Р Е Ш Е Н И Е
№ 1278
гр. Варна, 10.03.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на десети февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при секретаря Х.И., като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 11814 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по искова
молба от И.Е.И., с ЕГН ********** ***, чрез пълномощника му адв.И.Д. – АК Варна
срещу М.Н.Г., с ЕГН ********** *** и Й.Р.С., с ЕГН ********** ***, с която са
предявени искове с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД за осъждане ответниците да
заплатят на ищеца разделно, всяка сума от по 3600 /три хиляди и шестстотин/
лева, представляваща ½ от двоен размер на даден задатък в размер на 3600
лева даден на ***г. при сключване на Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот: Поземлен имот № *** с площ от *** кв.м., находящ се в
гр.Варна, с.о. „***“.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения, заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
На ***г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответниците се съгласили да прехвърлят на ищеца собствеността върху Поземлен имот № *** с площ от 1584 кв.м., находящ се в гр.Варна, с.о. „***“ срещу продажна цена в размер на 34000 лева.
Подписването на договора станало в офис на А.н.и. „***“ ЕООД, находящ се в гр.***. На срещата присъствали ищецът, двете ответници, техният брокер Х.П.Х. и К.М.Р. – брокер на „***“ ЕООД.
След проведен разговор било постигнато съгласие да бъде отделен имота и окончателно да бъде прехвърлена собствеността след процедиране и влизане в сила на ПУП за него. Страните постигнали съгласие и подписали предварително подготвен предварителен договор. Веднага след като разписал екземплярите от договора ищецът извадил поисканата от него като задатък сума в размер 3600 лева и я поставил на масата в средата пред всички. След като някоя от ответниците преброила сумата и потвърдила нейната точност, ответницата Й.Р.С. показал и други документи касаещи имота и безпрепятственото му снабдяване с ток, вода, достъп до път и пр. Ищецът твърди, че пръв си е тръгнал от срещата, а ответниците, заедно с тяхната брокерка останали да разговарят с К.Р. Уговорения задатък в размер на 3600 лева бил предварително подготвен от ищеца и оставен в бройна масата пред двете ответници непосредствено след подписването на договора от страните.
Срокът за сключване на окончателен договор бил определен до ***г., а впоследствие удължаван няколкократно като недостатъчен за провеждане на процедура по допускане, извършване и одобряване на ПУП. Съгласно последният подписан между страните анекс, срокът бил продължен до 31.01.2019г.
Със Заповед № ***г., кметът на район „***“ при община Варна одобрил изработения ПУП-ПЗР за УПИ *** и УПИ *** и улична отсечка от о.т.*** до о.т. ***, кв.*** по плана на с.о. „***“ гр.Варна. Заповедта била обявена по предвидения за това ред и влязла в законна сила, но въпреки това ответниците не прехвърлили на ищеца правото на собственост върху имота, така както било договорено между страните.
В договорът между страните не бил посочен нотариус, пред който да бъде сключен окончателен договор, поради което ищецът отправил нарочна писмена покана за това. Поканата била отправена до ответницата Й.Р.С. на посочения в договора адрес, тъй като ищецът не разполагал с данни относно постоянния и настоящия адрес на другата ответница. Поканата била за сключване на окончателен договор в 11:00 часа на ***г. в кантората на нотариус К.П. Поканата била получена лично от ответницата Й.С. на ***г., но на посочените в поканата място, дата и час не се явила никоя от ответниците, за което бил съставен констативен протокол от нотариуса.
Ищецът твърди, че преди и след отправянето на поканата е правил многократно опити да се свърже лично с ответниците за уговаряне сключването на окончателната сделка. Проведен бил разговор с ответниците, в присъствието на техен адвокат, но ответниците отказали да прехвърлят правото на собственост, както и в евентуалност да върнат на ищеца дадения задатък.
След справка в Имотен регистър, ищецът установил, че ответниците са се разпоредили с притежаваните от тях права, като на ***г. са сключили договор за покупко-продажба на имота с Р.К.Г. Със сключената от ответниците сделка, те сами се поставили в невъзможност да изпълнят задълженията си към ищеца, поради което той се отказва от сключения договор на ***г. и прави искане за ангажиране на отговорността на ответниците по чл.93 ЗЗД – заплащане на дадения задатък в двоен размер.
Моли за осъждане ответника да му заплати претендираната суми, прави искания по доказателствата и претендира присъждане на направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците, с който оспорват исковата претенция като неоснователна.
Не оспорват, че на ***г. между страните бил сключен представеният с исковата молба предварителен договор, както и че са продали на трето лице собствеността върху притежавания от тях недвижим имот с нотариален акт от ***г.
Ответниците оспорват твърденията в исковата молба, че при сключване на предварителния договор на ***г. ищецът им е заплатил капаро в размер на 3600 лева. Съгласно предварителния договор за удостоверяване на плащането на договорената сума се считал момента на заверка на банковата сметка и липсвала клауза, че договорът ще има функция на разписка за сумата от 3600 лева. В договора не била предвидена възможност за плащане в брой, а такава уговорка би противоречала и на императивната норма на чл.3, ал.1, т.2 от ЗОПБ, според която при стойност на договора над 10000 лева, плащането дори и да е част от тази сума следва да се извърши по банков път.
Ответниците твърдят, че ищеца е бил неизправна страна по договора от ***г.. След подписването на договора, ищецът не заплатил на ответниците капаро и прекъснал всякакъв контакт с тях, което бездействие ответниците приели като незаинтересованост на ищеца за продължаване на отношенията между страните.
Ответниците твърдят, че на ***г. изпратили до ищеца заявление чрез нотариус Д.С., че развалят сключения между тях предварителен договор поради неизпълнение на задължението му за плащане на капаро в продължителен срок и отпадане на интереса от сделката. В евентуалност ответниците твърдят, че договора от ***г. е прекратен с изтичане на срока за сключване на окончателен договор.
С отговора на исковата молба се оспорват, че представените от ищеца анекси. Представеният анекс, в който били изписани имената на ответниците и бил положен подпис без отбелязване, че са подписани от пълномощник, не бил подписан от ответниците, като се оспорва автентичността на документа. В останалите анекси било посочено, че са подписани от пълномощник на ответниците, които оспорва да са предоставяли права чрез подписване на пълномощно в полза на трети лица – Х.Х. и К.Р. Приложените към исковата молба анекси вероятно били съставени единствено и само с цел настоящия съдебен процес и организиране защитата на ищеца.
Оспорва се също през 2018г. и 2019г. да са провеждани срещи между страните за уговаряне на условия за прехвърляне на правото на собственост по повод на сключения предварителен договор, както и ответниците да са били информирани по надлежния ред от общинска администрация, че притежавания от тях недвижим имот е бил разделен с ПУП към момента на извършване на разпоредителната сделка.
Ответниците молят за отхвърляне на предявения иск, правят искания по доказателствата и претендират присъждане на направените в производството разноски.
В проведеното открито съдебно заседание страните, чрез проц. представител, поддържат изложеното в исковата молба и отговора по нея и претендират присъждане на разноски.
СЪДЪТ,
преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
По силата на
договори за дарение, обективирани в Нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ ***г. и Нотариален акт за дарение
на недвижим имот № ***г. на Ж.Т.,
нотариус с район на действие на Районен съд гр.Варна, вписан в регистъра на
Нотариалната камара под № ***, ответниците М.Н.Г. и Й.Р.С. са придобили
собствеността всяка на по ½ ид.ч. от следния недвижим имот: Поземлен
имот № ***, целият с площ от 1584 кв.м., находящ се в гр.Варна, СО „***“,
заедно с намиращата се в него стопанска постройка с непосочена площ в документа
за собственост, а по данъчна оценка с площ от 10 кв.м., при граници: път,
поземлени имоти №№ ***, видно от представените от ищеца надлежно заверени за
вярност копия от нотариалните актове /л.23-24/.
На ***г. между М.Н.Г. и Й.Р.С., от една
страна и И.Е.И., от друга страна е сключен Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, копие от който договор е приобщен към
доказателствата по делото /л.8-9/.
С договора
ответниците са се задължили в срок до ***г. да продадат на ищеца собствените си
741 кв.м. от Поземлен имот № ***, целият
с площ от 1584 кв.м., находящ се в гр.Варна, СО „***“ срещу заплащане на цена в
размер на 36183 лева. В договора е уговорено плащането на цената да стане, чрез
заплащане на капаро /задатък/ в размер на 3600 лева в срок до 18:00 часа на ***г.
и изплащане на остатъка в размер на 32583 лева по банкова сметка ***окупко-продажба
на имота.
В същият ден, ***г., ответниците са упълномощили Х.П.Х.
и К.М.Р. с права да ги представляват пред различни административни органи да
подават и получават документи и книжа от тяхно име във връзка с поземлен имот №
***, находящ се в гр.Варна, СО „***“, като заверено за вярност лично от ищеца
копие, както и справка удостоверение от нотариус К.П. са приложени по делото
/л.120-122/.
С исковата молба
са представени заверени за вярност копия от Анекси, с които се твърди, че
страните по предварителния договор са се споразумели за удължаване на срока за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба.
Според Анекс от ***г. срока за сключване на окончателен
договор е продължен до ***г. /л.11/.
Ответниците са
оспорили истинността на представения документ в законоустановения срок, открито
е производство по установяване истинността на документа и е назначена
съдебно-почеркова експертиза.
В заключението си вещото лице посочва, че
подписите и ръкописно изписаните имена в анекса от името на продавачите М.Н.Г.
и Й.Р.С. са изпълнени от едно и също лице, което не е нито една от ответниците.
Съдът кредитира
заключението на вещото лице като мотивирано, обективно и компетентно дадено и
неоспорено от страните по делото /л.87-97/.
В първото по
делото заседание, ищецът излага твърдения, че подписите за продавачи в Анекс от
***г. са изпълнени от Х.Х.
В Анекс с посочена
дата на подписване ***г. е уговорено
продължаване на срока за сключване на окончателен договор да е до ***г. /л.10/.
С исковата молба е
представен анекс от ***г., с който срока за сключване на окончателен
договор е продължен до 31.05.2018г. /л.12/.
В следващият представен от ищеца анекс от 03.07.2018г. е посочено, че страните са
се споразумели срока за сключване на окончателен договор да бъде продължен до ***г.
/л.13/.
Анексите от ***г.,
***г. и ***г. са подписани за продавачите (ответниците) от Х.Х., като
пълномощник.
На ***г. е подписан Анекс към
предварителния договор от ***г., с който срокът е продължен до ***г. Анексът е
подписан от К.М.Р. за продавачите /л.14/.
Със заповед № ***г.
на заместник-кмет на община Варна е одобрен подробен устройствен план (ПУП) –
План за регулация и застрояване (ПРЗ) за УПИ ** и УПИ *** и улична отсечка от о.т. *** и о.т. ***,
кв.*** по плана на СО „***“, гр.Варна. Срещу заповедта не е постъпила жалба в
законоустановения срок, което е удостоверено с констативен протокол от ***г
/л.15-19/.
На ***г. ответниците са изпратили до ищеца
покана във връзка с уведомление за разваляне на сключения между страните
предварителен договор от ***г., поради неизпълнение на задължението за
заплащане на капаро в размер на 3600 лева, както и разваляне на предварителния
договор по право, по реда на чл.89 ЗЗД – на самостоятелно основание, което се
удостоверява от представени с отговора на исковата молба покана, протокол №***г.
на нотариус Д.С. и товарителница /л. 58-60/.
По делото няма
данни дали поканата действително е достигнала до ищеца преди получаване на
препис от отговора на исковата молба.
На ***г. ответниците са продали на Р.К.Г. собствеността върху Поземлен имот № ***,
целият с площ от 1584 кв.м., при граници: път, поземлени имоти №№ ***, ведно с
намиращата се в него стопанска постройка, за което е съставен нотариален акт № ***г.
на Д.С.,*** действие района на Варненски районен съд, вписан в РНК под № 192
/л.25-26/.
На същата дата, ***г., ищецът е отправил нотариална
покана до ответницата Й.Р.С. за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на имота по предварителния договор на ***г. в кантората на
нотариус К.П. Поканата е получена от ответницата Й.Р.С. на ***г., а в деня и
часа посочени в поканата пред нотариуса се е явил само ищецът /л.20-22/.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
С протоколно определение от ***г. е прието
за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване, че на ***г. са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата
на който ответниците се съгласили да прехвърлят на ищеца собствеността върху
Поземлен имот № *** с площ от 1584 кв.м., находящ се в гр.Варна, с.о. „***“
срещу продажна цена в размер на 34000 лева, както и че на ***г. ответниците са
се разпоредили с правото си на собственост върху имота в полза на трето за
делото лице.
Съгласно приетия доклад по делото, за уважаване на предявения иск в тежест на ищеца бе да докаже при условията на пълно главно доказване: предаването на ответниците на сумата от 3600 лева, представляваща задатък по сключения между страните предварителен договор, както и валидното продължаване на срока за сключване на окончателен договор до ***г., включително представените анекси да са подписани от лица с надлежно учредена представителна власт за това.
Ищецът твърди, че след подписването на предварителния договор е извадил в брой сумата от 3600 лева, която поставил на масата пред двете продавачки в присъствието на двете брокерки Х.П.Х. и К.М.Р., след което една от двете ответници отброила сумата и потвърдила нейната точност.
Ищецът е поискал допускане на свидетелски показания за установяване предаването на задатъка на ответниците. На ответниците е предоставена възможност да изразят становище по това искане, при което те изрично са се противопоставили на допускане на свидетелски показания за доказване на твърдяното от ищеца плащане. Съгласно чл.164, ал.1, т.4 ГПК не се допускат свидетелски показания за установяване погасяване на установени с писмен акт парични задължения. Такива биха били допустими само при изрично съгласие на страните, каквото в случая не е налице. Даването на съгласие от страна на ответниците за допускане на свидетелски показания е процесуална възможност, използването на която е предоставена единствено на волята на страната. Това, че ответниците те не са се възползвали от тази възможност не може да се тълкува в тяхна вреда. В предварителния договор е предвиден срок, в който сумата да бъде заплатена на ответниците и самият предварителен договор не може да послужи като разписка за получаване на сумата.
Недоказано остана и твърдението за продължаване на срока за сключване на окончателен договор с подписването на анекси към предварителния договор. Действително е налице пълномощно от ***г., с което ответниците са упълномощили Х.Х. и К.Р. да ги представляват и извършват правни и фактически действия свързани с поземления имот, предмет на предварителния договор. Ответниците са дали права на пълномощниците да ги представляват пред Община Варна, данъчни служби, Агенция по вписвания, НАП, Имотен регистър, но с пълномощното не са давани права на пълномощниците да представляват ответниците пред ищеца и да сключват анекси към предварителните договори. По отношение на анекса с дата ***г. изрично се установи, че не е подписан от ответниците и в същият не е отбелязано да е подписван от пълномощник.
Действията на Х.Х. и К.Р. по сключване на анекси за продължаване срока на предварителния договор са действия надвишаващи учредената им представителна власт не са потвърдени от ответниците в изискуемата по чл.42, ал.2 ЗЗД форма. Съгласно чл.19, ал.1 ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Потвърждаването на извършените без представителна власт действия от страна на Х.Х. и К.Р. може да бъде извършено от ответниците само в писмена форма и не може да се извежда от конклудентни действия на ответниците. Според чл.37 ЗЗД упълномощаването за сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма, а при уредбата на потвърждаване на действия извършени без представителна власт е предвидено, че за това се изисква същата форма, която е предвидена при упълномощаването за сключване на договора.
В този смисъл недоказани в производството останаха твърденията на ищеца, че е предал на ответниците задатък в размер на 3600 лева при сключване на предварителния договор на ***г., както и че продължаването на срока за сключване на окончателен договор и срока на действие на предварителния договор с поредица от анекси подписани между страните. Възможността да се иска връщане на задатък в двоен размер по реда на чл.93 ЗЗД изисква не само уговарянето на такъв задатък при сключване на договора, но и действителното му предаване, което остана недоказано по делото.
В този смисъл исковата претенция се явява недоказана и следва да бъде отхвърлена изцяло.
На основание чл. 78, ал.3 ГПК ответниците имат правно на поискани и доказано сторени разноски. Съгласно представените списъци на разноските и доказателства към тях, всяка от ответниците е направила разноски в размер на 678.90 лева. Разноските в този размер следва да се присъдят в тежест на ищеца.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от И.Е.И., с ЕГН ********** *** срещу М.Н.Г., с ЕГН ********** *** и Й.Р.С., с ЕГН ********** *** искове за осъждане ответниците да заплатят на ищеца разделно, всяка сума от по 3600 /три хиляди и шестстотин/ лева, представляваща ½ от двоен размер на даден задатък в размер на 3600 лева даден на ***г. при сключване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: Поземлен имот № *** с площ от 1584 кв.м., находящ се в гр.Варна, с.о. „***“, на основание чл.93, ал.2 ЗЗД.
ОСЪЖДА И.Е.И., с ЕГН ********** *** ДА
ЗАПЛАТИ на М.Н.Г., с ЕГН ********** *** сумата от 678.90 лв. /шестстотин
седемдесет и осем лева и деветдесет стотинки/, представляваща направени по
делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА И.Е.И., с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на Й.Р.С., с ЕГН ********** *** сумата от 678.90 лв. /шестстотин седемдесет и осем лева и деветдесет стотинки/, представляваща направени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред
Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от
страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: