№ 67
гр. Ш. , 27.04.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – Ш., СЪСТАВ II в закрито заседание на двадесет и седми
април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Азадухи О. Карагьозян
Членове:Теодора Е. Димитрова
Соня А. Стефанова
като разгледа докладваното от Теодора Е. Димитрова Въззивно частно
гражданско дело № 20213600500137 по описа за 2021 година
Производство по чл. 278 и сл. във вр. с чл. 577 от ГПК.
Делото е образувано по частна жалба с вх. рег. № 739/30.03.2021г.,
депозирана от Х. И. П., ЕГН **********, от гр. С., чрез адв. Б.В. от БАК
срещу определение № 16 от 23.03.2021г. на съдия по вписванията към
Агенция по вписванията, Служба по вписванията – гр. Н.п., с което е отказано
вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски
имоти.
Жалбоподателят излага твърдения, че, с нотариална покана, връчена на
адресата на 26.08.2020г. е развалил договор за аренда на земеделски земи, на
които е съсобственик, като със заявление от 23.03.2021г. е заявил вписване
прекратяването на договора. За договора той узнал при случайна проверка в
СВ, като сключването му се е случило без негово знание и съгласие, респ. без
знанието и съгласието на покойния му баща и никога не е получавал
плащания по него. В случая, при сключване на договора не са били изпълнени
изискванията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, поради което същият уврежда интересите
му и нарушава правото му на собственост. Позовавайки се на изложеното,
намира отказа на съдията по вписвания за неправилен и моли съда да го
отмени, с указания за вписване на заявените обстоятелства, както и да му
бъдат присъдени направените в настоящото производство разноски.
Жалбата е подадена в законно установения срок от лице, което има
1
правен интерес, редовна и допустима.
Разгледана по същество, същата се явява неоснователна, поради
следното:
Производството пред Агенцията по вписванията, Служба по
вписванията – гр. Н.п. е образувано въз основа на заявление с вх. peг. №
739/23.03.2021г., подадено от жалбоподателя Х. И. П., чрез пълномощник
адв. Х.Г.Н. от САК, с искане, на основание чл. 112 от ЗС и чл. 4, б. „л“ от ПВ,
чл. 27, ал. 2 във вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 и чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ да бъде вписано
прекратяването /развалянето/ на сключения между А.Ш.И., в качеството му на
арендодател и С.Д.Д., в качеството му на арендатор договор за аренда на
земеделска земя с нот. заверка на подписите, вписан в СВ – гр. Н.п. с вх. №
2370, акт. № 181, т. 3, дело № 970 от 2015г., относно пет земеделски имота,
находящи се в землището на с. К., обл. Ш.. Към заявлението са представени
договор за аренда сключен между А.Ш.И., в качеството му на арендодател и
С.Д.Д., в качеството му на арендатор, с нот. заверка на подписите, вписан в
СВ – гр. Н.п. с вх. № 2370, акт. № 181, т. 3, дело № 970 от 2015г., за отдаване
под аренда на 5 бр. земеделски имоти в землището на с. К., обл. Ш., подробно
описани в договора; н.а. за дарение на недвижими имоти № 85, т.6, рег. №
4248/ 24.07.2019 г., д. № 728 от 2019 г. на нотариус рег. № 346 при НК, по
силата на който И.Х. П. дарява на Х. И. П. собствената си 1/29 ид.ч. от
описаните в договора за аренда недвижими имоти; нотариална покана рег. №
16686/19.08.2020 г. на нотариус рег. № 622 при НК от жалбоподателя, чрез
пълномощника му адв. Х.Г.Н. до С.Д.Д., в качеството на арендатор, за
разваляне на процесния договор за аренда, поради неплащане на дължимите
арендни вноски; пълномощно от жалбоподателя за адв. Н.; придружително
писмо от ЧСИ рег. № 931 до адв. Н.; 5 бр. скици, издадени от ОСЗ – Каспичан
и документ за внесена държавна такса.
С обжалваното определение, съдията по вписвания е постановил отказ
за вписване, тъй като е констатирал, че повечето от приложените към
заявлението документи не са надлежно заверени като преписи, както и, че за
описаните имоти е налице влязла в сила кадастрална карта, а по преписката не
са били представени скици издадени от АГКК и имотите са описани със
старите им номера, а не съгласно номерата, фигуриращи в актуалната
2
кадастрална карта и кадастрални регистри.
При така установеното, настоящият съд намира от правната страна
следното:
Като проявление на основните принципи в гражданския процес за
законност и служебно начало (чл. 5 и чл. 7, ал. 1 ГПК) в производството по
частни жалби срещу откази за издаване на охранителни актове (чиято
специална уредба се съдържа в чл. 538 от ГПК), окръжният съд действа като
въззивна инстанция при условията на т. нар. "пълен въззив", т.е. длъжен е да
следи служебно (и при отсъствие на изрично оплакване за това) за
приложението на императивните процесуалноправни норми, а също така
може да събира доказателства, ако прецени това за необходимо. Разпоредбата
на чл. 278, ал. 2 от ГПК, към която препраща чл. 538, ал. 2, изр. 3 ГПК,
регламентира възможност делото да бъде попълвано с нови факти и
доказателства пред въззивната инстанция без ограничения и позволява да
бъдат коригирани не само грешките, допуснати от съдията по вписванията, но
и тези, допуснати от страните. По своя характер обжалването с частна жалба е
пълно (същинско) въззивно обжалване, а не контролно - отменително, като по
този начин законодателят е дал превес на принципа за установяване на
обективната истина (чл. 10 от ГПК) пред изискването за процесуална
дисциплина и свързаното с него концентрационно начало. (В тази връзка:
Определение № 2 от 03.01.2019 Г. по ч. гр. д. № 3113/2018 г., Г. К., ІІ Г. О. на
ВКС, - Определение № 131 от 31.03.2009 г. на ВКС по ч. гр. д. № 123/2009 г.,
II г. о.; Определение № 163 от 20.04.2010 г. на ВКС по ч. гр. д. № 61/2010 г., II
г. о.; Определение № 314 от 16.11.2016 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4190/2016 г., I
г. о).
За да постанови отказ за вписване, съдията по вписванията е приел, че
част от приложените към заявлението документи не са заверени като преписи
от пълномощника адв. Н. и, че заявеният акт за вписване не отговаря на
изискванията на закона, доколкото не са представени скици издадени от
АГКК, тъй като за имотите има одобрена кадастрална карта и същите са били
описани със старите им номера, а не съгласно номерата, фигуриращи в
актуалната кадастрална карта и кадастрални регистри.
3
Въпросът за предметния обхват на проверката на съдията по
вписванията е разрешен с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по
тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Според дадените в него
указания, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за
вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и
има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се
проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е
изрично предвидено в закона, каквото предвиждане за проверка няма както
относно вписването на сключването, така и относно прекратяването на
арендния договор. В съобразителната част на тълкувателното решение е
разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на
публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по
вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания
акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява
защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите да се
запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го
атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство
могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от
вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо.
Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той
има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор
му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката дали
един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание. Според
приетото в т. 1 от тълкувателното решение, съдията по вписванията няма
правомощие да остави без движение молбата (заявлението) за вписване и да
дава указания за отстраняване на нередовности на молбата на основание
чл.129 от ГПК, поради което, ако към заявлението не са представени
изискуемите документи, същият е длъжен да постанови отказ.
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 3 от ПВ, когато недвижимият имот
се намира в район с одобрена кадастрална карта, в какъвто район попадат
имотите, предмет на процесния договор за аренда, описанията им се
извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1-7 от ЗКИР, като в тези случаи
4
към акта се прилага скица, скица – проект, схема или схема проект, издадени
от АГКК или нотариално заверени преписи от такива.
Предвид изложеното, че жалбоподателят не е представил заверени
преписи от приложените към заявлението копия от документи и изискващите
се по закон актуални скици, издадени от АГКК пред съдията по вписвания
или в настоящото производство, и, че заявеният за вписване акт не попада в
изключенията на ал. 4 на чл. 6 от ПВ, съдът намира отказа за правилен.
Отделно от това, следва да се отбележи, че от съдържанието на
заявлението, отправено до СВ се установява, че в случая се иска отбелязване
прекратяването поради неизпълнение на договор за аренда на земеделска
земя, чрез едностранно волеизявление, отправено до насрещната страна.
Съгласно чл. 2 от ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се допуска
само за случаите, които са предвидени изрично в законите. При договора за
аренда в земеделието, законодателят е предвидил вписване на прекратяването
му - чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ. Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г.
на ВКС по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, вписването, предвидено в чл.
27, ал. 2 от ЗАЗ е приложимо на общо основание при прекратяване на договор
за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при
неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца,
съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ. В случая
обаче е заявено вписване едностранно прекратяване поради неизпълнение на
договор за аренда на земеделска земя, който е сключен за срок повече от 10
години, като видно от представеният със заявлението за вписване договор (
чл. 1, чл. 2 и чл. 3), срокът на арендата е 20 стопански години, считано от
стопанската 2014г./2015г. до стопанската 2033г./2034г.. Съгласно чл. 28, ал. 2
от ЗАЗ, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10
години или пожизнено, става само по съдебен ред. Това означава, че същият
не може да бъде развален с едностранно изявление, отправено от изправната
до неизправната страна при условията на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, поради което в
процесния случай няма акт, подлежащ на вписване в Имотния регистър на
Агенцията по вписванията.
Предвид всичко изложено, настоящата инстанция приема, че
5
обжалваният отказ е правилен и законосъобразен и следва да бъде потвърден,
а въззивната жалба да бъде оставена без уважение като неоснователна.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 16 от 23.03.2021г. на съдия по
вписванията, към Агенция по вписванията, Служба по вписванията – гр. Н.п.,
с което на основание чл. 32а от Правилника за вписванията във вр. чл. 83 от
ЗКИР е отказано вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда
на земеделски земи, заявено за вписване със заявление с вх. №
739/23.03.2021г.
Определението може да се обжалва с частна жалба пред ВКС, в
едноседмичен срок от съобщаването му на жалбоподателя, при условията на
чл. 280, ал. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6