Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. С. 02.05.2018
г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо гражданско отделение, I-6
състав
в публичното заседание на двадесет
и седми март
две хиляди и осемнадесета
година в състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Антоанета
Стефанова и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия Алексиева гр. дело № 6685 по описа
за 2014 г. и за да се произнесе
, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба подадена от Ц.П.Д. и В.Д.К. против В.С.П.
и Е.Р.П., с която е предявен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД и иск с правно основание
чл.26, ал.2, предл.5 във връзка с чл.17, ал.1 от ЗЗД предявен от Ц.П.Д. и В.Д.К.
против В.С.П., Е.Р.П. и „Е.“ ЕООД с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД за
установяване нищожността на договора за продажба по нотариален акт № 133, дело
№ 122/2004 г. в частта, относно ап. № 3.
По
отношение на останалите предявени искове, производството по делото е прекратено
с влязло в сила на 03.02.2015 г. определение, постановено в закрито съдебно
заседание на 14.10.2014 г.
Ищците
твърдят, че на 22.06.2004 г. е бил сключен предварителен договор, с който
ответникът В.П. се е задължил да продаде на ищцата Ц.Д. правото на строеж и да
изгради апартамент № 3 с площ от 95,61 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „В.А.“ №
*****на бъдещата сграда, която ще бъде изградена в УПИ ХVІ-206, 207, 208, 209 и
210, съгласно разрешение за строеж № 37/08.04.2004 г., заедно с принадлежащото
му мазе № 15 с площ от 5,42 кв.м. и заедно с 13,44% идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж за ц. от 40 400 евро, от която при
подписване на договора били платени 12 120 евро, а на 31.12.2004 г. още 8 080
евро. С Анекс от 07.04.2006 г., подписан между страните, продажната ц. била
променена на 36 360 евро и била платена останалата част от 16 160 евро, с което
продажната ц. била изплатена напълно. При подписването на предварителния
договор ответникът В.П. се легитимирал като титуляр на правото на строеж с
нотариален акт № 53, дело № 245/2003 г. Поддържа се, че след подписването на
анекс през 2006 г., ищците разбрали, че ответникът В.П. и съпругата му Е.П. на
12.05.2004 г. са продали на „П.Ф.Ю.“ АД правото на строеж за редица обекти от
бъдещата сграда, между които и процесния ап.№ 3. Твърди се, че на същата дата
12.05.2004 г. между същите страни е подписан Договор № ІІ-22 за лизинг, с който
„П.Ф.Ю.“ АД е предоставил на лизинг на В.П. правото на строеж срещу ц. от 112
995,50 евро със срок на изплащане-12.11.2004 г. Твърди се, че тези два договора
са привидни и прикриват договор за заем в размер на 270 621,75 лв., като
продажбата на правото на строеж върху описаното УПИ е обезпечение на този заем.
Твърди се, че ответниците В.П. и съпругата му Е.П. предявяват през 2005 г. пред
СРС иск срещу „П.Ф.Ю.“ АД за прогласяване нищожността на сделката по
покупко-продажбата на правото на строеж, оформена с нотариален акт № 133, дело
№ 122/2004 г. на Нотариус А.Г., по който е образувано гр.д. № 4915/2007 г. на
СГС, І-9 състав. Поддържа се, че исковата молба, която първоначално е подадена
в СРС е вписана през 2005 г. Твърди се, че „П.Ф.Ю.“ АД е бил преименуван на
„АФО“ АД, което с нотариален акт № 36/14.05.2009 г. е продало на „З.“ ЕООД
правото на строеж, като цедирало на дружеството всички свои вземания,
включително и срещу В.П.. От своя страна и с нотариален акт № 4/09.12.2010 г. „З.“
ЕООД, преименувано в „Б.“ ЕООД прехвърлило на ответника „К.Б.“ ЕООД недвижимите
имоти в груб строеж, находящи се в процесната сграда, включително и ап. № 3.
Поддържа се, че предвид разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗЗД „З.“ ЕООД и „К.Б.“
ЕООД не са придобили вещни права върху процесния имот, тъй като исковата молба по гр.д. № 4915/2007 г. е
била вписана преди продажбата от 2009 г.
Моли
съда да постанови решение, с което да прогласи предварителния договор сключен
на 22.06.2004 г. за окончателен и да прогласи нищожността като привиден на
договора за продажба по нотариален акт № 133/12.05.2004 г. в частта относно
процесния апартамент № 3.
На
ответника „Е.“ ЕООД с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД препис от исковата
молба и приложенията й е връчен на 14.02.2017 г. В законоустановения
едномесечен срок на 14.03.2017 г. ответникът депозира отговор чрез процесуалния
си представител адвокат Шишкова, надлежно упълномощена с пълномощно приложено
към отговора.
Оспорва
предявените искове като неоснователни. Поддържа се, че в исковата молба е
изложена непълна и подвеждаща фактическа обстановка. Поддържа се, че с
нотариален акт № 133, т.1 peг. № 1477, дело № 122/04 от 12.05.2004 г. В.С.П. и Е.Р.П.
продават на „П.Ф.Ю.“АД правото на строеж за изграждане на обекти в жилищна
сграда, находяща се в гр. С., район С., ул. „В.А.” № 8, сред които е и
процесният ап. №. 3. С Предварителен договор от 22.06.2004 г. за
покупко-продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот ищцата Ц.Д.
купува от В.П. правото на строеж за построяване на процесния Апартамент № 3. На
19.07.2005 г. по партида № 23674 на процесното право на строеж е вписана искова
молба срещу „П.Ф.Ю.”АД, с която В.П. иска от съда да прогласи нищожност на
сделката, обективирана в нот. акт № 133/12.05.2004 г. С решение от 14.12.05 г.
на СГС, ФО, по ф.д. № 901/03 г. е вписана промяна в наименованието на „П.Ф.Ю.”АД
на „АФО”АД. С нотариален акт № 36, т.1 peг. № 4330, д. № 71/09 от 14.05.2009 г.
„АФО“ АД продава на „З." ЕООД свои собствени недвижими имоти в завършената
в груб строеж жилищна сграда, находяща се в гр. С., район С., ул. „В.А.“ № 8,
сред които и процесния ап. № 3. На 27.01.2010 г. дружеството „АФО” АД е
ликвидирано и заличено като юридическо лице в Търговския регистър. С
Определение от 11.02.2010 г., влязло в законна сила на 30.09.2010 г.,
образуваното от В.С.П. срещу „П.Ф.Ю.”АД производство е прекратено поради липса
на ответна надлежна страна по делото. На 24.11.2010 г. по партида № 23674 на
процесния апартамент № 3 е заличено горепосоченото вписване на исковата молба
срещу „П.Ф.Ю."АД. С нотариален акт № 4, том II, рег. № 12173, дело № 180
от 09.12.2010 г. за покупко-продажба на недвижими имоти „З.” ЕООД продава на „К.Б.”
ЕООД свои собствени недвижими имоти в завършената в груб строеж жилищна сграда,
находяща се в гр. С., район С., ул. „В.А.” № 8, сред които е и процесния
апартамент № 3. Считано от 25.07.2011 г. наименованието на „З.” ЕООД е
променено на „Б.” ЕООД. На 02.09.2013г. със свое решение по гр.д. №
15712/2012г. CГC, I ГО, 21 състав обявява договора за покупко-продажба на право
на строеж от 12.05.2004 г. обективиран с НА №133, т.1, рег. № 1477, дело №
122/2004г. на нотариус А.Г. за нищожен, но единствено по отношение на М.и Б.Т.-
ищци по горецитираното производство и единствено по отношение на апартамент № 8
от процесната сграда. Исковата молба по настоящото дело с предявена на
15.05.2014г. и е вписана на 16.04.2015г. Считано от 12.11.2015г. наименованието
на „К.Б.” ЕООД е променено на „Е.”ЕООД, като е променен едноличния собственик
на капитала, както и адреса на дружеството.
Поддържа
се, че сделката от 12.05.2004 г. между П.и „П.Ф.Ю.” АД не е нищожна. Поддържа
се, че съобразно константната съдебна практика, съдът не може да обявява за
нищожна на основание чл.26 ЗЗД сделка само защото е симулативна. Твърди се, че
дори в хода на производството да се установи, твърдяната от ищеца симулативност
на атакуваната сделка за покупко-продажба на право на строеж, то тази симулация
е относителна, чрез нея страните са целели създаването на привидност единствено
по отношение на вида на постигнатото между тях съглашение, но не и по отношение
на възникването на съответните права и задължения по него. Поддържа се че,
сделката за покупко-продажба право на строеж се явява валидна, като но
отношение на нея следва да бъдат приложени правилата, уреждащи прикритата
сделка-договор за заем, а не тези уреждащи привидната сделка-договор за лизинг
на право на строеж. Твърди се, че са налице всички условия за действителност на
договор за заем. Поддържа се, че с исковата молба ищците не представят
Приложение №2 - Схема на плащане на лизинговите вноски. Ако се приеме, че
договорът за лизинг прикрива договор за заем, то приложение №2 представлява
погасителен план на получения от В.П. заем. Твърди се, че не са представени и
каквито и да е доказателства, че В.П. е изпълнил задълженията си по договора,
изплащайки лизинговиге вноски /погасителни вноски по заем/. Напротив самите
ищци представят копие от нотариална покана, отправена от прокуриста на „П.Ф.Ю.”
АД до ответника П., с която Договорът за лизинг е прекратен и П. е поканен да
заплати дължимите от него суми в размер на 510 236,27 лв., както и първа вноска
от застраховка в размер на 645,43 лв. От представената нотариална покана е
видно, че ответникът П. не е погасил голяма част от задължението си. В случай,
че тези суми не са изплатени, Договорът за лизинг, за който се твърди, че
прикрива договор за заем е надлежно прекратен с нотариалната покана по силата
на чл. 19 от него. Лизинговата вещ - „Правото на строеж” е останало собственост
на Лизингодателя по силата на чл.20, във вр. с чл.3 от Договора за лизинг, т.е.
кредитора но прикрития договор за заем е реализирал правата си по обезпечението
на същия.
Поддържа
се, че предпоставките за уважаване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да са
налице към датата на постановяване на решението, а не към датата на сключване
на предварителния договор. В процесния случай не е налице нито една от тези
предпоставки. Твърди се, че процесният предварителен договор не е валидно
сключен. Обещател по процесния предварителен договор е единствено и само В.П.,
но по време на сключването му същият е в режим на съпружеска имуществена
общност е Е.Р.П., поради което, той не би могъл да го прехвърли без съгласието
и участието на съпругата си Е.. Твърди се още, че ответниците П.не са притежавали правото на
собственост върху процесния недвижим имот-апартамент 3, нито към момента на
сключване на предварителния договор, нито към момента на завеждане на
настоящите претенции от ищците, тъй като процесният Апартамент № 3 е бил
възмездно отчужден от В.П. и съпругата му с нотариален акт от дата 12.05.2004
г., сключен с „П.Ф.Ю.” АД, повече от месец преди да бъде подписан процесния
предварителен договор с Ц.Д. - 22.06.2004 г., което обуславя извода, че към
момента на неговото сключване процесният имот вече е бил излязъл от
патримониума на В.П., същият не е бил собственик на процесния имот, не е такъв
и към настоящия момент и като несобственик - той не е могъл валидно да се
разпореди с имота при сключване на предварителен договор, не е могъл и да
сключи валиден окончателен договор.
С
отговора си ответникът прави инцидентно възражение за нищожност на сключения
между Ц.Д. и В.С. предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж
и строителство на недвижим имот- Апартамент №3 от жилищни сграда, находища се в
гр.С., ул. „В.А.” № 8.
Счита
предявения иск по чл.19. ал.3 от ЗЗД за неоснователен, като оспорва, че ищците
са изпълнили задълженията си по сключения предварителен договор и че се явяват
изправна страна по същия. Още при подписването на процесния предварителен
договор, от който ищците черпят своята активна процесуална легитимация в
настоящото производство, те не са положили грижата на добрия стопанин и не са
обследвали собствеността на Апартамент № 3. В тази връзка твърди, че при
изначална липса на валидно сключено облигационно правоотношение по процесния
предварителен договор за ищците липсва правен интерес от предявяване на
настоящите искове по чл.26 от ЗЗД и че те не попадат в кръга лица, които са
правно легитимирани да развалят чуждите за тях облигационни връзки между П.и „П.Ф.Ю.”
АД, което от своя страна обуславя и липсата им на правен интерес за предявяване
на иск по чл.19 от ЗЗД.
Оспорва
твърдението, че Ц.Д. е заплатила каквато и да с сума за закупуване на процесния
апартамент № 3. Твърди, че процесният предварителен договор от 22.06.2004г.,
както и сключения към него Анекс са частни документи с невярно съдържание по
отношение твърдените за платени от страна на Ц.Д. суми за закупуване на
процесния имот.
Прави
възражение за изтекла погасителна давност по отношение на правото на ищците да
предявят иск но чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Счита, че правото на иск по чл.19 от ЗЗД на ищците е погасено по
давност, тъй като, видно oт приложения по делото предварителен договор, същият
е бил сключен на 22.06.2004г., а договореният от страните срок за прехвърляне
на собствеността с окончателен договор е изтекъл през 19.05.2006г., от който
момент за ищците е възникнало правото в 5-годишен срок да искат обявяване на
договора за окончателен. Ищците с следвало да предявят своята претенция не
по-късно от 19.05.2011 г.
Поддържа
се, че „К.Б.” ЕООД е трето добросъвестно лице. Прави и отделно самостоятелно
възражение, че на 12.05.2009г. в полза на „П.Ф.Ю." АД /преименовано в
„АФО" АД/ е изтекла пет годишна придобивна давност по отношение на
процесното право на строеж. Ден след изтичането на пет годишната придобивна
давност в негова полза, „П.Ф.Ю." АД /преименовано в „АФО" АД/ се
разпорежда със собственото си право на строеж, като на 14.05.2009г. продава на
„З." ЕООД /понастоящем „Б." ЕООД/ вече завършена в груб строеж
сграда.
Оспорва
ищцовото твърдение, че „К.Б.” ЕООД не е действало добросъвестно при сключването
на договора за покупко-продажба на процесната жилищна сграда в това число и на
процесния Апартамент 3, обективиран в нотариален акт № 4/09.12.2010 г., тъй
като собственикът на капитала на дружеството е бил главен счетоводител на „З.”
ЕООД - продавач по същата тази сделката и той е знаел, че „З.” ЕООД не е
собственик на сградата и обектите в нея. Твърди, че към деня на сключване на
нотариален акт № 4/09.12.2010 г. на „К.Б.“ ЕООД, на негови представители, на „З.“
ЕООД и/или на представители на това дружеството, не е било известно наличието
на каквито и да е договорки във връзка с привидност на сделката, обективирана в
нотариален акт № 133/12.05.2004 г., с който праводателят на „З." ЕООД
(което е праводател на „К.Б.“ ЕООД) се е легитимирало като собственик.
С
отговора си и при условията на евентуалност, ответникът прави възражение и за
изтекла в полза на ответното дружество, както и на неговите праводатели обща десетгодишна
придобивна давност по смисъла на чл. 79, ал. 1 от ЗС, поради което процесния
апартамент № 3 е станал собственост на ответното дружество. Твърди, че
процесният имот е бил владян непрекъснато, явно и несмущавано от „К.Б."
ЕООД, праводателят му „З.“ ЕООД и праводателят на последното дружество
„АФО" АД за периода от придобиването на имота от страна на „АФО" АД
(тогава с фирма „П.Ф.Ю." АД) с нотариален акт № 133/12.05.2004 г. до
12.05.2014 г.
Отделно
от горното твърди, че ответното дружество е добросъвестно трето лице, което е
придобило процесния имот близо 5 години преди предявяването на исковата молба,
по която е образувано настоящото гражданско дело.
Твърди
се, че СПН на влязло в сила Решение от 02.09.2013г. на СГС, I ГО, 21 състав по
гр.д. № 15712/2012 г. не се разпростира върху лица, неучастващи в процеса.
Моли
съда да прекрати производство, като образувано от страна у която липсва активна
процесуална легитимация и за която правото на иск по чл.19, ал.З от ЗЗД е погасено
по давност, което предпоставя и липса на правен интерес за предявяването па
кумулативно съединените искове по чл.26 от ЗЗД и чл.537, ал.2 от ТПК.
Алтернативно, в случай, че съдът счете, че са налице предпоставки за
разглеждане на делото Моли да отхвърли изцяло, предявените от ищците искове
като неоснователни и недоказани.
На
ответницата Е.Р.П. препис от исковата молба е връчен редовно на 16.03.2016 г.,
като в срока за отговор на 11.04.2016 г. ответницата депозира отговор. Счита,
че исковата молба е недопустима, тъй като е подадена от лице, което няма
активна легитимация.
По
същество оспорва исковете като неоснователни. Не оспорва, че между съпруга на
ответницата и ищцата е имало подписан предварителен договор за покупка на
процесното жилище. Поддържа се, че съпругът й не е бил носител на правото на
строеж и е осъден за измама, като на ищцата е уважен гражданския иск и след
като ищцата има уважен граждански иск по наказателното дело, не би следвало да
претендира по граждански път да бъде уважен иска и по чл.19 от ЗЗД. Заявява
възражение, че искът е погасен по давност.
На
ответника В.С.П. е връчен препис от исковата молба на 16.04.2016 г. В срока за
отговор на 26.04.2016 г. е депозиран отговор, който е напълно идентичен с отговора
на ответницата П..
Ищците
поддържат в съдебно заседание така предявените искове чрез своя процесуален
представител и по съображения, подробно изложени в депозираните по делото
писмени бележки. Заявяват възражение по реда на чл.78, ал.5 от ГПК за
прекомерност на заплатеното от ответника „Е.“ ЕООД адвокатско възнаграждение.
Ответникът
„Е.“ ЕООД оспорва изцяло така предявените искове чрез своя процесуален
представител и по съображения изложени в депозираните по делото писмени бележки.
Претендира разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.
Ответниците
Е.Р.П. и В.С.П., редовно призовани, не се явяват, не
изпращат представител, не изразяват становище в хода по същество.
От събраните по делото писмени и гласни
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за
установено следното от фактическа
страна:
С
нотариален акт № 53, том ІІ, рег. № 5803, дело № 245/2003 г. на нотариус Р.Д. с
рег. № 274 на НК, на 01.04.2004 г. П.Т.П.и
К.И.А.като собственици на УПИ целият с площ от 477,40 кв.м., находящ се в гр. С.,
СО-район С., ул. „В.А.“ № 8, представляващ парцел ХІХ-211 от кв.201 по плана на
гр. С., м. „Подуене-Редута“, са учредили на ответника В.С.П. по време на брака
му с ответницата Е.Р.П. /установява се от удостоверение за граждански брак от
16.02.1988 г.-л.517 от делото, от който е видно, че двамата ответници се
намират в граждански брак от 16.02.1988 г./ право на строеж за построяване на
жилищна сграда с разгърната застроена площ от 2355,90 кв.м. срещу задължението
на ответника изцяло за своя сметка, труд и всички необходими инвестиции да
построи жилищната сграда, съобразно одобрения архитектурен проект.
На
08.04.2004 г. е издадено Разрешение за строеж.
С
нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 133, том І, рег. №
1477, дело № 122/2004 г. на нотариус А.Г.с рег. № 031 на НК се установява, че
на 12.05.2004 г. ответниците В.С.П.
и Е.Р.П. са продали на „П.Ф.Ю.“ АД, правото на строеж за обекти от предвидената
за построяване в УПИ, целият с площ от 477,40 кв.м., находящ се в гр. С.,
СО-район С., ул. „В.А.“ № 8, представляващ парцел ХІХ-211 от кв.201 по плана на
гр. С., м. „Подуене-Редута“, жилищна сграда с разгърната застроена площ от
2 355,90 кв.м., между които обекти и апартамент № 3 на първия жилищен етаж
с площ от 95,61 кв.м., заедно с мазе № 5 с площ от 4,13 кв.м. Този апартамент
не е измежду тези, за които собствениците-учредители взаимно и безвъзмездно са
си учредили право на строеж.
Правото
на строеж за обектите по пункт първи от договора е продадено от ответниците В.П.
и Е.П. за сумата от 112 995,50 евро,
която сума страните са заявили, че е изплатена по банков път на продавачите
В.П.
и Е.П. в деня на подписване на договора.
В същия
ден на 12.05.2004 г. между „П.Ф.Ю.“ АД в качеството му на лизингодател и
ответника В.С.П. в качеството му на лизингополучател, е сключен договор № ІІ-22
по силата на който лизингодателят се е задължил при условията на договора да
предостави на лизингополучателя за временно и възмездно ползване по лизингова
схема собствеността на ползваната вещ след изплащане на договорената ц.
периодични вноски и в срок определен в лизинговата схема към договора.
Лизингополучателят се е задължил да приеме и ползва предоставената му
вещ-собственост на лизингодателя за срока и при условията на договора, като
заплаща вноските по лизингова схема и придобие собствеността на ползваното
право, след изплащане на договорената ц. със срок 12.11.2004 г. Страните са се
споразумели, че лизинговата вещ е правото на строеж върху обектите, предмет на
нотариален акт № 133, том І, рег. № 1477, дело № 122/2004 г. на нотариус А.Г.с
рег. № 031 на НК.
Владението
върху лизинговата вещ е предадено на ответника П. с протокол от 12.05.2004 г. Видно
от приетото по делото като писмено доказателство Приложение № 2 към договора за
финансов лизинг /л.506 от делото/ ответникът В.П. се е задължил да заплати общо
лизингова ц. в размер на 120 999,35 евро, от която ц. главница в размер на 112 995,50 евро и лихва в размер на
8003,85 евро, платима на шест вноски, съответно: 12.06.2004 г., 12.07.2004 г.,
12.08.2004 г., 12.09.2004 г., 12.10.2004 г. и 12.11.2004 г.
С
решение от 14.12.2005 г. е вписана промяна в наименованието от „П.Ф.Ю.“ АД на
„АФО“ АД /установява се от приетото по делото удостоверение от 20.12.2005 г. –
л.195 от делото/.
На 02.06.2004 г. ответникът В.С.П. сключва
с ищцата Ц.П.Д. предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и
строителство на недвижим имот по силата на който, ответникът П. в качеството му
на продавач продава на ищцата Д. в качеството й на купувач правото на строеж за
построяване на апартамент № 3, етаж 1, със застроена площ от 95,61 кв.м.,
заедно с мазе № 5 за сумата от 40 400 евро, от която при подписване на
договора ищцата е заплатила 12 120 евро. Така определената продажна ц. е
променена с Анекс от 07.04.2006 г. на сумата от 36 360 евро. В деня на
подписване на анекса на 07.04.2006 г. ищцата е заплатила сума от 16 160
евро. Страните са посочили, че с изплащане на посочената сума, купувачът е
заплатил всичко дължимо по подписания между страните предварителен договор.
На 14.05.2009 г. „АФО“ АД-в ликвидация /с
предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД/ продава на „З.“ ЕООД недвижимите имоти в
завършената в груб строеж сграда, находяща се в гр. С., СО-район С., ул. „В.А.“
№ 8, между които и процесния апартамент № 3. На същата дата между същите страни
е сключен и договор за цесия, по силата който вземанията на „АФО“ АД-в
ликвидация /с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД/ срещу В.С.П. по договор №
ІІ-22 от 12.05.2005 г. са продадени на „З.“ ЕООД.
На
27.01.2010 г. „АФО“ АД-в ликвидация /с предишно наименование „П.Ф.Ю.“
АД/ е заличен като търговец от Търговския регистър.
От своя
страна „З.“ ЕООД и на 09.12.2010 г. се разпорежда с имотите в полза на
ответника „Е.“ ЕООД /с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД/. Сделката за
покупко-продажба е обективирана в нотариален акт № 4, том ІІ, рег. № 12173, дело
№ 180/09.12.2010 г. на нотариус В.М. с рег. № 074 на НК.
Пред
настоящата инстанция са разпитани свидетелите П.Т.П.и К.И.Т..
Свидетелят
П.установява, че познава В.П. от 2003 г. Свидетелят и братовчед му сключили с В.
договор за учредяване на строеж. Свидетелят установява, че В.П. не е
уведомявал, че е преотстъпил правото на строеж, което свидетелят и братовчед му
му учредили. В.П. построил сградата до Акт № 14. Той подписал Акт № 14. Друга
фирма не е влизала в имота и не е имала претенции, че е техен. Свидетелят познава
и фирмата, която е осъществявала строителен контрол – „К.К.“ с управител И.Д.. В.П.
бил сключил договора с тази фирма. След изграждане на сградата в груб строеж В.П.
изчезнал. Не отговарял на телефона и обектът бил изоставен. Свидетелят
установява, че със собствени средства през 2008 г. започнали да довършват
строежа. Сключили договор със строителна фирма и те назначили охрана на обекта.
През м. декември 2010 г. се появили хора, които разбили ключалките и казали, че
са собственици. Представили се, че са от „Х.Ф.Ю“, но казали, че работят за „К.Б.“.
Те поставили жива охрана. В момента съединяват апартаменти – от два апартамента
правят един. Договорът, който е сключен е от 01.11.2008 г. за довършване с „А.2“.
Фирма „А.2“ довършила общите части – измазване на коридори, стълбища, застилане
на стълбищата, поставяне на парапети, около блока пространството, външното ел.
захранване, връзките с канал и водопровод.
Разпитан
свидетелят К.И.Т. установява, че през 2009 г. решил да влезе на пазара в С. и
след консултации закупил недовършена сграда от тогавашните собственици „АФО“.
Сключил със строителна фирма договор за довършителни работи и започнали да
работят. В момента, в който влязла кризата, строителят забавял изпълнението по
договора и в един момент се отказал, поради липса на пари. Тогава ищецът решил да
продаде сградата. Счетоводителката, която обслужвала фирмата на ищеца, обслужвала
и други фирми, включително и чуждестранни и именно тя след няколко месеца
предложила на свидетеля един клиент, външна фирма, който проявявал интерес към
имота в С.. Имотът бил продаден през 2010 г.
Съдът
кредитира показанията на разпитаните свидетели. Същите са дадени добросъвестно,
логични са и непротиворечиви.
Между
така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и
взаимно се допълват, поради което съдът ги кредитира.
При така установената фактическа обстановка, съдът
приема следното от правна страна.
Първият
предявен иск и срещу тримата ответници е с правно основание чл.26, ал.2, предл.5
във връзка с чл.17, ал.1 от ЗЗД.
Този иск следва да бъде разгледан
първо, защото произнасянето
по иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е обусловено от изхода на спора
по иска по чл.26 ЗЗД, защото ако сделката покупко-продажба на правото на строеж
от 12.05.2004 г. бъде обявена за недействителна, то ответниците съпрузите П.биха
се явили собственици на правото на строеж за построяването на процесния
апартамент, предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен
претендират ищците. Едва ако бъде уважен първоначалният иск и по този начин
бъдат заличени правните последици от извършената с нотариалния акт продажба,
може да има правно значение предварителният договор за същата тази продажба.
Възраженията на ответниците за
недопустимост на предявените искове за нищожност са неоснователни, доколкото ищците
както в исковата молба, така и в уточнителната такава се обосновали правния си
интерес и предявените искове се явяват процесуално допустими при наличието на
правен интерес от предявяването им.
По иска с правно основание чл.19,
ал.3 ЗЗД за наличието на правен интерес е достатъчно ищците да твърдят, че в
тяхна полза е възникнало потестативното право да искат обявяване на процесния
договор за окончателен, а по иска с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД
правният интерес се обосновава с обстоятелството, че при установяване
нищожността на договора по отношения на процесния ап. № 3, ще се установи че
същият е останал в собственост на ответниците, което е условие да бъде уважен
иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, като за ищеца В.Д.К. е налице правен интерес,
доколкото при обявяване на договора за окончателен, той макар и да не е страна
по облигационния договор, при сключването на окончателен такъв и в качеството
си на съпруг на ищцата ще придобие имота по силата на сключения граждански брак
и режима на съпружеска имуществена общност.
Ищците са
изложили обстоятелства, които попадат в хипотезата на чл. 17, ал. 1 ЗЗД, като твърдят, че двата
договора от 12.05.2004 г. за покупко-продажба на правото на строеж и за
финансов лизинг, сключени между ответниците В.С.П. и Е.Р.П. от една страна и „АФО“
АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД от друга страна, прикриват договор за
заем за сумата в размер на 270 621,75 лв., като продажбата на правото на строеж
върху описаното УПИ е обезпечение на този заем.
Съдът
приема, че е сезиран само с иск за прогласяване недействителността на явната
сделка като привидна. Макар исковата молба да съдържа твърдение за прикрита
сделка, то ищците не претендират последиците й.
Съдът в
трайната си съдебна практика провежда ясна разграничителна линия между исковете
за разкриване на симулацията по чл. 17, ал. 1 ЗЗД и тези за обявяване на сделка
за нищожна поради привидност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Тези два иска имат различен
предмет-единият нищожността на явната сделка, а другият – обвързващата сила на
прикритото съглашение- Решение № 362 от 10.11.2011 г. на ВКС по гр. д. №
111/2011 г., III г. о., ГК.
Действително
е налице противоречива практика относно въпроса нужно ли е при предявяване иск
с правно основание чл. 26, ал. 2, предложение пето ЗЗД да се предяви и иск с
правно основание чл. 17 ЗЗД, за да приложи съда правилата на дисимулираната
сделка, ако такава има или не винаги това е така?
Настоящият
съдебен състав споделя съдебната практика, съобразно която съдът може да бъде
сезиран единствено с иск за прогласяване недействителността на явната сделка
като привидна-Решение № 453/20.06.2003 г. на ВКС, постановено по гр.д. №
990/2002 г., ІІ г.о., без да предявява и иск за разкриване на симулацията. В
случая ищците са трети лица, неучастващи в сделката, чиято нищожност
претендират и те нямат правен интерес от иск за разкриване на симулацията, тъй
като от твърдяната прикрита сделка за тях не възникват никакви права. На
нищожността може да се позовава всяко трето лице, при наличие на правен
интерес, обоснован по-горе в настоящото решение. Такъв е налице винаги, когато
се засяга правната сфера на това трето лице, както е в настоящия случай.
С оглед
на горното настоящият съдебен състав намира, че в тежест на ищците е да докажат
само, че действителната воля на страните, които са участвали в договора, не е
такава, каквато е отразена в него и не следва да се установяват и доказват
какви всъщност са били действителните отношения между ответниците В.П., Е.П. и
„АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД.
Симулативен
е договорът, от който страните, които са го сключили, не желаят да бъдат
обвързани. Симулативният договор е нищожен, независимо от това, че не прикрива
никаква друга сделка (абсолютна симулация) или прикрива някаква друга сделка и
каква (относителна симулация). Дали зад нищожния симулативен договор има
прикрита сделка и каква, е предмет на иска с правно основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Такъв иск (за разкриване на симулацията) не е предявен, а и ищците биха имали
интерес да го предявят само ако претендират някакви права от прикрита сделка,
каквито претенции ищците не са заявили.
Съгласно
чл. 26, ал. 2 ЗЗД привидният договор е нищожен, а страните са обвързани от
прикритото споразумение, ако са налице изискванията за неговата валидност
- чл. 17, ал. 1 ЗЗД. За доказване на
симулативността обикновено служи т. нар. "обратно писмо", което
представлява нарочен документ, съдържащ писмени изявления на страните,
недвусмислено разкриващи симулативността на явната сделка и действителната им
воля. Без значение е кога във времето е съставен обратния документ - преди, по
време или след сключването на привидния договор; важно е той несъмнено да
разкрива общата воля на страните по този договор.
В
случая и по делото не е ангажирано писмено доказателство, което да има характер
на „обратно писмо“, но са ангажирани писмени доказателства, съставляващи начало
на писмено доказателство, поради което по делото са допуснати и изслушани
свидетели.
Представените
по делото и приети като писмени доказателства: договор за финансов лизинг,
ведно с трите му приложения /от л.498 до л.511 г.от делото/, нотариална
покана с рег. № 3641 от 11.07.2005 г. представляват начало на писмено
доказателство, доколкото тези документи изхождат от ответната страна В.П. и
съконтрахента му „АФО“ АД-страните по оспорената сделка и макар сами по себе си
да не разкриват симулация, то от текста им може да се съди, че е възможно
страните по сделката да не са желали настъпването на последиците й и да са
направили волеизявленията привидно.
При
съвкупна оценка на ангажираните по делото писмени и гласни доказателства, съдът
намира, че процесният договор за покупко-продажба на правото на строеж от 12.05.2004
г. е привиден, като с него е прикрит договор за заем за сумата от
112 995,50 евро, в левова равностойност 220 999,94 лв. между В.П., Е.П.
и „АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД. Съображенията на съда за това
са следните:
На
12.05.2004 г. страните са сключили договор за продажба на правото на строеж за
сумата от 112 995,50 евро, за която по делото няма доказателства да е
изплатена изцяло по банков път на ответниците В.П. и Е.П., така както е
отразено в нотариалния акт. В същият ден страните сключват и договор за
финансов лизинг с предмет: правото на строеж за същите, обекти предмет на
договора за покупко-продажба и с лизингова ц. равна на цената на учреденото вещно
право на строеж-112 995,50 евро. Т.е. изводът от двете сделки, осъществени в
един и същи ден е, че ответниците П.са продали притежаваното от тях право на
строеж на финансова къща „ПФЮ“ /П.Ф.Ю./, като последната отдала на лизинг
същото обратно на ответниците, без да е извършено фактическо прехвърляне на
актива. Това е станало, тъй като ответникът П. не разполагал с финансови
средства. Този факт се потвърждава с показанията на свидетеля П., който
установява, че ответникът П. се представил, че работи във финансова къща ПФЮ и
след проверка извършена от свидетеля и неговия братовчед се установило, че това
действително е така. Ответникът В.П. казал, че ще вземе пари от финансовата
къща. А по-късно свидетелят и след разговора с управителя на финансовата къща
установил, че последната не желае да инвестира в този обект.
От своя
страна финансовата къща разполагала с парични средства. Към този момент 2004
г., действащ бил Закона за банките, в сила от 01.07.1997 г., отменен от
01.01.2007 г. „П.Ф.Ю.“ АД като небанкова финансова институция е могла да
извършва сделки само по ал.5 на чл.1 от ЗБ /отм./, между които договор за
финансов лизинг, но не и кредитиране, което е можело да се извършва само от
банки-/чл.1, ал.4, т.1 от ЗБ-отм./
Ето
защо страните са наименовали сключения от тях договор като договор за финансов
лизинг, а не договор за заем, като целта на ответника П. е било с тези средства
да финансира строежа на сградата, за който му е било учредено правото с
нотариален акт от 01.04.2004 г., а със сключването на договор за финансов
лизинг страните са избегнали забраната на чл.1, ал.4, т.1 от отменения ЗБ. Но
по своята същност и съдържание, сключеният на 12.05.2004 г. договор е всъщност
договор за заем.
С финансовия лизинг
лизингодателят, финансирайки със свои средства покупката на съответната вещ по
поръчка на лизингополучателя, на практика предоставя инвестиционен кредит на
лизингополучателя в размер на преобразуваната във вещ покупна ц., като си
осигурява възстановяване на инвестицията чрез заплащане от лизингополучателя на
лизингова ц., плащана чрез отделни лизингови вноски на определени интервали от
време. Следователно финансовият лизинг има доста близка природа с банковия
инвестиционен кредит, основно краткосрочен или средносрочен. Подобно на
кредита, с финансовия лизинг се цели финансиране на един субект за определен
срок, тъй като субектът не разполага с достатъчно налични средства към даден
момент, но желае да ги заеме от финансираща организация и да ги възстанови след
определен разсрочен период на опредЕ.за това ц.. Финансиращата организация
придобива една вещ единствено с цел да обезпечи финансиране на ползването й от
лизингополучателя. И точно защото чрез сключване на договор за финансов лизинг
се е заобикаляла забраната на отменения ЗБ, с по-късно приетия ЗКИ, законът е
определил финансиращата организация като финансова институция и я е приравнил
на кредитна институция, попадаща под надзора на Българската Народна Банка
(БНБ), съгласно чл. 3, ал. 1, т. 1 от Закона за кредитните институции (ЗКИ), и
е въведено вписването на договорите за финансов лизинг в Централния кредитен
регистър (ЦКР) към БНБ, подобно на банковите кредити.
За
това, че страните не са искали да бъдат обвързани от договор за
покупко-продажба на правото на строеж е видно от следните обстоятелства:
На
първо място както вече бе посочено фактическо прехвърляне на актива не е имало
/договорите са сключени в един и същи ден/, финансовата къща не е извършвала
никакви строителни работи по изграждането на имотите, за които правото на
строеж е прехвърлено със сделката. Установява се както с показанията на
разпитания свидетел, така и с договор за цесия от 14.05.2009 г.-т.І, т.7 от
договора, където се съдържа такова признание. На следващо място свидетелят П.установява,
че ответникът В.П. построил сградата до Акт № 14, а строителният контрол бил
осъществяван от „К.К.“ с управител И.Д., с която П. сключил договор, както и че
сградата била довършена от строителна фирма „А.-2“ ЕООД, които показания
кореспондират с приетия по делото като писмено доказателство акт образец 15 от
20.09.2012 г. /л.265 от делото/, както и с представения договор от 01.11.2008
г. /л.521 от делото/, сключен между свидетеля П.и В.В.от една страна и „А.-2“
ЕООД от друга страна за извършване на СМР, инсталационни и ремонтни работи,
както и осигуряване на храна на жилищна сграда в гр. С., ул. „В.А.“ № *.
На
следващо място видно е, че третото лице „АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“
АД не е претендирало от ответника изпълнение по договора за продажба, а връщане
на заетата сума по договор № ІІ-22 от 12.05.2004 г. главница в размер на
220 999,99 лв., което е левоватата равностойност на 112 995,50
евро-нотариална покана с рег. № 3641 от 11.07.2005 г.
Не се
доказа да е платена цената на закупеното право на строеж. Неплащането на цената
не води до нищожността на договора, но е индиция (косвено доказателство), че не
е имало обща воля да възникне задължение за плащането й.
Предвид
така изложените по-горе съображения, настоящият съдебен състав намира, че
първият предявен иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.5 от ЗЗД следва да
бъде уважен като основателен и доказан.
Вторият
предявен иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и е предявен само спрямо
ответниците В.П. и Е.П..
Ето
защо всички възражения заявени от ответника „Е.“ ЕООД, касаещи валидността на
сключения предварителен договор не следва да бъдат разглеждани в настоящия
процес на първо място защото срещу този ответник такъв иск не е предявяван, а и
няма как да бъде предявен доколкото този ответник не е страна по предварителния
договор, а на второ място тези възражения не могат да бъдат противопоставяни на
ищците по иска за прогласяване на недействителност на явната сделка като
привидна, доколкото те по никакъв начин не влияят на действителността на
сделката за покупко-продажба на правото на строеж и основателността им не може
да доведе до отхвърляне на исковата претенция. Тези възражения биха били
противопоставими и относими единствено в съдебен процес във връзка с
установяване правото на собственост върху процесния апартамент между ищците и
ответника „Е.“ ЕООД.
Предявеният
от ищеца В.Д.К. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен
като неоснователен, тъй като същият не притежава активна материално-правна
легитимация по иска. Не е спорно, а и от представеният по делото договор от
22.06.2004 г. се установява, че ищецът К. не е страна по него, тъй като
договорът е сключен само от неговата съпруга Ц.Д.. Това, че двамата ищци са
съпрузи се установява с приетото по делото удостоверение за граждански брак №
1869/26.12.1965 г.
Съпругът
на купувач по предварителния договор, който не е посочен в предварителния
договор като купувач наред със съпруга си, не е страна в това облигационно
правоотношение, не разполага с правната възможност да иска обявяването на
предварителния договор за окончателен, независимо от обстоятелството, че при
сключването на окончателен договор ще придобие права върху имота, по силата на
сключения граждански брак и режима на съпружеска имуществена общност. В същата
насока, съпругът, който не е страна по предварителния договор, не разполага и с
възможността да се разпорежда с правата и задълженията по предварителния
договор, доколкото за него такива не се възникнали. Право на това притежава
единствено страната по облигационното правоотношение.
На това
основание искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД предявен от ищеца В.К. подлежи на
отхвърляне.
Ищцата Ц.П.Д.
в качеството си на страна по договора притежава активна материално-правна
легитимация по предявения от нея иск.
Както
бе посочен по-горе всички възражения на ответника „Е.“ ЕООД по иска с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД не подлежат на разглеждане в процеса, доколкото
тази страна не е ответник по този иск, включително за придобиването на имота по
давност. Тези възражения могат да бъдат предмет на разглеждане само в
производство по установяване правото на собственост-било установителен, било
ревандикационен иск.
Искът
за обявяване на договора за окончателен не е погасен по давност, поради което и
възражението на ответниците П.се явява неоснователно. С Решение № 286 от
28.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1055/2010 г., III г. о., ГК, е прието, че искът
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и
по отношение на него се прилага общата погасителна давност от пет години.
Според чл. 114 ЗЗД давностният срок започва да тече от момента, в който се
поражда правото на иск като всяка от страните по предварителния договор -
обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен
предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента
на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Освен това погасителната
давност за завеждане на иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД тече и при случаите, когато купувачът по един предварителен договор е
получил владението на имота със сключването му или в един по-късен момент. В
тази връзка следва да се отбележи, че давността започва да тече от момента на
сключване на предварителния договор, или от момента на предаване на владението
на имота на приемателя, но само в случаите, при които в предварителния договор
не се съдържа уговорка в различен смисъл - уговорен срок или условие. Когато е
уговорен срок в предварителния договор, правото на иск за сключване на
окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи окончателният
договор, като в този случай давността започва да тече от момента на изтичане на
уговорения срок.
В
случая и съобразно раздел ІІІ, т.5 от договора от 02.06.2004 г. продавачът се е
задължил да снабди с нотариален акт за собственост купувача при подписване на
акт 15, следователно давността е започнала да тече от датата на подписване на
акт 15-20.09.2012 г. /установява се от приетия като доказателство по делото акт
образец 14-л.265-л.272 от делото/. Искът е предявен на 15.11.2015 г.,
следователно не е погасен по давност и възражението на ответниците се явява
неоснователно.
Както
бе посочено по-горе възраженията на ответника „Е.“ ЕООД по отношение на иска с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД не подлежат на разглеждане, доколкото тази
страна не е ответник по иска. Възражения за нищожност и унижожаемост от
ответниците по този иск-съпрузите П.не са въвеждани. За пълнота на изложението
обаче следва да се отбележи, че сключеният договор не е нито нищожен, нито унищожаем.
Фактът,
че предварителният договор е сключен в качеството на продавач само от единия
съпруг, без участието на другия не води до нищожност на договора, тъй като
както бе посочено по-горе с този договор не се извършва разпореждане с правото
на собственост, съответно този договор няма вещно-транслативен ефект, а от него
се пораждат само облигационни правоотношения между страните.
На
следващо място, дори да е налице разпореждане с имот, каквото очевидно с
процесния договор няма, то се касае не за абсолютна нищожност, а за
недействителност (непротивопоставимост) на разпореждането по отношение на
неучаствалия съпруг. Между разпоредилия се съпруг и третото лице
разпоредителната сделка е действителна и поражда действие. Ответницата П. не
участвала при подписване на процесния предварителен договор не само не го
оспорва, но с отговора си изрично заявява че не оспорва, че между съпруга й и
ищцата е имало подписан предварителен договор за покупка на процесното жилище.
Представената
присъда е ирелеванта, доколкото договор сключен при измама е унищожаем договор.
На
унищожаемостта може да се позове само засегнатата от порока страна-чл.32 от ЗЗД.
Трето лице не може да предяви иск, респ. възражение за унищожаване на договора.
По
делото е установено, че страните са сключили на 22.06.2004 г. действителен
предварителен договор за продажба на право на строеж за недвижим имот -
апартамент, по силата на който ответникът В.П. се е задължил да прехвърли на
ищцата правото на строеж за построяване на процесния апартамент,
индивидуализиран точно и ясно в чл. 1 от договора, срещу уговорена продажна ц.
от 40 400 евро, намалена впоследствие на 36 360 евро с Анекс от
07.04.2006 г., изцяло платена. Установява се с представения по делото анекс от
07.04.2006 г., в който страните са заявили, че продажната ц. е заплатена изцяло
и окончателно. Страните изрично са уговорили в раздел ІІІ от договора, т. 5, че
продавачът се задължава да снабди с нотариален акт за собственост купувача при
подписване на акт 15. Установено е, че такъв е подписан на 20.09.2012 г.
С оглед
уважаване на иска по чл.26, ал.2, предл.5 от ЗЗД, съдът приема, че към датата
на подписване на предварителния договор, ответникът В.П. и ответницата Е.П. в
качеството на съпруга на първия ответник, са били собственици на обещанато
право на строеж за построяване на процесния апартамент № 3.
Безспорно,
че след като договорът от 12.05.2004 г., обективиран в нотариален акт № 133,
дело № 122/2004 г. е нищожен като привиден, той не е породил транслативния си
ефект и „АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД не е станал собственик на
правото на строеж. Оттук насетне всички последващи сделки също не са породили
транслативен ефект и съответно не са прехвърлили правото на собственост на
последващите приобретатели съответно „Б.“ ЕООД, с предишно наименование „З.“
ЕООД и ответникът „Е.“ ЕООД с предишно наименование „К.Б.“ ЕООД, тъй като никой
не може да прехвърли права, които не притежава.
Съдът
намира, че не е налице хипотезата на чл.17, ал.2 от ЗЗД по отношение на ответника
„Е.“ ЕООД. За да се приложи разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД и "добросъвестното
трето лице" да може да запази правата си на собственост, следва същото да
е придобило вещните права от приобретателя по привидното съглашение и това да е
станало преди вписване на исковата молба, с което се иска установяване на
привидността.
В
случая първото условие не е налице, доколкото ответникът „Е.“ ЕООД не е
договарял, съответно не той е сключил сделка с приобретателя по привидното
съглашение, т. е. с купувача „АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД. Приобретателят
- купувач на процесния имот по нотариален акт № 36/2009 г., който е бил в
договорни отношения с "приобретателя по привидното съглашение" „АФО“
АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД, е лицето / купувач/ „Б.“ ЕООД с
предишно наименование „З.“ ЕООД.
Т.е.
само приобретелят „Б.“ ЕООД, с предишно наименование „З.“ ЕООД може да се
позове на нормата на чл.17, ал.2 от ЗЗД и ако той е бил добросъвестен, т.е. не
е знаел за порока на сделката, той ще запази правото си на собственост въпреки,
че е придобил от несобственик, поради което и всички следващи приобретатели ще
станат собственици. Но ако третото лице, придобило права от приобретателя по
привидното съглашение е бил недобросъвестен и е знаел за порока на сделката,
той не може да запази правото си на собственост, съответно не е станал
собственик на имота, поради което и всички последващи приобретатели не могат да
станат собственици на процесния имот, като същите не могат да се позовават на
разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗЗД.
Изцяло
в този смисъл Решение № 62 от
20.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4283/2016 г., II г. о., ГК, което се споделя от настоящия
съдебен състав.
В
конкретният случай третото лице придобило права от приобретателя по привидната
сделка е „Б.“ ЕООД, с предишно наименование „З.“ ЕООД и същото е
недобросъвестно, тъй като е знаело за порока на сделката от 12.05.2004 г. и това
знание се установява от подписания между „АФО“ АД с предишно наименование „П.Ф.Ю.“
АД и „Б.“ ЕООД, с предишно наименование
„З.“ ЕООД, договор за цесия от 14.05.2009 г., т.І.4., където изрично е
посочено, че с искова молба от 2005 г. В.С.П. и Е.Р.П. са предявили искове
срещу „АФО“ АД- в ликвидация /с предишно наименование „П.Ф.Ю.“ АД/, за
прогласяване нищожността като привидна сделка на договора за покупко-продажба
на правото на строеж по т.1, въз основа на която е образувано производството по
гр.дело № 4915/07 г. по описа на СГС, І-9 състав, с доказателствата по което и
с хода на което страните са запознати напълно. И въпреки, че е знаел за порока
на сделката, същият ден на 14.05.2009 г. „Б.“ ЕООД, с предишно наименование „З.“
ЕООД, е закупил процесния имот. При това положение и предвид
недобросъвестността си, третото лице „Б.“
ЕООД, с предишно наименование „З.“ ЕООД не е запазило придобитото право на
собственост от несобственик на основание чл.17, ал.2 от ЗЗД, респ. не е станал
собственик на имота. И тъй като към 09.12.2010 г. не е бил собственик, то и
сделката въз основа на която ответникът „Е.“ ЕООД се легитимира като собственик
не е породила своя вещно-транслативен ефект и ответникът не е станал
собственик. Правото на собственост не е преминало от патримониума на „АФО“
АД- в ликвидация нито в патримониума на „Б.“ ЕООД, с предишно наименование „З.“
ЕООД, нито на последващите приобретатели. Ответникът „Е.“ ЕООД не е придобил
вещни права, които да се защитават по смисъла на чл. 17, ал. 2 ЗЗД.
Предвид
горното настоящият съдебен състав намира, че и към момента на постановяване на
решението ответниците - съпрузите П.са собственици на процесния апартамент № 3,
поради което и предварителният договор може да бъде обявен за окончателен.
При
тези фактически данни, настоящата инстанция приема, че предявеният иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява
основателен и следва да бъде уважен. Налице е действителен предварителен
договор за покупко-продажба на право на строеж за построяването на недвижим
имот, сключен между страните, който съдържа всички съществени елементи на
окончателния, както и са налице условията за прехвърляне на собствеността върху
вещта - в т. ч. продавачът по предварителния договор е собственик на правото на
строеж относно апартамент № 3, предмет на сделката.
Въз
основа на изложеното, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като основателен следва да
бъде уважен.
Съгласно
чл. 364, ал. 1 ГПК ищцата дължи следващите се разноски по прехвърлянето на
имота, а именно - нотариална такса по сметка на СГС, съгласно чл. 85, ал. 2,
вр. с чл. 87 ЗННД, опредЕ.по раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния
интерес, както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Столична
община, район С. в размер на 2,5%, изчислен на база по-голямата стойност
измежду продажната ц. и данъчната оценка на имота.
Към
датата на приключване на съдебното заседание не е представена актуална данъчна
оценка за имота. Такава е представена за 2017 г.
Съобразно
Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о.,
непредставянето на актуална данъчна оценка, би съставлявало пречка за
изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в
случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед разпоредбата на
чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
Съгласно
разпоредбата на чл.44, ал.1 и чл.45, ал.1 от Закона за местните данъци и такси
при придобиване по възмезден начин на недвижими имоти приобретателят следва да
заплати данък, чийто размер се определя с Наредба на съответния Общински съвет/
чл.1, ал.2 от закона/. Регламентирана е и основата за определяне на данъка
/чл.46 ЗМДТ/, а това е оценката на имуществото към момента на прехвърлянето,
равна на уговорената ц., или данъчната оценка. Актуалната данъчна оценка
съставлява основа за определяне на дължимия данък за прехвърляне на имуществото
само в случай, че уговорената ц. е по-ниска от данъчната. Съгласно чл.35, ал.2
от Наредба за определяне на размера на местните данъци на територията на
Столична община, при възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер на
2.5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, или в случая дължимият
данък е 2.5 на сто върху левовата равностойност на 36 360 евро, т.е.
71 113,96 лв. Като основа за определяне на размера на местния данък би
могло да се вземе предвид актуалната данъчна оценка, представянето на каквато
се дължи от ищцата преди издаване на препис от решението, само в случай, че
данъчната оценка е по-висока от договорената между страните продажна ц.. В случай,
че данъчната оценка е по-висока от продажната ц., съдът ще определи дължимата
разлика за довнасяне с определение по реда на чл.77 от ГПК.
По разноските в процеса:
Ищците са заявили искане за
присъждане на разноски, каквито им се дължат с оглед изхода на процеса на
основание чл.78, ал.1 от ГПК, поради което следва да им бъдат присъдени разноските
за внесени държавни такси за всеки един от двата иска по 972,62 лв. от всеки
един от ответниците по двата иска, платената държавна такса по сметка на АВ и
на САС. Не следва да се присъждат разноски за платено адвокатско
възнаграждение, тъй като до приключване на устните състезания по делото ищците
не са представили писмени доказателства, удостоверяващи уговарянето на размер и
заплащането на адвокатско възнаграждение. Списък на разноските, ведно с писмени
доказателства за платено адвокатско възнаграждение са представени едва с
писмената защита по делото, когато вече е била преклудирана възможността на
ищците за това, поради което съдът не ги взема предвид.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА за нищожен договор за
покупко-продажба на право на строеж от 12.05.2004 г., обективиран в нотариален
акт акт № 133, том І, рег. № 1477, дело № 122/2004 г. на нотариус А.Г., с район
на действие Софийски районен съд, рег. № 031, само в частта му, в която В.С.П.
и Е.Р.П. продават на „П.Ф.Ю.“ АД правото на строеж за апартамент № 3 на първия
жилищен етаж с площ от 95,61 кв.м., при съседи: ул. „****“, стълбище, апартамент
№ 2, двор, калкан, заедно с мазе № 15 с площ от 4,13 кв., при съседи: коридор,
мазе № 3, мазе № 6, заедно с 4,83% идеални части от общите части на сградата, с
административен адрес на имота: гр. С., район С., ул. „В.А.“, бл.*****от
предвидената за построяване в УПИ, целият с площ от 477,40 кв., находящ се в
гр. С., СО-район С., ул. „В.А.“ № 8, който имот съгласно последното изменение
на плана за регулация, утвърден със Заповед № РД-50-09-412 от 20.09.1993 г.,
представлява парцел ХІХ-211 от квартал 201 по плана на гр. С., местността
„Подуене-Редута“, при граници: ул. „*****“, ул. „В.А.“, УПИ ХVІ-207, 208, 209,
210, УПИ ХVІІІ-206, жилищна сграда с
разгърната застроена площ от 2 355,90 кв.м., като привиден, на основание
чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД, по иска на Ц.П.Д., ЕГН ********** и на В.Д.К., ЕГН
**********, и двамата с адрес ***, със съдебен адрес:***-адвокат Я.В. против В.С.П.,
ЕГН **********, Е.Р.П., ЕГН **********, двамата с адрес: *** и „Е.“ ЕООД, /с
предишно наименование „К.Б.“ ЕООД, дружеството учредено и регистрирано в
Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***.
ОСЪЖДА В.С.П., ЕГН **********, Е.Р.П.,
ЕГН **********, двамата с адрес: *** и „Е.“ ЕООД, /с предишно наименование „К.Б.“
ЕООД, дружеството учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по
вписванията гр. С. с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** да
заплатят на основание чл.78, ал.1 от ГПК на Ц.П.Д., ЕГН ********** и на В.Д.К.,
ЕГН **********, и двамата с адрес ***, със съдебен адрес:***-адвокат Я.В.
сумата от 1028,75 лв. /хиляда двадесет и осем и 0,75 лв./ или по 342,92 лв.
/триста четиридесет и два и 0,92 лв./ от всеки един от тримата ответници,
разноски направени от ищците по този иск.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД по иска на Ц.П.Д., ЕГН **********, с адрес ***,
със съдебен адрес:***-адвокат Я.В. против В.С.П., ЕГН ********** и Е.Р.П., ЕГН **********,
двамата с адрес: ***, сключения на 22.06.2004 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, изменен с Анекс от 07.04.2006 г., с който В.С.П.,
ЕГН ********** в качеството на строител-продавач продава на Ц.П.Д., ЕГН **********
в качеството й на купувач, правото на строеж за построяване на следния недвижим
имот: апартамент № 3, етаж 1, със застроена площ от 95,61 кв.м., при съседи:
ул. „Юндола“-от север, апартамент № 2 и коридор-от изток, калкан-от запад и
двор-от юг, заедно с 13,44 идеални части от общите части на сградата, УПИ, на
който ще бъде построена сградата и от правото на строеж /разрешително за строеж
№ 37/08.04.2004 г./ върху УПИ ХVІ-206, 207, 208, 209, 210 с обща площ от 477,20
кв.м., находящ се в гр. С., СО, район С., ул. „В.А.“ № 8, който имот
представлява парцел ХІХ-211 от квартал 201 по плана на гр. С., местността
Подуене-Редута, мазе № 15 с площ от 5,42 кв.м., при съседи: север-мазе № 4,
изток-абонатна, запад-коридор, юг-двор, заедно с 0,76 % идеални части от общите
части на сградата, урегулирания поземлен имот, на който е построена сградата и
от правото на строеж върху УПИ срещу задължението на купувача да заплати на
продавача сумата от 36 360 евро, изплатена изцяло на продавача.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен
предявения от В.Д.К., ЕГН **********, адрес ***, със съдебен адрес:***-адвокат Я.В.
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД против В.С.П., ЕГН ********** и Е.Р.П.,
ЕГН **********, двамата с адрес: ***, с който се иска да бъде обявен за
окончателен сключения
на 22.06.2004 г. предварителен договор за покупко-продажба на описания по-горе недвижим
имот.
ОСЪЖДА В.С.П., ЕГН ********** и Е.Р.П.,
ЕГН **********, двамата с адрес: *** да заплатят на основание чл.78, ал.1 от ГПК на Ц.П.Д., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес:***-адвокат Я.В.
сумата от 1028,75 лв. или по 514.38 лв. /петстотин и четиринадесет и 0,38 лв./
от всеки един от двамата ответници, разноски направени от ищцата по този иск.
ОСЪЖДА Ц.П.Д.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес:***-адвокат Я.В. *** сумата 1 777,85 лв. /хиляда
седемстотин седемдесет и седем и 0,85 лв./ местен данък, както и да заплати по
сметка на Софийски градски съд сумата от 586,07 лв. /петстотин осемдесет и шест и 0,07 лв./ държавна такса по
прехвърляне на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота
на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.
Преписи
от решението да се издават след като купувачът Ц.П.Д., ЕГН ********** представи
удостоверение за данъчна оценка на имота към датата на влизане в сила на
решението, както и доказателства, че няма непогасени подлежащи на принудително
изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, а
също и доказателства за платени дължими данъци и такси за имота и данък за
възмездното му прехвърляне.
Дава на
основание чл. 115, ал. 2 от ЗС 6-месечен срок за отбелязване на настоящето
решение.
Решението подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му страните пред Софийски апелативен
съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: