РЕШЕНИЕ
№ 47
гр. Пловдив, 12.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Величка П. Белева
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
като разгледа докладваното от Величка П. Белева Въззивно гражданско дело
№ 20225000500081 по описа за 2022 година
Производство по чл. 258 и следв. от ГПК, образувано по въззивна жалба
на ответника по спора О.С., Булстат ******** срещу Решение № 260 990 от
23.11.2021 г., пост. по гр.д. № 763/2020 г. на Окръжен съд – П. в частта, с
която въззивникът е осъден да заплати на въззиваемия - ищец РПК „ Н. „ – гр.
С., ЕИК ********* на основание чл. 59 от ЗЗД сумата 49 634, 45 лв.,
представляваща обезщетение за осъществено от общината в периода
13.03.2015 г. – 08.05.2019 г. ползване без основание на собствени на
кооперацията недвижими имоти в гр. С., а именно: Сграда с идентификатор
************ с площ от 209 кв.м. и предназначение – за обществено хранене,
Сграда с идентификатор ************* с площ 328 кв.м. и предназначение -
за търговия и прилежащия към сградите терен с площ от 802 кв.м. - част от
Поземлен имот с идентификатор *************, целият с площ от 4 923
кв.м., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 14.05.2020 г. /
датата на предявяването на иска / до окончателното изплащане.
Поддържаните от жалбоподателя оплаквания са за неправилност на
решението, искането е за неговата отмяна и отхвърляне на иска, евентуално
намаляване размера на присъденото обезщетение.
Въззиваемата кооперацията е депозирала отговор за неоснователност на
жалбата. Претендира юрисконсултско възнаграждение.
1
Съдът установи следното:
Производството пред първостепенния съд е образувано по предявен от
РПК „ Н. „ – гр. С., ЕИК ********* срещу О.С., Булстат ******** иск с
правно основание чл. 59 от ЗЗД – за присъждане на съизмеримо с пазарния
наем обезщетение в размер на 56 280 лв., претендирано за осъществявано от
ответника в периода 08.05.2014 г. – 08.05.2019 г. ползване без основание на
собствени на ищеца Сграда с идентификатор *********** с площ от 209 кв.м.
и предназначение – за обществено хранене, Сграда с идентификатор
************ с площ 328 кв.м. и предназначение - за търговия и прилежащия
към сградите терен с площ от 802 кв.м. / част от Поземлен имот с
идентификатор **************, целият с площ от 4 923 кв.м. /, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от завеждането на иска до
окончателното й изплащане.
С постановеното по делото решение искът е уважен за сумата 49 634, 45
лв., представляваща дължимото се за периода 13.03.2015 г. – 08.05.2019 г.
обезщетение. За разликата над 49 634, 45 лв. до пълния предявен размер от
56 280 лв. и за периода 08.05.2014 г. – 12.03.2015 г. е отхвърлен - поради
изтекла погасителна давност.
В отхвърлителната му част решението е влязло в сила като необжалвано.
Предмет на настоящата въззивна проверка е решението в осъдителната
му част.
По делото е безпротиворечиво установено:
С влязло в сила на 14.10.2019 г. Решение № 149/27.04.2018 г., пост. по
гр.д. № 1413/2016 г. на РС – К. е уважен предявеният от ищеца РПК „ Н. „ –
гр. С. срещу О.С. иск с правно основание чл. 108 от ЗС досежно процесните
сгради и прилежащият им терен от 802 кв.м.;
Въвода във владение на кооперацията в тези й имоти е осъществен на
08.05.2019 г., като в имота са намерени трети лица - Р.С., Ч.Н. и Л.Ш.;
Р.С. С. е едноличен собственик и управител на търговско дружество „ И.
„ ЕООД, на което фактическата власт върху процесните имоти е била
възмездно предадена от О.С. за целия исков период и преди него - считано от
02.03.2011 г., срещу месечно обезщетение от 302 лв. + 20% ДДС, дължимо се
до 10 число на месеца, следващ месеца на ползването.
Така е безспорно установено че за исковия период ответникът е ползвал
без основание собствените на дружеството процесни имоти.
Съгласно чл. 59 от ЗЗД неоснователно обогатилия се за сметка на
другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил до размера на
обедняването. Фактическия състав на разпоредбата включва: Обедняване на
ищеца, изразяващо се в намаляване на имуществото му поради неполучаване
на дължима му се престация; Обогатяване на ответника чрез неоснователно
увеличаване на имуществото му; Обедняването на първия и обогатяването на
2
втория да произтичат от един и същи факт или обща група факти и да липсва
правно основание за имотното разместване. Необходимо е също така да няма
предвиден от закона друг иск, чрез който ищецът да защити правата си срещу
ответника.
Този фактическия състав е в случая налице. Ползвайки без основание
собствените на ищеца имоти ответникът се е обогатил неоснователно,
спестявайки си разходите за тяхното наемане, а ищецът се е обеднил поради
невъзможността да реализира доходи от тях като ги отдава под наем.
Обезщетението е съизмеримо със средния пазарен наем за имотите,
следователно обогатяването и обедняването са в случая еквивалентни по
размер и този размер е среднопазарния наем. Искът е по основание доказан.
Относно размера
––––––––––––––––––
По делото са приети две заключения от вещите лица К.И. и К.И..
Заключението на вещото лице И. определя среднопазарния наем за
процесните имоти по метода на аналога /сравнителния метод /, според който
метод наемът се определя след изследване и анализиране на реални договори
за наем с предмет подобни имоти и/или оферти за отдаване под наем на
такива имоти за релевантния период. Тоест метода се основава на данни от
сключени на пазара договори за наем, както и на ценови оферти на пазара за
отдаване под наем на идентични или сходни обекти. В заключението са
описани съобразените реално сключени и действащи за процесния период
договори за наем с предмет сходни на процесните по местоположение и
предназначение имоти / идентични липсват /, като е определен и коефициента
на съответствие и е коригирана пазарната цена. Установява се че тези имоти
са частна собственост на О.С., отдавани са под наем от общината чрез търг и
договорите са сключени на база тръжните цени на обектите / видно от самото
заключение, както и от обясненията на експерта в съдебно заседание от
14.12.2020 г./. Според заключението дължимия пазарен наем за процесните
сгради и прилежащия им терен за исковия период е в размер на 59 254 лева.
Пазарната цена на земята е дадена само за прилежащата към сградите нейна
част от 802 кв.м. и съобразно това й обслужващо предназначение – вж
обясненията на вещото лице в същото съдебно заседание.
Заключението на вещото лице И. определя среднопазарния наем за
процесните имоти за релевантния период на база два метода, като първият е
казания по горе сравнителен метод, а вторият е метода на справедливата
пазарна стойност. При този втори метод наемът се определя не на база реално
сключени договори, а съобразно най добрата пазарна цена, разумно
постижима за съответния вид стока между желаещ продавач и желаещ
купувач. Като под желаещ купувач се има предвид лице, което е мотивирано,
но не и принудено да купи/отдаде под наем, поради което той действа според
реалностите на пазара и не би платил цена по - висока от пазарната, а под
3
желаещ продавач – лице, което не е нетърпеливо или изпаднало в нужда така
щото да продаде/отдаде под наем на цена под пазарната или да задържа
сделката за постигане цена над пазарната, тоест лице което действа съобразно
реалистични за текущия пазар цени. Според това заключение дължимия
пазарен наем за процесните сгради и прилежащия им терен за исковия период
е 59 329 лв. по сравнителния метод, а по метода на справедливата пазарна
стойност – 52 200 лева. Към заключението са приложени копия от
съобразените от вещото лице договори за наем с предмет подобни по
местоположение и предназначение обекти за периода 2016 г. – 2019 г. с
наемодатели и двете страни по делото, а не само ответната община.
Приложени са и сключените между ищцовата кооперация и третото лице И.
ЕООД чрез управител Р.С. договори за наем с предмет процесните обекти за
период след 08.05.2019 г., видно от които за 2019 г. и 2020 г. дължимият наем
е договорен в месечен размер от 360 лв. с ДДС- тоест размера е договореният
такъв по споразумението от 02.03.2011 г. между дружеството и общината,
който е бил и заплащания на последната за исковия период. Приложение към
заключението е и Наредба за реда за придобиване, управление и
разпореждане с имоти общинска собственост, приета от ОбСъвет на О.С. през
м. септември 2020 година.
Окръжният съд е приел че пазарния наем следва да се определи на база
сравнителния метод, който е по обективен доколкото при него обектът,
предмет на оценка се сравнява с идентични или сходни обекти, за които са
сключени реални сделки на база ценови предложения на пазара. От дадените
в двете заключения почти еднакви по този метод стойности съдът е възприел
по малката такава и съобразно нея искът е уважен частично за периода
13.03.2015 г. – 08.05.2019 г.. Намерени са за неоснователни възраженията че
досежно размера искът следва да бъде уважен съобразно получавания от
ответника доход/наем за процесния период по споразумението му с „И. „
ЕООД от 02.03.2011 г., като е прието че обедняването на ищеца е съизмеримо
със средния пазарен наем за обектите, от чието ползване неоснователно е
лишен, поради което ирелевантно за определяне размера на дължимото му се
обезщетение е получения от ответника доход за тези обекти посредством
възмездно предоставеното от него тяхно ползване на трето лице срещу наем
по нисък от пазарния. В тази насока е прието че договорения наем по
сключените между това трето лице и ищеца договори след 08.05.2019 г. е
също ирелевантен за дължимото се обезщетение, тъй като договорите са за
период след процесния. Прието е за неоснователно и възражението че
обезщетение не се дължи за прилежащия към сградите терен, като е посочено
че принадлежността обслужва главната вещ и като така ползването на
сградите включва и ползването на прилежащата им площ от земята, върху
която са построени.
Във въззивната жалба се поддържа да са неправилни изводите на съда
че обезщетението за ползваните без основание обекти не следва да е в
размера на получавания за тях от ответната община наем по действащото за
4
исковия период споразумението от 02.03.2011 г. между нея и третото лице –
ползувател, като се поддържа че този именно наем е пазарния - предвид
установения по делото факт че за период, следващ исковия кооперацията ги е
отдала за ползване на третото лице срещу наем в същия размер. В тази насока
се настоява че оспорените заключения на вещите лица за среднопазарен наем
в по висок размер не са съобразени с тези договори от 08.05.2019 г. и от 08.
05.2020 г., а се основават не на сключени реални договори за наем, а само на
„ висящи по обявите с години офертни цени „. Освен това местоположението
на сравняваните от вещите лица имоти е различно от това на процесните,
първите са на централни места или граничещи с главния път С.-Б., с наличие
на съответна инфраструктура, а процесните – в края на града, където
единствения „ човекопоток „ са работещите във ВМЗ С. във времето на
отиване и излизане от работа. Неправилно е ползвана приложената към
заключението на вещото лице И. общинска наредба за реда за придобиване,
управление и разпореждане с имоти общинска собственост – приета от
ОбСъвет през м. септември 2020 г. – след исковия период. Поддържа се и
възражението, че обезщетение за прилежащата към процесните сгради земя
не се дължи, тъй като ползването на постройката включва в себе си и
ползването на земята под и около нея съобразно предназначението й.
Жалбата е неоснователна.
Сграда и прилежащия към нея терен / земя / са единен, неделим обект
на собственост. Ползването на сградата включва и ползването на
прилежащата й земя / както въззивникът и сам поддържа/, която има
обслужващо главните обекти / сградите / предназначение. В случая ищецът е
собственик и на сградите, и на прилежащият им терен – незастроен. Поради
което правилно е прието че осъществяваното от ответника неоснователно
ползване на сградите включва и ползването на прилежащия към тях терен,
съответно ответникът дължи обезщетение и за него. Обезщетението / сгради и
прилежаща земя / е също единно и неделимо. Пазарната цена за терена по
заключението на вещото лице И. / което е възприето от окръжния съд / е само
за прилежащата към сградите част от него и съобразно това обслужващо
предназначение
В случая обедняването е съизмеримо със среднопазарния наем за
имотите, който ищецът като техен собственик би могъл да получава, ако те
бяха в негово държане. В същия размер е и обогатяването на ползващия без
основание имотите ответник, тъй като за времето на неоснователното им
ползване той е спестил разходи в размер на среднопазарния наем, който би
следвало да заплаща за тях на собственика. Затова е без значение факта че за
процесния период ответната община е получавала от третото лице И. ЕООД
наем за имотите в размер по нисък от среднопазарния. В случая
обезщетението по чл. 59 от ЗЗД е винаги съизмеримо с пазарния наем, без
значение на начина, по който ответникът е упражнявал фактическата власт
върху чуждата собственост и доходите, които е получил от ползването й без
5
основание.
Споделя се извода на окръжния съд че сравнителния метод за
определяне на пазарния наем е в случая по обективен, тъй като – за разлика от
метода на справедливата пазарна стойност, се основава на изследване и
анализиране на сключени и действащи за съответния период договори за наем
с предмет аналогични имоти. Договори за наем за период извън исковия са
правно ирелевантни за размера на дължимото се обезщетение, поради което
правилно и двете вещи лица не са съобразили заключенията си със
сключените от ищцовата кооперация договори за наем с предмет процесните
имоти след 08.05.2019 г.. Описани са съобразените от вещото лице И. / чието
заключение е възприето от съда / реално сключени и действащи за процесния
период договори за наем с предмет подобни на процесните по
местоположение и предназначение имоти / идентични липсват /, като в тази
връзка е определен и коефициента на съответствие/несъответствие на
сравняваните имоти с процесните и в зависимост от него е коригирана
пазарната цена на наема съобразно индивидуалните характеристики на
последните. Така се явяват неоснователни възраженията на ответника че
експертът И. е определило среднопазарния наем единствено на база оферти в
интернет, че вещото лице е работило по неотносима за релевирания период
Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с имоти
общинска собственост – приета от ОбСъвет през м. септември 2020 г.. Факт е,
че ползваните от този експерт за сравнение договори са с предмет само
имоти, отдавани под наем от въззивника - за разлика от вещото лице И., което
е сравнявало с договори, по които наемодатели са и двете страни по делото, а
не само ответната община. В тази насока обаче и тъй като споделя извода че
пазарния наем в случая следва да се определи по метода на аналога,
настоящата инстанция на основание разпоредбата на чл. 271 ал. 1,
предложение последно от ГПК е обвързана от среднопазарния наем по
възприетото от окръжния съд заключение на вещото лице И..
Предвид изложеното обжалваното решение е правилно и се
потвърждава.
На въззиваемата страна се присъжда претендираното от нея
юрисконсултско възнаграждение в размер на 160 лв., определено – на
основание чл. 78 ал. 5 от ГПК, по чл. 25 ал. 1 от Наредбата за заплащане на
правната помощ.
И Съдът
РЕШИ:
Потвърждава Решение № 260 990 от 23.11.2021 г., пост. по гр.д. №
763/2020 г. на Окръжен съд – П. в обжалваната част - с която О.С., Булстад
******** е осъдена да заплати на РПК „ Н. „ – гр. С., ЕИК ********* на
основание чл. 59 от ЗЗД сумата 49 634, 45 лв., представляваща обезщетение
6
за осъществено от общината в периода 13.03.2015 г. – 08.05.2019 г. ползване
без основание на собствени на кооперацията недвижими имоти в гр. С., а
именно: Сграда с идентификатор ************ с площ от 209 кв.м. и
предназначение – за обществено хранене, Сграда с идентификатор
************ с площ 328 кв.м. и предназначение - за търговия и прилежащия
към сградите терен с площ от 802 кв.м. - част от Поземлен имот с
идентификатор ***********, целият с площ от 4 923 кв.м., ведно със
законната лихва върху сумата, считано от 14.05.2020 г. / датата на
предявяването на иска / до окончателното изплащане.
Осъжда О.С., Булстад ******** да заплати на РПК „ Н. „ – гр. С., ЕИК
********* юрисконсултско възнаграждение за въззивното производство в
размер на 160 / сто и шестдесет / лева.
Решението може да се обжалва пред Върховен Касационен Съд в
едномесечен срок от връчването.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7