№ 307
гр. София, 19.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Светлин Михайлов
Членове:Даниела Христова
Цветомира П. Кордоловска Дачева
при участието на секретаря М. Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Цветомира П. Кордоловска Дачева Въззивно
гражданско дело № 20241000502523 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258-273 от ГПК.
С решение № 3510 от 13.06.2024 г. по гр. д. № 1170/2023 г. по описа на
Софийски градски съд, Гражданско отделение, I-28 състав, съдът е
отхвърлил като неоснователни и недоказани предявените от Е. Д. П., ЕГН
**********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „Лавеле“ № 38, ет. 1, ап. 4, чрез
адв. Л. П., срещу Д. К. П., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София, ул.
„Проф. Н. Михайлов“ № 2, ет. 3, ап. 11, чрез адв. С. П. и адв. В. П., обективно
кумулативно съединени искове, а именно: 1/ иск с правно основание чл.
26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността поради
противоречие с добрите нрави на Нотариален акт № 20, том V, peг. №
9937, дело № 740/31.08.2022 г. на нотариус С. Т., с peг. № *** по регистъра
на Нотариалната камара, който акт е вписан в Службата по
вписванията – гр. София с вх. рег. № 64816/31.08.2022 г., акт № 138, том
CLXII, сключен между Е. Д. П. и Д. К. П., за покупко-продажба на 5/8 ид. ч.
от недвижим имот, съставляващ апартамент № 71, с идентификатор
68134.803.1984.3.71, с адрес на имота: гр. ***, ж.к. „***д“, ул. „***“, бл. **,
вх. *, ет. *; 2/ иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за
прогласяване нищожността поради противоречие с добрите нрави на
Нотариален акт № 21, том V, peг. № 9939, дело № 741/31.08.2022 г. на
1
нотариус С. Т., с рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара, който
акт е вписан в Службата по вписванията – гр. София с вx. peг. №
64817/31.08.2022 г., акт № 126, том CLXII, сключен между Е. Д. П. и Д. К.
П., за покупко-продажба на 7/16 ид. ч. от недвижими имоти, съставляващи:
Поземлен имот с идентификатор 68134.2046.3172, находящ се в гр. София,
район „***“, в. з. „***“, ул. „***“ № **, с площ от 2 625 кв. м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м.), ведно с построените в него: ЖИЛИЩНА
СГРАДА с идентификатор 68134.2046.3172.3 със застроена площ от 55 кв.м.
и разгърната застроена площ 110 кв.м., брой етажи 3 (три); ГАРАЖ,
построен в лицевата част на дворното място, представляващ сграда с
идентификатор 68134.2046.3172.1 със застроена площ 32 кв.м., брой етажи
1 (един), ведно с ПРИСТРОЙКА към гаража, съставляваща сграда с
идентификатор 68134.2046.3172.2 със застроена площ от 63 кв.м., брой
етажи: 1 (един); 3/ иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за
установено по отношение на ответника Д. К. П., че Е. Д. П. е собственик
на горепосочените в диспозитива на съдебното решение идеални части от
процесните недвижими имоти, придобити въз основа на наследяване и
съдебна делба, както и ответницата да бъде осъдена да предаде
владението им на ищцата, и 4/ иск с правно основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността поради противоречието с
добрите нрави на Договор за продажба на наследство по чл. 212 от ЗЗД,
сключен с нотариална заверка на подписите с peг. № 9956/31.08.2022 г.,
том V, акт № 26, по описа на нотариус С. Т. – с рег.№ *** по регистъра на
Нотариалната камара, който акт е вписан в Службата по вписванията –
гр. София с вх. peг. № 65061/01.09.2022 г., акт № 164 том XII, сключен
между Е. Д. П. и Д. К. П..
Недоволна от така постановеното решение е останала ищцата Е. Д. П.,
която в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК го обжалва в цялост при наведени
оплаквания за неправилност поради нарушения на материалния закон, на
съществени процесуални правила и необоснованост. На първо място релевира
възражение в посока, че в доклада по чл. 146 от ГПК Софийски градски съд
указал единствено, че в доказателствена тежест на ищцата е да докаже
нееквивалентността на разменените престации като основание за нищожност
поради накърняване на добрите нрави, а същевременно в мотивите на
обжалваното решение съдът приел за релевантни и действителните
отношения между страните, техните мотиви за сключване на договорите и
евентуалното злепоставяне на интересите на една от страните. По този начин
съдът въвел нови факти в предмета на доказване, без същите да са били
посочени в доклада по чл. 146 от ГПК, с което е нарушил процесуалните
правила. На следващо място е релевирано несъответствие между мотивите на
обжалваното решение и възраженията на ответницата в срока по чл. 131 от
ГПК, което било нарушение на принципа на диспозитивното начало по чл. 6,
ал. 2 от ГПК. Освен това, поради неправилно прилагане на материалния закон
2
първоинстанционният съд не приел процесните сделки за нищожни поради
явната нееквивалентност на престациите, въпреки, че установената чрез
съдебно-оценителната експертиза разлика в стойността на разменените
престации, предмет на делото, била повече от 17 пъти, което надхвърляло
разумната граница на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. Релевира
възражения и по посока на направените от първоинстанционния съд
фактически изводи, касаещи близките отношения между страните по
сделките, подчертавайки, че събраните доказателства по делото не
установявали наличието на изключителна близост между съконтрахентите,
което обуславя и необоснованонстта на обжалваното решение. Все в тази
връзка излага, че обстоятелството, че ответницата живеела в чужбина и била
упълномощила ищцата да се разпорежда с нейни имоти, не обосновавало
наличието на особено доверие, а единствено делови отношения между
роднини. Не на последно място и досежно запазеното право на ползване върху
един от имотите, ищцата счита, че това ограничено вещно право не би
следвало да влияе върху извода за нееквивалентност на престациите, тъй като
титуляр на това право било лице в напреднала възраст. Искането към
въззивната инстанция е да отмени обжалваното решение и уважи предявените
искове. Претендират се разноски.
В подадения по реда на чл. 263, ал.1 от ГПК писмен отговор,
въззиваемата страна Д. К. П. оспорва така депозираната въззивна жалба като
неоснователна по подробно изложени в същия съображения. Претендират се
разноски.
Съдът, като взе предвид събраните доказателства по делото във
връзка с инвокираните от страните доводи и възражения в пределите на
правомощията си по чл. 269 от ГПК, намери следното:
Обжалваното решение е издадено от надлежен съдебен състав на
Софийски градски съд, в рамките на предоставената му от закона
правораздавателна власт и компетентност, поради което същото е валидно.
Предвид изискванията на процесуалния закон за служебната проверка на
постановеното решение в обжалваната му част, съдът счита, че не се
установяват нарушения на съдопроизводствените правила във връзка със
съществуване и упражняване правото на иск, поради което
първоинстанционното съдебно решение е допустимо. Въззивният съд намира
първоинстанционното решение за правилно. Софийски градски съд
правилно е изяснил фактическата обстановка по делото и въз основа на
нея е извел изводите си за неоснователност на предявените искове,
поради което и на основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща
към мотивите му.
От фактическа страна по делото не е спорно, а и от доказателствената
съвкупност се обосновава извод, че с Договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 31.08.2022 г., обективиран във формата на нотариален
акт № 20, том V, рег. № 9937, дело № 740/2022 г. по описа на нотариус С. Т.,
3
с рег. № *** по регистъра на НК, вписан в Службата по вписванията – гр.
София с вх. рег. № 64816/31.08.2022 г., акт № 138, том CLXII, ищцата Е. Д. П.
е продала на ответницата Д. К. П. собствените си 5/8 идеални части от
Апартамент № 71, с идентификатор 68134.803.1984.3.71, с адрес на
имота: гр. ***, ж. к. „***“, ул. „***“, бл. **, вх. *, ет. *, за сумата от 34 000
лева, при отбелязана данъчна оценка в нотариалния акт за съответните
идеални части в размер на 33 810, 10 лева. Досежно този недвижим имот по
делото е представено Удостоверение за данъчна оценка с изх. №
**********/10.01.2023 г., видно от което данъчната оценка за този имот
възлиза на сума в размер на 54 096, 20 лева.
На същия ден и при същия нотариус, с Договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 31.08.2022 г., обективиран във формата на нотариален
акт № 21, том V, рег. № 9939, дело № 741/2022 г. по описа на нотариус С. Т.,
с рег. № *** по регистъра на НК, вписан в Службата по вписванията – гр.
София с вx. peг. № 64817/31.08.2022 г., акт № 126, том CLXII, ищцата Е. Д. П.
е продала на ответницата Д. К. П. и собствените си 7/16 идеални части от
следните недвижими имоти: Поземлен имот с идентификатор
68134.2046.3172, находящ се в гр. София, р-н „***“, в. з. „***“, ул. „***“ №
**, с площ от 2 625 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), ведно
с построените в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор
68134.2046.3172.3 със застроена площ от 55 кв. м. и разгърната застроена
площ 110 кв. м., брой етажи 3 (три); ГАРАЖ, построен в лицевата част на
дворното място, представляващ сграда с идентификатор 68134.2046.3172.1
със застроена площ 32 кв.м., брой етажи 1 (един), ведно с ПРИСТРОЙКА
към гаража, съставляваща сграда с идентификатор 68134.2046.3172.2 със
застроена площ от 63 кв.м., брой етажи: 1 (един), за сумата от 12 000 лева.
В нотариалния акт е отбелязано, че данъчната оценка на идеалните части от
недвижимите имоти към момента на сделката е била в размер на 11 252, 50
лева, както и че ищцата Е. Д. П. си е запазила правото на ползване върху
процесните имоти, безвъзмездно и до края на живота си. Касателно тези
недвижими имоти по делото е представено Удостоверение за данъчна
оценка с изх. № **********/06.01.2023 г., видно от което общата им данъчна
оценка възлиза на сума в размер на 28 338, 20 лева.
Отново в същия ден с Договор за продажба на наследство по чл. 212 от
ЗЗД от 31.08.2022 г., сключен с нотариална заверка на подписите с peг. №
9956/31.08.2022 г., том V, акт № 26, по описа на нотариус С. Т., с рег. № ***
по регистъра на Нотариалната камара, който акт е вписан в Службата по
вписванията – гр. София с вх. peг. № 65061/01.09.2022 г., акт № 164 том XII,
ищцата Е. Д. П. е продала на ответницата Д. К. П. наследството като
съвкупност от права, задължения и фактически отношения, оставено от
покойния й съпруг К. В. П., включващо всички вещни и облигационни
имуществени права и задължения за сумата от 1 000 лв. Установява се, че
към този договор е приложена декларация за наличие на недвижим имот, с
4
която ищцата Е. Д. П. е декларирала, че известните й недвижими имоти на
територията на гр. София, включени в наследството на покойния й
наследодател К. В. П. са 7/16 идеални части от Поземлен имот с
идентификатор 68134.2046.3172, заедно с построената в поземления имот
жилищна сграда с идентификатор 68134.2046.3172.3, гараж с
идентификатор 68134.2046.3172.1 и пристройка към гаража с
идентификатор 68134.2046.3172.2.
Като доказателство по делото са представени Пълномощно от
21.08.2017 г. и нотариално заверено пълномощно с рег. № 13916 от
24.10.2022 г. от нотариус Р. Р., с рег. № *** по регистъра на Нотариалната
камара, от съдържанието на които се установява, че ответницата Д. К. П. е
упълномощила ищцата Е. Д. П. с множество права пред физически и
юридически лица, общински и държавни органи.
От представените Покана с изх. № 41731/25.09.2023 г.,
съпроводително писмо за връчване по чл. 18, ал. 5 от ЗЧСИ с изх. №
52530/28.09.2023 г. и Констативен протокол с изх. № 53425/03.10.2023 г.,
съставени от ЧСИ Р. М., с рег. № *** на КЧСИ, се установява, че на
25.09.2023 г. ответницата Д. К. П. е отправила покана до ищцата Е. Д. П. за
осигуряване на безпрепятствен достъп до процесния поземлен имот с
идентификатор 68134.2046.3172 и сградите в него със съответни
идентификатори: 68134.2046.3172.1, 68134.2046.3172.2 и
68134.2046.3172.3, като за целта бъдат предадени ключовете и бъде
разпределено ползването на имота. Освен това, видно от съдържанието на
поканата, ответницата изрично е заявила претенция за изцяло и
самостоятелно ползване на процесния апартамент № 71, с идентификатор
68134.803.1984.3.71.
В отговор на поканата, ищцата Е. Д. П. е изпратила до ответницата Д. К.
П. съответно Уведомление, чрез ЧСИ М. Б., с рег. № *** на КЧСИ, видно
от което ищцата е заявила, че ответницата еднолично използва процесния
апартамент № 71, с идентификатор 68134.803.1984.3.71 и има достъп до
поземлен имот с идентификатор 68134.2046.3172 и сградите в него със
съответни идентификатори: 68134.2046.3172.1, 68134.2046.3172.2 и
68134.2046.3172.3. Отправена е насрещна покана до ответницата за
предаване държането върху притежаваните от нея идеални части от процесния
апартамент.
От приложения по делото приемо-предавателен протокол от
08.11.2023 г. се установява, че ищцата Е. Д. П. е предала на адв. С. П., в
качеството му на пълномощник на ответницата Д. К. П., пет броя ключове от
имота, находящ се в гр. ***, район ***, с. ***, ул. „***“ № **.
По делото пред първоинстанционния съд е била допусната и приета без
оспорване от страните Съдебно-оценителна експертиза, изпълнена от
вещото лице арх. М. А.. Според заключението на вещото лице, след
извършени анализи и оценъчни процедури, се установява, че индикативните
5
пазарни стойности на идеалните части от процесните недвижими имоти
към момента на извършване на сделките, предмет на делото, а именно м.
август 2022 г. са следните: 1/ за оценяваните 5/8 идеални части от
Апартамент № 71 с идентификатор 68134.803.1984.3.71 – в размер на 162
300 лева и 2/ за оценяваните 7/16 идеални части от недвижимия имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.2046.317, ведно с
построените в поземления имот сгради – жилищна сграда с
идентификатор 68134.2046.3172.3, гараж с идентификатор
68134.2046.3172.1 и пристройка към гаража с идентификатор
68134.2046.3172.2, заедно с подобренията в дворното място – в размер на
641 900 лева. Настоящият въззивен съд изцяло кредитира заключението на
съдебно-оценителната експертиза, която е компетентно изготвена и не
противоречи на останалите събрани по делото доказателства, а напротив –
основава се на тях.
От показанията на свидетелката Е. И. се установява, че същата познава
страните по делото, включително ответницата, с която имат дългогодишно
познанство от училище. Според показанията на тази свидетелка, то през
изминалата година, считано от датата на процесното съдебно заседание,
ответницата е била в България и е получила връзка с ключове, след което
двете се отправили към процесния апартамент в ж.к. „***“. Ответницата се е
опитала да отключи жилището, но нито един от ключовете не е бил подходящ,
поради което не успели да влязат. На следващо място, установява се от
показанията на свидетелката, че ответницата живее постоянно в Република
Италия и че при посещенията си в Република България не е пребивавала в
процесния имот, който според нея е необитаем. Същевременно не разполага с
информация кой, ако изобщо някой, използва жилището и дали ответницата е
била възпрепятствана да влезе в него. Свидетелката не е запозната с произхода
на връзката с ключове, която ответницата била получила.
От показанията на свидетеля А. И. се установява, че същият е съсед на
страните по делото и живее на същата улица, на която се намира процесният
имот, в р-н „***“, в. з. „***“, като познава семейството от 1998 г. и поддържа
добросъседски отношения с тях до момента на влошаване на
взаимоотношенията им. Свидетелят посочва, че ответницата Д. К. П. живее и
работи в Република Италия, но посещава Република България няколко пъти в
годината, като при тези посещения контактува със съседите. По отношение на
отношенията между ищцата Е. Д. П. и ответницата Д. К. П., свидетелят сочи,
че първоначално те са били добри, но впоследствие се влошили, след като
възникнал имуществен спор с техния родственик К. П.. Свидетелят е бил
очевидец на конфликти между страните, като Д. К. П. често го е молила да
присъства при нейните посещения в имота поради опасения от възможни
сблъсъци с брат й. От показанията става ясно на следващо място, че през
последните години Д. К. П. не е ползвала процесния имот, като при
последното й идване в България, през април 2023 г., тя е направила опит да
влезе в къщата, но не е успяла, тъй като ключът й не е отключил входната
6
врата. Според свидетеля впоследствие се е разбрало, че Е. Д. П. е била вътре и
е повикала сина си, след което не е позволила на техник от СОТ да демонтира
оборудване, за което договорът бил изтекъл. Свидетелят потвърждава, че през
ноември 2023 г. е бил подписан приемо-предавателен протокол, с който Д. К.
П. е получила ключове за имота в р-н „***“. Въпреки това, когато се е опитала
да влезе в къщата, ключовете не са отключили вратата. По отношение на
апартамента в ж.к. „***“, свидетелят заявява, че Д. К. П. е поискала да
провери дали разполага с действащи ключове за него. При посещението им на
място тя била установила, че нито един от двата й ключа не отключвал
вратата. Свидетелят пояснява, че Д. К. П. се е притеснявала от евентуално
физическо въздействие от страна на брат си К. П., но той не може да потвърди
дали такова е имало.
Настоящият въззивен състав кредитира изцяло показанията на
свидетелите, преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като същите са дадени
непосредствено, възпроизвеждат лично възприети факти, като същите са
пълни, логични, непротиворечиви, житейски убедителни и последователни.
Въз основа на така възприетата фактическа обстановка, съдът
прави следните правни изводи:
Относно исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за
нищожност на договорите за покупко-продажба на идеални части от
недвижими имоти:
Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, нищожни са
договорите, които накърняват добрите нрави, а според нормата на чл. 9 от ЗЗД
страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото
то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.
Както това е разяснено с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по
тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГК на ВКС, добрите нрави са морални норми,
на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със
закона. Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи
на общо установените нравствено-етични правила на морала. Накърняването
на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД е налице винаги,
когато се нарушава правен принцип – принципа на справедливостта и този на
добросъвестността в гражданските отношения. Въпросът дали поведението
на даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите
нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена
изгода се преценява с оглед конкретния случай. В допълнение, Върховният
касационен съд трайно приема в своята практика, че понятието „добри
нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и
при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката, като тази неравностойност би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация, като не всяка
нееквивалентност на престациите е основание за недействителност на
7
сделката на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, а само значителната
и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност. При преценката, дали
една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не
трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на
уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката.
Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност и то, отчитайки, че
Законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и
нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се
сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея.
В настоящия случай въззивният съд, отчитайки изложените принципни
съображения, споделя и възприетото в мотивите от първоинстанционния съд,
че оспорените сделки следва да се разглеждат в своята съвкупност, тъй като са
сключени по едно и също време – на една и съща дата и при един и същ
нотариус, като ясно разкриват осъзнатата воля на ищцата да се разпореди с
процесния апартамент, поземлен имот и построени сгради в него, както
впрочем и с цялото останало наследство от покойния й съпруг. От особено
значение е да бъде споменато, че процесните договори за покупко-продажба
на недвижимите имоти са сключени между роднини по права линия – майка и
дъщеря, чийто отношения традиционно се характеризират с близост, взаимно
уважение и подкрепа. От събраните доказателства не се установява наличие
на сложни или влошени отношения между страните, а напротив –
свидетелските показания сочат на обичайни добри отношения между тях към
датата на случване на сделките.
Именно тези фактори предопределят непазарни и нееквивалентни
условия на сделките, доколкото мотивът на майката да прехвърли имотите на
дъщеря си не е продиктуван единствено от желание за икономическа печалба,
нито пък купувачът цели придобиване на имуществото на възможно най-
ниската цена, каквото поведение е типично за продажби между несвързани
лица. В тази връзка, фактът, че договорената обща продажна цена по двете
сделки е значително по-ниска от пазарната оценка на имотите (около 17
пъти според заключението на СТЕ), сам по себе си не обосновава извод за
накърняване на добрите нрави. Уговорената цена надхвърля данъчните
оценки на имотите и следва да бъде разглеждана в контекста на специфичните
особености на сделката – запазено безвъзмездно и пожизнено право на
ползване от страна на прехвърлителката, продажба на идеални части, а не на
цели имоти, както и съществуващите близки отношения между страните. Тези
фактори оказват значително влияние върху формирането на цената и
изключват възможността да се приеме, че продажбата е осъществена при
условия, накърняващи добрите нрави.
На следващо място, настоящият въззивен съд съобразява и практиката
на Върховния касационен съд, намерила изражение и в решение №
834/26.10.2009 г. по гр. д. № 136/2009 г., I ГО, ВКС, според която практика –
8
значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при
двустранните договори може да бъде в противоречие с добрите нрави, но
следва да се отчитат етичните съображения при сделки между роднини.
Нещо повече, в конкретния случай, запазването на пожизнено право на
ползване върху единия от имотите обективно лишава купувача от
възможността да упражнява две от трите основни правомощия на
собствеността – владение и ползване, което обективно намалява
стойността на придобитото вещно право.
Предвид изложеното, се обосновава извод, че решението на ищцата да
прехвърли своите идеални части от процесните недвижими имоти на дъщеря
си не може да бъде счетено за неморално или противоречащо на добрите
нрави, още повече че липсват доказателства за недобросъвестно въздействие
от страна на ответницата, в качеството й на купувач, което да уврежда
интересите на ищцата, в качеството й на продавач. Все в този контекст
отклонението от пазарната стойност на имотите не представлява такава липса
на насрещна престация, която да обоснове нищожност на сделката поради
противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.
Ето защо въззивният съд намира, че първата група от предявени искове
по чл. 26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД следва да бъдат отхвърлени изцяло, като
неоснователни.
Относно иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за
нищожност на договора за продажба на наследство:
Разпоредбата на чл. 212 от ЗЗД урежда специфичен договор за
продажба, а именно - продажбата на наследство, имащ за предмет
съвкупността от права и задължения, придобити по реда на наследяването.
Наследството като предмет на продажба може да включва както права върху
вещи и вземания, така и задължения. При продажбата на наследство се
продава едно имуществено цяло, като съвкупност от права и задължения, без
те да са конкретизирани поотделно, а задължение на продавача по договора е
да обезпечи само и единствено качеството си на наследник. В допълнение,
договорът за продажба на наследство е формален, като съгласно разпоредбата
на чл. 212, ал. 2 от ЗЗД, същият се сключва в писмена форма с нотариална
заверка на подписите, а ако в наследството има недвижими имоти, освен
спазването на посочената форма, е необходимо и договорът да бъде вписан, за
да може да бъде противопоставен на трети лица. Продажбата на наследство
освен това е алеаторен договор, тъй като при неговото сключване не се знае
какво точно се придобива, дали действително съществуват определени
вземания, включвало ли е наследството права върху имоти, какви и колко ще
са задълженията, оставени от наследодателя, правата или дълговете ще са
повече, т.е. купувачът никога не може да знае със сигурност дали
наследството, което купува, е изгодно или обременително. Това е така, защото
правата и задълженията, включени в наследството, не се описват поотделно и
конкретно. Затова купувачът купува на риск – без да е сигурен какво точно
9
купува, доколкото наличието на определени задължения, както и отсъствието
на някои права, може да бъде установено едва след сключването на договора.
Продавачът обаче е длъжен, след като продава наследството изцяло, без да
конкретизира отделните негови предмети, да го прехвърли и предаде такова,
каквото е било в момента на придобиването, като нормата на чл. 213, ал. 1 от
ЗЗД задължава продавача ако преди продажбата е събрал някое вземане или е
отчуждил някои предмети, да върне на купувача полученото. Не само това, но
с оглед правната същност на договора за продажба на наследство, който
обхваща наследството като цяло, въпросът дали конкретен имот е бил част от
наследствената маса няма отношение към неговата действителност. Този
въпрос засяга не валидността на договора, а вещно-правните последици от
него.
От реквизитите на приложения като доказателство по делото Договор за
продажба на наследство от 31.08.2022 г. се установява, че при сключването му
са изпълнени специалните изисквания на чл. 212 от ЗЗД, а именно: изготвен е
в писмена форма и е извършено нотариално удостоверяване на подписите на
договарящите от нотариус, съгласно изискването на чл. 212, ал. 2 от ЗЗД, а в
същото време съдържанието позволява преценка за ясно формирана воля
относно акта на разпореждане, по начин позволяващ извод за
квалифицирането му като възмезден договор за покупко-продажба на
наследство, като са индивидуализирани страните и качеството им по
сделката, индивидуализиран е и предметът на сделката – полученото от
ищцата наследство, посочен е размера на насрещно дължимата се цена от 1
000 лева, а нещо повече върху самия договор е отразено, че същият е вписан в
съответната Служба по вписванията, с което е спазено и изискването на чл.
212, ал. 3 от ЗЗД.
Предвид релевираните от ищцата възражения в посока, че наследството
на починалия й съпруг и баща на ответницата се изчерпва с идеални части от
недвижимите имоти, посочени в коментираните по-горе договори за покупко-
продажба, обективирани в съответни нотариални актове, които съдът не
приема за нищожни, то по делото не се обосновава извод, че уговорената цена
от 1 000 лева в процесния договор по чл. 212 от ЗЗД е в противоречие с
добрите нрави, тъй като идеалните части от имотите са били вече
прехвърлени чрез отделни сделки. Все в тази връзка, обстоятелството, че и
трите договора са били сключени в един и същи ден, сочи, че страните са
имали за цел с договора по чл. 212 от ЗЗД да прехвърлят всичко останало от
наследството, извън имотите, продадени с нотариалните актове. Нещо повече,
именно алеаторният характер на процесния договор, при който винаги
съществува възможност да се появяват нови права или задължения, както и
фактът, че е сключен между близки роднини, допълнително подкрепят извода,
че процесният договор за продажба на наследство от 31.08.2022 г. не е
нищожен поради накърняване на добрите нрави.
По изложените съображения и този иск следва изцяло да се
отхвърли, като неоснователен.
10
Относно иска с правно основание чл. 108 от ЗС за ревандикация на
прехвърлените имоти:
Според разпоредбата на чл. 108 ЗС собственикът може да иска своята
вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.
Следователно, основателността на ревандикационната претенция предполага
установяване в тяхното кумулативно единство на следните предпоставки: 1)
ищецът да е собственик на претендирания имот на посоченото от него правно
основание, 2) процесният имот да се намира във фактическата власт от
ответника и 3) ответникът да владее или държи имота без правно основание.
Тежестта на доказване на първите две обстоятелства лежи върху ищцовата
страна, а на третото (основанието за владение) - върху ответника.
В настоящия случай ищцата не доказва първия от посочените елементи.
Своята активна материално-правна легитимация на собственик ищцата
предпоставя от основателността на исковете за нищожност на сделките, чрез
които тя се е разпоредила с правата си върху процесните имоти. Предвид
неоснователността на исковете за прогласяване нищожността на договорите за
покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти, то по делото не е
доказано при условията на чл. 154 от ГПК, че ищцата притежава правото на
собственост върху претендираните идеални части от процесните недвижими
имоти. Поради това ревандикационните искове с правно основание по чл.
108 от ЗС следва да бъдат изцяло отхвърлени, без оглед на наличието и на
останалите посочени предпоставки.
За пълнота, настоящият въззивен състав намира за неоснователно и
наведеното във въззивната жалба възражение за допуснати от
първоинстанционния съд процесуални нарушения в доклада по чл. 146 от
ГПК. С нарочно Определение № 11128 от закрито заседание на 25.09.2023 г.
Софийски градски съд, след като е дал правна квалификация на всеки от
предявените искове, е указал на всяка от страните групите обстоятелства,
които подлежат на установяване в процеса. Изрично е отразено, че по исковете
за нищожност на трите договора, то ищцата следва да установи твърденията
си за наличието на нееквивалентност на разменените по сделките претенции,
чийто размер обосновава извод за противоречие на така сключените сделки с
добрите нрави, респективно по ревандикационните искове ищцата е следвало
да установи, че е придобила собствеността на процесните имоти на сочените в
исковата молба правни основания и в претендираните идеални части, както и
че ответницата владее имотите. Ако страната не е наясно с проекто-доклада на
съда, тя има възможността да заяви становище и възражения във връзка с него
в срока по чл. 146, ал. 3 от ГПК. Видно от съдебния протокол от откритото
съдебно заседание на 19.02.2024 г., процесуалният представител на ищцата –
адв. П. е взела становище по проекто-доклада на съда и изрично е заявила, че
няма възражения по същия, поради което и не се констатира твърдяното от
ищцата нарушение на процесуалните правила.
Предвид изложеното и поради съвпадане на изводите на двете съдебни
11
инстанции обжалваното решение на Софийски градски съд следва да бъде
потвърдено изцяло.
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищцата
следва да заплати на ответницата сторените пред въззивната инстанция
разноски за един адвокат, които възлизат на сумата от 5 000 (пет хиляди) лева.
Водим от горното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 3510 от 13.06.2024 г. по гр. д. №
1170/2023 г. по описа на Софийски градски съд, Гражданско отделение, I-28
състав.
ОСЪЖДА Е. Д. П., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК,
да заплати на Д. К. П., ЕГН **********, сторените от последната разноски
за заплатен адвокатски хонорар в настоящото производство в размер на 5 000
(пет хиляди) лева.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му
чрез връчване на препис от същото пред ВКС при условията на чл. 280, ал.1 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12