Определение по дело №459/2018 на Районен съд - Пазарджик

                     

         ОПРЕДЕЛЕНИЕ   №

 

                                               17.05.2018г, град Пазарджик

 

 

            ПАЗАРДЖИШКИЯТ  РАЙОНЕН  СЪД, XІІ -ти  граждански  състав,  на  седемнадесети  май,   две хиляди и  осемнадесета  година, в закрито  заседание  в следния  състав:

 

    ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТО Г.

 

Като разгледа докладваното от Районен съдия Христо Г. гражданско дело №459 по описа за  2018 година

 

             Производството е по реда на  чл.140 от ГПК.

             Подадена е искова молба с правно основание чл.233,ал.1,пр.1-во от ЗЗД, от Б.З.Б.,ЕГН-********** ***, и И.А.Б.,ЕГН-**********,***, чрез адв. П., против „Ваня Желева-2010“ЕООД,ЕИК-*********, представлявано от управителя Иван Манолов Желев.

            В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици в режим на СИО на недвижим имот – сграда с идентификатор 55155.503.502.1 по КККР на гр. Пазарджик, с адрес на сградата гр. Пазарджик, ул.“Шипка“, разположена в поземлен имот с идентификатор 55155.503.502, застроена площ от 186 кв.м. На целия партерен етаж от сградата функционира кафе- аперитив „Дейзи клуб“, стопанисван от ответното дружество.

            Съгласно изложеното, на 06.10.2017г., в качеството им на мажоритарни собственици, притежаващи над 2/3 от собствеността, на ищците  били връчени Указания от 02.10.2017г. за аварийно-временно укрепване на сградата, дадени от Министерство на културата и Община Пазарджик на основание чл. 72, ал. 3 от Закона за културното наследство. В указанията било посочено, че Комисия, назначена със Заповед на Кмета на Община Пазарджик, е извършила проверка на състоянието на сградата и е констатирала, че сградата е в лошо техническо състояние - двете главни фасади са силно компрометирани от влагата, като се наблюдава продължаващо отцепване и падане на големи части от мазилката и мазилковите орнаменти, особено в зоната на тротоара по ул. "Генерал Гурко". Дървената покривна конструкция е компрометирана, като това е довело до течове по фасадата и вътре в сградата. През годините не са предприемани действия за извършване на основен или текущ ремонт, което е довело до влошаване състоянието на сградата и опасност за нейното използване. В резултат на тези констатации, на съсобствениците са дадени указания да предприемат действия за ограничаване на достъпа до и около сградата по подходящ категоричен начин, като: в срок до 06.11.2017 г. да обезопасят района около сградата с предпазна ограда и предупредителни надписи, и в срок до 21.11.2017 г. да бъде поставена предпазна мрежа по северната фасада /по ул. Генерал Гурко/ в зоната на обрушените места, както и да се извърши  фасадна реставрация, ремонт или преустройство по реда на закона след съгласуване на проектната документация.

            За изпълнение на дадените указания,било свикано  на 27.10.2017 г. Общо събрание на собствениците на сградата. За целта била обявена покана във вестник "Знаме", бр. 136 от 13.10.2017 г. и вестник "Пазарджишка Марица", бр. 172 от 12.10.2017 г. На всички известни съсобственици били изпратени индивидуални покани чрез куриер "ИН ТАИМ". Присъствали съсобственици, притежаващи общо 83,401 % от собствеността. Събранието взело решение да бъде преустановена дейността на заведението за обществено хранене на партерния етаж на горепосочената сграда, като бъдат прекратени правата на ползвателите и собствениците изнесат целия свой инвентар от сградата, както и да се обезопаси района около сградата с предпазна ограда-строително скеле, предпазна мрежа по северната фасада на сградата /по ул. "Генерал Гурко"/ в зоната на обрушените места и предупредителни надписи по предварително изготвен и одобрен от Община Пазарджик план за безопасност и здраве. Общото събрание упълномощило  ищеца Б. и му възложило да представлява съсобствениците на сградата пред всички държавни и общински органи и организации, пред съда, пред физически и пред юридически лица до окончателното приключване на ремонта и въвеждане на сградата в експлоатация. Във връзка с необходимостта от извършване на спешни аварийни дейности, Кметът на Община Пазарджик издал Заповед № 2721/06.11.2017 г., с която разпоредил извършването на фасадно-реставрационни ремонти или преустройства по реда на ЗУТ съгласно дадените указания за аварийно временно укрепване от 02.10.2017г., като било разпоредено  да бъдат извършени незабавни мерки по ограничаване на достъпа до националната културна ценност с категория "местно значение", като районът около сградата бъде обезопасен с предпазна ограда и предупредителни надписи. За целта Главен архитект на Община Пазарджик одобрил проект и издал Разрешение № 10/09.11.2017 г. за поставяне на предпазна ограда пред сградата. На 23.11.2017 г. района около сградата бил обезопасен с предпазна ограда и предупредителни надписи, била назначена и охрана на обекта. На тази дата ответникът преустановил дейността на кафе-аперитив "Дейзи клуб", разпуснал своя персонал и доброволно затворил обекта.

             Съгласно изложеното в исковата молба, ответникът обаче не освободил партерния етаж на сградата и избения етаж под него. Това попречило на ищците да започнат да извършват ремонтните дейности, които били възложени от Държавата и Общината. Била изпратена покана до ответника, връчена на 22.12.2017 г., и до неговия пълномощник - Ваня Еньова Желева, връчена на 28.12.2017 г., с която същите били уведомени, че  се прекратяват всякакви форми на ползване на имота в партерния етаж на процесната сграда, и че следва да се освободи сградата от  инвентара на ответника в тридневен срок от датата на връчване на поканата, като след този момент започва предвидения основен ремонт, в това число подмяна на подови настилки и боядисване на стени и тавани. В отговор на  изпратената покана, ищците получили нотариална покана от г-жа Ваня Еньова Желева, действаща лично и в качеството си на пълномощник на ответника, с приложено нотариално заверено пълномощно, с която били уведомени, че ответникът "ВАНЯ ЖЕЛЕВА-2010" ЕООД, като правоприемник на ЕТ "Ваня Желева", е наемател на партерния етаж на процесната сграда, ведно с избения етаж под него, ведно с обособена част от дворното място, по силата на договор за наем от 03.12.2001 г., нотариално заверен и вписан в Служба по вписванията при PC Пазарджик. Ищците се снабдили  с копие от този договор за наем и установили, че той е сключен от страна на Наемодател от наследници на акционери в бившата "Популярна банка" гр. Пазарджик - Панайот Б. Ляков, Борис Иванов Гешев, Николай Василев Василев, Георги Костадинов Палешников и Петко Костадинов Палешников, част от които действително присъствали на проведеното на 27.10.2017 г. общо събрание на съсобствениците и взели участие в разискванията. Същите са посочили в договора, че черпят права от Заповед № 371/09.07.2001 г. на Областен управител, с която на основание чл. 1, ал. 1, чл. 2, ал. 1 и ал. 3 от ЗВСОНИ е признато правото на акционери и наследниците на акционерите на бившата Популярна банка АД- Пазарджик на реално възстановяване на собствеността върху имота, както и Заповед № 558/25.10.2001 г. на Областен управител, с която имотът е отписан от актовите книги на недвижими имоти - държавна собственост. Двамата ищци закупили идеални части от имота именно от тези акционери и наследници на акционерите, които са се снабдили с нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на основание възстановяване на недвижим имот съгласно ЗВСОНИ, по реда на ЗОСОИ и по наследство № 4, том 1, per. № 184, дело № 4/25.03.2009 г. по описа на нотариус Димитър Александров. Договорът е за срок 3 години, при месечна наемна цена 400 лева.

           Счита се, че договорът за наем от 03.12.2001г. обвързва страните по настоящето дело. На проведеното на 27.10.2017г. общо събрание на съсобствениците е формирано мнозинство от 83,35% от собствеността, което взело решение в срок до 04.11.2017 г. да бъде преустановена дейността на заведението за обществено хранене на партерния етаж на сградата, като бъдат прекратени правата на ползвателите и собствениците изнесат целия свой инвентар от сградата. Това решение е сведено до знанието на ответника-наемател чрез писмена покана, изпратена от упълномощения представител на мнозинството, връчена на 22.12.2017 г. Независимо от това сградата не била освободена, което пораждало правен интерес от предявяване на  настоящия иск.

            Оформен е петитум, с който се моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника "ВАНЯ ЖЕЛЕВА-2010" ЕООД да опразни и да предаде на собствениците наетото помещение: ПАРТЕРЕН /първи/ ЕТАЖ от СГРАДА с идентификатор 55155.503.502.1 по КККР на гр. Пазарджик, адрес на сградата: гр. Пазарджик, ул. „Шипка“, разположена в поземлен имот с идентификатор 55155.503.502, застроена площ 186 кв. м., брой етажи: 4, предназначение: Административна, делова сграда, ведно с избената част разположена под нея.

            Претендират се разноски и са направени съответните доказателствени искания.

В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, съгласно който предявеният иск е процесуално недопустим, Активна процесуална легитимация да предявят иска по чл.233,ал.1 от ЗЗД, при­тежавали само съсобствениците, имащи качеството "Наемодател". Такова качество в случая притежавали съсобствениците: Панайот Б. Ляков, Борис Иванов Гешев, Николай Василев Василев, Михаил Сотиров Сотиров, Георги Костадинов Палешников и Петко Димитров Палешников, които са подписали като наемодатели договора за наем от  03.12.2001г.

Останалите съсобственици, каквито претендират да бъдат Б.Б. и И.Б., не можели да претендират права, произтичащи от договора за наем от 03.12.2001г., по който не били страна.

Отделно от това, предявеният иск бил неоснователен, тъй като не били налице всички предпоставки за уважаване на иска по чл.233,ал.1 от ЗЗД, , а именно:  ищците Б.Б. и И.Б. нямали качеството "Нае­модател" по договора за наем от 03.12.2001г.

Ищците нямали качество и на съсобственици на процесната сграда, поради което като физическо лице съсобственик Ваня Еньова Желева е образувала гр.д.№ 5165/ 2017г. по описа на Пазарджишки районен съд (ПзРС). Физическото лице Ваня Желева вече успешно била провела отрицателен установителен иск срещу трима от „собствениците" по констативен нотариален акт № 4, т.1, рег.№ 184, н.д.№ 4/25.03.2009г. на Нотариус № 595- Димитър Александров (вписан в СВп-Пазар- джик с вх. per. № 1293, акт № 20, н.д.№ 723 - Лиляна Мирчева, Костадин Кръстев Донов и Гергана Кръстева Минекова) и с влязло в сила на 22.04.2016г. решение /вписано с вх.рег.№ 5281, акт № 107, т.4/19.06.2016г. на СВп Пазарджик/ по г.д.№ 2537/2014Г. на ПзРС (в.г.д.№ 58/2016г. на ПзОС), е установено, че те не са акционери или наследници на акционери и не са ста­нали собственици на описания имот по констативен нотариален акт № 4, т.1, рег.№ 184, н.д.№ 4/25.03.2009г. на Нотариус № 595-Димитър Александров (вписан в СВп-Пазарджик с вх.рег.№ 1293, акт № 20, н.д.№ 723).

Същото се отнасяло и за останалите лица по констативния нотариален акт, които били праводатели на Б. и И. Борисови по представените с исковата молба нота­риални актове, "легитимиращи ги" като съсобственици на сградата. Значителна част от тези "праводатели" не са били родени или не са били пълнолетни към датата на нацио­нализиране на Банката и следователно било  невъзможно да са съдружници/акционери в нея.

            Съгласно изложеното в отговора на исковата молба, Договорът за наем от 03.12.2001г. не  бил прекратен досега. Съгласно раздел ІІ от договора за наем, същият е със срок от 3 години, като по т.2 от същия раздел срокът се продължава автоматично всеки път за още 3 години, ако някоя от страните писмено не заяви прекратяването му до 6 месеца преди изтичането на съответния 3-годишен срок. В случая никоя от страните, посочени в договора, не е отправяла заявле­ние до другата за прекратяването му. Поради това и по силата на цитираната уговорка, договорът продължавал да действа и към настоящия момент. С изпратената от Б.Б. до "Ваня Желева-2010" ЕООД покана, връчена на дружеството на 22.12.2017г, договорът за наем също не е бил прекратен. Изложени са подробни съображения в тази насока.

 Посочва се ,че за общото събрание  не са били поканени всички собственици на процесния имот, имащи право да участват в него. Отделно от това поканите са били публикувани твърде кратко време преди провеж­дане на събранието, което не давало по принцип възможност за реално уведомяване на съсобствениците.

             В поканата било  посочено, че дневният ред се изчерпвал с "обсъждане на съз­дадената ситуация и вземане на решение за изпълнение на дадените указания". В нарушение на обявения дневен ред, обаче, на събранието не било взето само едно решение "за изпълнение на дадените указания", а били взети общо 8бр. решения. Това опорочавало проведеното общо събрание и взетите на него решения.

Съгласно изложеното в отговора на исковата молба, към датата на провеждане на общото събрание, броят на собстве­ниците, имащи право да участват на събранието, техните самоличности и идеалните им части в съсобствения имот, са били неустановени.

Възразява се, че събранието е проведено при липса на кворум, а решенията на него били взети при липса на мнозинство на собственици, притежаващи повече от половината вещ, съгласно чл.32,ал.1 от ЗС. Оспорва се, че Б.Б. и съпругата му И.Б.  притежават повече от половината от общата вещ, в това число и соченият от тях процент собственост - 79.65%, с което да са изпълнени изискванията за кворум и мнозинство при провеждане на събранието и вземането на решения на същото.

Възражението не нарушавало забраната на чл.314,ал.3 от ГПК, тъй като то не касаело директно собственическите права на ищците, а се въвеждало с оглед редовността на свик­ването и провеждането на „общото събрание" от 27.10.2017г. и легитимността на взетите на него решения.

В този смисъл образуваното гр.д.№ 5165/2017п на ПзРС, в което се оспорват собственическите права на ищците имало преюдициален характер за настоящото производство, но не за установяване на това дали Борисови имат собственически права в имота, а с оглед на обстоятелството редовно ли е било, свикано и проведено общо събрание от 27.10.2017г., респективно решенията на него взети ли са били с предвиденото в чл.32, ал.1 от ЗС мнозинство.

Това обуславяло нуждата от спиране на производството по настоящото дело на основание чл.229,ал.1,т.4 от ГПК до приключване в слязло в сила решение на произ­водството по гр.д.№ 5165/2017г. на Пазарджишки районен съд, за което изрич­но се прави искане.

С оглед на изложеното следвало да се приеме, че в резултат на нередовното свикване и провеждане на „общото съб­рание" от 27.10.2017г., нередовно и недействително се явява упълномощава­нето на Б.Б. да представлява всички съсобственици на сградата, поради което и отправената от него покана до "Ваня Желева-2010" ЕООД, връчена на последното на 22.12.2017г., не можела да произведе правопрекратителен ефект спрямо договора за наем от 03.12.2001г., като  прекра­тяване на наемния договор, като предпоставка за уважаване на иска по чл.233,ал.1 от ЗЗД, в случая липсвало.

Оспорва се  и изложеното в исковата молба твърдение за наличието на обстоятелство, налагащо прекратяване на договора за наем от 03.12.2001г.

Твърди се ,че  дори да се налагало опразването на  помещенията,  това не  било обстоятелство, което можело да представлява законово основание за прекратя­ване на договора за наем от 03.12.2001г. или поне не представлявало такова, на което да може да се позовава наемодателят. Отделно от горното, Указания от 02.10.2017г. за аварийно-укрепване на сградата на основание чл.72,ал.З от ЗКН и Заповед № 2721/06.11.2017г. на Кмета на Община Пазарджик като индивидуални административни актове (ИАА) са били обжалвани по реда на АПК, като по жалбите срещу тях са били образувани админи­стративни дела с № 207/2018г. и № 208/2018г, на Административен съд-Пазарджик. Производствата по двете дела все още не били приключили. Това означавало, че двата административни акта не били влезли в сила, следователно  липсвал ИАА, подлежащ на изпълнение, който да разпорежда извършването на ремонтни дейности по сградата или нейното опразване.

В този смисъл образуваните а.д.№ 207/2018г. на ПзАС и а.д.№ 208/2018г.. в които се оспорват ИАА, имали преюдициален характер за настоящото производство, което обуславяло нуждата от спиране на производството по настоящото дело на основание чл.229,ал.1,т.4 от ГПК\ до приключване в слязло в сила решение на произ­водствата по а.д.№ 207/2018г и а.д.№ 208/2018Г. на Пазарджишки административен съд, за което се прави изрично искане.

 

          С отговора на исковата молба са представени доказателства и са направени доказателствени искания, претендират се разноски.

 

Съдът счита, че следва да приеме представените от страните писмени доказателства.

Воден от горното  и на основание чл.140, ал.1 и ал.3 от ГПК, Пазарджишкият Районен съд,

 

                     О П Р Е Д Е Л И:

              

             ПРИЕМА  представените по опис доказателства приложени към исковата молба и към отговора на исковата молба.

              По останалите  направени искания от страните , съдът ще се произнесе в открито съдебно заседание

            УКАЗВА НА СРАНИТЕ, че съобразно правилото на чл.154, ал.1 от ГПК, всяка страна носи доказателствена тежест относно тези факти, на които основава своите искания или възражения. Ищцовата страна следва да докаже по надлежния ред твърденията си за възникнало наемно правоотношение с ответника, евентуално прекратяването на такова и датата на прекратяването му. Ответникът, носи доказателствена  за установяването възраженията си по депозираният отговор.

            На основание чл.312,ал.1,т.3 от ГПК приканва страните към спогодоба

            НАСРОЧВА  съдебно заседание за 08.06.2018 година от 13.00 часа, да се призоват страните като им се връчи препис от настоящето определение, а  на ищеца и препис от писмения отговор на ответника, с указания че могат в 1-седмичен срок да вземат становище във връзка с дадените указания  и доклада по делото и да предприемат съответните процесуални действия  съгласно разпоредбата на чл.312,ал.2 от ГПК.

 

          Определението е по движението на делото и не подлежи на обжалване.

 

 

                    РАЙОНЕН  СЪДИЯ: