Р Е Ш Е Н И Е
№ ...........
гр.Варна, 06.03.2023г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХХІV
СЪСТАВ, в
публично съдебно заседание, проведено на шести
февруари през две хиляди двадесет и трета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: МАГДАЛЕНА ДАВИДОВА
при секретаря
Светлана Георгиева като разгледа докладваното съдията гр.д. № 2449 по
описа за 2021г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В исковата
молба ищецът И.П.И. твърди, че на 09.08.2018г. между него, в качеството му на
купувач и М. Т. П.-С., в качеството й на продавач, е сключен предварителен
договор, с който продавачът се е задължил да му прехвърли собстевността върху
поземлен имот-лозе, находящо се в землището на гр. Варна, м. „Манастирски рид“
(старо име „Лафоолу“), цялото с площ от 400 кв.м., ведно с построената в
дворното място дървена барака (съгласно документ за собственост), която
съгласно акт за узаконяване № 94/18.07.2005г. на главния архитект на район
„Приморски“, Община Варна, представлява едноетажна сграда-ателие с разгъната
застроена площ от 45.72 кв.м., за сумата от 9000 лева, изплатена изцяло от
купувача в деня на сключване на предварителния договор, който служи за
разписка. Излага, че към момента на сключване на предварителния договор е било
висящо гр.д. № 15649/2017г., по описа на ВРС, по предявен срещу продавача иск с
правно основание чл. 108 ЗС за предаване владението върху имота. Излага, че
имотът, предмет на предварителния договор, е придобит на предварителното
съглашение. С оглед това и страните са постигнали съгласие окончателен договор
да бъде сключен в срок от два месеца, след приключване на делото с положителен
правен резултат за продавача. Въпреки, че делото е приключило се твърди, че
окончателен договор не е сключен нито от продавача по същия, нито от наследника
му, който категорично е отказал да изпълни поетия от наследодателя му
ангажимент. С оглед горното и сезира съда с искане за обявяване му за окончателен
по отношение на поземлен имот с идентификатор 10135.2517.2600 по КККР на гр.
Варна, находящ се в землището на гр. Варна, м. „Манастирски рид“, с площ от 406
кв.м., при граници: имоти с идентификатори 10135.2517.2602, 10135.2517.2601,
10135.2517.9633, 10135.2517.2599 и 10135.2517.2603, ведно с изградената в същия
сграда с идентификатор 10135.2517.2600.2, с площ от 48 кв.м.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът Б.М.П.
депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност
на иска. Поддържа, че процесният предварителен договор е сключен без
представителна власт, като в тази връзка оспорва автентичността на
представеното пълномощно, като твърди същото да не е подписано от посоченото
като упълномощител лице. На следва място оспорва достоверността на датата на
предварителния договор, като твърди същият да е съставен след смъртта на М. Т.
П.-С. и в този смисъл сключен от лице без представителна власт, доколкото
пълномощията дадени на вуйчо му В.Т.П. с пълномощното от 2008г. са прекратени
със смъртта на упълномощителката. В тази връзка твърди, че скоро след смъртта
на майка му, В.П. му се обадил по телефона и му заявил, че иска да му прехвърли
имота в м. „Манастирски рид“ в гр. Варна, тъй като имал морално право на това,
чувствал се емоционално свързан с него, през годините е подпомагал сестра си –
майката на ответника, плащал е разноските за изготвяне на всички документи,
свързани с имота, в това число и за нанасянето му в кадастралната карта в
актуалния му вид, за изготвяне на подробен устройствен план, както и всички разходи
по поддържане на имота. Твърди, че П. въобще не е споменавал за съществуване на
предварителен договор за имота, макар и да е подписвал такъв като пълномощник
на майката на ответника. Последното счита за недвусмислена индикация, че към
момента на смъртта на наследодателката му предварителен договор още не е
съществувал. Твърди, че майката му до деня на смъртта си не е знаела за
съществуването на предварителен договор и не е стоял въпроса за подписване на
документи, необходими за окончателно изповядване на сделка. Друг аргумент за
антидатирането на договора сочи, че е записаното в същия, че решението на
първоинстанционния съд по цитираното дело е обжалвано, което е сторени по-късно
от посочената в същия дата на сключване. Твърди и че сумата предмет на
предварителния договор не е предавана на майката му, макар и че през последните
години от живота си е имала сериозни здравословни проблеми, често се е налагало
да бъде приемана в болница и е имала нужда от средства, за покриване на
лечението си. Поради влошеното здравословно състояние не е могла да полага труд
и да реализира доходи от такъв. Сочи, че знаел, че вуйчо му е заплащал
разноските по водене на гр.д. № 15649/2017г., но те са му възстановени от майка
му, след като загубилата делото страна ги е заплатила на П.-С..
В условията на евентуалност поддържа,
че договорът е недействителен като сключен във вреда на представлявания. В тази
връзка твърди, че уговорената продажна цена от 9 000 лева е многократно
по-ниска от действителната пазарна цена на имота, като счита, че не може да
бъде прието, че по-ниската цена е уговорена с оглед висящото производство по
ревандикационния иск, доколкото сключването на окончателен договор е обусловено
от позитивно приключване на делото в полза на продавача. С аргумент от начина
на уговаряне на момента на сключване на окончателния договор счита, че следва и
знанието и намерението за увреждане на продавача, както у купувача, така и у
пълномощника. Отделно от това поддържа, че купувачът И.И.
е дългогодишен служител на пълномощника В.П., двамата са близки приятели и
ищецът всяка година прекарва отпуската си заедно със семейството си в имота, предмет
на делото.
С
оглед изложеното моли за отхвърляне на предявения иск, ведно с присъждане на
сторените по делото разноски.
Съдът,
след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна следното:
По
делото е представен оригинал на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 09.08.2018г., сключен между И.П.И.,
в качеството му на купувач и М. Т. П.-С., представлявана от пълномощника си В.Т.П., упълномощен с пълномощно рег. № 24270 от 15.05.2008г. (за подпис) и
рег. № 24271, том III, акт 174 от
15.05.2008г. (за съдържание) на Александър Чакъров – нотариус с рег. № 310 на
Нотариалната камара, в
качеството й на продавач, с който продавачът се е задължил да продаде, а
купувачът да закупи поземлен имот-лозе, находящо се в землището на гр. Варна,
м. „Манастирски рид“ (старо име „Лафоолу“), цялото с площ от 400 кв.м., с
планоснимчни номера 1601, 1599 и 1603, ведно с построената в дворното място
дървена барака (съгласно документ за собственост), която съгласно акт за
узаконяване № 94/18.07.2005г. на главния архитект на район „Приморски“, Община
Варна, представлява едноетажна сграда-ателие в ПИ-1600, кв.37 по плана на м.“Манастирски
рид“, съгласно заповед №
1092/29.12.2004г. на Кмета на Община Варна, с разгъната
застроена площ от 45.72 кв.м., срещу продажна цена от 9000 лева, заплатена от купувача изцяло
при подписване на договора, който служи и като разписка за
извършеното плащане. В чл. 3 от договора купувачът е декларирал, че му е
известно, че: за имота е налице висящо гр.д.№ 15649/2017г. на Районен
съд-гр.Варна по предявен срещу продавача, като ответник, иск за установяване,
че ищците по посоченото дело са собственици на имота и за осъждане на продавача
да им предаде владението; че по същото дело е постановено решение, с което е
признато, че ищците са собственици на имота и продавачът е осъден да им предаде
владението, като това решение се обжалва от продавача. Съгласно на чл. 3, ал. 2
от договора продавачът се е задължил да води делото до приключването му с
окончателно съдебно решение, като съгласно ал. 4 на същия член купувачът поема
за своя сметка разноските по водене на делото. В чл. 4, ал. 1 страните по
договора са се задължили да сключат окончателен договор в срок не по-късно от два
месеца след приключване на посоченото в чл. 3 дело с положителен за продавача
резултат (отхвърляне на исковете или прекратяване на делото и обезсилване на решението
на първата инстанция), като в случай че делото приключи със съдебно решение,
което не е в полза на продавача, то договорът се прекратява автоматично, а продавачът
не дължи връщане на платените от купувача суми, включително и тези за разноски.
На
л. 204 по делото е представен оригинал на пълномощно с нотариална заверка на
подпис и съдържание, заверено с рег. №№ 24270 и 24271 от 15.05.2008г. на
Нотариус Александър Чакъров, ведно с оригинали на декларация по чл. 25, ал. 7
от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (л.205) и декларация по чл.
264, ал. 1 от ДОПК (л.206), които видно от писмо от Съдии по вписванията при
СРС изх. № 419/20.12.2021г. и копие от общ регистър (л.159-160) се съхраняват в
служебния архив на заверилия документа нотариус Александър Чакъров.
Видно от приложеното на л. 9-10 от
делото заверено копие на нотариален акт за дарение на недвижим имот № 130, том
III, рег.№ 5130, дело № 512 от 2002г. на Огнян Шарабански, недвижимият имот, предмет на
предварителния договор е придобит от М. Т. П.-С.по силата на обективирания в същия н.а. договор за дарение от
12.08.2002г., сключен с Т. П.И., със съгласието на А. С. Г..
При сключване на предварителния
договор М. Т. П.-С. се е легитимирала като собственик на процесния имот и с акт
за узаконяване № 94/18.07.2005г. (л.11); констативен акт № 343/18.11.2004г. (л.12-14);
ПУП-ПЗ за ПИ 1600 кв. 37 по плана на Манастирски рид (л.15); разрешение за
строеж № 532/30.08.1977г. (л.16); комплексен доклад съгл. чл. 142 от ЗУТ (л.17-18);
архитектурен план за узаконяване на ателие в имот пл. № 1600 кв. 37 по КП на
Манастирски рид в местност Лафоолу гр. Варна (л.19-22).
От изисканото за послужване гр.д. №
15649/2017г. на ВРС, 43 състав се установява, следното:
- с решение № 3520/26.07.2018г., постановено по
гр.д. № 15649/2017г. по описа на ВРС, 43 с-в е признато за установено в
отношенията между ищците Т. П. И., С. М. И., Д. А. И. и Д. А. П. и ответника М.
Т. П.-С., че ищците са собственици по силата на земеделска реституция,
приключила със Заповед № 615/31.07.2009г. на Кмета на район „Приморски“, при
Община Варна, издадена по реда на §4к ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ на поземлен имот с
идентификатор 10135.2517.2600, с площ от 406 кв.м. по кадастралната карта и
кадастрални регистри на район „Приморски", одобрена със заповед №
РД-18-92/14.10.2008 г. на Изпълнителния Директор на АГКК- гр. София, като М. Т.
П.-С. е осъдена да предаде на ищците владението върху имота;
-
срещу това решение е подадена въззивна жалба с вх. № 52494/06.08.2018г. от М.
Т. П.-С.;
- с решение № 830/04.07.2019г.,
постановено по в.гр.д. № 2413/2018г. по описа на ВОС, е отменено решение № 3520/26.07.2018г., постановено по гр. дело №
15649/2017г. по описа на РС-Варна и вместо това е отхвърлен предявеният от Т.
П. И., Д. А. И. и Д. А. П. срещу М. Т. П.-С.иск с правно основание чл. 108 ЗС,
за приемане за установено, че ищците са собственици на поземлен имот с
идентификатор 10135.2517.2600, на основание наследяване и земеделска
реституция, приключила със Заповед № 615/31.07.2009г. на Кмета на район „Приморски“,
община Варна, издадена на основание §4к ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ и за осъждането на
ответницата М. Т. П.-С.да им предаде владението върху имота.
- с окончателно
определение № 321/19.06.2020г., постановено по гр. д. № 4082/2019г. на ВКС, ГК,
второ отделение не е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 830
от 04.07.2019г., постановено по в.гр.д. № 2413/2018г. по описа на Варненския
окръжен съд.
Съгласно представеното
на л. 84 удостоверение за наследници, М. Т. П.-С. е починала на 29.01.2021г.,
като единствен наследник на последната е ищецът Б.М.П.;
Видно
от приложеното на л. 245 копие от платежно нареждане на 06.10.2020г. адв. Д.П.А.
е наредил по сметка на В.Т.П. сумата от 4 310 лева, с основание разноски по
гр.д. № 2413/2018г. на ВОС.
Съгласно
заключението на изслушаната по делото съдебно-оценителна
експертиза, към датата на сключване на процесния предварителен договор -
09.08.2018г., пазарна стойност на ПИ 10135.2517.2600 в с.о. "Манастирски
рид", ведно с построената в същия сграда е 59 900 лева, от които 29 300
лева е стойността на ПИ 10135.2517.2600, а 27 600 лева е стойността на
построената в имота сграда.
От
заключението на изслушаната по делото съдебно-почеркова
експертиза, което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено, се
установява следното: ръкописният текст „М. Т. П.-С.“ и подписът положен за
„Упълномощител“в пълномощно peг. № 24270 от 15.05.2008 год. за заверка на
подписа и per. № 24271 от 15.05.2008 г. за заверка на съдържанието, съгласно
описа на нотариус Александър Чакъров, peг. № 310 на Нотариална камара, са изпълнени от М. Т. П. - С.. Не е налице пренасяне на подписа на М. Т. П. С.,
чрез технически средства от друг документ върху пълномощното. Същите са
положени първично със синя химикална паста. Първоначално е изписан текстът в пълномощното
и след това е положен подписа за „Упълномощител". С една и съща химикална паста е положен
подписът и е изпълнен ръкописният текст с името на упълномощителката. Установените
признаци в изследователската част на експертизата характеризиращи съхранението
на документа (различие в цвета на хартията, слаба промяната в химикалната
паста, мастилото, тонера) не е достатъчно за определяне времевия период на
изготвянето на документа (посочените промени може да се дължат на структурата на
хартията и химикалната паста). Вероятно е изминал
определен период от време от съставяне на документа. Непознаване обаче
условията на съхранение на документа и посочените фактори, които оказват
влияние на стареене на хартията, химикалната паста и тампонното мастило, не
дават възможност за определяне периода на съставяне на документа т.е. да се отговори,
кога е съставен документът и към коя дата е изготвен. Не може да се отговори,
каква последователност е полаган подписът за „Упълномощител" и са
поставяни щемпелите за заверка на подписа и съдържанието, поради неприпокриване
на двата елемента. Не може да се определи относителната давност на отпечатване
на машинния текст на предварителния договор, на полагането на подписите върху
него и изпълнението на ръкописния текст. Не може да се определи дали времето на
съставяне на документа съответства ли на датата написана върху него -
09.08.2018 г.
За доказване на
твърденията на ищеца са ангажирали гласни доказателства чрез разпит на
свидетеля В.Т.П. (брат на майката на ответника и неин пълномощник по процесния
предварителен договор). Свидетелят сочи, че имотът (предмет на предварителния
договор) бил на баща им, който го прехвърли на сестра му. През годините свидетелят
се грижил за имота, плащал всички данъци, както и за строителството.
Многократно помагал финансово на сестра си и с нея се разбрали този имот да
бъде негов, за който в годините и дал доста средства като заем. Сестра му,
която била адвокат, му направила пълномощно, с което можел да го подарява,
дарява и да прехвърля имота на себе си, като между тях било уредено, че имотът
е изцяло на свидетеля. Преди 6-7 години за имота се завело дело по оспорване
собствеността на земята. За водените дела свидетелят наел адвокати, на които плащал.
Тъй като бил притеснен, че може да изгуби делата и да му вземат имота, направил
опит да го продаде. Свързал се с агенции във Варна, но му предложили много ниска
цена и той се отказал да го продава. Имал свой служител, който идвал през
отпуските всяко лято със семейството си да го поддържа, защото свидетелят нямал
възможност да го прави. Служителят, който идвал ваканцията с децата си, изкарвал
по 30 дни и поддържал имота. Споделил на ищеца И.И.,
че няма да може да идва в имота, защото ще го продава на по-ниска цена „само и
само да се отърве от него“. Ищецът решил, че и той може да купи имота. След
загубата на първото дело се разбрали с ищеца за цена между 9-10 хиляди лева, като
воденето на делата, щяло да бъде за сметка на ищеца, който следвало да заплаща хонорарите
на адвокати. Ищецът плащал разходите на свидетелят, който ги заплащал на адвоката.
Договорили се с ищеца да му продаде имота, но без вписаните тежести. Направили
предварителен договор, въз основа на пълномощното, което свидетелят имал от
сестра си, с ангажимента да се прехвърли имотът ако се спечелят делата. Ищецът
дал на свидетеля 9 - 10 000 лева при подписването на предварителния договор, след
което му плащал пари, които свидетелят давал на адвокатите. След като спечелили
делата, адвокатите върнали пари на свидетеля, а не на сестра му. Сестра му се
подписала, че няма претенции към тях. Разходи по делото, които били направени
по четирите дела били преведени по сметка на свидетеля.
Предвид така
установеното от фактическа страна се налагат следните правни изводи:
За
успешното провеждане на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е
необходимо по делото да бъде установено наличието на валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор, както и
продавачът да е собственик на имота, предмет на договора. Досежно проверката за
съответствието на предварителния договор с материалноправните изисквания на
закона и наличието на процесуалните предпоставки по чл. 363 ГПК за прехвърляне
правото на собственост, съдът съобрази следното.
В
настоящият случай ответникът оспорва валидността на представения от ищеца по
делото предварителен договор, като поддържа, че същият е сключен без
представителна власт. В тази връзка оспорва автентичността на представеното
пълномощно с твърение, че същото да не е подписано от посоченото като упълномощител лице - М. Т. П.-С..
Възражението
се явява неоснователно, доколкото от заключението по приетата и неоспорена от
страните съдебно-почеркова експертиза се установи по категоричен начин, че в пълномощно
с нотариална заверка на подпис и съдържание, заверено с рег. №№ 24270 и 24271
от 15.05.2008г. на Нотариус Александър Чакъров ръкописният текст „М. Т. П.-С.“ и
подписът в посоченото пълномощно са изпълнени от М. Т. П.-С.. Съгласно
представените писмени доказателства същото пълномощно се съхранява в служебния
архив на заверилия документа нотариус Александър Чакъров.
На
следващо място ответникът оспорва достоверността на датата на предварителния
договор, като твърди, че същият договор е съставен след смъртта на М. Т. П.-С.
и в този смисъл е сключен от лице без представителна власт, доколкото пълномощията
дадени на В.Т.П. с пълномощното от 2008г. са прекратени със смъртта на
упълномощителката.
Договорът, сключен без представителна
власт, е в състояние на висяща недействителност, установена единствено в
интерес на мнимо представляваното лице, като до момента на потвърждаването
сделката не поражда целените с нея правни последици и е във „висящо“ състояние.
Позоваването на недействителността от страна на мнимо представлявания е
равнозначно на отказ за потвърждаване на договора, като в този случай висящата
недействителност се трансформира в окончателна. Допустимо е това позоваване да
бъде направено и чрез правоизключващо възражение по предявен иск, във връзка с
претенции, произтичащи от договора, сключен без представителна власт. Субективното
материално право да се позове на недействителност, респективно заявяването на
правоизключващото процесуално възражение, са наследими и могат да бъдат
упражнени от наследниците на лицето. Доколкото в настоящия случай ответникът се
явява единствен наследник на починалото представлявано лице М. Т. П.-С., същият
разполага с процесуална възможност да релевира подобно възражение в
производството по настоящото дело. Разгледано по същество обаче съдът намира
същото възражение за неоснователно по следните съображения:
Процесният
предварителен договор е сключен в обикновена писмена форма и представлява
частени документ, който не се ползва с обвързваща доказателствена сила относно
датата на съставянето му. Ответникът е лице, чиито интереси биха могли да бъдат
увредени при антидатиране на този неподписан от него и неизгоден за него частен
документ, т.е. е трето лице по смисъла чл. 181, ал. 1
ГПК,
поради което по отношение на него за достоверна дата на документа се счита
онази, след настъпването на която съществуването на документа е безсъмнено. Доколкото
посочената в предварителния договор дата е оспорена от ответника, на когото
същият договор се противопоставя, тази дата следва да бъде установена с други
доказателствени средства, като тежестта за доказване е за ищеца, който
претендира изгодни за себе си правни последици от предварителния договор, т.е.
ползва се по делото от документа (така Решение № 273/02.12.2019 г. по гр. д. №
1067/2019 г. на ВКС, 4-то гр.).
Съдът
намира, че от съвкупния анализ на доказателствата по делото, в това число и на
гласните такива, се установява, че предварителният договор е сключен преди
смъртта на продавача М. Т. П.-С., т.е. при надлежно учредена представителна
власт на пълномощника В.П.. Така в показанията си свидетелят П. сочи, че
договорът е сключен непосредствено след постановяване на съдебното решение по
гр.д. №15649/2017г. на Районен съд – Варна. Посоченото решение е постановено на
26.07.2018г., а въззивната жалба срещу него е подадена от М. Т. П.-С. на 06.08.2018
г., т.е. непосредствено преди сключване на предварителния договор. Поради това
следва да се приеме, че процесният предварителен договор е сключен от лице,
което е разполагало с валидно учредена представителна власт.
Съдът не споделя и
релевираното от ответника възражение за недействителност на предварителния
договор поради договаряне във вреда на представлявания - М.
Т. П.-С..
По правило
представителството обслужва интересите на представлявания и при упражняване на
представителната власт представителят е длъжен да се ръководи изключително от
тези интереси, като съгласно разпоредбата на чл. 40 ЗЗД ако представителят и лицето,
с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът е
недействителен и не произвежда действие за представлявания. Недействителността
по чл. 40 ЗЗД е уредена единствено и изключително в
интерес на представлявания. Позовавайки се на нея, увреденото представлявано
лице отклонява от своята правна сфера негативните правни последици от
увреждащия го договор. Както субективното материално право на представлявания
да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД, така и процесуалното му право за
заявяване на правоизключващото процесуално възражение с правна квалификация по чл. 40 ЗЗД, са наследими
и могат да бъдат упражнени от всеки от наследниците на представлявания. Поради
това, релевираното от ответника възражение е допустимо, но разгледано по
същество същото е неоснователно, по следните съображения:
Фактическият състав,
пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента: обективен
елемент – договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него да
уврежда представлявания и субективен елемент – да е налице недобросъвестност от
страна на представителя и насрещната страна по договора - третото лице, за
увреждането на представлявания. Т.е. представителят и третото лице трябва да
знаят, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази
недобросъвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на
представлявания, респективно от неговия наследник.
От съвкупната
преценка на доказателствата по настоящото дело обаче не се установяват сочените
елементи на твърдяната от ответника недействителност.
Не се установява на
първо място сключеният предварителен договор обективно да е увредил интересите на
наследодателката на ответника - М. Т. П.-С.. Съдът не споделя
доводите на ответникът, че сама по себе си договорената продажна цена от 9000
лева, която е няколко пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на имота
и от данъчната му оценка, обосновава наличие на релевантно увреждане на
интересите на представляваната, по смисъла на чл.40 ЗЗД. Действително от
заключението по изслушаната СОЕ се установява, че пазарната стойност на имота
към датата на сключване на договора е 59 900 лева, т.е. няколко пъти по-висока
от договорената продажна цена. В случая обаче преценката за наличието на
увреждане следва да се извърши като се вземат предвид всички конкретни
обстоятелства, при които бил е сключен процесният предварителният договор в
тяхната съвупност. В тази връзка следва да бъде отчетено, че договорът е
сключен при наличието на висящ съдебен спор за собствеността на имота, предмет
на същия договор, при вписани тежести върху имота и след постановено
първоинстанционно съдебно решение, с което е признато, че продавачът М.
Т. П.-С. не е собственик на имота и е осъдена да предаде владението на същия. Следва
да бъде отчетено и обстоятелството, че освен договорената продажна цена от 9000
лева, ищецът, като купувач по договора, е поел задължението да заплати и
разноските по съдебното производство. Освен това, съгласно чл.4, ал.3 от
предварителния договор, купувачът е поел риска и от евентуалното неблагоприятно
развитие на съдебния спор за собствеността на имота, доколкото същият не може
да претендира връщане на платените по предварителния договор суми, включително
и тези за съдебни разноски, в случай, че продавачът не бъде признат за
собственик на имота. Поради изложеното, с оглед съвкупната преценка на сочените
обстоятелства, съдът намира, че сключеният предварителен договор не е се явява
обективно увреждащ интересите на представлявания продавач М.
Т. П.-С..
От доказателствата по
делото не се установи и наличието на субективния елемен на твърдяната от
ответника недействителност по чл. 40 ЗЗД – наличието на недобросъвестност от
страна на представителя В.П. и ищеца, като насрещната страна по предварителния
договор.
Поради
изложеното съдът приема, че процесният предварителени договор е валиден
и обвързва страните по него.
От
съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се установява по
безспорен начин обстоятелството, че между ищеца И.П.И.,
в качеството му на купувач и М. Т. П.-С., представлявана от пълномощника си В.Т.П.,
в качеството й на продавач, е сключен, в предвидената от закона писмена форма,
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.08.2018г., с
който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът да закупи поземлен
имот-лозе, находящо се в землището на гр. Варна, м. „Манастирски рид“ (старо
име „Лафоолу“), цялото с площ от 400 кв.м., с планоснимчни номера 1601, 1599 и
1603, ведно с построената в дворното
място дървена барака (съгласно документ за собственост), която съгласно акт за
узаконяване № 94/18.07.2005г. на главния архитект на район „Приморски“, Община
Варна, представлява едноетажна сграда-ателие в ПИ-1600, кв.37 по плана на м.“Манастирски
рид“, съгласно заповед №
1092/29.12.2004г. на Кмета на Община Варна, с разгъната
застроена площ от 45.72 кв.м., срещу продажна цена от 9000 лева, която е била
заплатена на продавача при подписване на същия договор. Договорът съдържа
основните елементи на договора за покупко-продажба – посочване на имота,
предмет на сделката, уговорка за прехвърляне на собствеността и цената на
договора. Същевременно от представения титул за собственост на обещателя по
предварителния договор се установява, че М. Т. П.-С. се легитимира като
собственик на имота. С оглед договореното в чл. 4, ал.1 от предварителния
договор, срокът за сключване на окончателен договор е настъпил на 19.08.2020г.
с изтичане на два месеца от приключване на гр.д. №15649/2017г. по описа на ВРС,
станало на 19.06.2020г., с постановяване на окончателното определение №
321/19.06.2020 г. по гр.д. №4082/2019 г. на ВКС, ГК, второ отделение.
Предвид
изложеното и доколкото са налице посочените по-горе предпоставки, а именно
валиден предварителен договор, подлежащ на изпълнение – станало с настъпване на
уговорения в договора срок – 19.08.2020г., съдът намира, че ищецът разполага с
потестативното право да иска обявяване на сключения предварителен договор за
окончателен, поради което и предявеният иск като основателен следва да бъде
уважен.
Съгласно
чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на
имота, а именно – нотариална такса по сметка на ВРС, съгласно чл. 85, ал. 2,
вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес
(19 915,70 лева), възлизаща на сумата 239.83 лева, както и местен данък за
придобиване на имота по сметка на Община Варна в размер на 597.47 лева,
изчислен на база данъчната оценка за имота от 19 915.70 лева, доколкото
същата надвишава уговорената цена на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46,
ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС
Варна за определяне размера на местните данъци на територията на Община Варна.
На
основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се наложи възбрана върху процесния
недвижим имот за реализиране на вземанията на държавата, досежно разноските по
прехвърлянето му.
На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК и с оглед отправеното искане, в тежест на ответника
следва да бъдат възложени сторените от И.И. разноски
за заплатени такси, възлизащи в размер на 383.08 лева.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН,
на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 09.08.2018г. предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който М.
Т. П.-С.,
ЕГН **********,***, починала на 29.01.2021г., и наследена от Б.М.П., ЕГН **********,***2,
продава на И.П.И., ЕГН **********,*** следния недвижим имот – поземлен имот с идентификатор
10135.2517.2600 по КККР на гр. Варна, находящ се в землището
на гр. Варна, м. „Манастирски рид“, с площ от 406 кв.м., при граници: имоти с
идентификатори 10135.2517.2602, 10135.2517.2601, 10135.2517.9633,
10135.2517.2599 и 10135.2517.2603, ведно с изградената в същия сграда с идентификатор 10135.2517.2600.2,
с площ от 48 кв.м,
срещу продажна цена от 9000 лева, изплатена изцяло от
купувача в деня на сключване на предварителния договор.
ОСЪЖДА И.П.И., ЕГН **********,***,
да заплати в полза на Община Варна, сумата от 597.47 лева (петстотин деветдесет и седем лева и четиридесет и седем
стотинки), представляваща местен данък съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46,
ал. 2, т. 1 ЗМДТ вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2
от Наредба на ОбС Варна за определяне размера на местните данъци на територията
на Община Варна.
ОСЪЖДА И.П.И., ЕГН **********,***,
да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Районен съд –
Варна, сумата от 239.83 лева (двеста
тридесет и девет лева и осемдесет и три стотинки), представляваща дължимата
такса, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност.
НАРЕЖДА на основание чл.
364, ал. 1 ГПК да се впише законна възбрана върху описания по-горе недвижим
имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 10135.2517.2600 по КККР на гр. Варна,
находящ се в землището на гр. Варна, м. „Манастирски рид“, с площ от 406 кв.м.,
при граници: имоти с идентификатори 10135.2517.2602, 10135.2517.2601,
10135.2517.9633, 10135.2517.2599 и 10135.2517.2603, ведно с изградената в същия
сграда с идентификатор
10135.2517.2600.2, с площ от 48 кв.м.
ОСЪЖДА Б.М.П.,
ЕГН **********,***2,
да заплати на И.П.И., ЕГН **********,***, сумата от 383.08 лева (триста осемдесет и три лева и
осем стотинки), представляваща направените пред настоящата инстанция
съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване
пред Варненския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис
от влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на
доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в
данъчната служба местен данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че
продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за
данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264 от ДОПК,
както и актуално удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, необходимо
за удостоверяване на липсата на непогасени данъчни задължения за имота.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: