О П Р Е Д Е Л Е Н И
Е
Номер Година 07.04.2017 Град Стара Загора
Старозагорски
районен съд Първи
граждански състав
На
07 април Година две хиляди и седемнадесета
В
закрито заседание в следния състав
Председател: Генчо Атанасов
Членове:
Секретар
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдията Атанасов
гражданско
дело номер 616 по описа за 2017 година.
Делото е образувано по искова молба на „ЙОАНА – КР” ЕООД,
гр..... против Р.Д.С.. На ответника е изпратен препис от исковата молба с
приложенията към нея, като към настоящия момент срокът за отговор на исковата
молба е изтекъл и по делото е постъпил
отговор от ответницата.
При
повторната проверка на редовността и допустимостта на предявения иск по реда на
чл.140 ГПК не се констатира наличието на процесуални пречки за разглеждането
му. Неоснователни са доводите на ответницата в отговора за наличие на
нередовности на исковата молба. Видът на обективното съединяване на исковете се
определя от твърденията на ищеца в исковата молба и естеството на търсената
защита. Съвсем правилно е заключението на ответницата, че исковете са предявени
при условията на евентуално обективно съединяване. С оглед защита, която се
търси, главен иск може да бъде единствено искът за нищожност, а евентуален –
искът за разваляне. Поради това неоснователни са доводите на ответницата за
събиране на още една държавна такса, доколкото съгласно чл.72, ал.2 ГПК за
предявените с една молба евентуално съединени искове се събира държавна такса
за един иск.
Съдът
намира, че следва да бъдат уважени доказателствените искания на страните за събиране
на доказателствата, които са относими, допустими и необходими. С оглед на това
следва да се приемат като доказателства по делото представените с исковата
молба и отговора на исковата молба документи, да се уважи искането за
назначаване на съдебно-счетоводна и съдебно – техническа експертизи, които да
отговорят на въпросите в исковата молба и отговора на исковата молба, да бъде
дадена възможност на страните на основание чл.159, ал.2 ГПК да водят за разпит по
двама свидетели в съдебно заседание, както
и да изиска за прилагане гр.д №873/2015 г. по описа на Pайонен съд- .....
Делото
следва да бъде насрочено в открито съдебно заседание, като на страните следва
да бъде съобщен изготвеният от съда
проект за доклад по делото. Следва да се укаже на страните, че спорът е
възможно да бъде решен чрез медиация или
друг способ за доброволното му уреждане; че неявяването на някоя от страните,
която е редовно призована, не е пречка за разглеждането на делото; че при
неподаване в срок на писмен отговор, респ. невземане на становище по отговора,
и неявяване в съдебно заседание, без да е направено искане за разглеждане на
делото в отсъствие на страната, насрещната страна може да поиска постановяване
на неприсъствено решение или прекратяване на делото, както и присъждане на
разноските; че с писмена молба могат да заявят желание да ползват правна помощ
при необходимост и право на това.
Воден от горното и на основание чл.140,
вр. чл.157 от ГПК, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА
като доказателства по делото: заверени ксерокопия на договор за отдаване под
аренда на земеделска земя рег.№5999/13Л2.2012 г. заверен от нот. Галя Дачева,
рег.№085 на НК с р-н на действие PC
- ....; схема за вида и разпределението на растителната
покривка в имот №032003 по КВС на землището на с..... от м.март.2016г.,
реш.№29/27.04.2016г. по гр.д.№873/2015г. на PC
- ....; геодезично заснемане на обработваеми площи
находящи се в землището на с..... от м.10.2013г. - заглавна страница,
обяснителна записка, цветна схема на обработваема площ №3, попадаща в контур
№2, регистър на засегнатите имоти в същата площ и контур; нот.покана с
рег.№978/04.04.2016г. на нот.Г. Дачева рег.№085 на НК с р- н на действие PC – .... и рег.№435/06.04.2016г. на
нот.Р. Богданова рег.№435 на НК с р-н на действие СтРС, Удостоверение
№263/05.04.2017 г. за характеристика на имот; Обяснителна записка и комбинирана
скица, изготвени от лицензиран геодезист от 05.04.2017 г.; Договор за аренда от
20.09.1999 г.; аренден договор 124 от 2003г.; Договор за отдаване под аренда на
земеделска земя от 2007 г.;
скица №5 от 06.12.1994г.
НАЗНАЧАВА
съдебно–счетоводна експертиза, която след като се запознае с материалите по
делото и извърши необходимите проверки, даде отговор на въпросите, поставени в исковата
молба. ОПРЕДЕЛЯ за вещо лице Веселина Емилова Недялкова. ОПРЕДЕЛЯ депозит за
възнаграждение на вещо лице в размер на 90 лева, който да се внесе, както
следва: 60 лева от ищеца и 30 лева от ответника в тридневен срок от съобщението
по сметка на Старозагорския районен съд.
НАЗНАЧАВА
съдебно–техническа експертиза, която след като се запознае с материалите по
делото и извърши необходимите проверки, даде отговор на въпросите, поставени в
исковата молба и отговора на исковата молба. ОПРЕДЕЛЯ за вещи лица Георги Илчев
Русев и Антонина Иванова Пройкова – Пещерска. ОПРЕДЕЛЯ депозит за
възнаграждение на вещите лица в размер на
180 лева, който следва да се внесе, както следва: от 90 лева от ищеца и
90 лева от ответника в тридневен срок от съобщението по сметка на
Старозагорския районен съд
ДАВА
ВЪЗМОЖНОСТ на страните да водят за разпит по двама свидетели в съдебно
заседание.
ИЗИСКВА
за прилагане гр.д №873/2015 г. по описа на Pайонен
съд- .....
ВНАСЯ делото в открито съдебно
заседание и НАСРОЧВА същото за 10.05.2017 г.
от 11,00 ч., за която дата да се призоват страните и вещите лица след
внасяне на определения депозит за възнаграждението им
СЪОБЩАВА на страните проекта си за
доклад по делото, както следва:
Производството по настоящото дело е образувано по искова
молба на „ЙОАНА – КР” ЕООД, гр..... против Р.Д.С.. Ищецът твърди в исковата си
молба, че сключил договор за аренда с ответницата, съобразно който тя му
предоставила за временно и възмездно ползване общо 47,037 дка земеделска земя,
представляваща две ниви, едната от които била процесната, а именно имот
№032003, V кат., намираща се в местност „Попов баир" с площ 24,525 дка.
Срокът на договора бил 10 стопански години считано от 01.10.2012 г., договорено
било годишно арендно плащане в размер на пазарната стойност на 80 кг. зърно и 1/2 литра олио
на декар. Имотът се намирал в землището на село ...., общ...... Сочи, че
съгласно чл. 1, ал.3 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) обект на арендния договор била земеделска земя
в едната от хипотезите, като съгласно чл.2, ал. 1 от същия закон, арендодателят
(ответницата) се задължавал да предостави на арендодателя (ищеца) за временно
ползване обекта на договора.
Съгласно чл.6, ал.1 от същия закон ответницата била длъжна да осигури спокойно
и безпрепятствено ползване на този обект, а съгласно ал.2, ако не било
уговорено друго, пак ответницата била длъжна да му предаде същия този
обект в състояние, което да отговаря на ползването му по
договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата, като съгласно ал.3, ако това не било
изпълнено, като последица от това неизпълнение, арендаторът можел да развали
договора. Сочи, че опис по реда на чл.6, ал.4 от ЗАЗ не бил
правен. Счита, че чл.24 от същия закон също бил неприложим, тъй като не ставало
въпрос за недостатъци, а за пълна липса и на изначално невъзможен предмет на
този договор, в който в чл.1/1/ ответницата
се била задължила да предостави на ищеца земеделска земя, но посочената нива,
представляваща ПИ №032003, нито към датата на сключване на процесния договор,
нито преди това представлявала земеделска земя по своето фактическо положение,
а обрасло с блатна растителност блато, с непрекъснато съществуващо водно
покритие и с голям наклон, който не само препятствал каквато и да било
обработка с техника, но и представлявал опасност за оператора, работещ с нея.
Счита, че бил приложим наред с чл.6, ал.3, пред.последно от ЗАЗ и чл.27, ал.1,
т.2 от него, във вр. с т.4 от същия член, тъй като по отношение
на арендодателката било налице пълно неизпълнение,
тъй като от този имот обработваемата му площ била само 124 кв.м., което било
пренебрежимо малко, съпоставено с цялата такава. Следвало да се приложи и
правилото на чл.79 ЗЗД, в което бил прокаран един от основните принципи на
гражданското право - този на реално изпълнение. Приложими били и текстовете на
чл.230 ЗЗД, като съгласно ал.1 от него наемодателя бил длъжен да предаде вещта
в състояние, което отговаряло на ползването за което била наета, като ако това
не е станало, едната от възможностите които наемателя имал била, да развали
договора. Счита, че не следвало да се прилага ал.3 от същия текст на общия ЗЗД,
т.к. изобщо не била налице земеделска земя и не можело и дума да става за един
или друг недостатък на същата Между
страните вече бил проведен един съдебен процес по спор за дължимо арендно
възнаграждение за стопанската 2012
г. - частично и за стопанските 2013-2014г. и 2014 - 2015 г., по който имало
постановен съдебен акт – решение №29/27.04.2015 г. по гр.д.№873/2015 г. на PC - ...., което решение било влязло в
сила и третирало дължими според ищцата неплатени арендни вноски. Ищецът
възлагал и по това възлагане било извършено геодезично заснемане на
обработваемите от него площи, находящи се в землището на с..... през
м.10.2013г. от ЕТ „Румен Г. ***, при което били установени размерите на
обработваемата и респективно необработваемите площи, включително и за процесния
имот №032003, която била точно 124 кв.м. от общо 24.525 кв.м. С нотариална
покана рег.№978/04.04.2016г. на нот. Галя Дачева рег.№085 на НК с р-н на
действие PC -
...., впоследствие същата с рег.№2439 от същата дата на нот. Радка Богданова,
рег.№435 на НК с р-н на действие СтРС, връчена на 06.04.с.год. на ответницата,
ищецът изразил изричната си воля договорът да бъде прекратен по взаимно
съгласие или ако получилата поканата не се съгласи с това прекратяване, да я
счита като изявление основано на чл.9 по договора за аренда за едностранно
прекратяване на същия, респ. настъпило от 01.10.2016г. нататък. Счита, че налице бил изначално невъзможен предмет, което правело
договора за аренда в тази му част нищожен на основание чл.26, ал.2, предл.
първо ЗЗД. Никога този имот не бил обработван и той по фактическото му
състояние не представлявал земеделска земя и не представлявал такава нито към
2012г., нито към настоящия момент и бил абсолютно непригоден за земеделско
ползване. Тази земя не била изчертавана от ищеца за получаване и претендиране
на субсидии, за която и стопанска година до настоящия момент. Твърди, че ответницата
не била осигурила спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора, не
била изпълнила задължението си да предостави на ищеца този обект в състояние,
което да отговаря за ползването му и да го поддържа в това състояние за срока
на целия договор. Сочи, че тази земя нямала и не е имала качествата на
земеделска такава, площта изначално не била възможно да бъде ползвана, като по
никакъв начин и с оглед особеностите на терена, тази пълна липса на каквито и
да било качества позволяващи и най- елементарната обработка, не би могла да
бъде преодоляна. Счита, че за тази невъзможност отговаряла ответницата и тя
била в положение на пълно неизпълнение на нейните задължения по договора за
аренда. Моли съда, да прогласи за нищожен поради невъзможен предмет договор за
отдаване под аренда на земеделска земя от 03.12.2012г. рег.№5999/03.12.2012г.
заверен от нот. Галя Дачева, рег.№085 на НК с р-н на действие PC - .... по отношение на частта от него
касаеща нива с площ от 24.525 дка, V категория, представляваща ПИ №032003,
местност „Попов баир", находяща се в землището на с....., с ЕКАТТЕ 62712,
общ....., или да развали същия договор, ведно със законните последици от това —
присъждане на разноски. По делото е постъпил писмен отговор от ответницата, в
който счита, че искът е неоснователен. Сочи, че между страните било проведено
съдебно производство №873/2015
год. по описа на PC
...., приключило с влязъл в сила съдебен акт - Решение
№28/27.04.2016 год. Със същото решение съдът със
сила на пресъдено нещо постановил валидността и действието на сключения договор
за аренда и произтичащото от него задължение на ищеца за заплащане на дължимата
арендна вноска. В съдебното
производство по гр. №873/2015 год. „ЙОАНА-КР ЕООД въвело възражение за негодност
за използване за земеделски нужди на част от арендованата земеделска земя от
22,823 дка и позовавайки се именно на тази негодност, ответникът възразил
относно задължението си да заплаща договорената арендна вноска. С решението си
по делото Радневският районен съд приел за валидно
договорното правоотношение
между страните и именно на това основание осъдил дружеството арендатор да
заплати на арендодателя претендираните арендни плащания. В производството
безспорно било установено, че „ЙОАНА КР" ЕООД е заплатило доброволно на Р.Д.С.
за първата стопанска година 2012/2013 год. от сключения договор дължимата
арендна вноска, с което от своя страна бил изразил съгласие за валидността и
действието на сключения договор за аренда. С решението по делото Радневският
районен съд приел също така, че ищцата /ответница в настоящия процес/ е
изпълнила задълженията си по чл. 6 ал.1 от ЗАЗ, предоставила за ползване
земеделския имот изцяло на разположение на дружеството „ЙОАНА- КР" ЕООД и
не е смущавала арендатора да го ползва. Същевременно съдът анализирал
разпоредбата на чл.6, ал.2 от ЗАЗ, съгласно която арендодателят бил длъжен да
предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаряло на
ползването му по договора и да го поддържа в това състояние за срока на
арендата. За установяване на състоянието на земята чл. 6 ал.4 ЗАЗ предвиждал
предаването на имота да се извършва по опис, подписан от двете страни, който
опис не можел да се оспорва от страните по договора. В случая било установено
безспорно, че по процесния договор за аренда от 2012 год.- не е съставен опис
за предаване на земята. Поради това съгласно чл.6, ал.5 /в редакцията,
действаща към датата на сключване на договора-2012 год./ от ЗАЗ, се
предполагало, че обектът на договора е бил предаден и съответно приет в
надлежно състояние, а липсата на опис не било пречка арендаторът да упражнява
фактическата власт върху обекта на договора и другите си права по арендния
договор. Установено било също така, че преди
процесния договор от 2012 год. между същите страни за същата нива е действал
договор за аренда от 2007 год. със срок от 5 години, по който договор било
извършвано арендно плащане. Следователно дружеството упражнявало фактическа
власт върху процесната земеделска земя от 2007 година до настоящия момент.
Освен това процесната нива била отдавана под аренда още от 1999 год. съгласно
договор от 1999 год. и договор от 2003 год. Следователно още от 1999 год.
процесната нива имала характеристиките и качествата на земеделска земя и се
ползвала за земеделско производство по смисъла на разпоредбата на чл. 2 ЗСПЗЗ. Счита,
че при това положение се налагал изводът, че и към момента на сключването на
процесния договор през 2012 год. не е била налице нито фактическа, нито правна
невъзможност по отношение на предмета на договора - земеделската земя.
Фактическа невъзможност на предмета означавало, че той не съществувал в
реалната действителност при сключване на сделката и не можело да възникне
според природните закони и с оглед нивото на развитието на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката или вещта е погинала преди постигане на
съгласието за сделката. Правната невъзможност на предмета означавало, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществувала непреодолима
правна пречка. Правната пречка можела да се изразява в нормативно уредени
забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Следователно в настоящия случай не бил налице невъзможен предмет. Сочи, че през
месец август 2016 година ищецът отново заплатил доброволно на нея дължимата
арендна вноска за стопанската 2015/2016 година, с което свое действие отново
потвърдил валидността и действието на сключения договор за аренда. С това свое
действие ищецът не само признавал действителността на сключения договор, но и
приемал, че ответницата е изправна страна по него и опровергавал сам
основателността на предявените претенции. По отношение на иска за разваляне на
договора за аренда, поради неизпълнение от страна на арендодателя, счита същият
за неоснователен и необоснован и следвало да бъде изцяло отхвърлен. Според
ответницата не било налице визираното от ищеца неизпълнение на договорното
задължение от нейна страна, а именно, че не била осигурила спокойно и
безпрепятствено ползване на обекта на договора, не била изпълнила задължението
си да предостави на ищеца този обект, в състояние, което да отговаря на
ползването му и да го поддържа в това състояние за срока на договора. Сочи, че
съгласно чл. 6, ал.2 от ЗАЗ, ако не е уговорено друго, арендодателят бил длъжен
да предаде на арендатора обекта в състояние, което отговаря на ползването му по
договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата, а съгласно ал.3
от същия текст на закона, ако обектът на договора не е предаден в надлежното
състояние, арендаторът можел да иска привеждането в съответствие с изискванията
на ал.2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.
В случая арендаторът „ЙОАНА КР" ЕООД не се бил възползвал от нито една от
предоставените му от закона възможности. Липсвало каквото й да било писмено
уведомяване до арендодателя, че имотът бил станал негоден за ползване по
предназначение. Освен това ищецът-арендатор твърдял, че процесната земя
представлява блато, обрасло с блатна растителност, с голям наклон, който
препятствало обработката й с каквато й да било техника. Предвид продължителното
стопанисване на земеделската земя от страна на дружеството ищец /от 2007 година
насам-без прекъсване/ и поради обстоятелството, че съгласно разпоредбата на
чл.7 ал.1 ЗАЗ текущото поддържане, наложило се поради обикновеното
употребление, било за сметка на арендатора, включително напоителните и
отводнителни дейности, заблатяването не можело да се приеме за правещо земята
негодна за обработване и предадена в ненадлежно състояние, а специфичният релеф
на местността и съществуващият в някои части наклон от процесната земеделска
земя също не я правили негодна за земеделски нужди. В случая ищецът не
оспорвал, а и по гр.д. №873/2015 год. по описа на PC .... било безспорно установено, че
дружеството „ЙОАНА КР" ЕООД още от 2007 година упражнявало безпрепятствена
фактическа власт върху процесната нива. Счита, че съгласно сключения договор
между страните и съгласно чл. 16 ал.1 ЗАЗ, ако след сключването на договора
обстоятелствата, от които страните се ръководили при уреждане на отношенията
си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от
тях задължения, всяка от страните можела да поиска изменение на договора, което
не засягало неговия срок. В случая не били налице твърдения или данни от
ищцовата страна да е отправяно подобно писмено искане до нея за изменение на
процесния договор за аренда от 2012 година. Не били налице данни и за
приложението на чл. 16 ал.4 и ал.5 от ЗАЗ. Следвало да се отбележи, че съгласно
чл. 24 ЗАЗ арендодателят не отговарял за недостатъците, които били известни на
арендатора при сключването на договор или са могли да бъдат забелязани от него
при обикновен преглед на обекта на договора. Земеделската земя се обработвала
от ищеца от 2007 година и в имота присъствало лице от дружеството и при
минимално дължимата стопанска грижа ищецът следвало да забележи недостатъците
на имота и да поиска писмено изменение на договора, което не било сторено нито
при предходния договор от 2007 година, нито при настоящия от 2012 година.
Съгласно чл.26 ал.1 от ЗАЗ арендаторът бил длъжен незабавно да уведоми
арендодателя за появили се недостатъци в имота, за което също нямало данни и
твърдения ищцовото дружество да било сторило, като арендодателят не отговарял
за тези недостатъци, които арендаторът е могъл да забележи при обикновен
преглед. Счита за неоснователни, необосновани и несъстоятелни твърденията на
ищеца за неизпълнение на договора от нейна страна. Същият се опитвал да вмени
собственото си бездействие и неизпълнение на договорните задължения и тези,
регламентираните в закона за арендата, като неизправно и виновно поведение на
ответницата. Задължение именно на арендатора и в негов интерес при сключване на
договор за аренда било да приеме арендования обект по опис, както и при
евентуални недостатъци-промяна в характеристиките на земята, да уведоми
арендодателя писмено и да иска изменение на договора. Освен това, ноторно
известно било, че всяка земеделска земя, която не се обработвала продължително
време, за която не се полагали грижи и не се извършвали необходимите
отводнителни мероприятия, се затревявала с храсти, ниска растителност или се
заблатявала. Това обаче не променяло предназначението й, не я правело негодна
за ползване за земеделски нужди и/или необработваема. Счита, че виновното
бездействие на ищеца и неполагане на дължимата грижа от негова страна били
довели до твърдяната от него евентуална промяна на характеристики на процесната
земеделска земя, което водило до намаляване на нейната пазарна стойност и
съответно-до увреждане на собственика й. Счита, че искът за разваляне на
договора е неоснователен и необоснован и следвало да бъде отхвърлен. Цитираните
от ищеца разпоредби от ЗЗД - същите в конкретния случай били неприложими, тъй
като за правоотношенията между страните са налице специални законови норми,
които ги уреждали, а имено Законът за арендата в земеделието. Освен това по
силата на сключения договор за аренда от 2007 година процесната земеделска земя
се ползвала от арендатора ищец и досега и нямало данни за твърдяното наличие на
опасност за живота на което и да било лице. Счита, че ищецът неправилно
тълкувал договора между страните, твърдейки, че същият може да се прекрати с
едномесечно писмено предизвестие по всяко време на действието му от всяка от
страните. Такова предизвестие било предвидено като условие за прекратяване на
договора при изтичане на крайния му срок-т.е., в случая-през 2022 година, а не
било правна възможност за всяка от страните да прекрати договора по този начин
преди настъпване на последната стопанска година от срока на договора. В този
смисъл представената като писмено доказателство по делото нотариална покана не
представлявала предизвестие за прекратяване на сключения договор за аренда и не
можело да породи действието, което ищецът свързвал с нея. Моли съда да отхвърли
като неоснователни предявените от ищеца искове и присъди в нейна полза
направените по делото разноски. От обстоятелствата, изложени в исковата молба,
се налага изводът, че са предявени при условията на евентуално обективно
съединяване следните искове: главен иск
по чл.26, ал.2 ЗЗД - за нищожност на договор за аренда от 03.12.2012 г. поради
невъзможен предмет и евентуален иск по чл.87 ЗЗД – за разваляне на същия
договор поради виновно неизпълнение на задължения от страна на ответницата. В
това производство ищецът следва да докаже
с допустимите от процесуалния закон доказателствени средства твърденията си за
невъзможност на предмета на сключения между страните договор
за аренда от 03.12.2012 г., както и твърденията си за виновно неизпълнение на
задължения от страна на ответницата по същия договор.
УКАЗВА на страните, че спорът е възможно да бъде
решен чрез медиация или друг способ
за доброволното му уреждане; че неявяването на някоя от страните, която е
редовно призована, не е пречка за разглеждането на делото; че при неподаване в
срок на писмен отговор, респ. невземане на становище по отговора, и неявяване в
съдебно заседание, без да е направено искане за разглеждане на делото в
отсъствие на страната, насрещната страна може да поиска постановяване на
неприсъствено решение или прекратяване на делото, както и присъждане на
разноските; че с писмена молба могат да заявят желание да ползват правна помощ
при необходимост и право на това.
Да
се връчи на ищеца препис от отговора на исковата молба, ведно с приложенията.
Да се връчи на страните препис от определението.
Определението не подлежи на обжалване.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: