№ 132
гр. Сливен, 21.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на двадесет и осми
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Светослава Костова
при участието на секретаря Елена Г. Х.а
като разгледа докладваното от Светослава Костова Гражданско дело №
20242200100357 по описа за 2024 година
Предявена е искова молба от П. Х. И. против А. Т. Б., в която се твърди,
че на 18.07.2022 г. е бил сключен предварителен договор между страните, с
нотариална заверка на подписите, за продажба на недвижим имот, находящ се
в гр. Сливен, кв. ***, с предназначение жилище - апартамент с площ 66.10
кв.м., ведно с таванско и избено помещение, заедно с 1.97% ид.ч. от общите
части на сградата за сумата 89 000 лв. Съгласно договора купувачът П. И. е
следвало да заплати изцяло продажната цена до 31.05.2024 г. Видно от
приложените вносни бележки договорената цена е заплатена в срок по
посочената в договора банкова сметка на продавача А. Т. Б.. Съгласно чл. 8 от
предварителния договор, страните следвало до 1 месец след заплащане на
пълния размер на цената да сключат окончателен договор за прехвърляне
собствеността на процесния апартамент. След привеждане на последната
вноска от договорената цена, купувачът е инициирал разговор с посредника
съдействал за намиране на процесното жилище, която осъществила връзка с
продавача за уговаряне на дата на сделката. Два дни по-късно, след разговор с
ответника, ищецът е разбрал, че продавачът не желае да сключи окончателен
договор и иска да върне парите. Сочи се, че владението на жилището е
предадено с подписване на предварителния договор и в жилището е настанена
майката на купувача - Й.П.Х., която е била упълномощена от сина си за
сключване на предварителния договор.
С оглед категоричната позиция на подавача - обещател, че няма да
сключи окончателен договор, ищецът е предявил настоящия иск, с който моли
съда на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да постанови решение, по силата на
което предварителният договор от 18.07.2022г. да бъде обявен за окончателен.
Препис от исковата молба е редовно връчен на ответника. В
законоустановения срок е депозиран писмен отговор. В същия се оспорва така
1
предявения иск по следните съображения: Признава се, че на 18.07.2022 г. е
сключен предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот със
страни по настоящото производство. С предварителния договор за продажба
на недвижим имот страните са се договорили и предвидили възможността за
отказ от сключването на окончателен договор от страна на продавача, каквото
е качеството на ответника. Предвид това на основание чл. 12 от
предварителния договор ответникът е изпратил уведомление до
пълномощника на купувача, че упражнява правото си на отказ от договора
писмено, като се твърди, че това следва да води до прекратяване на сключения
между страните предварителен договор. Уведомлението е било връчено на
пълномощника на купувача, чрез ЧСИ М.М. с рег. № * от Камарата на
частните съдебни изпълнители. Твърди се, че правото си на отказ от договора
ответникът е упражнил още в началото 2024 г. и заявил готовност да върне
платената по договора сума в размер на 89 000.00лв. Съгласно чл. 12 от
предварителния договор, страните са постигнали съгласие при положение, че
купувачът откаже да сключи окончателен договор за продажба на имота,
въпреки плащането на пълния размер на цената на имота, той се задължава да
върне на купувача П. Х. И. заплатената до момента продажна цена, плюс
неустойка в размер на 20% от общата продажна цена - в размер 17 800 лв. Тъй
като не е било възможно да се предвиди за дълъг период от време развитието
на стопанско - икономическа ситуация в страната, страните са решили да
включат подобна клауза, която има обезщетителна функция и е изцяло в полза
на купувача. Заявени са искания за събиране на доказателства.
Ведно с отговора по делото е предявен и насрещен иск от А. Т. Б., с
което предявява искова претенция с правно основание чл. 307 от ТЗ, поради
наличие стопанска непоносимост по договора. Твърди, че са налице всички
елементи на стопанската непоносимост. Желае да върне платените средства,
но от началото на 2024 г. и до настоящия момент банковата сметка на
купувача не му е предоставена и същият е поставен в невъзможност да върне
направените вноски, както и да заплати сумата в размер на 17800 лв.
уговорена като неустойка или отметване. Не на последно място се твърди, че
считано от 2022 г. до настоящия момент цените на недвижимите имоти са
нараснали с повече от три пъти и това обстоятелство не е било могло да бъде
предвидено при сключване на договора, но запазването на същия противоречи
на справедливостта и добросъвестността. Налице е съществена промяна в
престацията на ответника да прехвърли имота при крайно неизгодни условия.
Поради изложеното, моли предварителния договор сключен на 18.07.2022 г.
да бъде прекратен изцяло, поради наличие на всички предпоставки за
прекратяването му, поради наличие на стопанска непоносимост за ответника,
като страна по този договор.
Препис от насрещната искова молба е връчен на ищеца, като в указания
от съда срок е депозиран писмен отговор. В същия се изразява становище за
допустимост, но неоснователност на предявения иск. Развити са подробни
съображения във връзка с липсата на стопанска непоносимост по отношение
на престацията на ответника, както и твърдението на нарушение на
еквивалентността на престираните права по предварителния договор.
2
Категорично се отхвърля наличието на стопанска необходимост, тъй като не е
налице обективна промяна в икономическите условия от 2022 г. до 2024 г.,
която да не е могъл да предвиди продавачът - обещател, ищец по насрещната
искова молба. Не е налице и несправедливост и недобросъвестност при
определяне на стойността на продавания имот, тоест не е налице нарушена
еквивалентност на престациите в договорните правоотношения между
страните. Предвид изложеното от съда се иска да постанови решение, с което
отхвърли предявения иск с насрещната искова молба, като неоснователен.
От фактическа страна се установява следното :
На 18.07.2022 г. е бил сключен предварителен договор между страните, с
нотариална заверка на подписите, за продажба на недвижим имот, находящ се
в гр. Сливен, кв. ***, с предназначение жилище - апартамент с площ 66.10
кв.м., ведно с таванско и избено помещение, заедно с 1.97% ид.ч. от общите
части на сградата за сумата 89 000 лв.
Съгласно договора купувачът П. И. е следвало да заплати изцяло
продажната цена до 31.05.2024 г. Видно от представените вносни бележки
договорената цена е заплатена изцяло, в срок по посочената в договора
банкова сметка на продавача А. Т. Б..
Съгласно чл. 8 от предварителния договор, страните следвало до 1 месец
след заплащане на пълния размер на цената да сключат окончателен договор
за прехвърляне собствеността на процесния апартамент. След привеждане на
последната вноска от договорената цена, купувачът П. И. е инициирал
разговор с посредника, съдействал за намиране на процесното жилище, която
осъществила връзка с продавача за уговаряне на дата на сделката.
Твърди се в исковата молба, че два дни по-късно, след разговор с
ответника, ищецът е разбрал, че продавачът не желае да сключи окончателен
договор и иска да върне парите.
Владението на жилището е предадено с подписване на предварителния
договор и в жилището е настанена майката на купувача - Й.П.Х., която е била
упълномощена от сина си за сключване на предварителния договор.
С предварителния договор за продажба на процесния имот страните са
се договорили и предвидили възможността за отказ от сключването на
окончателен договор от страна на продавача, каквото е качеството на
ответника. Предвид това на основание чл. 12 от предварителния договор
ответникът е изпратил уведомление до пълномощника на купувача, че
упражнява правото си на отказ от договора писмено, като се сочи, че това
следва да води до прекратяване на сключения между страните предварителен
договор. Уведомлението е било връчено на 02.12.2024г. на пълномощника на
купувача, чрез ЧСИ М.М. с рег. № * от Камарата на ЧСИ, като ответника е
заявил готовност да върне платената по договора сума в размер на 89 000.00
лв., ведно с договорената неустойка в размер на 20% от продажната цена или
сумата в размер на 17 800 лева.
В хода на процеса са представени доказателства за връщане на
28.04.2025г. от ответника по банков път на договорената продажна цена в
размер на 89 000лева, ведно с договорената неустойка в размер на 17 800 лева.
3
Горната фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена след
съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, ценени както
поотделно, така и в своята съвкупност. Съдът даде вяра на събраните гласни
доказателства чрез разпит на свидетели, както и на изслушаните експертни
заключения.
Установеното от фактическа страна, мотивира следните правни изводи :
Правно основание на претендираните права от ищеца – чл. 19, ал.3 от
ЗЗД.
В условията на евентуалност ответникът е предявил искови претенции с
правно основание чл.307 от ТЗ.
Главната искова претенция е допустима, но разгледана по същество се
явява неоснователна по следните съображения :
Според чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)
предварителния договор е договор, по силата на който всяка от страните се
задължава спрямо другата да сключи окончателен договор, който е нейната
крайна цел. По дефиниция договорът е неформален. Формален е и е
необходима писмена форма, ако за окончателния договор се изисква
нотариална форма или писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Такъв е случаят с предварителен договор за продажба на недвижим имот,
както настоящия.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните
норми на закона и на добрите нрави. Сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД
договор обвързва страните със силата на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД и
изисква всяка от тях да изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл.
63, ал. 1 от ЗЗД - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя
да изпълнява задълженията си по същия начин.
В представения по делото Предварителен договор, сключен на
18.07.2022г., страните са уговорили в чл. 12 клауза, в която Продавачът може
да се откаже да сключи окончателен договор за продажба на имота, въпреки
заплащането на пълния размер на цената на имота. Тази договорена от
страните възможност за отметнина не е обвързана от виновното поведение на
насрещната страна. Отметнината представлява средство за освобождаване от
договора. Това освобождаване става с уговаряне на клауза, по силата на която
една страна се задължава да даде или да направи нещо, за да може да се
откаже от договора. Възможността за отмятане от договора е допълнителна, а
не задължителна. При отметнината срещу даването или обещаването на
определена престация едната страна предварително си „купува“ съгласието на
другата договорът да бъде прекратен. В процесния договор са предвидени
гражданско – правните санкционни последици за продавача, а именно пълно
връщане на продажната цена и заплащане на неустойка в размер на 20% от
продажната цена, равняваща се на 17 800лева.
При договорите с продължително или периодично изпълнение
преценката до кога най-късно може да се упражни правото на страната да се
отметне от договора, зависи от уговорката и волята на страните – в случая е
4
уговорено след заплащане на пълния размер на цената по договора.
Отметнината (пишманлък) е акцесорно съглашение, което предоставят
на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развалят
един валиден договор. По своята правна същност те представляват един по-
опростен от предвидения в чл. 87, ал.1 ЗЗД способ за извънсъдебно,
едностранно прекратяване на договора. Институтът на отметнината, изрично
уреден в чл. 308 ТЗ, се прилага и в отношенията между нетърговци.
Правото на отмятане е потестативно – чрез него едностранно се
предизвиква правна промяна в чужда правна сфера. Не съществува изискване
за форма за изявлението за отмятане от договора. То може да бъде извършено
както изрично, така и с конклудентни действия. Важен е резултатът –
насрещната страна по облигационното отношение да възприеме, че другата
страна се е отметнала. Поради това изявлението за отмятане представлява
едностранна правна сделка с адресат. Правото се упражнява извънсъдебно.
Поведението на ответника /в случая продавач/ е правомерно, тъй като то
почива на уговореното в договора. За другата страна остава възможността да
претендира уговорената компенсация в чл.12 от процесния договор.
В исковата молба ищецът твърди, че е бил уведомен за развалянето на
договора устно – два дни след превеждане на последната вноска, т.е. в срока
уговорен по чл.8 от Договора. Същевременно ищецът е уведомен и писмено
на 02.12.2024г., чрез връчване на писмено уведомление от ЧСИ на неговия
пълномощник.
Възможно е да бъде уговорена отметнина и при предварителен
договор – тогава титулярят на правото на отмятане го упражнява до
сключването на окончателен договор, при условията уговорени в договора.
Ако едната страна се отметне, другата не може да иска сключването на
окончателен договор по съдебен ред. /Изцяло в този смисъл решение №
944/11.01.2010г. по гр.д. № 2923/2008г. на ВКС, 1-во ГО; решение №
474/13.07.2010г. по гр.д. № 457/2009г. на ВКС 4-то ГО, постановени по реда
на чл.290 от ГПК/
Прекратяването на договора в случая следва да се приеме за настъпило
извънсъдебно.
Последиците от упражняване на правото на отметнина са,
че отметналата се страна е длъжна да заплати уговорената отметнина по чл.12
от процесния Договор. В хода на делото са представени неоспорени
доказателства за изпълнение на задължението по чл.12 от Договора, а именно :
връщане на договорената продажна цена и заплащане на договорената
неустойка в размер на 17 800 лева.
Предвид неоснователността на главната искова претенция, то не следва
да бъде разглеждана по същество предявената в условията на евентуалност
насрещна претенция с правно осн. чл.307 от ТЗ.
С оглед изхода на делото и правилата на чл. 78 от ГПК в тежест на ищеца
следва да бъдат възложени сторените от ответника разноски за адвокатско
възнаграждение и процесуално представителство в размер на 2650 лева.
5
Сторените от ответника разноски във връзка с доказване по евентуално
предявената насрещна искова претенция следва останат в негова тежест, тъй
като същата не е разгледана по същество.
Мотивиран от горното, настоящия съдебен състав на СлОС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от П. Х. И. с ЕГН **********, с постоянен
адрес гр.Сливен и адрес за призоваване гр.Сливен, *** чрез адв. Г. Х. АК –
Сливен против А. Т. Б. с ЕГН ********** с постоянен адрес гр.Сливен, кв.***
иск за обябяване за окончателен сключения на 18.07.2022г. Предварителен
договор за продажба на недвижим имот – апартамент № ***, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА П. Х. И. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр.Сливен и
адрес за призоваване гр.Сливен, *** чрез адв. Г. Х. АК – Сливен ДА
ЗАПЛАТИ на А. Т. Б. с ЕГН ********** с постоянен адрес гр.Сливен, кв.***
сумата в размер на 2650 лева - деловодни разноски.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Апелативен съд – Бургас.
Съдия при Окръжен съд – Сливен: _______________________
6