РЕШЕНИЕ
№ 273
гр. гр. Хасково, 11.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети април през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:ХРИСТИНА З. ЖИСОВА
при участието на секретаря Милена Д. Борисова
като разгледа докладваното от ХРИСТИНА З. ЖИСОВА Гражданско дело №
20225640102364 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 ГПК, вр. чл. 38, ал.2,
вр. чл.48, ал.8, вр. чл.6, ал.1, т.8-10, вр. чл.50, ал.2, т.1 от Закона за управление на етажната
собственост /ЗУЕС/ от Етажната собственост /ЕС/ с административен адрес гр.
**************, представлявана от „Професионален домоуправител- 3“ ЕООД с ЕИК
*********, гр. Димитровград, ул. „Простор“ бл.10, вх.А, ап.1, представляван от управителя
К. Д. К., за признаване за установено съществуването на вземания против Р. Н. Ш., ЕГН
**********, с адрес: гр. **************. За претендираните суми е издадена Заповед №
770/08.07.2022г. за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д.
№ 1690 по описа за 2022г. на Районен съд – Хасково.
Ищецът твърди, че на 27.12.2019г. в Етажната собственост с административен адрес
гр.****************, било проведено Общо събрание /ОС/, удостоверено с Протокол
№1/27.12.2019г., на които били взети следните решения:
Решение 1 - Да се събират пари и да се заплаща на Управителя на Етажната
собственост, месечно възнаграждение определено в размер на 6 /шест/ лева месечно - за
всеки един от апартаментите в сградата в режим на етажна собственост, включително и
необитаемите, което прави 120 лева месечно за общо 20 бр. апартаменти, като разходите за
управление на етажната собственост (за домоуправител) се разпределят поравно на броя на
апартаментите в ЕС, т.е. собственикът на всеки апартамент дължи 6 лева месечно;
Решение 2 - Разходите за месечно възнаграждение на чистач/ка, за почистване на
общите части на етажната собственост, се определят на 40 /четиридесет/ лева, които да се
1
разпределят съгласно чл.51 (1) от ЗУЕС - на броя на собствениците, ползвателите и
обитателите, и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят;
Решение 5 - Считано от 01.01.2020г., паричните вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, по чл.50 (2) т. 1 от ЗУЕС се определят за всеки един от апартаментите по 6,10
лв./месечно или един процент от минималната работна заплата за страната към момента,
като начисляването и събирането на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ започва от
месец януари 2020г.
Решение 6 - Новият управител на Етажната собственост е „Професионален
Домоуправител – 2“ ЕООД с ЕИК: *********, за cpoк: от 12 /дванадесет/ месеца, считано от
01.01.2020г. до 31.12.2020г., на основание чл.19 ал.8 от ЗУЕС.
В изпълнение на последното решение бил сключен Договор за възлагане
управлението на етажната собственост, с „Професионален домоуправител-2“ ЕООД с ЕИК:
*********, за срок от 12 месеца, считано от 01.01.2020г.
На 11.01.2021г. било проведено друго Общо събрание на Етажната собственост,
удостоверено с Протокол № 4/13.01.2021 г., на което събрание било взето Решение 2 –
Общото събрание на Етажната собственост избира за управител на Етажната собственост
фирма „Професионален домоуправител - 3" ЕООД, с ЕИК: ********* за мандат от 24
месеца, считано от 11.01.2021г. до 11.01.2023г., на основание чл.19 ал.8 от ЗУЕС; Общото
събрание гласува и приема офертата на фирма „Професионален домоуправител - 3" ЕООД, с
ЕИК: *********, според която паричната вноска за възнаграждение на управителя на
Етажната собственост да бъде определена отново в размер на 6 /шест/ лева месечно за всеки
от апартаментите в сградата в режим на Етажната собственост, включително и
необитаемите, което прави 120 /сто и двадесет/ лева месечно за 20 бр. апартаменти.
Разходите за управление на Етажната собственост да се разпределят поравно, според броя
на апартаментите в ЕС, т.е. собственикът на всеки апартамент дължи 6 /шест/ лева месечно.
В изпълнение на това решение бил сключен Договор за възлагане управлението на
етажната собственост с „Професионален домоуправител-3" ЕООД за срок от 24 месеца,
считано от 11.01.2021г.
Ищецът заявява, че всеки календарен месец изготвял месечен бюджет на ЕС във
формата на бюджетна-таблица отразяваща задълженията за всеки от самостоятелните
обекти в сградата /СОС/, която се поставяла на видно и общодостъпно място във входа за
запознаване от собствениците и обитателите. Практика било, управителят на ЕС да постави
същата на таблото за обявления и да изчака няколко дни през които живущите да я разгледат
и ако имат възражения или уточнения, да се обадят на поставените телефони за връзка с
фирмата-домоуправител, за да може да бъде направена своевременна корекция (например
относно броя на обитаемите апартаменти, бр. на обитателите и др.).
Разпределението на разходите на ЕС между апартаментите и изготвянето на
месечните бюджетни-таблици се извършвало от дружеството-домоуправител със
специализиран онлайн софтуер с билинг система за професионални домоуправители, за
2
които той ежемесечно заплащал такса за поддръжка на е-система и сървър, тъй като
разплащания на месечните такси освен в брой на инкасатора можели да бъдат направени и
онлайн през сайта на „Ипей“ АД, а също така и в брой на касите на „Изипей“ АД. При
заплащане таксата в брой на инкасатор, на момента се издавал касов бон от мобилно
устройство, при което същото моментално се отразявало в е-системата и централния сървър
с дата и час на получената сума за съответният апартамент. Сочи се, че електронните
документи били винаги налични тази система, което позволявало незабавно разпечатване на
отчети на приходите, разходите и задълженията на етажните собственици.
В исковата молба се посочва още, че ответникът бил собственик на апартамент № **
в ЕС, с кадастрален идентификатор: 77195.721.84.2.3, в който постоянно живеели неговите
родители - Н. И. Ш. и А. Р. Ш., които му дарили апартамента през 2001г. За процесният
период от 20 месеца - от м.ноември 2020г. до м.юни 2022г. включително, за собственика на
ап.** били натрупани дялови задължения към общата каса на ЕС в общ размер 259,75 лева,
формирани по пера както следва:
-120,10 лева - за Фонд „Ремонт и обновяване";
-114,00 лева - такса-домоуправител;
-5,09 лева - ел. енергия - стълбищно осветление;
-20,56 лева - такса-почистване на входа.
Ищецът пояснява, че в първата съставена от професионалния домоуправител
бюджетна таблица за месец януари 2020г. броят на обитателите на всеки от апартаментите в
ЕС, в т.ч. и на ап.**, бил въведен според предоставените от собствениците данни на
проведеното на 27.12.2019г. общо събрание. Впоследствие за всеки следващ месец, в
случаите на промяна в броя на живущите, същата се отразявала въз основа на предоставени
нови данни от живущите, съгласувано със съседите и чистачката. Освен това, съгласно
разпоредбата на чл.13, (2) от ЗУЕС собственик или ползвател, който не ползвал
самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, следвало да уведомява
писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща
и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание,
както и телефонен номер, а през процесният период и до момента липсвали постъпили
данни апартамент № ** да е бил необитаем, дори напротив - в него постоянно живеели
собственикът - ответник в производството, неговата жена и малкото им дете. Ищецът
отбелязва още, че процесния апартамент се водел със статут „обитаем“ с двама обитатели и
собственикът му дължал таксите по пера точно така, както били разпределени във всеки
един от месечните бюджети-таблици.
Ищецът обосновава правния си интерес от установяване паричното си вземане по
ч.гр.д. №1690/2022г. по описа на РС-Хасково, с това, че срещу издадената по него заповед за
изпълнение на парично изпълнение по чл.410 от ГПК било постъпило възражение от
длъжника.
Предвид изложеното се иска от съда да постанови решение, с което да приеме за
3
установено по отношение на ответника, че му дължи сумата от общо 259,75 лв. - главница,
представляваща сбор от дължими към Етажната собственост месечни вноски за режийни
разходи за общите части и за Фонд „Ремонт и обновяване“, начислени за периода м.ноември
2020г. - м.юни 2022г. и невнесени в касата на ЕС гр.*************, ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 07.07.2022г. до окончателното й изплащане.
Претендират се направените съдебни разноски в заповедното и в настоящото производство.
Ответникът счита предявеният иск за допустим, но неоснователен. На първо място
оспорва твърдението, че управител на Етажната собственост на ************** в град Х. е
„Професионален домоуправител - 3" ЕООД, ЕИК *********, като поддържа, че същият бил
избран в нарушение на чл. 15, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС. Твърди, че в представените Протокол №
1/27.12.2019г. и Протокол № 4/11.01.2021г. от проведени общи събрания на
собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес: гр. **************, посочените идеални части на присъствалите при
провеждане на ОС били неверни и не съответствали на идеалните части по документи за
собственост. Според него посочените идеални части от 5% и в двата протокола били
създадени от ищеца с цел обслужване възможността за набиране на изискуемия кворум за
провеждане на общо събрание, съгласно императивните разпоредби на чл. 15, ал. 1 и ал. 2 от
ЗУЕС и вземането на валидни решения от ОС по смисъла на чл. 11 от ЗУЕС. Съобразно
представения от ищеца НА за дарение на недвижим имот № 59, том I, peг. № 869, дело №
58/2001г. на Нотариус с район на действие PC - Хасково, собственик на същия бил ищеца, а
А. Р. Ш. – ползвател, като последната присъствала на проведено ОС на 11.01.2021г.,
обективирано в протокол № 4 от същата дата. По цитирания НА идеалните части били 2.68
%, а не както били посочени в двата протокола от ОС - 5 % ид.ч. От това следвал извода, че
при провеждане на двете Общи събрания от 27.12.2019г. и от 11.01.2021г. не бил налице
изискуемият по закон кворум, тъй като при провеждането му присъствали собственици,
притежаващи по малко от 67 % ид.ч., или - 33 % ид. ч., с оглед на предвидените в чл. 15, ал.
1 и 2 от ЗУЕС правила относно наличието на кворум. Ответникът оспорва истинността и на
двата протокола по отношение на тяхното съдържание за посочените идеални части от 5 % ,
тъй като посоченото не било вярно и водело до липса на кворум за провеждане на ОС и
оттам – изобщо не било взето решение за избран управител на ЕС, в случай - ищеца, както и
липсвало възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните
собственици/обитатели. В тази насока се сочи Решение №39 от 19.02.2013г. по гр.д.
№657/2012г. на ВКС, І г.о.
На следващо място, ответникът поддържа, че били допуснати нарушения по
процедурата за свикване на общото събрание на етажните собственици на 27.12.2019г. по
смисъла на чл. 12, ал.1 и 2 и ал. 3 от ЗУЕС, тъй като от представената Покана №
1/17.12.2019г. по делото не ставало ясно по чия инициатива било свикано същото. Сочи, че
ако това било по писмено искане на етажни собственици, то общото събрание следвало да
бъде свикано от управителя на етажната собственост при наличието на предпоставките на
чл. 12, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС, каквито данни липсвали по делото. Отделно от това сочи, че за
4
поставянето на поканата и нейното подписване съгласно императивната разпоредба на чл.
13, ал. 1 от ЗУЕС се съставял протокол. Неясен бил и обявеният дневен ред в частта - „
Избор на нов управител на ЕС, на основание чл. 21 от ЗУЕС“. Ответникът сочи, че в
правомощията на ОС бил изборът на управител за срок от 2 години съгласно чл. 19, ал. 2 от
ЗУЕС или прекратяване предсрочно мандата на управителя по реда на чл. 19, ал. 6 от ЗУЕС
и дори и да се приемело, че процесното събрание било свикано с цел вземане решение за
прекратяване или не на мандата на управителя, то проведеното на 27.12.2019г. общо
събрание било незаконосъобразно по посочените съображения и липсата на описан дневен
ред в тази насока. Отделно от изложеното, от представената Покана № 1/17.12.2019г. не
можело да се установи дали същата била поставена на видно и общодостъпно място на
входа на сградата, за което обстоятелство съгласно чл. 13 от ЗУЕС се съставял протокол,
като в тази връзка ответникът заявява, че оспорва същата.
Оспорва също сумите, за които в исковата молба се твърдяло че били натрупани като
дялови задължения на ответника към общата каса на Етажната собственост, като счита
същите за неправилно определени, тъй като от ОС не били съобразени разпоредбите на чл.
48, чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС. С оглед представените доказателства, по делото липсвало
решение на ОС на ЕС, с което да са били определени дължимите от всеки етажен собственик
вноски по размер и вид съобразно разпоредбата на чл. 48 от ЗУЕС. Съгласно чл. 11, ал. 1, т.
5 от ЗУЕС в правомощията на Общото събрание на етажните собственици било да определя
размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части
на сградата, като съобразно § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС, „разходи за управление и поддържане“
представлявали разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и
за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор
и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на
сградата. Съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост се разпределяли поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и тъй като посочената норма била императивна, то следвало да
бъде съобразена от ОС при определяне на разходите за управление и поддръжка на общите
части за всеки собственик, ползвател или обитател.
С оглед на това според ответника преценката за това кои разходи били за управление
и поддръжка на общите части била на общото събрание, като след определянето им, на
основание чл. 51, ал. 1 ЗУЕС същите следвало да се разпределят поравно между
собствениците, но според притежаваните и ползвани от тях обекти, обитателите и
ползвателите /в който смисъл се сочи Определение № 538/06.11.2015 г. по гр. д. №
4113/2015 г., ВКС, I г. о./.
Ответникът счита, че начислените му дължими месечни вноски за управление и
поддържане на общите части на сградата, не били определени съобразно правилото на чл.
51, ал. 1 от ЗУЕС. Разходите за поддържане и управление на общите части като
консумативни разходи следвало да се разпределят поравно между всички лица, живеещи
5
или ползващи самостоятелни обекти в сградата, доколкото те фактически ползвали
услугите, за които тези разходи се начисляват, а с оспореното решение на ОС разходите
били разпределени поравно между собствениците, като бил съобразен единствено броя на
ползваните от тях самостоятелни обекти. Сочи, че простото аритметично разделяне на
разходите на броя на собствениците водело до несправедливо и несъразмерно определяне на
равни вноски за етажен собственик, в чиито самостоятелни обекти пребивават на правно
основание множество лица, за сметка на този етажен собственик, в чиито самостоятелен
обект пребивавало само едно лице, поради което всяко от тези лица дължало равна месечна
вноска, част от консумативните разходи за управление на общите части.
По всички изложени съображения, ответникът намира предявения иск за
неоснователен и като такъв моли да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото
разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност,
както и доводите на страните, съобразно изискванията на чл. 235, ал.2 вр. чл. 12 ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
От материалите, съдържащи се в ч. гр. д. № 1690 по описа за 2022 г. на РС-Хасково,
приложено като доказателство по настоящото производство, се установява, че въз основа на
заявление с вх. № 11220/07.07.2022 г. в полза на ищеца срещу длъжника – ответник в
настоящото производство Р. Н. Ш. е издадена Заповед № 770/08.07.2022 г. за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 от ГПК за процесните суми, ведно със законната лихва върху
главницата от датата на подаване на заявлението - 07.07.2022 г. до окончателното
изплащане, както и направените по делото разноски от 25 лева за платена държавна такса и
300 лева за адвокатско възнаграждение. В срока по чл. 414, ал. 2 ГПК е подадено
възражение от ответника и с разпореждане от 17.08.2022 г. на ищеца е указано, че може да
предяви иск за установяване на вземанията си в едномесечен срок като последният е сторил
това.
Липсва спор по делото, а и се установява от представените от ищеца Справка №
1136425/01.09.2022г. чрез отдалечен достъп по данни за физическо/юридическо лице за
вписвания и заверено копие от Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 59, том I,
рег. № 863, дело № 58/2001г., че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сградата
в режим на етажна собственост с адрес гр.**************, а именно на апартамент **, на
ет.**, вх.**.
Видно от протокол № 1/27.12.2019 г. от проведено общо събрание на
собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда /СОС/ в режим на етажна
собственост /ЕС/ с адрес гр.**************. По т.1 от дневния ред е приета офертата на
„Професионален домоуправител- 2" ЕООД, ЕИК *********, за парична вноска за
възнаграждение на управителя на ЕС в размер на 6лв. месечно за всеки от апартаментите в
сградата, включително и необитаемите, или общо 120лв. за 20 апартамента във входа. По т.2
е прието, разходите за месечно възнаграждение на чистач за почистване на общите части на
етажната собственост да се определят на 40лв., които да се разпределят по чл.51 ал.1 от
6
ЗУЕС - поравно на обитаем апартамент, според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят. По
т.3 е прието, сервизната такса, която ще заплаща ЕС за абонаментно обслужване на
асансьора в сградата, да бъде в общ размер на 80лв. месечно, като тази такса и годишният
технически преглед да се разпределят поравно на броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства - от всички обитаеми апартаменти в ЕС, от
1-ви до 10-ти етаж, включително. Същият начин на разпределение е приет по т.4 от дневния
ред относно режийните разходи за ел.енергия за асансьора и за ел.енергия за стълбище. По
т.5 е прието, считано от 01.01.2020г. паричните вноски за фонд „Ремонт и обновяване" по
чл.50 /2/ 1 от ЗУЕС, да бъдат определени за всеки един от апартаментите в размер на по 1%
от минималната работна заплата за страната или по 6,10лв., като начисляването и
събирането на тези вноски да започне от края на м.01.2020г. По т.6, 7 и 8 от дневния ред, на
основание чл.19 ал.8 от ЗУЕС, е прието, правомощията на управителя на ЕС да бъдат
възложени на „Професионален домоуправител- 2" ЕООД, ЕИК *********, за срок от
01.01.2020г. до 31.12.2020г., като се одобрява представеният договор за възлагане
управлението на ЕС, за сключването на който се упълномощава Н. К. Д.. Приложени към
протокола са списък № 1/27.12.2019г. на присъствалите на това ОС и покана за същото с
№1/17.12.2019г.
Между ЕС, представлявана от Н. К. Д., и „Професионален домоуправител - 2" ЕООД,
представляван от пълномощника Р. А. Д., е сключен договор за възлагане управлението на
ЕС № 1/27.12.2019г. Предмет на договора е управляването и представляването на ЕС, за
срок от 12 месеца, считано от 01.01.2020г., срещу заплащането от ЕС на управителя на
месечна такса /възнаграждение/ в размер на 6лв. за всеки от апартаментите в сградата, без
значение, дали са обитаеми или не, или общо 120лв. месечно за 20 апартамента във входа
/чл.5 ал.1/. Уговорено е, че таксата е за сметка на ЕС и се заплаща на управителя заедно със
сметките за ел.енергия в съответния 10-дневен период от месеца, определен за района, в
който се намира ЕС /чл.5 ал.2/.
От представения протокол № 4/11.01.2021г. от проведено ОС на
собствениците/ползвателите на СОС в режим на ЕС с адрес гр.**************, е видно, че
по т.2 от дневния ред е взето решение за избор на управител на ЕС, а именно -
„Професионален домоуправител- 3" ЕООД, ЕИК *********, за мандат от 24 месеца, считано
от 11.01.2021г. до 11.01.2023г., на основание чл.19 ал.8 от ЗУЕС, а по т.3 е одобрен и
гласуван договор за възлагане управлението на ЕС с това дружество за посочения срок, като
е упълномощена А. А. С., да сключи същия, по т.4 от дневния ред. Приложени към този
протокол са списък № 4/11.01.2021г. на присъствалите на това ОС и покана за същото ОС с
№ 4/02.01.2021г. Въз основа на взетите решения, е сключен договор за възлагане
управлението на ЕС № 1/ 11.01.2021г., между ЕС, представлявана от А. А. С., и
дружеството, представлявано от пълномощника Р. А. Д.. Предмет на договора е
управляването и представляването на ЕС, за срок от 24 месеца, считано от 11.01.2021г.
По делото съдът назначи и изслуша заключение на съдебно-счетоводна експертиза
7
(допълнително и основно), които възприема изцяло като компетентно и безпристрастно
дадени. От същите се установява, че за процесния период - от м. ноември 2020 г. до м. юни
2022 г. задължението на Р. Н. Ш. - собственик на апартамент ** в сграда в режим на етажна
собственост с адрес: гр. ************** възлиза на 259,75 лв., от които: 120,10 лв. - за фонд
„Ремонт и обновяване"; 114,00 лв. - такса домоуправител; 5,09 лв. - ел.енергия - стълбищно
осветление; 20,56 лв. - такса почистване на входа. Приспаднати са от общо дължимите суми
извършените и отразени от ответника плащания на сумата от 18.10 лв. на 30.11.2020 г., с
която са погасени задълженията за 6.10 лв. за фонд „Ремонт и обновяване“ и такса
домоуправител за м. октомври 2020 г. и 6 лв. такса домоуправител за м. 11.2020 г. и
платената на 05.12.2020 г. сума от 1.90 лв., с която е намалено задължението за фонд
„Ремонт и обновяване“ за м.11.2020 г.
Изяснява се от вещото лице, че сумите, събрани от управителя на Етажната
собственост се отчитат чрез специализиран софтуер. При събиране на същите, на място от
живущите във входа, събраните суми постъпват в специализирания софтуер посредством
мобилно приложение, а на платилия сумата се издава разписка от същото. Втори начин за
събиране на дължимите се суми било чрез плащане на сумите в брой /в офиса на
дружеството, намиращо се в град Димитровград/, „Ипей" АД, „Изипей" АД. Сумите,
начислени на ответника за процесния период, били определени съгласно решения на Общо
събрание на собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост с адрес: гр. **************. Разпределението на разходите за ремонт,
обновяване и поддържане на общите части, било регламентирано в ЗУЕС, по пера за:
-фонд Ремонт и обновяване - дължат се ежемесечно от собствениците в размер не по-
малко от един процент от минималната работна заплата за страната. Размера на сумата от
6,10 лв./месец е гласувана с решение на общото събрание, в сила от 01.01.2020 г. За периода
01.01.2020 г. - 31.12.2020 г. съгласно ПМС № 350/19.12.2019 г. минималната месечна
работна заплата за страната е 610,00 лв. Няма взети решения на Общо събрание на
собствениците/ползвателите за промяна на същата във връзка с променен размер на
минималната месечна работна заплата, която от 01.01.2021 г. до 31.03.2022 г. е 650,00 лв., а
от 01.04.2022 г. до 30.06.2022 г. /края на процесния период/ е 710,00 лв.;
-ел.енергия стълбище и такса почистване - разпределят се поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят. Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в
етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа
енергия и почистване на общите части за всяко животно в размер като за един обитател. В
случая сумата е разпределена поравно между всички лица, ползватели на услугите /броя на
живущите във входа, заедно с домашни животни, подлежащи на извеждане/;
-такса домоуправител е определена на 6,00 лв. на апартамент съгласно Договор за
възлагане на управлението на етажна собственост № 1/27.12.2019 г. за периода от 01.01.2020
г. до 31.12.2020 г. и Договор за възлагане на управлението на етажна собственост №
1/11.01.2021 г. за периода от 11.01.2021 г. до 11.01.2023 г.
8
В допълнителното заключение, вещото лице е изчислило, след съпоставка с
информацията от АГКК относно обектите на право на собственост и застроената площ за
всеки обект, че по Протокол № 1/27.12.2019 г. кворумът е бил 46,68 % (при посочени в
протокола 45 %), а по Протокол № 4/11.01.2021 г. – 61,02 % (при посочени в протокола 60
%). Липсват данни собственикът на ап.** да е присъствал на това Общо събрание като при
това положение е изчислен кворум на собственици/представители в размер на 56,93 %
идеални части от общите части на етажната собственост.
Останалите писмени доказателства по делото, както и събраните гласни
доказателства, съдът намира за неотносими за разрешаване на правния спор.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 ГПК, вр. чл. 38, ал.2,
вр. чл.48, ал.8, вр. чл.6, ал.1, т.8-10, вр. чл.50, ал.2, т.1 от Закона за управление на етажната
собственост /ЗУЕС/, който е процесуално допустим, доколкото изхожда от заявител, по
образувано заповедно производство срещу длъжника в едномесечния срок от уведомяването
му за депозирано от страна на последния възражение срещу издадена заповед за изпълнение
относно процесните вземания.
Разгледан по същество, искът е изцяло основателен, поради следните съображения:
Претенцията си ищецът основава на посочените решения на общото събрание на ЕС
от 27.12.2019г. и от 11.01.2021г. и възникналите въз основа на тях задължения за ответника,
подробно описани в исковата молба. Основният спор по делото се изразява в това доколко
тези актове на органа на управление на ЕС са законосъобразни и съответно пораждащи
задължения за длъжника - ответник.
Тук следва да се посочи съобразно и ответните възражения, че решенията на общото
събрание на ЕС имат особен статут, тъй като по същността си те не са правни сделки, нито
административни актове. Същите не са уредени от нормите на ЗЗД и АПК. Тези актове на
управление на ЕС се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел, а не от насрещни
съвпадащи волеизявления, създаващи права и задължения, както е при правните сделки.
Тези решения са особени многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица,
насочени към постигане на обща цел, свързана с управлението на ЕС. Поради това
субективните им предели на действие са значително по- широки от тези на многостранните
сделки, които не обхващат като персонален обхват лице, което не е съгласно с
обективираната воля на останалите страни по нея. След влизането им в сила решенията на
етажните собственици стават задължителни за всички тях, дори и за гласувалите против или
неприсъствалите, включително и за лицата, които на по-късен етап ще станат етажни
собственици или обитатели. Респективно, действието им не се прилага за лицата, които след
вземане на решението са загубили качеството на етажен собственик или обитател на ЕС.
Доколкото решенията на общото събрание на ЕС са по същността си многостранни актове,
то неприложими към тях са основанията за нищожност, респ. унищожаемост на сделките по
9
ЗЗД. Преценката за действителността или законосъобразността на решение на общото
събрание на собствениците в сграда в режим на етажната собственост може да бъде
основана единствено на правилата на ЗС и/или ЗУЕС. Правната природа на този тип
решения обуславя и особения контрол за спазването им. За разлика от нищожността на
сделките, на която може да се позове безсрочно всяка от страните по сделката, вкл. и всяко
заинтересовано лице, контролът за законосъобразност на решенията на ЕС се осъществява
по реда на исковото съдебно производство, като активно лицата, легитимирани да упражнят
пред районния съд по местонахождението на ЕС правото на конститутивния иск, са строго
ограничени /numerus clausus/ от закона до собствениците на обектите в етажната
собственост- чл.40 ал.1 ЗУЕС. С посочената норма е уредена специална процедура за
оспорване законосъобразността на взетите от общото събрание на ЕС решения. Отделно от
това, предявяването на иска е обвързано със срок, който по същността си е преклузивен 30-
дневен, като началото му се поставя с уведомяването на собственика за решението на
общото събрание на ЕС. Определянето на преклузивен срок за иска по чл.40 ЗУЕС е
породено от това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с
трети лица, което изисква сигурност и бързина, включително при изпълнение на решенията.
Извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на
незаконосъобразните решения. В случая е неприложимо правилото, че нищожност може да
се установява без срок. Ограничението на срока за съдебен контрол е функция и на
обстоятелството, че изпълнението на решенията е свързано със срок, регламентиран с
нормата на чл.38 ЗУЕС. Следователно, процесните решения на общото събрание на ЕС
подлежат на изпълнение в законоустановения срок, като обвързват всички етажни
собственици, вкл. и ответника, като преценката дали са законосъобразни или нищожни е
недопустима по косвен път. Поради това е ирелевантно доколко са законосъобразни и
всички свързани с тези решения документи като покани за събрания, протоколи от общи
събрания и взетите при провеждането им решения и др., тъй като проверката за това е
предмет на нарочното исково производство по чл.40 ЗУЕС. В настоящия процес, чийто
предмет е свързан със законоустановеното задължение на собственик на обект в ЕС да
участва в разходите за управление и поддържане на общите части и да заплаща ежемесечна
вноска за фонд „Ремонт и обновяване", не може да се осъществяват права по контрол на
решенията на общото събрание на ЕС, с които е определен размерът на тези задължения.
Тези права принадлежат на съответните собственици и само те са материално и процесуално
легитимирани да ги упражнят по установения за това нормативен ред и в съответния срок.
След като ответникът не е сторил това в определения от закона срок, то той се е съгласил с
приетото с тези актове на общото събрание на ЕС, макар да не е присъствал при
провеждането им. По делото не се установява такъв контрол върху процесните решения на
общото събрание на ЕС да е осъществен от което и да е от активно легитимираните лица.
При липсата на изрична отмяна от съда, решенията на общото събрание на ЕС се прилагат,
съгласно чл.38 ЗУЕС, в 14-дневен срок от оповестяването им на собствениците на ЕС по
реда на чл.16 ал.7 ЗУЕС.
10
По делото е установено, че ответникът е придобил на 21.12.2001г. чрез дарение от
своите родители А. Р. Ш. и Н. И. Ш. недвижим имот, съставляващ апартамент **, находящ
се в гр.****************. Издадената заповед за изпълнение на основание чл.410 от ГПК,
респ. предявеният иск за съществуване на обективираното в нея вземане, касаят главница в
размер на 259,75 лева, съставляваща дялови задължения на ап. ** към общата каса на ЕС по
пера Фонд „Ремонт и обновяване"- 120,10 лева, такса домоуправител- 114 лева, ел.енергия за
стълбищно осветление- 5,09 лева и такса за почистване на входа- 20,56 лева, дължими за
периода м.ноември 2020г.-м.юни 2022г. включително.
Както бе посочено по-горе, на 27.12.2019г. е проведено общо събрание на
собствениците на ЕС при наличен кворум от 45 % ид.ч. от общите части на ЕС или 46,68 %
съгласно заключението на назначената по делото ССчЕ. На така проведеното общо събрание
е взето решение избраният за представител на ЕС да сключи договор за възлагане
управлението на ЕС с „Професионален домоуправител-2" ЕООД-гр.Димитровград, на който
за период от 12 месеца, считано от 01.01.2020г., се възлага управлението и
представителството на ЕС срещу месечно възнаграждение от 6 лева, дължимо от всеки
собственик. Със същото решение на ЕС е определен размерът на възнаграждението за
чистач от 40 лева месечно, които да се разпределя поравно, на обитаем апартамент, според
броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства,
независимо от етажа, на който живеят. Приет е и размерът на абонаментната такса за
обслужване на асансьора в сградата от 80 лева месечно, които се разпределят поравно на
броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства от
всички обитаеми апартаменти в ЕС- от първи до десети етаж, включително. Взето е решение
режийните разходи за ел.енергия на асансьора, както и за ел.енергия на стълбището, да се
разпределят поравно на броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на
техните домакинства от всички обитаеми апартаменти в ЕС- от първи до десети етаж,
включително. С процесното решение е приет и размерът на паричната вноска за фонд
„Ремонт и обновяване" за всеки един от апартаментите в ЕС по 1% от минималната работна
заплата за страната към 01.01.2020г. или по 6.10 лева, като начисляването и събирането им
да започне от края на м.01.2020г.
На 11.01.2021г. е проведено общо събрание на собствениците на ЕС при наличен
кворум от 60% ид.ч. от общите части на ЕС или 61,02 % , респ. 56,93 % съгласно
заключението на назначената по делото ССчЕ. На така проведеното общо събрание е взето
решение избраният за представител на ЕС да сключи договор за възлагане управлението на
ЕС с „Професионален домоуправител-3" ЕООД-гр.Димитровград, на който за период от 24
месеца, считано от 11.01.2020г., се възлага управлението и представителството на ЕС срещу
месечно възнаграждение от 6 лева, дължимо от всеки собственик.
Действително, съобразно и ответните възражения, процесните решения за възлагане
управлението и представителството на ЕС на юридически лица, които не са собственици са
взети при наличен кворум, респективно мнозинство, под изискуемите 67% ид.ч. от общите
части на ЕС, съгласно чл.19 ал.8 ЗУЕС. Поради изложените по-горе причини и доколкото
11
обаче молба за отмяна на процесните решения не е била подавана по предвидения в чл.40
ЗУЕС специален ред, в настоящото производство съдът не дължи произнасяне относно
тяхната законосъобразност.
Отделно от това следва да се посочи, че така приетите решения на общото събрание
на ЕС са изцяло съобразени със задълженията на собствениците, предвидени в нормите на
чл.6 ал.1 вр. чл.50 ЗУЕС и чл.6 ал.1 т.10 вр.чл.51 ЗУЕС, противно на становището на
ответника, съгласно които средствата във фонд „Ремонт и обновяване" се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание,
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на ЕС, но не по-малко
от 1% от минималната работна заплата за страната, а разходите за управление и поддържане
на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите
и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.
Съгласно пар.1, т.11 от ДР ЗУЕС „Разходи за управление и поддържане" са разходите за
консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на
управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода,
отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими
за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Тук е мястото да се отбележи, че възлагането на управлението чрез договор на лице,
което не е собственик, е различно по същността си от управлението на етажната собственост
от управител, избран от собствениците на обектите в нея. Мандатът на последния възниква
само по силата на избор, а не на договор, съгласно нормата на чл.21 ал.2 ЗУЕС, която обаче
е неприложима в случаите на чл.19 ал.8 ЗУЕС. Същевременно, разходите за управление се
дължат на етажната собственост от собствениците на обекти в нея, които нямат преки
договорни отношения с управителя на ЕС. Такива се създават единствено между последния
и самата ЕС, която въз основа на решенията на общите си събрания събира средствата за
управление и поддържане на общите части от собствениците на самостоятелни обекти, след
което се разплаща с управителя. Ето защо, титуляр на въпросните вземания в случая е
именно етажната собственост, имаща право на иск спрямо неизрядните собственици.
Следователно, за исковия период ответникът като собственик на обект в ЕС, дължи на ЕС
определеното от общото събрание на ЕС възнаграждение на юридическото лице, на което е
било възложено управлението и представителството по Договор за възлагане управлението
на ЕС №1/27.12.2019г. и по Договор за възлагане управлението на ЕС №1/11.01.2021г., в
размер на 114 лева, а именно по 6 лева за 20 месеца, за които не са представени по делото
доказателства за извършено плащане, с изключение на сумата от 6 лева, платена на
30.11.2020 г. за м.11.2020 г.
От допълнителното заключение на назначената ССчЕ се установи, че в сградата в
режим на етажна собственост с адрес: гр.************** има 20 самостоятелни обекта като
идеалните части са разпределени както следва – 20 собственика/ползватели спрямо 100 %,
т.е. ответникът притежава 5% ид.ч. от общите части на ЕС. Дължимата от всеки собственик
в ЕС вноска за фонд „Ремонт и обновяване" възлиза, съобразно взетото решение на ОС от
12
27.12.2019г., на 6.10 лева месечно, като общото задължение на длъжника за исковия период
от 20 месеца е в размер на 120,10 лева след приспадане на извършено плащане през м.
декември 2020 г. от 1,90 лева, като за останалите суми не са представени доказателства за
извършено плащане.
По-нататък, отново в изпълнение на взетото на 27.12.2019г. решение на ОС, за
ответника са възникнали задължения за заплащане на разходите за поддържане на ЕС,
съобразно приетите месечни размери и разпределението им между собствениците, а именно:
ел.енергия за стълбищно осветление- 5,09 лева и такса за почистване на входа- 20,56 лева,
неплатени и дължими за периода м.ноември 2020г.-м.юни 2022г., за които не са представени
по делото доказателства за извършено плащане.
Поради неизпълнение от страна на ответника на посочените задължения, породени от
процесните решения, възниква и правото по чл.38 ал.2 ЗУЕС на етажната собственост, чрез
надлежния си представител „Професионален домоуправител-3" ЕООД, да упражни правото
си да събере посочените вземания, което последният е сторил чрез депозиране на заявление
за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 ГПК на
07.07.2022 г.
С оглед всичко изложено и като съобрази заключението по назначената ССчЕ и
представените писмени доказателства, съдът намира предявените установителни искове за
изцяло доказани по основание и размер. При това положение, вземането за главница е
дължимо ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението за
издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, по което е било образувано ч. гр. д. №
1690 по описа за 2022 г. на РС – Хасково - 07.07.2022г., до окончателното й изплащане, по
аргумент от разпоредбата на чл. 422, ал. 1 ГПК.
Съдът, който разглежда предявен иск по чл.422 от ГПК следва да се произнесе и за
дължимите в заповедното производство разноски и да разпредели отговорността за
разноските в заповедното производство, както и в исковото производство, съобразявайки
изхода на спора. В този смисъл е т.12 от ТР № 4/18.06.2014г. на ОСГТК на ВКС. Съобразно
изхода на исковото производство и уважаване на исковата претенция, дължимите разноски в
заповедното производство са в размер на 25 лева – платена държавна такса и 300 лева –
адвокатско възнаграждение, които следва да се присъдят на ищеца.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и предвид уважаването на предявените искове,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените и по настоящото дело
разноски в размер на 425 лева, от които 25 лева – платена държавна такса и 400 лева –
адвокатско възнаграждение като своевременно депозираното от ответната страна
възражение за прекомерност на платеното възнаграждение за адвокат в размер на 600 лв. се
явява основателно, доколкото делото не се отличава с фактическа и правна сложност, а и
разглеждането му е приключило в две съдебни заседания. Съгласно чл. 7, ал.2, т.1 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения,
дължимото адвокатско възнаграждение за процесуално представителство в настоящия
случай е в размер на 400.00 лева, като съдът определя адвокатско възнаграждение именно в
13
минималния предвиден в посочения нормативен акт размер.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА за установено по отношение на Р. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: гр.
**************, съдебен адрес: гр.**************, адв. В. Л. – АК гр.Хасково, ЧЕ
ДЪЛЖИ на Етажната собственост /ЕС/ с административен адрес гр. **************,
представлявана от „Професионален домоуправител- 3“ ЕООД, ЕИК *********, гр.
Димитровград, ул. „Простор“ бл.10, вх.А, ап.1, сумата от 259,75 лева - главница,
представляваща сбор от дължими към Етажната собственост месечни вноски за режийни
разходи за общите части и за Фонд „Ремонт и обновяване“, начислени за периода м.ноември
2020г. - м.юни 2022г. включително, ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на заявлението- 07.07.2022 г. до окончателното й изплащане, за която сума е
издадена Заповед № 770/08.07.2022г. за изпълнение на парично задължение по реда на
чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 1690 по описа за 2022г. на Районен съд – Хасково.
ОСЪЖДА Р. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: гр. **************, съдебен адрес:
гр.**************, адв. В. Л. – АК гр.Хасково, да заплати на Етажната собственост /ЕС/ с
административен адрес гр. **************, представлявана от „Професионален
домоуправител- 3“ ЕООД, ЕИК *********, гр. Димитровград, ул. „Простор“ бл.10, вх.А,
ап.1, сумата в размер на 750,00 лева, от която 425,00 лева, представляваща направени
разноски по настоящото дело и 325,00 лева, представляваща направени разноски по ч.гр.д.
№ 1690 по описа за 2022г. на Районен съд – Хасково.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Хасково: /п/ не се чете
Вярно с оригинала!
Секретар: М. С.
14