
със себе си е сключил процесния договор за аренда при условия, които са
неизгодни за представлявания. Ако уговореното от страните в чл.2, ал. 1 от
процесния договор е размерът на годишната арендна вноска /50кг. зърно за декар
арендувана площ/ то, същата е драстично по-ниска от средната цена на арендата в
района. Твърди, че представителя е следвало да осъществи представителната власт
с грижата на добър стопанин, което ще рече да договоря при средна пазарна цена.
Моли съда да приеме, че направената уговорка в чл.12, ал.1 от Договора за
аренда, че „арендаторът има право да променя начина на трайно ползване на
обекта на договора и да извършва подобрения в него, които биха довели до трайна
промяна в предназначението." също е във вреда на представлявания. Към
30.12.2014г., когато е сключен процесният договор, представляваният е бил на
възраст 80г. С оглед напредналата му възраст, срокът на сключения от негово име
и за негова сметка договор за аренда е абсурдно дълъг. Твърди, че така
посоченият срок е определен еднолично от ответника, който не е съобразил и
защитил интереса на упълномощилия го, лишавайки го от възможността да ползва и
да се разпорежда свободно с имота си практически до края на дните му.
В конкретния случай тъй като упълномощеният е и
арендатор по атакувания договор, сключен в условията на договаряне сам със себе
си, сговарянето, т.е. субективният елемент счита,че не се нуждае от доказване.
Моли съда да признае че той О.К. е собственик на
½ ид. част от поземлен имот пл. № 026013 в м. „М.О.” в земл. на с. Ш. и
да осъди ответника да му предаде владението върху целия имот. В качеството си
на наследник на Ф. А. К., ЕГН:**********, починал на 28.10.1981г., твърди, че е
съсобственик на процесния имот и същият е част от наследствената маса. Заявява,
че искането му за предаване на владението на имот е ревандикационен иск, а
ревандикационен иск може да бъде воден и от съсобственик, независимо каква е
квотата му в съсобствеността. При това съсобственикът може да ревандикира
цялата вещ, а не само идеалните части от нея, които притежава, от лице, което
владее или държи неоснователно вещта . В този смисъл счита себе си за активно
легитимиран да предяви настоящия иск. Моли съда да приеме, че предявеният иск с
правно основание чл.108 ЗС е основателен, след уважаването на който и да е от
евентуално съединените искове по чл.26 ЗЗД и чл.40 ЗЗД, счита, че основанието,
на което ответникът владее процесния имот, ще отпадне и ще бъдат налице всички
необходими предпоставки за уважаване на ревандикационния иск, а именно-ищецът
да е съсобственик на вещта, обект на спорното материално право, вещта да се
намира във владение или държане на ответника, ответникът да владее или държи
вещта без основание. Счита, че така посочените предпоставки ще са налице
кумулативно.
Моли съда на основание чл.26, ал.2 ЗЗД, ДА
ПРОГЛАСИ НИЩОЖНОСТТА на
Договор за аренда от 30.12.2014г., за следния имот:
поземлен имот с планоснимачен №026013, находящ се в местността „М.О." по
плана за земеразделяне на с.Ш., общ.К., с площ от 6.037кв.м., сключен между Ю.О.Ю.,
ЕГН: **********, с адрес: ***, като арендатор и О.Ф.К., ЕГН:**********, с
адрес: ***, чрез пълномощника му Ю.О.Ю. ЕГН: **********. Евентуално, ако договорът
за аренда от 30.12.2014г. не може да бъде обявен за нищожен на посоченото
основание моли съда да ОБЯВИ НЕДЕЙСТВИТЕЛНОСТТА на същия на основание чл.40 ЗЗД
по отношение на всички страни по договора като сключен от Ю.О.Ю., ЕГН: **********,
с адрес: *** в качеството му на
пълномощник на О.Ф.К.. ЕГН **********, с адрес: ***, по силата на нотариално
заверено пълномощно от 30.12.2014г., във вреда на представлявания. След като
съда уважи който и да е от евентуално съединените искове по чл.26 ЗЗД и по
чл.40 ЗЗД, т.е след като обяви нищожността или недействителността на договор за
аренда от 30.12.2014 год. и ПРИЗНАЕ О.Ф.К. за собственик на ½ идеална
част на имота предмет на договора да ОСЪДИ Ю.О.Ю. да ПРЕДАДЕ на О.Ф.К., ЕГН:**********,
ВЛАДЕНИЕТО върху целия поземлен имот с планоснимачен номер 026013, IV -та
категория, в местността „М.О." в землището на с.Ш. Претендира сторените в
настоящото производство такси и разноски.
Ответникът Ю.О.Ю., ЕГН:********** *** заявява, че
предявените от О.Ф.К. против него искове са допустими, но неоснователни и като
такива моли съдът да ги отхвърли.
Твърди, че цената на арендното плащане е уговорена именно във вид на „зърно“, в
размер на мин. 50 кг за всеки декар, предоставена под наем арендна земя. По
желание на арендодателите /включително и по желание на ищеца/ предоставя вида
зърно по тяхно желание - пшеница, ечемик, ръж. В договора е налице количествено
и качествено измерение на арендните плащания. Претенции досега никой не е имал.
Срокът на договора е ясен и категоричен 15 /петнадесет/ години от 2014 г. до
2029 г. Твърди, че договорът не е
недействителен и не е сключен във вреда на представлявания - собствениците на
земеделските земи, включително и ищеца,
го потърсили, искали той да бъде арендатор на техните земи, поради това
че в продължение на 5-6 години те не ги обработвали. Упълномощили го „Да
сключва договори за наем или аренда със самия себе си, при условия и срокове
каквито прецени". Оспорва твърденията на ищеца, че арендно плащане равно
на 50 кг зърно за декар арендувана площ се явява драстично по-ниско от средната
цена на арендата в района. Не възразява да бъде допусната и назначена
агро-икономическа експертиза, но
възразява на вещото лице да бъде поставен въпрос: „Каква е средната цена
за килограм за всяка от петте най-отглеждани в региона зърнени култури?"
намира въпроса за изцяло несъотносим към предмета на правния спор, тъй като
арендуваната от него земя не са площите на „Дерони" в гр. Стара Загора,
нито в поречието на река Тунджа до градовете Павел баня, К. или Николаево,
земята е в землището на с. Ш.. Твърди,
че ищецът е собственик и на друга земя в землището на с. Ш.. Тя е
по-продуктивна и поради тази причина още преди 10 години, той я е предложил на
другия арендатор в района. Земята, която другия арендатор не харесал за
обработване, ищецът я предоставил на него. Сега, след няколко стопански години,
след като я е разработил, тя вече представлява интерес за ищеца.
От събраните по делото доказателства преценени по
отделно и в съвкупност съдът намира за установено следното:
Видно от Решение №27 Т от 30.06.1997г. на Общинска
служба по Земеделие - гр.К. постановено по преписка Т 535/29.02.1992 г.
образувана по заявление на О.Ф.К. за възстановяване на право на собственост на
наследниците на Ферзола А. К. и Удостоверение за наследници на Ф. А. К., ЕГН:**********,
бивш жител ***, Ф. А. К. е починал на 28.10.1981 год. и е оставил за наследници
О.Ф.К. ЕГН ********** –син, Н. Ф. Д.,
ЕГН:********** – дъщеря. На неговите наследници е възстановена собствеността
върху земеделска земя –нива, четвърта
категория, представляваща имот с пл. № 026013 в м. „М.О." по плана за
земеразделяне на с. Ш., общ. К., с площ от 6.037 кв.м. Формата и
местоположението на нивата са видни от представената скица на имота от
12.05.2017 год. и удостоверение за характеристиките на поземления имот от
12.05.2017 год. на Агенцията по картография и кадастър – издължен четириъгълник
с форма наподобяваща почти равнобедрен триъгълник с отчупен отгоре най-остър
връх, граничеща по една от дългите си страни с пътна мрежа – междуселищен път с
трайна настилка. Видно от показанията на разпитаните като свидетелите С. Ч., Х.
К. и П. П. – имотът е в неполивна зона, съществувалите преди 1990 година
напоителни съоръжения не функционират, до имота не достига вода. От
възстановяването на собствеността върху имота до 2014 год. имотът не е бил надлежно
/професионално/ обработван.
Съдът дава вяра на свидетеля Ч., че е виждал назад в
годините /преди 2014 год./ имотът на О.Ф.К. да се работи - извод, който свидетелят си е направил понеже
е виждал имота засят с „картофи, лук, боб, царевица“. Свидетелят няма
впечатления кой сее, кой обработва имота на ищеца и изказаните от него
предположения в този смисъл са без правна стойност. Съдът не давя вяра на
твърдението на свидетеля Ч., че имотът винаги се е обработвал, включително и до
отдаването му под аренда през 2014 год. Свидетелят
работи за конкурентна на ответника в землището на с. Ш. фирма с предмет
„земеделие“, а ответникът изказа подозрения, че желанието да се развали договорът
е продиктувано от факта, че вече добре стопанисваната от него земеделска земя
на ищеца е станала привлекателна за конкурентната фирма и ищецът има очаквания
да получи по-добра оферта за земята си. С оглед на обстоятелството, че е
безспорно в отношенията между страните, че земята се обработва професионално,
респ. стопанисва добре и ищецът получава редовно арендното плащане, чийто вид и
размер ищецът в продължение на 3 стопански години не е оспорвал, съдът намира изказаните
от ответника съмнения за логични. Към 2014 год. ищецът е бил на 80 годишна
възраст. Предвид възрастта на ищеца и фактът, че не се твърди и не се
представят доказателства, друго лице освен самият ищец някога да е работил
имота предмет на договора за аренда, съдът приема, че към момента на
арендуването й през 2014 год. нивата от 6 декара в м.“М.О.“ е била запустяла,
затревена, необработвана. В подкрепа на този извод са и показанията на св. П.. Около
десет години по-рано свидетелят П. имал интерес към този имот, оглеждал го е
понеже е искал да го закупи, но ищецът отказал да го продаде. Видно от
показанията на св. П. по това време имотът бил пустеещ – затревен и необработван.
Такъв останал този имот и съседните нему и следващите около 5 години /срокът за
който свидетелят има впечатления/.
Не се твърди и не се установи по делото ищецът и сестрата
на ищеца - другият съсобственик на имота да са имали други реални перспективи
за подобряване състоянието на собствеността си, освен отдаването на имота за
обработване на трето лице, при това доколкото такова, желаещо да обработва
имота им лице, бъде намерено/се намери/.
Видно от показанията на св. П., ответникът Ю.Ю. от
години се занимава професионално с обработване на земеделска земя в района.
Неговите земи /на свидетеля/ ответникът Ю. ги обработва /“работи“/ от години
без да имат сключен писмен договор.
Видно от представения с исковата молба писмен договор
за аренда, Ю.О.Ю. в качеството на арендатор е сключил сам със себе си въз
основа на извършено упълномощаване от О.Ф.К. в качеството на арендодател договор
за временно ползване на земеделска земя за 15 стопански години /съдът дава вяра на написаното с думи - с думи
е написано „петнайсет“/, а именно от 2014 до 2029 год. за нива в масив 83106.13
четвърта категория м. „М.О.“ с площ 6,038 дка. Арендното плащане уговорено в
чл.2, ал.1 на договора е „ във вид на зърно, в размер на минимум 50 /петдесет/
кг. за всеки декар предоставена под наем аренда земя“ и се дължи всяка
стопанска година, през м. октомври на текущата календарна година.
Подписите на арендатора Ю. и Арендодателя –
пълномощник Ю. са заверени нотариално на 30.12.2014 год., от която дата започва
да тече срокът на договора.
За удостоверяване на качеството си на упълномощен да
договаря сам със себе си пълномощник на О.Ф.К.Ю.О.Ю. е представил общо
пълномощно, с което множество физически лица едновременно го упълномощават да
ги представлява пред определени организации по повод изрично посочените в
пълномощното надлежно индивидуализирани имоти в землището на с. Ш. и с. Я. както
и да „сключва договори за наем или аренда със самия себе си при срокове и
условия каквито прецени“. Това пълномощно е подписано от споменатите в него осем
лица, сред които е и ищецът О.Ф.К.. Полагането на подписа на К. върху
пълномощното е нотариално удостоверено на 30.12.2014 год.
Налице е съгласие на ищеца по всички основни елементи
на договора за аренда. Ищецът е предоставил на ответника правото да сключи от
негово име със самия себе си договор за наем или при срокове и условия каквито
прецени. Това е пълното съдържание на изразената от ищеца воля, която изцяло
кореспондира с изразената от името на ищеца воля в подписания от ответника като
пълномощник на ищеца договор за аренда. Налице е съгласие по всички съществени
за договора елементи – страните, срокът /15 г./, предметът – аренда на нива с
площ 6,038 дка, арендно плащане – поне 50 кг. зърно от декар, платимо ежегодно.
Не е налице твърдяната
от ищеца липса на съгласие по отношение на съществен елемент на договора, а
именно-количественото и качественото измерение на арендното плащане. Такова е
уговорено, то е ясно количествено определено в договора, а по отношение на вида
на „зърното“ е само родово определено, но не и по вид. Този начин на определяне
не представлява липса на съгласие относно арендното плащане. Той съответства на
волята на двете страни – на ищеца, чиято действителна воля е била договорът да
се сключи при условия каквито арендаторът прецени /воля адекватна на
ситуацията, в която се е намирал собственика имота при сключването му/ и - на
ответника, ангажиращ се с един необработван имот за период от 15 год., за който
е ноторно известно, че в различните години от стопанисването му се очакват
различни резултати, както по отношение на количествения добив, така и по
отношение на необходимостта от периодично редуване на засяваните върху терена
зърнени култури, водещо до добиването на различен вид зърнено в различните
стопански години и до различно естество
и стойност на разходите за арендуването.
Начинът на формулиране в писмения договор на вида и
размера на арендното плащане би могъл да повдигне спор относно вида на зърното,
което се дължи от арендатора на арендодателя за конкретна стопанска година, но
в никакъв случай не представлява липса на постигнато съгласие относно съществен
от съдържанието на договора елемент.
По отношение на срокът на договора, съдът намира, че
същият е ясно определен -15 години. При неяснота или противоречие в
съществуващите два начина на изразяване на срока в договора, съдът дава превес
на изписания с думи срок „петнайсет“ както и на това, че при спор относно срока
следва да се приеме, че страните са постигнали общо съгласие по по-краткия от
двата възможни срока. Налице е съвпадане на волята на договарящите относно срока на договора и това
пълно съвпадане е относно срок от 15 /петнадесет/ год.
Упълномощеният е изпълнил изцяло и добросъвестно
възложената му с пълномощното дейност. Твърденията на ищеца, че договорът е
сключен във вреда на представлявания при условия, които са неизгодни за
представлявания и в разрез със задължението да се прояви грижа на добър
стопанин са недоказани.
Имотът
е отдаден под аренда на арендатор, който професионално се грижи за имота като
добросъвестно изпълнява основните агротехнически мероприятия при отглеждането
на земеделски култури като механизирана обработка на почвата при спазване на
основни технологични процеси, торене,
растителна защита, мерки за борба с вредителите, плевели, болести, неприятели,
сеитбообращение.
Арендаторът по договора за аренда плаща на
арендодателя обичайната за района и категорията на почвата арендна вноска – 50
кг. зърно на декар. Видно от заключението на агротехническата експертиза и
Заповед № РД-07-449/12.10.2017 год. на Министерство на земеделието, храните и
горите Държавата е определила за плащане по 15 лв. на декар за земеделските
земи в района на с. Ш., общ. К., които се ползват по реда на чл.37в, ал.3, т.2
от ЗСПЗЗ, а средната арендна вноска за декар в района, в който се намира имота
предмет на договора за аренда е 50 кг. – 60 кг. от декар както за ръж, така и
за овес и царевица.
Клаузата на чл.2, ал.1, изр.2 от договора не накърнява
правата и интересите на ищеца. В случаи на природни бедствия или форсмажорни
обстоятелства, които са извън контрола на арендатора, арендното плащане следва
да бъде намалено под уговорения с договора минимум. Това е общ принцип в
гражданския оборот /чл.81 ЗЗД/, че длъжникът не отговаря когато невъзможността
за изпълнението се дължи по причина, която не може да му се вмени във вина. Тъй
като задължението на ответника към ищеца не е уговорено в пари, а в
селскостопанска продукция, за производството на която е отдаден под аренда
имотът, освобождаване от отговорност е както правно така и морално неприемливо.
Изводът на съда, че интересът на ищеца е достатъчно охранен със сключването на
договора се подкрепя от факта, че пълно освобождаване от отговорност не е
уговорено макар, че е допустимо. Напротив, изрично е регламентиран размера на
отговорността на ответника към ищеца при природни бедствия и форсмажорни
обстоятелства: насрещната престация – арендното плащане пада под уговорения
минимум от 50 кг. зърно на декар с количество съответно на загубите претърпени
от арендатора.
Видно от заключението на съдебно-агротехническата
експертиза, риголването е земеделска практика, която се използва при силно
затревени площи с обръщане на орния слой. Риголването подобрява аерацията на
почвата и подобрява разпределението на влажността. При отглеждане на житни култури риголването не е нито
задължителен нито периодично препоръчителен вид обработка на почвата. То се
явява такава при отглеждането на слънчоглед. Дълбочината, на която се извършва
варира от 0,40 м. до 0,90 м.
Видно от събраните по делото гласни доказателства/ св.
К., св.М./, риголване на имота при наемането му през 2014 год. е било
необходима дейност, при която освен подобряване на състоянието на почвата, повърхностният
й слой е бил прочистен от попадналите в него чужди, препятстващи по-натъшното
му машинно обработване, предмети.
С чл.12 от договора, страните са договорили, че
арендаторът има право да променя начина на трайно ползване на обекта на
договора и да извършва подобрения в него, които биха довели до трайна промяна в
предназначението. С втората алинея на чл.12 от договора изрично е уговорено, че
арендаторът няма право да променя предназначението на земеделската земя, освен
със съгласието на собственика й по установения от закона ред. С чл.13 от
договора арендаторът се е задължил при прекратяване на договора да върне обекта
в състоянието, в което го е приел, с изключение на обикновеното изхабяване,
дължащо се на ползването с грижата на добър стопанин.
Твърдението на ищеца, че интересът му не бил защитен и
че бил лишен от възможността да ползва и да се разпорежда с имота си
„практически до края на дните си“ понеже е бил на 80 години когато договорът е
сключен и с оглед напредналата му възраст, срокът на сключения от негово име
договор за аренда е „абсурдно дълъг“ е неоснователно.
Осемдесет годишния ищец, който при това години наред е
обработвал имота си при сключването на договора е знаел и е бил наясно, че не
отдава имота си не на съседа, не на приятеля или не на роднината си „Ю.“, който
да го работи година, две, три, докато ищецът реши какво друго да прави с имота
си, знаел е, че го дава на лице, което професионално се занимава с обработване
на земеделска земя, взело е или е наело имоти
в същата местност, които от години обработва, има интерес от дългосрочно
наемане на земята, тъй като само дългосрочното й наемане е сигурна гаранция за
добра ефективност от дейността, с която това лице се занимава - „земеделие“. Масивите
за ползване на земеделски земи за землището на с. Ш. са обект на споразумение
между няколко земеделски производители. Видно от одобреното със Заповед №
РД-07-449/12.10.2017 год. на Министерство на земеделието, храните и горите
споразумение сред земеделските производители в района е Ю.О.Ю. наред с „Ш.-2013“ЕООД,
„К.А.“ ЕООД, „Н.“ ООД, Р.Д. Д..
Ищецът не твърди, че е имал някакви конкретни виждания
за друг срок на договора, нито че е изразявал желание договорът да бъде сключен
за „кратък“ срок. Ищецът не твърди и не представя доказателства да е имал други
намерения или бъдещи планове досежно отдадения под аренда имот, които да са
индикация, че при сключването на договора за аренда е имал желание да ползва и
да се разпорежда с имота си преди вписания в договора срок на действие на
договора. Петнадесет години са срок, който може да се квалифицира като „дълъг“
когато се съизмерва със срокове, засягащи рамките на един човешки живот. Поради
неопределеността на продължителността на човешкия живот съдът счита, че
петнадесет години не могат да се квалифицират като „абсурдно“ дълъг срок още
повече, че при подписването на договора не се твърди и не се представят
доказателства, че здравословното състояние на ищеца е било такова, че за всяко
трето лице, включително и за ответника, е било „ясно“ каква приблизително ще е
продължителността на живота на ищеца. Уговореният срок от 15 години е адекватен
на целта и предмета на договора. Допълнителна гаранция за охраняване на интересите
на ищеца през целия срок на договора е клаузата на чл.16, ал.3 от договора,
според която при трайна промяна в обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при сключване на договора, последният се изменя така, че
задълженията на страните да съответстват на настъпилите промени. С тези права
разполагат и наследниците на ищеца, които страните в съответствие със закона, са уговорили, че заместват ищеца след неговата
смърт.
Ищецът е собственик на имота, предмет на договора за
аренда от 30.12.2014 год. и се легитимира като такъв с решение № 27Т от
30.06.1997 г. по преписка №Т535 от 29.02.1992 год. на Поземлена комисия общ. К.,
скица на ПИ № 15-218138-12.05.2017 г., у-ие за наследници на Ф. А. К. от
17.05.2017г. Няма данни по делото някои да му е оспорвал собствеността върху
имота, няма данни по делото ответникът да е оспорвал правото на собственост на
ищеца върху имота или да го е поставял под съмнение с каквито и да било
действия или бездействия.
От така приетите за установени факти и обстоятелства
съдът прави следните изводи:
Искът с пр. осн. чл.26 ЗЗД
Искът за обявяване нищожност на договора за аренда
поради липса на постигнато между страните съгласие относно арендното плащане и
относно срока на действие на договора е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Налице е съвпадане на волята на насрещните страни по
всички съществени за съдържанието на договора елементи. О.Ф.К. чрез
пълномощника си Ю.О.Ю. като арендодател е сключил с Ю.О.Ю. в качеството му а
арендатор договор за аренда на ПИ с пл. № 026013, находящ се в м. „М.О."
по плана за земеразделяне на с. Ш., общ. К., с площ от 6.037кв.м. Срокът на
действие на договора е 15 години считано
от 30.12.2014 год. Предмет на договора отдаване под аренда /ползване/ на нива с
пл. № 026013, в землището на с. Ш., с площ от 6.037кв.м. с предмет на
насрещното задължение – ежегодно арендно плащане във вид на зърно в размер
минимум 50 кг. за всеки декар отдадена под аренда земя.
Искът с правно осн. чл.40 ЗЗД
Искът да се обяви за недействителен договора за аренда
от 30.12.2014 год. като сключен във вреда на представлявания е неоснователен и
следва да бъде отхвърлен.
Не се събраха доказателства, че е налице „споразумяване"
между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на
представлявания. Уговорената между страните арендна вноска – плащане на 50 кг.
зърно на декар не е „драстично по-ниска от средната цена на арендата в района“,
а напротив – съответна на средната цена на арендата и по никакъв начин не
накърнява правата и интересите на арендодателя.
Намаляването
на уговорения размер арендно плащане при природни бедствия и форсмажорни
обстоятелства съответства на принципите на правото, на морала и добрите нрави. Твърдението
на ищеца, че уговорката в чл.12 от договора, че арендаторът има право да
променя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва
подобрения в него, които биха довели до трайна промяна в предназначението“ е в
негова вреда, е недоказано. Това е така понеже във втората алинея на същия
чл.12 от договора изрично е уговорено, че арендаторът няма право да променя
предназначението на земеделската земя, освен със съгласието на собственика й по
установения от закона ред. А в следващия чл.13 от договора арендаторът се е
задължил при прекратяване на договора да върне обекта в състоянието, в което го
е приел, с изключение на обикновеното изхабяване, дължащо се на ползването с
грижата на добър стопанин.
Искът с пр.осн. чл.108 ЗС
Съдът изпълни задълженията си да даде правна
квалификация на претенциията на ищеца за „реванцикация на имота“ в проекта си
за доклад изготвен на 10.07.2017 год. и връчен на ищеца. В резултат на
получения проект за доклад по повод изрично направените в отрито съдебно
заседание възражения на пълномощника на ищеца и твърдението, че се търси от
съда защита по реда на чл.108 от ЗС, ревандикация на имота. съдът , които е
обвързан от волята на страната прие за разглеждане изрично заявеният от ищеца
чрез неговия адвокат-пълномощник вид търсена защита, а именно иск по чл.108 от
ЗС.
Искът за собственост предявен от ищеца е лишен от
правен интерес и производството по него следва да бъде прекратено. За да е
налице правен интерес от воденето на един иск, вкл. и иск за собственост,
следва да е налице засягане/оспорване на правото, чиято защита се търси, в
случая – оспорване на собствеността на ищеца от ответника - лицето, срещу,
което се търси този вид правна защита. Ищецът не твърди, че ответникът оспорва
неговото му право на собственост. По делото не се събраха данни да се оспорва
правото на собственост на ищеца. Нещо повече, ответникът не само, че не оспорва
правото на собственост на ищеца, но и в качеството изпълнява поетите към ищеца
задължения за заплащане на арендна вноска по сключения договор за аренда
именно поради това, че
счита ищеца за собственик на имота.
Твърдението на ищеца, че след уважаване на иска му за
обявяване на договора за аренда за нищожен или за недействителен ще възникнат
предпоставките за уважаване на иска му с правно осн. чл.108 ЗС – за
ревандикация на имота е неоснователно.
Правото на едно лице да иска връщане на имота, респ.
на вещта, която е отдало под наем/аренда или предоставило на друго лице на
друго правно основание, да иска връщане на този имот, респ. вещ следствие на
прекратяване на договора или на неговото обявяване за нищожен или
недействителен не се реализира по реда на чл.108 от ЗС. Защитата на ищеца
целяща връщане на имота обратно при него /основанието на неговата претенция/ при
прекратяване на договора произтича от съдържанието на чл.13 от договора за аренда, а при обявяване
на договора за нищожен или недействителен - от чл. 34 ЗЗД, съгласно който
когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен всяка от страните
трябва да върне на другата страна, всичко което е получила от нея.
Страните представят списък на разноските.
Разноските на ищеца по делото в претендирания по
списъка размер възлизат на 1210лв.
Разноските на ответника възлизат на 331,90лв., от които 300лв. за възнаграждение за адвокат,
30лв. разноски за експертиза и 1,90лв. такса за банков превод на разноските за
експертиза.
На осн. чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК ищецът следва да
заплати на ответника направените от него разноски в пълен размер.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от О.Ф.К. ЕГН:**********,*** чрез адв. Г.В.Б.,
л.№ ****** против Ю.О.Ю., ЕГН: ********** *** иск съдът ДА ПРОГЛАСИ НИЩОЖНОСТТА
на Договор за аренда от 30.12.2014г., сключен между Ю.О.Ю.,
ЕГН ********** като арендатор и О.Ф.К.,
ЕГН:********** чрез пълномощника му Ю.О.Ю.
като арендодател за поземлен имот с планоснимачен №026013, находящ се в
местността „М.О." по плана за земеразделяне на с. Ш., общ. К., с площ от
6.037 кв.м. като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН предявеният от О.Ф.К. ЕГН:**********
*** против Ю.О.Ю., ЕГН: ********** ***
иск съдът да ОБЯВИ по отношение на всички страни по договора НЕДЕЙСТВИТЕЛНОСТТА
на Договор за аренда от 30.12.2014г., сключен между Ю.О.Ю.,
ЕГН: ********** като арендатор и О.Ф.К.,
ЕГН:**********, чрез пълномощника му Ю.О.Ю., като арендодател за поземлен имот
с планоснимачен №026013, находящ се в местността „М.О." по плана за
земеразделяне на с. Ш., общ. К., с площ от 6.037 кв.м. въз основа на нотариално
заверено пълномощно от 30.12.2014г., като сключен във вреда на представлявания.
ПРЕКАТЯВА
производството по предявения от О.Ф.К.,
ЕГН:**********,*** против Ю.О.Ю., ЕГН: **********
*** иск съдът след като обяви нищожността или недействителността на договор за
аренда от 30.12.2014 год. и ПРИЗНАЕ О.Ф.К. за собственик на ½ идеална
част на имота предмет на договора да ОСЪДИ Ю.О.Ю. да ПРЕДАДЕ на О.Ф.К., ЕГН:**********,
ВЛАДЕНИЕТО върху целия поземлен имот с планоснимачен номер 026013, IV -та
категория, в местността „М.О." в землището на с. като НДОПУСТИМО поради липса на правен интерес.
ОСЪЖДА
О.Ф.К. ЕГН:**********,*** да заплати на Ю.О.Ю., ЕГН: ********** *** сумата
331,90 лв., представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването
му пред ОКРЪЖЕН СЪД Стара Загора.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: