№ 284
гр. Кнежа, 22.11.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Антон Цв. Антонов
при участието на секретаря Силвина В. Хлебарска
Сложи за разглеждане докладваното от Антон Цв. Антонов Гражданско дело
№ 20231430100685 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 09:45 часа се явиха:
Жалбоподателката С. С. С. - редовно призована, чрез адв. А. Ч. от АК Л.,
не се явява, но се представлява от адв. Ч. от АК - Л., с представено днес по
делото пълномощно.
Ответник Началника на Общинска служба „Земеделие“ – гр.Кн.,
представлявано от Ж. К. - редовно призована, се явява лично и с юрк. Ил. В.,
с представено по делото пълномощно.
Адв. Ч.: Моля да се даде ход на делото.
Юрк.В.: Да се даде ход на делото.
Съдът счита, че няма процесуална пречка за даване ход на делото.
Водим от горното
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
Председателят на състава дава възможност на страните да вземат
становище по предварителния доклад и представените с исковата молба
писмени доказателства.
Адв. Ч.: От името на доверителката ми поддържам изцяло така
депозираната жалба. Поддържам изцяло изложените в жалбата съображения.
Моля да се приемат представените със същата писмени доказателства.
Считам, че обжалваният отказ е незаконосъобразен и неправилен. Нямам
1
доказателствени искания. Считам, че в тежест на ответната страна е да
докаже, че обжалваният отказ е правилен и законосъобразен, както се твърди
в представения писмен отговор. Нямам възражения по предварителния
доклад на съда.
Юрк.В.: Поддържам изцяло подадения отговор. Считам жалбата за
неоснователна. Възражения по доклада на съда нямам.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА изготвеният по делото с определение от 26.09.2023 г.
предварителен доклад за окончателен.
ПРИЕМА представените с исковата молба писмени доказателства.
Адв. Ч.: Други доказателства няма да соча. Да се даде ход по същество на
делото.
Юрк. В.: Няма да сочим други доказателства. Да се приключва делото.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО на делото.
Адв. Ч.: Уважаеми г-н Съдия, представям списък за разноските, с препис
за ответната страна. Развил съм подробни съображения в подадената жалба.
Няма какво да добавя. Моля да постановите решение, с което да уважите
подадената жалба и отмените обжалваният отказ на Началника на Общинска
служба по Земеделие – гр.Кн.. Считам, че същият е неправилен и
незаконосъобразен, като мотивът за отказа на Началника на Общинска служба
по Земеделие – гр.Кн. е едностранно прекратяване на договора за наем, което
се свежда до липсата на вписване в Служба по вписванията – гр. Кн. за
прекратяване на договор за наем. Считам, че отказът не е съобразен с
действащата нормативна уредба, като Общинска служба по Земеделие –
гр.Кн. се е позовала на разпоредбите, визирани в чл.4б, ал.1 и ал.3 от ЗСПЗЗ.
В случая обаче не сме изправени пред тази хипотеза и тази специфика не е
отчетена от административния орган. Според Началника на Общинска служба
по земеделие – гр.Кн., то липсата на вписване в Служба по вписванията –
гр.Кн. на едностранното прекратяване на договора за наем е основание да
бъде отказано регистрирането на прекратяването на договора в Общинската
2
служба по земеделие. Административният орган обаче не е извършил
законосъобразна преценка на фактите по случая и не е отчел обстоятелството,
че едностранното прекратяване на договора за наем не би могло да бъде
вписано, тъй като не попада сред актовете, подлежащи на вписване в чл.112
от ЗС и в чл.4 от ПВ. В обжалвания отказ се коментира съвсем различна
хипотеза - на регистрирането на споразумение за прекратяване/изменение на
договор за наем, а не едностранното му прекратяване, както е в случая. В този
смисъл моля да отмените изцяло като неправилен и незаконосъобразен
обжалвания отказ на Началника на Общинска служба по Земеделие – гр.Кн.,
обективиран в посоченото в жалбата писмо. Моля да дадете задължителни
указания по тълкуването и прилагането на закона от страна на Общинска
служба по Земеделие – гр.Кн., която счита, че е длъжна да регистрира
прекратяването на процесния договор за наем. Моля да ни присъдите
направени разноски, съгласно представения списък в днешното съдебно
заседание.
Юрк.В.: Уважаеми г-н Съдия, считам жалбата за неоснователна, поради
което моля да я оставите без уважение и да потвърдите отказ № ПО-23-8-
1/24.08.2023г. на Началника на Общинска служба по земеделие – гр. Кн.,
ИРМ - И. като правилен и законосъобразен административен акт, издаден при
наличие на материална, персонална и териториална компетентност при
спазване на административно-процесуалните правила и материалния закон. В
действителност Началника на ОСЗ-Кн., ИРМ-И. няма право да извършва
проверка на материалноправните предпоставки на подлежащия на
регистриране акт, тъй като не следи за законосъобразността му, а може да
извърши само формална проверка, която касае единствено редовността на
предоставения за регистриране акт от външна страна. Проверката за наличие
на тези обстоятелства е проверка за редовността на предоставения за
регистриране акт от външна страна, а не проверка по законосъобразност и
целесъобразност. За да регистрира едностранното прекратяване на договора
за наем, служителя в Общинска служба по земеделие ще следва да извърши
материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната
връзка, което е извън правомощията му. Извън компетентността на Общинска
служба по земеделие е да проверява наличие на материалноправните
предпоставки на представения за регистриране акт, включително и да тълкува
договорни клаузи. Относно наличие на материалноправните предпоставки за
3
едностранното прекратяване на договор за наем на земеделска земя, сключен
над една година и вписан в службата по вписване по местонахождение на
имота, компетентен да се произнесе по случая е съда. В противен случай ще
бъде нарушен принципа равенство между страните. Постановявайки отказа за
регистриране на едностранното прекратяване, в съгласие със закона са и
изводите на Началника на ОС „Земеделие“ – Кн. и ИРМ – И., че на
регистриране подлежат само актовете, сключени при спазване на
изискванията на чл.4а и чл.4б от ЗСПЗЗ, измежду които не е изявлението за
едностранно прекратяване на наемен договор. Обемът на правомощията на
органа на поземлената собственост, в случая Общинска служба по земеделие
– Кн., ИРМ – И. са разписани в чл.37б, ал.5 от ЗСПЗЗ, а именно, че в
общинската служба по земеделие се регистрират договори за наем на
земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразумения за
тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните и вписани в службата
по вписания по местонахождение на имотите, т.е. сключени при спазване на
изискванията на чл.4а и 4б от ЗСПЗЗ. И тъй като съгласно разпоредбата на чл.
4б от ЗСПЗЗ в хода на нотариалното производство нотариусът извършва
проверка за спазване на изискванията, липсата на нотариално удостоверяване,
в последствие вписване в службата по вписването, прави подаденото от
жалбоподателката едностранно прекратяване на договора за наем,
неподлежащ за регистриране акт. Съгласно чл.60, ал.6, т.12 от ППЗСПЗЗ,
общинските служби по земеделие, са компетентни да прилагат разпоредбата
на чл.4б, ал.1 и ал.3 от ЗСПЗЗ – „общинските служби по земеделие водят
регистрите на земеделските земи и ползването им“. По аргумент от
противното, регистрацията в Общинската служба по земеделие на договори
или на споразумения за тяхното изменение или прекратяване, а в конкретния
случай на едностранното прекратяване на договора за наем, които не
отговарят на тези императивни изисквания, би било незаконосъобразно. В
този смисъл е въведената в параграф 10, ал.8 от ПРС към ЗИД на ЗСПЗЗ
забрана за регистрация от общинските служби по земеделие на договори за
наем на земеделска земя за срок, по-дълъг от една година, до привеждането
им в съответствие с изискванията на чл.4а и 4б от ЗСПЗЗ. Съгласно
разпоредбата на чл.37б, ал.7 от ЗСПЗЗ, Министъра на земеделието
утвърждава правила за регистрация на договорите за наем и за аренда на
4
земеделска земя в общинските служби по земеделие. Действащите към
настоящия момент правила са утвърдени със заповед на министъра на
земеделието. В тях детайлно е разписано кои договори се регистрират в
общинските служби по земеделие. Тъй като депозираното за регистрация
едностранно прекратяване на договор за наем не попада в нито една от
изброените хипотези от Правилата за регистрация на договорите за наем и за
аренда на земеделска земя в общинските служби по земеделие, съвсем
основателно е отказано регистрирането му. Началникът на ОС „Земеделие“ –
Кн., ИРМ – И. правилно е преценил, че то не отговаря на изискването за
форма, поради което правилно и законосъобразно е отказал да регистрира.
Неотносимо към процесния казус е позоваването на жалбоподателката на
разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. Доколкото ЗСПЗЗ
урежда правото на собственост и ползването на земеделски земи и в частност
отдаването под наем на земеделска земя, а не просто правото на собственост и
ползването върху всяко едно неиндивидуализирано недвижимо имущество, то
разпоредбите на ЗСПЗЗ се явява специален, по отношение на Закона за
задълженията и договорите и ЗСПЗЗ следва да намери приложение преди
ЗЗД. Закона за задълженията и договорите урежда правилата за управлението
и разпореждането с неиндивидуализирани имоти и вещи, докато ЗСПЗЗ
урежда правото на собственост и ползването единствено и само на един
единствен вид недвижимо имущество с нормативно определен специален
статут, предназначение и начин на трайно ползване – земеделска земя, то от
„аргумент за по-силното основание“, специалният закон – ЗСПЗЗ, дерогира
изцяло общия – ЗЗД. С оглед изложеното до тук следва да отбележа, че
Общинска служба „Земеделие“ – гр.Кн. правилно е отказала да регистрира
едностранното прекратяване на договора за наем. Постановения отказ е в
съответствие с материалния закон и неговата цел. Моля да оставите жалбата
без уважение като неоснователна и да потвърдите издадения отказ от
Общинска служба „Земеделие“ – гр.Кн. като правилен и законосъобразен акт.
Правя възражение за прекомерност на разноските за адвокатско
възнаграждение. Моля да ни бъде присъдено юрисконсултско
възнаграждение, съгласно Наредбата.
Реплика на адв. Ч.: Считам, че на регистрация в общинска служба по
земеделие не подлежат само актовете, визирани в чл.4а и 4б от ЗСПЗЗ. По
отношение на заявеното за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
5
предоставям на съда, но моля да обърнете внимание, че същото е под
минимално установените размери, съгласно наредбата.
Съдът счете делото ЗА ИЗЯСНЕНО и ОБЯВИ, че ще се произнесе с
решение.
Протоколът се написа в съд. заседание и приключи в 10:05 часа.
Съдия при Районен съд – Кнежа: _______________________
Секретар: _______________________
6