РЕШЕНИЕ
№ 1667
гр. Бургас, 28.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVII СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:АСЕН Т. РАДЕВ
при участието на секретаря МИРОСЛАВА ХР. ЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от АСЕН Т. РАДЕВ Гражданско дело №
20212120108432 по описа за 2021 година
Производството е по искова молба на „Съни хил мениджмънт” ЕООД, за
осъждане на Т. Я. Х. да заплати сумата от 1043.35 лв., с която се е обогатила,
в резултат на направени от ищцовото дружество в периода от 01.01.2020 год.
до 30.09.2021 год. разноски за управление и поддръжка на общи части в ж/к
****, от които 127.34 лв. - припадащите се на ответницата суми за
управление и поддръжка на общи части на блок 6 в комплекса, a 916.01 лв. -
припадащите й се за посочения период суми за управление и поддръжка на
поземления имот, в който е построен комплекса, както и законната лихва
върху сборната главница, за периода от предявяване на иска до
окончателното плащане.
Евентуално се претендира осъждане на ответницата да върне
сумата 916.01 лв., с която се е обогатила без основание и представляваща
припадащата й се сума за управление и поддръжка на поземления имот, в
който е построен комплекса.
Исковете са с правно основание в чл.59 във вр. с чл.61, ал.1
от ЗЗД, както и в чл.86, ал.1 от ЗЗД и както е прието с определението по
чл.140 от ГПК - са допустими.
В съдебно заседание се поддържат от процесуалния
представител на ищцовото дружество, който ангажира доказателства и моли
за присъждане на деловодните разноски.
Пълномощникът на ответницата оспорва исковете и също
претендира присъждане на съдебно – деловодните разноски.
Бургаският районен съд, въз основа на събраните по делото
доказателства и изявленията на страните, намира за установено от фактическа
страна следното:
Няма спор, че ответницата е собственик на апартамент №
*** в блок 6, ж.к. “****”, гр. ***, в каквато насока е и наличният по делото
нот.акт № ***/ 2016 год. на нотариус, вписан под № ****на НК.
1
Не е спорно също, че между страните не е сключван
индивидуален договор за поддръжка и управление нито с инвеститора на
комплекса, нито с ищцовото “Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД.
На 01.08.2019 год. “****” ЕАД - възложител и „Съни хил
мениджмънт“ ЕООД - изпълнител, са сключили договор за управление и
поддръжка на ж/к „****“, по силата на който възложителят, като собственик
на комплекса, включващ 6 жилищни блока, въведени в експлоатация, е
възложил на изпълнителя извършването на цялостна поддръжка и управление
на общите части на комплекса, както и на блоковете.
Ответницата е извършила три плащания по банкова сметка
на ищеца - на 17.12.2019 год., в размер на 341.10 лв. и посочено основание
“такса поддръжка, ток, вода за м. 08,09,10,11.2019 год.”; на 18.03.2021 год., в
размер на 120 лв. и основание “поддръжка на асансьор и поддръжка за за 2020
год. на бл.6”; на 15.10.2021 год., в размер на 200 лв., с основание “поддръжка
на бл.6 за 2021 год.“.
С нарочна покана била е поканена от “Съни Хил
Мениджмънт” ЕООД да заплати в 3-дневен срок задължения, възлизащи на
1464.46 лв., в т.ч. 1323.02 лв. - такси и разходи за управление и поддръжка на
общи части на блок 6 и на комплекса, дължими за периода от 01.01.2020 год.
до 30.09.2021 год., както и 141.44 лв. - вноска за фонд „Ремонт“ за периода от
01.08.2019 год. до 30.09.2021 год.
Поканата е получена на 13.10.2021 год., според
представената обратна разписка, като на следващия ден Х. е отговорила
писмено, че не дължи търсените суми.
От заключението на вещото лице по назначената счетоводна
експертиза се установява, че разходите за комплекса в процесния период
възлизат на 268 297.59 лв.; разходите за блок № 6 - на 3 676.10 лв.; съобразно
притежаваните от ответницата ид. ч. от общите части на блок № 6,
дължимите от нея разходи за поддръжка и управление възлизат на 118.88 лв.,
респ. частта й от разходите за поддръжка на общите части на комплекса
възлиза на 1083.90 лв.; отразени са трите погашения.
Според св.М*, считано от 01.08.2019 год. цялостната
поддръжката на общите части на комплекса и на отделните блокове, вкл. и на
блок № 6, в който се намира апартамента на ответницата, се осъществява от
„Съни хил мениджмънт“ ЕООД. Свидетелката посочва, че ищцовото
дружество има сключени индивидуални договори с над 80% от
собствениците, но с ответницата няма, въпреки че последната, като
собственик на апартамент в блок № 6, се ползва от предоставяните услуги и
обитава постоянно жилището си.
От показанията на св. С*, живущ в комплекса, се установява,
че изпълнителят на услугата поддръжка и управление на общите части не е
избиран. Свидетелят излага личното си мнение, че състоянието на комплекса
не е задоволително и комуникацията с обслужващата фирма не е добра – не се
взимат предвид желанията на собствениците, както и че липсва прозрачност
при разходване на средствата. С* свидетелства още, че през 2020 год. е имало
списъци с имена на лица, на които е бил отказан достъпът до басейна, в т.ч. и
неговото, макар да заплаща някакви разходи без договор с ищцовото
дружество.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира
предявените искове за частично основателни.
Извън всякакво съмнение е, че „***” е комплекс от затворен
тип и управлението на общите му части се подчинява на специалния режим
по чл.2 от ЗУЕС. В цитираната разпоредба е предвиден особен режим на
управление на общите части, касаещ сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от “затворен тип”. Съгласно §1, т.3 от ДР на
ЗУЕС „комплекс от затворен тип” е такъв, обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, с построени в същия сгради – етажна собственост, както и
2
други обекти с обслужващи функции, при наличие на контролиран достъп за
външни лица. Затова, съгласно чл.2 от ЗУЕС, управлението на общите части в
такъв комплекс се урежда чрез писмен договор, сключен между инвеститора
и собствениците на самостоятелни обекти, с нотариална заверка на
подписите. Както се каза, ответницата не е подписала такъв договор и като
етажен собственик притежава само общи части от сградата - блок 6, но не и
от терена, върху който е построен комплекса. За терена, като обща част на
комплекса, между собственика му „****“ ЕАД и ищцовото дружество, е
сключен договор за управление и поддръжка от 01.08.2019 год., по който
последното е изпълнявало възложените му дейности. Следователно,
доколкото ответницата не е собственик на ид.ч. от терена, основният иск по
чл.61, ал.1 от ЗЗД е изначално неоснователен за разходите за поддръжка на
комплекса, но пък тъкмо заради това, че ответницата притежава ид.ч. от
общите части на сградата, би бил основателен за разходите, сторени за
поддръжка на същите - 118.88 лв. Независимо от казаното, този иск следва да
се отхвърли за пълния предявен размер, понеже Х. е заплатила общо 320 лв.
разходи по поддръжка на общи части на блок 6 за 2020 год. и 2021 год. преди
завеждане на делото (на 18.03.2021 год. и на 15.10.2021 год.).
Това налага разглеждането на евентуалния иск по чл.59 от
ЗЗД, който при гореустановените факти е основателен.
Задължението за поддръжка и управление на общите части в
жилищния комплекс от затворен тип принадлежи на инвеститора, който в
настоящия случай е възложил тази дейност на „Съни хил мениджмънт“
ЕООД. Страните по делото очевидно не са били в договорна обвързаност по
повод поддръжка на комплекса, но ищцовото дружество е извършвало такава.
Следователно ответницата, ползвайки комплекса, съотв. изграденото в него и
поддържано в състояние, годно за употребата му по предназначение, без да
заплаща разходи за това, се явява неоснователно обогатила се страна.
Припадащите се на ответницата разходи, съгласно притежаваната от нея ид.ч.
от общите части, възлиза на 1083.90 лв., изчислени от вещото лице по
счетоводната експертиза, което налага иска да се уважи за пълния предявен
размер. Що се отнася до цитираните плащания, доколкото основанието им е
за разходи, свързани с общи части на сградата - блок 6, не и за терена, върху
който е построен комплексът, те не следва да се вземат предвид.
Основателен е и акцесорният иск по чл.86, ал.1 от ЗЗД - за
заплащане на законната лихва за забава върху горната сума, начиная от
предявяване на исковете - 29.11.2021 год. до окончателното й изплащане.
На основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК, на страните се
следват деловодни разноски, съобразно основателността на
основния/евентуален искове, които за ищцовото дружество възлизат на 385
лв., в т.ч. адвокатски хонорар, депозит за вещо лице и държавна такса, а за
ответницата - на 150 лв. за адвокатски хонорар.
Ето защо, на основание чл.235 и чл.236 от ГПК, Бургаският
районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на “Съни хил мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ****,
седалище и адрес на управление: гр.Б*, представлявано от Е* Г*, предявени
против Т. Я. Х. от гр. Б*, ЕГН - **********, за осъждане на ответницата, на
основание чл.61, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, да заплати на ищеца сумата от
1043.35 лв. - направени от ищцовото дружество в периода от 01.01.2020 год.
до 30.09.2021 год. разноски за управление и поддръжка на общи части в ж/к
„****“, от които 127.34 лв. - припадащите се на ответницата суми за
управление и поддръжка на общи части на блок 6 в комплекса, a 916.01 лв. -
припадащите й се за посочения период суми за управление и поддръжка на
поземления имот, в който е построен комплекса, както и законната лихва
3
върху сборната главница, за периода от предявяване на иска до
окончателното плащане.
ОСЪЖДА Т. Я. Х. от гр. Б*, ЕГН - **********, на
основание чл.59 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, да заплати на “Съни хил мениджмънт“
ЕООД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление: гр.Б*, представлявано от
Е* Г*, сумата от 916.01 лв., с която ответницата се е обогатила неоснователно
и представляваща направени разноски за поддръжката и управлението на
общите части на жилищен комплекс „****“ в периода от 01.01.2020 год. до
30.09.2021 год., ведно със законната лихва, начиная от 29.11.2021 год. до
окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Т. Я. Х. да заплати на “Съни хил мениджмънт“
ЕООД деловодни разноски в размер на 385 лв.
ОСЪЖДА “Съни хил мениджмънт“ ЕООД да заплати на Т.
Я Х. деловодни разноски в размер на 150 лв.
Решението е обжалваемо пред Бургаския окръжен съд, в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/
4