№ 80
гр. Ямбол, 30.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Яна В. Ангелова
при участието на секретаря П.Г.У.
като разгледа докладваното от Яна В. Ангелова Гражданско дело №
20242300100400 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на Д. Д. П. от гр. *, с
която против Н. К. К. и П. В. К., двамата от гр. *, е предявен иск с правно основание чл. 40
от ЗЗД, за обявяване за нищожен договор за покупко- продажба, оформен с н.а. № 62, т.2, рег.
№ 2628, дело № 219/2024 г. на нотариус Д.Н. с район на действие- Сливенски районен съд, с
който като пълномощник на Д.П.И. ответницата Н. К. К. е продала на съпруга си П. В. К.
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.517.82.1.24 за сумата от 9 500 лв.
Исковата си претенция ищецът обосновава с качеството си на наследник на
Д.П.И., починал на *** г., който на 15.08.2024 г. е упълномощил първата ответница Н. К. да
продаде притежавания от него недвижим имот- самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 67338.517.82.1.24 с административен адрес гр.*, кв. „**** с площ от 92.62
кв.м., състоящ се от две спални, дневна, кухня и сервизни помещения, ведно с прилежащото
избено помещение № 43 с площ от 3.89 кв.м. и съответните идеални части от общите части
на сградата, на купувач, за цени и условия, каквито прецени, като си запазва безсрочното и
безвъзмездно вещното право на ползване, като е заявил, че е получил цялата продажна цена
от пълномощника преди подписване па пълномощното. На 15.08.2024 г. пълномощника Н.
К. К. е продала на съпруга си- ответника П. В. К. описания по- горе имот за сумата 9 500
лв., като в нотариалния акт за продажба е записано, че продавачът чрез своя пълномощник е
заявил, че е получил тази сума напълно и в брой. Данъчната оценка на продадения имот е 48
151 лв. При тези фактически твърдения ищецът счита, че ответница Н. К. като
пълномощник на неговия наследодател, действайки в собствен и в интерес на ответника П.
К. като неин съпруг, са увредили упълномощителя, тъй като отразената в нотариалния акт
продажна цена на имота е почти пет пъти по-ниска от данъчната оценка на имота, а спрямо
актуалните продажни цени на подобен апартамент е значително по- ниска. Според ищеца,
неясен е факта дали представляваният е получил продажната цена. В тази връзка се позовава
на заявеното от упълномощителя в пълномощното, че е получил продажната цена, без да е
посочен размера й, както и на това, че смъртта на продавача е настъпила две седмици след
продажбата на имота и за него възниква съмнението ако той е получил продажната цена от 9
500 лв., останала ли е някаква сума след смъртта му и кой се е разпоредил с нея и дали
1
въобще той е получил такава сума. Освен обективното ощетяване на представляваното лице,
ищецът поддържа, че са налице данни и за недобросъвестност на пълномощника, който е
действал в свой интерес при придобИ.е в режим на СИО на един значителен на стойност
апартамент. Поради изложеното, ищецът счита, че сключеният на 15.08.2024 г. от името на
наследодателя на ищеца чрез пълномощника му Н. К. К. в полза на втория ответник, неин
съпруг, договор за продажба на процесния имот е нищожен на основание чл.40 от ЗЗД и
ищецът като универсален наследник на представлявания продавач е активно легитимиран да
се позове на тази нищожност и да иска обявяването на договора за покупко- продажба за
нищожен. Ищецът претендира заплащане от ответниците на сторените от него разноски в
производството.
С отговора на исковата молба ответниците оспорват предявения иск.
Излагат доводи за недопустимост на същия, като считат, че наследодателят на
ищеца е консумирал правото да оспори процесната сделка и независимо от универсалния
характер на правоприемството това право не формира част от наследствената маса, поради
което и ищецът не е активно легитимиран да предяви иск по чл.40 от ЗЗД. Според
ответниците ищецът не е наследил правото да претендира нищожност по отношение на себе
си на описаната в исковата молба сделка, тъй като никой не може да придобие права, повече
по обем, от тези, които праводателят му има. За представляваните в хипотезата на чл. 40 от
ЗЗД съществува принципната възможност да претендират нищожност по отношение на себе
си на сделки, които ги увреждат и те са единствените субекти, които могат да направят това.
Считат, че в процесния случай наследодателят на ищеца е одобрил сделката, преди, по
време и след нейното изповядване, като в подкрепа на това е съдържанието на
пълномощното, както и поведението му, следващо сделката и свързано с направените от
него дарствени и завещателни разпореждания.
Ответниците оспорват иска и като неоснователен. Считат, че факта на
несъответствие на продажната цена, манифестирана в сделката, със средните пазарни цени
на подобни недвижим имоти, не изпълва хипотезата на чл. 40 от ЗЗД, тъй като увреждането
на представлявания, респ. недействителността на процесната сделка не се предполага от
закона поради разликата в ценовите равнища. Позовавайки се на тезата си, че правото
толерира и охранява не само икономическите и материални интереси на своите субекти, а и
множество морално- етични права, съображения, мотиви за действие и т. н., цял един
комплекс от лични права, ответниците считат, че текстът на пълномощното опровергава
доводите на ищеца за основателност на предявения иск. Ответниците излагат, че
наследодателят на ищеца е по професия журналист, с висше образование и с активно
отношение към социалните реалности, с изострено чувство към морално- етичната
проблематика в отношенията между хората. Изричното заявление, че цялата продажна цена
е получена преди подписване на пълномощното, запазването на правото на обитаване върху
имота, при това безвъзмездно, освобождаването на представителя от задължението за
отчетна сделка, както и предоставената му възможност да договаря сам със себе си,
безсрочността на пълномощното и повелята то да се тълкува разширително в полза на
упълномощената ответница, според ответниците сочат на дългосрочно планиране и
прецизиране до детайли на предприетите действия и от гледна точка на наследодателя тези
действия са обосновани както интелектуално, така и волево. Считат, че отчуждителната
сделка е в пълно съответствие с информираните решения и воля на наследодателя на ищеца.
Твърдят, че ищецът не е поддържал никакви лични отношения с наследодателя си през
последните 50 години, не е бил на погребението му, не знае местонахождението на гроба му,
което сочи на тотална отчужденост, непоправена във времето и в последните години от
живота на наследодателя, по вина на ищеца. Ответниците се позовават на това, че между тях
и наследодателят на ищеца е изградено във времето състояние на житейска симбиоза, били
са най- близки приятели в течение на десетилетия, по същество ответниците са изпълнители
на завещателните разпореждания на починалия, като отчуждителната сделка е била акт на
2
акумулиране на средства за последните дарителски и завещателни разпореждания на
починалия наследодател, а от друга страна тя се явява и един морален реванш от страна на
наследодателя към ответниците за дългогодишната им подкрепа, давана в условия,
доближаващи се до семейните. В заключение, ответниците поддържат становище, че
атакуваната сделка не е сключена във вреда за наследодателя, респ. на ищеца като негов
наследник; че между ответниците няма споразумение, увреждащо упълномощителя; че
сделката е материален израз на комплекса от лични отношения между наследодателя и
ответниците и между наследодателя и ищеца; че наследодателят е имал възможност и е
одобрил изследваната сделка, като правото да иска признаването на нищожността й не е
възникнало или ако е възникнало е упражнено от наследодателя по окончателен начин в
полза на ответниците; че ищецът не е наследил правото да се позовава на нищожност. По
тези съображения ответниците настояват предявеният иск да бъде отхвърлен като
неоснователен с присъждане на разноските по делото.
В о.с.з. исковата молба се поддържа изцяло от процесуалният представител-
пълномощник на ищеца. Поддържа се искането за присъждане на разноски по делото, за
което е представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК. Прави се възражение за
прекомерност на заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение. В представени по
делото писмени бележки страната чрез пълномощника си излага съображенията си за
основателност на предявения иск.
В о.с.з. ответниците, чрез процесуален представител- пълномощник пледират за
постановяване на решение, с което предявения иск да бъде отхвърлен. Поддържа се
искането за присъждане на разноски по делото, съгласно представен в о.с.з. списък на
разноските по чл. 80 от ГПК. В представени по делото писмени бележки ответниците чрез
пълномощника си, излагат съображенията си, поради които считат иска за неоснователен и
настояват за отхвълянето му.
След преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства, ЯОС
приема за установено следното от фактическа страна:
По делото е установено, че ищецът Д. Д. П. е единствен наследник по закон- син
на Д.П.И., починал на *** г.
От изисканото и приложено по делото копие на нотариално дело № 219/2024 г. на
нотариус с рег.№ 092 на НК и район на действие РС- Сливен Д.Н., се установява, че на
15.08.2024 г. е сключен договор за покупко- продажба на недвижими имот, оформен с н.а. №
62, том II, рег.№ 2628, нот. дело № 219/2024 г. на нотариус Д.Н., по силата на който Д.П.И.,
действащ чрез пълномощника си– ответницата Н. К. К., е продал на втория ответник П. В.
К. собствения си недвижим имот, находящ се гр. Сливен, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 67338.517.82.1.24 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД- 18-31от 19.04.2006 г. на изр. директор
на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
самостоятелния обект е от 08.08.2024 г., с адрес на имота: гр.*, кв. ***, в сграда с
идентификатор N67338.517.82.1, предназначение: жилище, апартамент- в жилищна или
вилна опала, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: едно, с
посочена в документа площ: 92, 62 кв.м., състоящ се от две спални, дневна, кухня и
сервизни помещения, ведно с прилежащото избено помещение № 43 с площ от 3.89 кв.м.и
съответните идеални части от общите части на сградата, за сумата от 9 500 лева, която сума
продавачът, чрез пълномощникът си е заявил, че е получил напълно и в брой от купувача,
преди подписване на договора. Съгласно представения нотариален акт, продавачът Д.П.И. си
е запазил безсрочно и безвъзмездно вещното право на ползване върху имота.
При сключването на договора за покупко- продажба по нотариален ред,
ответницата Н. К. се е легитимирал като пълномощник на продавача Д.П.И., чрез
издаденото от последния пълномощно, приложено по нотариалното дело.
3
С пълномощно с нотариална заверка на подпис с рег. № 2623 от 15.08.2024 г. и с
нотариална заверка на съдържание с рег. № 2624 от 15.08.2024 г. Д.П.И. е упълномощил
ответницата Н. К. К. да го представлява пред нотариус, с права да продаде процесния
недвижим имот на купувач, за цени и условия каквито прецени, като изрично е заявил, че е
получил цялата продажна цена от упълномощения, преди подписване на пълномощно, и си
запазва безсрочно и безвъзмездно вещно право на ползване върху имота. Съгласно текста на
пълномощното, пълномощника е освободен от отчетна сделка, а упълномощителят е
предоставил на пълномощника право да договаря сам със себе си, както и с други лица,
които също представлява. Посочено е че пълномощното е безсрочно и всички неясноти по
прилагането му се тълкуват в полза на упълномощения. Удостоверяването на съдържанието
на пълномощното и на подписа на упълномощителя Д.И. е извършено извън нотариалната
кантора, съобразно изрично посоченото в печата за заверка, поради старост и болест.
Между страните не е налице спор, че двамата ответници са съпрузи и имота е
придобит от ответника П. К. по време на брака му с ответницата Н. К. в режим на СИО.
Установено е въз основа на представеното по делото Удостоверение за данъчна
оценка на имота от 09.08.2024 г. на община Сливен, че данъчната оценка на продадения
имот към момента на продажбата е 48 151 лв.
От заключението на вещото лице М. Д. по назначената по делото съдебно-
оценителна експертиза, неоспорено от страните и прието от съда като обективно и
компетентно, се установява, че към датата на сключване на договора за покупко- продажба-
15.08.2024 г. пазарната стойност на имота е 120 732 лв.
От представените по делото писмени доказателства- фактура от 03.09.2024 г.
приходна квитанция от същата дата, талон за изплащане на услуги от 02.09.2024 г. фискални
бонове от 03.09.2024 г., се установява, че разходите за погребението на Д.И. са били поети от
ответниците. Ответникът К. по волята на починалия дарили безвъзмездно на ХГ „Д.
Добрович“ гр. Сливен бронзова скулптура, 3 бр. живописни произведения, което се
установява от представеното по делото Свидетелство за дарение от 03.10.2024 г., както и
дарил на Библиотека „Зора“ гр. Сливен 142 бр. книги и 11 бр. ПИ, видно от Протокол за
дарение от 28.10.2024 г.
Представеното в о.с.з. от ответниците уведомително писмо № 6 от 28.04.2025 г.
на председателя на РО- Сливен, което имащо характер на свидетелски показания, съдът не
кредитира.
В обясненията си, дадените по реда на чл. 176 от ГПК, ответницата Н. К., сочи,
че сумата от 9 500 лв., посочена като продажна цена на процесния имот, е била предадена на
продавача Д.И. в неговия дом в деня, в който той е подписал пълномощното, преди идването
на нотариуса, била е преброена от продавача, но разписка за получаването на парите не е
била съставена и подписана от последния. Нотариусът, извършил заверката на подписа и
съдържанието на пълномощното е прочел същото на И. и то попитал разбира ли
съдържането и получил ли е сумата, на което получил утвърдителен отговор.
Във връзка с отношенията си с продавача ответницата К. сочи, че тя и съпругът
й- ответникът П. К., са били много близки с Д.И. от 30 години, като контактували с него
почти всеки ден. През последните два месеца преди смъртта на Д. му носили храна,
купували му продукти и му ги носили в неговия апартамент, тъй като И. имал проблеми с
краката. Сумата от 9500 лв., която му заплатили, И. дарил на членовете на Съюза на слепите
в гр. Сливен. За целта приготвил пликове- над 20 на брой, в които поставил банкноти,
написал на тях имената на хората, телефоните им, като ответницата не може да посочи какви
банкноти е поставил във всеки от пликовете. Пликовете с банкноти ответниците предали
лично на лицата, посочени от Д.. Пликовете за лица, които отсъствали, били предадени на
директора на Съюза на слепите. Освен за членове на този съюз, праводателят на
ответниците оставил пликове и за други лица, в които ответницата не може да посочи какво
4
е имало, но предполага, че са били парични суми. Ответницата лично предала на дъщерята
на ищеца сумата от 900 долара и палто на 07.09.2024 г.
Ответницата сочи, че И. починал в процесния апартамент, в присъствието на
ответниците. За смъртта му подали сигнал на тел. 112, взели смъртния акт, организирали
погребението на Д., като част от разходите за това заплатили с оставени от починалия сума в
размер на около 200-300 лв., а разликата заплатили със свои средства. Ответницата не може
да посочи защо в пълномощното не е посочена сумата, която е била заплатена на продавача
на имота.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на трима свидетели,
допуснати до разпит по искане на ответниците- И. Д., С. В. и С. С., които установяват
отношенията между продавача на имота и двамата ответници.
Св. Д. в показанията си поддържа, че познава ответниците, както и покойният
вече Д.И., като с всички бил в много добри отношения. Бил съсед на ответниците повече от
10 години, а по отношение на Д.И. сочи, че бил известен журналист в града. Последният
редовно посещавал дома на ответниците, почти всяка седмица, а на празниците
задължително бил в техния дом. Живеел сам и по мнение на свидетеля „все едно бил член
на тяхното семейство“. Разполагал с ключ от входната врата на блока, като на свидетеля не е
известно дали е имал ключ и от апартамента на ответниците. Когато Д. се разболял /около
месец и половина- два преди да почине/, сем. К.и ходили в дома му всеки ден, за да му
помагат и да го обслужват. Носили му храна, обслужвали личните и хигиенните му нужди.
Свидетелят сочи, че не е виждал ищецът да посещава дома на ответниците заедно с баща си,
известно му било от ответницата К., че Д. не е виждал сина си много години.
Св. В., съсед на ответниците, с които поддържа добри отношения, в показанията
си излага, че покойният Д. и сем. К.и били приятели. Всяка седмица Д. бил в дома на
ответниците, по празниците също ходил при тях, тъй като нямал други близки хора, живеел
сам в апартамента си в гр. Сливен. На свидетелката е известно , че Д. е имал син, но не е
запозната в какви отношения са били двамата. Преди смъртта на Д. в продължение на около
два месеца ответниците го посещавали сутрин и следобед, за да му помагат, грижили се за
него до последно, тъй като би на бегло и нямало кой друг да го гледа. Свидетелката сочи, че
не познава ищеца, не го е виждала, известно й е от ответниците, че отношенията между
ищеца и неговия баща не били добри. Не й и известна сключената сделка между Д. и
ответниците. Сочи, че семейството на ответниците организирало погребението на Д..
Св. С. /първи братовчед на ответницата К./ свидетелства, че познавал Д.И. от
братовчедка си- ответницата Н. К.. Ответниците и Д. били близки приятели, били заедно по
празниците, гостувал в имота на ответниците в с. *, където оставал заедно с тях около една
седмица. Приятелството им датирало над 30 години. Свидетелят сочи, че след като Д. се е
разболял, ответниците го посещавали всеки ден- погали му, носили му храна, обслужвали
го. Свидетелят сочи, че Д. никога не е говорил пред него за сина си.
При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правна квалификация чл.40 от ЗЗД.
Възраженията на ответниците за недопустимост на иска са неоснователни, като
по повдигнатия въпрос за допустимостта на предявения иск съдът се е произнесъл с доклада
по делото по реда на чл.146 от ГПК, при съобразяване на задължителните за съдилищата
указания на ВКС по т.3 от Тълкувателно решение №5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г.
на ОСГТК на ВКС.
Съгласно разпоредбата на чл.40 от ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие
за представлявания. Договорът, сключен във вреда на представлявания, е недействителен и
не поражда правни последици за страните- насрещни права и задължения по него, както и
5
вещно- транслативен ефект по чл. 24, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно разясненията, дадени с Тълкувателно решение №5 от 12.12.2016 г. по
тълк. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, фактическият състав, пораждащ недействителността
по чл.40 от ЗЗД се състои в два елемента- обективен и субективен. Обективен елемент-
договорът, сключен от /чрез/ представителя и насрещната страна по него /третото лице/ е
във вреда на /уврежда/ представлявания. Увреждането на интересите на представлявания
може да има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за
него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или
договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения /под модалитет/,
нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са
упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-
различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е
налице сигурност за нейното настъпване /особено при договори с продължително
изпълнение/, но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на
представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ.-
за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки
отделен случай, но във всички случаи- към момента на сключването на договора. В
тълкувателния акт е разяснено, че увреждането не може да се дължи на последващо
изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната цена по договора е
станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на неговото сключване.
Субективният елемент е „споразумяване" между представителя и насрещната страна по
договора /третото лице/ за увреждането на представлявания. Този втори елемент от
фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД, се свежда до недобросъвестност
на представителя и насрещната страна по договора /третото лице/ относно увреждането на
представлявания. „Споразумяването" , според върховните съдии, не съставлява отделна
правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, която
сделка да е различна от самия този договор, т.е. не е необходимо да е налице изричен
„сговор“ между тях да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи
намерение за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са
налице или са практически недоказуеми от страна на представлявания. Това
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна е обективирано в самия
недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от
фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този фактически състав е субективен и
се изразява, не винаги в общ сговор и общо намерение /цел/ у представителя и насрещната
страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност- те, и двамата, знаят
/осъзнават/, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази
недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на
представлявания. Преценката за наличието и също се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи- към момента на сключването
на договора. Недобросъвестността, за да е релевантна за недействителността по чл. 40 ЗЗД,
не може да възникне след неговото сключване.
Съобразно установената константна практика на ВКС увреждането на
представлявания не се свежда единствено до установяване на голяма разлика между цената,
на която имотът е бил продаден и реалната му цена, а е необходимо да се обсъдят всички
относими към преценката на интереса обстоятелства. В този смисъл са Решение №
25/27.04.2022 г. на ВКС по гр.д. № 2686/2021 г., I г.о., ГК, Решение № 361/2011 г. по гр.д. №
1077/2010 г., I г.о. на ВКС, Решение №21/2015 г. по гр.д. № 3529/2014 г., I на ВКС и др.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя съдът следва да
извърши при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и
мотивите на представителя да го сключи /в този смисъл решение № 841 от 19.01.2010 г. по
гр. д. № 3530/2008 г. на II г. о. на ВКС/. Увреждането на интереса на представлявания е
6
налице и когато се установи превратно упражняване на предоставените на представителя
права, макар и в рамките на представителната власт и от това е произтекла вреда.
Безпротиворечиво е становището в съдебната практика на ВКС, че
представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и ако е бил
овластен да продаде недвижим имот без ограничения и указания от упълномощителя в
пълномощното, той трябва да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената
/Решение № 841 от 2010 г. по гр. д. № 3530/2008 г. на IV г. о. на ВКС, Решение № 21/2015 г.
по гр. д. № 3529/2014 г. на I г. о. на ВКС, Решение № 439/2012 г. по гр. д. № 23/2011 г. на I г.
о. на ВКС и др./.
Увреждането на представлявания може да има различни проявни форми, като
например-договор, сключен при неизгодни условия, обременяване на имот на
представлявания с вещни тежести, превратно упражняване на представителната власт и
др./в този смисъл Решение № 361/2011 г. по гр. д. № 1077/2010 г. на IV г. о. на ВКС, Решение
№ 140/2015 г. по т. д. № 2092/2014 г. на I т. о. на ВКС и др./. В чл.40 ЗЗД
недобросъвестността на третото лице не се предполага, поради което упълномощителят,
респ. неговите наследници, позоваващи се на тази недобросъвестност, следва да я установят.
Върху ищеца лежи доказателствената тежест да установи намерението за увреждането му у
пълномощника и третото лице, като наличието на сговор за увреждането му може да се
установи чрез всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договора с
третото лице, включително и чрез косвени доказателства, обяснимо с това, че
представлявания не разполага с преки доказателства за сговор между пълномощника си и
третото лице, които преценявани в съвкупността си да обуславят извод за сговаряне за
увреждане. Поредица от такива косвени доказателства, според константната практика на
ВКС, могат да бъдат близки родствени отношения между пълномощника и третото лице в
степен, в която законът презумира знание за увреждането /чл.135, ал.2 ЗЗД/ или
заинтересованост /чл.172 ГПК/, вкл. даваща право на отказ от свидетелстване /чл.166, ал.1,
т.2 ГПК/, или трайни търговски отношения, предполагащи осведоменост за делата на
пълномощника, последващи разпоредителни действия с предмета на сделката, сочещи, че
третото лице е знаело и се е възползвало от конкретната икономическа ситуация или обратно
прехвърляне на правото на собственост от третото лице в полза на пълномощника или други
действия, даващи основание да се приеме, че сделката е била сключена при сговаряне. Във
всички случаи съвкупната преценка на доказателствата следва да създава сигурно
убеждение за осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне
между пълномощника и третото лице.
При споделяне на горецитираната практика на касационната инстанция,
Ямболският окръжен съд намира, че в настоящия случай процесния договор за покупко-
продажба е сключен във вреда на представлявания, т.е. налице е налице първият- обективен
елемент от фактическия състав на чл.40 ЗЗД. Този извод следва от установеното по делото,
че имота е продаден на ответника П. К. на цена 9 500,00 лв., при данъчна оценка на имота
към датата на разпореждането 48 151,00 лв. и действителна пазарна стойност на имота към
тази дата 120 723,00 лв. Т.е. доказателствата по делото сочат, че имота е продаден на цена
над пет пъти по- ниска от данъчната му оценка и 12,70 пъти по- ниска от действителната му
пазарна стойност към релевантната за спора дата, като установената нееквивалентност на
насрещните престации не е незначителна.
Наличието на нееквивалентност на насрещните престации обаче, с оглед
цитираната по- горе съдебна практика на ВКС, само по себе си не е основание, годно да
обоснове извод за основателност на иска по чл.40 ЗЗД, а е необходимо да бъдат изследвани
всички конкретни и установени по делото факти и обстоятелства, свързани с интереса на
представлявания и мотивите на представителя да сключи процесния договор, защо е
реализирана по този начин представителната власт на ответницата Н. К. и с каква цел.
7
Събраните по делото гласни доказателства чрез разпита на свидетелите установяват по
недвусмислен начин, че наследодателят на ищеца и ответниците по делото са били в много
близки приятелски отношения в продължение на десетилетия, че бащата на ответника е бил
възприеман както от свидетелите, така и от самите ответници като част от тяхното
семейство, ответниците са били тези, които са оказвали помощ и подкрепа на бащата на
ответника през последните два месеца от неговия живот. От така установеното обаче, във
връзка с отношенията между починалия Д.И. и двамата ответници, не се установява
интереса на представлявания от сключването процесния договор за покупко- продажба, а
още в по- малка степен се установяват мотивите, целите и намеренията на представителя Н.
К. да сключи процесния договор за покупко- продажба на процесния имот със съпруга си,
при условията, посочени в него. Наследодателят на ищеца е предоставил на ответницата Н.
К. процесното пълномощно, с което я е упълномощила да се разпореди с имота с възмездна
сделка, като изрично е посочил и вида на сделката- покупко- продажба. Ответницата К. е
упълномощена и с правото да договаря сама със себе си, за цени и условия, каквито
прецени. От горното следва извод, че интересът на упълномощителя не се е свеждал
единствено до разпореждане с имота в полза на ответниците по делото, а и до разпореждане
в полза на трето лице, различно от тях. В случай, че покойният Д.И. е целял чрез
разпореждане с правото си на собственост върху имота в полза на ответниците, да ги
възмезди, респ. да се отблагодари за полаганите от тях грижи, то за него не е съществувала
пречка да сключи друг вид сделка с ответниците или с един от тях, например да дари имота
си.
Липсват изявления от упълномощителя Д. И. в пълномощното или по друг начин,
от които да може да се изведе извод, че за накърняването на имуществения актив в резултат
на сделката упълномощителят е приел друга дадена от пълномощика компенсация- грижи,
помощ, трайно съществуващи между тях фактически отношения на близозст и , приятелство
и взаимопомощ, каквито обстоятелства в редица случаи са отчитани в практиката на ВКС
при изследване на обстоятелствата по чл. 40 ЗЗД, но в настоящия случай не са доказани.
ЯОС намира, че в случая е установен и вторият елемент от фактическия състав на
чл.40 ЗЗД- субективния. В оспорения договор за покупко- продажба като купувач на имота е
участвал ответника П. К., който е съпруг на представляващия продавача- ответницата Н. К.
и по силата на разпоредбата на чл.21 от СК, правото на собственост върху имота е
придобито в режим на СИО между двамата ответници. Това, съобразно цитираното по- горе
Решение № 841 от 2010 г. по гр. д. № 3530/2008 г. на IV г. о. на ВКС, както и Решение № 586
от 01.11.2010 г. на ВКС по гр.д. № 853/2009 г., IV г.о., ГК., е косвено обстоятелство, от което
следва да се направи извод за знание за увреждащия интереса на представлявания характер
на сделката, придобивайки право на собственост от ответниците на цена над 12 пъти по-
ниска от действиетланата. Споразумяването във вреда на представлявания е установено-
имотът е продаден при явно неизгодни условия на ответника по П. К.- съпруг на
пълномощника на продавача- ответницата Н. К., поради което е придобит от двамата
ответници в режим на СИО, при което следва да се презумира знание за увреждането
/аргумент от чл. 135, ал. 2 ЗЗД/.
При така установените обстоятелства, действията на ответницата Н. К. покриват
състава на чл. 40 ЗЗД, тъй като представляват превратно упражняване на представителна
власт и са увреждащи. Вредата за имуществото на упълномощителя произтича от
обстоятелството, че в него не постъпват еквивалентните парични средства, които една
добросъвестно предприета продажба би набавила. Без значение в случая е как и в чия полза
би се разпоредил с тези средства праводателя на ищеца. Изричното овластяване по чл. 38
ЗЗД, без да се посочи продажната цена на имота, не означава, че упълномощителят приема
една продажба да се извърши не по най-добрия за него начин. По отношение параметрите на
избраната сделка /в случая покупко- продажба/, задължението на пълномощника е да
действа в полза на този, който му доверява интереса си. След като пълномощникът е изразил
8
волеизявлението на едната от страните по сделката- продавача, но поради това, че купувачът
по същата тази сделка е съпругът на пълномощника и имотът е придобит в режим на СИО
от двамата ответници, субективният елемент от състава на чл. 40 ЗЗД намира израз и се
проявява във волята и намеренията на двамата ответници по иска. Пълномощникът Н. К. не
е имала намерение да реализира пазарната стойност на имота, нито дори стойността му по
данъчна оценка. Тя съзнателно е пренебрегнала имуществения интерес на продавача заради
своя и този на ответника П. К. интерес да се облагодетелстват материално. В случая не е от
решаващо значение колко повече би осигурила една продажба на имота по пазарна цена, при
положение, че в пълномощното се съдържа изявление на упълномощителя за предварително
получаване на цената преди упълномощителната сделка, без същата да е посочена изрично, с
което пълномощникът гарантира интереса на купувача, както и своя собствен интерес,
предвид на това, че придобива право на собственост върху имота в режим на бездялова
съсобственост с купувача.
Разгледани в съвкупността им, доказателствата по делото сочат, че оспореният
договор за покупко- продажба е сключен във вреда на представлявания, както и че е
установена недобросъвестност на представляващия- ответницата Н. К. към момента на
сключване на договора за покупко- продажба, поради което и са доказани от ищеца по
делото обективния и субективния елемент от факткическия състав, пораждащ
недействителността на договора за покупко- продажба по смисъла на чл.40 ЗЗД. Искът е
основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 78, ал.1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
направените от него разноски по делото в общ размер на 2227,15 лв., от които заплатени
държавни такси в размер на 4530,15 лв., заплатено възнаграждение за един адвокат в размер
на 1000,00 лв. и възнаграждение за вещо лице в размер на 697,00 лв.
Мотивиран от изложеното, Ямболският окръжен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА за недействителен на основание чл.40 ЗЗД по отношение на Д. Д.
П., ЕГН **********, от гр. *, кв. ****, в качеството му на наследник по закон на Д.П.И., б.ж.
на гр. *, починал на *** г., по иска, предявен против Н. К. К., ЕГН ********** и П. В. К.,
ЕГН **********, двамата от гр. *, ул. **, сключения на 15.08.2024 г. с нотариален акт № 62,
т.II, рег. № 2628, дело № 219/2024 г. на нотариус Д.Н. с район на действие- Сливенски
районен съд, рег. № 092 на Нотариалната камара, договор за покупко- продажба между
Д.П.И., ЕГН **********, като продавач, действащ чрез пълномощника си Н. К. К. и П. В. К.
като купувач, на следния недвижим имот, находящ се в гр. *, представляващ: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 67338.517.82.1.24 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД- 18-31от 19.04.2006 г. на изр. директор
на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
самостоятелния обект е от 08.08.2024 г., с адрес на имота: гр.*, кв. „***, в сграда с
идентификатор № 67338.517.82.1, предназначение: жилищна сграда- многофамилна, която
сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 67338.517.82, с предназначение:
жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение,
брой нива на обекта:1, с посочена в документа площ: 92,62 кв.м., състоящ се от две спални,
дневна, кухня и сервизни помещения, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж: самостоятелен обект с идентификатор № 67338.517.82.1.23; под обекта:
самостоятелен обект с идентификатор № 67338.517.82.1.20; над обекта: самостоятелен обект
с идентификатор № 67338.517.82.1.28, ведно с прилежащите части: избено помещение № 43
с полезна площ от 3.89 кв.м., заедно с 2,69% идеални части от общите части на сградата и
9
съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху терена.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците Н. К. К., ЕГН ********** и
П. В. К., ЕГН **********, двамата от гр. *, ул. **, да заплатят на ищеца Д. Д. П., ЕГН
**********, от гр. *, кв. ****, направените по делото разноски в общ размер на 2227,15 лв.
от които заплатени държавни такси в размер на 4530,15 лв., заплатено възнаграждение за
един адвокат в размер на 1000,00 лв. и възнаграждение за вещо лице в размер на 697,00 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд- Бургас чрез
Окръжен съд- Ямбол в 2- седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Ямбол: _______________________
10