Р Е Ш Е Н И Е
№ …
гр.Варна, 19.02.2018г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, XVIII СЪСТАВ, в публично
съдебно заседание проведено на деветнадесети януари през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА СЛАВОВА
при
секретаря Антоанета Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 3867 описа за 2014г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Делото е образувано по предявени
искове с правно основание чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл.
200 ал. 1 от ЗЗД, от Н.С.Д., ЕГН **********, и К.П.Д., ЕГН, **********, и
двамата с постоянен адрес ***, ПРОТИВ А.
М. Н., ЕГН **********,***, за
осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 10 500лв., явяваща се част
от общо задължение в размер на 111 670,75 лв,
представляващо непогасен остатък от цената по нотариален акт за продажба на
недвижим имот №***, том***, peг. № ****, дело № ****г.
на нотариуса под № *** в РНК, ведно със законната
лихва върху тази част от общото вземане, начислена за периода от подаването на
настоящата искова молба в съда до окончателното изплащане на присъдената сума.
В с.з. от 06.10.2017г. е допуснато
изменение в петитума на предявените искове с правно
чл. 79 от ЗЗД, във вр. с чл. 200 ал. 1 от ЗЗД от Н.С.Д.
И К.П.Д. против А.М. Н., КАТО СЪЩИТЕ СЕ
СЧИТАТ ПРЕДЯВЕНИ както следва: за осъждане на ответника да заплати на ищците
сумата от 10 500лв., съставляваща сбор
от 10 на брой анюитетни вноски, всяка от които в
размер на по 1050 лв., дължими за месеците от юли 2011 г. до септември 2012 г.
вкл., представляващо част от цената по договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот №***, том *** per. № ****, дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК,
ведно със законната лихва върху главницата, начислена за периода от подаването
на исковата молба в съда до окончателното изплащане на присъдената сума.
Определението, с което е допуснато
изменението, не е обжалвано и е влязло в законна сила.
В исковата молбата се твърди, че по силата на нотариален акт за
продажба на недвижим имот № **, том ***, per. № ****, дело № ****г.
на нотариуса под № *** в РНК ищците продали на ответника следния недвижим имот,
а именно: КАФЕНЕ с идентификатор ******с площ от 92,05 кв.м., представляващ
самостоятелен обект, находящ се в гр. ******, на
първия етаж на сграда със смесено предназначение с идентификатор ******, при
съответни граници и съседи по скица и акт за собственост, както и 36,8938 %
идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, построена в ПИ с
идентификатор ******, идентичен с УПИ ******в кв. ** по плана на *** микрорайон на ж.к. ******.
Срещу така прехвърленото му право на собственост купувачът А.Н. се
задължил да заплати на продавачите К. и Н. Д. обща покупна цена в размер на 142
016,80 лв. Било уговорено плащането на посочената сума да бъде извършвано
директно в полза на третото лице „******" ЕАД за погасяване на
задълженията на продавачите, произтичащо от Договор за кредит № 17/8715044 от
18.11.2004 г., изменен с Анекс № 1. Вноските по цената трябвало да бъдат
правени в срок до 26-то число на текущия месец и да съвпадат по размер с тези
по погасителния план към договора за кредит, както е записано в т. 2 от
нотариалния акт.
Ответникът започнал да плаща цената според уговореното, като чрез
съответните плащания изчистил всички дотогавашни просрочия.
По-нататък продължил относително редовно да внася съответните по размер суми,
но на 30.06.2011г. направил последното си плащане от 1035 лв. и спрял да
изпълнява окончателно.
Спирането на плащанията от страна на Н. автоматично рефлектирало в
негативен план върху изпълнението на ищците по споменатия договор за банков
кредит и анекса към него. По тази причина, третото лице „******" ЕАД
превърнало целия кредит ведно с лихвите и разноските в предсрочно изискуем. На
18.04.2012 г. банката подала до ВРС заявление по чл. 417 от ГПК за издаване на
изпълнителен лист по извлечение от счетоводните книги. Въз основа на издадените
в нейна полза заповед за изпълнение и изпълнителен лист по ч.гр.д. № 5029/2012
г. на ВРС, XXV с, „******" ЕАД предприела изпълнение чрез инициирането на изп. дело № ****на ЧСИ под № *** - И.С.. Ипотекираният и продаден
на Н. имот бил обявен за публична продан.
Действията на банката и развитието на отношенията между нея и Д. имат
само опосредено значение за настоящия спор, доколкото
те предопределят интереса на ищците да търсят именно изпълнение по реда на чл.
79, ал. 1 от ЗЗД, а не да предприемат постъпки по развалянето на процесната сделка.
Договорената цена е в размер на 142 016,80 лв. Докато е изпълнявал
задълженията си, А.Н. е заплатил 30 346,05 лв., съставляващи сбор от общо
шестнадесет направени от него вноски, както следват: 14 785,08 лв. на
26.02.2010 г.; 0,63 лв. на 19.03.2010 г., 1 033,95 лв. на 31.03.2010 г.; 033,95
лв. на 03.05.2010 г., 1 033,95 лв. на 29.05.2010 г., 1 033,95 лв. на 29.06.2010
г., 067,90 лв. на 28.09.2010 г., 1 033,95 лв. на 27.10.2010 г., 1 034 лв. на
30.11.2010 г., 1 033,90 лв. на 28.12.2010 г.; 1 033,95 лв. на 29.12.2010 г., 2
071,85 лв. на 29.03.2011 г., 1 035 лв. на 25.05.2011 г., 1 050 лв. на
31.05.2011 г.; 28,99 лв. на 30.06.2011 г. и 1 035 лв. на 30.06.2011 г.
Към 01.07.2011 г. и неизменено към настоящия момент незаплатеният
остатък от цената по нотариалния акт възлиза на 111 670,75 лв. Този остатък е
изискуем и падежът му настъпва най-късно с връчването на тази искова молба на
ответника. В случай, че не бъде споделено становището за наличието на основание
за предсрочна изискуемост на целия остатък в размер на 111 670,75 лв. от цената
по сделката, то към датата на предявяване на иска в случай, че се следва
погасителния план, изискуеми следва да са още 32 608 лв.
По делото е постъпил отговор от ответника в срока по чл.131 от ГПК. В
същия се оспорва предявения иск по основание и размер. Сочи се, че не следва да
бъде уважавана претенцията на ищците за реално изпълнение на сключения договор
за покупко-продажба на недвижим имот - Кафене с нотариален акт №***, том ***, per. № ****, дело № ****г., доколкото след сключване на договора и частично
изпълнение по него в размер на 39 301,00 лева, ****** ЕАД предприела
принудително изпълнение по отношение на продаденото му кафене, като било
образувано изпълнително дело № ****по описа на ЧСИ И.С., с peг.
№ *** на Камарата на ЧСИ, въз основа на изпълнителен лист от 04.05.2012 г., и
имота бил изнесен на публична продан. Твърди, че съществува реална заплаха
закупения от него имот-кафене да му бъде отнет от евентуалния купувач на имота
на обявената публична продан, обстоятелство, което счита, че може да бъде
подведено под хипотезата на евентуална евикция по см.
на чл.189 ЗЗД. Счита, че ищците неправилно смесват правоотношенията по Договора
за продажба на недвижим имот, които са предмет на настоящето съдебно
производство, с тези по Договора за кредит, по който ответникът не е страна.
Оспорва и твърдението на ищците, че е неплатежоспособен по смисъла на чл. 71 от ЗЗД.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните и нормативните актове, регламентиращи процесните
отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Няма спор между страните по отношение на фактите, че по
силата на нотариален акт за продажба на недвижим имот № **, том **, peг. № ****, дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК
ищците продали на ответника следния недвижим имот, а именно: КАФЕНЕ с
идентификатор ******.
От същия нотариален акт е видно, че срещу така
прехвърленото му право на собственост купувачът А.Н. се задължил да заплати на
продавачите К. и Н. Д. обща покупна цена в размер на 142 016,80 лв., „която
сума съгласно постигнатото межди продавачите и купувача споразумение ще бъде
платена от купучава на „******" ЕАД за
погасяване на отпуснатия на продавачите ипотечен кредит за срок от 180 месеца,
сключен на 18.11.2004г. с ******, а по Анекс № 1 към от Договор за кредит №
17/8715044 /18.11.2004 г., от 26.11.2004г. срокът на договора става 330месеца с
общо задължение към банката в размер на 135 000 лева, от които към момента
на прехвърлянето остават 123 795,90лв“. Уговорено е още изрично сумата от
142016,80лв. да „бъде заплатена от купучава на ******
съгласно погасителния план по сключения между продавачите и ****** ипотечен кредит“.
Не
е спорно още, че ответникът започнал да плаща цената според уговореното,
но на 30.06.2011г. направил последното си плащане от 1035 лв. и спрял да
изпълнява окончателно. Третото лице „******"
ЕАД превърнало целия кредит ведно с лихвите и разноските в предсрочно изискуем.
На 18.04.2012 г. банката подала до ВРС заявление по чл. 417 от ГПК за издаване
на изпълнителен лист по извлечение от счетоводните книги. Въз основа на
издадените в нейна полза заповед за изпълнение и изпълнителен лист по ч.гр.д. №
5029/2012 г. на ВРС, XXV с, „******" ЕАД предприела изпълнение чрез
инициирането на изп. дело № ****на ЧСИ под № *** - И.С..
Ипотекираният и продаден на Н. имот бил обявен за публична продан.
Изготвена е ССЕ за определяне на
дължимия размер на вземането по кредита.
Въз основа на безспорните факти, е
налице спор по правото, а именно дължи ли се цената по договора от ответника на
ищците.
Налице е СПН по влязло в сила
съдебно решение № 1976/27.11.2015г. по г.д. № 162/2015г. на ВОС, 11 състав, по преюдициален спор, а именно отхвърлен е предявения от А. М. Н.,
ЕГН **********,*** против Н.С.Д., ЕГН **********, и К.П.Д., ЕГН, **********, и
двамата с постоянен адрес ***, иск с правно основание чл. 189, ал. 1, пр. I вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на сключен между
страните договор за покупко-продажба на недвижими имот, обективиран
в НА № ** от г.том **, рег.
№ ****, дело № ****. на Нотариус А.Г.и иск
с правно основание чл. 55 ал.1 т.3 от ЗЗД вр.
чл. 189, ал. 1, пр. II от ЗЗД вр. чл.86 от ЗЗД, за солидарно осъждане на ответниците да върнат платената по договора продажна цена в
размер на 32 460,83/тридесет и две хиляди четиристотин и шестдесет лв. и
осемдесет и три ст./ лв., ведно със законната лихва върху нея считано от датата
на предявяване на исковата молба в съда – 09.05.2014г. до окончателното плащане
на задължението.
Въз
основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Предявените с исковата молба претенции намират
правното си основание в разпоредбите на чл. 79 във вр. с чл. 200 от ЗЗД, доколкото се претендира заплащане
на продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот. За уважаване на претенциите е необходимо да са налице
кумулативно следните предпоставки: валидно сключен договор за покупко-продажба
и липса на изпълнение на задължението на купувача да заплати цялата продажна
цена.
Съгласно разпределението на доказателствената
тежест, ищеца следва да докаже че е налице валиден договор за покупко-продажба,
задължение на ответника към ищеца за заплащане на цената по договора и размера
на цената на договора, а ответникът следва да докаже, в случай че твърди,
изпълнение на задължението си за плащане на цената или правопогасяващите
си положителни твърдения.
По делото е безспорно установено наличието
на валиден договор за покупко-продажба на недвижим имот - КАФЕНЕ с
идентификатор ******с площ от 92,05 кв.м., представляващ самостоятелен обект, находящ се в гр. ******, на първия етаж на сграда със
смесено предназначение с идентификатор ******, при съответни граници и съседи
по скица и акт за собственост, както и 36,8938 % идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж, построена в ПИ с идентификатор ******,
идентичен с УПИ ******в кв. ** по плана на ** микрорайон на ж.к. ******, по силата на нотариален акт за продажба на
недвижим имот № **,
том **, peг. № ****, дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК А.Г..
Налице е СПН по иска за разваляне на
договора поради евикция, предявен от ответника против
ищците.
В мотивите на същото е прието, че за да е
налице евикция /осъществена или евентуална/, купувача
следва да е добросъвестен, т.е. към момента на изповядване на сделката същият
трябва да не е знаел за противопоставимите права на
третото лице – в случая банката. В настоящия случай обаче добросъвестност
/незнание/ на купувача липсва. Това се установява не само от вписването на
н.а., което има оповестително действие спрямо трети лица, но и от самите уговорки в
договора за покупко-продажба. В самия нотариален акт е записано, че купувачът се
съгласява и ще заплаща цената по договора на третото лице ****** съгласно
погасителния план по ипотечния кредит на продавачите. Това означава не само
знание на купувача, но и поето задължение за „не същинско заместване в дълг“ по
ипотечния кредит /съгласно мотивите на Апелативен съд – Варна/ или „поемане на
задължение“ /съгласно становището на ответника в писмените бележки/.
Съгласно правната теория „приемане на
изпълнението“ е договор, с който едно трето лице се задължава към длъжника да
изпълни вместо него или да поеме задължението му към кредитора. Това е договор,
който не е уреден по нашето право, но сключването му е допустимо, съгласно чл.9 ЗЗД. Този договор не дава възможност на кредитора да иска изпълнение от лицето,
което се е задължило към длъжника. Договора между стария и новия длъжник,
неуреден от нашето право изрично /за разлика от встъпването в дълг по чл.101 ЗЗД/ е неформален и със свободно установено от страните съдържание. Също така
изисква за своята действителност наличието на действителен стар дълг. Особеното
е, че договорът се сключва като такъв между стария и новия длъжник, а не между
новия длъжник и кредитора. Очевидно е, че един такъв договор няма действие за
кредитора, който не е страна по него. За да породи действие за кредитора този
договор трябва да бъде одобрен от него. Всъщност встъпването в дълг при тази
хипотеза е договор в полза на трето лице, договор между стария и новия длъжник
в полза на кредитора и се подчинява изцяло на правилата на договора в полза на
трето лице. Съглашението между стария и новия длъжник може да бъде изменено и
уговорката в полза на кредитора може да бъде дори отменена до одобряването, а
след това вече няма да бъде възможно.
В конкретния случай обаче няма одобряване,
поради което третото лице ******, няма права по отношение на новия длъжник –
ответника по делото, т.е. не може да претендира от него изпълнение на
задълженията на ищците по ипотечния кредит.
В нотариален акт за продажба на недвижим
имот № **, том **, per. № ****,
дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК, освен уговорка за продажбата на
имота срещу определена цена, е инкорпориран и договор за приемане на
задължение, който по своя характер е вид мандатен договор. С него продавачите
освен, че постигат разсрочване на задължението
за заплащане на цената по договора, едновременно с това овластяват/задължават
ответника да заплаща разсрочената цена на имота в полза на третото лице – ******
за обслужване на личния им дълг. Оттук за ответника произтича задължението да
обслужва чуждо задължение – това на ищците по договора за ипотечен кредит.
Едновременно с погасяването на чуждото задължение /на ищците по договора с
третото лице/, за ответника настъпва и погасителен ефект по отношение на
задължението му заплащане на част от цената, уговорена като продажна цена за
имота.
В конкретния случай е налице неизпълнение
на задължението на ответника да заплаща продажната цена на имота като обслужва
задължението на ищците спрямо банката.
Това неизпълнение действително рефлектира
в правната сфера на ищците. Банката, доколкото не е налице същинско заместване
в дълг, може да търси изпълнение само от ищците, което и банката е направила.
Същата е обявила кредита за предсрочно изискуем и е предприела публична продан
спрямо ипотекирания в нейна полза имот, обект на покупко-продажбата.
Правна последица от предприетото
принудително изпълнение е изгубването на собствеността върху имота от страна на
купувача А. М. Н.,
т.е. неизпълнението рефлектира върху собствената му правна сфера, доколкото
същият валидно е придобил имота с договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот №
**, том **, per. № ****,
дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК /налице е и СПН за действителността
на договора/.
От друга страна поетото задължение от страна
на ответника, съгласно нотариален акт за
продажба на недвижим имот № **, том **, per. № ****, дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК, е
само и единствено да заплаща продажната цена в полза на третото лице – ******.
Няма задължение на ответника да извършва каквито и да е плащания в полза на
ищците. Поради това доколкото договорът между страните е действителен, не е развален или изменен по какъвто и да
било начин, то задължението на ответника за плащане си остава само и единствено
по отношение на банката.
Неизпълнението на задължението за
заплащане на цената на имота обаче, така както е уговорено между страните, би
могло да има негативни последици и спрямо ищците /освен спрямо самия ответник,
който загубва собствеността/, доколкото неизпълнението на ответника /по
договора спрямо банката/ може да е довело до нарастване на дълга на ищците по
отношение на банката. Тогава обаче ищците могат да искат разваляне на договора
за покупко-продажба поради неизпълнението на ответника и да търсят вреди от
неизпълнението /разликата между дълга към банката и продажната цена на имота/.
Към настоящия момент обаче договорът е
валиден и обвързва страните. Съгласно същия продажната цена не се дължи в полза
на ищците, а в полза на трето лице.
Страните могат да изменят уговорките,
постигнати в договора за покупко-продажба /инкорпориращ договор в полза на
трето лице и мандат по отношение на заплащането на дълга на ищците/ само чрез
постигнати между тях други уговорки, т.е. чрез новацията
им, или чрез иск. Такива доказателства за новация
и/или предявен и уважен иск липсват.
В този смисъл искът за заплащане на продажната
цена на имота от А.М. Н. в полза на Н.С.Д.
И К.П.Д. се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода на спора, в полза на ответника се
дължат разноски, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и доказателства
за извършване на разноските, а именно сумата от 1000 лв. – адвокатско възнаграждение. Ищецът е
направил възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответната
страна.
По възражението съдът намира следното:
Минималния размер на адвокатското възнаграждение по
делото с материален интерес от 10500лв., изчислено по реда на чл. 7 ал. 2 т. 4
от Наредба № 1 от 2004г. на Висшия адвокатски съвет е в размер на 845лв.
Производството се е развило в три заседание. Съгласно чл. 7 ал. 8 от Наредбата,
при защита по дела с повече от две съдебни заседания за всяко следващо
заседание се заплаща допълнително по 100 лв., т.е. минималния размер става
945лв. Поради това съдът намира, че уговореното и заплатено адвокатско възнаграждение
в размер на 1000лв. /или само 65лв. повече/ не е прекомерно.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
искове
на Н.С.Д., ЕГН **********, и К.П.Д., ЕГН, **********, и двамата с постоянен
адрес ***, ПРОТИВ А. М. Н., ЕГН **********,***, за осъждане на
ответника да заплати на ищците сумата от 10 500лв., съставляваща сбор от 10 на брой анюитетни вноски, всяка от които в размер на по 1050 лв.,
дължими за месеците от юли 2011 г. до септември 2012 г. вкл., представляващо
част от цената по договор за покупко-продажба, обективиран
в нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***, том **, peг. № ****, дело № ****г. на нотариуса под № *** в РНК,
ведно със законната лихва върху главницата, начислена за периода от подаването
на исковата молба в съда до окончателното изплащане на присъдената сума, на
основание чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 200 ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.С.Д., ЕГН **********, и К.П.Д., ЕГН, **********, и
двамата с постоянен адрес ***, ДА
ЗАПЛАТЯТ НА А. М. Н., ЕГН **********,***, сумата от 1000лв.
/хиляда лева/, представляваща разноски по делото за заплатено адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в четиринадесет дневен срок от съобщаването му на страните. Решението
да се връчи на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: