Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 29.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на втори
юли през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 15674 по описа на съда за
2017 г., взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявен от Н.К.К., Ф.И.П., М.Г.С.
(починала в хода на процеса и заместена от А.М.Г., А.А.Г.,
М.А.Г.), В.В.П., С.И.К., М.И.К., С. О.К., Н.А.Д., С.В.Д.,
А. М.. Т. (починала в хода а процеса и заместена от Д.А.М.), И.М., М.В.М., В. К.Л., К.К.Л. – С., М.Н.Ц.,
Д.Г.Ц., С.Д.М., С.Н.М., Е.Г.Б., Е.М.С., А.Х. Т.-Л., Б.К.С., „Е.К.“ ЕООД, И.П.А.,
С.К.В., Я.А.В., Ц.В.И., И.В.И., М.Д.В. и А.С.С. срещу „С.К.– И.С.2“ ЕООД иск за установяване правото им на
собственост върху 30 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 68134.407.23 с площ
от 973 кв.м. и на изградената върху тази част сграда с предназначение: магазин
за продажба на бутилиран алкохол и захарни изделия с идентификатор
68134.407.23.2, находяща се на административен адрес гр. София, бул. „******** и
за заплащане на сумата от 50 000 лева (съгласно допуснато увеличение в
размер на претенцията от 30 000 лева на 50 000 лева с протоколно
определение от 02.07.2021 г.) на всеки от ищците съобразно квотите им в съсобствеността
за лишаването им от ползването на магазина за периода 01.12.2012 г. –
01.12.2017 г., ведно със законната лихва от датата на завеждането на исковата
молба до окончателното изплащане.
Ищците
твърдят в подадената от тях искова молба, че са съсобственици на идеални части
от поземлен имот с административен адрес гр. София, бул. „*********с площ от
973 кв.м., с идентификатор 68134.407.23, като всеки от тях притежава право на
собственост върху самостоятелен обект в построената в имота сграда с
идентификатор 69134.407.23.1.
В
дворното място бил построен магазин за бутилиран алкохол и захарни изделия,
въведен в експлоатация с удостоверение № 12/15.02.2007 г. на главния архитект
на район „Оборище“, Столична община. Твърдят, че магазинът бил тяхна
собственост по приращение.
Преди
построяването му върху 30 кв.м. от имота имало изградена временна търговска
сграда, като площта от 30 кв.м. била отдадена за ползване на И.С.С., действащ като ЕТ „И.С.– С. К.“
по договор за наем от 01.05.1998 г. от етажната собственост на бул. „*********-
за изграждане на временна търговска сграда за срок от 10 години.
В т. 3
на раздел VІ от договора страните се съгласили, че след изтичане на договорения
срок, ако не се получи писмено предизвестие три месеца предварително от една от
страните, договорът се счита продължен при същите условия.
На
31.01.2008 г. етажната собственост на бул. „*********отправила покана до
наемателя, с която го уведомявала за прекратяването на договора за наем с
предизвестие и освобождаването му до 30.04.2008 г. Алтернативно е поискала
сключване на нов договор за наем за срок от две години при друга наемна цена, а
също и че при непостигане на съгласие до 30.04.2008 г. наемателят дължи да
предаде владението на 01.05.2008 г.
Нотариалната
покана била получена от адресата, но до постигане на съгласие за подписване на
нов договор за наем не се стигнало. ЕТ „И.С.– С. К.“
продължил да ползва имота без правно основание, въпреки несъгласието на
собствениците.
На
11.02.2014 г. етажните собственици отправили нова покана, чрез нотариус рег. №
065 на НК, до ЕТ „И.С.– С. К.“, с която определили
срок до 28.02.2014 г. за преустановяване ползването на магазина, тъй като пречи
на собствениците да ползват дворното място. Поканили го и да им заплати
обезщетение за лишаването им правото да ползват мястото за времето от
01.02.2009 г. до 31.01.2014 г.
Междувременно
едноличният търговец прехвърлил предприятието като съвкупност от права,
задължения и фактически отношения на „Е.96“ ЕООД, което на 22.07.2015 г.
променило наименованието си на „С.К.– И.С.2“ ЕООД“.
Понастоящем
магазинът за бутилиран алкохол и захарни изделия се владеел без правно
основание от „С.К.– И.С.2“ ЕООД, което пречело на собствениците на упражняват в
пълен обем правата си. Твърдят, че по силата на приращението, като собственици
на поземления имот, са станали собственици и на магазина.
На наемателя
не било учредено право на строеж на магазин с площ от 30 кв.м., поради което го
владеел без правно основание и дължал неговото предаване на собствениците на
поземления имот.
Претендират
и заплащане на сумата от 50 000 лева, представляваща обезщетение за
лишаване на ищците от правото им да ползват магазина за периода 01.12.2012 г. –
01.12.2017 г., ведно със законните лихва от датата на завеждането на исковата
молба до окончателното изплащане.
В срока
по чл. 131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, в който е
изразил становище за допустимост на предявените искове. Тяхната основателност
ответникът оспорва с твърдения, че ищците не са собственици на магазина. Не
оспорва, че в поземлен имот с идентификатор 68134.407.23 е построен магазин за
бутилиран алкохол и захарни изделия с площ от 30 кв.м. Този обект праводателят
на ответника – ЕТ И.С.– С. К.“ изградил изцяло със
свои средства. Не оспорва и твърденията, че е правоприемник на едноличния
търговец; че на 01.05.1998 г. е бил сключен договор за наем, по силата на който
на ЕТ И.С.– С. К.“ е предоставено за възмездно
ползване 30 кв.м. от дворна площ за изграждане на временна сграда, като
наемодателят се е задължил да съдейства на наемателя при получаване на
необходимите разрешения за строеж; че нов договор за наем не е подписан.
Ответникът
оспорва, че книжата са издадени на името на етажната собственост и че преди
изграждането на магазина е била изградена временна сграда. В имота не е имало
друга постройка, а процесният магазин представлява временна сграда, която от
построяването й и до момента се владеела и ползвала единствено от инвеститора,
праводател на ответника, а след 2015 г. – и от ответника, като правоприемник на
предприятието на ЕТ И.С.– С. К.“.
Временните
постройки се изграждали по изключение, за определен срок и не ставали
собственост на собственика на земята по силата на приращението, ако не са
трайно прикрепени към земята. Юридическият статут на обекта се преценявал с
оглед одобрените строителни книжа, а последващото
нанасяне на обекта в устройствения план или
кадастралната карта не водели до промяна в този статут.
С
нотариалната покана от 11.02.2014 г. ищците канели праводателя на ответника да
премахне изцяло временната постройка и да заплати обезщетение за ползването на
30 кв.м. от дворното място на етажната собственост.
Ответникът
оспорва и претенцията на ищците да получат обезщетение за лишаването им от
ползването на магазина. Евентуално, в случай, че съдът приеме, че магазинът не
е временна постройка, ответникът противопоставя на ищците възражение за
придобивна давност, текла от построяването на магазина през 1998 г. до
настоящия момент. Дори и ответникът да дължал обезщетение, то следвало да се
определи на база среден месечен пазарен наем за 30 кв.м. от имот, сходен с
поземлен имот с идентификатор 68134.407.23, а не среден месечен пазарен наем за
магазин, сходен с процесния.
Оспорва
и искът за заплащане на обезщетение като прекомерен.
При
условията на евентуалност ответникът навежда възражение за прихващане на
вземането на ищците с вземането му за сумата, с която те са се обогатили
неоснователно, включваща извършените от праводателя на ответника подобрения –
финансирането и извършването на строителство в процесния имот, които се
извършили със знанието и без противопоставянето на собственика на земята.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявени
са субективно активно и обективно съединени искове с правно основание чл. 108
от ЗС и чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.
С
определение от 07.02.2020 г. съдът е приел, че е сезиран с иск за право на
собственост върху построената в поземлен имот с идентификатор 68134.407.23 сграда
с идентификатор 68134.407.23.2 и площ от 30 кв.м.
В съдебното заседание на 26.06.2020 г. процесуалният
представител на ищците адв. Арнаудова е уточнила, че ищците предявяват и иск за
установяване правото им на собственост върху реална част от поземлен имот с
площ от 30 кв.м., върху който е построена сградата и за заплащане на
обезщетение за лишаването им от ползването на частта от поземления имот, върху
който се намира магазинът за бутилиран алкохол и захарни изделия.
Поради това съдът следва да съобрази така предявените
искове и да се произнесе по претенцията на ищците за установяване на собственическите
им права върху реалната част от дворното място, върху която е построена
сградата с площ от 30 кв.м. и върху самата постройка.
Съобразно правилата на доказателствената тежест в
гражданския процес, за уважаването на предявения иск по чл. 108 от ЗС в тежест
на ищците е да докажат, че са собственици на 30 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 68134.407.23 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. София с площ от 973 кв.м. и на построената върху него сграда, както и че
ответникът ги владее без правно основание.
В подадения от ответника отговор не е оспорено
твърдението на ищците, че по силата на вписан договор за продажба на търговско
предприятие от 01.06.2015 г. „С.К.– И.С.2“ ЕООД (с предишна фирма „Е. 96“ ЕООД)
е придобил търговското предприятие на ЕТ „С.К.– . С.“ като съвкупност от права,
задължения и фактически отношения, като част от придобитите права са именно
върху процесния магазин.
От
приетите по делото нотариални актове за собственост на самостоятелни обекти в
сградата на административен адрес гр. София, бул. „*********се установява
следното:
Н.К.К. е собственик на основание договор за покупко-продажба от
28.07.1998 г. на апартамент № 1 във вх. А, с площ от 151 кв.м., заедно с избено
и таванско помещения и със 73.71/7622 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
Ф.И.П. е
собственик на основание наследствено правоприемство
от М.Х. П.. на апартамент № 2 във вх. А, с площ от 151 кв.м. и на 74.97/7627
ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е построена.
А.М.Г., А.А.Г., М.А.Г. са собственици, при равни квоти на основание
наследствено правоприемство от К. И. Б., наследник на
М.Г.С., на апартамент № 3 във вх. А, на две избени и едно таванско помещение и
на 63.32/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху
което е построена.
В.В.П. е собственик на основание договор за прехвърляне на
недвижим имот срещу гледане и издръжка на апартамент № 4 във вх. А, с площ от
151 кв.м., на едно избено и едно таванско помещения и на 58.99/7627 ид.ч. от
общите части на сградата и от дворното място, върху което е построена.
С.И.К. и
М.И.К. са собственици, към датата на подаването на исковата молба, по силата на
договор за покупко-продажба от 31.03.2014 г., на апартамент № 5 във вх. А, с
площ от около 118 кв.м., на едно избено и едно таванско помещение и на
53.19/7629 ид.ч. от общите части на сградата и от поземления имот, върху който
е построена. В хода на производството правото на собственост е прехвърлено на „П.Е.Е.Б.8“ ЕООД, но съгласно чл. 226, ал. 1 от ГПК, делото
следва своя ход между първоначалните страни. Приобретателят
не е встъпил, нито е бил провлечен в делото като трето лице, нито е налице
надлежно проведена процедура по чл. 222 от ГПК, за да замести праводателя си.
С. О. К.
е собственик на основание договор за покупко-продажба от 20.12.2006 г. на
апартамент № 6 във вх. А, с площ от 151 кв.м., на едно избено и едно таванско
помещение и на 40.90/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното
място, върху което е построена.
Н.А.Д. и
С.В.Д. притежават при равни квоти право на собственост върху апартамент № 7 във
вх. Б, с площ от 95 кв.м., на едно избено и едно таванско помещения и на
43.82/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е
построена.
Д.А.М. е
собственик по наследствено правоприемство от А. М. Т.
на апартамент № 8 във вх. Б, с площ от 95 кв.м., на едно избено помещение и на
44.70/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е
построена.
И.М. е
собственик на апартамент № 9 във вх. Б, с площ от 88.50 кв.м., на едно избено и
едно таванско помещения и на 37.48/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена сградата.
М.В.М. е
собственик на основание наследствено правоприемство и завещание на апартамент №
10 във вх. Б, с площ от 95 кв.м., на едно избено и едно таванско помещения и на
34.19/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е
построена.
Виргиния
К.Л. и К.К.Л. – С. са собственици на основание
наследствено правоприемство от В. К. Л. при квоти по
½ ид.ч. на апартамент № 11 във вх. Б, с площ от 95 кв.м. и на 32.42/7627
ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е построена.
С
нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит на основание
наследство и делба от 26.09.2009 г. М.Н.Ц. и Д.Г.Ц. са признати за собственици
на апартамент № 12 във вх. Б, с площ от 95 кв.м., на едно избено и едно
таванско помещения и на 27.35/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
По
договор за покупко-продажба от 23.08.2001 г. С.Д.М. е придобила правото на
собственост върху апартамент № 13 във вх. Б, с площ от около 77 кв.м., на едно
избено и едно таванско помещения и на 25.33/7627 ид.ч. от общите части на
сградата и от дворното място, върху което е построена.
С.Н.М. е
придобила по договор за дарение от 28.12.1993 г. право на собственост върху
апартамент № 14 във вх. Б, с площ от 66.31 кв.м., таван и 2.151% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена, с констативен нотариален акт от 12.12.2016
г. – на 28.49 ид.ч. от общите части на мястото с идентификатор 68134.407.23 с
площ от 973 кв.м.
Е.Г.Б. е
собственик на основание дарение и наследствено правоприемство
от Ц.Г.Т. на апартамент № 15 във вх. Б, с площ от 77 кв.м., на едно избено и
едно таванско помещения и на 24.06/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
Е.М.С. е
придобила право на собственост върху апартамент № 16 във вх. Б, с площ от 77
кв.м., на едно избено и едно таванско помещения и на 21.53/7627 ид.ч. от общите
части на сградата и от дворното място, върху което е построена.
А.Х. Т.
– Л. и С.Е. Ж. Л. са собственици на основание договори за покупко-продажба на
апартамент № 17 във вх. Б, с площ от 77 кв.м., на едно избено и едно таванско
помещения и на 18.36/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното
място, върху което е построена и на апартамент № 23 във вх. В, с площ от 98.80
кв.м., на едно мазе и един таван и на 37.99/7627 ид.ч. от общите части на
сградата и от дворното място, върху което е построена.
С
удостоверение № 787/10.08.2017 г. е въведен в експлоатация строеж „обединение
на ап. 17 и ап. 23 в съществуваща жилищна сграда“.
С
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2013 г. Б.К.С. е придобил право
на собственост върху апартамент № 18 във вх. Б, с площ от 66.50 кв.м., избено и
таванско помещения и на 14.56/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
„Е.К.“
ЕООД е собственик на апартамент № 19 във вх. В, с площ от 103 кв.м., избено и
таванско помещения и на 38.88/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
На
основание наследствено правоприемство И.П.А. е
собственик на апартамент № 20 във вх. В, с площ от 103 кв.м., на избено и
таванско помещения и на 54.20/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, върху което е построена.
На
основание договор за покупко-продажба от 21.04.2016 г. С.К.В. и Я.А.В. са
придобили собствеността върху апартамент № 21 във вх. В, с площ от 103 кв.м.,
едно избено и едно таванско помещения и на 45.34/7627 ид.ч. от общите части на
сградата и от дворното място, върху което е построена.
М.Д.В., И.В.И.
и Ц.В.И. са собственици на апартамент № 22 във вх. В, с площ от 103 кв.м.,
избено помещение и 42.42/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното
място, върху което е построена.
По
договор за продажба на недвижим имот от 06.03.1981 г. А.С.С.
е собственик на апартамент № 24 във вх. В, с площ от 103 кв.м., избено и
таванско помещения и 31.66/7627 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното
място, върху което е построена.
Установява
се от приетите по делото документи за собственост на ищците, че етажните
собственици притежават право на собственост върху идеални части от поземлен
имот с идентификатор 68134.407.23, представляващо УПИ ІV-3 от кв. 536 по плана
на гр. София, м. „Центъра“, находящ се на административен адрес гр. София, бул.
„****** с площ от 966 кв.м.
Реална
част от 30 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 68134.407.23 по плана на гр.
София, с административен адрес гр. София, бул. „******, в който имот е
построена сграда с обекти, индивидуална собственост на етажните собственици, е
била предоставена на ЕТ „И.С.– С. К.“ за временно и
възмездно ползване за търговски нужди - за изграждане на временна търговска
сграда. Това обстоятелство ответникът изрично е признал в подадения от него
отговор.
В
преписка по изграждане на магазин за бутилиран алкохол и захарни изделия на
бул. „**********, изпратена от СО, район „Оборище“ и постъпила по делото на
08.09.2020 г. се намира договор за наем от 01.07.1997 г., който е с условия,
идентични с тези по договора за наем от 01.05.1998 г.
Не се
спори, че е издадено разрешение за строеж № 18/28.04.1998 г. за построяване на
сграда за продажба на бутилиран алкохол и захарни изделия в имот ІV-3,4 в кв.
536 по плана на гр. София, район „Оборище“, находящ се на административен адрес
гр. София, бул. „**********, при наличие на съгласие на собствениците и договор
за наем. По отношение на издадените разрешения за строеж, и двете с идентичен
номер и от една и съща дата, съдът намира следното:
В
разрешението за строеж № 18/28.04.1998 г., издадено на името на етажната
собственост, е посочен договор за наем от 01.07.1997 г. Посочени са и одобрени съгласувателни проекти от 27.04.1998 г. на главния архитект
на район „Оборище“, както и съгласувани със СХЕИ проект № 116ХХ от 30.01.1998
г. и със Служба „Противопожарна охрана“ № 1614.
В
представеното от ответника разрешение за строеж № 18/28.04.1998 г., с което на И.С.С. се разрешава построяване на сграда за продажба на
бутилиран алкохол и захарни изделия дата на договор за наем не е посочена. Към
28.04.1998 г. между етажната собственост и наемателя И.С.С.,
действащ като ЕТ „И.С.– С. К.“ е бил подписан договор
за наем от 01.07.1997 г. Видно от протокол от 02.07.1997 г. на общо събрание на
живущите в етажната собственост на бул. „*********(л. 419 от делото), на ЕТ „И.С.–
С. К.“ е дадено съгласие да изгради временна
постройка, разположена на 30 кв.м., която да ползва като магазин, при условията
на договора, сключен между фирмата и председателя на етажната собственост.
След
получаване на разрешение за строеж на 28.04.1998 г., на 01.05.1998 г. между
етажната собственост и наемателя е подписан договор за наем със същото
съдържание и при условия, идентични с тези на договора за наем от 01.07.1997 г.
Срокът
на договора е определен на десет години, считано от датата на издаването на
строителна виза. С анекс от 20.05.1998 г. началото на този срок е променен – от
01.05.1998 г., или от датата на подписването на договора. Така, страните са се
съгласили, че за срок от десет години, считано от 01.05.1998 г., или до
01.05.2008 г., наемателят ще има право възмездно да ползва за търговски нужди
30 кв.м. от дворна площ за изграждане на временна търговска сграда. Съгласно
раздел VІ, т. 3, след изтичане на договорения срок, ако не се получи писмено
предизвестие три месеца предварително от една от страните, договорът се счита
за продължен при същите условия.
Съгласно чл. 151, ал. 3 от ППЗТСУ (отм.), условията, при които строежите се
разрешават, се вписват в одобрения архитектурен проект и в разрешението за
строеж. В случая такова условие
представлява сключения със собствениците на мястото, в което се разрешава
строителството договор за наем. При тълкуване на волята на страните по
договора за наем, в приложение на чл. 20 от ЗЗД, наемодателите са се съгласили
в 30 кв.м. реална част от мястото, на което те са съсобственици, да бъде
построена временна сграда – за времето на действието на договора, или до
01.05.2008 г.
Видно от
нотариална покана от 31.01.2008 г., получена от пълнолетния брат на И.С.С. – П.С. С. със задължение да му я предаде, етажните
собственици са отправили до наемателя писмено предизвестие по раздел VІ, т. 3
от договора за наем от 01.05.1998 г. – за прекратяване на съществувалото между
тях облигационно правоотношение по договор за наем. Адресатът е бил поканен да
сключи с етажната собственост нов договор за наем, като при непостигане на
съгласие, наемателят дължи предаване на владението на имота на 01.05.2008 г. По
този начин наемодателят се е възползвал от правото си да преустанови действието
на договора вместо той да се счита за продължен при същите условия.
Следователно, с изтичане на срока на договора за наем на 01.05.2008 г. е
отпаднало и основанието наемателят да продължи да упражнява фактическа власт
върху имота.
Всички
строителни книжа са одобрени за изграждане на магазин за продажба на бутилиран
алкохол и цигари - временна сграда. Това е съответно на условията по договора
за наем.
Що се
отнася до правото на собственост върху процесния магазин, на първо място следва
да се отбележи, че по силата на чл. 56, ал. 1 от ЗТСУ (отм.) правото на строеж
е издадено на собствениците на земята. Това изключва прилагането на нормата на
чл. 92 от ЗС, която урежда хипотези, при които постройките и насажденията върху
земята са извършени по непредвиден в закона ред. Затова и
построеното/насаденото се придобива от собственика на оригинерно правно
основание – по силата на притежаваното от него право на собственост върху
земята. В конкретния случай собствениците на имота са собственици и на магазина
по силата на разрешението да строят в свой имот. Обстоятелството, че са избрали
фактическият строител, инвеститорът да е трето лице, в случая наемателят И. С.,
действащ като ЕТ „И.С.– С. К.“, не променя титуляря
на правото на строеж. След като им е издадено разрешение за строеж, те стават
собственици на построеното след неговото реализиране. С други думи, наличието
на разрешение за строеж на името на И.С.не го прави собственик на построеното, след
като не му е учредено надлежно право на строеж от собствениците на земята. Формата
за учредяване на вещни права върху недвижими имоти е нотариален акт (чл. 18 от ЗЗД). В случая такъв безспорно липсва. Разрешението за строеж не създава за инвеститора
собственически права върху проектираната сграда, а той има правото да изгради
обекта, при условията на дадено от етажните съгласие за построяването й и съобразно
условията в договора за наем между етажната собственост на бул. „*********и
инвеститора-наемател.
Съдебната
практика, на която ответникът се позовава за невъзможността временна сграда да
се придобие по приращение, е неотносима в настоящата
хипотеза. Правото собствениците на имота да построят сграда, който строеж
фактически е извършен от друго лице, произтича от индивидуален административен
акт, каквото представлява разрешението за строеж. Построеното е тяхна
собственост, а неговият характер на временна сграда е без значение от гледна
точка на правата на ответника. В качеството си на наемател той има право да я
държи върху отдадените му за временно възмездно ползване 30 кв.м. реална площ
от поземлен имот, понастоящем с идентификатор 68134.407.23. След прекратяване на
договора през 2008 г. той дължи да върне на наемодателя тази реална част.
Съдът
споделя доводите на ответника, че юридическият
статут на обекта се преценява с оглед на одобрените строителни книжа, въз
основа на които е законно изграден и последващи действия по нанасянето или
ненанасянето на този обект в устройствен план или
кадастрална карта не водят до промяната на този статут. В този смисъл е и решение
№ 127/25.11.2014 г. по гр.д. № 3190/2014 г. на ВКС, ІІ г.о. Процесната
сграда от 30 кв.м. представлява временен строеж и разрешението за строеж, ведно
с всички одобрени строителни книжа, е издадено за построяването й като такъв, независимо
от нанасянето й в кадастъра. Както вече се отбеляза, тя не е придобита от
ищците по приращение, а въз основа на валидно издадено разрешение за строеж.
Дали тя подлежи на премахване или ще й се придаде траен градоустройствен статут
е въпрос, който касае отношенията между собственика и общинската администрация.
Това възражение не поражда и не би породило никакви права за ответника, с
когото договорът за наем е прекратен. Поради това и временният статут на
сградата е ирелевантен въпрос досежно предявения срещу ответника
ревандикационен иск.
Въпреки че
възражението за придобивна давност е направено под условие – че магазинът не е
временна постройка (а от данните по делото се установи той да е именно такава),
съдът намира за необходимо да го разгледа, за да се осигури пълно обезпечаване
на правото на защита на ответника и отговор на всички негови възражения.
Съгласно
разпоредбите на чл. 79 от ЗС правото на собственост по давност върху недвижим
имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а ако
владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато
владение в продължение на 5 години. Владелецът е добросъвестен, когато владее
вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че
праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била
опорочена, като е достатъчно добросъвестността да е съществувала при възникване
на правното основание (чл. 70, ал. 1 от ЗС).
В случая по делото
липсват данни (а и твърдения) праводателят на ответника да е установил своя
фактическа власт върху процесния имот въз основа на правно основание, годно да
го направи собственик. Затова и владението върху магазина е недобросъвестно,
което предполага десетгодишен срок, през който необезпокоявано, непрекъснато,
явно и спокойно ответникът и неговият праводател да са владели имот, годен да
бъде самостоятелен обект на правото на собственост.
За да е налице
годен обект на правото на собственост сградата, в която се намира същият,
следва да е в етап на завършеност "груб
строеж". Съгласно трайно установената съдебна практика (решение №
37/16.07.2015 г. по гр. д. № 6418/2014 г. на ВКС, II ГО, решение №
277/28.06.2012 г. по гр. д. № 259/2012 г. на ВКС, I ГО, решение № 46/12.03.2010
г. по гр. д. № 725/2009 г. на ВКС, I ГО), единствено актът на общинската
администрация, с който се дава преценка на степента на завършеност на сградата,
е меродавният момент, даващ и отговор на въпроса доколко правото на строеж е
реализирано в обект, годен предмет на прехвърлителна
сделка, съответно годен да бъде своен. Съгласно
чл. 1, ал. 4 от Наредба № 3 от 31.07. 2003 година за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството, съставените и оформени съгласно
изискванията на наредбата актове имат доказателствена сила при установяване на
обстоятелствата, свързани със започване, изпълнение и въвеждане в експлоатация
(приемане) на строежа. Единственият официален свидетелстващ документ,
който в това си качество притежава обвързваща съда материална доказателствена
сила (аргумент от чл. 179, ал. 1 от ГПК), съдържащ данни относно степента на
завършеност на постройката, е удостоверение №
12/15.02.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж „магазин за бутилиран
алкохол и захарни изделия“ на главния архитект на СО, район „Оборище“. В него е
отразено, че акт за приемане на конструкцията (приложение № 14) е
съставен през януари 2007 г. Следователно, най-ранният момент, в който
праводателят на ответника е могъл да установи владение върху постройката, е
януари 2007 г., когато тя е изградена до етап „груб строеж“.
За
времето на действието на договора за наем, до 01.05.2008 г. той има качеството
държател, а не владелец. Основанието, на което той е упражнявал фактическа
власт е правомерно, със съгласие на собствениците и по силата на договор за
наем с етажната собственост на бул. „*********в гр. София. Затова и до 2008 г.
той е държател както на реалната част от 30 кв.м., така и на процесния магазин.
В
периода от 01.05.2008 г., когато е отпаднало основанието наемателят да държи
имота, до датата на завеждането на исковата молба – 01.12.2017 г. не е изтекъл
десетгодишен период. При това владението е било смущавано от ищците чрез
предявяване на различни по вид и съдържание претенции: завеждане на дела,
отправяне на нотариални покани и водене на преговори, всички с цел етажните
собственици да възстановят владението си върху отдадения под наем имот и
построената в него сграда.
По тези
съображения направеното от ответника възражение за придобивна давност е
неоснователно.
Налага
се безспорният извод, че „С.к.С.2“ ЕООД не противопоставя на ищците основание,
изключващо правото им да получат владението върху онази реална част от 30 кв.м.
от имот с идентификатор 68134.407.23, върху която е построен магазин за
бутилиран алкохол и захарни изделия с площ от 30 кв.м.
Налице са предпоставките за уважаване и на предявените от
ищците искове с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
Ответникът не оспорва, че през процесния период – от
01.12.2012 г. до 01.12.2017 г. той и праводателят му са ползвали магазина,
изграден върху площ от 30 кв.м., част от недвижим имот, върху който ищците
притежават право на собственост в идеални части, посочени в легитимационните
им актове. За процесния период се е осъществило имуществено разместване, за
което липсва основание и от което ответникът се е обогатил, а ищците са се
обеднили, поради невъзможност да използват обекта на собствеността си.
Във връзка с размера на иска, дължи се по-малката от
двете стойности между обедняването и обогатяването. Стойността на обезщетението
се определя в размера на месечния наем, който ищците биха получили, ако не бяха
лишени от владението. Размерът на обезщетението се определя според размера на
месечния пазарен наем за процесния период.
Ищците
претендират, съобразно идеалните си части в съсобствеността заплащане на сумата
от 50 000 лева.
По
делото е изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза, която е определила
пазарната наемна цена на процесния магазин – сумата, срещу която този имот би
бил отдаден под наем. Всяка от дадените от вещото лице стойности по години
следва да се коригира с 1/3, тъй като е за площ от 45 кв.м., а процесната
сграда е застроена на 30 кв.м. За декември 2012 г. размерът на дължимото от
ответника обезщетение е 853.72 лева, за 2013 г. – 9 801.06 лева, за 2014
г. – 12 103.46 лева, за 2015 г. – 14 948.02 лева и за периода януари
2017 г. – ноември 2017 г. – 10 662.40 лева. Общата стойност на дължимото
от „С.К.– И.С.2“ ЕООД обезщетение за процесния период възлиза на сумата от
61 992.97 лева. Установява се, че исковете са изцяло основателни и следва
да бъдат уважени, като на всеки от етажните собственици се присъди съответната
част от сумата от 50 000 лева.
По
направеното от ответника възражение за прихващане съдът намира следното:
Според
постигнато между страните съгласие в договора за наем и по аргумент от
договореното в раздел V, т. 4 вр. раздел ІІІ, т. 7, 8 и 9, наемодателя дължи на
наемателя неустойка в размер на разноските за проект, проекто-сметна
документация, преместване на външно ел. табло и необходимите
строително-монтажни работи единствено при предсрочно прекратяване на договора
от страна на наемодателя без да е налице виновно поведение на другата страна.
Безспорно се установи, че предсрочно прекратяване на договора не е извършено.
Разноските по т. 7, 8 и 9 на раздел ІІІ наемателят се е съгласил да извърши за
своя сметка и не може да ги търси от етажните собственици. При това, сградата
има временен статут и не представлява трайно подобрение, увеличаваща стойността
на имота, за да подлежи на заплащане в какъвто и да било размер от ищците.
В
заключение, предявените от ищците искове са изцяло основателни и следва да
бъдат уважени.
С оглед
изхода на спора, ответникът дължи да заплати сторените по делото разноски, за
което процесуалния представител на ищците е представил списък по чл. 80 от ГПК.
Безспорно се установяват разноските на ищцовата страна за държавна такса в
размер на 2 000 лева и депозити за изготвяне на експертизи в общ размер от
1 400 лева. Представителят на ответника е възразил за прекомерност на
адвокатското възнаграждение от 3 300 лева. Предвид стойността на
материалния интерес на всеки от исковете – 69 728.70 лева и 50 000
лева, адвокатското възнаграждение не е прекомерно. При това не се налага
отчитането, освен на правната и фактическа сложност на делото, и на броя на
проведените съдебни заседания и извършените по делото процесуални действия.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по предявен от Н.К.К., ЕГН **********, Ф.И.П., ЕГН **********, А.М.Г., ЕГН **********,
А.А.Г., ЕГН **********, М.А.Г., ЕГН **********, В.В.П., ЕГН **********, С.И.К., ЕГН **********, М.И.К., ЕГН **********,
С. О. К., ЕГН **********, Н.А.Д., ЕГН **********, С.В.Д., ЕГН **********, Д.А.М.,
ЕГН **********, И.М., роден на *** г. в гр. София, М.В.М., ЕГН **********, В. К.Л.,
ЕГН **********, К.К.Л. – С., ЕГН **********, М.Н.Ц., ЕГН
**********, Д.Г.Ц., ЕГН **********, С.Д.М., ЕГН **********, С.Н.М., ЕГН **********,
Е.Г.Б., ЕГН **********, Е.М.С., ЕГН **********, А.Х. Т.-Л., ЕГН **********, Б.К.С.,
ЕГН **********, „Е.К.“ ЕООД, ЕИК *********, И.П.А., ЕГН **********, С.К.В., ЕГН
**********, Я.А.В., ЕГН **********, Ц.В.И., ЕГН **********, И.В.И., ЕГН **********,
М.Д.В., ЕГН ********** и А.С.С., ЕГН ********** срещу
„С.К.– И.С.2“ ЕООД, ЕИК*******иск с правно основание чл. 108 от ЗС, че ищците
са собственици на реална част с площ от 30 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 68134.407.23 по плана на гр. София, с площ от 973 кв.м., с
административен адрес гр. София, бул. „*********и на построения върху тази част
магазин за бутилиран алкохол и захарни изделия с площ от 30 кв.м., а по скица -
от 31 кв.м. и осъжда ответника да им предаде владението.
ОСЪЖДА на основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, „С.К.– И.С.2“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** да заплати обезщетения
за обезщетение за периода 01.12.2012 г. – 01.12.2017 г. за лишаване на ищците
от правото им да ползват собствения им магазин за бутилиран алкохол и захарни
изделия с площ от 30 кв.м., а по скица - от 31 кв.м., построен в поземлен имот
с идентификатор 68134.407.23 по плана на гр. София, с площ от 973 кв.м., с
административен адрес гр. София, бул. „**********, както следва:
на Н.К.К., ЕГН ********** – сумата
от 3815 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното
изплащане;
на Ф.И.П., ЕГН ********** – сумата от 3 880 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на А.М.Г., ЕГН **********, А.А.Г.,
ЕГН ********** и М.А.Г., ЕГН ********** – сумата от 3 275 лева, ведно със
законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на В.В.П., ЕГН ********** –
сумата от 3 055 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на С.И.К., ЕГН ********** и М.И.К., ЕГН ********** –
сумата от 2 755 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на С. О. К., ЕГН ********** – сумата от 2 115 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на Н.А.Д., ЕГН ********** и С.В.Д., ЕГН ********** –
сумата от 2 270 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на Д.А.М., ЕГН ********** – сумата от 2 315 лева, ведно
със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на И.М., роден на *** г. в гр. София – сумата от
1 940 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното
изплащане;
на М.В.М., ЕГН ********** – сумата от 1 770 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на В. К.Л., ЕГН **********, К.К.Л.
– С., ЕГН ********** – сумата от 1 680 лева, ведно със законната лихва от
01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на М.Н.Ц., ЕГН ********** и Д.Г.Ц., ЕГН ********** –
сумата от 1 415 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на С.Д.М., ЕГН ********** – сумата от 1 310 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на С.Н.М., ЕГН ********** – сумата от 1 415 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на Е.Г.Б., ЕГН ********** – сумата от 1 245 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на Е.М.С., ЕГН ********** – сумата от 1 075 лева, ведно
със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на А.Х. Т.-Л., ЕГН ********** – сумата от 950 лева, ведно
със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на Б.К.С., ЕГН ********** – сумата от 755 лева, ведно със
законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на „Е.К.“ ЕООД, ЕИК******* – сумата от 2 015 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на И.П.А., ЕГН ********** – сумата от 2 805 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на С.К.В., ЕГН ********** и Я.А.В., ЕГН ********** –
сумата от 2 345 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на Ц.В.И., ЕГН ********** и И.В.И., ЕГН ********** –
сумата от 2 195 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане;
на М.Д.В., ЕГН ********** – сумата от 1 965 лева,
ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до окончателното изплащане;
на А.С.С., ЕГН ********** –
сумата от 1 640 лева, ведно със законната лихва от 01.12.2017 г. до
окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ направеното от „С.К.– И.С.2“ ЕООД, ЕИК ******* възражение
за прихващане на вземането на ищците с вземането му за сумата, с която те са се
обогатили неоснователно, включваща извършените в имота подобрения – финансиране
и извършване на строителство на магазин с площ от 30 кв.м. в поземлен имот с
идентификатор 68134.407.23 по плана на гр. София, с административен адрес гр.
София, бул. „**********.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „С.К.– И.С.2“
ЕООД, ЕИК******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на ищците,
представлявани от Адвокатско дружество „М. и А.“, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление *** сумата от 6 700 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: