РЕШЕНИЕ
№ 165
гр. Варна, 17.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 52 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Ивалена Димитрова
при участието на секретаря Снежана Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Ивалена Д. Гражданско дело №
20213110112627 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., срещу З. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр.
В., ул. ...., бл. ...., ап. ...., и В. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. ...., бл. ...., ап. ....,
осъдителни искове, както следва:
- иск с правно основание чл. 79 ЗЗД срещу ответника З. П. Х. за осъждане на
последния да заплати на ищеца сумата от 300 лева, предявена като частичен иск от общо
6015,67 лева, представляваща част от стойността на разходите за сторените от ищеца
подобрения в имота на ответника, съобразно притежаваната от него квота (1/3 ид. ч.) от
правото на собственост върху същия, дължима на основание сключен между страните
неформален договор за извършване на подобренията, с уговорката, че същите ще са за
сметка на ответника - наемодател, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано
от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
задължението;
- обективно съединен в условията на евентуалност с горния иск с правно основание
чл. 59 ЗЗД срещу ответника З. П. Х. за осъждане на последния да заплати на ищеца - след
изменение на иска по размер чрез неговото увеличаване, на сумата от 5429,50 лв.,
1
представляваща част от стойността на извършените от ищеца подобрения в имота на
ответника, съобразно притежаваната от него квота (1/3 ид. ч.) от правото на собственост
върху същия, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението;
- иск с правно основание чл. 59 ЗЗД срещу ответника В. Г. К. за осъждане на
последния да заплати на ищеца - след изменение на иска по размер чрез неговото
увеличаване, на сумата от 5429,50 лв., представляваща част от стойността на извършените
от ищеца подобрения в имота на ответника, съобразно притежаваната от него квота (1/3 ид.
ч.) от правото на собственост върху същия, ведно със законната лихва за забава върху
сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на задължението;
По твърдения в исковата молба и уточняващите такива, на 01.08.2016г. страните са
сключили договор за наем, съгласно който ответниците са предоставили на ищеца за
временно и възмездно ползване идеална част от сутеренен етаж и от дворно място,
находящи се в гр. в., бул. .... № ..., като с анекс от 27.09.2019г. договорът е прекратен в
частта, относно дворното място. Сочи се, че в същия имот ищецът ползва реално от 2011г.,
въз основа на други договори за наем, сключени с останалите съсобственици, съответно от
08.08.2011г., 08.01.2014г. и 01.09.2018г. и други недвижими имоти, а именно: магазин,
сутеренен етаж с идентификатор 10135.2557.315.1.2, с площ от 245кв.м., както 1/3 ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор 10135.2557.315. Излага се, че с два договора, съответно от
28.03.2016г., 10.10.2016г. и анекс към последния от 18.04.2017г., ищецът е възложил на „Б.
А.-82" ЕООД да извърши строително-монтажни дейности в дворно място, в т.ч. изграждане
на навес на складово помещение, изграждане на друг навес от 40 кв.м. в двора и др., за които
е заплатило възнаграждение в общ размер на 9789 лева – труд, както и отделно от това общо
5808 лева за материали. Сочи се, че строителномонтажните дейности са приключили и
имотът е предаден на възложителя в края на 2017г. Излага се, че наред с това ищецът е
заплатил и сума в размер на 1500 лева за разработка на проект за заведение, находящо се на
адреса в гр. в., бул. .... № ..., както и 950 лева на дърводелец за изработването на дървена
конструкция (пергола) в дворното място, с което общият размер на сторените от ищеца
подобрения и разходи в имота са в общ размер на 18047 лева. Сочи се, че процесните СМР-
та са извършени със знанието и без противопоставянето на ответниците и по устно
възлагане от ответника З. П. Х.. Твърди се, че извършените подобрения са признати и
заплатени от останалите съсобственици - наемодатели Р. Б. и Н. М., но не и от ответниците
по делото, като въпреки връчената на последните телепоща от 16.07.2019г., с която същите
са поканени да заплатят стойността на сторените от наемателя подобрения в имота,
съобразно квотата си в съсобствеността, до момента същите не са сторили това. По
изложените съображения се настоява за уважаване на предявените искове и присъждане на
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците З. Х. и В. К., чрез надлежно упълномощен
процесуален представител, са депозирали отговори на исковата молба с идентично
2
съдържание, в които застъпват становище за неоснователност на предявените искове.
Оспорват извършването на твърдяните в исковата молба подобрения в имота, както и
заплащането им от ищеца. Твърди се и че претендираните суми са силно завишени и не
отговарят на средните пазарни цени. Независимо от това се сочи, че съгласно чл. 9 от
процесния договор за наем, сключен между страните, че наемателят има право да извършва
подобрения в имота само след предварително изрично съгласие от наемодателя и то за своя
сметка. Оспорва се да е налице устно възлагане от ответника Х. за извършване на
процесните СМР-та. Правят възражение за погасителна давност по отношение на
вземанията за стойността на разходите за извършените подобрения, въз основа на договора
от 28.03.2016г. и за проекта за разработка на заведение. По същество настояват за
отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищецът "К. 2011" ЕООД се представлява от адв. Г. С. от АК -
Бургас. Поддържа исковата молба. В предоставения от съда срок депозира писмени
бележки.
В съдебно заседание ответникът З. П. Х. се явява лично и се представлява от адв. Й.
А. от АК - Варна. Оспорва исковата молба, поддържа депозирания отговор.
В съдебно заседание ответникът В. Г. К. се представлява от адв. Й. А.. Оспорва
исковата молба, поддържа депозирания отговор.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
Видно от Протокол от 19.12.1985 г. по гр. д. № 2857/1985 г. на ВРС, със спогодба за
поделяне на съсобствен имот, находящ се в гр. Варна, ул. „В К.“ № 20, З. П. Х. и В. Г. К. са
получили в общ дял 2/3 ид. ч. от дворно място, цялото от 232 кв. м, представляващо
дворище, пл. № 9 на кв. 699 по плана на гр. Варна, II подрайон, на ул. „В. К.“ № 20, заедно с
I етаж от жилищната сграда, състоящ се от: външно стълбище, покрита тераса, антре,
изолационно антре, три стаи (едната пристроена), кухня, клозет-баня, изба под постройката
и в двора лятна кухня, паянтова стопанска сграда и общ клозет, както и 2/3 ид. ч. от
подобренията на двора.
С Договор за наем от 01.08.2016 г. З. П. Х. и В. Г. К. - наемодатели, като
съсобственици на етаж от сграда с обща площ 76 кв. м над сутерена, помещение на ниво
сутерен 13 кв. м и открито дворно място 68 кв. м, находящи се в гр. Варна, бул. ....., отдават
под наем на "К. 2011" ООД - наемател, част от описания имот, а именно: ид. част от етажа с
площ 64 кв. м, сутеренно помещение 13 кв. м и открито дворно място 68 кв. м, за срок от 3
години. В чл. 2 е посочено, че имотът - предмет на договора, ще послужи на наемателя за
откриване на интернет кафе клуб с лятна градина. Съгласно чл. 9 на договора, наемателят
има право да извърши за своя сметка подобрения на наетия имот, които не нарушават
целостта на имота, не снижават стойността му и не изменят функционалността, както и
стабилността на ползваните помещения, само след изричното съгласие на наемодателя.
С Договор за наем от 08.01.2014 г. Р. Б. и Н. М. - наемодатели, отдават под наем на
"К. 2011" ООД - наемател, магазин, находящ се в гр. Варна, бул. ....., на сутеренен етаж,
състоящ се от две свързани помещения и самостоятелен санитарен възел, с обща застроена
площ от 80 кв. м, за срок от една година, като съгласно чл. 3, т. 2 на договора, ако 2 месеца
преди изтичане на горния срок не е налице изрично писмено предизвестие за прекратяване
на договора, същият автоматично се удължава за срок от три години при същите условия.
Съгласно чл. 11, наемодателят е длъжен да отстрани за своя сметка всички повреди, които
3
не са причинени виновно от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на имота,
както и да заплаща за своя сметка всички разходи, свързани с основния ремонт на общите
части на сградата, в която се намира имотът.
С Договор за наем от 01.09.2018 г. Р. Б. и Н. М. - наемодатели, отдават под наем на
"К. 2011" ООД - наемател, следния свой собствен недвижим имот, а именно: сутеренен етаж
с идентификатор 10135.2557.315.1.2, 10135.2557.315.1.3 от сграда, находяща се в ПИ с
идентификатор 10135.2557.315 по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-
92/14.10.2008 г. на ИД на АККК, с адрес: гр. Варна, бул. ....., както и 1/3 ид. ч. от
незастроената част на описания поземлен имот, върху който са направени подобрения от
наемателя - съоръжения, конструкция, навес, трайни настилки, за срок от 6 години.
Видно от Анекс от дата 27.09.2019 г. към Договор за наем от 01.09.2018 г., сключен
между Р. Б. и Н. М. - наемодатели, и "К. 2011" ООД - наемател, договорът се прекратява в
частта относно 1/3 ид. ч. от незастроената част на ПИ с идентификатор 10135.2557.315,
считано от 01.10.2019 г. Съгласно чл. 2 от Анекса, наемодателите признават извършените
ремонти и подобрения по недвижимия имот, описани в Договора, чиято стойност е общо
15 000 лв., като припадащата се част от подобренията, съответстваща на частта от
собствеността на наемодателите, е 5000 лв. С чл. 4 страните се съгласяват, че с оглед
прекратяване на договора за наем по отношение на дворното място, наемателят ще бъде
компенсиран за извършените със знанието и съгласието на наемодателите подобрения, тъй
като няма да се ползва от тях, като компенсацията ще бъде в размер на три месечни наемни
вноски в размер на по 760 лв., които наемателят ще прихване през месеците януари,
февруари и март 2020 г. Отразено е, че наемателят заявява, че при така извършената
компенсация няма повече претенции по отношение на наемодателите относно припадащия
им се дял от подобренията, извършени в имота.
Видно от Договор за изпълнение на СМР от 28.03.2016 г., сключен между „Б. А. - 82“
ЕООД - изпълнител, и "К. 2011" ООД - възложител, със същия възложителят възлага, а
изпълнителят се задължава да извърши текущ ремонт и подобрения, в това число и
изграждане на навес на складово помещение, в дворно място с адрес: гр. Варна, бул. .....,
като договорът е само за извършени услуги - труд, и не включва нужните материали.
Отразено е, че горната дейност се извършва съгласно количествено-стойностна сметка -
Приложение № 1 към договора; посоченото приложение не е налично по делото. Срокът за
изпълнение на договора е 28.06.2016 г.; цената за изпълнение на договора е 4805 лв.
Извършеният ремонт е приет от възложителя без забележки с Приемо-предавателен
протокол от 28.07.2016 г. За сумата от 4805 лв. от „Б. А. - 82“ ЕООД е издадена фактура от
дата 23.08.2016 г. с основание: строително-ремонтни работи по договор, и получател: "К.
2011" ООД.
Видно от Договор за изпълнение на СМР от 10.10.2016 г., сключен между „Б. А. - 82“
ЕООД - изпълнител, и "К. 2011" ООД - възложител, със същия възложителят възлага, а
изпълнителят се задължава да извърши текущ ремонт и изграждане на навес 40 кв. м в двор -
общи части, находящ се на адрес: гр. Варна, бул. ....., като договорът е само за извършен
труд и не включва нужните материали. Отразено е, че горната дейност се извършва съгласно
количествено-стойностна сметка - Приложение № 1 към договора. Срокът за изпълнение на
договора е 10.04.2017 г.; цената за изпълнение на договора е 3000 лв. Извършеният ремонт е
приет от възложителя без забележки с Приемо-предавателен протокол от 20.09.2017 г. За
сумата от 3000 лв. от „Б. А. - 82“ ЕООД е издадена фактура от дата 27.09.2017 г. с
основание: строително-ремонтни работи по договор, и получател: "К. 2011" ООД.
Към Договор за изпълнение на СМР от 10.10.2016 г. е подписан Анекс от дата
18.04.2017 г. за допълнителни количества, възникнали по време на строително-ремонтните
работи на обект: текущ ремонт и изграждане на навес 40 кв. м в двор - общи части, находящ
се на адрес: гр. Варна, бул. ....., извън сключения договор, съгласно приложение Протокол
4
обр. 19, на обща стойност 1984 лв. Посоченото приложение не е налично по делото.
Извършените съгласно Анекса дейности са приети от възложителя без забележки с Приемо-
предавателен протокол от 21.12.2017 г. За сумата от 1984 лв. от „Б. А. - 82“ ЕООД е
издадена фактура от дата 03.01.2018 г. с основание: строително-ремонтни дейности по
договор, и получател: "К. 2011" ООД.
По делото са представени 56 фактури и 6 фискални бона за закупени материали,
както и 2 разходни касови ордера за платени услуги на обща стойност 9 734,02 лв.
С Телепоща от 16.07.2019 г. "К. 2011" ЕООД е отправило до З. Х. и В. К. Покана за
доброволно изпълнение, с която кани същите в 7-дневен срок от прекратяване на договора за
наем, сключен между страните на 01.08.2016 г., доброволно да заплатят на дружеството
кореспондиращата с идеалната част от правото им на собственост върху имота - предмет на
договора за наем, част от подобренията на обща стойност 15 957 лева, извършени от "К.
2011" ЕООД. Посочено е, че сумата се дължи по правилата на неоснователното обогатяване,
тъй като извършените подобрения и ремонтни дейности не са предмет на изрична уговорка
между страните.
Разрешение за поставяне на преместваем обект за търговия - павилион за търговска
дейност с площ 2 модула по 15 кв. м върху собствен имот с адрес: гр. Варна, бул. ..... е
издадено на З. П. Х. от Община Варна - район „Приморски“, на 04.07.2016 г.
С писмо изх. № РД22013786вн_002ПР/30.06.2022 г. Община Варна - Район
„Приморски“, уведомява, че в Район „Приморски“ има входирано Уведомление от З. П. Х.
относно подмяна на покривни материали от дата 08.12.2016 г.
Видно от Предварителен договор за учредяване право на строеж и покупко-продажба
на недвижим имот срещу задължение за проектиране, изработване на ПУП/ПРЗ, РУП и
извършване на строителство на жилищна сграда, същият е сключен между З. Х., В. К., П. Б.,
И. Б. и „Б. и.“ ООД, от една страна, като собственици на ПИ с идентификатор
10135.2557.315 по КК и КР на гр. Варна, с административен адрес: гр. Варна, бул. ..... -
възложители, и „Б. и.“ ООД - изпълнител, на 19.02.2020 г.
Със заключението на вещото лице инж. Т. О. по допуснатата съдебно-техническа
експертиза стойността на извършените СМР в процесния имот към 2017 г. е определена на
15 200 лв. с вкл. ДДС. Увеличената стойност на имота вследствие на направените
подобрения е определена на 4900 лв. с вкл. ДДС. Закръглената стойност на ПИ с
идентификатор 10135.2557.315 по КК на гр. Варна към 2017 г. без направените подобрения
в имота е определена на 392 000 лв. с вкл. ДДС. Закръглената стойност на ПИ с
идентификатор 10135.2557.315 по КК на гр. Варна към 2017 г. след направените подобрения
в имота е определена на 396 900 лв. с вкл. ДДС.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че не всички изпълнени строително
монтажни работи се считат за подобрения, има и много ремонтни дейности - разходи за
поддръжка на имота, поради което в последната колона на представената таблица е
направил разграничение между двете. Изтъква, че извършването на скритите строително-
монтажни работи няма как да бъде установено, затова се счита, че е извършено според
наложената технология. Уточнява, че позициите „настилка от линолеум - 6 квадрата“ (95,40
лв.) и „доставка и монтаж на ПВЦ прозорец“ (110 лв.), дадени в раздел „Малък навес“ и
признати за подобрения, всъщност са изпълнени в сутеренното помещение, за което се
минава през навеса.
Експертизата е оспорена от ответниците.
Със заключението на вещите лица арх. инж. Р. С., инж. К. В. и инж. В. К. по
допуснатата тройна съдебно-техническа експертиза средната пазарна стойност на
извършените СМР в процесния имот към 2017 г. е определена на 15 566,83 лв. с вкл. ДДС.
Увеличената стойност на имота вследствие на направените подобрения е определена на
5
13 344,53 лв. с вкл. ДДС. Средната пазарна стойност на ПИ с идентификатор 10135.2557.315
по КК на гр. Варна към 2017 г. без направените подобрения в имота е определена на 374 211
лв. с вкл. ДДС. Средната пазарна стойност на ПИ с идентификатор 10135.2557.315 по КК на
гр. Варна към 2017 г. с увеличението след направените подобрения в имота е определена на
387 553,53 лв. с вкл. ДДС.
В съдебно заседание вещото лице К. поддържа, че отразеното в количествената
сметка на представеното заключение е съпоставено с представените фактури и е установено,
че материалите, заложени в описаните фактури в отговора на задача 2, отговарят на
извършените СМР. Заявява, че е допусната техническа грешка при включването на
фактурата, описана под позиция 38, тъй като тази фактура е описана под позиция 1. Вещото
лице В. уточнява, че извършените СМР върху съседните имоти - калканна стена на съседите,
са калкулирани като извършени, но не са включени в подобренията на процесния имот и
съответно в увеличението на стойността му. Пояснява, че скритите СМР се установяват
според наложената технология и средни цени, налични в изданието „Стройексперт СЕК“ -
цени в строителството.
Експертизата е оспорена от ответниците.
От заключението на вещото лице А. Т. по допуснатата съдебно-счетоводна
експертиза се установява, че фактурите относно възложените СМР са осчетоводени и при
ищеца "К. 2011" ЕООД, и при третото лице „Б. А. - 82“ ЕООД. При ищеца същите са
отразени на датата, на която са издадени, по дебита на сметка 602 - Разходи за външни
услуги, срещу кредит на сметка 4011 - Доставчици, аналитична сметка „Б. А. - 82“ ЕООД.
При третото лице „Б. А. - 82“ ЕООД фактурите са отразени на датата, на която са издадени,
по дебита на сметка 411 - Клиенти, аналитична сметка "К. 2011" ЕООД, срещу Кредит по
сметка 703 - Приходи от продажби на услуги. Фактурите са платени от ищеца на третото
лице, както следва: сумата от 4805 лева по фактура № 002 от 23.08.2016 г. - на 30.12.2016 г.,
чрез вноска в брой на каса в „ЦКБ“ АД по банковата сметка на „Б. А. - 82“ ЕООД; сумата от
4984,50 лв. по фактури № 003 от 27.09.2017 г. и № 10 от 03.01.2018 г. - на 02.05.2018 г., чрез
банков превод от сметка на ищеца в „Юробанк България“ ЕАД към банковата сметка на „Б.
А. - 82“ ЕООД в „ЦКБ“ АД. От заключението по допълнителните задачи по допусната
съдебно-счетоводна експертиза се установява, че през периода 2016 г. - 2018 г. в „Б. А. - 82“
ЕООД няма назначен персонал; за същия период „Б. А. - 82“ ЕООД няма сключени договори
с подизпълнители за извършване на СМР.
В хода на производството са събрани гласни доказателства чрез разпита на
свидетелите Й. А. А. и Д. Т. К. - на страната на ищците, и А. К. М. и В. А. Х. - на страната
на ответниците.
От показанията на свид. А. - сестра на управителката на "К. 2011" ЕООД, ценени от
съда по реда на чл. 172 ГПК, предвид възможна заинтересованост от изхода на делото, се
установява, че в процесния период същата е била съдружник в дружеството-ищец и е
работила в магазина за фреш, поради което има лични наблюдения за извършвания ремонт.
Поддържа, че инициатор на ремонта бил ответникът З. Х., като нещата били провокирани от
проблемите, които дружеството-наемател имало с улуците на съседите, които течали в
процесния двор и се наводнявал приземният етаж; дори имало момент, в който наемателите
преграждали и заковали задната врата на помещението - изхода към градината. Дворът бил
необитаем, неподдържан, непочистван с години, имало и миризма от умрели животни. При
наводненията помещенията се пълнели с вода, листа, клони и пръст; налагало се да
изключват тока, за да не стане по-голяма беля. Започнал се разговор с ответника Х., който
бил пряк свидетел на всичко това, с идея да се подобри ситуацията; същият бил много
щастлив, че наемателите правят ремонт. През пролетта на 2016 г. им казал: „Защо не
оправим двора, да го облагородим, да си го ползвате?“ След това дружеството започнало
ремонта, като нищо не правели на своя глава, без да е коментирано. Започнали с ремонт на
6
коридорчето, водещо към градината, изхвърлили боклуците от двора, направили улуците на
комшиите, замазали стената на съседната сграда и налепили по нея трева, направили в двора
нова пергола, защото старата била „килната“, изстъргали с препарат за басейни камъчетата
тип мозайка в двора, които не били чистени „много време“ и били зеленясали, бил изграден
малкият навес - „колибка“, който преди това не съществувал. Станало много хубаво, и двете
страни били удовлетворени и впоследствие З. Х. поискал да му плащат наем за двора и бил
сключен договор. Дружеството сложило масички, започнали да работят като питейно
заведение. Станала закътана градина в центъра на Варна, било много приятно, но в
непосредствена близост до масичките се виждало едно грозно помещение, неремонтирано
„от време оно“, вътре имало боклуци „от всякакво естество“, покривът бил „килнат“, едната
греда, която го държала, изобщо я нямало; тази постройка също била ремонтирана от
дружеството по инициатива на ответника Х.. В разговор той им казал, че няма пари за такъв
тип ремонти, но могат да ползват помещението безвъзмездно, докато си избият
инвестицията. Съответно през зимата покривът бил сменен, като Х. подал документите в
Общината. Свидетелката излага, че преди ремонта помещението е имало дограма, но не си
спомня каква и няма спомен дали наличната дограма е сменяна. След ремонта обаче не се
стигнало до ползване на това помещение от дружеството - идеята била да го ползват през
зимата, клиентите да сядат там, но въпреки че имало такава уговорка с ответника Х., не се
стигнало до подписване на договор. Свидетелката заявява, че към датата на сключване на
договора с Х. и К. с дружеството не е коментирано намерение на същите за строеж на
жилищна сграда в имота. Не знае дали дворът е използван като питейно заведение до края
на срока на договора през 2019 г., тъй като се откъснала оттам. Процесният ремонт бил
извършен от фирмата на брат й „Б. А. - 82“ ЕООД, брат й участвал лично, той бил майстор,
работели и други хора, но свидетелката не си спомня колко са били, в различните дни били
различен брой. Били наели и интериорен дизайнер, защото идеята за развитие впоследствие
била много по-голяма, но така и не стигнали до осъществяване на проекта.
В показанията си, ценени от съда по реда на чл. 172 ГПК, предвид възможна
заинтересованост от изхода на делото, свид. К. - живеещ на семейни начала с управителката
на "К. 2011" ЕООД, изтъква, че в процесния период е държал компютърна зала на втория
етаж в имота на ул. „....“ № 20, а дружеството имало долу магазини за бельо и за фреш.
Идеята била отзад да се направят подобрения и заведението да се разширява, но не се
получило. Започнало се от „едни неприятни моменти“. Вратата на задния вход на фреша
била на около 50 см по-ниско от нивото на двора и при всеки по-силен дъжд водата влизала
в магазините. Зидали итонг, но когато валяло по-силно, водата го прехвърляла. Улуците на
комшиите влизали в двора и водата се събирала в него, не можела да излезе навън, защото
нивото му било с около педя по-ниско от нивото на тротоара. След дълги перипетии
хазяинът З. им предложил да оправят двора, за да нямат проблеми. Затова направили един
канал от входа, за да може водата да се стича в една шахта. Но водата не била единственият
проблем – имало умрели животни в двора и клони, били нападали круши – „голяма
мизерия“, трябвало да се почисти. Почистили го, после направили една пергола, махнали
старата, която била половин и с изгнили греди, сменили тротоарните плочки. Идеята била,
като са направили двора добре, да си го ползват – да седят отзад, да се събират да празнуват
някой рожден ден. Тогава ответникът Х. пуснал документ за преместваем обект. Сложили
тента, трева по стената, върху голямата кална градина сложили бетон. Х. нямал пари да
инвестира в този ремонт, а и защо трябвало да инвестира, като водата влизала в долното
помещение, при тях, а не при него, а те не му били никакви. Затова предложил като искат, да
си направят ремонт, и дружеството го направило. Договорът за наем с ответниците бил
сключен след приключването на този ремонт. Станало много хубаво заведение, жената на
свидетеля сложила цветя. Тогава Х. предложил наемателите да ремонтират и навеса, тъй
като той нямал пари, след това щял да им го даде под наем, като четири или пет години,
докато се изплати инвестицията, щели да го ползват без да плащат. Свидетелят се съгласил.
7
Оказало се обаче, че това не е ремонт, а се наложило да съборят навеса и да го поставят
наново – с нови греди и ребра, всичко надолу било изгнило. Целият покрив бил изхвърлен
на боклука и от 20 или 15 греди, на които се държал, били останали и използвани една-две.
Дограмата на помещението не била сменяна при ремонта, сменили само вратата, защото
когато сложили новия покрив, се оказало, че старата врата била по-ниска. След като
дружеството ремонтирало помещението, свидетелят отишъл у ответника заедно с жена си и
поискал да направят уговореното; тогава последният казал, че няма да стане, казал им, че
могат да подпишат договор за навеса, само ако си плащат наем. Така дружеството не могло
да използва това помещение след завършването на ремонта през 2017 г. Ответникът бил
участвал в ремонтите само като извадил два документа – за поставяне на преместваем обект
и за ремонт на покрива на навеса. Свидетелят заявява, че ремонтът е изпълнен от фирмата на
брата на жена му - „Б. А. - 82“ ЕООД, като идвали да работят по двама-трима човека –
българи, цигани, жени, мъже.
От показанията на свид. М. се установява, че същият е управител на фирма „Б. и.“,
занимаваща се със строителство, с която собствениците на процесния имот имат сключен
договор; освен това и самият той е собственик на част от имота. Излага, че от 1997 г. знае,
че З. е собственик на имота, тъй като живеят в един блок и се познават отдавна.
Предложение за инвестиция свидетелят бил направил някъде през 2014-2015 г. Към
настоящия момент строителни дейности в имота не били започнали.
В показанията си, ценени от съда по реда на чл. 172 ГПК, предвид възможна
заинтересованост от изхода на делото, свид. Х. – съпруга на ответника Х., излага, че преди
дружеството-ищец да наеме дворното място, последното се стопанисвало от семейството.
Дворът си бил прекрасен, с цветя, маса, барбекю, люлка-хамак. Особено през ваканциите,
били непрекъснато там, тъй като съпругът й имал там офис; водели и приятели. И самите
ищци били помолили съпруга й да правят там фирмени партита, свид. Д. си правил там
рождения ден преди да имат претенции към двора. Идеята за сключване на договор за
отдаване на двора под наем дошла от ищците след като направили тези партита, но след
като наели имота, не успели да го разработят, оплаквали се, че клиентите не стигат.
Свидетелката сочи, че от наемателите били извършени строително-монтажни работи в двора
– искали да правят някакъв заслон с модерните тогава миндери на масите отстрани, но
гърбът на „това нещо“, което построили в южната част на двора, било на чужд терен, на
чужда стена и имали много проблеми с другите собственици. Освен това премахнали
съществуващата в двора пергола на ответниците и последните така и не видели къде
„отишла“ тази пергола. Тя била здрава, голяма – по цялата дължина в дъното на имота,
върху нея били поставени и хамаците на децата, но пречела за поставянето на масите, затова
наемателите я махнали и поставили друга, по-малка. Свидетелката не си спомня през коя
година била монтирана старата пергола, но това било след 2000 г., монтирали я "......". "......"
били и първите наематели, които направили ремонт на голямото покрито помещение в
дъното вляво на имота. Знае, че ищцовото дружество е правило нещо в това помещение, но
не знае точно какво. Не били сменяли дограмата, тя си стояла от ремонта на "......",
камъните, облицовката, всичко останало от последните. „К. 2011“ сменили само една врата,
защото Д. бил по-висок от вратата и си удрял главата като влизал. Поддържа, че ремонтните
дейности били извършвани от Д.; той се хвалел на свидетелката, че намирал евтини
материали – теракот или гранитогрес за едно от помещенията, и сам си ги монтирал. Не знае
дали е правен ремонт на покрива, тъй като не била непрекъснато в имота, за да каже със
сигурност какво е ставало. Не счита и че е имало нужда от ремонт в двора, но в договора
било записано, че ремонтите са за сметка на наемателя. „К. 2011“ със сигурност били
изградили малкия навес - без съгласието на ответниците и без строителни разрешения, което
утежнявало разходите на инвеститора при събарянето.
С оглед на така установеното от фактическа страна, съдът направи следните правни
изводи:
8
За уважаване на предявения иск към ответника З. Х. по чл. 79 ЗЗД, в тежест на ищеца
е да установи при условията на пълно и главно доказване твърдените обстоятелстава, от
които произтичат претендираните от него права, а именно: наличието на валидно сключен
между страните неформален договор от 2016 г. за извършване на подобренията с твърдяното
съдържание, в т. ч. наличието на изрична уговорка между страните, че извършените от
ищеца подобрения ще са за сметка на ответника.
Настоящият съдебен състав счита, че такова пълно и главно доказване по делото не
беше проведено.
В показанията на свид. А. и свид. К. относно първия етап от извършените СМР,
касаещи двора и изграждането на складов навес, се излага, че инициативата за тях била на
ответника Х., но не и че същият е поел задължението ремонтът и подобренията да бъдат за
негова сметка. Напротив, в показанията си свид. К. казва: „Той (Х.) няма пари да инвестира
в този ремонт; защо да инвестира при положение, че водата влиза при нас, а ние по принцип
не сме му никакви.“ От показанията на свидетелите, както и от представените писмени
доказателства (относно внесените от ответника Х. документи за извършвания ремонт в
Община Варна), се установява знанието и непротивопоставянето на същия, но горното не
обосновава извода за наличие на сключен между страните неформален договор, не се
установяват и неговите параметри досежно правата и задълженията на всяка от тях.
По отношение на втория етап от извършените СМР – ремонт на съществуващия в
двора навес, и двамата свидетели на ищцовата страна твърдят, че ответникът Х. не само е
инициирал ремонта, но и обещал да ползват помещението без да плащат докато си върнат
инвестираната сума. Ценейки техните показания по реда на чл. 172 ГПК, предвид
възможната заинтересованост от изхода на спора, съдът намира, че същите не се подкрепят
от останалите доказателства по делото. Видно от изпратената с Телепоща на 16.07.2019 г.
Покана за доброволно изпълнение от "К. 2011" ЕООД до настоящите ответници З. Х. и В.
К., в същата изрично е посочено: „В наетия имот сме извършили подобрения и ремонтни
дейности, чиято стойност вие ни дължите при прекратяването на договора за наем по
правилата на неоснователното обогатяване, тъй като същите не са предмет на изрична
уговорка между страните“. Съдът, намира, че горното изявление по естеството си
представлява извънсъдебно признание на неизгоден факт. Същото е противопоставимо
именно на твърденията на ищеца за наличието на неформален договор между последния и З.
Х..
По изложените съображения, искът срещу ответника З. Х. по чл. 79 от ЗЗД се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При това положение, съдът дължи произнасяне по предявения срещу него в
евентуалност иск по чл. 59 ЗЗД. Доколкото предявеният иск срещу втория ответник - В. К., е
със същото правно основание и касае идентични обстоятелства, двата иска ще бъдат
разгледани едновременно.
Предмет на претенциите по чл. 59 от ЗЗД е стойността на извършените от ищеца
подобрения в имота на ответниците-наемодатели.
Съгласно ТР № 85 /02.12.1968 г. на ОСГК, чл. 59 ЗЗД се прилага, когато не е налице
друг ред за възмездяване на държателя за извършени подобрения в чужд имот. Ако
подобренията са извършени по силата на клаузи в договора за наем, отношенията между
наемателя и наемодателя ще се уредят съобразно договора, а във всички останали случаи
подобрителят има право на обезщетение за това, че е намалил собствената си имуществена
сфера за сметка на собственика на вещта, в резултат на подобряването й. Отношенията
между подобрителя и собственика се уреждат според правилата на водене на чужда работа
без пълномощие, респ. от правилата на неоснователното обогатяване - чл. 59 ЗЗД. При иска
с правно основание чл. 59 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже своето обедняване
(извършените разходи) и обогатяването на ответника (увеличената стойност на имота към
9
датата на извършване на разходите), както и причинната връзка между тях (доколко
обедняването и обогатяването произтичат от един общ факт), а в тежест на ответника е да
докаже основанието на своето обогатяване, ако твърди, че е налице такова.
Подобренията по своята правна същност представляват полезни разноски, с които се
увеличава стойността на имота/вещта. Извършените дейности не са необходими за запазване
на последната, но водят до подобряване на функционалните й качества или повишаване на
нейната стойност. Необходимо е да не може да се отдели добавеното без да се увреди
съществено имота/вещта. Движимостите, които могат да бъдат отделени без увреждане на
имота, не представляват подобрения. Подобренията следва да се различават от
необходимите и луксозните разноски. Заплащането на необходимите разноски именно по
причина, че са необходими за запазването на вещта, е предмет на иск по чл. 72 и 73 ЗС -
това е владелчески иск, с който държателят, какъвто е наемателят, не разполага, съгласно
цитираното по-горе тълкувателно решение. За иска по чл. 59 ЗЗД релевантни са единствено
подобренията, увеличаващи стойността на вещта.
По делото със заключението и по двете допуснатати съдебно-технически експертизи
е установено извършването на твърдените от ищеца СМР в имота на ответниците – същите
са в размер на 15 188,08 лв. според първоначалната експертиза и 15 566,83 лв. според
тройната такава. В разходите по тройната експертиза обаче е включена смяна на PVC
дограмата на постройката в дъното на имота – големия навес, като в хода на настоящото
производство, от показанията на свидетелите и на двете страни, безпротиворечиво беше
установено, че такава смяна не е извършвана при ремонта. Поради това от сумата на
извършените разходи без вкл. ДДС - в размер на 11793,05 лв., следва да бъде извадена
сумата от позиция 19 в раздел „СМР за постройка в дъно имот“ – 1551,44 лв., към
получените разходи от 10241,61 лв. да се прибавят 10% непредвидени и върху получената
сума да се начисли 20% ДДС – в съответствие с начина, по който са извършени тези
изчисления и в двете експертизи. Така разходите ще бъдат в размер на 13 518,93 лв.
И в двете експертизи е признато и наличието на увеличена стойност на имота
вследствие на извършените СМР, като обаче разликата между заключенията в тази насока е
значителна – увеличената стойност е в размер на 4889,58 лв. според първоначалната
експертиза и в размер на 13344,53 лв. според тройната такава. Досежно извършените
подобрения съдът кредитира тройната експертиза, тъй като намира за правилен подхода да
не се зачитат като подобрения в процесния имот СМР, извършени по съседни сгради, както
и да се зачетат като подобрения всички СМР, извършени по пристройката към основна
сграда - малкия складов навес, тъй като същият, установено с показанията на свидетелите и
на двете страни, е новопостроен по време на ремонта и не е съществувал преди него. По
отношение на дървената покривна конструкция на навеса в дъното на имота, съдът намира,
че същата е подобрение, увеличаващо стойността на вещта. За подобрения съдът счита и
хидроизолацията, облицовката с гипсокартон, топлоизолацията, различните видове
обшивки, боядисването с латекс, смяната на ел. таблото и останалите изброени в раздел
„СМР за постройка в дъно имот“ на тройната експертиза подобрения без позиция 19 –
доставка и монтаж на PVC дограма на стойност 1551,44 лв., по вече изложените
съображения. Съдът не кредитира като подобрения и позиция 13 в раздел „СМР за
пристройка към основна сграда“ – доставка и монтаж на осветителни тела, тъй като
движимостите, които могат да бъдат отделени без увреждане на имота, не представляват
подобрение, както и позиции 15 и 16 в раздел „СМР в двор“ – доставка на бичен иглолистен
материал за пергола и пергола от бичен иглолистен материал, тъй като поставянето на
пергола следва да бъде отнесено към луксозните разноски, а и тя също може да бъде
отстранена без увреждане на имота. С отпадането на посочените позиции от подобренията
същите, изчислени по обяснения по-горе начин, възлизат на сумата от 10 910,84 лв., с
колкото е и увеличената стойност на имота вследствие на извършените от ищеца СМР.
10
Съгласно т.4 на ППлВС №1/28.05.1979 г. по гр. д. №1/1979 г., неоснователно
обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до
размера на обедняването - дължи връщането на по-малката сума между обедняването и
обогатяването.
В случая по-малка е сумата на обогатяването, независимо от това коя от двете
експертизи би била кредитирана в частта за разходите (обедняването).
С оглед на последното, е безпредметно да се разглежда дали има разходи извън
признатите по експертизите.
В тази връзка, възражението на процесуалния представител на ответниците, че
претендираното заплащане на РКО от 20.04.2016 г. е погасено по давност, е без значение за
изхода на делото. Неоснователно се явява възражението за погасени по давност суми по
Договор за изпълнение от 23.03.2016 г., тъй като плащането по договора, видно от
заключението на вещото лице А. Т. по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, е
извършено на 30.12.2016 г.
Неоснователно е и възражението, че сумите за подобренията не се дължат, тъй като с
подписания между страните Договор за наем от 01.08.2016 г. е уредено, че наемателят има
право да извърши за своя сметка подобрения на наетия имот след изричното съгласие на
наемодателя. Това е така, тъй като първият етап на процесния ремонт е приключил преди
подписването на посочения договор, а вторият етап касае постройката в дъното на имота –
навес, който не е предмет на договора за наем между страните. Поради това и претенцията е
предявена на извъндоговорно основание. Констатацията, че подобренията са направени и в
интерес на ищеца, е вярна, но също води единствено към извод, че искът следва да бъде
разгледан по реда на чл. 59 ЗЗД, а не за недължимост на разходите за подобренията.
Възражението, че сградата в имота подлежи на събаряне, поради което всякакви
ремонти и подобрения не увеличават стойността на имота, а напротив, оскъпяват
разчистването при започване на ново строителство, е неотносимо към процесния период, тъй
като Предварителният договор за учредяване право на строеж с инвеститора „Б. и.“ ООД е
подписан едва на 19.02.2020 г., а и по делото няма налични доказателства, че ищецът е бил
информиран за подобни намерения на наемодателя.
По изложените съображения, съдът намира, че исковете срещу двамата ответници са
основателни до сумата от по 3 636,95 лв. – 1/3 от сумата от 10 910,84 лв., представляваща
стойността на извършените от ищеца подобрения в имота на ответниците, респективно
увеличената стойност на имота, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задълженията. За
разликата над тази сума до размера на претендираната такава, исковете следва да бъдат
отхвърлени.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При този изход на спора право на разноски имат и ищецът, и ответниците,
съразмерно с уважената и съответно отхвърлената част от исковете.
Ищецът претендира такива в размер на 1 981,26 лв., включващи 481,26 лева –
държавна такса, 400 лв. – депозити за вещи лица, и 1100 лв. – платено по банков път
адвокатско възнаграждение.
Съдът намира за неоснователно направеното от процесуалния представител на
ответниците възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, тъй като същото
е съобразено с факическата и правна сложност на делото.
Съразмерно с уважената част на исковете, на ищеца следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 1321,14 лв., платими по равно – по 663,57 лв. от всеки от ответниците.
Всеки от ответниците претендира със списък по чл. 80 ГПК сторени разноски в
11
размер на по 2050 лв., включващи 650 лв. – внесени депозити за вещи лица, и 1400 лв. –
платено в брой адвокатско възнаграждение с вкл. ДДС по договор от 12.12.2022 г.
Представени са доказателства и за довнесени депозити в размер на по 445 лева за тройната
съдебно-техническа експертиза. Съразмерно с отхвърлената част от исковете, следва да им
бъдат присъдени разноски в размер на по 823,72 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., срещу З. П. Х., ЕГН **********, с адрес:
гр. В., ул. ...., бл. ...., ап. ...., иск с правно основание чл. 79 ЗЗД за осъждане на ответника да
плати на ищеца сумата от 300 лв. (Триста лева), предявена като частичен иск от общо
6015,67 лв. (Шест хиляди и петнадесет лева и 67 ст.), представляваща част от стойността на
разходите за сторените от ищеца подобрения в имота на ответника с администартивен адрес:
гр. Варна, бул. ....., съобразно притежаваната от него квота (1/3 ид. ч.) от правото на
собственост върху същия, дължима на основание сключен между страните неформален
договор за извършване на подобренията, с уговорката, че същите ще са за сметка на
ответника - наемодател, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 59 от ЗЗД, З. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. ...., бл.
...., ап. ...., да заплати на "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., сумата от 3 636,95 лв. (Три хиляди шестстотин
тридесет и шест лева и 95 ст.), представляваща 1/3 от стойността на извършените от ищеца
подобрения в имота на ответника с администартивен адрес: гр. Варна, бул. ....., съобразно
квотата му в правото на собственост върху същия, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
задължението, като ОТХВЪРЛЯ предявения от "К. 2011" ЕООД, ЕИК *********, срещу З.
П. Х., ЕГН **********, иск за сумата над 3 636,95 лв. (Три хиляди шестстотин тридесет и
шест лева и 95 ст.) до пълния претендиран размер от 5429,50 лв. (Пет хиляди четиристотин
двадесет и девет лева и 50 ст.).
ОСЪЖДА, на осн. чл. 59 от ЗЗД, В. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. ...., бл.
...., ап. ...., да заплати на "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., сумата от 3 636,95 лв. (Три хиляди шестстотин
тридесет и шест лева и 95 ст.), представляваща 1/3 от стойността на извършените от ищеца
подобрения в имота на ответника с администартивен адрес: гр. Варна, бул. ....., съобразно
квотата му в правото на собственост върху същия, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
задължението, като ОТХВЪРЛЯ предявения от "К. 2011" ЕООД, ЕИК *********, срещу В.
Г. К., ЕГН **********, иск за сумата над 3 636,95 лв. (Три хиляди шестстотин тридесет и
шест лева и 95 ст.) до пълния претендиран размер от 5429,50 лв. (Пет хиляди четиристотин
двадесет и девет лева и 50 ст.).
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК, З. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул.
...., бл. ...., ап. ...., да заплати на "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., сумата от 663,57 лв. (Шестстотин шестдесет и
три лева и 57 ст.), представляваща сторени в производството разноски, съразмерно с
уважената част на иска.
12
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК, В. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул.
...., бл. ...., ап. ...., да заплати на "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., сумата от 663,57 лв. (Шестстотин шестдесет и
три лева и 57 ст.), представляваща сторени в производството разноски, съразмерно с
уважената част на иска.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., да заплати на З. П. Х.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. ...., бл. ...., ап. ...., сумата от 823,72 лв. (Осемстотин
двадесет и три лева и 72 ст.), представляваща сторени в производството разноски,
съразмерно с отхвърлената част на иска.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, "К. 2011" ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление: гр. М., ул. ... № ..., ет. ...., ап. ...., да заплати на В. Г. К.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. ...., бл. ...., ап. ...., сумата от 823,72 лв. (Осемстотин
двадесет и три лева и 72 ст.), представляваща сторени в производството разноски,
съразмерно с отхвърлената част на иска.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
13