№ 4620
гр. София, 10.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело
№ 20211110125368 по описа за 2021 година
Предявени са искове с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Производството по делото образувано по искова молба от „**** против
Етажната собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост, находяща се в гр.София, ул.“*/*, представлявани от управителя -
***, с която са предявени обективно съединени искове, както следва:1) за отмяна на
взетото решение по т.3 от дневния ред на проведеното на 19.09.2019 г. Общо събрание
на етажните собственици в горепосочената жилищна сграда и 2) за отмяна на взетото
решение по т.1.3.1 от дневния ред на проведеното на 06.02.2020 г. Общо събрание на
етажните собственици в горепосочената жилищна сграда.
В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество е собственик на
самостоятелен обект в сграда с административен адрес: гр.София, ул.“*/*, който
представлява търговски обект за обществено хранене с площ от 167,95 кв.м. заедно с
прилежащите идеални части от общите части на обектите на партерния етаж от
сградата, секция „Б“, който партерен етаж е магазинната част на сградата, състояща се
от четири магазина с отделни входове откъм ул.“Хризантема“. Поддържа се, че
считано от 15.03.2019 г. и към датата на подаване на исковата молба в съда,
гореописания самостоятелен обект се ползвал от наемател, срещу когото етажната
собственост била предявила осъдителен иск за заплащане на разходи за управление и
поддръжка на общите части, за които били взети решения на ОС на ЕС, проведени на
19.09.2019 г. и на 06.02.2020 г. Поддържа се, че двете проведени общи събрания не са
редовно свикани – поканата не е поставяна на общодостъпно място в етажната
1
собственост /а и собствениците на търговски обекти нямат достъп до жилищната част
на сградата/, нито им е известно да е съставян протокол във връзка с нейното поставяне
съгласно изискванията на чл.13, ал.1 ЗУЕС. Изразява се становище, че предходното
обуславя невъзможност за преценка наличие на предпоставките на чл.15, ал.2 ЗУЕС
относно кворум за провеждане на събранието. Не ставало ясно и кой от собствениците,
присъствали на събранието, какви идеални части от общите части на сградата
притежава, не е избран председател и протоколчик на събранието, не се установява
решенията да са вземани при условията на чл.17, ал.2 ЗУЕС. Поддържа се становище,
че взетото по т.1.3.1 от дневния ред при проведеното на 19.09.2019 г. ОС решение и
взетото по т.3 от дневния ред при проведеното на 06.02.2020 г. решение относно
разпределяне разходите за управление и поддръжка на общите части, било налице
разминаване между дневния ред и взетите решения, а последните не представляват
неотложен въпрос и е налице забрана по чл.16, ал.3 ЗУЕС. По изложените в исковата
молба доводи и съображения се иска отмяна на взетите решения по гореописаните
точки от дневния ред като незаконосъобразни.
В срока по чл.131, ал.1 ГПК по делото е подаден отговор от ответника, в който
се изразява становище за недопустимост, а по същество за неоснователност на
предявените искове. Излагат се доводи, че ищцовото дружество е било уведомено за
протоколите от двете проведени общи събрания на етажните собственици много преди
датата на подаване на исковата молба в съда. Ето защо, същата била подадена след
изтичане на предвидения в чл.40, ал.2 ЗУЕС 30-дневен срок. По същество на спора се
излагат доводи, че и двете ОС са свикани надлежно, като поканата била разгласена
чрез поставянето й на няколко места в сградата, които са видно и достъпни за всички
ползватели на обекти, независимо от техния вид /апартаменти, магазини и др./.
Изразява се становище за несъстоятелност на възражението за липса на възможност за
установяване на притежаваните от присъствалите на общите събрания собствениците
идеални части, тъй като това обстоятелство се установявало от приложената към
исковата молба таблица. Поддържа се още, че дневния ред касаел бюджета за текущи
разходи, а взетите решения касаят именно приходната му част, поради което не е
налице твърдяното от ищеца разминаване. Останалите посочени в исковата молба
пороци за неспазване на законоустановената процедура по провежда не ОС на ЕС са
релевирани с процесуално недопустими възражения – от една страна, а от друга – не
могат да обосноват извод за незаконосъобразност на взетите решения. По изложените в
отговора доводи се иска прекратяване на производството поради недопустимост на
предявените искова, а по същество – за отхвърлянето им като неоснователни.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
Между страните не се спори, а и от представения по делото заверен препис от
2
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 75, том VI, рег. № 8864,
дело № 949 от 2003 г. по описа на Мариела Калоянова, нотариус с район на действие
СРС се установява, че ищецът се легитимира като собственик на недвижими имот,
представляващ ресторант, означен на архитектурния проект като обект № 4, находящ
се на кота „0.00“, на партера на жилищната сграда, с адрес: гр.София, ул.“*/*.
По делото е приложен протокол от проведено на 19.09.2019 г. общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда, в който е
отразено, че присъстват лично и чрез представители най-малко 33 % ид.ч. от общите
части на етажната собственост, поради което събранието е счетено за редовно. Видно
от протокола е, че всички данни са предварително машинно попълнени /включително
относно присъстващите от № 1 до № 9, както и процента на идеалните части
присъстващите/, като саморъчно срещу № 10 и № 11 са дописани още две присъствали
на събранието лица. В протокола са обективирани взети решения по общо пет точки от
дневния ред, като атакуваното решение по т.3 касае фонд „Текущи разходи“ и
запазване размера на месечната вноска в размер на 30,00 лева, дължима до 25-то число
от всеки собственик/ползвател. В решението по т.3 е прието и създаване на фонд
„Ремонт и обновяване“, за който се събират ежемесечни вноски в общ размер на 100,00
лева, но съобразно идеалните части на отделните собственици. Протоколът е подписан
от управител на ЕС, като няма подпис и данни на протоколчик.
По делото е наличен и още един списък на присъствалите на проведеното на
19.09.2019 г. общо събрание /л.8 - гръб/, в който саморъчно са вписани горепосочените
лице от № 1 до № 9, а тези срещу № 10 и № 11 не фигурират.
По делото е приложен и протокол от проведено на 06.02.2020 г. общо събрание
на собствениците на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда, в който е
отразено, че присъстват лично и чрез представители най-малко 38 % ид.ч. от общите
части на етажната собственост, поради което събранието е счетено за редовно. Видно
от протокола е, че отново всички данни са предварително машинно попълнени
/включително относно присъстващите от № 1 до № 11, както и процента на идеалните
части присъстващите/. В протокола са обективирани взети решения по общо пет точки
от дневния ред, със съответните подточки. Атакуваното решение по т.1.3.1. отново
касае фонд „Текущи разходи“ и заплащане на месечната вноска в размер на 30,00 лева,
но тази път е посочено, че само от собствениците по ЗУЕС, както и събиране на
месечните такси в размер на 100,00 лева за фонд „Ремонт и обновяване“. На
последната страница на протокола е посочена дата на подписване 12.02.2020 г. и е
подписан от управител на ЕС и протоколчик. Към този протокол също е наличен и
друг списък на присъствалите, който обаче съответства на този на първа страница на
протокола, изготвен предварително /аргумент от машинното изготвяне/.
По делото е представена исковата молба и съобщение, от които се установява, че
ЕС е предявила иск срещу трето за делото дружество за заплащане на дължими суми за
3
управление и поддръжка на общи части в процесната сграда.
По делото е представен документи във връзка с площоразпределение на
обектите в жилищна сграда – кв.92, парцел II, секция Б, местност „Красно село -
Център“, изготвен от арх.Ивайло Мишев.
По делото е приложена разпечатка от интернет страница с адрес http://bgr.bg,
както и кореспонденция по електронна поща във връзка с проведеното на 06.02.2020 г.
ОС на ЕС.
По делото е приложен и констативен протокол за установяване на нарушение от
18.06.2020 г., в който е отразено, че ищцовото дружество и трето за делото дружество
системно не заплащат разходи за управление и поддръжка на общи части, без да е
посочен период и сума. Към констативния протокол е приложено възражение от
02.07.2020 г. от управителя на „****, с което се оспорва законността на проведеното на
06.02.2020 г. общо събрание, както и дължимостта на такси за управление и поддръжка
на общите части на сградата.
По делото са приложени покани за свикване на ОС на собствениците на
процесната етажна собственост на 19.09.2019 г. и на 06.02.2020 г., протоколи за
поставянето им на информационното табло във входа и на входната врата на сградата,
както и протоколи за поставено съобщение, че протоколите от проведените ОС са
изготвени и на разположение за запознаване.
По делото са приложени нотариални актове за собственост на лицата,
присъствали на двете ОС, както и пълномощни по чл.14 ЗУЕС.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите *** – **.
В показанията си св.Лилия Русева разказва, че е съдружник във фирма, която е
наемател на търговско помещение – ресторант с детски кът, находящо се на ул.“*/* от
2019 г. Описва, че помещението се намира на приземен етаж на сградата и е с вход към
улицата. До жилищната част на сградата нямат достъп, тъй като вратата се заключва, а
те не разполагат с ключ. Сочи още, че дори при желания да влязат в сградата, достъпът
е затруднен, трябвало домоуправителят да разреши. По този повод разказва, че
неколкократно имали проблем с интернета и поради затруднения достъп до
вътрешността на сградата, се наложило да изкарат кутията отвън. Разказва още, че
всеки ден минава покрай входната врата на сградата, но обявления не е виждала. Преди
един месец за първи път видяла такова. Смята, че като наемател не дължи такси, няма
ангажимент с домоуправителя, а единствено към наемодателя – настоящ ищец, който
заплащал дължимите разходи, а после ги фактурирали към представляваното от нея
дружество.
В показанията си св.Хазърбасанова разказва, че работи като „офис мениджър“ в
ищцовото дружество и отговаря за всички негови имоти, включително и процесния.
Разказва, че посещава редовно процесния имот – поне веднъж седмично или веднъж на
две седмици. За първи път присъствала на ОС на ЕС през м.февруари 2020 г., когато й
4
се обадили по телефона. До тогова не знае как са уведомявали дружеството за
провеждане на общи събрания и не е виждали на място да се лепени съобщения за
провеждане на такива. От проведеното пред февруари 2020 г. събрание не е получавала
протокол. Не може да каже дали управителя е предоставял електронна поща за
кореспонденция, тя лично не е. Управителят не бил длъжен да я уведомява за
разговори между него и управителя на ЕС.
В показанията си св.Корчева разказва, че работи като портиер в процесната
жилищна сграда от 2014 г. Работното й място е в стая, която се намира непосредствено
след влизането от външната входна врата. Работи там от 07:00 до 16:00 часа, като от
обявяване на извънредното положение през м.март 2020 г. работи само в понеделник,
сряда и петък, а през останалото време няма никой. Разказва, че ОС се прави веднъж
годишно, като последното било през м.януари-февруари 2020 г. Съобщенията за
провеждане на общите събрания се слагали на таблото, лепят се на външната входна
врата и в асансьора, а на следващия ден протокола от събранието се оставя при нея.
Разказва, че когато има авария или нужда пускат представители от детския клуб вътре
в сградата.
Други относими и допустими доказателства не са представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
На първо място, следва да бъдат обсъдени наведените още с писмения отговор
възражения относно допустимостта на предявените искове, за които в постановеното
по реда на чл.140 ГПК определение съдът е изложил съображения, че предвид липсата
на представени от ответника доказателства, не е в състояние на този етап от
производството да извърши правилна преценка.
Безспорно е, че исковете са предявени от активно легитимирано лице – етажен
собственик, съгласно представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот. Това обстоятелство не е спорно между страните.
Спорна между страните дали исковите претенции са предявени в
преклузивния 30-дневния срок съгласно разпоредбата на чл.40 ал.2 от ЗУЕС. Съгласно
тази норма молбата за отмяна на незаконосъобразно решение на ОС се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
получаването на решението по реда на чл.16, ал.7. Последната разпоредба гласи, че
за изготвяне на протокола се поставя съобщение, като когато лице не е посочило
електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия от протоколите,
то се смята за уведомено с поставяне на протоколите.
В настоящия случай ищецът оспорва именно надлежния ред по свикване и
провеждане на процесните ОС, като съдът приема, че процедурата по чл.16, ал.7 ЗУЕС
не е изпълнена.
На първо място следва да се отбележи, че разпоредбата на чл.131, ал.3 ГПК
5
изисква с отговора на исковата молба ответникът да представи всички писмени
доказателства, с които разполага. В конкретния случай това не е сторено, като
протоколите за поставяне на поканата за свикване на ОС на ЕС и тези за поставено
съобщение за изготвен протокол, са представени едва в първото по делото открито
съдебно заседание, след доклада по делото и изричните указания на съда по чл.146,
ал.2 ГПК за кои твърдения ответникът не сочи доказателства.
Така представените документи са своевременно оспорени от ищцовата страна /с
молба с вх.№ 76883/27.10.2021 г. във връзка с предоставена възможност за запознаване
със същите и изразяване на становище/. Оспорените документи са частни
свидетелстващи документи, които удостоверяват изгодни за своите издатели факти,
поради което не се ползват с обвързваща съда доказателствена сила. Те нямат и по
правило достоверна дата, обвързваща съда и третите лица. При оспорване
съдържанието на съставянето им от трети лица, които не са участвали в издаване на
документите и не са ги подписали, в тежест на страната, която ги е представила и
извежда от тях изгодни за себе си факти, да докаже истинността на документите, т.е.
доказателствената тежест е на ответната ЕС. В конкретния случай нарочно
производство по реда на чл.193 ГПК не се открива. Според разпоредбата на чл.181 ал.1
ГПК частният документ има достоверна дата за трети лица от деня, в който е заверен,
или от деня на смъртта, или от настъпване на физическа невъзможност за подписване
на документа от лицето-негов издател, или от деня, в който съдържанието на
документа е възпроизведено в официален документ, или от деня, в който настъпи друг
факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото го съставяне на документа. В
случая документите са представени за първи път пред държавен орган в хода на
първоинстанционното производство по делото. Нямат заверка от нотариус или друг
орган, не са обективирани като съществуване и съдържание в официални документи,
нито е настъпил преди завеждане на делото някакъв друг факт, сочещ на вероятност да
са съставени преди образуване на делото. В подкрепа на твърденията на ответната
страна относно спазване на законоустановената процедура по свикване на и
провеждане на двете общи събрания са показанията на св.Божура Корчева, но те не са
конкретни – по отношение на процесните две ОС, а свидетелката разказва нейните
впечатления по принцип. Отделно от предходното, посочените дати на поставяне на
съобщенията за изготвените протоколи не кореспондират със заявеното от
свидетелката, че „още на другия ден, след провеждане на събранието, ми оставят
протокола“.
Предвид горното не може да се приеме за доказано, че действително на
посочените дати процедурата по изготвяне и поставяне на съобщение, респ. по
изготвяне на протокол за поставяне на съобщението, по реда на чл.16 ал.7 от ЗУЕС е
спазена. С оглед предходното, при изводите за опорочаване на процедурата по чл.16,
ал.7 ЗУЕС, съдът намира за неоснователни наведените в писмения отговор доводи и
6
представени документи, от които евентуално би могло да се обоснове извод, че
ищцовото дружество е било запознато със съдържанието на протокола от 06.02.2020 г.
много преди датата на подаване на исковата молба в съда. Отделно от предходното,
следва да се отбележи, че по делото липсват каквито и да било доказателства, че в
случая е била приложима нормата на чл.13, ал.2 ЗУЕС, за да бъде уведомявано
ищцовото дружество на електронна поща, а още по-малко, че същата е посочена
именно от негов представител.
По гореизложените съображения, настоящият съд приема, че при липса на
доказателства за действителното получаване на процесните две решения от страна
на ищеца, не може да се породят визираните в ал.7 на чл. 16 от ЗУЕС правни
последици относно надлежно уведомяване на етажния собственик за решенията на ОС
от 19.09.2019 г. и от 06.02.2020 г., което налага извода относно допустимост на
предявените искове.
При преценката законосъобразно ли е проведено общото събрание на етажните
собственици и законосъобразно ли са взети решенията, съдът е обвързан от наведените
от ищеца основания за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС. Във
всички случаи тези нарушения следва да са конкретно посочени и именно те определят
спорния предмет /в този смисъл решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г., I
г.о. на ВКС/. С оглед предходното, предмет на настоящото производство се явяват
наведените в исковата молба пороци – нарушаване на изискването на чл.13, ал.1 и ал.7
ЗУЕС относно реда за свикване на общо събрание на собствениците.
В тежест на ответниците (етажни собственици) бе да докажат, че процедурата по
свикване и провеждане на общото събрание е в съответствие с предвидените в закона
правила.
В конкретния случай по делото не са представени доказателства за срочността на
поставяне на поканата. Съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1 ЗУЕС общото събрание се
свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се
поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. Датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които
свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да
бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата. Целта на цитираната правна норма е всички етажни собственици да бъдат
уведомени за датата, часа, реда и въпросите, които ще се решават на общото събрание
и това да бъде в срок не по-малък от 7 дни до датата на събранието, за да могат да
осигурят личното си присъствие, респективно да ангажират пълномощник при
невъзможност за това; да бъдат информирани какви решения ще се вземат и да
формират воля за начина, по който ще гласуват. Този минимално поставен от закона
срок би дал на всеки етажен собственик възможността да упражни правата си, като
7
вземе активно участие при решаване на въпросите, касаещи етажната собственост.
В случая, от изложените по-горе мотиви относно допустимостта на предявените
искове, съдът приема, че ответникът не проведе пълно и главно доказване на
подлежащите на доказване факти, а именно – че процедурата по свикване и
провеждане на общото събрание е в съответствие с предвидените в закона правила.
Това е така, тъй като доказателствената стойност на представените частни документи е
опровергана, а по делото не са представени други доказателства от които да се
обоснове извод, че съдържанието на същите съответства на обективната
действителност.
Отделно от предходното, както е посочено и в исковата молба, прави
впечатление, че по отношение на присъствалите на проведеното на 19.09.2019 г. ОС на
ЕС по делото са представени два списъка, поради което не става ясно кои лица
действително са присъствали на общото събрание, като протоколът не съдържа и
подпис на изготвилото го лице. И в два протокола не е налице необходимия съгласно
чл.15, ал.1 ЗУЕС кворум – да присъстват лично или чрез представители собственици
на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. При
проведеното на 19.09.2019 г. са присъствали общо 38,318 % от собствениците, а при
проведеното на 06.02.2020 г. – 63,073 %. По делото няма данни, а и твърдения от
страна на ответника за наличие на предвидените в чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 изключения
или на предпоставките на чл.15, ал.2 ЗУЕС.
С оглед предходното съдът намира, че предявените искови претенции са
основателни и следва да бъдат уважени.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК право на разноски има
ищецът. Видно от представения по делото списък на разноските по чл.80 ГПК и
доказателствата по делото за реално направени разноски, че ищецът е направил
разноски за държавна такса в размер на 80,00 лева и за адвокатско възнаграждение в
размер на 360,00 лева. Ето защо ответникът следва да бъде осъден да заплати на
дружеството сумата от общо 440,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по искове с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, предявени от „****,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, бул.“Витоша“ № 115-
117, представлявано от управителя *// срещу Етажната собственост на собствениците
на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в
гр.София, ул.“*/*, представлявани от управителя -***, решение по т.3 от дневния ред,
взето на проведеното на 19.09.2019 г. Общо събрание на етажните собственици в
8
горепосочената жилищна сграда и решение по т.1.3.1 от дневния ред, взето на
проведеното на 06.02.2020 г. Общо събрание на етажните собственици в
горепосочената жилищна сграда.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК Етажната собственост на
собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр.София, ул.“*/*, представлявани от управителя -*** да заплати на
„****, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, бул.“Витоша“
№ 115-117, представлявано от управителя *// сумата от общо 440,00 лева,
представляваща направени по производството разноски.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9