Определение по дело №675/2012 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по предявен иск от К. У. против О. “. И. с правно основание чл. 108 ЗС за признаване собствеността и предаване на владението на следните недвижими имоти: фитнес, състоящ се от фитнес зала, две съблекални, стая за релакс, две бани с тоалетни, коридор и склад, находящ се на приземен етаж, ниво- 2, на кота- 6.10, на секция А в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096; подземен паркинг, с 21 парко места, находящ се на приземен етаж, ниво- 2, на кота – 6.10 на секция А, В и С в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096; апартаменти 5-3,5-4, 5-5 и 6-3. /имотите са индивидуализирани в исковата молба, депозирана на 7.2.2011 г./ и за отмяна на нотариален акт № 161/2008 г. на основание чл. 537, ал. 2 ГПК

Твърди се от ищеца, че е собственик на имот, представляващ УПИ ІХ-3096. С нотариален акт № 51/2007 г. е отстъпил на ответника правото на строеж за изграждане на масивна жилищна сграда, която е построена в обем, надхвърлящ обема на отстъпеното право на строеж, за който обем ответното дружество се е снабдил с констативен нотариален акт № 161/2008 г., поради което претендира, че е собственик на всички тези обекти на основание чл. 92 ЗС по приращение и иска да му се предаде владението им, както и се отмени нот. акт № 161/2008 г. на основание чл.537, ал. 2 от ГПК.

В отговора ответника оспорва иска по чл. 108 от ЗС. Сочи, че обектите се владеят от дружеството на правно основание – договор за покупко-продажба на правото на строеж, материализиран в нот. акт № 124/2007 г. Сочи се, че понастоящем обектите, предмет на нот. акт № 51/2007 г. не съществуват във вида и параметрите залегнали в идейния проект, въз основа на който е сключен договора. По взаимно съгласие е изработен нов такъв, по който е осъществено строителството на сградата “У.” Изработването на този нов проект, по което е станало строителството е поискано лично от ищеца и е одобрен на 14.9.2007 г., а впоследствие изработен и одобрен проект на 29.2.2008 г. Издадено е и строително разрешение. Всички тези действия са в изпълнение на задължения по т. 3 и 5 от нот. акт № 51/2007 г. Твърди се, че ищецът не само е знаел, но е и одобрил построяването на сградата в обем, различен от този по първоначално отстъпеното правото на строеж. Твърди се, че извършеното строителство съгл. инвестиционния проект е в по-малък обем като РЗП и ЗП от учреденото право на строеж с нот. акт № 51/2007 г. Посочва се, че между първоначално изработения идеен проект и работния проект е налице разлика от 42,88 кв.м. Възразява се срещу обстоятелствата, наведени от ищеца като се посочва, че с т. 5 от нот. акт № 51/2007 г. ищецът е упълномощил управителя на дружеството да извършва всички действия по проектирането и утвърждаването на проектите и измененията в тях пред съответните органи. В подкрепа на тезата си ответника излага сочи се с нот. акт № 124/2007 г. У. е продал на ответното дружество правото на строеж и на обектите, върху които си е запазил собствеността по силата на сделката, оформена с нот. акт № 51/2007 г. Посочва, че на 2.10.2009 г. ответното дружество с нот. акт № 81/2009 г. е продало на Г., И. и С. У. право на строеж на ресторант, магазини, апартаменти и мазета, съобразно предвижданията на идейния проект.

От събраните по делото доказателства съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

С нот. акт № 139/2005 г. К. У. е признат за собственик по наследство и давностно владение на имот планоснимачен № 3096, в кв. 1 по плана на гр. Б.. На 29.5.2007 г. с нот. акт № 51/07 г. учредява право на строеж върху имота в полза на ответника - “. И., О. върху изрично изброени обекти в т. 2, като са посочени в т. 1 и обектите, за които запазва правото си на строеж. В нот. акт е посочено, че застроената площ на цялата сграда е 680,14 кв.м., а разгърнатата застроена площ - 4 536,74 кв.м., като от т. 3 на акта е видно и страните не отричат, че посочването на обектите е съобразно “одобреен идеен проект”. Самият проект, въз основа на който е било издадено и представеното по делото разрешение за строеж № 45/16.2.2007 г. и в което е посочено, че се издава по проект одобрен на 17.1.2007 г. - не е намерен от експерта при справка в община –Б., нито страните го представят.

В изпълнение на упълномощаването с т. 5 от нотариалния акт № 51 “. И., О. изработва нови проекти, одобрени на 14.9.2007 г. за обект Жилищна сграда с магазини, ресторант и подземни гаражи “У.”, въз основа на които е издадено разрешение за строеж № 259 от 17.9.2007 г. Според тези проекти ЗП на обекта е 669,30 кв.м., а РЗП – 4 454 кв.м., които почти съвпадат с отразените в НА № 51 по предходния проект, като в заключението експерта ги е обособил по нива. На кота -6,10 м. ЗП е 755 кв.м.; на кота -3,45м съотв. 668,85 кв.м.; на кота +0.00м. – 690,45 кв.м.; на кота +2.85 - 747,50 кв.м.; на кота +8.55м. - 722,30 кв.м.; на кота +11,40м. – 557,50 кв.м. и на кота +14,10 м. - 319.90 кв.м.Такива са данните от идейния арх. проект, одобрен на 12.9.2007 г., работния арх. проект, одобрен на 29.2.2008 г. и от корегирания работен арх. проект, одобрен на 30.9.2009 г. По отношения на последния проект експерта сочи, че корекциите в застроените площи на коти + 11,40 м. и +14,10 м. не са отразени в проекта като увеличена застроена площ на съответния етаж. Посочил е още застроената площ и РЗП по изпълнение на място в т. 5 от р. А на заключителната част V от заключението като се установява, че общата ЗП по изпълнение възлиза на 706, 46 кв.м. а РЗП - на 4 684,88 кв.м., което е с повече от тези площи по проектите, по които е осъществено строителството съответно с 37,61 кв.м./706,46 -668,85/ и с 230,88 кв.м. /4 684,88 -4 454/.

Експертът в заключението си от 7.3.12 г. въз основа на справката с одобрения проект от 29.2.2008 г. сочи, че на кота -6,10 м. се намират претендираните от ищеца фитнес и подземен паркинг с 21 парко места, като с НА № 51 не е учредявано право на строеж на тази кота. Сочи още, че жилищната сграда съгласно суперфицията е с по-малка етажност, тъй като в нотариалният акт не е предвидено изграждане на апартаменти на кота +14,10 м., на която в заключението му от 18.1.2012 г., според индивидуализацията на обектите по проекта, се намира единия от претендираните от ищеца апартаменти – ап. 6-3 със ЗП 88,80 кв.м.

Останалите три апартамента 5-3, 5-4 и 5-5, предмет на делото, се намират на кота +11,40 м.

С нотариалния акт № 51 е учредено право на строеж в полза на ответника на кота +11,45 за обектите - апартамент - ап. В-5-1-тавански етаж от 69,36 кв.м. и ап. В-5-2- от 160, 02 кв.м., а на кота +10.35 съотв. за ап. В-5-3 от 75,02 кв.м. и ап. В-5-4- от 62,86 кв.м. като кота +10.35 м. по проектите по които е изпълнена сградата няма. Тъй като общата площ за двата апартамента, за които е учредено в полза на ответника суперфиция на кота +11,40 м. възлиза на 229,38 кв.м. /69,36+160.02/, а са изпълнени на място 630 кв.м. ищецът претендира процесните три апартамента 5-3, 5-4 и 5-5, като на тази кота +11,45м. са . изградени 8 апартамента.

По делото ответника твърди /вт.ч. и в писм. защита/, което се потвържава и от заключението на екперта, че след суперфицията е изработен нов проект, който предвижда различни обекти като вид, предназначение и площ от суперфицията, както и че като брой отделните обекти са повече в сравнение с първоначалния проект.

Страните спорят дали процесните вещи са извън учредената суперфиция с нот.акт № 51/07 г. като ищецът иска да се отмени частично и нот. акт № 161/2008 г., с който ответникът е признат за собственик въз основа на писмени доказателства на имоти, измежду които и процесните.

Касае се са предявени искове по чл. 108 ЗС във вр. с чл. 537, ал. 2 ГПК. В тежест на ищец е да установи по иска по чл. 108 от ЗС 1. че е собственик по приращение на процесните имоти, чието предаване на владението претендира 2. че се владеят от ответното дружество и 3. че това владение е без правно основание.

Въз основа на приетите за установени факти съдът намира иска за основателен. Претендираните вещи са извън обема на учредената суперфиция, тъй като фитнеса и подземния паркинг не фигирурат в него, а те и ап. 6-3 са обекти на коти, които не са съществували по идейния проекти, по който е учредена суперфицията, поради което и в нот. акт, с който е учредена не са упоменати обекти на такива коти - +14,10м. и -6.10 м. Следователно те са обекти извън обемът на правото на строеж, който се определя от рамките на договора, като се съобрази, че това право е насочено към придобиване на отделна собственост върху сграда/обект, различна от собствеността върху земята, поради което обектът трябва да е обособен като самостоятелен т.е. да е отграничен от другите такива. Построеното, извън индивидуализираните обекти в суперфицията дори на основание утвърден архитектурен поект и строително разрешение се придобива по приращение от собственика на земята. Същите съображения касаят и останалите три апартамента - 5-3, 5-4 и 5-5, предмет на делото, които също са извън обема на правото на строеж. Те са изградени на кота+11,40 м., на която в суперфицията на съответстващата кота +11,45 м. е отстъпено право на строеж на два апартамента – В-5-1 и В-5-2 с обща площ от 229,38 кв.м. На място са изпълнени 8 апартамента и предвид поддържаната теза от ищеца, че претенцията му е за процесните апартаменти поради това, че касаят площ извън площта за които е учредена суперфицията на тази кота, съдът счита, че У. е техен собственик по приращение. Ето защо според съда се установиха наличието на предпоставките на чл. 108 от ЗС, а именно ищецът да е собственик на процесните вещи по приращение, тъй като са построени извън отстъпеното с нот. акт № 51/07 г. право на строеж, имотите да се владеят от ответника, което следва от твърдението му, че на тези обекти са собственици, тъй като им е учредена суперфиция и това владение с оглед приетото от съда, че собственик е ищеца, е без основание. Като последица от уважения иск на основание чл. 537, ал. 2 ГПК, съдът отменя нотариален акт № 161, т. ІІІ, рег. № 2871, д.№ 545/2008 г., в частта, в която “. И., О. е признат за собственик по писмени доказателства на процесните имоти, а именно в т.т. 14, 15, 63, 64, 65 и 71.

Съдът не споделя тезата на ответната страна, че обема на учреденото право на строеж с нотариален акт № 51 следва да се съобрази не с обектите, а с общата им застроена площ, визирана в нотариалния акт, която да се отнесе към застроената площ на впоследствие изработения нов проект, по който е осъществено строителството. Според съда тезата не отчита, че правото на строеж се учредява не за определена застроена площ, а за точно определен обект, като част от индивидуализацията на обекта може да се посочи и застроената му площ. Водещ е обекта, като построеното в повече от уговорената застроена площ за определен обект ще се преценява доколко представлява самостоятелен обект, на който собственик е собственика на земята на основание чл. 92 ЗС или отношенията между страните по суперфицията, ако не е такъв обект, а е изграден в повече от уговорената застроена плащ ще се уреждат съгласно чл. 97 от ЗС.

Твърдението на ответника, че за процесните обекти е закупил правото на строеж на 8.11.2007 г.с нотариален акт № 124/07 г.е несъстоятелно, тъй като от съдържанието му е видно, че описаните в него обекти са различни от процесните. Сделката касае ресторанта, магазини и апартаменти, чиято индивидуализация на магазините и апратаментите е различна от тази по исковата молба, индивидуализацията по които /в НА и ИМ/ е съобразно проектите, по които е изградена сградата. Позоваването на нот. акт№ 81/09 г., с който ответникът на 2.10.2009 г. е продал на И. Г. и С. У., за които се твърди, че са деца на ищеца, е без правно значение предвид очертания от страните предмет на делото, като от сделката не се навеждат правни доводи, а от друга страна тя няма за предмет процесните обекти.

Без значение за делото е и нот. акт № 179/2007 г., с който ищеца е продал на Д. Я. 1/10 ид.ч. от УПИ ІХ, пл. № 3096, кв. 1; и нот. акт № 122/2007 г., с който е изменен нот. акт № 51/2007 г. като в п. 1 текстът “за изграждане на масивна жилищна сграда “Г.- У.” с магазин, три етажа и таван с офиси и подземен гараж” се променя на “за изграждане на жилищна сграда с магазини, кафе, КОО “У.”. По изложените съображения съдът уважава предявения иск.

Ответникът на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ще следва да заплати на ищеца направените от него разноски по делото съгласно представен списък в размер на 5100 лв., като на основание чл. 78, ал.6 ГПК следва да се осъди да заплати и държавната такса в размер на 6 043,46 лв.

Водим от изложеното и на основание чл. 108 от ЗС, съдът

Р е ш и:

ПРИЗНАВА за установено по отношение на “. И., О., ЕИК ....., представлявано от управителя Д. Б. Я. със седалище и адрес на управление гр. Р., ул. “И. А.”, 5, че ищецът К. И. У. е собственик на основание приращение върху следните недвижими имоти: фитнес, състоящ се от фитнес зала, две съблекални, стая за релакс, две бани с тоалетни, коридор и склад, находящ се на приземен етаж, ниво- 2, на кота- 6.10, на секция А в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 164,80 кв.м., при съседи мазе № 11, от две страни външна стена, стълбищна клетка и коридор, заедно с 2,665% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота; подземен паркинг, с 21 парко места, находящ се на приземен етаж, ниво- 2, на кота – 6.10 на секция А, В и С в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 336 кв.м., при съседи стълбищни клетки и коридор на сграда А, от две страни външна стена, мазе №№ 1, 2 и 3 и стълбищна клетка на сграда С, заедно с 5,434% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота; апартамент 5-3, находящ се на V етаж, на кота +11.40 на секция А, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, със застроена площ от 49,10 кв.м. при съседи двор, апартамент 5-4, коридор и стълбищна клетка, заедно с 0.794% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота; апартамент 5-4, находящ се на V етаж, на кота +11.40 на секция А, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, състоящ се от две спални, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, със застроена площ от 85,35 кв.м. при съседи от три страни двор, апартамент 5-3, апартамент 5-5, заедно с 1,380% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота; апартамент 5-5, находящ се на V етаж, на кота +11.40 на секция А, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, със застроена площ от 56,60 кв.м; при съседи двор, апартамент 5-4,апартамент 5-6, заедно с 0.9154% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имот; апартамент 6-3, находящ се на VІ етаж, на кота +14.10 на секция А, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, състоящ се от две спални, дневна с кухненски бокс, антре, мокро помещение, две бани с тоалетна и тераса, със застроена площ от 91,85 кв.м. при съседи от три страни двор, стълбищна клетка, апартамент 6-4, заедно с 1,486% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота КАТО осъжда “. И., О. да му предаде владението на имотите.

ОТМЕНЯ нотариален акт № 161, т. ІІІ, рег. № 2871, д.№ 545/2008 г. на нотариус с район на действие- района на РС-Р., вписан в регистъра на нотариалната камара под № 489, в частта, с която “. И., О. е признат за собственик по писмени на процесните имоти, а именно в т.т. 14, 15, 63, 64, 65 и 71.

Осъжда “. И., О. да заплати на К. И. У. направените от него разноски по делото в размер на 5 100 лв., а по сметка на Окръжен съд-Б. държавна такса в размер на 6 043,46 лв

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването на страните пред Софийски апелативен съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: