Р Е Ш
Е Н И Е
№ от 07.12.2023
град София
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, I-9 състав, в открито съдебно заседание на девети ноември две хиляди двадесет и трета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛИ АНАСТАСОВА
при
участието на секретаря Димитринка Иванова, като разгледа докладваното от съдия
Анастасова гражданско дело № 11885 по описа за 2011г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Образувано е по следните предявени от ищците П.Т.А., И.Т.В. /конституирани като законни правоприемници на
починалия в хода на производството първоначален ищец Т.А.Я. – л. 159/ и М.Й.Я.
срещу ответника Н.В.П. обективно съединени искове:
I. Главен иск с правно
основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД, с който се иска
унищожаване на сключен между починалия в
хода на производството първоначален ищец Т.А.Я., ищцата М.Й.Я. и ответницата договор за покупко-продажба от 30.11.2010г.,
обективиран в нотариален акт с № 53, т. VII, рег. № 34236, д. № 1234/30.11.2010г. на нотариус Р.Д.с
рег. № 274 на Нот. Камара, поради
сключването му при измама.
II. Евентуален
иск с правно основание чл. 33 ЗЗД, с който се иска унищожаване на сключен между починалия в хода на производството първоначален ищец Т.А.Я.,
ищцата М.Й.Я. и ответницата договор за
покупко-продажба от 30.11.2010г., обективиран в нотариален акт с № 53, т. VII, рег. №
34236, д. № 1234/30.11.2010г. на нотариус Р.Д.с рег. № 274 на Нот. Камара, като сключен при крайна нужда и явно неизгодни
условия.
В исковата молба се твърди, че в края на месец ноември 2010 г. ищецът П.А. взел заем в
общ размер от 28 500 лв. /главница и лихви/ от две физически
лица /Й. и Т./, които поискали връщане на предоставената сума в срок до
30.11.2010г. Ответницата чрез своя свекър – Б.Я. /брат на починалия в хода на
производството първоначален ищец Т.А.Я./ предложила на ищците да им
помогне като заплати парите.
Ищецът П.А. и
ответницата се уговорили, че тя ще предостави
на родителите му заем в размер от 28 500 лв., а те ще гарантират заема като
сключат ипотека върху притежавания от тях недвижим имот, представляващ партерен
етаж, находящ се в двуетажна жилищна сграда, с административен адрес: гр.
София, Столична община, р-н Сердика, кв. Бенковски, ул. „*******при съседи на
сградата: от четири страни- двор, без
посочена площ на етажа съгласно документ
за собственост, а съгласно данъчна оценка с РЗП от 73,00 кв. м., състоящ се от
: три стаи, кухня и сервизни помещения, при съседи на етажа: отдолу – избени
помещения, от четири страни двор, отгоре- апартамент на Б.А.Я. и А.Б.А., заедно
с три избени помещения, находящи се в двуетажната жилищна сграда, описана горе,
без посочена площ и без посочени съседи на избените помещения съгласно документ
за собственост, заедно с 1/2 ид. част от
мястото, върху което е построена сградата, представляващо УПИ VI-771 от кв. 20 по плана на гр. София, местност
Бенковски, целият с площ от 962 кв.м., находящ се в гр. София, Столична община,
р-н Сердика, кв. Бенковски, ул. „*******при съседи на имота съгласно скица:
улица „Календерска”, УПИ VII- 769, УПИ –IX770,
улица и УПИ- V772, който имот съобразно
документ за собственост представлява парцел XV-3 от кв. 20 по плана на гр. София, кв. Бенковски, с
площ от 962 кв. м., при съседи: улица „Календерска”, П.
Б., Д.К..Н.и В.И.. Заемът следвало да се върне в рамките на три месеца.
Предвид направените уговорки, на
30.11.2010г. починалият ищец Т.Я. и ищцата М.Я. отишли в кантората на нотариус,
като до последния момент знаели, че ще подписват договор за заем и ще учредяват
ипотека върху описания имот. Излагат, че едва след прочитането на нотариалния
акт от нотариуса узнали, че сделката, която се подготвя всъщност не е заем и
ипотека, а е покупко-продажба на имота. Ищците първоначално отказали да подпишат, но след размисъл и предвид изключително притеснителната за
сина им – ищеца П.А. ситуация подписали предложения договор за продажба. Поискали
ответницата да им издаде обратен документ, който да удостоверява действителните
им отношения по договор за заем, който е обезпечен с ипотека върху описания недвижим имот.
Ответницата първоначално се съгласила да им издаде обратно писмо, но впоследствие,
след подписване на нотариалния акт за продажба отказала да им издаден обратно
писмо или какъвто и да е друга разписка.
Ищците твърдят, че са нямали в нито един
момент намерение да продават имота, а и да са имали такова никога не
биха го продали на цена близа 10 пъти по ниска от тази, която по принцип биха
могли да получат за него.
След като не получили от ответницата
обратно писмо, ищците разбрали, че са жертва на измама от нейна
страна и че тя е целяла през цялото време
да й продадат имота, като се е
възползвала от тежката им нужда. Взели от трето лице нов заем, за да върнат парите на ответницата, а тя да им върне апартамента, но тя отказала да получи парите и да им прехвърли обратно
собствеността върху жилището. С оглед
изложените съображения намират предявените искове за основателни и доказани.
В законоустановения срок е постъпил отговор на
исковата молба от ответницата като
неоснователен. Навежда, че твърденията на ищците, че между тях има договор за
заем, обезпечен с ипотека на описания недвижим имот, а не договор за продажба,
са напълно неверни и такива уговорки никога не е имало. Излага, че за
продажбата на имота тя е разбрала от
трети лица като в резултат от това е поискала да го закупи. Преди сделката
нотариусът е прочел на ищците нотариалния акт, което и те самите не отричат,
като всички страни по сделката са били наясно каква точно сделка се сключва и
са били съгласни с нея.
Излага, че
твърденията на ищците за наличието на
договор за заем с трети лица или с нея и
твърденията за измама от нейна
страна са напълно неверни и не са
подкрепени с никакви доказателства.
Оспорва изобщо
някога да е бил воден разговор за изготвянето на обратен документ, който да
удостоверява, че сделката е привидна и че всъщност се касае за договор за заем,
обезпечен с ипотека, както и да й е предлагано връщане на парите по такъв
договор. С оглед изложените съображения оспорва предявените искове като
неоснователни и недоказани.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, 9 състав, като прецени събраните
по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2, във вр.
с чл. 12 ГПК, по свое убеждение, намира за установено от фактическа страна
следното:
Предявен е главен иск с правно основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД, с който се иска унищожаването на процесния
договор за покупко-продажба, поради сключването му при измама.
Фактическият състав на основанието за унищожаване на
сделки по чл. 29 от ЗЗД – измама включва следните елементи: 1. да е сключена
сделка, 2. едната страна по сделката – измамената да е в заблуждение, 3.
заблуждението да е предизвикано умишлено от другата страна по сделката, а при
едностранна сделка – от адресата на едностранното волеизявление, който се
ползва от него, или от трето за сделката лице, като в последния случай другата
страна по сделката, съответно адресатът на едностранната сделка трябва да е
знаела или да не е могла да не знае за това, 4. сделката да е сключена поради
заблуждението. Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото
предизвикване, създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна представа
относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които другата страна или
третото лице умишлено е изопачило могат да са елементи от фактическия състав на
сделката и в този случай въвеждането в заблуждение е относно съдържанието на
сделката, съответно вида и характера й. Тъй като измамената страна е
дееспособно лице, което разбира свойството и значението на своите действия и
може да ги ръководи, то обикновено и най-вече при формалните сделки е наясно
какви са видът, характерът и съдържанието на сделката, но е въведено в
заблуждение относно правните последици, които ще настъпят след сключването й.
Вследствие умишлено предизвиканата и/или поддържаната у него невярна представа,
което го е подтикнало, мотивирало – „подвело” да сключи сделката, това лице погрешно
счита, че типичните правни последици на сделката няма да настъпят или от нея ще
настъпят други правни последици. Поради това, неосъществените впоследствие
правни очаквания, представляващи мотивите за сключването на сделката, когато са
последица от умишлено създадената невярна представа у измамената страна относно
правните последици на сделката чрез изопачаването им от другата страна или от
третото лице, са от съществено значение за измамата, тъй като именно тези
мотиви са израз на опорочената воля на измамената страна, която ако не би била
въведена в такова заблуждение, не би сключила сделката. /в този смисъл е
Решение с № 427/01.12.2014г. по гр. д. № 1436/2014г. по описа на ВКС, IV ГО/.
При изследване на
предпоставките от фактическия състав на предявения иск следва да се посочи
следното: видно от представения по делото договор за покупко-продажба от 30.11.2010г., обективиран в нотариален
акт с № 53, т. VII, рег. № 34236, д. № 1234/30.11.2010г. на нотариус Р.Д.с
рег. № 274 на Нот. Камара /л. 8-л. 9/ се установява, че на 30.11.2010г. ищците Т.А.Я.
/починал в хода на производството/ и М.Й.Я., в качеството си на продавачи и Н.В.П.,
в качеството й на купувач, са сключили договор за покупко-продажба на
следния съсобствен недвижим имот:
партерен етаж, находящ се в двуетажна жилищна сграда, с административен адрес:
гр. София, Столична община, р-н Сердика, кв. Бенковски, ул. „*******при съседи
на сградата: от четири страни- двор, без
посочена площ на етажа съгласно документ
за собственост, а съгласно данъчна оценка с РЗП от 73,00 кв.м., състоящ се от :
три стаи, кухня и сервизни помещения, при съседи на етажа: отдолу – избени
помещения, от четири страни двор, отгоре- апартамент на Б.А.Я. и А.Б.А., заедно
с три избени помещения, находящи се в двуетажната жилищна сграда, описана горе,
без посочена площ и без посочени съседи на избените помещения съгласно документ
за собственост, заедно с ½ ид. част от
мястото, върху което е построена сградата, представляващо УПИ VI-771 от кв. 20 по плана на гр. София, местност
Бенковски, целият с площ от 962 кв.м., находящ се в гр. София, Столична община,
р-н Сердика, кв. Бенковски, ул. „*******при съседи на имота съгласно скица:
улица „Календерска”, УПИ VII- 769, УПИ –IX770,
улица и УПИ- V772, който имот съобразно
документ за собственост представлява парцел XV-3 от кв. 20 по плана на гр. София, кв. Бенковски, с
площ от 962 кв.м., при съседи: улица „Календерска”, П.
Б., Д.К..Н.и В.И. за сумата от 25 250 лева, изплатена напълно от купувача на
продавачите преди подписването на акта.
Във връзка с
гореизложеното следва да се акцентира върху обстоятелството, че видно от самите
твърдения на ищците в исковата молба /л. 6/ се установява, че след прочитането
на нотариалния акт от нотариуса ищците са узнали, че сделката, която се
подготвя всъщност не е заем и ипотека, а е покупко-продажба на имота. С
оглед самите твърдения на ищците следва да се обоснове извода, че към момента на сключване на сделката
ищците вече са били наясно, че сключват договор за покупко-продажба, а
не за заем, но въпреки това са решили да подпишат договора. Доколкото по делото
не се установи, че ищците са били в заблуждение към момента на сключване на
договора за покупко-продажба, не е налице една от императивно необходимите
предпоставки от фактическия състав на предявения иск, поради което е
безпредметно обсъждането на останалите предпоставки. В тази връзка следва да се
съобрази и представената по делото молба от починалия първоначален ищец Т.Я. от
17.11.2010г. /13 дни преди сключване на процесния договор/ до Столична община /л. 444-л. 445/, в която
изрично посочено, че иска да му бъде
издадено удостоверение за данъчна оценка на процесния имот, като оценката му е
необходима във връзка с продажба на имота /л. 445/.
Заслужават внимание и показанията на свидетеля на ответницата С.И.свидетелят е
без роднински връзки със страните по делото/, която заявява, че преди години
/преди сключване на процесния договор/ е отишла на оглед на процесния имот чрез
брокерска фирма, доколкото имотът се е предлагал за продажба по интернет като
същият е бил обявен за цена от 35000 лева /л. 198/.
С оглед изложените
съображения предявеният иск се явява неоснователен и недоказан.
Предявен е евентуален иск с правно основание
чл. 33 ЗЗД, с който се иска
унищожаване на сключения договор за покупко-продажба от 30.11.2010г., като сключен при
крайна нужда и явно неизгодни условия.
Съгласно константната
съдебна практика явно неизгодни условия по
смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба, в
най-често срещания случай са налице тогава, когато има явна, очевидна
нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по
договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност
на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Преценката за това следва
да е конкретна и комплексна. При извършването й несъмнено следва се вземат
предвид най-вече действителното фактическо и правно състояние на продаваната
вещ - с оглед установяване действителната й стойност към момента на сключването
на договора, която да се съпостави с уговорената в него продажна цена /в този
смисъл е Решение № 26 от 30.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 151/2011 г., IV г.
о., ГК/.
Фактическият
състав на понятието "крайна нужда", от своя страна, се състои от три
елемента: състояние на крайна нужда, определено от такова състояние на субекта,
което го принуждава да сключи сделката, наличието на причинна връзка между
условието да се сключи сделката и самата сделка и сделката да е сключена при
явно неизгодни условия. /в този смисъл е Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК/. Състоянието на крайна нужда е липса или недостатъчност на
материални средства за задоволяване на основни потребности, например за
издръжка – лична и на семейството, за лечение, за плащане на изискуеми
задължения и др., което състояние да е въздействало върху волята на страната по
сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи, като е необходимо
да може да се заключи, че при нормални обстоятелства страната не би го сторила.
/в този смисъл е Решение № 206 от 12.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1368/2018 г., IV г.
о., ГК/.
В настоящия случай по делото са приети
следните СТЕ: първоначална СТЕ /л. 173-л. 174/, в която вещото
лице посочва, че поради неосигурен достъп до имота, оценката е направена от
външен оглед на имота като средната пазарна цена на имота възлиза на сумата от
109043.00 лева /л. 174/. Експертът е използвал сравнителен /пазарен/ метод,
основаващ се на база сравнение на процесния имот с подобни имоти на пазара на
недвижими имоти. По делото е приета и допълнителна СТЕ /л. 278-л. 282/, в която
вещото лице е посочило, че след извършен оглед на процесния имот потвърждава
първоначално възприетата оценка за единица площ, отнасяща се за първи жилищен
етаж, с ½ ид. част от дворното място в размер
на 60 евро за кв. м. /л. 282/. По делото е приета и повторна СТЕ
/л. 415-л. 419/, в която вещото лице е посочило, че след извършен оглед на имота,
на база пазарни аналози от действително сключени сделки /вещото лице изрично е
посочило, че в заключението си е извършило анализ на всички сделки за
покупко-продажби в кв. Бенковски/ се установява, че пазарната цена на
процесния имот възлиза на сумата от 28078.71 лева, а на база изчисленията на
застроената площ на първия етаж на двуетажната жилищна сграда се установява, че
обекта е бил със застроена площ от 92.86 кв. м. и на база пазарни аналози от
действително сключени сделки цената възлиза на 35717.65 лева /л. 419/.
Настоящият състав счита, че следва да
кредитира повторната СТЕ, доколкото вещото лице посочва, че е изготвило
заключението си като е взело предвид пазарни аналози от действително сключени
сделки /вещото лице изрично е посочило, че в заключението си е извършило анализ
на всички сделки за покупко-продажби в кв. Бенковски/ и въз основа на
действителната площ на имота, за разлика от първоначалната и допълнителната
експертиза, където експертът е използвал сравнителен /пазарен/ метод, основаващ
се на база сравнение на процесния имот с подобни имоти на пазара на недвижими
имоти /тоест на база офертни цени, а не действително сключени сделки/, като
вещото лице не се е съобразило с реалната квадратура на имота. В тази връзка
заслужава внимание и обстоятелството, че от събраните гласни доказателства,
получени чрез разпита на свидетеля на ответницата Б.Я. /брат на починалия
първоначален ищец/ се установява, че процесният имот е бил в много лошо
състояние: не е имало условия за живеене; бил е негоден за обитаване, доколкото
навсякъде е имало мръсотия, мухъл, мизерия, паднала мазилка; не е имало
изграден санитарен възел на етажа; дворното място е било пълно с боклуци /л.
195/. Показанията на свидетеля Я. кореспондират и на показанията на свидетеля
на ответницата С.И., която заявява следното: свидетелката е отишла на оглед на
процесния имот чрез брокерска фирма, доколкото имотът се е предлагал за
продажба по интернет като същият е бил обявен за цена от 35000 лева и при
огледа свидетелката непосредствено е възприела, че имотът е бил в потресаващо
състояние: имало е падащи мазилки на стените, влага, боклуци, миризма, не е
имало сервизни помещения, баня, тоалетна /л. 198/.
Настоящият
състав, в съответствие с посочената по-горе практика на ВКС счита, че в случая
не е налице първата предпоставка за уважаване на иска – наличие на явно неизгодни условия,
доколкото предвид действителното фактическо състояние на продавания имот, съдът
установи, че същият е бил в много лошо състояние, което обуславя продажбата му
при занижена стойност. В тази връзка следва да се съобрази и приетата по делото
повторна СТЕ, при която определената от вещото лице пазарна стойност е близка с
реалната продажна цена на сключения договор за покупко-продажба.
По
отношение на другата предпоставка за уважаване на иска – "крайна
нужда", съдът следва да посочи, че ищците не са ангажирали каквито и да
било доказателства за наличието на състоянието на крайна нужда. Посоченият от ищците от ищците
страх за живота на ищеца П.Т.А., ако
същият не върне предоставената му сума в
срок до 30.11.2010г. не представлява състояние на крайна нужда, доколкото оглед гореизложената константна практика на
ВКС това състояние е липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на
основни потребности.
По отношение на останалите гласни
доказателства, получени чрез разпита на свидетелите на ищците: Х.М.В, Павел Х.Г.
и Е.Й.П./л. 186 и сл./ относно заблуждението у ищците относно вида на сключения
договор и насилието, упражнено върху П.Т.А.,
във връзка с взетия от него заем от физически лица, съдът не кредитира
показанията им в тази част, доколкото същите противоречат на
представените по делото писмени доказателства: договор за покупко-продажба от 30.11.2010г. – л. 8-л. 9; молба от починалия първоначален ищец Т.Я. ***
община на л. 444-л. 445; показанията на свидетеля на ответницата С.И.
на л. 198.
С оглед изложените съображения предявеният иск
е неоснователен и недоказан.
По
отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора, право на
разноски възниква за ответницата като на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да й
се заплати сумата от 5334.40 лева /сумата от 4800 лв. – общ размер на дължимо
адвокатско възнаграждение; сумата от 500 лв. – депозит за допълнителна СТЕ;
сумата от 15.00 лв. – такса за СУ; сумата от 19.40 лв. – такси за преписи/.
Въз основа на изложените съображения,
съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от П.Т.А., с ЕГН **********, И.Т.В., с ЕГН
********** /конституирани като законни правоприемници на починалия в хода на
производството първоначален ищец Т.А.Я./ и М.Й.Я., с ЕГН **********,*** срещу Н.В.П.,
с ЕГН **********,*** главен иск с правно основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД, с който се иска унищожаване на сключен между починалия в хода на производството първоначален ищец Т.А.Я.,
ищцата М.Й.Я. и ответницата договор за
покупко-продажба от 30.11.2010г., обективиран в нотариален акт с № 53, т. VII, рег. №
34236, д. № 1234/30.11.2010г. на нотариус Р.Д.с рег. № 274 на Нот. Камара, поради сключването му при измама и евентуален
иск с правно основание чл. 33 ЗЗД, с който се иска унищожаване на сключен между
починалия в хода на производството
първоначален ищец Т.А.Я., ищцата М.Й.Я. и ответницата договор за покупко-продажба от 30.11.2010г.,
обективиран в нотариален акт с № 53, т. VII, рег. № 34236, д. № 1234/30.11.2010г. на нотариус Р.Д.с
рег. № 274 на Нот. Камара, като сключен при
крайна нужда и явно неизгодни условия.
ОСЪЖДА П.Т.А.,
с ЕГН **********, И.Т.В., с ЕГН ********** и М.Й.Я., с ЕГН **********,*** да
заплатят, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на Н.В.П., с ЕГН **********,*** сумата от 5334.40 лева – разноски за производството пред СГС.
РЕШЕНИЕТО може
да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: