Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 27.06.2023
г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично заседание на тридесет
и първи март, две хиляди двадесет и трета година, в състав:
Съдия:
Евгени Георгиев
и
секретар Юлиана Шулева, разгледа гр. д. № 4 571/2021 г., докладвано от
съдия Георгиев, и
Р Е Ш И:
[1] ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на основание чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 5 на договор за замяна на недвижими имоти от 05.02.2021 г. поради
привидността му. Договорът е удостоверен в нот.акт № 20 от 05.02.2021 г. том І,
рег. № 694, дело 20/2021 г. на нотариус А. Ш. с район на действие СРС и рег. № 500.
Съдът прогласява нищожността на договора за замяна по иск по чл. 26, ал. 2,
изр. 1, пр. 5 на Ц.П.А., Ц.А.Т. и Н.А.Н. срещу Г.Н.З., И.Х.З. и „Ф.Р.К.“ ЕООД.
[2] ДОПУСКА на
основание чл. 33 ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) Ц.П.А., Ц.А.Т. и Н.А.Н. да изкупят от Г.Н.З. и И.Х.З. 1/3 идеална
част от недвижим имот. Този имот представлява: поземлен имот с идентификатор
68134.1200.66; построените в него сгради с идентификатори - 68134.1200.66.1,
68134.1200.66.2, 68134.1200.66.3, 68134.1200.66.4, 68134.1200.66.5,
68134.1200.66.6, 68134.1200.66.7, 68134.1200.66.8, 68134.1200.66.9,
68134.1200.66.10, 68134.1200.66.11, 68134.1200.66.12. Административният адрес
на имота е в гр. София, район Илинден, местност „Захарна фабрика“, ул. „Билянини извори“. Съдът допуска изкупуването при условие,
че в едномесечен срок от влизане на решението в сила Ц.П.А., Ц.А.Т. и Н.А.Н. заплатят
на Г.Н.З. и И.Х.З. 413 857,96 лева „Ф.Р.К.“ ЕООД и представят по делото
доказателства за заплащането на цената. При неизпълнение на това задължение
решението в тази му част се счита обезсилено по право.
[3] Ц.П.А.,
Ц.А.Т. и Н.А.Н. са със съдебен адрес - адвокат Д.А.,***, офис 26. Г.Н.З. и И.Х.З.
са със съдебен адрес - адвокат М.М.,***. „Ф.Р.К.“
ЕООД е със съдебен адрес - адвокат Г.Н.,***, офис 8.
[4] ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Г.Н.З., И.Х.З. и „Ф.Р.К.“ ЕООД да заплатят на
Ц.П.А., Ц.А.Т. и Н.А.Н. 37 057,32 лева разноски по делото.
[5] Решението може да бъде обжалвано с въззивна
жалба пред САС в двуседмичен срок
от връчването му. Ако ответниците обжалват решението, с въззивната си жалба те следва
да представят доказателство, удостоверяващо внасянето по сметка на САС на 10 346,16
лева държавна такса. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
МОТИВИ НА СЪДА
ЗА ВЗЕМАНЕ НА РЕШЕНИЕТО
Производството
е исково, пред първа инстанция.
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. По исковата молба на
ищеца
[6] Ц.А., Ц.Т. и Н.Н. заявяват в искова молба от
05.04.2021 г., че са собственици на 2/3 идеални части от недвижим имот. Те са
придобили собствеността чрез: приватизационна сделка от 02.10.2001 г.;
последващи сделки, предмет на нотариални актове от 2002 г., 12.04.2013 г. и
14.06.2013 г.; наследяване от А.А.– съпруг на Ц.А. и
баща на другите две ищци.
[7] Собственици на останалата 1/3 идеална част от имота са ответниците Г. и И. З.. На 05.02.2021 г. Г. и И. З. са
сключили с ответника „Ф.Р.К.“ ЕООД (Р.) договор за замяна. С него Г. и И. З. са
прехвърлили на Р. собствеността на 1/3 идеална част от имота. В замяна Р.: e прехвърлил на Г. и И. З. собствеността на лек автомобил
„БМВ“ със застрахователна стойност 7 730,00 лева; e заплатил
на Г. и И. З. 337 000,00 лева; e погасил
дълг на Г. и И. З. за 69 127,96 лева.
[8] Ищците твърдят, че договорът за замяна е симулативен,
тъй като прикрива договор за покупко-продажба на 1/3 идеална част от недвижимия
имот. Затова те молят съда да прогласи нищожността на договора за замяна и да
осъди ответниците Г. и И. З. да им продадат 1/3
идеална част от недвижимия имот за 337 000,00 лева или евентуално за
413 857,96 лева (исковата молба, л. 3-19).
2. По писмените отговори на
ответниците
2.1. на Г. и И. З.
[9] Г. и И. З. са подали писмен отговор, с който са оспорили предявените
искове. Те са заявили, че:
1. ищците не са собственици на 2/3 идеални части от недвижимия имот, а на
1/2 идеална част от него, а ответниците са собственици на останалата 1/2
идеална чат от имота, като дяловете им съответстват на цената, която са
заплатили по приватизационната сделка;
2. договорът за замяна не е симулативен;
3. искът за изкупуване на 1/3 идеална част е предявен след изтичането на
законния двумесечен срок, който е започнал да тече след изплащането на дълга по
изп. дело, по което взискател е била Ц.Т.. Затова те
молят съда да отхвърли исковете (писмения отговор, л. 132-144).
2.2.
На Р.
[10] Р. е подал писмен отговор, с който е оспорил предявените искове. Той е
заявил, че:
1. ищците не са собственици на твърдените от тях идеални части от имота;
2. не е налице симулация и замяната е действителна;
3. искът за изкупуване на дела на съсобственик е предявен след изтичането
на срока за това, като срокът е започнал да тече на 05.02.2021 г., откогато е
замяната. Затова Р. моли съда да отхвърли исковете. (писмения отговор, л.
224-234).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА,
СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И ПРЕЦЕНИ СЪБРАНИТЕ
ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА
1.
Обстоятелства, които съдът установява
[11] На 02.10.2001 г. Министърът на икономиката е сключил
договор за продажба на предприятието на „Л.-А.“ ЕООД. Това дружество е било
собственик на терен с площ 8 550,00 кв. м. и на сградите, построени в него.
Административният адрес на имота е бил в
гр. София, район „Илинден“, местност „Захарна фабрика“, бул. „********(акт за
частна държавна собственост и скица, том I, л. 35-37). Купувачи по сделката са били няколко физически
лица, между които и Ц.А. и Г.З. (договора, том I,
л. 20-27). По това време Ц.А. е била в
брак с А.А.(удостоверението за граждански брак, том I, л. 38).
[12] Не се спори, че ищците и ответниците са съсобственици
на недвижими имоти (том I, л. 485-гръб). Тези имоти са: поземлен имот с идентификатор
68134.1200.66; построените в него сгради с идентификатори 68134.1200.66.1,
68134.1200.66.2, 68134.1200.66.3, 68134.1200.66.4, 68134.1200.66.5, 68134.1200.66.6,
68134.1200.66.7, 68134.1200.66.8, 68134.1200.66.9, 68134.1200.66.10,
68134.1200.66.11, 68134.1200.66.12. Те се намират в гр. София, район Илинден,
местност „Захарна фабрика“, ул. „Билянини извори“ (нотариалните актове, том I, л.
39-53; скиците, том I, л. 94-117 и том II,
59-84).
[13] На 19.12.2012 г. Ц.А. е получила нотариална покана от Г.З..
В нея е било вписано, че дружеството, в което са съдружници, е било управлявано
зле и в нарушение на дружествения договор (нотариалната покана, том I, л. 435-439).
[14] На 02.07.2013 г. Г. и И. З. са подали искова молба срещу
останалите страни по договора за приватизация на предприятие, между които и Ц.А.,
за съдебна делба на съсобствените имоти, описани в
пар. 12 (исковата молба, , том I, л. 345-348).
[15] През 2016 г. е било образувано изпълнително дело
20167480401223 на ЧСИ Р.А.за събиране на вземане на Ц.А. от длъжниците
Г. и И. З.. По делото е била изнесена на публична продан 1/3 идеална част от
имотите, описани в пар. 12. За купувач е била определена Ц.А.. Цената не е била
внесена, тъй като делото е било спряно на 10.10.2017
г. (удостоверението и протокола, том I, л. 462).
[16] Синът на ответниците Х. З. е
притежавал лек автомобил „БМВ Х 5“. Р. е придобил този автомобил на 24.11.2020
г. (справката от НБДН, том II, л. 1; справката от СДВР, том II, л. 293). Едноличен собственик на Р. и негов управител е
бил С.П.(справката от ТР, том I, л. 57-59). С.П.е бил в близки отношения с ответниците Г. и И. З..
[17] На 11.01.2021 г. Г. и И. З. и Р. са сключили
споразумение. С него те са уговорили, че всеки от Г. и И. З. ще замени неговата
1/6 идеална част от имотите, описани по пар. 12, а Р. ще придобие тези идеални
части (споразумението, том II, л. 41-50). Срещу собствеността върху идеалните части на Г.
и И. З. от имотите по пар. 12, Г. и И. З. са щели да придобият лекия автомобил „БМВ
Х5“, който малко преди това Р. е бил придобил от сина им. Застрахователната
стойност на автомобила е била 7 730,00 лева (удостоверението, том II, л. 183).
[18] Освен това Р. се е задължил:
- да заплати дълга на ответниците по изпълнителното дело
20167480401223 на ЧСИ Р.А., който към този момент е бил 68 769,25 лева;
- да изплати и по 168 500,00 лева на всеки от
ответниците (чл. 1 и чл. 2 от споразумението, том 2, л. 43-44). Страните по
споразумението са уговорили, че плащанията са щели да бъдат извършени авансово
на четири пъти до 29.01.2021 г., а окончателният договор да се сключи до
26.02.2021 г. (чл. 9 и чл. 12 от споразумението, том I, л. 45-46).
[19] На 05.02.2021 г. С.П.като едноличен собственик на
капитала на Р. е взел решение да придобие 1/3 идеална част от имотите, описани
в пар. 12. Той е възложил на управителя на Р. да представлява дружеството за
тази цел и да заплати от името на Р. „продажната цена“ за придобиваната идеална
част (протокола, том II, л. 192-193). С.П.е споделил на свидетеля Зъбчев, че е „купил за 300-400 хиляди“ този имот
(показанията на свидетеля Зъбчев, том II, л. 286).
[20] На 05.02.2021 г. Г. и И. З. са сключили с Р.
окончателен договор за замяна на 1/3 идеална част от имотите (нотариалния акт, том
I, л. 46-53,).
Срещу собствеността върху тези идеални части Г. и И. З. са получили лекия
автомобил „БМВ Х5“. Неговата застрахователна стойност е била 7 730,00
лева. Освен това Р. е заплатил на Г. и И. З. общо 337 000,00 лева за
уравняване на насрещните престации (пак там; платежните
нареждания, том I,
л. 245-252).
[21] Р. се е съгласил също да заплати и още 69 127,96
лева, необходими за заличаване на възбрана по изпълнително дело 20167480401223
на ЧСИ Р.А.(т. II и III от нотариалния акт, том I, л. 49-50). На 09.02.2021 г. Р. е заплатил и тази сума по
сметка на ЧСИ Р.А.(платежното нареждане, том I, л. 254-255).
[22] Липсват доказателства парите за плащанията да са били дадени
на Р. от дъщерята на Г. и И. З.. Затова съдът приема, че това не е станало. Р.
е осчетоводил сделката като замяна (заключението на вещото лице, том II, л. 415-420).
[23] Ищците са заплатили: 16 000,00 лева за адвокат (том
II, л.
399-400); 20 692,32 лева държавна такса (том I, л. 88 и л. 340); 15,00 лева за съдебно удостоверение (том I, л. 83 и том II, л. 393); 350,00
лева депозит за вещо лице (том II, л. 395).
[24] Ответникът Р. е заплатил 9 000,00 лева на адвокат
(том II, л.
284 и том II, л.
239-241). Ответниците Г. и И. З. не са направили
разходи за производството.
2.
Спорни обстоятелства
[25] По делото е било спорно, дали С.П.е бил в близки
отношения с Г. и И. З.. Съдът приема, че той е бил в близки отношения с тях
поради следното: първо, С.П.е получавал съобщения по дела за Х. З. - синът на ответниците Г. и И. З.. В тези съобщения той е посочил, че
е пълнолетен родственик на Х. З. (разписките, том II, л. 10 и л. 245-248; справките, том II, л. 1-4).
[26]
Второ, годишните финансови отчети на Р. са били изготвяни
от „Е.А.Е.“ ЕООД, а платежните нареждания за обявяването им са били изготвяни
от Е.К.-З., управител на дружеството (отчетите, том II, л. 91-132; платежните,
том
I, л. 306 и 309; пълномощното и договора за продажба на дружествени
дялове, том I, л. 317-318).Е.К.-З. живее на същия адрес като ответниците
(пълномощното и договора за продажба на дружествени дялове, том I, л. 317-318; справките от НБДН, том II, л. 1 и л.
4). Трето, около 2012 г. Г.З. е представил С.П.на един от неговите наематели
във връзка с ремонт на автомобил (показанията на свидетеля Коцев, том II, л. 284-285).
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО,
СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА
ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО
[27] Ищците са предявили иск по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД и втори иск по
чл. 33, ал. 2 от ЗС.
1. По иска по чл. 26, ал. 2,
пр. 5 от ЗЗД
[28] Съгласно чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД, нищожни са привидните договори. Следователно предпоставките за уважаването
на иска са:
1. да е сключен договор;
2. този договор да е привиден, т. е. да прикрива друг договор.
[29] Съдът установи, че на 05.02.2021 г. Г. и И. З. са
сключили с Р. договор за замяна на 1/3 идеална част от имотите, описани в пар.
12. Налице е първата предпоставка за уважаването на иска.
[30] Съдът следва да прецени налице ли е втората
предпоставка за уважаването на иска, т. е. дали процесният договор за замяна е
прикривал договор за дарение. Възможно е договор за замяна да прикрива договор
за дарение, когато:
1. съществува значителна разлика между
стойността на заменяните вещи;
2. когато при
разлика в стойността на заменяните вещи, е съществена сумата, която заплаща
страната по договора, прехвърляща собствеността за по-евтината вещ (решение на
ВКС 54-2013-IV Г. О. по гр. д.
627/2012 г.).
[31] В случая съдът установи, че срещу придобиването на
собствеността на процесните имоти Р. е:
- прехвърлил в собственост на Г. и И. З. автомобил „БМВ Х5“
със застрахователна стойност 7 730,00 лева;
- заплатил им е общо 337 000,00 лева;
- погасил е техен дълг за 69 127,69 лева. Погасяването
на дълга е парично плащане, което Р. е могъл да направи и направо на Г. и И. З..
Следователно 406 127,96 лева е сборът от паричните плащания, които Р. е
направил в полза на Г. и И. З. (337 000,00+69 127,96).
[32] Стойността на заменения автомобил е била 7 730,00
лева, а 406 127,96 лева е бил сборът от паричните плащания за осигуряване
еквивалентността на престацията на Р. по договора за
замяна. Паричното плащане на Р. по договора за замяна е почти 53 пъти (5 300%)
по-голямо от стойността на автомобила, чиято собственост Р. е прехвърлил на Г.
и И. З. в замяна за 1/3 идеална част от процесния имот. Тази огромна разлика е достатъчна
съдът да приеме, че целта на договора за замяна е била не да се заменят две
вещи, а Г. и И. З. да продадат на Р. тяхната идеална част от процесните имоти,
т. е. замяната е прикривала продажба.
[33] Допълнителни белези, че замяната е прикривала продажба,
са:
- установеното от съда, че автомобилът „БМВ Х5“, който Г. и И.
З. са получили при замяната, първоначално е бил собственост на сина им Х. З., а
Р. го е придобил от него по-малко от два месеца преди замяната;
- близките отношения между Г. и И. З. от една страна и от
друга страна С.П., който е бил едноличен собственик на капитала и управител на Р..
Съвкупността от тези обстоятелства напълно убеждава съда, че процесната замяна
е прикривала продажба.
[34] Налице е и втората предпоставка за уважаването на иска.
Затова съдът прогласява за нищожен процесния договор за замяна.
2. По
иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС
[35] Съгласно чл. 33, ал. 2 от ЗС, ако един от
съсобствениците, продаде на трето лице идеалната си част от съсобствения имот,
без преди това да я предложи за изкупуване от другия съсобственик при същите
условия, другият съсобственик може да изкупи тази част при уговорените условия,
ако предяви иск в двумесечен срок от продажбата. Следователно предпоставките за
уважаването на иска са:
1. страните по делото да са
съсобственици на недвижима вещ;
2. ответникът да е продал на трето
лице своята идеална част от вещта;
3. преди продажбата ответникът да не е
предложил на ищеца да изкупи дела му при условията, при които е продал на
третото лице;
4. ищецът да е предявил иска си в
двумесечен срок от продажбата.
[36] Съдът установи, че ищците и Г. и И. З. са съсобственици
на процесните имоти. Съдът също установи, че Г. и И. З. са продали на Р.
тяхната идеална част от тези имоти. Съдът не установи Г. и И.З. да са
предлагали на ищците да изкупят дела им при условията, при които те са го
продали на Р.. Налице са първите три предпоставки за уважаването на иска.
[37] Съдът установи, че исковата молба е била подадена по
пощата на 05.04.2021 г., а продажбата е станала на 05.02.2021 г., т. е. в
двумесечния срок, изискван от закона. Затова са налице всички предпоставки за
уважаването на иска. Ето защо съдът постановява, че ищците могат да закупят 1/3
идеална част на Г. и И. З. от процесните имоти срещу заплащането на 413 857,96
лева (7 730,00+337 000,00+69 127,69).
2. По разноските
[38] Ищците търсят разноски. Те са направили такива за 21 057,32
лева и са заплатили 16 000,00 лева на адвокат.
[39] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на
разноски съобразно уважената част от иска. Съдът уважава всички искове на
ищците. Затова съдът осъжда ответниците да заплатят на ищците 21 057,32
лева разноски по делото.
[40] Ответниците са възразили, че е прекомерно
адвокатското възнаграждение, което ищците са заплатили. Възражението за
прекомерност на възнаграждението за адвокат, платено от ищците, е неоснователно.
Цената на исковете е 827 472,93 лева. Минималното адвокатско
възнаграждение е 18 079,46 лева
(827 472,93-100 000,00х0,02+3 530,00) (чл. 7, ал. 2, т. 5 от
Наредбата а минималните адвокатски възнаграждение, редакция преди изменението
от ноември 2022 г.). Следователно 16 000,00 лева адвокатско възнаграждение
не е прекомерно. Съдът осъжда ответниците да заплатят на ищците 16 000,00
лева адвокатско възнаграждение и 21 957,32 лева разноски по делото или
общо разноски за 37 057,32 лева.
Съдия: