№ 747
гр. ****, 03.05.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ****, IX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет
и осми април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
Сложи за разглеждане докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20213100101090 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 16:25 часа се явиха:
Ищецът Олг. С., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. П.Х.,
редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Ответникът Р. Ц. С. , редовно призован със съгласието на законен представител Ж.Б.,
не се явява, не се представлява.
Ответникът К.С. С., редовно призован, чрез законен представител С.С., явява се
лично. Представлява адв. **** ****, редовно преупълномощена от адв. П.С. и адв. Н.П. и
приета от съда от днес.
Контролираща страна ДИРЕКЦИЯ „СОЦИАЛНО ПОДПОМАГАНЕ“ ****,
редовно призовани, не изпращат представител.
Вещото лице Ж. Н. Б., редовно призована, депозирала заключение в срок, явява се
лично.
Адв. Х.: Считам, че не са налице пречки по хода на делото.
Адв. ****: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение с вх. № 6999
/22.03.2022 г. по допуснатата съдебно–техническа експертиза и пристъпи към изслушване
на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
1
Ж. Н. Б. – 65 г., омъжена, неосъждана, българка, български гражданин, без родство и
дела със страните по спора. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – техническа
експертиза.
В.Л. Б.: За да се определи пазарната стойност на един имот трябва да се съобразят
всички данни и обстоятелства, свързани с възможната пазарна реализация на оценявания
обект. Напр. Ако имаме две дворни места и на едното може да се строи, а на другото не
може да се строи, дворното място върху, което не може да се строи ще бъде с по-ниска
стойност. Стойността на имота ще се намали, ако в имота има сграда, която е на груб
строеж. Напр.: Имаме едно място. Решаваме да строим в него и построяваме нещо. От тук
нататък в това дворно място съгласно изготвения ПУП, друга сграда не може да бъде
построена по причина, че няма къде и как да бъде построена, т.к е усвоена площта, която е
следвало да бъде застроена. От тук можем да направим извода, че по – висока стойност има
сградата, а дворното място не е с толкова висока стойност. Ако съобразим Закона за местни
данъци и такси стойността на едно дворно място е с 25 % по – високо от стойността на
застроеното дворно място. Поради факта, че имам да оценявам само дворно място, а в това
дворно място има вече застроена сграда в нотариалния акт се записва и сградата и дворното
място. Никъде не е отделено в Предварителния договор за каква стойност ще бъде мястото и
каква стойност ще бъде застроената част. Предвид, че задачата ми не включва оценка на
цялото дворното място с постройката съм взела идеята, че трябва да се оцени само дворното
място. За да оценя това дворно място съм взела аналози, които са празни дворни места.
Което и да е празно място да взема с постройка, не мога да преценя каква е стойността на
постройката и каква е стойността на дворното място. Поради тази причина съм взела за
аналози дворни места, които са празни. Правя корекция, като ги намалявам с х 10% всички
оферти, след което ги намалявам с 25 % т.к. са незастроени, а всъщност нашето дворно
място е застроено. Поради тази причина се получава около 35%. Всичките аналози, които
съм ползвала са от жк. „****“. Първият аналог който съм взела е непосредствено на сградата
на имота, за който всъщност се прави оценката. Той е с УПИ XXVIII – 2672, а на процесния
имот е УПИ XXVII – 2672. Имам го и като скица. Втория аналог се намира в близост до
спирката и там съответно цената ще бъде малко по -висока. Третия аналог е пак в същия
квартал, просто са различни имоти, за които има общ ПУБ. Върху всички тези имоти може
да се строи след като се вземат съответните разрешения за строеж. Не може всеки да си
слага някакви самостоятелни проценти. Проценти се слагат когато предполагаме, че
офертните цени са с 10 % завишени. Тогава ние намаляваме стойността на имота с 10 %.
Никъде в каквито и да е други Наредби не се споменава доколко да се намали тази стойност.
Ако сградата не е ново изградена, а е стара постройка, на която предстои да бъде съборена
тези проценти няма да бъдат намалявани. Това се вижда от вида на сградата. Напр. Личи си,
2
когато една сграда е нова напр. да е построена през 2019 г. и една сграда, която е построена
през 1943 година. Когато една сграда следва да бъде премахната, тогава намаляването
следва да бъде по -малко. Обикновено е по – добре в един имот да е имало постройка,
защото това означава, че в имота ще има ток и вода, които да се ползват за бъдещото
строителство на новата сграда. При изготвяне на заключението съм използвала сравнителния
подход и метода на пазарните аналози и на пазарните сделки. Използвала съм
посредственото сравнение и офертни сделки. Намерила съм си една сделка, която не съм
предоставяла на съда, защото в нея има лични данни на страни и съм правила оценка на
имот по друг повод. Този имот се намира в местност „****“. На стр. 4 от заключението се
вижда къде се намира жк. „****“ и къде се намира местността „****“. В този документ за
собственост се вижда, че имота който се продава е 704 кв. м. и се продава за сумата от
28 000 евро, т.е около 40 евро на кв.м. Това е продажната цена на имота от края на 2020 г.
Нас ни интересува началото на 2021 г. Този имот е празен. В момента се процедира УПИ и
няма влязла в сила регулация. Не съм използвала този имот като сравнителен аналог, защото
е доста различен от този, който се оценява. Нашия имот е със сграда, а другите имоти са
празни. На стр. 5 от заключението в таблицата съм използвала пазарни аналози със сходни
характеристики на база оферти от сайта : „Imot bg“. Имота е сходен, т.к. единият аналог е, че
имотът е съседен, а другият аналог е, че имотът се намира в същото каре. Затова съм
сложила коефициенти. Виждала съм да се продават УПИ застроени без къщите, но такива
имоти се продават обикновено на чужди граждани. Те не могат да си закупят земята, тъй
като са чужди граждани, но сградата в имота е тяхна собственост, а земята всъщност се
води на някоя фирма, иначе е пак тяхна собственост, но това са две отделни сделки. Няма на
пазара такива офертни имоти, в които да се продава само парцела без сградата, като имота е
застроен.
Въпрос на адв. ****: Каква част от имота е застроена и каква част от имота е
свободна. Възможно ли е в свободната част да има допълнително застрояване.
Адв. Х.: Възразявам срещу така зададения въпрос от колегата.
Съдът, намира, че зададения въпрос от процесуалния представител на ответника се
отнася за съдебно – техническа експертиза, а не за съдебно – оценителна експертиза. Освен
това същият няма отношение с пазарната оценка на имота.
В.Л. Б.: На лист 4 от заключението се вижда къде е построена сградата и се вижда, че
не може да бъде построена друга сграда. Корекционният коефициент който съм сложила е
във връзка с практиката за правене на данъчни оценки на имотите. В Българските стандарти
за оценяване е указано по кой начин следва да оценяваме. Там няма нито коефициенти, нито
каквото и да е било друго. Това, което е написано в Българските стандарти за оценяване,
3
съм го преписала дословно в експертизата. Като човек, който всъщност е оценител и като
член на Камарата на независимите български оценители, редовно имаме жалби относно
това, че някое вещо лице не е направило това, което е нужно по някое конкретно дело или
експертиза за съда. Това, което ние правим в съда като оценители е за едно по специфично
производство. Съгласно Закона за независимите оценители оценка се прави към настоящия
момент. Като вещи лица ние общуваме помежду си, обменяме опит, преценяваме кое и как
да го ползваме. Защото няма как всеки един оценител да слага някакъв конкретен
коефициент. Не съм виждала да има застроен имот и да се продава само имота без сградата.
Няма пазар за такива имоти и затова няма как да има пазарна стойност за такива имоти.
Адв. Х.: Нямам други въпроси към вещото лице.
Адв. ****: Нямам други въпроси към вещото лице.
Съдът намира, че следва да бъде прието заключението на вещото лице Ж. Н. Б. по
изслушаната в днешното съдебно заседание съдебно – техническа експертиза, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх. №
6999 /22.03.2022 г. по изслушаната в днешното съдебно заседание съдебно – техническа
експертиза.
ДА СЕ ИЗДАДЕ РКО на вещото лице от внесения за целта депозит в размер на 200
лева.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА Справка – декларация на вещото лице Ж. Н. Б., с която на същата
следва да бъде определено окончателно възнаграждение в размер на 300,00 лв. /триста/ лева.
ИЗМЕНЯ възнаграждението на вещото лице, като го увеличава на сумата от 300,00 лв.
/триста/ лева.
УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от днес да внесе разликата от сумата от
100,00 лева /сто/лева, по сметка на ВОС.
Съдът докладва постъпила молба от адв. **** с вх. № 10099 /27.04.2022 г., с която
изразява становище по представеното заключение от вещото лице Ж. Н. Б. по назначената
съдебно – техническа експертиза.
Адв. Х.: Запозната съм със становището на насрещната страна. Оспорвам го. Оспорвам
4
също така и заключението на вещото лице. Считам, че е занижена оценката на дворното
място. Моля да приемете писмени доказателства- оферти от сайта на „****“, които са към
2020 г. Това са реални оферти на имоти за град ****. Твърдим, че цената на процесното
дворно място е сформирана за конкретната сделка, конкретния случай, с оглед на това, че
купувачите купуват и сградата е оценена. Като собственик върху част от сградата са я
наследили и ответниците. Т.е те не придобиват просто едно дворно място, което е
застроено, а придобиват дворно място, което обслужва сграда, която има права. Твърдим, че
оценката трябва да се зачете такава, каквато е по нотариалния акт, както и че обогатяването
е с пари, а не със стойността на имота. Оспорваме искането по становището на ответната
страна. За трети или четвърти път се прави искане да се оценяват и сградите. Не намираме
основания поради смяната на съдебния състав да се извършва оценка и на сградата. Не
държа на допълнителна съдебно – техническа експертиза.
Адв. ****: Моля да бъде допусната тройна съдебно – техническа експертиза, както е
написано в молбата. Считам, че изслушаното в днешното съдебно заседание заключение е
некомпетентно, без никаква логика. Оценено е място без да е взето предвид, че в мястото
има сграда. По отношение на представените доказателства моля същите да не се приемат по
същите причини. Те се отнасят за празни, дворни места. Цената на един такъв имот е
коренно различна от цената на застроен имот, в което самостоятелно може да бъде
продавано дворното място. Това са коренно различни ситуации. Оспорвам заключението на
вещото лице. Правя искане за повторна съдебно – техническа експертиза. Ако съда прецени
нека да допусне тройна съдебно – техническа експертиза със задачите поставени в молбата.
Адв. Х.: Оспорвам искането на ответника за допускане на тройна съдебно – техническа
експертиза. Моята доверителка е обедняла с пари. Ответниците са наследили задължението
на техния баща да ѝ върне тези пари, които той е получил без основание.
Съдът, намира за основателно искането на ответната страна за допускане на тройна
съдебно техническа експертиза, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА тройна съдебно- техническа експертиза, която да даде отговор на същите
въпроси, за процесния имот, а именно: вещото лице след като се запознае с материалите по
делото, след извършване на необходимите справки и оглед на място, да определи пазарната
цена на дворното място, представляваща УПИ № VII-2672 в кв. 102 по плана на гр. **** с
площ от 680 кв. м. към 29.01.2021 г. и към датата на смъртта на наследодателя - 19.04.2021
г., като за оценката използва различни методи /методът на пазарните аналози по офертни
5
цени, по реално осъществени сделки и др./
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещите лица в размер на 900 лева, вносим
от ответната страна в едноседмичен срок от днес.
Вещите лица ще бъдат определени в закрито съдебно заседание.
Съдът, намира, че не е налице основание за оценка на сградата, доколкото за сградата
няма предявен иск по чл. 59 от ЗЗД, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответната страна за допускане на експертиза
и за оценка на сградата.
Адв. ****: Възразявам да бъдат приети представените в днешното съдебно заседание
писмени доказателства от ищеца. Представям новооткрити доказателства от моите
доверители, които касаят доходите на починалото лице за периода 2018 г. - 2019 г. и
социален доклад от който се вижда, че починалото лице е разполагало с доходи, които са
били във влога на ищцата и имотите са закупени с негови средства, а не само с тези на
ищцата.
Адв. Х.: Това не са новооткрити доказателства. Считам, че страната досега е имала
възможност да се снабди с тях. Считам, че е преклудиран срока в който е можело да ги
посочи и представи. Изследван е въпроса и са представени пълни доказателства по
отношение на това, какви точно средства са влезли в сметката на доверителката ми и каква
част от тях са влезли по линия на Цанко С.. По отношение на социалния доклад считам, че
той изобщо няма касателство по делото. Считам, че личното признание на Цанко С. не може
да бъде ценено в настоящия процес дотолкова, доколкото този въпрос е изследван със
съдебно -счетоводна експертиза, какви суми са влезли по сметка на доверителката ми и
какви суми, кога са излезли.
Адв. ****: Тъй като са били в едно домакинство сумите са влизали по един и същи
начин. Моля да има равнопоставеност на двете страни. След като е дадена възможност на
ищцовата страна да представи доказателства в днешно съдебно заседание при преклудирани
срокове, считам, че ние също можем да се ползваме от същите привилегии.
Адв. Х.: Представените от нас в днешното съдебно заседание доказателства касаят
6
заключението на вещото лице. Преди да видим днешното заключение нямаше как да
предвидим, че те ще ни бъдат необходими, за да ги представим. Докато представените от
ответната страна доказателства са такива, които са общоизвестни.
Съдът, намира, че представените от ищцовата страна писмени доказателства са
допустими, доколкото са представени във връзка с изслушаната в днешното съдебно
заседание съдебно- техническа експертиза. Същите са относими към предмета на доказване
и следва да бъдат приети, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените от ищцовата
страна с молба вх. № 10302/29.04.2022 г. преписи на писмени доказателства, както следва :
Оферти от сайта на „****“, които са към 2020 г. – 14 л.
Съдът, намира, че представените от ответната страна писмени доказателства не следва
да бъдат приети по делото, тъй като се основават на твърдения, които са могли да бъдат
релевирани още с отговора на исковата молба и съответно доказателствата да бъдат събрани
с доказателствено искане към онзи момент. Към настоящия момент е преклудирана
възможността да се иска събирането им. Отделно от това въпросът какви са доходите на
Цанко С. е неотносим към предмета на спора, доколкото сумите са плащани по конкретна
банкова сметка и относимият предмет на доказване е какви суми са влизали по същата тази
банкова сметка, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за приемане на представените в днешното
съдебно заседание от ответната страна писмени доказателства и ги връща на същата.
Адв. Х.: Към настоящия момент нямам други доказателствени искания.
Адв. ****: Към настоящия момент нямам други доказателствени искания.
За събиране на допуснатите в днешното съдебно заседание доказателства, съдът
намира, че производството по делото следва да бъде отложено за друга дата и час, поради
което и
7
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 26.05.2022 г. от 14.15 часа, за
която дата и час страните са уведомени от днешното съдебно заседание.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 17:10 часа.
Съдия при Окръжен съд – ****: _______________________
Секретар: _______________________
8