№39
гр.
Силистра, 02.03.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Силистренският
окръжен съд, в открито заседание на деветнадесети февруари две хиляди и
двадесета година, в състав:
Председател: Пламен Неделчев
Членове: 1. Кремена Краева
2. Огнян Маладжиков
при
секретаря Антоанета Ценкова, като разгледа докладваното от мл.съдия Маладжиков
въззивно гражданско дело № 15 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
Силистренският окръжен съд е сезиран с
въззивна жалба от „Аспект – 33“ ООД с ЕИК ********* против
Решение № 369 / 26.11.2019 г. по гр.д.№ 518 / 2019 г. на Силистренския районен
съд, с което е отхвърлен като неоснователен и недоказан искът му срещу Н.И.Д.,
с правно основание чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 49, ал. 1 от ТЗ, за заплащане на
сумата от 3 051 лева, представляваща възнаграждение по договор за
посредничество от 07.02.2019 г., ведно със законната лихва върху главницата от
15.04.2019 г. до окончателното издължаване.
Поддържа се, че решението е неправилно, тъй като е постановено при противоречие с
материалния и процесуалния закон и е необосновано. Въззивното дружество изтъква
множество доводи, почерпени от събраните по делото доказателства, срещу
неправилния доказателствен анализ на районния съд, довел до неправилно приетата
от него фактическа обстановка. Оспорват се правните изводи на първата
инстанция, касаещи процесния договор за посредничество – предмет, страни, права
и задължения по него, както и други съпътстващи правоотношения, като: била ли е
налице представителна власт на сина на продавачите да сключи договор за
посредничество и има ли това някакво отношение към договора на ищеца с ответника.
Порокът необоснованост се поддържа по отношение на фактическата констатация, че
ответницата сама е открила предлагания за продажба имот, като се сочат доводи
срещу логическата неиздържаност на този извод.
Виззивното дружество иска се отмяна на
обжалваното решение и уважаване на исковете. Претендира разноски за двете
инстанции.
Постъпил е отговор от Н.Д., чрез
процесуален представител, с който оспорва наведените доводи и оплаквания срещу
обжалваното решение. Въззиваемата поддържа, че ищцовото дружество няма
основания да претендира договорно неизпълнение от нейна страна, още повече че
самото то се явява неизправната страна. Моли първоинстанционното решение да
бъде потвърдено. Претендира направените разноски пред въззивната инстанция.
Силистренският окръжен съд, като взе
предвид становищата на страните, техните твърдения и събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
По данни от нотариален акт №
44 / 10.02.1992 г. М.и М.В. са били собственици на апартамент № 4 в гр. Варна,
ул. „Феликс Каниц“ № 50, вх. В, ет. 4 (л.7 от гр.д.№ 518/19 на СсРС), а според
скицата от АГКК – етаж 3 (л. 10).
Синът на собствениците е сключил на
31.01.2019 г. договор с ищцовото дружество за посредничество при продажбата на
имота. Задължението на посредника е било да го рекламира „мащабно“ (л. 41).
Обявата за апартамента е публикувана в
интернет на 04.02.2019 г. в 17,36 ч. (л. 38).
Ответницата признава в отговора на
исковата молба, че преглеждайки интернет пространството се е натъкнала на
обявата, към която проявила интерес. Обадила се е на посочения телефонен номер
и е уговорила оглед на имота за следващия ден. Тогава, на 07.02.2019 г., е
подписала предложения ѝ от ищеца посреднически договор за покупка на
недвижим имот, приемайки това за абсурдна формалност, защото тя вече си е
избрала имота от обявата.
В чл. 1 от договора е очертан основният
му предмет, според който клиентът възлага на агенцията да посредничи при
придобиване на имот, представен от нея, срещу възнаграждение, определено в този
договор, със следните характеристики: „Вид 2
ст, район Сп.зала, цена до 52 000“. В чл. 7, ал. 1 от договора
е посочено, че агенцията има право на възнаграждение в размер на 3% от
продажната цена, но не по-малко от 500 евро. Възнаграждението се дължи поради
самия факт на свързване на страните по сделката. Според ал. 2 страните приемат,
че продажната цена е цената на имота посочен в настоящия договор, ако не е
сключен предварителен договор в присъствието на агенцията. Ал. 3 гласи, че
възнаграждението се дължи и ако купувачът или свързано с него лице по смисъла
на пар. 1 от ДР на ТЗ сключи предварителен договор за предложения от агенцията
имот, закупи или придобие имота. Извършените огледи се удостоверяват с подпис
на клиента върху протокол Приложение 1 от договора, съгласно чл. 4 и чл. 9 от
него. Клиентът е задължен да води преговори и да осъществи сделката единствено
и само чрез посредника за имоти, включени в Приложение 1, като това задължение
важи по време на действие на договора и в срок до 12 месеца след прекратяването
му – чл. 10. Корелативното задължение на агенцията е да осигури
организационното обслужване на сделката до сключване на окончателния договор –
чл. 5 (л. 4).
В приетия по делото протокол Приложение
1 към договора за посредничество е вписано името на ответницата и адресът на
процесния апартамент, посочен като подходящ за закупуване имот, съгласно
договора за посредничество (л. 5). Съгласно чл. 4 и 9 от договора, с подписа си
ответницата удостоверява, че оглед на конкретния имот е организиран и извършен
със съдействието на агенцията.
На 01.03.2019 г. с нотариален акт за
покупко-продажба бащата на ответницата И.Н. е придобил собствеността върху
апартамента (л. 9).
За това как се е осъществила връзката
между продавачите и баща ѝ ответницата признава, че това е станало още на
07.02.2019 г. по време на първия оглед. Още тогава, докато са разговаряли със
сина на собствениците, дошъл действителният собственик свидетелят В. Разменили
са си координатите. Уверили са го, че са сериозни клиенти и в крайна сметка се
разбрали той да събира документите за сделката. Не след дълго той им се обадил
да отидат направо при нотариуса за подписване на предварителния договор.
Предварителният договор е сключен на 25.02.2019
г. (л. 24).
Продавачът М.В. обаче свидетелства, че
не знае как е станал огледа на имота от Н. или баща ѝ. Решил да продава
апартамента, когато видял И., бащата на Н.. Двамата са се срещнали само два
пъти, все пред нотариуса, за сключване на предварителния и впоследствие на
окончателния договор. Свидетелят В. няма представа как са се осъществявали
огледите на апартамента, нито дали въобще е имало огледи. Заявява, че не помни
точната дата, но случайно се е видял със съпруга на Н. – Н., на един ъгъл в
техния район, и то за пръв път, без да се познават. Случайната (!) среща
била…(!) „по повод, че търсят жилище“. Свидетелските показания на М.В. са
житейски абсурдни по съдържание, вътрешно противоречиви, недостоверни, поради
което не следва да бъдат приемани в своята цялост. Въззивният съд дава
вяра единствено на факта, че със свидетеля Н. са се срещнали за пръв път пред
нотариуса, но не и че самостоятелно е предлагал собствения си имот за продажба,
защото няма как направо да се озове в кантората на нотариуса за сключване на
предварителния договор, без никой да е посредничил от негова страна за
намирането на купувач.
Далеч по-достоверни са показанията на
заинтересования свидетел И.Н. – бащата на ответницата Н., който опровергава
твърдението на дъщеря си, че се е виждал със свидетеля В. по време на огледа от
07.02.2019 г., казвайки че за първи път това е станало при нотариуса. В тази
част показанията му съвпадат с тези на свидетеля В.Николов е ходил на оглед
десетина дни по-рано, като зет му и дъщеря му са го завели. Знае, че тя е
открила апартамента по интернет. Показанията на свидетеля Н. не съдържат
вътрешни противоречия, съответстват на останалия доказателствен материал,
поради което съдът ги приема за достоверни.
Предявеният от ищеца иск за
възнаграждение по договора от 3051 лева, явяващо се левовият еквивалент на 3%
от 51 999 €, е отхвърлен от първата инстанция, която безкритично е приела
свидетелските показания на В., че той самостоятелно е предлагал собствения си
имот за продажба и за сключената сделка ищцовото дружество няма никакъв принос.
От правна страна Силистренският окръжен
съд намира следното:
Обжалваното решение е валидно и
допустимо. Въззивната жалба срещу него е допустима и частично основателна.
Договорът за посредничество не е уреден
в обективното право. Въпреки това неговият предмет може да се извлече от чл.
49, ал. 1 на Търговския закон, който урежда статута на посредника. Той е
търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Посредничеството
може да се изрази в различни по характер дейности, но минимално необходимо е
страните по бъдещата сделка да бъдат свързани. Да разберат една за друга, че
имат общи интереси. Ясно е, че при посредничеството за продажба на имот тази
цел бива постигната било като на една от страните се предоставят координатите
за връзка с другата, било като потенциалният купувач се заведе да огледа имота,
което е обичайното.
Процесният договор между страните
разкрива още една негова характеристика – той е потребителски. Ищцовото
дружество е юридическо лице търговец по смисъла на § 13, т. 2 от ДР към ЗЗП, което
е предоставило посредническа услуга, като част от своята търговска и
професионална дейност в частния сектор, и е сключило договор с ответницата, в
качеството ѝ на потребител. Ответницата е потребител по смисъла на § 13,
т. 1, тъй като се явява физическо лице, което ползва посредническата услуга, за
която няма твърдения и доказателства, че е предназначена за извършване на
търговска или професионална дейност от нейна страна, или че е действала в
рамките на своя търговска или професионална дейност.
Нейното признание, че е видяла имота от
обявата в интернет, свързала се е с ищцовото дружество, сключила е договора за
посредничество и след това е отишла на оглед, като в един последващ момент това
е сторил и баща ѝ, който потвърждава, че инициативата е била на дъщеря
му, е достатъчно да се изведе заключението, че е налице валидно възникнало
договорно облигационно правоотношение между страните по делото. Основното
задължение на ищцовото дружество по чл. 1 от договора във връзка с чл. 49, ал.
1 от ТЗ – да посредничи при придобиване на имот, представен от нея на
ответницата, е изпълнено със самото организиране и извършване на огледа, което
последната е удостоверила с подписа си върху частния документ „Протокол
приложение 1 за оглед на недвижим имот“. Всякакви свидетелски показания за
противното са недопустими на основание чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК, но дори
приетите от окръжния съд не опровергават съдържанието на частния документ.
В договора и протокола за оглед не е
посочен градът, в който се търси и предлага апартамента. Това обаче е
несъществен пропуск, доколкото от всички доказателства по делото става ясно, че
казусът се развива в гр. Варна, а адресните данни в протокола за оглед, макар и
трудно четими, достатъчно точно индивидуализират имота, имайки предвид
специфичното име на улицата, на която се намира.
Договорът за посредничество при
продажба на недвижим имот, сключен между ищцовото дружество и сина на свидетеля
В., е без значение за възникналото облигационно правоотношение между страните
по делото. Затова няма значение дали синът на собствениците е бил упълномощен
да сключи посредническия договор от 31.01.2019 г. Нещо повече, дори да не е
бил, от аргумент за по-силното основание, че щом договор за продажба на чужда
вещ сключен с несобственик е действителен в своята облигационна част, то и
въпросният договор между Ц.В. и „Аспект-33“ ООД не е недействителен.
За да възникне правото на ищцовото
дружество да получи възнаграждение по договора с ответницата, в него е
уговорено, че освен надлежно изпълнение на собствените задължение, е необходимо
настъпването на допълнителен юридически факт: сключване на сделка, по силата на
която клиентът или свързано с него лице придобие предложения със съдействието
на агенцията имот. Клаузата на чл. 7, ал. 3 от договора подлежи на преценка от
съда за неравноправност, тъй като правоотношението е между търговец и
потребител.
Въззивният съд приема, че такава
преценка не може да бъде абстрактна, а трябва да е във връзка с конкретното
правоотношение, като се изследва дали принципно неравноправната клауза е
оказала негативен ефект върху правата на потребителя. В тази връзка клаузата в
чл. 7, ал.
3 от договора би могла да се приеме за неравноправна във връзка с чл. 143, ал.
2, т. 19 от ЗЗП, доколкото невъзпроизвеждането на текста на § 1 от ДР на ТЗ не позволява на потребителя да прецени
икономическите последици от сключването на договора. Разпоредбата на § 1 от ДР
на ТЗ включва твърде разширен кръг лица,
попадащи в кръга на „свързаните“, което за целите на потребителския
посреднически договор необосновано и непропорционално ангажира отговорността на
потребителя за плащане на възнаграждение, ако например негов съдружник придобие
същия апартамент, без никой от тях да знае за намеренията и анагажиментите на
другия, поети в личен план. В кръга на свързаните лица обаче попадат и
роднините по права линия, което е разумно и обосновано с оглед особеностите на
посредническия договор, една от които е, че възнаграждението не се дължи
авансово, а чак при сключване на сделката. Така роднините по права линия често
се ползват като подставени лица от страна на приобретателя, тъй като заради
доверието между тях се избягва изготвянето на обратно писмо, разкриващо
персоналната симулация. С това се цели избягване на отговорността за плащане на
възнаграждение към посредника. Въпросът в конкретния казус е доколко прякото
препращане към § 1 от ДР на ТЗ, включващо в ал. 1, т. 1 роднините по права
линия, е било достатъчно за ответницата да разбере, че дори ако баща ѝ
придобие процесния апартамент, тя ще дължи възнаграждението на посредника.
Според съда невъзпроизвеждането на разпоредбата от ТЗ в договора не е оказало
влияние върху способността на потребителя да прецени икономическите му
последици, защото за всеки човек с нормално развит интелект връзката
родител-дете е най-яркият пример, който възниква в съзнанието му, когато трябва
да запълни със съдържание понятието свързани лица, в случай че то не е изрично
дефинирано.
След като ищцовото дружество се явява
изправна страна по договора за посредничество с ответницата, чийто баща е
придобил имота, по силата на чл. 7, ал. 1 от договора във връзка с чл. 51, изр.
1 от ТЗ възниква правото на възнаграждение за посредника. Размерът му обаче не
е претендираният от 3051 лева, защото клаузата, която го урежда, е
неравноправна. От системния анализ на чл. 7, ал. 1, чл. 5 и чл. 10, изр. 1 от
договора разкриват, че минимално необходимото задължение на посредника е да
свърже страните по бъдещата сделка. Организационното обслужване не е дефинирано
в самия договор какво включва. Съответно не е ясно как клиентът ще изпълни
задължението си да води преговори за предложен от агенцията имот и ще осъществи
сделка само чрез нея. Вероятно се има предвид сключването на последващ мандатен
договор, но това не е уточнено в посредническия договор, а дори не става ясно
защо е необходимо агенцията да се ангажира с нещо, което клиентът явно не желае
тя да прави. Налице е неяснота, която трябва да бъде тълкувана съгласно
указанията в чл. 20 от ЗЗД – като се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и
всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Съдът приема, че разпоредбата на чл. 7,
ал. 1 от договора може да се тълкува по три начина. Първият, че агенцията се
задължава за минималното – да свърже страните по бъдещата сделка, а клиентът се
задължава да плати възнаграждение в минимален размер от 500 евро, когато се
сключи сделката. Вторият, че ако клиентът пожелае съдействието на агенцията, тя
не може да му откаже, но тогава възнаграждението ще е по-голямото от 500 евро
или 3% от цената на имота. Третият, че възнаграждението винаги е 3% от цената
на имота, но не по-малко от 500 евро, независимо какво е извършила агенцията,
стига да е свързала страните по бъдещата сделка. В този смисъл задължението
ѝ за организационно обслужване на бъдещата сделката е фиктивно, тъй като
дори да не го изпълни, или го изпълни некачествено (ако въобще може да се
дефинира какво трябва да включва), тя няма да носи отговорност, тъй като такава
не е предвидена в договора.
Третият тълкувателен вариант, който
съответства на исковата молба, не се възприема от настоящия състав на
Силистренския окръжен съд, тъй като противоречи на добросъвестността. Чрез него
се ограничава правото на потребителя да избере дали да се възползва от
допълнителните услуги на агенцията или не, като го задължава той да плати за
тях във всеки случай. В хипотезата че тя извърши минимално необходимото, за да
е изправна страна, задължаването на потребителя да плати 3% от цената на имота
се явява неравноправна клауза по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 20 във връзка с
т. 5 от ЗЗП. Точка 20 е бланкетна, тя препраща по аналогия към т.1-19. Точка 5
гласи, че неравноправна е клауза, която задължава потребителя при неизпълнение
на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка.
Възнаграждението не е обезщетение или неустойка, но по аналогия с тях се явява
дължима договорна престация, която е необосновано висока за това което всъщност
е получил насреща. Обичаят в търговската практика, която оперира на
потребителския пазар, също диктува, че цената на стоките или възнаграждението
за услугите трябва да са диференцирани съобразно различния обем на благото,
срещу което се дават. И накрая, смисълът от съществуването на фигурата на
посредника, което дефинира целта на процесния договор, е да посредничи за
сключването на сделки – ерго, да улеснява гражданския оборот, а не да го
затормозява, като стимулира евентуалните страни по сделките да избягват
услугите му заради необосновано високото възнаграждение, което иска.
Първият и вторият тълкувателен вариант
се допълват взаимно. Съдът приема, без да абсолютизира, а само за конкретния
казус, че възнаграждението от 500 евро (977,92 лв) е адекватно на това което
ищцовото дружество е поело като ангажимент по процесния договор и е изпълнила,
а именно – само е свързала страните по бъдещата сделка. Така тълкувана клаузата
на чл. 7, ал. 1 от договора не е неравноправна, поради което ответницата е
останала задължена да плати тази сума на „Аспект-33“ ООД.
Според Тълкувателно решение № 4 от
29.04.2015 г. по тълк. д. № 4/2014 г. на ВКС, ОСГТК съдът не може да присъди
левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, освен в
изрично предвидените от закона случаи. Настоящият казус не попада в предвиден
от закона случай, поради което следва да се процедира съобразно удобно
предложения алгоритъм в мотивите на тълкувателното решение, а именно: „В
случаите, при които е предявен иск за присъждане левовата равностойност на
сума, уговорена в чуждестранна валута, съдът трябва да се произнесе по
съществото на спора като приеме, че е сезиран с иск за заплащане на уговорената
в чуждестранна валута сума. Когато съдът служебно присъжда вземането във валута
не се нарушава диспозитивното начало /чл. 6, ал. 2 ГПК/, защото не се променя
предметът на делото – не се присъжда друго, а същата стойност, която се
претендира от ищеца.“
Затова отхвърлителното решение на
районния съд се явява неправилно до размера на иска от 500 евро (977,92 лева),
и следва да бъде отменено за тази част, като вместо него Н.Д. следва да бъде
осъдена да плати 500 евро на „Аспект-33“ ООД, на основание чл. 79 от ЗЗД във
вр. чл.7, ал. 1 от посредническия договор. В останалата част, за горницата над
дължимия размер от 500 евро до 1559,97 евро (3051 лв), или това е разликата от
1059,97 евро (2073,08 лв), отхвърлителното решение следва да се потвърди, тъй
като изводът че тази сума не се дължи е правилен, макар съображенията на
въззивния съд за това да се различават от тези на първата инстанция.
Решението в частта за разноските следва
да се отмени изцяло, като вместо него се постанови друго, което да е съобразено
с произнасянето по главния предмет на делото и включващо разноските пред
въззивната инстанция.
Ищцовото дружество е направило следните
разноски пред двете инстанции: за държавни такси 183,06 лв; за процесуално
представителство от адвокат по два договора за правна защита и съдействие 900
лв, или общо 1083,06 лв. Константна е съдебната практика, че пътните разходи на
процесуалния представител не са разноски по делото по смисъла на чл. 78, ал. 1
от ГПК, поради което съдът отказва да ги приеме. Ответницата е направила
разноски по два договора за правна защита и съдействие по 480 лв, или общо 960
лева с ДДС. Съобразно чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК Н.Д. дължи на „Аспект-33“
ООД общо за цялото съдебно производство пред двете инстанции 347,15 лв, а
ищцовото дружество дължи на ответницата 652,30 лв за направените разноски.
Цената на иска е под 5 000 лв и на основание
чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК решението на окръжния съд не подлежи на касационно
обжалване.
Водим от горните съображения,
Силистренският окръжен съд,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 369 от 26.11.2019 г.
по гр.д.№ 518 / 2019 г. на Силистренския районен съд В ЧАСТТА, с която е
отхвърлен искът на „Аспект-33“ ООД против Н.И.Д. до размера от 500 евро (977,92
лева), а в частта за разноските го отменя изцяло, като вместо това
ОСЪЖДА Н.И.Д. да плати на „Аспект-33“
ООД с ЕИК ********* сумата от 500 евро (петстотин евро), представляваща
възнаграждение по договор за посредничество при покупка на недвижим имот от
07.02.2019 г., ведно със законната лихва от 15.04.2019 г., и
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му
отхвърлителна част за сумата от 1059,97 евро (2073,08 лв), явяваща се разликата
над присъдените от въззивния съд 500 евро (977,92 лв) до предявените 1559,97
евро (3051 лв).
ОСЪЖДА Н.И.Д. да плати на „Аспект-33“
ООД с ЕИК ********* сумата в размер на 347,15 лева (триста четиридесет и седем
лева и петнадесет стотинки) за разноски по гр.д.№ 518 / 2019 г. на СсРС и
в.гр.д.№ 15 / 2020 г. на СсОС.
ОСЪЖДА „Аспект-33“ ООД с ЕИК *********
да плати на Н.И.Д. сумата в размер на 652,30 лева (шестстотин петдесет и два
лева и тридесет стотинки) за разноски по гр.д.№ 518 / 2019 г. на СсРС и
в.гр.д.№ 15 / 2020 г. на СсОС.
Решението е окончателно, не подлежи на
касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.