РЕШЕНИЕ
№ 2207
гр. Бургас, 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Елеонора С. Кралева
при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА
като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Гражданско дело №
20212120102964 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по исковата молба, уточнена с
допълнителни молби от 10.05.2021 г. и 17.08.2022 г., на М. Д. Н. и Д. Т. Н., двамата от
гр........, против Б. Д. Д. с адрес гр............, Магазин „........“, с която се иска от съда да приеме
за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на реална част с площ
от 30 кв.м. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор .....по КККР на гр.Бургас, с
административен адрес гр.Бургас, ...., който се намира в сграда с идентификатор ....,
разположена в поземлен имот с идентификатор ...., с площ на самостоятелния обект – 71.70
кв.м., предназначение на обекта – за офис, прилежащи части – 11,49 кв.м.ид.ч. от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – ..., под обекта –
няма, над обекта – ....и ...., придобит на основание Договор за покупко-продажба с
Нотариален акт № ..., том І, рег.№ ........., дело № 104/27.05.2020 г. на нотариус рег.№ 133, и
да осъди ответника да предаде на ищците владението върху ползваната без основание
спорна реална част от описания недвижим имот, КАКТО и да осъди ответника да заплати на
ищците обезщетение за лишаването им от ползване на собствената им реална част от същия
недвижим имот в размер на 3105 лв. (по 115 лв. на месец) за периода от 27.05.2020 г. до
28.09.2022 г. (съгласно уточнителната молба от 17.08.2022 г.), и сумата от 117.70 лв. –
мораторна лихва върху обезщетението за периода от 27.05.2020 г. до 26.04.2021 г., ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.
В исковата молба се твърди, че ищците са собственици на самостоятелен обест в
сграда с идентификатор ............по КК на гр........., у.........., с площ от 71.70 кв.м., ведно със
1
съответните прилежащи идеални части от общите части на сградата, като собствеността
върху имота е придобита от тях въз основа на покупко-продажба с Нотариален акт
111/27.05.2020 г., дело № 104/2020 г. на нотариес с рег.№ 133. Твърди се, че ответникът
владее без правно основание част от недвижимия имот, която е с площ от 30 кв.м. В тази
връзка се твърди, че по проекта на сградата, на първия етаж, където се намират собствените
на ищците два самостоятелни обекта, обединени функционално, няма предвидена врата
между тях и вътрешната част на сградата, като по своя инициатива ответникът незаконно е
отворил врата към вътрешността на сградата и през нея влиза във процесното помещение.
Ищците твърдят също, че е поставена преграда (плътна ламарина) на вратопрозореца на
помещението ни към вътрешния двор, с което се препятства ползването на собственият им
имот, както и на притежаваните от тях прилежащи части от общите части на сградата, като
вследствие тези действия на ответника те не могат да ползват закупените от тях имоти вече
повече от година. Въпреки многократно отправяните до ответника покани, същият отказвал
да напусне имота с твърденията, че е негов собственик, поради което ищците му отправили
нотариална покана. По горните съображения, ищците искат от съда да приеме за установено,
че те са собственици на процесната реална част от 30 кв.м. от собственият им недвижим
имот и да осъди ответника им предаде владението върху тази част, както и да осъди
ответника да им заплати обезщетение за лишаването им от ползване на спорната част от
имот, ведно с лихва за забава. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител,
ищците поддържат предявените искове и молят съда да ги уважи. Ангажират писмени и
гласни доказателства и експертиза. Претендират се направените по делото съдебни
разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от страна на
ответника Б. Д. Д., с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Ответникът
оспорва правото на собственост на ищците върху процесния имот, като твърди, че техният
праводател не е придобил валидноправото на собственост и не е могъл валидно да
прехвърли това право в патримониума на ищците. Оспорва се и индивидуализацията на
процесния имот, като се твърди, че описаните в нотариалния акт на ищците два обекта на
партерния етаж на сградата с площ 71.70 кв.м. и 40.44 кв.м., или с обща площ от 112.14 кв.м,
никога не са съществували на място, като това, което ответникът владее и което ищците
възприемат като част от техния обект на собственост е всъщност самостоятелен обект на
собственост, отделен от офиса и магазина. В тази връзка, ответникът се позовава на
протокола за опис по изпълнителното дело, по което праводателят на ищците е придобил
имота на публична продан, както и на обяснителната записка на „Гео.Кад“ ЕООД, от които
се установявало, че на практика няма два самостоятелни обекта, а същите са функционално
обединени и представляват един обект с площ от 93.26 кв.м. Поради това, ответникът
оспорва като нищожни поради липса на предмет двете поредни продажби (публичната
продан и последващата продажба в полза на ищците), тъй като имотите фактически не
съществуват. Твърди се, че процесното помещение – склад, владян и ползван от ответника, е
на практика самостоятелен обект, със самостоятелен достъп и вход, като е изграден така, че
да осигурява на ответника достъп до двора, в който собственост има представляваното от
2
него дружество. Сочи се, че сградата изначално е изградена във вида, в който се намира към
момента, т.е. в нарушение на одобрените строителни книжа и архитектурни проекти, поради
което и не е въведена в експлоатация до момента, а ищците и техния праводател са били
напълно наясно, че не купуват два офиса, а един и при това с площ по-малка от описаната в
титулите за собственост. В тази връзка се счита, че погрешното заснемане на имотите в КК
не може да има никакви вещноправни последици и невярното отразяване в кадастъра на
действителното фактическо положение не може да обоснова валидното придобиване на
собствеността от ищците и техния праводател. По горните съображения, предявените
искове се оспорват като неоснователни. Становището се поддържа в съдебно заседание от
ответника и процесуалният му представител, като се моли съда да отхвърли предявените
искове като неоснователни. Ангажира писмени и гласни доказателства и експертиза.
Претендират се направените по делото съдебни разноски.
С протоколно определение от 05.07.2021 г. по делото са конституирани като трети
лица-помагачи на ищцовата страна Р. Г. П. и П. Д. П. (праводатели на ищците). В съдебно
заседание третите лица помагачи не се явяват и не се представляват, не вземат становище по
предявените искове.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, събраните по делото
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и съобрази разпоредбите на
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявените искове са с правно основание чл.108 ЗС, чл.59 и чл.86, ал.1 ЗЗД.
Видно от представения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти
№ ..........., том № І, рег.№ 781, дело № 104/27.05.2020 г. на нотариус с рег.№ 113, в района на
БРС, ищците Д. Т. П. и М. Д. Н. се легитимират като собственици на основание договор за
покупко-продажба на следните имоти, находящи се в гр............., а именно: самостоятелен
обект с идентификатор № .............., с площ от 71.70 кв.м., с предназначение – за офис,
ведно с прилежащи части 11,49 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, при съседи на
обекта: на същия етаж – .............., под обекта – няма, над обекта – ..............и ................., както
и самостоятелен обект с идентификатор № ..............., с площ от 40.44 кв.м., с
предназначение – за търговска дейност, ведно с прилежащи части 6.48 кв.м.ид.ч. от общите
части на сградата, при съседи на обекта: на същия етаж – ............, под обекта – няма, над
обекта – ..............и ......................
По делото не се спори, а и от нотариалния акт на ищците е видно, че техните
праводатели – П. Д. П. и Р. Г. П. са се легитимирали като собственици на продаваните от тях
имоти с Постановление за възлагане на недвижим имот от 02.04.2019 г. по изп.дело №
.............на ЧСИ Делян Н., рег.№ 804, вписано в СВп-Бургас под Акт № 92, том 20, дв.вх.рег.
№ 6707/05.06.2019 г. Цитираното постановление за възлагане е представено по делото (л.90-
92) и със същото на основание чл.496 ГПК на обявения за купувач на публичната продан П.
Д. П. е възложена собствеността върху следните недвижими имоти: 1/. Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № ..........., с площ по документи 71.70 кв.м., прилежащи
части 11,49 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в
3
сградата: на същия етаж – ............и ............., под обекта – няма, над обекта – ............и ............,
който съгласно Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 90, том 2, дело №
2082, вх.рег.№ 3468/02.05.2011 г. на Агенция по вписванията – Бургас е идентичен с бивш
имот, представляващ ОФИС в гр.........., на партера, с площ от 71.70 кв.м., заедно с 11.49
кв.м.ид.ч. от общите части на сградата и 6.340 % от правото на строеж върху дворното
място, в което е построена сградата, и 2/. Самостоятелен обект с идентификатор №
............., с площ по документи 40.44 кв.м., прилежащи части 6.48 кв.м.ид.ч. от общите части
на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ............., под
обекта – няма, над обекта – ..............и ..............., който съгласно Нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 90, том 2, дело № 2082, вх.рег.№ 3468/02.05.2011 г. на
Агенция по вписванията – Бургас е идентичен с бивш имот, представляващ МАГАЗИН в
гр............., на партера, с площ от 40.44 кв.м., заедно с 6.48 кв.м.ид.ч. от общите части на
сградата и 3.576 % от правото на строеж върху дворното място, в което е построена
сградата, като СОС ................и СОС .................са функционално обединени в един обект.
Посочените недвижими имоти са с идентично описание и индивидуализация в
съставения по изпълнителното дело Протокол за опис от 15.01.2015 г. (л.43-49), както и в
Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 90/02.05.2011 г. на СВ-Бургас (л.77-
80). Идентично е описанието на имотите и в Нотариален акт за собственост на недвижими
имоти № 126, том 24, дело № 16404/22.12.1997 г. (л.93-94), представен при учредяване на
договорната ипотека от ипотекарния длъжник „ДРЕКО – В“ ЕООД, представляван от
ответника Б. Д. Д., а именно: ОФИС в гр.г..........., с площ от 71.70 кв.м., заедно с 11.49
кв.м.ид.ч. от общите части на сградата и 6.340 % от правото на строеж, и МАГАЗИН в
гр............, с площ от 40.44 кв.м., заедно с 6.48 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата и 3.576
% от правото на строеж.
Страните са ангажирали гласни доказателства. Така от показанията на св.С..
(собственик на апартамент в същата сграда) се установява, че през 1999 г. за партера е имало
два входа, като единият е бил през входа на кооперацията, срещу асансьора и оттам се
влизало в нещо като работилница, а вторият вход бил откъм улицата, имало и още една
врата за партера – откъм вътрешния двор, като вратата за двора била в частта на
работилницата. Свидетелката заявява, че втората част от партера извън тази работилница
била друго помещение – офис, в който тя е подписвала документите за жилището си, като
между двете части имало плътна стена, в която по-късно била избита врата, а понастоящем
тази врата е зазидана. Св.С..заявява също, че тя ползва процесното помещение от 10 години
и понастоящем, като има уговорка за това с ответника Б. Д., който й разрешил да си оставя
велосипедите в помещението.
От показанията на св.У.., технически ръководител на строежа на сградата, се
установява, че в сградата доста неща не са били изпълнени по проект, но ги правели с оглед
бъдещото им узаконяване. Идеята на Д. била да се оформи и допълнителен вход за партера
откъм задния двор, който е само негова собственост, като от самото начало процесното
помещение не е било част от офиса на партера, то се използвало за работилница и стената,
4
която ги разделяла била изградена там още от началото на строителството и съществува
понастоящем, а сега вратата между офиса и работилницата е премахната и отворът й е
зазидан.
От показанията на св.Т..се установява, че той е ходил да огледа имота по молба на
ищците и е видял, че представлява едно общо помещение на партера, в което имало и врата,
от която се излизало в задния двор, като свидетелят минал през вратата и огледал двора.
Св.Т..разгледал и документите за имота, от които се виждало, че има две помещения – офис
и магазин, но в момента на огледа били едно общо помещение.
От изслушаното и прието заключение на вещото лице по СТЕ – основно и
допълнително, се установява, че са налице несъответствия и грешки в отразените в СГКК
имотни граници и квадратури с действителните такива. При направения от вещото лице
оглед е констатирано, че собственият на ищците имот ..........е с лице от към ул.“............“ и в
него са обособени помещения, разделени със стъклени врати – приемна (офис/рецепция),
коридор, баня с тоялетна, кухненски бокс, голям офис и едно помещение, което се нуждае от
ремонт и изпълнява функциите на склад, няма достъп към вътрешния двор, като има врата,
която е затворена от двора с ламарина, а на местата на прозорците към двора има плътна
стена от гипсокартон. При огледа на процесната реална част от 30 кв.м. вещото лице е
констатирало, че за достъпа в това помещение трябва да се влезе във входа на кооперацията;
в имота първо се влиза в едно малко предверие и след това в по-голямо помещение, във
вътрешната му част има изграден санитарен възел с баня, има прозорци и врата към
вътрешния двор, в момента се използва за склад.
Съгласно експертизата, архитектурния проект на сградата не е действително
изпълнен, тъй като по него са предвидени 5 офис помещения, фоайе и санитарен възел, като
никъде няма посочен Магазин, партерът и спорното помещение са изпълнени в отклонение с
наличните одобрени документи по част „Архитектура“ в Община Бургас. По нотариални
актове и по схемите на СГКК двата самостоятелни обекта на ищците са с обща площ от
112.14 кв.м., а по реално заснемане са с обща РЗП от 93.26 кв.м. Ползваната от ответника
част от етажа не съставлява част от съществуващите на място обекти на ищците. В съдебно
заседание, вещото лице пояснява, че процесната част от 30 кв.м. я има като обособено
помещение, същото не фигурира като самостоятелен обект с идентификатор в Общината, но
го има в архитектурните планове, приложени по делото и съществува в действителност на
място като обект, отделен от обектите на ищците, това помещение има отделен вход от
общите части на сградата и е с отделна обособена тоялетна, има изградена и стена. Вещото
лице заявява, че този обект не е включен като площ в имотите, предмет на постановлението
за възлагане, същият е приблизително около 25 кв.м. без стените и без общите части и
банята, достъпът до вътрешния двор от сградата се осъществява само през процесното
помещение. Вещото лице е направило изчисления и за пазарния наем на процесното
помещение в размер на 115 лв. на месец, а за периода от 27.05.2020 г. до подаване на
исковата молба възлиза в общ размер на 1265 лв.
С протоколно определение от 13.09.2021 г. съдът е приел за безстпорно между
5
страните и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ответникът упражнява
фактическа власт върху процесните 30 кв.м.
От горната фактическа обстановка, за съда се налагат следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.108 ЗС, собственикът може да иска своята вещ от
всяко лице, което я владее или държи без основание. За уважаването на ревандикационния
иск е необходимо наличието на следните предпоставки в тяхната кумулативна даденост –
ищецът да е титуляр на вещното право, чиято защита търси, т.е. да е собственик на
процесния недвижим имот, ответникът да упражнява фактическа власт върху имота, т.е. да
владее същия, като упражняването на тази власт да е без правно основание за това. В
съответствие с правилата за разпределение на доказателствената тежест, за която е указано
на страните с доклада на делото от БРС, в тежест на ищците е при условията на главно и
пълно доказване да установят наличието на положителните предпоставки – че са
собственици на процесното складово помещение и че ответника владее същото, а в тежест
на ответника е да докаже, че владее имота на правно основание.
С оглед събраните по делото доказателства, съдът намира, че не е налице първата
от изискуемите от закона предпоставки за уважаване на иска по чл.108 ЗС, а именно –
ищците да са собственици на процесното помещение от 30 кв.м.
В конкретния случай, ищците се легитимират като собственици на СОС с
идентификатор ........и СОС с идентификатор .........., с представения по делото Нотариален
акт № 111, дело № 104/27.05.2020 г. на нотариус с рег.№ 133, придобити от тях по силата на
обективирания в акта договор за покупко-продажба. Техният праводател е придобил имота
по силата на постановление за възлагане в резултат на успешно проведена публична продан.
Тук следва да се отбележи, че са неоснователни възраженията на ответника за нищожност
поради липса на предмет на постановлението за възлагане и на нотариалния акт на ищците,
тъй като в случая вещта е налице, т.е. има обект на вещното право, а обстоятелството, че
двата самостоятелни обекта са функционално обединени в един общ обект не води до липса
на предмет на възлагателното постановление, нито на последващата продажбена сделка.
Съдът намира обаче за основателно възражението на ответника, че процесната
реална част от 30 кв.м. не е включена в закупения от ищците СОС ............... В тази връзка, от
доказателствата по делото се установява, че строителството е извършено в отклонение от
одобрения проект, по който са предвидени 5 офис помещения, фоайе и санитарен възел.
Съдът съобрази експертното заключение, съгласно което по нотариални актове и по схемите
на СГКК двата самостоятелни обекта на ищците са с обща площ от 112.14 кв.м., а по реално
заснемане са с обща РЗП от 93.26 кв.м., като ползваната от ответника част от етажа от около
30 кв.м. не съставлява част от съществуващите на място обекти на ищците, както и че тази
процесна част е обособена като самостоятелен обект – склад. В тази връзка, следва да се
отбележи, че още от построяването на сградата въпросното помещение от 30 кв.м. е
изградено във вида, в който съществува и понастоящем, което е установено по делото, както
от експертизата, така и от гласните доказателства, същото има самостоятелен вход и
санитарен възел и отговаря на условията за самостоятелен обект със складово
6
предназначение, а обстоятелството, че помещението не е нанесено в КККР не води до извод
за несъществуването му като самостоятелен обект. По делото не се доказа по категоричен
начин от ищците, чиято е доказателствената тежест, че процесното помещение от 30 кв.м.
действително съставлява част от закупения от тях имот. Събраните по делото доказателства
водят до извода, че това помещение не е част от собствения на ищците имот, поради което и
те не могат да се легитимират като негови собственици. В този смисъл, не е налице първата
предпоставка за уважаване на иска по чл.108 ЗС, което прави иска неоснователен и същият
следва да се отхвърли.
Доколкото за уважаване на иска по чл.59 ЗЗД ищците следва да докажат, че са
собственици на имота, от чието ползване са били лишени, за да претендират обезщетение и
предвид отхвърлянето на ревандикационния иск, поради това, че ищците не са собственици
на спорната реална част, то на същите не им се дължи обезщетение. Ето защо, претенцията
им по чл. 59 ЗЗД и обусловената от нея акцесорна претенция за лихва за забава и законна
лихва са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
При този изхода на делото и направените от двете страни искания за разноски, на
ищците такива не им се дължат, като на основание чл.78, ал.3 ГПК същите следва да
заплатят на ответника сумата от 1655 лв. за направените от него разноски по делото,
съгласно представен списък по чл.80 ГПК и платежни документи.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни исковете на М. Д. Н. и Д. Т. Н., двамата от
гр............., против Б. Д. Д. с адрес гр......, Магазин „...“, с правно основание чл.108 ЗС, чл.59
и чл.86, ал.1 ЗЗД, за приемане за установено по отношение на ответника, че ищците са
собственици на реална част с площ от 30 кв.м. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ...........по КККР на гр.............., с административен адрес гр.......... който се
намира в сграда с идентификатор ................, разположена в поземлен имот с идентификатор
................., с площ на самостоятелния обект – 71.70 кв.м., предназначение на обекта – за
офис, прилежащи части – 11,49 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, при съседни
самостоятелни обекти: на същия етаж – ..........., под обекта – няма, над обекта – ............и
............, придобит на основание Договор за покупко-продажба с Нотариален акт № 111, том
І, рег.№ 781, дело № 104/27.05.2020 г. на нотариус рег.№ 133, и за осъждане на ответника да
предаде на ищците владението върху ползваната без основание спорна реална част от
описания недвижим имот, КАКТО и за осъждане на ответника да заплати на ищците
обезщетение за лишаването им от ползване на собствената им реална част от същия
недвижим имот в размер на 3105 лв. (по 115 лв. на месец) за периода от 27.05.2020 г. до
28.09.2022 г. (съгласно уточнителната молба от 17.08.2022 г.), и сумата от 117.70 лв. –
7
мораторна лихва върху обезщетението за периода от 27.05.2020 г. до 26.04.2021 г., ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.
ОСЪЖДА М. Д. Н., ЕГН********** и Д. Т. Н., ЕГН **********, двамата от
гр............., да заплатят на Б. Д. Д., ЕГН **********, с адрес гр... ......, Магазин „.........“,
сумата от 1655 лв. за направените по делото съдебни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8