Р Е Ш Е Н И Е
Гр.София, 29.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІI „А“ въззивен
състав, в открито заседание на пети ноември две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ХРИПСИМЕ МЪГЪРДИЧЯН
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
СИМОНА УГЛЯРОВА
при
секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от мл. съдия Углярова в.гр.д.
№ 2772 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 2664
от 07.01.2020г., постановено по гр. д. № 1886/2016 г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 75 състав, са уважени
предявените на основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр.
чл.232, ал. 2, предл. 1 и предл. 2 ЗЗД и чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл.45 ЗЗД искове от И.Щ.А. срещу Сдружение „Д.за О.В.“
ЕИК *******, с които е признато за установено, че Сдружение „Д.за О.В.“ ЕИК *******
дължи на И.Щ.А. сумата от 5850 лева /пет хиляди осемстотин и петдесет лева/,
представляваща дължима наемна цена по договор за наем от 05.01.2009 г. за
периода м. 09.2010 г. до м. 06.2011 г. включително, сумата от 266 лева /двеста
шестдесет и шест лева/, представляваща такса дължима към етажната собственост,
находяща се в гр.София, ул.“********; сумата от 9,39 лева /девет лева и
тридесет и девет стотинки/, представляваща стойността на потребена електрическа
енергия, сумата от 46,03 лева /четиридесет и шест лева и три стотинки/,
представляваща стойността на консумираната питейна вода, сумата от 120 лева
/сто и двадесет лева/, представляваща такса смет и сумата от 684,09 лева
/шестстотин осемдесет и четири лева и девет стотинки/, представляваща
консумирана топлинна енергия, всички дължими за периода от 05.01.2009 г. до
30.06.2011 г., като исковата претенция за топлинна енергия е отхвърлена за
разликата над присъдената сума от 684,09 лева до пълния предявен размер от
1221,73 лева, като неоснователна; и сумата от 706,50 лева /седемстотин и шест
лева и петдесет стотинки/, представляваща имуществени вреди, ведно със
законната лихва върху главницата считано от 07.09.2015 г., за които суми е
издадена Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по
реда на чл. 410 от ГПК по гр. д. №
53731/2015 г. по описа на СРС, 75-ти състав.
С решението съдът се е произнесъл по
разноските в производството, съобразно изхода на спора.
Въззивникът – ответник Сдружение „Д.за О.В.“
ЕИК *******, обжалва решението в частта, в която предявените искови претенции
са уважени, с оплакване за недопустимост, неправилност и необоснованост. На
първо място се поддържа, че в уводната част на исковата молба като ищец е
посочена И.Щ.А., а в обстоятелствената й част е посочено, че претенцията
произтича от договор, сключен с друго лице – Ц.Ц.Х., а лицето посочено като
ищец е действало като пълномощник при сключването му. В тази връзка се навежда,
че когато сделката е сключена чрез представител, страна по нея е
представляваният, макар той да не участва пряко в сключването й, а неговата
воля е формирана чрез представителя му, респективно и И.Щ.А. би могла да
действа като пълномощник на дъщеря си по делото, но такова пълномощно не е
представено в производството и такова упълномощаване не се твърди да е налице.
Поради изложеното се счита, че е налице недопустимост на предявената искова
претенция поради ненадлежно упражняване на правото на иск.
На следващо място се излага, че дори и да се приеме, че за И.Щ.А. е налице активна процесуална легитимация
и същата е имала правото на иск, то предявените от нея искове са неоснователни
и недоказани, а уважаването им е довело до постановяването на неправилно
съдебно решение. В този аспект се поддържа, че в чл. 5 (2) от представения с
исковата молба и приет в първоинстанционното дело договор за наем от 05.01.2009
г. е уговорено, че предаването за ползване на недвижимия имот се извършва с
приемателен протокол, а в чл. 13 от договора е записано, че наемателят не може да приема имота без
съгласието на наемодателя. Сочи се, че по делото не е установено предаването на
имота за ползване на Сдружение „Д.за О.В.”, доколкото липсва приемателен
протокол, други документи или гласни доказателства, че това се е случило, респективно
и дори договорът да е валиден, за наемателя не е възникнало задължението за
плащане на наемната цена, тъй като наемодателят не е изпълнил насрещното си
задължение за предаване на вещта. Отделно от това, макар Б.М.М.да е секретар на
Сдружение „Д.за О.В.” в периода, в който имотът е ползван от нея, това не
означава, че същата не го е ползвала за своите собствени нужди. В тази връзка се излага, че
първоинстанционният съд не е взел предвид и не е обсъдил представения и приет
по делото договор от 05.01.2009 г., сключен с Б.М.М.в лично качество, който макар
и наименуван от страните „Договор за наем на имот“, разкрива характеристиките
на договор за заем за послужване и с него процесният имот е предоставен на Б.М.М.за
временно и безвъзмездно ползване. По изложените съображения се счита за безспорно
установено по делото, че имотът е държан през спорния период от Б.М.М., т.е.
при липсата на приемателен протокол по договора със сдружението, това държане е
било въз основа на сключения безвъзмезден договор за заем за послужване.
Отделно от
изложеното се поддържа, че дори да се приеме, че договорът от 05.01.2009г.,
сключен със Сдружение „Д.за О.В.” е произвел действие и валидно е обвързал
страните, то тази облигационна връзка е доказана само за срока на договора - 12
месеца или до 05.01.2010 г. Съгласно чл.
7 от договора, преповтарящ по смисъл нормата на чл. 236, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите, „ако след изтичане на наемния срок, използването на
имота продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се
счита продължен за неопределен срок“. От събраните по делото гласни
доказателства се установявало, че в края на 2010 г. ищцата „най-накрая е успяла
да влезе в апартамента“, т.е. в период предхождащ периода, чието заплащане се
претендира, ищцата си е върнала държането върху имота.
На последно място
се излага, че от представените по делото доказателства не може да се направи
обоснован извод, че е налице валидно наемно правоотношение между ищеца и
ответника, тъй като секретарят Б.М.М., подписала договора, няма представителна
власт и не може да представлява сдружението пред трети лица и да сключва
договори от негово име. В случая лицето, подписало договора, не е имало
правомощие да формира воля от името на сдружението и валидно да го обвърже,
поради което и договорът не може да се счита за действителен, поради липса на
надлежно волеизявление за сключването му от страна на Сдружение „Д.за О.В.”.
По изложените съображения се моли
първоинстанционното решение да бъде отменено, като вместо него се постанови
друго, с което предявените искове да бъдат отхвърлени изцяло като неоснователни.
Претендират се сторените в производството разноски.
Въззиваемият
– ищец И.Щ.А., посредством надлежно упълномощен процесуален представител, е
депозирала в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК отговор на въззивната жалба, с който
същата се оспорва като неоснователна. Поддържа, че релевираните с въззивната
жалба доводи са немотивирани и несъответсващи на събрания по делото
доказателствен материал, както и на действителното правно положение. По изложените
съображения се моли първоинстанционният съдебен акт да бъде потвърден като
правилен и законосъобразен, респективно депозираната въззивна жалба да бъде
оставена без уважение. Претендират се сторените в производството разноски за
адвокатско възнаграждение.
Софийски градски
съд, II А въззивен състав, след преценка по реда на въззивното производство на
твърденията и доводите на страните и на събраните по делото доказателства,
намира следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от
страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което
въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по
наведените оплаквания в жалбата.
Първоинстанционното
решение е валидно.
По отношение
неговата допустимост и с оглед наведените във въззивната жалба на въззивника – ответник
доводи, съдът намира следното:
В константната
практика на ВКС /така Определение № 88/15.02.2016 г. ВКС, ТК, второ отделение, ч. т. д. № 2857/2015 г./ се
приема, че процесуалната легитимация на ищеца се обуславя от заявената с
исковата молба принадлежност на спорното материално право към патримониума му и
произтича единствено от неговото правно твърдение, а не от обективни факти,
подлежащи на доказване. Съответствието между процесуалната и материалната
легитимация, което се установява по пътя на доказването, обосновава основателността,
а не допустимостта на иска. В тази връзка, неоснователни са заявените твърдения
в жалбата, че процесният договор за наем е сключен от И.Щ.А. в качеството й на
пълномощник на Ц.Ц.Х., нейна дъщеря и собственик на процесния имот, доколкото
видно от представения по делото договор за наем на имот от 05.01.2009 г., последният
е подписан от въззиваемия – ищец в качеството му на наемодател. За пълнота
следва да се отбележи, че качеството на собственик на процесния имот не
обуславя нито процесуалната, нито материалната легитимация на ищеца по иск с
правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.
На следващо място
следва да бъде посочено, че обжалваното първоинстанционно решение, в частта, в
която е разгледан и уважен предявен от ищцовата страна срещу ответника иск с
правно основание по чл.422 ГПК вр. чл. 45 ЗДД за сумата от 706,50 лева /седемстотин и шест лева и петдесет стотинки/,
представляваща имуществени вреди, причинени
през време на ползването от вещта, е
постановено при допуснато нарушение на материалноправни норми на закона.
Настоящият въззивен състав приема, че наведените в исковата молба твърдения и
петитум, се субсумират под нормата на чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД. В конкретната хипотеза първоинстанционният съд се е
произнесъл по заявените факти, но ги е подвел под грешно правно основание, като
е дал невярна правна квалификация на така предявения иск. При положение, че
първата инстанция се е произнесла по предявения иск, но е дала грешна правна
квалификация на спорното право, въззивният съд, като съд по съществото на
правния спор, е задължен да даде вярната квалификация и да реши делото по същество.
В тези случаи е налице нарушение на материалния закон от страна на първата
инстанция, което не води до недопустимост на постановеното решение. В този
смисъл са мотивите на т. 12 от ТР № 1/ 17.07.2001 г. на ОСГК на ВКС, както и
постановените по реда на чл. 290 от ГПК решения: решение № 124 от 24.03.2011 г.
по гр. дело № 822/2010 г. на ІV г. о.; решение № 226 от 03.08.2011 г. по гр.
дело № 1470/2011 г. на ІІІ г. о.; решение № 329 от 20.12.2011 г. по гр. дело №
1789/2010 г. на ІІІ г. о.; решение № 138 от 25.03.2011 г. по гр. дело № 1127/
2010 г. на ІV г. о.; решение № 375 от 26.10.2011 г. по гр. дело № 931/ 2009 г.
на ІV г. о. и други. Въззивният съд следва да определи сам точната
квалификация, произнасяйки се по съществото на предявения иск /в тази насока е
постановено по реда на чл. 290 от ГПК решение № 359 от 16.01.2014 г. по гр.
дело № 1209/2013 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС/.
Следва да се
изясни, че въпреки неправилната правна квалификация, решението на СРС не е
недопустимо. За да е налице нарушение на принципа на диспозитивното начало, от
съществено значение са фактите, обосноваващи предявения иск, които са били
наведени от ищеца в исковата молба и съобразно които съдът се е произнесъл при
решаване на правния спор, предмет на делото. Следователно, дори при дадена от
съда неправилна правна квалификация, ако са разгледани фактите, обосноваващи
искането за търсената съдебна защита, това не води до недопустимост на
решението, поради нарушаване на принципа на диспозитивното начало – арг. чл. 6,
ал. 2 ГПК, какъвто е и настоящият случай. По настоящото дело въпреки дадената
неправилна правна квалификация от първоинстанционния съд, той се е произнесъл
по очертаното с исковата молба спорно материално право, правилно е разпределил
доказателствената тежест и е разгледал всички предявени факти, които обуславят
възникването на спорното право. СРС фактически е разгледал правоотношението
между страните така, както се твърди да е възникнало, и това изключва
постановеното първоинстанционно решение да е недопустимо.
На следващо място
и с оглед наведените във въззивната жалба на въззивника – ответник доводи за
неправилност на атакувания съдебен акт, следва да бъде изяснено следното от
фактическа и от правна страна:
Представен е по
делото договор за наем на имот от 05.01.2009 г., сключен между Сдружение „Д.за О.В.“
ЕИК *******, чрез Б.М.М.– секретар, в качеството му на наемател от една страна
и И.Щ.А., в качеството на наемодател от друга страна, по силата на който наемодателят
се задължил да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване имот,
представляващ едностаен апартамент, находящ се на ул.“*******за срок от 12
месеца, срещу наемна цена в размер на 300 евро на месец. Съгласно чл. 5, ал. 1
от договора, наемодателя се задължил да предаде недвижимия имот в състояние,
което отговаря на предназначението, за което е нает, а съгласно ал. 2 било
уговорено, че предаването на ползването на недвижимия имот се извършва с
приемателен протокол, в който се подписва подробно състояние на имота, като
последният се подписва от двете страни. Съгласно чл. 6 от договора, наемателят
се задължил да плаща в срок определения между страните наем и разходите,
свързани с ползването на имота – електрическа енергия, вода, парно, портиерски,
телефон и такса смет годишно. Съгласно чл. 7 от договора, ако след изтичането
на наемния срок използването на имота продължи със знанието и без противопоставянето
на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок.
В
първоинстанционното производство по делото са приети, неоспорени от страните, споразумителен
протокол за разсрочено плащане на дължими суми № 123 от 16.11.20211 г., сключен
между „Топлофикация София“ ЕАД, в качеството на взискател и Ц.Ц.Х. – длъжник за
топлоснабден имот в гр.София, ул.“*******за сума в общ размер от 831,33 лева,
от които 768,58 лева главница, представляваща стойността на незаплатена
топлинна енергия за периода от 01.12.2019 г. до 10.2011 г. и сумата от 62,75
лева – законна лихва за просрочие; платежни нареждания, с които са били
заплатени съответно сумите в размер на 27,96 лева, 41,11 лева, 52,04 лева, 34,57
лева, 93,37 лева, 123,62 лева, 39,69 лева, 19,89 лева, 87,77 лева, 16,58 лева,
17,93 лева, 15,18 лева, 134,27 лева към „Топлофикация София“ ЕАД, квитанция от
29.12.2011 г. за сумата от 558 лева – ремонт на апартамент на ул.“*******, бл.
3; разходна складова разписка от 11.01.2012 г. за сумата от 67,20 лева; разписка
№ 04000092387045 от 15.12.2011 г. за сумата от 46,03 лева – извършено плащане
към „Софийска вода“ АД; разписка № 04000073728950 от 11.07.2011 г. за извършено
плащане към ЧЕЗ „Електро България“ АД в размер на сумата от 09,39 лева ел.
енергия за периода от 07.06.2011 г. до 01.07.2011 г., количествено – стойностна
сметка за изпълнение на строително – монтажни работи в апартамент № 1, ет.1 на
ул.“*******“ № 3 в гр.София от 29.12.2011 г. за сумата от 558 лева; приходна
квитанция от 19.04.2011 г. за заплатена такса „битови отпадъци“ към СО Дирекция
МДТ за имот в гр.София, ул.“*******; фактура № ********** от 28.06.2011 г. за
сумата от 267,55 лева; касова бележка за сумата в размер на 134,50 лева;
разписка от 10.12.2012 г. за сумата от 266 лева – заплатена такса към етажна
собственост за периода от 05.01.2009 г. до 30.06.2011 г.
По делото пред районния съд е приета съдебно
– счетоводна експертиза, видно от заключението на която е, че дължимите суми по
пера от Сдружение „Д.за О.В.“ за периода от 05.01.2009 г. до 30.06.2011 г. са
както следва: сумата от 09,39 лева – ел.енергия за месец 06.2011 г.; сумата от
46,03 лева за вода и ВиК услуги; сумата от 120,76 лева –такса за битови
отпадъци; сумата от 706,50 лева – материали за ремонт; сумата от 684,09 –
топлофикация; сумата от 249, 40 лева – първоначална вноска по споразумение от
16.11.2011 г.; сумата от 5867,49 лева – наем за периода от м.09.2010 г. до
м.06.2011 г. включително; сумата от 266,00 лева – такса за вход.
Представен е по
делото и договор за наем на имот от 05.01.2009 г., сключен между Б.М.М., в
качеството й на наемател и И.Щ.А., в качеството й на наемодател, по силата на
който наемодателят отдал под наем на наемателя за живеене гарсониера 49 кв.м.
на ул.“********град София, за временно и безвъзмездно ползване.
По
делото са събрани и гласни доказателствени средства посредством разпит в
процесуалното качество на свидетели на В.А.Г.и Ц.Ц.Х., които съдът кредитира за
достоверни. Тези показания са подробни, изясняващи фактите по делото и то по
начин, който не оставя съмнение в добросъвестността на лицата, които ги излагат.
При внимателния им анализ не се отчете непоследователност, непълнота или
противоречие. Прецизната им проверка не сочи на предубеденост или съзнателно
изопачаване на фактите, като в допълнение е необходимо да бъде посочено, че
въпреки евентуалната заинтересованост от изхода на делото на свидетеля Х., който
се явява син на ищеца, неговите показания не са тенденциозни. Показанията на
свидетелите са информативни и описателни, кореспондиращи помежду си, с оглед на
което и съдът намира, че изложеното от тях отразява реално възприетите и
добросъвестно възпроизведени от тях факти. Отделно от това, тези свидетелски
показания кореспондират и се подкрепят изцяло и от останалия събран по делото
доказателствен материал. От същите се установява, че процесният имот е бил
отдаден под наем от страна на И.А. на сдружение, представлявано от лице,
посочено като „Д.“ и секретар Б.М., че имотът се е ползвал за офис, а не за
жилищни нужди, както и че след като същият е бил освободен от наемателя,
последният е бил в лошо състояние, наложило извършването на ремонтни дейности
от страна на ищцата А..
Други, релевантни
за спора доказателства, не са ангажирани.
Основният спорен
между страните въпрос по делото, въведен с въззивната жалба и по отношение на
който въззивният съд следва да се произнесе – арг. чл.269, изр.2 ГПК, се
съсредоточава върху обстоятелството възникнала ли е валидна облигационна връзка
на основание договор за наем на 05.01.2009 г. между страните по делото и дали наемното правоотношение е съществувало за
исковия период.
По така очертания
от страните спорен по делото предмет, настоящата съдебна инстанция намира
следното:
За да бъде уважен
иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва да се
установят следните кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно наемно
правоотношение между страните в рамките на исковия период с уговорена наемна
цена в посочения от ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето задължение да
предаде имота на ответника; 3/. че наемателят не е заплатил уговорената наемна
цена. Доказателствената тежест за установяване на първите две предпоставки е
възложена на ищеца при условията на пълно и главно доказване, а установяването
на положителния факт на изпълнение на задължението за заплащане на дължимата
наемна цена е в тежест на ответника.
От ангажираните и
приети като неоспорени доказателства по делото по несъмнен начин се установява,
че между страните е възникнала валидна облигационна връзка на основание договор
за наем на 05.01.2009 г., от който е видно, че страна по него в качеството на
наемател е сдружение с нестопанска цел "Д.за О.В.", представлявано от
Б.М., последната подписала договора в качеството й на секретар на дружеството,
а не в качеството й на физическо лице, противно на наведените в жалбата доводи.
Този факт се установява не само от титулната част на сключения договор, в който
е отбелязано, че наемател е "Д.за О.В.", но и от изричното
отбелязване, направено от Б.М., подписала договора от името на сдружение с нестопанска
цел "Д.за О.В.", при полагането на подписа за наемател, а именно - че
се подписва в качеството си на секретар на сдружението.
По
отношение довода във въззивната жалба, че Б.М. не е разполагала с представителна
власт да подписва договор за наем 05.01.2009 г. от името на сдружение с
нестопанска цел "Д.за О.В.", е необходимо да бъде посочено следното:
Установява
се по делото, че сдружението с нестопанска цел се представлява от лицето Д. Д.Г.–
председател на Управителния съвет, чийто член е и Б.М.М. – секретар (съгласно
Решение № 1 от 02.07.2008 г. на СГС, Фирмено отделение). Фактът, че Б.М. е
подписала договора за наем от името на сдружението с нестопанска цел "Д.за
О.В." се установява освен от представения по делото договор за наем, така и
от показанията на разпитания по делото свидетел Ц.Ц.Х., които макар и ценени
при условията на чл. 172 от ГПК, следва да бъдат кредитирани, тъй
като са дадени в резултат на негови преки и непосредствени впечатления, не са
противоречиви, а напротив – кореспондират с останалите събрани по делото
доказателства. Същият свидетел заявява пред съда, че при подписване на договора
за наем Б.М. се е легитимирала като секретар на сдружението за нестопанска цел,
респективно и съдът приема, че същата ясно е манифестирала волята си, че
действа от името на "Д.за О.В.".
В
тази връзка е необходимо да бъде посочено още, че въззивникът в производството
е юридическо лице и към правоотношението следва да намерят приложение и нормите
на ТЗ. С разпоредбата на чл. 301 ТЗ е въведена законова презумпция, че
ненадлежно представляваният търговец е потвърдил предприетите от негово име
действия, ако веднага след тяхното узнаване не се е противопоставил на
извършването им. Приложението на презумпцията на чл. 301 ТЗ предполага изследване на конкретни
факти, от които може да се направи несъмнен извод, че търговецът е узнал, но
въпреки това не е оспорил извършените действия.
За да се приложи разпоредбата
на чл. 301 ТЗ, достатъчно е да се докаже, че търговецът е манифестирал
мълчаливо одобрение на извършените без представителна власт действия или
намерение да се ползва от целения с тях правен резултат. С решение №
57/07.06.2011 г. по т. д. № 546/2010 г. на ВКС, І т. о., което се възприема от
настоящия състав е прието, че договор за наем, сключен от името на търговец, но
без представителна власт, обвързва валидно търговеца, ако липсват доказателства
за противопоставяне от негова страна веднага след узнаването на договора или са
доказани негови действия, от които може да се направи недвусмислен извод, че са
предприети по реализиране на права или изпълнение на задължения по наемното
правоотношение. В решението е изразено становище, че фактическото ползване на
вещта от търговеца - наемател и плащането на наемната цена за част от периода
на действие на договора съставляват факти, които сочат на липса на
противопоставяне по смисъла на чл. 301 ТЗ и търговецът е обвързан от извършените действия без представителна власт.
От показанията на
разпитаните в хода на първоинстанционното производство свидетели, които не се
опровергават от други доказателства, се установява, че ответникът фактически е
ползвал отдадения под наем имот за офисни нужди в процесния период. По
изложените съображения, настоящият съдебен състав приема, че с извършените
по-горе действия ответникът е потвърдил сключването на договора за наем.
Следователно в неговия патримониум са се породили правата и задълженията по
договора, включително основното задължение на наемателя – да заплаща дължимата
наемна цена.
Не навежда на
различен извод и представеният и приет по делото договор за наем от 05.01.2009 г., сключен между Б.М.М., в качеството й
на наемател и И.Щ.А., в качеството й на наемодател, по силата на който
наемодателят отдал под наем на наемателя за живеене гарсониера 49 кв.м. на ул.“********град
София, за временно и безвъзмездно ползване, доколкото липсва правна пречка по
отношение на едно и също имущество да бъдат сключени повече от един договори за
наем, респективно на наем и заем за послужване, поради което и доводите на
въззивника в противоположния аспект не могат да бъдат споделени.
На следващо място,
по релевирания с въззивната жалба довод, че ищецът не е изпълнил основното си
задължение по договора за наем, а именно да предаде владението на имота, следва
да бъде отбелязано, че изводимо от свидетелските показания по делото е обстоятелството,
че имотът е бил ползван от въззивника за офис на сдружението, респективно и се
извежда, че последният е бил в негово държане. Поради изложеното задълженията
на наемодателя в този аспект съдът намира за изпълнени.
Договорът за наем е бил сключен като срочен – със срок на действие от 12
месеца /чл. 1 от договора/. Доколкото по делото не е
спорно обстоятелството, че наемателят е
продължил да ползва наетата вещ със знанието и без противопоставянето на
наемодателя и след изтичане на наемния срок, се налага извод, че процесният
договор за наем се е трансформирал в
такъв за неопределен срок – чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. От съдържанието на
клаузите на представения договор за наем е
видно, че страните не са дерогирали
изрично приложението на диспозитивната норма на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. Един от белезите,
съдържащи се в разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД, определящи договора
за наем на вещи, е
временният характер на предоставеното ползване на вещите.
Продължителността на ползването може да бъде изрично уговорена от страните, при
което с изтичането на срока договорът се прекратява. С оглед на това се налага
извод, че предвиденото в чл. 236, ал. 1 от ЗЗД продължаване за
неопределен срок на договора за наем, ако след изтичането на уговорения срок
използването на вещта продължи със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, не е приложимо единствено в случаите, в които
страните изрично са изключили приложението на посочената разпоредба за
мълчаливо подновяване на срока на договора /например, уговорена е възможност за продължаване на срока на
договора само изрично, като съгласието за това се постигне в писмена форма и др.,
т. е. в рамките на договорната свобода
страните са се отклонили от диспозитивната норма на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД/.
При сключване на договор за наем основното
задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ, да я поддържа в
течение на наемния период и да обезпечи спокойно ползване на наемателя. Той от
своя страна има задължение да плаща наемната цена и разходите, свързани с
ползването на вещта /чл. 232, ал. 2 от ЗЗД/, да пази наетата вещ и
да я върне след прекратяване на наемния договор. При прекратяване на наемното
правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на задължението по чл. 233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи ползването на
имота, то той дължи обезщетение и следва да изпълнява задължението си,
произтичащо от наемния договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при
съществуваща облигационна връзка между страните, наемателят дължи заплащането
на уговорената наемна цена. Вмененото на наемателя задължение по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за връщане на вещта на наемодателя след прекратяване на
наемния договор произтича от задължението на наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде наетата вещ на наемателя при
сключването на договора. Фактическото държане на наетата вещ, целите, начина и
други обстоятелства относно ползването, биха имали значение относно правото на
наемателя да прекрати или развали договора, но са ирелевантни за отговорността
му за заплащане на наемната цена, ако облигационното отношение не е
прекратено. При доказан акт на предаване
на държането на наетата вещ от наемодателя на наемателя при сключването на
договора, фактът на връщането на вещта
след прекратяване на наемния договор подлежи на доказване от наемателя.
Връщането на вещта по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да се изразява в
предоставяне на държането върху вещта
от наемателя на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването се определят съобразно с
договора, вида на вещта и други факти.
Изпълнението на задължението за връщане на вещта е двустранен акт и изисква участието както
на наемателя, така и на наемодателя – необходимо е
наемателят не само да опразни или да изостави наетата
вещ, а така също да я предаде на
наемодателя. Сам по себе си фактът, че наемателят не е ползвал предадената
му по договора вещ, не обуславя извод за
прекратяване на наемното правоотношение и за връщането на вещта /така решение № 97 от 23.07.2013 г.
на ВКС по т. д. № 73/2012 г., I ТО/. По тези съображения се налага извод, че
наемателят дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако
фактически не го е
ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в
договора, или уредени от закона.
В конкретния случай въззивникът - ответник,
чиято е доказателствената тежест в процеса, не ангажира доказателства да е върнал вещта
по чл. 233 от ЗЗД, т. е. да е
предоставил държането върху вещта на
наемодателя преди края на м.06.2011 г. Дори и да се приеме за установено, че
наемателят е преустановил ползването на вещта преди този момент, то това
обстоятелство е ирелевантно за основателността на
предявения иск, доколкото не се установи
прекратяване на договорното правоотношение между страните преди края на исковия
период, респективно и доводите на въззивника в противоположния аспект са
неоснователни. Не се твърди, а и не се установява да е
налице изпълнение на задължението на ответника да заплати наемна цена за периода
от м.09.2010 г. до м.06.2011 г. включително. Ето защо предявеният иск по чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД е основателен, както правилно е приел районният съд.
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД:
Съгласно нормата на чл. 232, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД върху наемателя тежи
задължението да посреща наред с наемната цена още и разходите, свързани с
ползването на вещта, т. нар. консумативни разходи.
Страните по настоящото производство са постигнали съгласие наемателят да
заплаща отделно от наемната цена и всички консумативни разходи, в това число
електрическа енергия, вода, парно, портиерски, телефон и такса смет годишно /чл.
7 от договора/. Следва да бъде посочено, че за
основателността на иска по чл. 232, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД /иск за реално
изпълнение на договорно задължение/ е без
значение дали наемодателят е
заплатил начислените суми в полза на дружествата-доставчици или не. Ирелевантно е и
обстоятелството и на чие име е била открита партида в дружествата, предоставящи
комунални услуги. Ответникът не е ангажирал доказателства да е заплатил процесните суми, което обстоятелство,
обсъдено наред с факта, че въззивникът - ответник не е провел насрещно доказване, че разходите
са в друг размер, нито е провел доказване с
допустими доказателствени средства, което е в
негова тежест /чл. 154, ал. 1 от ГПК/, че ги е заплатил на ищеца, при правилно приложение
на неблагоприятните последици от правилата за разпределение на
доказателствената тежест, СРС правилно е
приел, че исковете са основателни до размерите и за периодите, посочени в
обжалваното решение.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД за заплащане на сумата
от 706,50 лева, представляваща обезщетение за вреди, причинени през време на
ползването на имота, предоставен по процесния договор за наем:
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване,
а наемателят - да му плати определена цена. При липса на друга уговорка между
страните наемодателят е длъжен да предаде вещта в
състояние, което отговаря на ползването, за което е наета
/чл. 230, ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите,
причинени през време на ползването от вещта,
освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Съгласно разпоредбата
на чл. 233, ал. 1, изр. 4 -то
/последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на
състоянието на вещта при предаването
й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното
правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол, установяващ
състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата презумпция
на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се
счита, че вещта е
получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци
или в състояние, което не отговаря на ползването,
за което е наета, т.е. в
ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на съответното
състояние е негова.
В конкретния случай се установи, че
страните не са съставили приемо-предавателен протокол относно състоянието
на имота при предаването му за ползване, поради което и
при липсата на ангажирани доказателства от насрещната страна за оборване на
презумпцията по чл. 233, ал. 1, изр. 4-то от ЗЗД, се налага извод, че вещта е била
приета в добро състояние. От събраните по делото доказателства е установено, че ответникът е напуснал имота, без да изпълни
задължението си да върне държането върху вещта
на наемодателя по реда на чл. 233 от ЗЗД. Установено е също
така, предвид приетото и неоспорено от страните по делото заключение на съдебно
- счетоводна експертиза, че ищцата е разходвала
сумата от 706,50 лева, вложени за извършване на ремонтни дейности за
отстраняване на вреди в процесния имот вследствие ползването му от ответника.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат
на причина, за която той не отговаря.
Посочената правна норма урежда оборима презумпция за виновно причиняване на
вредите от наемателя през време на ползването на вещта.
Следователно ако наемателят твърди, че вредите се дължат на причина, за която
той не отговаря, доказателствената тежест е негова. В настоящия случай такива
доказателства не са представени от ответната страна,
поради което и съдът приема, че повредите са настъпили преди прекратяване на
договорната връзка и без наемателят да изпълни задължението си да върне вещта на наемодателя по предвидения в чл. 233 от ЗЗД ред. Наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени на наетия имот до връщането му на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, като по делото не са налице факти и обстоятелства,
обуславящи отпадане на неговата отговорност.
Дължимото обезщетение се съизмерява с
размера на разходите, необходими за отстраняване на нанесените вреди, като
следва да се има предвид, че в случая е
ирелевантно дали ищецът е отстранил за своя
сметка щетите преди подаване на исковата молба. Ответното Д.не е
релевирало оспорване на размера на вредите, претендирани от ищеца в размер на сумата
от 706,50 лева, поради
което се налага извод, че предявеният иск е
основателен в пълния му претендиран размер. Като е достигнал до същите крайни
изводи първоинстанционният съд е
постановил правилно решение, което следва да бъде потвърдено.
При липсата на
други оплаквания с въззивната жалба, и след преценка, че в решението не са допуснати
нарушения на императивни материалноправни норми, въззивният съд намира, че
атакуваният съдебен акт е правилен и като такъв следва да бъде потвърден.
По
разноските:
Съгласно чл. 78,
ал. 1, ал. 3 и ал. 4 ГПК страната има право на разноски, когато изходът на
спора, предмет на разглеждане от съответната инстанция, е в нейна полза изцяло
или частично.
Въззиваемият
- ищец е сторил във въззивното производство разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 300,00 лева, съгласно договор за правна защита и
съдействие от 05.11.2020 г.,
видно от който сумата е заплатена изцяло и в брой при подписване на договора и
която сума следва да му бъде присъдена.
Така мотивиран, Софийският градски съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2664 от
07.01.2020г., постановено по гр. д. № 1886/2016 г. по описа на Софийски районен
съд, ГО, 75 състав в
обжалваната част, с която са уважени предявените по реда на чл. 422 ГПК искове
с правна квалификация по чл.232, ал. 2, предл. 1 и предл. 2 ЗЗД и чл. 233, ал.
1, изр. 2-ро от ЗЗД (определена от Софийския районен съд по чл. 45 ЗЗД).
ОСЪЖДА Сдружение „Д.за О.В.“ ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление в гр.Софиям, жк.“Овча Купел“, ул.‘*******да
заплати на И.Щ.А., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата в размер
на 300,00 лева – разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред
Върховния касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок
от съобщаването му на страните, в частта относно предявеният по реда на чл. 422 ГПК иск с правна квалификация по чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД.
Решението в останалата част е необжалваемо.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.