Р Е Ш Е Н И Е
Номер
260011 07.01.2021 година гр. Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
Нa 09 декември две хиляди
и двадесета година
В
открито заседание в следния състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ УРУКОВ
АТАНАС АТАНАСОВ
СЕКРЕТАР:
ТАНЯ КЕМЕРОВА
като
разгледа докладваното от зам. председателя ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА
в.гр.д.
№ 3330 по описа за 2020 г., за да се произнесе съобрази:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от Д.А.К. *** против решение № 260047 от 31.08.2020г.,
постановено по гр.дело № 4500/2019г. по описа на Районен съд – Стара Загора.
Вззивницата
Д.А.К. твърди, че първоинстанционното решение е неправилно, тъй като е
постановено при неправилно прилагане на процесуалноправните и материалноправните правила. Излага подробни съображения. Въззивницата счита, че неправилно и в противоречие с
практиката на ВКС, съдът е приел, че връчената на служебния защитник на
ответника искова молба няма характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 ЗЗД и не е породила своя ефект. Цитира се практика на ВКС. Моли да бъде
отменено изцяло първоинстанционното
решение, с което са отхвърлени обективно съединените искове с правно основание
чл.233, ал.1, изр.1 и по чл.228 от ЗЗД, като вместо него съдът постанови друго,
с което да уважи изцяло исковите и претенции. Претендира присъждане на
направените разноски по делото пред двете инстанции. Представя списък с
разноските.
Въззиваемият
Н.Х., гражданин на ***чрез особения си представител адв.Т.Т. ***, моли да бъде оставена без уважение въззивната
жалба, като неоснователна, тъй като изнесените в нея твърдения са правно
несъстоятелни и съставляват отклонено анализиране на ирелевантни
за предмета на спора факти и обстоятелства. Претендира потвърждаване на първоинстанционното решение, като правилно, обосновано и законосъобразно.
Съдът, като обсъди направените в жалбата
оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата
на чл.271 ал.1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото,
намери за установено следното:
Предявени са кумулативно обективно
съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и с правно
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.
Ищецът Д.А.К. твърди, че по силата на
договор за наем, сключен на 01.01.2017 г. между Н.Х.
и Д.Н.Б.ответникът бил наемател на недвижим имот, находящ
се в ***, представляващ апартамент ***от жилищна сграда. Имотът, съгласно
кадастрална схема представлявал: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на Изпълнителен
директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент, представляващ
АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.222, с площ на
самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: ***, а съгласно
нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия
етаж: 68134.105.222.1.3; под обекта: 68134.105.222.1.2; над обекта: 68134.105.222.1.6,
ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от око.ю 10 кв.м. и избено
помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.
Договорът за наем бил сключен от лицето Д.Б.(предишен
собственик на апартамента) за срок от 5 години, считано от 01.01.2017 г.
На 04.04.2018
г. Д.Б.прехвърлила притежаваната от нея собственост върху отдадения под наем
апартамент на ищцата. С извършената разпоредителна сделка и на основание
чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД договорът за наем, който бил с недостоверна дата,
станал задължителен за ищцата, в качеството й на приобретател,
но като договор за наем без определен срок.
На основание чл.238 от ЗЗД ищцата
прекратила договора за наем като отправила едномесечно предизвестие до
ответника, инкорпорирано в писмено изявление от 19.02.2019 г., с нотариална
заверка на подписа, рег. № 3154 на помощник-нотариус по заместване при Д. Н.,
нотариус с район на действие - PC - Стара Загора, рег. № 181. Изявлението за
прекратяване било връчено на 03.04.2019 г. от ЧСИ М.Б., с рег. № 838 и район на
действие - Софийски Градски съд, при условията на чл.47 от ГПК със залепване на
уведомление. В двуседмичния срок по чл.47, ал.2 от ГПК, а именно до края на
работния ден на 17.04.2019 г., ответникът не потърсил изявлението в кантората
на частния съдебен изпълнител. При това положение даденото от ищцата
едномесечно предизвестие по чл.238 ЗЗД започнало да тече на 18.04.2019 г. и
изтекло на 18.05.2019 г., от който момент договорът за наем се считал за
прекратен.
Въпреки настъпилото прекратяване на
договора за наем ответникът Н.Х. не освободил процесния имот и не предал
държането на същия на ищцата в качеството й на нов собственик на недвижимия
имот. Поради това ответникът бил в неизпълнение на задължението си по чл.233,
ал.1, изр.1 от ЗЗД да върне вещта след прекратяване на договора.
Осен това за времето от 04.04.2018 г. /датата на прехвърляне на собствеността на
апартамента/ до 18.05.2019 г. /датата на прекратяване на договора за наем/
ответникът бил в неизпълнение на задължението си по чл.228 от ЗЗД за плащане на
уговорената с договора наемна цена в размер на 300 лв. месечно. Общата сума на
неплатените наемни вноски за посочения период възлизала на 4044,24 лв.
Искането на ищеца до районния съд е да постанови решение, с което да осъди
ответника Н.Х., гражданин на Г., притежаващ документ за самоличност № ***,
издаден на ***в ***с настоящ адрес:***
- да върне на Д.А.К., ЕГН **********,***,
вещта, представляваща недвижим имот, находящ се в ***,
***от жилищна сграда, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на
Изпълнителен директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент,
представляващ АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в
сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.222, с площ
на самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: ***, а съгласно
нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия
етаж: 68134.105.222.1.3; под обекта: 68134.105.222.1.2; над обекта:
68134.105.222.1.6, ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от
около 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.
- да заплати на Д.А.К., ЕГН **********,***,
сумата от 4044,24 лв., представляваща наемни вноски за периода от 04.04.2018 г. до 18.05.2019 г., съгласно Договор за наем от
01.01.2017 г., ведно със законната лихва за времето
от образуване на настоящото производство до окончателното плащане на сумата.
Претендира направените разноски.
В срока по чл.131 ГПК назначеният по
делото особен представител на ответника Н.Х. - адв. Т.Т. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва иска
за връщане на имота като недопустим, а иска за заплащане на наемна цена – като
неоснователен.
Оспорва наличието на наемно
правоотношение между страните по договор за наем за процесния недвижим имот,
както и че на ответника била връчена покана за прекратяване на договора.
Алтернативно в случай, че съдът приемел
иска за допустим и основателен, моли съда да приеме, че изявлението за
прекратяване на договора на основание чл.238 от ЗЗД от 19.02.2019 г. било
нередовно връчено и моли да се приемело, че било редовно връчено едва с искова
молба.
Видно от представения по делото договор
за наем на имот, сключен на 01.01.2017г., между Д.Н.Б.,
като наемодател и Н.Х., като наемател, наемодателят е предоставил на наемателя
за временно и възмездно ползване апартамент, находящ
се в ***, ***, (раздел I, чл.1) срещу заплащане на месечна наемна цена от 300
лева (раздел II, чл.2), за срок от 5 години, считано от датата на сключването
му (раздел V, чл. 1).
Видно от нотариален акт за дарение
на недвижим имот акт № 161, том ІІІ,
рег. № 7703, дело 469/2018 г. на Нотариус с район на действие – РС – София и с
рег.номер 039 на НК, на 04.04.2018г., Д.Н.Б.е дарила
на ищцата Д.А.К. 1/30 ид.ч. от апартамент, находящ се в ***, ***от жилищна сграда, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, ведно с прилежащите
таванско и избено помещения.
Видно от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот акт № 162, том ІІІ,
рег. № 7704, дело 470/2018г., Д.Н.Б.е продала на ищцата Д.А.К. 5/30 ид.ч. от апартамент, находящ се в
***, ***от жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на град София, ведно с прилежащите таванско и избено помещения.
По делото е представено изявление на Д.А.К.
до Н.Х., чрез ЧСИ Б., с нотариална заверка на подписа на К., рег. 3154 от
19.02.2019г., с което ищцата е отправила уведомление до ответника, че
наемодателят по сключения с него договор за наем Д.Б.й е прехвърлила
притежаваното от нея право на собственост върху отдадения под наем имот, поради
което и на основание чл. 238, ал.1 ЗЗД с уведомлението му отправяла едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем. Със същото уведомление ищцата
е предоставила на ответника едноседмичен срок след изтичане на едномесечното
предизвестие за прекратяване на договора за наем, за предаване на държането на
недвижимия имот, както и го е поканила да й заплати наемна цена за периода от
04.04.2018г. до 31.03.2019г. в размер на 3 600 лева.
По делото е представена разписка, изходяща от ЧСИ Б., в който негов служител – връчител е удостоверил, че три пъти е посещавал наетия имот
и на 03.04.2019г. е залепил уведомление.
За изясняване на делото от фактическа
страна по делото е разпитан свидетелят Д.Н., според показанията на който лично
той края на 2018г. е посетил имота в ***, обитаван от ответника и е говорил с
него, като го уведомил, че негова приятелка (ищцата) била закупила вече
апартамента, че вече апартаментът е нейна собственост и че й дължи наем понеже
живее в имота. Н.Х. му казал, че не дължи наем, а свидетелят му казал, че
трябва да напусне жилището. Свидетелят разказва още, че му оставил телефонния
си номер да се обади, тъй като ответникът му казал, че иска среща с Д., но не
се обадил. През 2019 г. свидетелят отново отишъл в София и направил опит да се
види с Н.Х., като посетил адреса. Звънял на звънеца на апартамента, но никой не
му отворил, макар че се виждало пране на терасата и едната стая светела. Съдът
кредитира показанията на този свидетел, тъй като кореспондират с писмените
доказателства по делото, като по делото не се събраха други доказателства,
които да оборват или да поставят под съмнение достоверността на тези
свидетелски показания
При така установената фактическа
обстановка, въззивният съд намира следното:
Възникналото облигационно правоотношение
между Д.Н.Б., като наемодател и Н.Х., като наемател се установява от сключения
между тях договор за наем. В договора е отразено, че наетият апартамент се
предава на наемателя в деня на подписването му, а според свидетелските
показания на Н. продължава да е в държане на ответника.
От събраните по делото доказателства се
установява още, че наемодателката е прехвърлила
притежаваните от нея идеални части от отдадения под наем апартамент на ищцата
по делото.
За съществуването на наемното
правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен
въпросът за собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика
приема, че правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на
собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на
чл. 237 ЗЗД, затова съдът няма да обсъжда въпроса, че всъщност от събраните по
делото доказателства се установява, че Д.Н.Б.не е била собственик на целия
апартамент, както и че ищцата - приобретател всъщност
се легитимира като собственик само на 6/30 ид.ч. от
имота. Освен това, останалите съсобственици разполагат със защита чрез иска по
чл. 30, ал.3 ЗС.
Съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е
длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Когато договорът за наем не е вписан или
няма писмен документ с достоверна дата, но наемателят се намира в държане на
имота (какъвто е настоящия случай), наемният договор е задължителен за приобретателя на наетия имот като договор за наем без
определен срок – чл. 237, ал.2, изр. второ от ЗЗД. Приобретателят
на наетия имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя.
Правата и задълженията на наемодателя преминават върху приобретателя,
включително и правото да получава наема. Прехвърлянето на собствеността обаче
не поражда автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на приобретателя вместо на бившия наемодател. За да възникне
това задължение, е необходимо приобретателят да
уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността върху имота (В този смисъл
и решение № 150 от 10.11.2009 година по т. дело № 766 по описа за 2008г.).Това
виждане следва да бъде споделено, тъй като до момента на съобщаването на
наемателя за извършеното прехвърляне, последният не знае за него, както и че
правата и задълженията по наемния договор са преминали върху приобретателя. Правата и задълженията по наемния договор
преминават върху приобретателя със самия факт на транслативната сделка. Значението на съобщаването е с оглед
на наемателя. И едва след като е уведомен за него възниква задължение да
заплаща цената на приобретателя. В случая по делото
уведомлението на ищцата до ответника е било връчено от ЧСИ Б. чрез залепване на
уведомление, при условията на чл.47, ал. 5 ГПК, тъй като ответникът не е бил
открит на адреса на наетия имот – ***, ***. Всъщност ответникът не бе открит на
този адрес и по настоящото дело, като с нарочна декларация по чл. 48, ал.1 ГПК
ищцата декларира, че не й е известен друг адрес на лицето в РБългария
и в чужбина освен адреса ***, ***, затова и РС-Стара Загора е разпоредил
призоваването на последния да бъде извършено чрез Държавен вестник, доколкото
не е установено по делото ответникът да има регистриран постоянен или настоящ адрес в Република България.
Видно от съдържанието на договора за наем, в раздел VI,
чл.1 от договора за наем са посочени адреси на наемодателя и на наемателя, на
които да се осъществява кореспонденцията помежду им, като за адрес за
кореспонденция с наемателя е посочен адреса ***, ***. В този член от договора
страните са уговорили, че всякакви уведомления, които ще бъдат отправени по
този договор от наемателя на наемодателя
ще бъдат валидни, ако са в писмен вид и са предадени срещу подпис или изпратени
с препоръчана обратна разписка на посочените в договора адреси.
С оглед на това РС-Стара Загора приема,
че изпратеното уведомление до ответника на друг, различен от посочения в
договора адрес, а именно на адреса ***, ***, не може да се приеме за редовно фингирано връчване. Още повече, че видно от отговора на
особения представител на ответника, същият е възразил срещу надлежното
уведомяване на ответника, макар и особеният представител да е направил
оспорването общо, без да се позове на конкретни факти.Действително съдът също
не е призовал ответника на адреса: ***, *** за съдебното заседание, предвид
липсата на задължение да издирва адреси, посочени в съдържанието на приложени
към исковата молба документи, а се доверил на декларираното от ищеца по чл. 48,
ал.1 ГПК.
Предвид горното, въззивният съд намира,
че са правилни изводите на първоинстанционния съд, че ответникът не е надлежно
уведомен, по начина, уговорен в договора за наем, за прекратяването на
договора, нито за заплащане на наемна цена на приобретателя
на ид.ч. от имота заради уговореното в наемния
договор, че такива уведомления ще са валидни само ако са в писмена форма и са
извършени на адресите, посочени в договора.
Първоинстанционният съд е посочил, че не
може да приеме, че уведомлението за прекратяване на договора за наем е породило
своя ефект чрез връчване на особения представил
на ответника на исковата молба и приложенията към нея, като причината е,
че връчването на особения представител е една законова фикция за връчване на
ответника на исковата молба и приложенията й. Чрез уредената процесуална фикция
обаче не можело да се получават изявления с материалноправен
ефект, каквото е уведомлението за прекратяване на договор в хипотеза, в която
уведомленията до ответника не са адресирани до адреса за кореспонденция,
уговорен от страните по договора, какъвто е настоящия случай.В заключение съдът
е приел, че ответникът не е редовно уведомен за извършеното прехвърляне на
идеални части от имота от наемодателя на ищцата, поради което за него не е
възникнало задължение да заплаща наемна цена на приобретателя,
както не е надлежно уведомен за прекратяване на договора за наем, поради което
за него не е възникнало задължение за предаване на държането на имота на
ищцата, а уговореният в договора срок на действие на договора не е изтекъл.
Въззивният съд намира този извод за
неправилен и незаконосъобразен. В практиката си ВКС приема, че дори и условно
да се приеме, че прекратяването на договора за наем не е станало с отправеното
от наемодателя предизвестие, то подадената искова молба има силата на дадено предизвестие
за прекратяване на наемното правоотношение и затова ответника държи имота без
правно основание. Също така постоянна е практиката на ВКС досежно
обстоятелството, че връчената на служебен защитник/ в случая на особения представител
на ответника по делото/ искова молба има характер на предизвестие по смисъла на
чл.238 ал.1 от ЗЗД и е породила своя
ефект. С оглед на това въззивният съд намира, че връчването на исковата молба
на особения представител на ответника следва да се счита като предизвестие за
прекратяване на наемното правоотношение между ищцата и ответника, поради което
следва да се приеме, че ответника държи имота без правно основание, поради
което дължи връщането му.
Ето защо, предявеният от ищцата иск с
правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е основателен и доказани следва да
бъде уважен. След като в процесния случай е доказано, че договора за наем е
прекратен, считано от изтичане на едномесечния срок за предизвестие, който тече
от връчване на исковата молба на особения представител на ответника, то наемателят
държи имота без основание и съответно дължи връщането му съгласно чл.233 ал.1
от ЗЗД.
По отношение на другия иск – с правно
основание чл. 232 ал.2 ЗЗД, то въззивният съд намира същия за основателен и
доказан. Съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена
и разходите, свързани с ползването на вещта. От събраните гласни доказателства
по делото е установено, че ответника продължава да държи процесния имот. По делото липсват
доказателства, установяващи ответника да е заплащал наемната цена за претендирания период, а именно: 04.04.2018
г. до 18.05.2019 г. С оглед на това въззивният съд намира, че е безспорно
установено по делото, че за претендирания период, а
именно за времето от 04.04.2018 г. /датата на
прехвърляне на собствеността на апартамента/ до 18.05.2019 г. ответникът е в
неизпълнение на задължението си по чл.228 от ЗЗД за плащане на уговорената с
договора наемна цена в размер на 300 лв. месечно. С оглед на гореизложеното,
въззивният съд намира, че и този иск е основателен и доказан, поради което
следва да бъде уважен. Месечния размер на дължимия наем е в размер на 300 лв.
или за претендирания период възлиза на 4044,24лв.
Сумата следва да бъде присъдена ведно със законната лихва за времето от датата
на подаване на исковата молба в съда - 03.09.2019г. до окончателното плащане на
сумата.
Предвид гореизложените съображения
въззивният съд намира, че следва да бъде отменено обжалваното решение и вместо
него бъде постановено друго, с което бъдат уважени изцяло предявените искове
като основателни и доказани.
По разноските:
С оглед изхода на делото следва въззиваемия да бъде осъден да заплати на въззивника
направените разноски по делото, които са общо в размер на 1278,66 лв.,
представляващи направените разноски по делото за двете съдебни инстанции.
Водим от изложените мотиви и на
основание чл.272 от ГПК Старозагорски окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯВА решение № 260047 от
31.08.2020г., постановено по гр.дело № 4500/2019г. по описа на Районен съд –
Стара Загора, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Н.Х., гражданин на Г., с документ
за самоличност № ***, издаден на ***в ***с адрес: ***. ***, да освободи и
предаде държането на Д.А.К., ЕГН **********,*** на заеманото помещение - вещта,
представляваща недвижим имот, находящ се в ***, ***от
жилищна сграда, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на Изпълнителен
директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент, представляващ
АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.222, с площ на
самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: ***, а съгласно
нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия
етаж: 68134.105.222.1.3; под обекта: 68134.105.222.1.2; над обекта:
68134.105.222.1.6, ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от
около 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.
ОСЪЖДА Н.Х., гражданин на Г., с документ
за самоличност № ***, издаден на ***в ***с адрес: ***. ***, да заплати на Д.А.К., ЕГН **********,*** сумата
от 4044,24 лв. / четири хиляди и четиридесет и четири лева и 24 ст./, представляваща
наемни вноски за периода от 04.04.2018 г. до
18.05.2019 г., съгласно Договор за наем от 01.01.2017г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда –
03.09.2019г. до окончателното плащане на сумата.
ОСЪЖДА Н.Х., гражданин на Г., с документ
за самоличност № ***, издаден на ***в ***с адрес: ***. ***, да заплати на Д.А.К., ЕГН **********,*** сумата от 1278,66лв./ хиляда двеста седемдесет
и осем лева и 66 ст./, представляваща направените разноски от ищцата за двете
съдебни инстанции.
Решението е окончателно и не подлежи на
касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: