№ 51
гр. Несебър, 14.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Сияна Ст. Димитрова
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Димитрова Гражданско дело №
20242150100443 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. № 3767/23.04.2024
г., на „В. Х.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. ***,
представлявано от управителя И.А.Н., срещу собствениците в Етажната собственост
в трисекционна жилищна сграда – комплекс „И.б.“, с адрес в гр. ***“,
представляващ сграда с идентификатор ***, представлявана от председателя на УС –
А.М.-А., с която се иска от съда, на основание чл. 40 и сл. от ЗУЕС да отмени като
незаконосъобразни всички решения, взети от общото събрание на ЕС, проведено на
25.03.2024 г. Претендират се съдебно-деловодни разноски.
Твърди се, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелни обекти в
ответната етажна собственост. Заявяват се допуснати нарушения на чл. 13, чл. 14 и чл.
15 от ЗУЕС при свикването и провеждането на оспореното ОСЕС – нередовно
свикване, неизяснен кворум и липса на представителство за участвалите
пълномощници на етажни собственици, като се твърди отсъствие на присъствен
списък и покана за свикване на ОС. Правят се оплаквания за взимане на оспорените
решения без провеждането на надлежно обсъждане и гласуване.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор вх. №
7066/26.07.2024 г. от страна на ответника - собствениците в Етажната собственост на
комплекс „И.б.“, представлявани от председателя на УС – А.М.-А., чрез адв. З. Н. от
БАК, съдебен адрес: гр. Несебър, к.к. Слънчев бряг, Атогара Сл.бряг, офис-сграда
„К.“, партер, офис 2, с който е взето становище за допустимост на производството, но
неоснователност по същество на предявения иск. Взима се становище по направените
от ищците оплаквания, обосновава се законосъобразността на взетите решения на
ОСЕС от 25.03.2024 г. По същество се моли за отхвърляне на иска, като неоснователен
и недоказан. Претендира се присъждане на разноски в полза на ответника.
В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен представител,
който поддържа исковата молба и я уточнява по реда на чл. 143, ал. 2 от ГПК и във
връзка с дадения отговор. Прави допълнително оплакване за незаконосъобразност на
1
оспорените решения на ОСЕС, като взети при нарушение на чл. 17, ал. 5 от ЗУЕС.
Моли за уважаване на предявения иск и претендира съдебни разноски по списък.
Ответната етажна собственост се представлява в проведените съдебни заседания
по делото от процесуалния си представител, който оспорва иска като недоказан и
неоснователен и моли за отхвърлянето му. Претендира присъждането на разноски,
съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по съществото на спора намира
за установено следното от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС, в тежест на ищцовото
дружество е да докаже, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска.
В тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на
законовите изисквания, както следва: при спазване на разпоредбите на чл. 13; чл. 14, и
чл. 15 от ЗУЕС, при редовно свикано ОСЕС, проведено при наличие на кворум и
мнозинство, вкл. чрез присъствието на надлежни представители на етажните
собственици и при съобразяване изискванията на чл. 17, ал. 5 от ЗУЕС.
С протоколно определение № 555/07.10.2024 г. съдът е изготвил доклад по делото
в горния смисъл, приет без възражения на страните.
Страните не спорят и от представени Нотариален акт за учредяване на право на
строеж срещу задължение за строителство № 198, том II, рег. № 3182, дело № 589 от
09.04.2013 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, рег. № 208 при НК, се установява,
че към датата на подаване на исковата молба ищцовото дружество е било собственик
на ,множество самостоятелни обекти в ответната ЕС, съставляваща сграда с ид. № ***,
построена въз основа на учредено от ищеца право на строеж в собствения му ПИ с ид.
№ 11538.502.424.
Видно от протокол, приложен от ищеца /л. 11-16 от делото/, както и от ответната
страна /л. 193-198 от делото/, на 25.03.2024 г. се е провело общо събрание на
собствениците от етажната собственост в посочената сграда, на което са взети
положителни решения, предмет на оспорване по настоящото дело.
Според задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК,
напр. решение № 8 от 24.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК,
протоколът е свидетелстващ документ, установяващ извършените от общото събрание
действия и взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и
съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично
натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на
съдържанието му придават доказателствена сила на протокола. След изтичане на срока
за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща
етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. За да е допустимо
оспорването на протокола в съдебното производство е необходимо етажният
собственик на докаже, че е оспорил същия по надлежния ред на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС,
каквито твърдения в настоящия процес не бяха направени.
Независимо от това, по искане на ищеца бе извършена проверка за съответствие
по реда на чл. 183 от ГПК, при която се установи, че представеният от ответната
страна протокол от оспорено ЕС /в копие/ не съответства на оригинала, респ. не носи
саморъчни подписи на лицата, които е посочено в него, че са го съставили.
Същевременно, представеният протокол не се установи да съставлява електронно
подписан документ /съгласно чл. 184 от ГПК/. Предвид изложеното и доколкото
отсъства спор между страните представеният по делото протокол да не отразява вярно
2
взетите оспорени решения, то отсъствието на подписи за съставилите го лица следва
да се прецени през призмата на направените изрични възражения от ищеца и съгласно
разпоредбата на чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС.
С разпоредбата на чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС законодателят е поставил императивни
изисквания за формата на протокола, а именно да е подписан от председателстващия
ОСЕС и протоколчика. Както бе акцентирано по-горе, в практиката на ВКС изрично е
изведено, че именно спазването на тези специални изисквания придават на протокола
обвързваща страните и съда доказателствена сила. По аргумент от противното,
отсъствието на регламентираните със закона подписи на съставилите протокола лица
водят до отпадане на удостоверителната сила на документа, а всяко оспорено
обстоятелство, отразено в него подлежи на доказване по общия ред на ГПК. /така и
решение № 1249/14.10.2020 г. по в.гр.д. № 2021/2020 г. по описа на БОС/
Тук следва да се отбележи, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е ограничена само до
изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни
основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание /ОС/. Това следва от
характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по
заявените в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на
ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС
по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
Предвид горното, настоящият съд намира, че следва да бъдат разгледани
единствено възраженията за незаконосъобразност на атакуваните решения,
обективирани в исковата молба и допълнени с изявление по реда на чл. 143, ал. 2 от
ГПК. Възраженията на ищеца най-общо могат да се разделят на следните групи: - че
събранието е проведено без да са спазени изискванията за свикването му; - че са
налице нарушения в представителството на етажните собственици и ОС е проведено
при неправилно установен кворум, вкл. предвид липсата на решение за
площообразуване по чл. 17, ал. 4-6 от ЗУЕС.
По възраженията на ищците за нарушение на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС:
Съгласно чл. 12 от ЗУЕС правомощието за свикване на ОСЕС е предоставено,
както следва: на управителя /УС/ и контрольора /КС/ - най-малко веднъж годишно; на
собственици, притежаващи най-малко 20/100 ид.ч. от общите части на сградата и въз
основа на отправено до УС/управителя писмено искане; на всеки
собственик/ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една
година от последното проведено ОСЕС. При нововъзникнала ЕС законът с чл. 12, ал. 6
от ЗУЕС предвижда право за собствениците на 20/100 ид.ч. от общите части на
сградата да свикат първо ОС в 6-месечен срок от възникване на ЕС, а след изтичането
му – за всеки собственик или ползвател.
С разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС е предвидено, че ОС се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват събранието, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата най-късно 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа.
Регламентация на реда за учредяване на сдружение на собствениците е дадена с
Раздел III от ЗУЕС, като съгласно чл. 26 учредителното събрание може да бъде
свикано от всеки собственик, който да предложи споразумение за създаване на
сдружението.
В процесния случай, от представените от страните писмени доказателства –
покана, приложена с исковата молба /л. 10 от делото/, както и ел.писмо и покана,
приложени към отговора на ответната страна /л. 76-77; л. 102 от делото/, се установява
противоречие относно основанието, на което е свикано процесното ОСЕС. От една
3
страна в поканата на ищеца е видно, че същата изхожда от собственика на ап. № 505 в
сграда „С“ на комплекса А.М.-А., която се позовава на правото си да свика ОСЕС
съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС /в качеството на управител/ председател на УС/
контрольор/ или председател на КС. Същевременно, от приложената от ответника
покана е видно, че същата е отправена на основание чл. 26 от ЗУЕС – за свикване на
учредително събрание за сдружение на собствениците от етажния собственик
Макрева-Алексиева. Въпреки това, видно от ел.писмо се съдържат индиции, че се
касае до инициатива за свикване на първо за ЕС общо събрание, което намира
потвърждение и в предложения дневен ред на процесното ОСЕС, включващ приемане
на правилник за вътрешния ред, както и в показанията на изслушания в хода на
производството етажен собственик Ивайло П.. Последният заяви пред съда, че е
собственик на ап. В601 във вх. В на комплекса от м.април 2023 г. и от тогава е
проведено само едно ОСЕС – процесното.
Същевременно, видно от удостоверение за въвеждане в експлоатация на
процесната сграда /л. 99 от делото/ същата е удостоверена от Община Несебър като
годна за ползване на 03.09.2019 г.
Неправилното посочване в поканата на основанието, на което е свикано
процесното ОСЕС, принципно не съставлява абсолютен порок, предпоставящ
незаконосъобразното му свикване, доколкото от доказателствата е възможно да се
установи реалното такова.
Етажна собственост по смисъла на чл. 1 от ЗУЕС при новострояща се сграда
възниква при наличието на две кумулативни предпоставки: 1.факта на изграждане на
сградата, в която има общи части, в груб строеж и 2. наличие на повече от двама
различни собственика на самостоятелни обекти /етажи или части от тях/ в сградата.
Въвеждането на сградата в експлоатация е свързано с възможността за ползване на
обектите в сградата по тяхното предназначение, а не във връзка с възникване на
етажната собственост.
В този ред на мисли и при преценка легитимиращите страните нотариални
актове, може да се заключи, че процесната ЕС е възникнала най-късно с придобиване
на СОС от А.М.-А. – на 23.08.2021 г.
При това положение, при преценка на всички доказателства по делото и с оглед
неоспореното от ищеца твърдение на ответната страна, че процесното ОСЕС се явява
първо за сградата в режим на ЕС, то се установява и основание за етажния собственик
А.М.-А. да го свика по смисъла на чл. 12, ал. 6, изр. 2 от ЗУЕС.
От представените от ответната страна писмени доказателства – покана за
свикване на ОС на собствениците на обекти в процесната сграда за датата 25.03.2024 г.
/л. 102 от делото/, протокол от поставяне на покана за свикване на общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в апартаментен хотел „И.б. – сграда с ид. №
*** от 15.03.2024 г. /л. 103 от делото/, както и обясненията на етажния собственик П.
/свидетел на поставянето на поканата/, се установява, че ОС, на което са взети
оспорените решения, е свикано при спазване изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС – с
поставена на видно и общодостъпно място в ЕС писмена покана – на трите входа на
комплекса - повече от 7 дни преди датата на събранието.
Следва да се посочи, че предвид характера на събранието – първо по ред- в
случая не намира приложение реда за уведомяване по чл. 13, ал. 2, ал. 3 и ал. 4 от
ЗУЕС.
Предвид установеното и при отсъствие на изрични оплаквания на ищеца за
допълнителни нарушения на процедурата по свикване на процесното ОСЕС, съдът
приема, че същото е законосъобразно свикано по реда на чл. 12, ал. 6, изр. 2 от ЗУЕС,
по инициатива на етажен собственик, с надлежна писмена покана, поставена на видно
и общодостъпно място на входовете на сградата – повече от 7 дни преди провеждането
4
му.
По възраженията на ищцовото дружество за нарушение на чл. 14, чл. 15 и чл. 17,
ал. 4, вр. ал. 6 от ЗУЕС:
С исковата молба е направено изрично оплакване за неизяснени кворум и
представителство на процесното ОСЕС.
Съгласно чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да
участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството
си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го
представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на
предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на
събранието, или в писмена форма, включително под формата на електронен документ,
изпратен на електронен адрес на управителния съвет (управителя). От своя страна,
разпоредбата на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС повелява, че общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17,
ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
Процесното ОСЕС е проведено по реда на чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС в смесен режим
на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, като представителството на
ид.ч. в общите части на сградата е удостоверено с присъствен списък, съставляващ
неразделна част от протокола /л. 137-143 от делото/ в размер на общо 80,716 % ид.ч.,
от които 42,122 % лично присъствено представлявани, 32,268 % лично онлайн
представлявани и 6,326 % присъствено представлявани по пълномощие. Тук следва да
се отбележи, че предвид отсъствието на заверка от председателстващия ОСЕС на
приложението и констатирания по-горе порок на протокола, същият не се ползва с
обвързваща съда и страните доказателствена стойност. Същевременно, във връзка с
възраженията на ищеца, съдът констатира съществени пороци на присъствения списък.
От една страна, въпреки отбелязването за лично присъствие на законен представител
на етажния собственик В. – Х. ЕООД, както и на пълномощници на собствениците Г.С.
и М.Н., отсъстват положени подписи в съответната графа, които да удостоверяват тези
факти. От друга страна, от обясненията на етажния собственик П. пред съда се
установи, че онлайн присъствието на етажни собственици е било потвърдено с В.гане
на ръка в хода на видеоконференцията или с писане в чата, без да са представяни
документи за самоличност за проверка на екран.
Предвид изложеното, съдът намира за доказано оплакването на ищеца за
допуснато съществено нарушение при провеждането на процесното ОСЕС, налагащо
отмяната на всички взети позитивни решения, като незаконосъобразни.
Видно от посоченото в присъствения списък ищцовото дружество е вписано като
собствени на 45 броя СОС в ЕС и представляващо 76,508 % ид.ч. от общите части в
трите секции на процесната сграда /300 %/. Същевременно в протокола е отбелязано,
че лично представляваните ид.ч. в сградата са 42,122 % от общите части на трите
секции, но не е посочен начина на приравняване, с оглед реда на определяне на
представляваните по списъка общи части. Дори да се приеме, че това е станало чрез
разделяне на три на общия сбор на представляваните ид.ч. от общите части на трите
секции/входа, то неправилно взетите припадащи се на ищеца 25,50 % ид.ч. променят
обема на представителството, определящо както наличието на кворум, така и на
мнозинства по взетите решения. Същевременно, недоказано по делото остава и
представителството на собственици, участвали чрез видеоконференция и на изрично
посочените по – горе собствениците Г.С. и М.Н.. Така с оглед доказателствата и при
отсъствие на експертно заключение за установяване действителните кворум и
мнозинства по решенията, съдът е в невъзможност сам да ги определели.
5
В допълнение и за пълнота следва да се посочи основателност и на оплакването
на ищеца, направено по реда на чл. 143 от ГПК в съдебно заседание, за нарушение на
чл. 17, ал. 6 вр. ал. 4 от ЗУЕС.
Видно от легитимиращия ищеца нотариален акт, в същия отсъства посочване в
процентно изражение на прилежащите ид.ч. в общите части на сградата към
собствените му и на суперфициента „Евродом недвижимости“ ЕООД подземни парко-
места. Същите са индивидуализирани с прилежащи % ид.ч. от общите части на
сутеренното ниво.
На основание чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, когато в документите за собственост на
самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени
съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон
идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между
сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към
обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените
складови помещения, като така полученото число се преобразува в процент. На
основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС, определените идеални части по реда на чл. 17, ал. 4 и
ал. 5 от ЗУЕС се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко
от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа.
Предвид изложеното и съобразявайки посочената норма, съдът счита, че
отсъстват доказателства за начина на определяне на представляваните от етажните
собственици на процесното ОСЕС % ид.ч. в общите части на сградата, респ. относно
прилежащите към парко-места ид.части. При отсъствие на доказателства за надлежно
прието площообразуване от ОСЕС и законосъобразно определени припадащи се към
СОС в ЕС проценти ид.ч. в общите части е невъзможна преценката за наличния
кворум по чл. 15 от ЗУЕС при провеждане на ЕС, съответно – за мнозинствата по
взетите решения.
Процедурата по свикване и провеждане на ОСЕС, предвидена с разпоредбите на
ЗУЕС, има императивен характер, като законодателят не предвижда разширително
тълкуване, предвид което и при нарушение на чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС е налице
самостоятелно основание за отмяна на всички решения, взети от процесното ОСЕС.
Оплакването за наличие на обсъдените нарушения се съдържа в исковата молба и
уточнението , предвид което и по изложените съображения, съдът намира същото за
основателно, а решенията на ОСЕС - за незакоосъобразни, като взети при нарушение
на чл. 14, чл. 15 и чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от ЗУЕС - при неизяснен кворум.
При този извод, съдът не намира за необходимо да изследва основателността на
останалите заявени от ищците оплаквания за нарушения при провеждането на
оспореното общо събрание, доколкото констатираните до тук пороци засягат
законосъобразността на всички, взети от ответната ЕС решения от 25.03.2024 г. и не
могат да бъдат санирани в рамките на производството.
С оглед всичко изложено до тук съдът достигна до краен извод, че предявеният
иск следва да бъде уважен изцяло.
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК и с оглед изхода на делото, в
тежест на ответника следва да бъдат възложени направените от ищцовото дружество
разноски за заплатена държавна такса /80 лв./ и адвокатско възнаграждение /1500 лв./
в общ размер от 1580 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският
районен съд
РЕШИ:
6
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от „В.
Х.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. ***, представлявано от
управителя И.А.Н., собственик на самостоятелни обекти в сграда с ид. № ***, всички
позитивни решения от 25.03.2024 г., взети от Общото събрание на собствениците в
трисекционна жилищна сграда – комплекс „И.б.“, представляващ сграда с
идентификатор ***, с адрес в гр. ***“, представлявана от председателя на УС – А.М.-
А., като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, собствениците в Етажната
собственост в трисекционна жилищна сграда – комплекс „И.б.“, с адрес в гр. ***“,
представляващ сграда с идентификатор ***, представлявана от председателя на УС –
А.М.-А., да заплатят на „В. Х.“ ООД, ЕИК ***, сумата от 1580 /хиляда петстотин и
осемдесет/ лева, представляваща направени по делото съдебни разноски.
Препис от решението да се връчи на страните.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в двуседмичен
срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7