ПРОТОКОЛ
№ 189
гр. Пазарджик, 26.01.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Мира Мирчева
при участието на секретаря Иванка Панчева
Сложи за разглеждане докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №
20235220102864 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 16:00 часа се явиха:
А. К. С. (ищец), редовно уведомена от предходното съдебно заседание
чрез адвокат Г. Л. М. от АК Пловдив, не се явява. За него се явява адвокат Г.
Л. М., надлежно упълномощен, с пълномощно представено по делото.
А. Е. П. (ответник), редовно уведомена от предходното съдебно
заседание чрез адвокат В. С. Ц. от АК Пазарджик, не се явява, за него се явява
адвокат В. С. Ц., надлежно упълномощена, с пълномощно, представено по
делото.
АДВОКАТ М.: – Моля да се даде ход на делото.
АДВОКАТ Ц.: – Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не е налице процесуална пречка по хода на делото, с
оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:
АДВОКАТ М.: – Направихме справка. Във връзка със заявеното
становище се установи, че действително на доверителката ми на 11.10.2023 г.,
по сметка на доверителката ми, е била преведена сумата от 8782.30 евро,
1
която сума неоснователно е върната във връзка със сключения договор според
нас. Нямам други искания. Да се приключи делото.
АДВОКАТ Ц.: – Госпожо съдия, оттеглям искането си за разпит на
свидетели, аз не съм изложила и обстоятелства за какво ще се разпитвам тези
свидетели. Нямам други искания. Да се приключи делото.
Съдът счете делото за изяснено от фактическа страна, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ и
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО.
АДВОКАТ М.: – Уважаема госпожо съдия, за успешното провеждане
конститутивния иск в наша тежест е да докажем, че между страните е
сключен валиден предварителен договор по чл.19 ал. 1 ЗЗД, че предметът на
същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен
обект, че ищецът е изправна страна по договора, както и че са налице към
момента условията за валидно прехвърляне на имота имам предвид, че в т. ч.,
че ответникът се явява собственик на имота.
За нас от доказателствата по делото безспорно се установява, че между
страните е възникнал валиден облигационен договор, именно посочен от
15.5.2019 г. От приложените документи безспорно се установява, че именно
ответницата е собственик на процесния имот, още повече, че същият по
настоящем е обезпечен и с обезпечителна заповед, в отделно производство.
Считаме, че сме изправна страна по предварителния договор с оглед
факта, че доверителката ми е изпълнила поетите с договора задължения, т.е.
към фиксираната в договора дата е превела цялата дължима сума, съгласно
сключения предварителния договор.
В конкретния случай в сговора е записано, че цената на имота е следвало
да бъде платена до нотариалното му прехвърляне, а видно от приложената
справка по делото, последната сума по договора е преведена на 29.12.2022 г.
Така считам, че е спорно в настоящото производство - дали ищцата след
като не се е явила на 30.1.2023 г. за нотариално изповядане на сделката, е
изправна страна. Видно от приложената кореспонденция по имейл, от
електронна поща / АБВ/ преди да изтече срока повече от месец между
продавача и купувача по обективни причини е било постигнато писмено
2
съгласие имотът да бъде прехвърлен през пролетта на 2023 г. имайки
предвид, в кореспонденцията беше май, юни по памет цитирам. Същият факт
се е признал от ответната страна, като безспорно в кореспонденцията на
11.4.2023 г. самата ответница заявява, цитирам дословно: - „Много
съжалявам, А., но няма да мога да края на този месец. Бяхме се разбрали юни
и юли, за да е по-топло и за да мога справя с изграждането на загражденията.“
На 31.05.2023 г. чрез нотариус В. Г. сме депозирали нотариална покана, с
която ответницата е била уведомена, че доверителката ми е в състояние да
изпълни поетите в чл. 6 от договора задължения, като желае да придобие
собствеността на недвижимия имот подробно описан поделото, в ИМ. Като
процесната покана е била връчена на 14.6.2023 г. на ответницата, на
продавача е бил даден 7- дневен срок за отговор, като е била насрочена дата
за прехвърляне на имота - 7. 7. 2023 г.
На 22.6.2023 г. пред нотариус Г. подчертавам, без последната да е била
надлежно упълномощена от пълномощника да приема каквито и да е
документи от името на доверителката ми, е бил депозиран отговор на
нотариална покана, с която доверителката ми е уведомена, че продавачът
разваля сключения предварителен договор. Държа да подчертая, че това е
станало извън 7-дневния срок и без нотариусът да бъде упълномощен да
приема каквито и да било документи от името на доверителката ми. Същата
ни е връчена на 7.7.2023 г., на която дата е било определена и извършването
на нотариалната сделка. Посочили сме, че на тази дата сме готови и да
изповядаме сделката. Именно поради тези факти считам за неправилни и
неотносими изложените доводи от продавача.
Относно реда за разваляне на облигационното правно отношение/
сделката, като същите се явяват несъстоятелни и неправилни, както и в
противоречия с чл.14 от договора, в който са посочени адреси за
кореспонденция между страните.
Съгласно практиката на ВКС потестативно право по чл. 87 ал.1 от ЗДД
за разваляне на сделка, може да бъде упражнено само от изправната страна.
Общото правило на чл. 87 е, че договорът може да бъде развален с
извънсъдебно едностранно изявление, упражняването на което изисква
предупреждение, което само по себе си от своя страна следва да съдържа
искане за изпълнение в подходящ срок и изявление, че договорът ще се смята
3
за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Във всички случаи
волята трябва да бъде недвусмислено изразена.
След като договорът е сключен в писмена форма и предупреждението
по алинея първа следва да бъде писмено. Следва да се отбележи, че купувачът
може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок ако
изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти или ако поради
забава на длъжника, то е станало безполезно. Алтернативно ако е
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, в
каквато хипотеза не сме, тъй като няма такава клауза, не сме изправени в
настоящия казус. Нещо повече в решенията си ВКС установява, че
предварителният договор не се преустановява с изтичането на крайния срок, в
който да се сключи окончателен договор, а продължава до момента на
сключването му или една или двете страни едностранно извънсъдебно
прекратят договора по реда установен в чл.87 от ЗЗД.
В конкретния случай твърдим, че договорът не е надлежно развален от
ответната страна, с оглед обстоятелството, че в периода от 30.1.2023 г. до
5.7.2023 г. не сме получили писмено уведомление за разваляне на
предварителния договор от страна на продавача на посочения в договора
адрес за кореспонденция. С оглед събраните по делото доказателства
ответната страна е уведомила доверителката ми едва с отговора на
нотариалната покана получена на 5.7.2023 година.
С оглед на този смисъл, считаме, че неизпълнение на задълженията на
продавача относно своевременното уведомяване на купувача се явява
ненадлежно, поради което не предизвиква окачваните от ответника правни
последици имащи за цел развалянето на предварителния договор за покупко-
продажба на имота.
Нещо повече не споделяме процесуалното поведение на ответната
страна, което се явява недобросъвестно съгласно закона, поради факта, че в
срока от 30.1. до 5.7.2023 г. не е упражнила надлежно правото си за
разваляне на договора. Т.е. дори нещо повече - в указания в договора срок -
30.120.23 година, знаейки, че ищцата няма възможност да се яви в указания в
договора час в кантората на нотариуса се е снабдила с нужните документи, за
което е съставен протокол от нотариус Д., като същевременно в срок повече
от 5 месеца, съгласно предоставената кореспонденция по АБВ-поща е
4
държала в заблуждение доверителката ми относно предприетите от нея
нотариални действия.
Именно поради гореизложено считаме, че сме изправна страна по
договора, като с действията си сме направили всичко възможно договорът да
запази действието си до окончателното прехвърляне на процесния имот.
Именно поради изложените факти, считаме, че процесният договор е
действителен, ненадлежно развален, като всички уговорки по сключения
договор следва да бъдат признати за окончателни от съда.
Поради това, молим на основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД съдът да уважи
подадения иск, като постановите съдебно решение, с което да обявите за
окончателен сключения предварителен договор от 15. 5. 2019 г. като
прехвърлите собствеността на процесния недвижим имот в полза на
доверителката ми.
С оглед възстановената сума по банковата сметка при уважаване на
иска, моля съдът да ни даде подходящ срок да върнем сумата обратно на
продавачката.
В случай, че съдът не уважи първия/главния иск, в условията на
евентуалност, моля да осъдите ответницата да заплати на доверителката ми
цялата сума заплатена от нея за договора, ведно със законната лихва от
подаването на ИМ до окончателното й изплащане на сумата. Моля да ни
бъдат присъдени и разноските, както за процесното дело, така и за
обезпечителното производство,за което представяме списък с разноски по чл.
80 от ГПК. Благодаря за внеманието.
АДВОКАТ Ц.: – Уважаема госпожо съдия, ще Ви моля да отхвърлите
предявения иск за обявяване за окончателен на сключения предварителен
договор между ищцата и ответницата от 15 май 2019 г. Като считам, че
основното спорно обстоятелствата по делото е именно дали ищцата А. К. С. е
изправна или неизпрана страна по предварителния договор В чл.3 от
предварителния договор изрично е записано, че страните се задължават да
сключат окончателен договор най-късно до 30.1.2023 г., като е уговорено на
същия ден - 30.1.2023 г., те да се явят в 10.00 часа при нотариус Т.Д., с
регистрационен № *** .
5
В предварителния договор изрично е записано, че всички изменения в
него стават по взаимно съгласие между страните с писмено споразумение към
предварителния договор. Държа да подчертая, че страните не са постигали
съгласие за изменение на клаузите по предварителния договор, няма
подписано такова споразумение или анекс или към него.
На уговорения в предварителния договор ден доверителката ми А. Е. П.
като изрядна страна по предварителния договор се явява в уговорения час
пред нотариус Д., снабдена с всички документи за нотариалното изповядване
по сделката, като самите оригинали на тези документи сме ги представили по
делото.
Купувачката А. К. С., без съмнение не е изрядна страна, тя не се е
явила, нито е изпратила упълномощен представител на сделката, не е
задължително тя се яви лично пред нотариуса, не е предприела никакви
действия. Същата живее в Германия, видно от адресите на предварителния
договор, но не е било задължително в каквато и невъзможност да е била, тя е
могла да упълномощи представител, който да я представлява по сделката.
Виждаме, че същата е проявила едно бездействие, видно и от
представеното доказателство в предходното съдебно заседание, като
виждаме, че тя не може да установи в продължение на 3 месеца по нейната
сметка е възстановена една не малка сума пари.
Ищцата и ответницата безспорно са си водели кореспонденция по
различни социални мрежи, разговори по телефона, но това по никакъв начин
не значи, че те са постигнали каквито и да е договорки за изменение на
сключения между тях предварителен договор. Те са си водели разговор по
телефона, по различни социални мрежи, но явно, за да се стигне и до
настоящото дело те са постигнали съгласие за изменение на предварителния
договор
Считам, че доверителката ми А. Е. П. е направила валидно
волеизявление за разваляне на този предварителен договор, то – изявлението
е направен като отговор на отправената от ищцата нотариална покана и чрез
същия нотариус. Отговорът на нотариалната покана е представен при
нотариус В. Г. още на 22.6.2023 г., а връчването е станало на 5.7.23 г. , тъй
като тогава адвокат М. е дошъл в Пазарджик, в нотариалната кантора за да си
я получи, и това беше и обяснението в нотариалната кантора, тъй като както
6
е известно колегата е от Пловдив, и във връзка със съставянето на
констативен протокол по отправената от тях нотариална покана до
ответницата. Но иначе самият отговор е депозиран още по-рано на 22.06. при
нотариус Гайдаджиева и тя съответно още същия ден се е обадила по
телефона на адвокат М., за да го уведоми за това обстоятелство, че може да я
получи. На нас ние е известно, че нотариус Гайдаджиева не е упълномощена
да приема/ получава каквито и да документи от името на ищцата, ние просто
сме си заплатили/ доверителката ми е заплатила за тази услуга на нотариуса
съответната нотариална такса за връчването на отговора на нотариалната
покана.
И в тази връзка ще Ви моля да отхвърлите предявения иск за обявяване
на договор за окончателен, както и да отхвърлите предявения при условията
на евентуалност иск, тъй като ние сме възстановили сумата, която трябва да
възстановим на купувачката, като съответно сме приспаднали капарото
заплатено по предварителния договор, както и неустойка по предварителния
договор, която е договорена в самия предварителен договор неин размер и
моля да ни присъдите и сторените разноски по делото, за което представям и
списък по чл. 80 от ГПК.
Правя възражение за прекомерност на разноските за адвокатско
възнаграждение, в случай, че бъде уважен иска моля същото да бъде намалено
в рамките на Наредбата.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в законоустановения
едномесечен срок, считано от днес, а именно до 26.02.2024 г.
Протоколът написан в съдебно заседание, което приключи в 17:05 часа.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
7