Р Е Ш Е Н И Е
№352/ 19.06.2018г. гр. Хасково
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Хасковски Районен съд
четвърти граждански
състав
на пети юни две хиляди и осемдесета година в публичното
заседание в следния състав:
СЪДИЯ : ПАВЛИНА ГОСПОДИНОВА
Секретаря Диляна Славова
Прокурор
като разгледа докладваното от
съдията
гр.д.№943 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен
е иск с правно основание чл.233 от ЗЗД – за връщане на вещ, отдадена под наем.
Твърди
се, че ищецът бил собственик на имот, находящ се в Хасково, жк Орфей 35-А-20,
представляващ апартамент с идентификатор 77195.709.20.1.74, за което имал
съставен н.а. от 15.04.2008г. На 01.12.2017г. с ответника сключили договор за
наем и ищецът предоставил описания имот на ответника за ползване при месечен
наем от 180 лева, който ответникът следвало да плаща до 5-то число на месеца,
за който се дължи. Съгласно чл.4 от договора и при невъзмогност на наемателя да
заплаща наема и режийните разходи за ток и вода, то следва да напусне
апартамента в срок до 7 дни след забавата, независимо от сезона. Ответникът не
изпълнявал задълженията си за наем за месеците януари, февруари и март 2018г.,
както и сметката за ползвана вода за няколко месеца. Многократно провели
разговори, но не разрешили спора доброволно, поради което на 12.03.2018г.
ищецът изпратил покана и едномесечно предизвестие за прекратяване на договора,
който срок започнал да тече от получаване на поканата – 14.03.2018г. Срокът на
предизвестието изтичало на 14.04.2018г. Дължимите суми били 540 лева – за наем,
и 100 лева – за вода. Ответникът не заплатил сумите и не опразнил жилището,
като продължавал да го ползва без правно основание, тъй като договорът бил
прекратен. Поради това иска ответникът да бъде осъден да опразни наетия имот и
да върне държането на същия на ищеца, както и да заплати направените по делото
разноски.
Ответникът
взема становище в срока по чл.131 от ГПК. Излага допълнителни факти в
отношенията между страните. На 19.07.2014г.
ответникът и брат му Я. С. сключили договор за наем с ищеца за процесния
апартамент с наемна цена 160 лева. При сключването дали допълнителна вноска от
160 лева – за компенсация на евентуално неплащане на месечен наем, а тази сума
досега не била използвана или върната. Я.С. напуснал апартамента през август
2015г., а ответникът останал да го ползва за същата месечна сума. През август
2017г. ищецът заявил на ответника, че иска наем от 180 лева, но ответникът не
се съгласил и искал да напусне жилището. Започнал да изнася покъщнина и когато
било почти празно ищецът поискал преди
окончателно да се освободи жилището ответникът да боядиса таваните. Ответникът
се съгласил и извършил това, но поради липса на добра основа мазилката на
таваните започнала да се лющи и пада. Ищецът взел решение да се направи
цялостен ремонт на жилището срещу заплащане, като се свали замазката и се
положат плоскости на спалнята и хола, а в останала част на жилището да се
подравнят стените, замажат и боядисат. Ответникът сменил и дограмите на
спалнята и хола. Стените били покрити с 4-5 пласта тапети и много неравни.
Ремонтът бил извършен от ответника през септември – октомври 2017г., като през
този период той не живеел в жилището. Когато ремонтът приключил, ответникът
почистил жилището от отпадъци и замърсяване, а ищецът заявил, че нямало да
плаща за работата, която била извършена. Ищецът решил да остане ответника в
жилището и вместо да се извърши плащане на наем от ответника, то да се извърши
прихващане от дължимата сума за извършения ремонт. Дължимата сума била 2814,16
лева. В изпълнение желанието на ищеца сключили договор на 01.12.2017г. за наем
на посочения апартамент при месечна наемна цена от 180 лева. Счита, че не се
намира в апартамента без основание, а наем не дължи поради това, че следвало да
се извърши прихващане. Не се осъществявал така състава на чл.233 от ГПК, а
освен това не било уточнено за кои месеци била дължима сумата от 100 лева за
вода и с какъв документ била определена.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства –
поотделно и в тяхната общност, приема за установено от фактическа страна
следното:
С н.а. №197, т.ІІ, рег.№2919,
д.217/2008г. ищецът закупил апартамент с идентификатор 77195.709.20.1.74,
представляващ имот с адресна регистрация в гр.Х., жк ****** **-**-**,, с площ от 59,54 кв.м.
Видно от представения договор за наем от 01.12.2017г. между
страните по делото е сключен договор за наем на същия имот. Договорът е сключен
за неопределен срок, като може да бъде прекратен от наемателя с 1-месечно
предизвестие до наемодателя, а когато наемателят изпадне в невъзможност да
заплаща редовно наема и месечните сметки за ток и вода, то същият се задължавал
да напусне апартамента в срок до 7 дни, независимо от годишния сезон. Страните
уговорили месечен наем от 180 лева, които следвало да се заплащат на 5-то число
от текущия месец. При заплащане на месечните консумативи наемателят се
задължавал да представя ежемесечно фактурите за платени сметки на наемодателя.
С покана от 12.03.2018г., връчена чрез
Български пощи – Телепоща /известие за доставяне от 14.03.2018г., подписано от
ответника/, наемодателят отправил към наемателя едномесечно предизвестие за
прекратяване на сключения наем. Предизвестието поставяло начало на едномесечния
срок, след изтичането на който наемателя следвало да напусне наетото жилище. В
поканата наемодателят иска от наемателя да заплати дължимите 540 лева,
представляващи наем за януари, февруари и март 2018г., както и сумата от 100
лева за консумативи – вода.
Видно от представеното удостоверение
от В и К ЕООД Хасково за жилището, отдадено под наем на ответника, по партида
№282/52 има задължения за периода от 25.08.2017г. до 18.05.2018г. има задължение от 142,54 лева.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни изводи:
С представената по делото покана,
редовното получаване на която се оспорва от ответната страна, ищецът е развалил
договора за наем поради неизпълнение от страна на наемателя на задължението за
заплащане на наемните вноски и консумативите - вода. В договора за наем - т.4, е
предвидена възможността за наемодателя да прекрати договора при неплащане на
месечна вноска от наемателя и сметките за ток и вода. Съгласно чл.87,
ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си, поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника - наемател, че наемните
вноски не били дължими като парична сума, а следвало бъда прихванати със
стойността на извършения ремонт в наетия апартамент. В тази насока освен, че
ответникът не представя писмени доказателства за наличие на такава уговорка в
договора, то и възражението е недопустимо като направено за извършени
подобрения в имота – чл.314, ал.3 от ГПК. Ищецът допълнително представя
доказателства в подкрепа на твърдението си, че не са изплащани месечните суми,
дължими за изразходваната вода след сключване на договора, което не се оспорва
от ответната страна. В този смисъл съдът счита, че облигационното отношение е
валидно прекратено, тъй като ищецът - като кредитор по сключения между страните
двустранен договор, притежава правото по чл.87,
ал.1 от ЗЗД да развали договора чрез едностранно волеизявление. Това
потестативно право е упражнено при наличие на предвидените в закона
предпоставки, като с отправената от ищеца покана са настъпили последиците,
предвидени в чл.87,
ал.1 от ЗЗД за разваляне на договора, считано от 14.04.2018г., т.е. 1 месец
след уведомяване. Считано след тази датата наемателят е следвало да предаде
имота на наемодателя. Към тази дата е налице неизпълнение на задълженията от
страна на наемателя за заплащане на месечен наем за периода от сключване на
договора и до предявяване на иска, като в с.з. също не се твърди да са
заплатени в хода на процеса дължимите суми. Предвид прекратяването на договора
предявеният иск по чл.233,
ал.1 от ЗЗД е основателен. След прекратяването на договора за наемателя
възниква задължение да върне наетата вещ. Това задължение не е изпълнено, като
между страните по делото не е спорно, че след прекратяването на договора,
наемателят е продължил да ползва имота, поради което искът по чл.233,
ал.1 от ЗЗД е основателен и следва да се уважи.
Доколкото възраженията за нищожност поради
накърняване на добрите нрави, както и за злоупотреба с право от страна на
наемодателя, са изложение едва в съдебните прения и ищцовата страна не е взела
становище в съдебното дирене, то същите не следва да бъдат обсъждани. Обаче за
пълнота и тъй като съдът следи служебно относно нищожността следва да се обсъди дали
договорът е недействителен като сключен при накърняване на добрите нрави. Съгласно ТР
№1/15.06.2010г. на ВКС по т.д. №1/2009г. на ОСTK "добрите нрави са морални
норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
- чл.26,
ал.1 от ЗЗД. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът
следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта,
който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес. В настоящия процес се установява
валидно сключен и действителен договор, който поражда за страните права и се
създават задължения, като предмет на произнасянето на иска е опразването на
наетото жилище. Уговорките относно подобренията, доколкото бъдат доказани,
могат и следва да бъдат предмет на разглеждане в друг процес, но не могат да се
разглеждат като накърняване на добрите нрави.
Ответникът
следва да заплати направените от ищеца разноски за д.т. – 86,40 лева, адв.
възнаграждение – 400 лева.
Мотивиран
така, съдът
РЕШИ :
ОСЪЖДА Е.Е.С., ЕГН **********,***, да предаде на основание чл.233, изр.1 от ЗЗД
на Д.Х.Д., ЕГН **********, държането на имот, находящ
се в гр.Х., жк ****** **-**-**,
представляващ апартамент с идентификатор 77195.709.20.1.74., както и да заплати направените по делото разноски за
д.т. – 86,40 лева, адв. възнаграждение – 400 лева.
Решението може да бъде обжалвано пред
Хасковски Окръжен съд в двуседмичен срок от неговото обявяване.
Съдия:/п/ не се чете
Вярно с оригинала!!!
Сверил:М.Т.