№ 646
гр. Бургас, 16.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА Петкова Петкова
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20212100501657 по описа за 2021 година
Производството по делото е по чл.258 и сл.от ГПК и е образувано по въззивна
жалба вх.№ 279802/21.07.2021г. на РС-Бургас от „Дипавали” ЕООД, ЕИК- *********,
седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.Струма № 40, ет.3, ап.7, представлявана от
управителя Таня Д.Петкова, заявена чрез пълномощника адв. В. Въндев от БАК против
решение № 260949/06.07.2021г. по гр.д.№ 7579/2020г. по описа на БРС, с което е отхвърлен
предявеният от въззивника иск по чл.92 ЗЗД за осъждане на всяка една от ответниците СТ.
П. С. с ЕГН-********** и Р. П. Ж. с ЕГН-********** да заплати на ищеца по 1598лв.,
частичен иск от претенция в цялостен размер от 9534лв., представляващи обезщетение за
неизпълнение, дължимо по т.V.5.4 от договор за поръчка, сключен между страните на
10.03.2020г., формирано от тройния размер на дължимата комисионна/възнаграждение/ от
3178лв., ведно със законната лихва върху главницата, начиная от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане, като в тежест на въззивника са възложени сторените от
ответниците разноски.
Твърди се, че постановеното решение не е правилно. Въвежда аргументи. По-
конкретно счита, че е неправилен извода на съда, че ответниците не са нарушили с
поведението си уговорката по т.5.3, вр.т.3.5 от договора за посредничество, поради което не
дължат неустойка, тъй като това задължение възниква само в случай, че продадат имота на
лице, предложено от ищеца, без да го уведомят за това. Счита, че за да достигне до този
неправилен извод/че неустойка се дължи само при нарушение на т.3.5 от договора/, съдът
неправилно е тълкувал договорните клаузи, без да отчете целта на целия договор и по-
конкретно, че договорът за уговорения период на действие дава право само на ищеца да
предлага за продажба имота, но не и на собствениците. В този смисъл твърди, че при
извършено предлагане и реализирана продажба от собствениците, независимо дали на
предложен евентуален купувач от посредника или на трети лица, непредложени от
посредника, неустойка от ответниците се дължи.
Моли, атакуваното решение да бъде отменено, като се постанови ново такова по
1
същество, с което да бъде уважена исковата претенция на дружеството. Няма
доказателствени искания. Претендират се и сторените разноски в двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263 от ГПК е постъпил писмен отговор против въззивната жалба от
въззиваемата С.С., заявен чрез упълномощения процесуален представител адв. Д. Ройдева от
БАК, в който са изложени подробни съображения за нейната неоснователност. Изложени са
подробни съображения съпроводени с преглед и анализ на събраните в
първоинстанционното производство писмени и гласни доказателства в подкрепа на изводите
на съда по същество на спора, че не са налице предпоставките за уважаване на иска по чл.92
ЗЗД. Счита, че в обжалваното решение е сторено законосъобразно тълкуване на договора
съобразно разпоредбата на чл.20 ЗЗД и формираната съдебна практика, част от която се
цитира в отговора. Навежда, че въззивникът ищец би могъл да претендира
обезщетение/неустойка/ , тъй като самият той е неизправна страна, поради това, че нито е
изпълнил своите задължения по договора, нито е бил готов да ги изпълни, като се позовава
на представения протокол за огледи, съобразно който извършените пет огледа са основно на
посредници или представители на други посреднически агенции, с които ищецът работи, но
не и на реални клиенти; посредникът въпреки обещанието си да помогне с документите,
необходими за сделката, не е сторил това; твърди и че в същото време двете обяви на ищеца
за имота са грешни и не дават вярна представа за имота, като същият е посочен като офис и
предлаган с грешна квадратура от 84кв.м./при вярна такава от 72,98кв.м., а цената на която е
предлаган от посредника е различна от посочената в договора, като не е сключван и липсва
анекс за намаляването й. Направено е искане за потвърждаване на обжалваното решение. Не
ангажира нови доказателства, няма доказателствени искания. Претендират се съдебните
разноски.
В срока по чл.263 от ГПК е постъпил писмен отговор против въззивната жалба от
въззиваемата Р.Ж., заявен чрез упълномощения процесуален представител адв. Г. Гарова- от
БАК, с който подадената жалба се намира неоснователна, а обжалваното решение за
правилно и законосъобразно. Навежда, че фактическите и правни изводи на съда са
формирани при правилното прилагане на разпоредбата на чл.20 от ЗЗД и изцяло в съгласие
с цитираната в жалбата съдебна практика. Твърди, че в процесния договор за
посредничество ясно формулирана клауза няма, като се прави опит по пътя на тълкуването
да се изведе, ч подобна наказателна договорка е уговорена между страните. Допълва, че
никъде в договора за посредничество не е записано ясно за потребителя, че ако сам без
посредничеството на агенцията продаде имота в срока на договора, ще дължи комисионна
или двойна комисионна. Така в договора според тълкуването на посредника търсенето на
неустойка, обосновано с клаузата за ексклузитет, било завоалирано зад неизпълнение на
задължение на възложителя да информира посредника за всякакви промени, касаещи
продажбата, с което потребителя бил въведен в заблуждение и зад които се прикрива
истинската цел на посредника да получи неследваща се облага. В този смисъл сочи, че тези
клаузи са в противоречие с чл.147 ЗЗП.
Моли за потвърждаване на обжалваното решение. Не сочи доказателства.
Претендира разноски.
Въззивната жалба е подадена против акт на съда, подлежащ на обжалване, в срока
по чл.259 ГПК, от легитимирано лице, поради което е допустима.
Районният съд е разгледал иск с правно основание чл.92 ЗЗД, вр.чл.280 ЗЗД.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
По делото е представено копие на договор за посредничество при продажба на
недвижим имот № 6/10.03.2020г. по силата на който въззиваемите ответници са възложили
на въззивника ищец да осъществи посредничество при продажбата на недвижим имот,
находящ се в гр.Бургас, ул.“Х. А.“ №**, ет. *, ап. * с идентификатор № 07079.608.214.1.2,
посочен като тристаен апартамент при продажна цена от 69 900евро и срещу
възнаграждение от 2,5% от продажната цена, но не по-малко от 700евро. Договорът е
2
сключен за срок от шест месеца.
Към момента на подписване на договора за посредничество, както е вписано и в него,
като документ за собственост за недвижимия имот е налично „удостоверение за търпимост“.
Приблизително четири месеца по-късно 08.07.2020г. е съставен представен
констативен нотариален акт/вж.л.7 по гр.д. № 7579/20г. на БРС/, с който въззиваемите са
признати за собственици по наследство и давност на ап. *, находящ се на ет. *, ул.Х. А.
№**, гр.Бургас с площ от 72,98кв.м.
Не е спорно по делото и се установява от представения нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот от 08.07.2020 г. /вж.л.8 по гр.д. № 7579/20г. на БРС/, че
ответниците са продали на процесния имот на Н. П. П. за сумата от 127129 лева.
От на свидетелите Ц. и Г., сочени от ищцовата страна се установява, че са брокери,
колеги от други агенции и че посредниците взаимно си оказват съдействие и помощ при
реклама, огледи и продажба на имоти, за които са ангажирани, като поясняват естеството на
работата си. Така с оглед осъществяваната от тях дейност двете свидетелски сочат, че са
водили клиенти за оглед в процесния имот и са положили подписите си в чек-листа за
извършените огледи на апартамента.
От показанията на свидетелите С. и Ч., водени от ответната страна се установява, че
наследственият апартамент се продава от месец февруари 2020г., когато св.Ч., след като е
получил от продавачите потвърждение за това е обявил, че желае да го закупи. За
намерението на ответниците свидетелят разбрал от майка си, която живее в съседната къща.
По стечение на обстоятелствата и обявената извънредна обстановка в страната през м.март
с.г. свидетелят не е могъл да пътува от гр.София, където живеел до гр.Бургас за да огледа
състоянието на апартамента. Допълнително забавяне имало и защото ответниците трябвало
да уредят документите на имота. Сделката била изповядана едва през лятото на 2020г., като
купувач по семейно решение била вписана Н. П.-жената с която св.Ч. живеел на семейни
начала от 25 години и с която имали двадесет и една годишна дъщеря. Едва пир изповядване
на сделката свидетеля разбрал, че продавачите са ползвали и услугите на посредническа
агенция. В показанията си св.С./снаха на отв.С.С./ твърди, че тя и съпругът й и син на
ответницата са преговаряли с представителя на ищцовото дружество Т. П. относно
заплащането за посредничество, като изрично са предупредили, че вече са обявили
апартамента за продажба и познати и близки са проявили интерес. В отговор П. е посочила,
че ще иска възнаграждение само при продажба от нейна страна. Св.С. потвърждава, че
техният съсед Д. е проявил желание за закупуване на имота още през февруари 2020г.. На
06.06.2020г. по инициатива на св.С. и съпругът й около 17,30ч. е проведена среща П. при
която и съобщили за сключване на окончателната сделка с Д. Ч.. П. завила, че много е радва,
т.к. апартаментът бил труден за продажба, поискала да й върнат транспаранта, попитали я
какви разходи има до момента, като двете ответници предали по-късно сума от общо 300лв.,
която била предадена на П. от съпруга на св.С..
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Въззивният съд намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
Ищецът претендира сумата като неустойка – на основание т.5.4, във вр. с т.2.1 от
договора. Съгласно уговореното по т. 3.1. от договора от договора за посредничество,
възложителят предоставя на посредника изключителни права за предлагане на имота, като
се задължава да не продава и да не предлага имота за продажба самостоятелно или чрез
трето лице /включително професионален посредник/ за срока на договора. В т.3.2 е
посочено, че възложителят се задължава да не продава имота без посредничеството,
участието и знанието на посредника на купувач предложен му от посредника, както и на
трети лица, свързани по какъвто и да е начин с предложените му от посредника
купувачи/вкл.роднини, бизнес партньори и др./.
3
Съгласно уговореното по т.5.4 при неизпълнение на задълженията по т. 3.4 и т. 3.5 от
договора възложителят заплаща на посредника обезщетение, равняващо се на тройния
размер на полагащото му се възнаграждение, съгласно чл. 2.1.
В т.3.4 от договора е предвидено, че възложителят незабавно информира посредника
за всякакви промени, касаещи продажбата, предмет на настоящия договор, а с т.3.5 е
уговорено за всеки извършен оглед да бъде подписван протокол за оглед, съдържащ датата,
име на лицето, огледало имота и описание на огледания имот.
Видно от съдържанието на т. 5.3 от договора - в случай, че възложителят сключи
договор за продажба с предложен му от посредника купувач, или лице по т. 3.4 и т.3.5, без
участието на посредника или без негово знание, той е длъжен да уведоми писмено
посредника за датата и мястото на сключване на договора, както и за начина, по който ще
бъде изплатено комисионното възнаграждение. Ако възложителят не изпълни това свое
задължение се приема, че е налице неизпълнение на т. 3.4 и т. 3.5 от договора със
следващите се от това последици. Именно тези задължения са скрепени със санкцията по т.
5.4 – трикратния размер на уговореното възнаграждение по договора.
Както бе посочено по-горе претенциите предявени в настоящото производство
произтичат от договор за търговско посредничество, уреден нормативно в текстовете на
чл.чл.49-51 от Търговският закон. Договорът за търговско посредничество има като цел не
конкретен правен резултат, а осъществяване на връзка между страни целящи сключване на
правна сделка. В конкретния случай посредникат не доказва, че е свързал страните. Това
свързване, вследствие на което е настъпила сделката между продавач (ответника) и купувач
хронологично е започнато преди сключване на договора за посредничество, за което
посредника е бил известен и е получено устно съгласие от него и е довършено от страните
по сделката като частни лица без каквото и да било участие на посредника. В този смисъл се
споделя тълкуванието на договорните клаузи в тяхната цялост изложено в обжалваното
решение, че задължението за заплащане на неустойка така, както е уговорено възниква в
случаите, при които възложителят „заобиколи“ посредника и сключи договор за продажба
на имота с потенциален клиент/вкл. трети лица като негов роднина, бизнес партньор и др./,
предложен му от посредника. Следователно неустойка е предвидена в случаите, при които
посредникът е предложил потенциален купувач, т.е. спомогнал е за осъществяването на
контакт между страните по покупко-продажбата и за тази му дейност следва да получи
възнаграждение, но възложителят реализира сделката без знание на посредника. Това е така
и защото предвиденото задължение по т.3.1 от договора възложителя да не предлага имота
самостоятелно не е скрепено със санкцията по т.5.3 още по-малко със санкцията по т.5.4,.
т.к. в посочените клаузи неустойка е предвидена за нарушение на т.3.4 и т.3.5 от договора.
Не се установява и нарушение от страна на възложителите на т.3.4 от договора, с
която е предвидено, че възложителят незабавно информира посредника за всякакви
промени, касаещи продажбата, предмет на настоящия договор. Това е така защото, както бе
посочено по-горе съгласно последователните и в синхрон със събраните по делото писмени
доказателства,показания на свидетелите Ч. и С. посредникът освен че няма никакво участие
в свързването на купувача и продавача, е бил уведомен преди сключването на договора за
посредничество, че продавачите вече предлагат самостоятелно имота и имат проявен
интерес от близки/в случая съседи/, с които в крайна сметка е сключен окончателния
договор за продажба. Посредника е потвърдил, че му се дължи заплащане само при
реализирана с негово участие сделка. Преди изповядване на сделката посредника е
уведомен, че възложителите са приключили преговорите за които е бил предупреден преди
сключване на посредническия договор. Сделката е реализирана без каквото и да било
участие на посредника и не е осъществена с предложен от посредника клиент, поради което
на посредника е заплатена сума от 300лв., на колкото към този момент самият той е оценил
извършените разходи по предлагането на имота.
Не се установява от фактите по делото и нарушение от страна на възложителите на
т.3.5 от договора където е уговорено за всеки извършен оглед да бъде подписван протокол
за оглед, съдържащ датата, име на лицето, огледало имота и описание на огледания имот.
4
Предвид изложеното, постановеното от първоинстанционният съд решение е
правилно и законосъобразно и като такова следва да бъде потвърдено.
Съобразно изхода на делото и с оглед стореното искане в полза на въззиваемите се
следват сторените в настоящото производство разноски, както следва за С.С. в размер на
300лв. за заплатен адв.хонорар и за Р.Ж. в размер на 400лв. за заплатен адв.хонорар, която
сума следва да бъде присъдена в тежест на въззивника.
Мотивиран от горното и на осн. чл.271 от Гражданския процесуален кодекс,
Бургаският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА, решение № 260249/06.07.2021год. по гр.д.№ 7579/2020г. по описа
на Районен съд-Бургас.
ОСЪЖДА „Дипавали” ЕООД, ЕИК- *********, седалище и адрес на управление в
гр.Бургас, ул.Струма № 40, ет.3, ап.7, представлявана от управителя Таня Д.П. да заплати на
СТ. П. С. с ЕГН-********** от гр.Бургас, ж.к.З., бл. **, вх. * сторените съдебни разноски в
настоящото производство в размер на 400лв./четиристотин/лева.
ОСЪЖДА „Дипавали” ЕООД, ЕИК- *********, седалище и адрес на управление в
гр.Бургас, ул.Струма № 40, ет.3, ап.7, представлявана от управителя Таня Д.Петкова да
заплати на Р. П. Ж. с ЕГН-********** от гр.Бургас, ж.к.З., бл. **, ет. **, ап. ** сторените
съдебни разноски в настоящото производство в размер на 300лв./триста/лева.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на осн.чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5