№ 254
гр. София, 09.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20241000501580 по описа за 2024 година
С решение № 1493 от 14.03.2024 г., по гр.д. № 2133/22 г., СГС, І-23 с-в,
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД (поради
противоречие с добрите нрави в отношенията между ищците Р. Х. Р. и К. Х. Р.
и ответниците Б. Д. П. и Й. Д. П.), договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 27.04.2017 г., обективиран в нотариален акт № 193, том II, peг. №
07497, дело № 0355/2017 г., с който М. Р. (наследодател на ищците) е продала
на Б. П. (в граждански брак с Й. П.) ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ № 7,
идентификатор 68134.403.339.1.7, находящ се в гр. ***, ул. *** № *, ет. *, с
площ от 84,89 кв.м., ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ от 5,25 кв.м., ЗИМНИЧНО
ПОМЕЩЕНИЕ от 6,89 кв.м., заедно с 9.54% идеални части от общите части на
сградата и от мястото, находящо се в гр. София, ул. *** № *, парцел І, квартал
514, с площ от 400 кв.м., а по скица 389 кв.м., в ПОЗЕМЛЕН имот с
идентификатор 68134.403.339.
С решението се ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от Р. Х. Р. и
К. Х. Р. срещу Б. Д. П. и Й. Д. П. евентуален иск с правно основание чл. 87 ЗЗД
за разваляне на същия договор за покупко-продажба на недвижим имот.
С решението се ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108
1
ЗС, в отношенията между Р. Х. Р. и К. Х. Р. и Б. Д. П. и Й. Д. П., че ищците са
собственици на по ¼ ид.ч. от имота (апартамент, таванско и зимнично
помещение, идеални части от парцела) и се ОСЪЖДАТ ответниците да върнат
владението върху имота.
Срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответниците Б. Д. П.
и Й. Д. П., в която се подчертава, че не са отчетени естеството и спецификата
на отношенията между приобретателя и прехвърлителката на имота, като се
изтъква, че последната е била бивша учителка на Б. П. и той многократно я е
подпомагал и й е съдействал, а тя е разчитала на него. Позовават се на
практика на ВКС, според която накърняване на добрите нрави е налице само,
когато престацията по договора е толкова нееквивалентна, че клони към липса
на такава. Сочат, че се касае до удовлетворяване на значим за страните
интерес и постигане на допустима от закона цел, които са обусловили
продажба на имота на цена под пазарната. Молят да се отмени решението и да
се отхвърли иска.
Ответниците Р. Х. Р. и К. Х. Р. не вземат становище в писмен отговор. В
о.з. оспорват жалбата.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2, чл. 124 ГПК
и чл. 87 ЗЗД.
Ищците Р. Х. Р. и К. Х. Р. твърдят, че като деца на брат й са наследници
по съребрена линия на М. Р., (починала на ******** г.), като всеки от тях
притежава по ¼ ид.ч. от наследството й. Твърдят, че Р. продала на ответника Б.
П. своя двустаен апартамент, за цена от 81 000 лв., платима на вноски, като тя
си запазила правото на пожизнено ползване на имота. Считат, че договорът е
нищожен, като противоречащ на добрите нрави, тъй като срокът за погасяване
на вноските бил прекалено дълъг, с оглед възрастта на прехвърлителката (80
г.). Отделно считат, че цената на продажбата е под пазарната и данъчната
стойност. Твърди се още, че не били заплащани според уговорките вноските от
продажната цена, вкл. и в полза на наследниците на Р.. Претендират да се
прогласи нищожност, евентуално договорът да се развали поради
2
неизпълнение, както и да се признае, че ищците са собственици на по ¼ ид.ч.
от процесния имот, като ответниците бъдат осъдени да им предадат
владението върху него.
Ответниците Б. Д. П. и Й. Д. П. сочат, че отношенията между Р. и П.
били специални, тъй като тя била негова бивша учителка, познавали се добре,
били в отношения на уважение и близки контакти, а П. бил единствения
човек, който се грижел за възрастната жена – лично и чрез покриване на нейни
разходи. Считат цената за еквивалентна с оглед конкретните отношения.
Отделно се твърди, че общо била заплатена сумата от 15 600 лв., а след
смъртта на Р. наследници не осигурили необходимото съдействие, тъй като не
се легитимирали и не предоставили банкови сметки. Молят исковете да се
отхвърлят.
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Няма спор, че на 27.04.2017 г. М. Р. сключила с ответника Б. П. (в брак с
втората ответница Й. П.) договор за продажба на процесния имот с н.а. № 193,
том II, peг. № 07497, дело № 0355/2017 г. при продажна цена в размер на 81
000 лв., от която продавачът е получил преди подписване на договора сумата
от 9000 лв., по банков път, а остатъкът от 72 000 лв. следва да се изплати на
вноски - 18 000 лв. в деня на сключване на нотариалния договор и след
подписването му, а сумата от 54 000 лв. ще се изплати на равни вноски от по
300 лв. месечно в продължение на 15 години, считано от датата на подписване.
Продавачката си запазила пожизнено право на ползване върху имота. Няма
спор, че данъчната оценка е 83 739, 50 лв., а според трите варианта на СОЕ
пазарната стойност на същия при съобразяване на наличното право на
пожизнено ползване - 171 000 лв., 133 000 лв. и 159 000 лв. Последната сума е
изчислена от вещото лице, след като е съобразило реални сделки по
неоспорени нотариални актове, с прилагане на метода на пазарните аналози –
л. 192.
Съдът приема за доказано, че първите две вноски са платени
(нотариалният акт служи за разписка за плащането на първата сума от 9000
лв., а плащането на 18 000 лв. е удостоверено с вносна бележка от 27.04.2017 г.
– л. 67). Платена е и сумата от 6900 лв., на части в периода 27.04.2017 г. -
3
01.02.2019 г.
Няма спор, че ответниците владеят имота.
По делото е представена писмена кореспонденция между продавачката и
купувача, в която се съдържат данни, че продавачката е изисквала плащането
на „сумата“, в някои от случаите спешно, тъй като имала да задоволява свои
лични потребности. Налични са данни, че продавачката е искала и
предоставяне в заем на дребна сума.
Представени са квитанции за заплащане на разходи по етажната
собственост, но същите нямат доказателствена стойност досежно факта, че
разходи на ищцата са заплащани със средства на ответника.
Няма спор, че продавачката Р. е починала на ******** г., като нейни
наследници са ищците, синове на починалия й брат, които имат по ¼ ид.ч в
наследството й.
Св. Д. В. В. разказва, че от 48 години познава М. и са съседки.
Ответника Б. П. познава от 10 години, тъй като той държал фитнес салон
срещу тяхната кооперация. Разказва, че М. била учителка на Б., виждала ги
многократно заедно да общуват, да се прибират с багаж, Б. носел всяка
седмица пазар при М., която трудно се придвижвала, имала нужда от помощ и
живеела сама след като мъжът й починал. Също така той я водел на лекар с
колата си, като това продължило между 3 и 5 години. Не е виждала никой друг
да й помага и да се грижи за нея, включително и ищците, не знае имената им.
М. й споделяла, че е много добре и че Б. й обръщал внимание, помагал й и тя
нямало да се оправи без него. Разказва, че Б. заплатил разходи по ремонт на
фасадата на сградата, тъй като М. нямала средства. Според свидетелката Б.
платил стари и текущи разходи за етажната собственост, дължими от Р..
Свидетелят В. Г. Д., познава М. (тъй като тя живеела срещу неговия
магазин и често го посещавала) и Б., (който имал фитнес на същата улица).
Узнал от разговори, че М. била преди време учителка на Б. и че сега той й
помагал с каквото може - често пазарувал за нея, плащал й неплатените
сметки. Свидетелят не е виждал други хора да се грижат за нея.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
Няма спор, че ищците са деца на починал брат на М. Р., поради което те
4
имат интерес от предявяването на исковете. Освен това (както е посочено и в
решение № 47 от 13.06.2023 г. по гр. д. № 3788/2022 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС) в
хипотезата, когато наследници са предявили иск за нищожност, евентуално за
разваляне на договор, не е налице необходимо другарство между всички
наследници, тъй като всеки от тях сам преценява докога, доколко и срещу кого
да защитава наследствената си част. В този смисъл участието на друг
наследник на ищцата в настоящото производство не е необходимо.
Ищците базират претенцията си за нищожност на процесния договор на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, според който текст нищожни са договорите,
които накърняват добрите нрави. В практиката на ВКС са дадени разяснения
относно понятието „добри нрави“, като същите са характеризирани като
„морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях, като за спазването им съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в
гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес.“. „Добрите нрави са критерии за
норми за поведение, които се установяват в обществото, поради това, че
значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги приемат и се
съобразяват с тях.“ Тези етични правила са свързани с общата забрана да се
вреди другиму според общоприетите норми за поведение, особено когато се
касае до възползване от неравностойното положение на някоя от страните по
договора. „Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите
нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание,
а поради естеството на сочения порок, следва да съобрази дали последиците,
крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски
норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато сделката и
съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до
неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице
очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има
основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност и накърнява
добрите нрави.“ „За противоречащи на добрите нрави се считат сделки, с
които неравноправно се третират икономически слаби участници в оборота,
5
използува се недостиг на материални средства на един субект за
облагодетелстване на друг“ (така в Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г.
по тълк. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, определение № 898 от 21.08.2009 г. по
гр.д. № 4277/08 г., І ГО, решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр. д. № 5477/2007
г., Г. К., V Г. О. на ВКС, Решение № 906 ог 30.12.2004 г. по гр.д. № 1106/2003
г., ІІ ГО, ВКС, решение № 906 от 30.12.2004 г. по гр. д. № 1106/2003 г., ІІ Г. О.
и пр.).
Отнесени към настоящия казус всички приложими по-горе разрешения,
приети от ВКС, налагат извода, че сключеният между М. Р. и Б. П. договор не
противоречи на добрите нрави. В трайната практика на ВКС е застъпено
становището, че продажба на имот може да се извърши и на стойност под
данъчната оценка и това не прави сделката недействителна като несъответна
на морала. В разглеждания казус се установява, че апартаментът е продаден за
сума много близка до данъчната му оценка – 81 000 лв. при данъчна оценка от
83 739, 50 лв., поради което възраженията в тази насока следва да се
отхвърлят.
Безспорно необходимо и житейски обосновано е договорената цена да
отразява обективни фактори като пазарните условия, икономическите
показатели, влияещи на пазара на недвижими имоти (търсене, предлагане,
местонахождение), реалното състояние на купуваната вещ и пр. В същото
време върху цената на продаваната вещ (независимо дали в посока повишени
или понижение) могат да влияят и субективни фактори, обусловени от
личността на продавача и купувача, отношенията между тях, емоционална
стойност на вещта и др. Относно пазарната стойност на процесното жилище
са приети три СТЕ. Съдът кредитира последната от тях, която е дала
заключение, че стойността на апартамента към момента на сделката е в размер
на 159 000 лв. Тази експертиза най-детайлно определя конкретната пазарна
цена, тъй като едновременно е съобразила, че върху имота е запазено
пожизнено право на ползване за прехвърлителя, и е използвала метода на
пазарните аналози, отчитайки реално сключени сделки от този тип за същия
район по същото време. При тези данни се установява, че продажната цена е
надхвърляща като сума половината от пазарната стойност, т.е. не се
установява накърняване на добрите нрави, тъй като престацията не е
практически съизмерима с липса на такава.
6
Отделно от казаното, настоящият състав съобразява наличните по
делото доказателства (показания на незаинтересовани свидетели), които
установяват, че в последните години от живота на продавачката тя не е имала
близки, на които да разчита, а постоянни грижи за нея е полагал ответника Б.
П. – той е общувал с нея интензивно, заплащал е сметките й за храна, сам е
подсигурявал и отнасял такава в дома й, заплащал е нейни задължения в
хранителен магазин или за поддръжка на етажната собственост, придружавал
я е при посещения при лекар и пр. Предвид данните, че отношенията между
тях не са възникнали случайно, а са основани на старо познанство от
ученическите години на ответника, логично и житейски обосновано е
продавачката да договори по-ниска от пазарната продажна цена, като за това
отчита вниманието, грижите и отношението, което П. има към нея. Тези
елементи на договор за издръжка и гледане и на договор за дарение не са
намерили формално отражение в писмената форма на нотариалния акт, но те
не могат да бъдат изключени като факти и обстоятелства, влияещи върху
формирането на престациите на двете страни. Очевидно е, че продавачката е
търсила практическо съдействие и подкрепа за времето, в което вече е била
възрастна и нуждаеща се от грижи, а купувачът е приел да изпълнява
необходимото за нея, като е получил отстъпка от цената и е предоставил
жилището за безвъзмездно пожизнено ползване дори след като е получил
собствеността върху него.
Вярно е, че способът на изплащане на цената е формиран по нетипичен
за обичайната практика начин, като страните са договорили остатъка от
цената - 54 000 лв., да бъде изплатена на месечни вноски от по 300 лв. през
следващите 15 години. Вярно е също, че към момента на сключване на
договора продавачката е била в напреднала възраст – 80 г., и обичайните
очаквания (предвид статистическите данни) са били посочения срок да не
бъде достигнат приживе от нея. Това обаче предположение, макар и с висока
степен на вероятност, не може да направи договора противоречащ на добрите
нрави. Страните по всяко съглашение имат свобода на договаряне и няма
пречка подобна уговорка да бъде приета за валидна. По делото нито се
твърди, нито се доказва, че продавачката е била подведена или че не е
разбирала свойството и значението на договорните клаузи. Следва да се
отчете още, че продавачката е приемала месечните вноските по цената без да
обективира някакво несъгласие с начина на плащане в продължение на почти
7
две години след сделката и не е демонстрирала поведение, от което да може да
се предположи, че тя не е съзнавала реалните обстоятелства и условия, при
които е сключила продажбената сделка. Отново следва да се подчертае, че
както мотивът за по-ниската цена е обусловен от по-близките отношения
между страните по сделката, така също и точно тези отношения са повлияли и
на начина на изплащане на цената. Очевидно е, че между страните се е
установила такава връзка, която е имала своето морално измерение, основано
на помощ и издръжка от купувача, срещу прехвърлено право на собственост
от продавача. Те са можели да сключат договор за издръжка и гледане или
договор за дарение, при които за ответникът П. е нямало да възникне
задължение за заплащане на никаква цена, но са предпочели да уредят
отношенията си именно с продажбена сделка. Последната, в сравнение с
посочените други две правни фигури, е осигурила на продавачката налична
сума пари веднага при подписване на нотариалния акт, а грижите и
съдействието – физически и материално, които е получила, са останали извън
договорната обвързаност. Последните обаче са обусловили условията на
продажбената сделка, която следва да се приеме за действителна и
непротиворечаща на правилата на морала.
Предвид казаното искът за прогласяване на нищожност следва да се
отхвърли, а решението, с което той е уважен – да се отмени. При това
разрешение пред въззивния съд се възстановява висящността на иска по чл. 87
ЗЗД и настоящият състав дължи произнасяне и по него.
Според чл. 87, ал. 3 ЗЗД развалянето на договорите, с които се
прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, става по съдебен ред, а съгласно изр. 2 от същия текст ако
ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде
според обстоятелствата срок за това. Ал. 4 предвижда, че разваляне на
договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е
незначителна с оглед на интереса на кредитора.
Настоящият състав приема, че предявеният иск за разваляне на
нотариално сключения договор за продажба не следва да се уважава.
Установява се, че до смъртта на продавачката е заплатена сумата от 33 900 лв.
След ******** г. до завеждане на исковата молба на 1.03.2022 г. спрямо
ищците Р. не е изплатена цена на стойност 5 400 лв. (по 2700 лв.) на всеки.
8
Тази сума се явява незначителна като част от общото задължение и на
основание посочената по-горе ал. 4 на чл. 87 ЗЗД съдът приема, че не е
причина за разваляне на договора. Същият следва да продължи да обвързва
ответниците и наследниците на Р., като последните имат право да претендират
(вкл. да предявят иск) за заплащане на цената (с лихвите), която вече е
падежирала като вноски. Остатъкът от цената, дължима за в бъдеще, не е
изискуема към настоящия момент.
След като договорът между продавачката и ответниците е валиден и не
подлежи на разваляне, то искът за ревандикирането на жилището също следва
да се отхвърли. Ответниците са придобили правото на собственост чрез
действителна сделка и не са налице основания да се счете, че ищците са
наследили по ¼ ид.ч. от процесния спорен апартамент.
При този изход на спора на ищците не се следват разноски, а такива се
дължат само на ответниците по иска (жалбоподатели пред САС) в общ размер
за двете инстанции от 1213,05 лв. На пълномощникът на ответниците адв. Д.
се дължи възнаграждение за двете инстанции в размер на общо 6000 лв.,
определено по реда на чл. 38 ЗА.
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 1493 от 14.03.2024 г., по гр.д. № 2133/22 г., СГС, І-
23 с-в, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, предявен от
Р. Х. Р. и К. Х. Р. срещу Б. Д. П. и Й. Д. П., за прогласяване на нищожност
поради противоречие с добрите нрави на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 27.04.2017 г., обективиран в нотариален акт № 193, том II,
peг. № 07497, дело № 0355/2017 г., с който М. С. Р. (наследодател на ищците) е
продала на Б. Д. П. (в граждански брак с Й. Д. П.) ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ
№ 7, с идентификатор 68134.403.339.1.7, находящ се в гр. ***, ул. *** № *, ет.
*, с площ от 84,89 кв.м., ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ от 5,25 кв.м.,
ЗИМНИЧНО ПОМЕЩЕНИЕ от 6,89 кв.м., заедно с 9.54% идеални части от
общите части на сградата и от мястото, находящо се в гр. ***, ул. *** № *,
9
парцел І, квартал 514, с площ от 400 кв.м., а по скица 389 кв.м., в ПОЗЕМЛЕН
имот с идентификатор 68134.403.339.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, предявен от Р. Х.
Р. и К. Х. Р. срещу Б. Д. П. и Й. Д. П. за разваляне на договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 27.04.2017 г., обективиран в нотариален акт №
193, том II, peг. № 07497, дело № 0355/2017 г.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 108 ЗС, предявен от Р. Х. Р. и
К. Х. Р. срещу Б. Д. П. и Й. Д. П. за признаване за установено, че ищците са
собственици на по ¼ ид.ч. всеки от тях от ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ № 7,
идентификатор 68134.403.339.1.7, находящ се в гр. ***, ул. *** № *, ет. *, с
площ от 84,89 кв.м., ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ от 5,25 кв.м., ЗИМНИЧНО
ПОМЕЩЕНИЕ от 6,89 кв.м., заедно с 9.54% идеални части от общите части на
сградата и от мястото, находящо се в гр. ***, ул. *** № *, парцел І, квартал
514, с площ от 400 кв.м., а по скица 389 кв.м., в ПОЗЕМЛЕН имот с
идентификатор 68134.403.339, и за предаване на владението върху същия
имот, като неоснователен.
ОСЪЖДА Р. Х. Р., ЕГН **********, и К. Х. Р., ЕГН **********, да
заплатят на Б. Д. П., ЕГН **********, и Й. Д. П., ЕГН **********, разноски в
общ размер за двете инстанции от 1213,05 лв.
ОСЪЖДА Р. Х. Р., ЕГН **********, и К. Х. Р., ЕГН **********, да
заплатят на адв. С. Д., САК, възнаграждение в размер на 6000 лв. за двете
инстанции по реда на чл. 38 ЗА.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10