РЕШЕНИЕ
№ 503
гр. Варна, 28.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова
като разгледа докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20213110108144 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид сл**то:
Производството е образувано по предявен от Т. Т. А.. с ЕГН:
**********, с адрес: ул.„*********** против „Н.***" ООД с ЕИК
***********, със седалище и адрес на управление в гр. ***********,
представлявано от А.М.Е., за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 15 000 лв., представляваща частичен иск от сумата от 12 153, 70
евро, представляваща договорна неустойка, съгласно т. 4.5 от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.08.2019г.
Ищецът основават исковите си претевции на следните
фактически твърдения:
В исковата молба ищецът Т. Т. АТ. твърди, че на 15.08.2019г. за** с
М.Е.Х. са сключили с „Н.***" ООД, ЕИК *********** предварителен
договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ апартамент *** с идентификатор 10135.*******. Твърди се, че
след сключване на предварителния договор ищецът е платил на четири
вноски през м.август 2019г. обща сума в размер на 10000 евро/19668 лв./ и
1
през м.октомври 2019г. отново на четири вноски още 31365.80лв. или преди
прехвърляне на собствеността върху имота общо изплатената на дружеството
сума е в общ размер на 51033.80лв. Излага в исковата молба, че през
м.октомври 2019г. поради забава на продавача-строител да изпълни поетите
от него ангажименти- да построи и предаде сградата в експлоатация, ищецът
и ответникът се договорили да бъде намалена продажната цена на
апартамента, като това съгласие не е било в писмена форма. Въз основа на
това постигнато устно съгласие продавачът е върнал на купувача 31 300лв. в
брой. Твърди се, че окончателно договорената между страните продажна
цена, упомената в нотариален акт №***********г. на нотариус Б.В., рег.№**
НК, е 121537.07 евро, платена по посочения в нотариалния акт начин. Твърди
се, че между страните е водено и друго дело /гр.д.№2255/2020г. на ВОС/, по
което съдът е приел, че 19462.93лв. е размерът на намалената продажна цена
за ап.**, а остатъкът от 11 632 лв. са били дадени без основание и подлежат
на връщане на дружеството. Това решение е потвърдено с решение на АпС-
Варна,, постановено по в.гр.д.№126/2021г. Твърди, че поради забавяне на
въвеждане на сградата в експлоатация ищецът не е могъл да реализира
инвестиционните си намерения, с които е закупил имота, а именно да отдава
същия под наем, месечно в размер на 1000лв. Твърди, че с оглед разпоредбата
на чл.4.5 от предварителния договор предвидената между страните неустойка
ще компенсира ищеца за пропуснатите ползи. Твърди се също, че
задължението на ответното дружество по предварителния договор е било
въвеждане на сградата в експлоатация. Според ищецът задължението за
въвеждане в експлоатация е в деня на предаване на владението от строителя
към купувача-08.11.2019г., в какъвто смисъл била разпоредбата на чл.3.5 от
предварителния договор. Това се установявало и от нотариалния акт за
прехвърляне правото на собственост. Претендира да бъде осъдено
дружеството да заплати сума в размер на 15000лв., представляваща част от
договорно установената неустойка в размер на 12153.70 евро/ 10% от
продажната цена по нотариален акт/. Претендира и разноските по делото.
С уточняваща молба посочва, че неустойката е предвидена за забавено
въвеждане на сградата в експлоатация и размерът е съгласно чл.4.5 /0,02 % от
стойността на имота за всеки ден на забавата, но не повече от 10%/. Твърди,
че въвеждането в експлоатация е следвало да се извърши до деня на
предаване на владението и че забавата тече от 09.11.2019г. до 08.06.2021г.
2
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от страна на ответника, с
който оспорва предявената искова претенция.
Не оспорва, че страните са били облигационно обвързани с
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
15.08.2019г., както и че между страните е бил сключен окончателен договор с
акт № *******г. на СВ-Варна, с който е уговорена окончателна продажна
цена в размер на 121537,07 евро за апартамент с идентификатор
10135.*******.
Оспорват твърдението в уточняващата молба към исковата молба, че
разпоредбата на чл.3.5 от предварителния договор от 15.08.2019г. съдържа
уговорка относно падежа на задължението на строителя за въвеждане в
експлоатация. Действително страните са договорили в чл.3.5, че продавачът
се задължава да предаде на купувача владението на имота след въвеждане в
експлоатация при посочената степен на завършеност. Твърдят, че с
разпоредбата на чл.3.5 от предварителния договор е поето облигационно
задължение за предаване на владението/ фактическата власт/, но това не е
поето задължение за въвеждане на сградата в експлоатация. Твърдят, че в
предварителния договор липсва уговорен срок за предаване на сградата в
експлоатация след изтичане, на който задължилата се страна/продавачът-
строител/ ще изпадне в забава.
Твърдят, че със сключване на окончателния договор от 08.11.2019г.
страните са се съгласили правото на собственост да бъде прехвърлено върху
имота, предмет на предварителния договор, преди въвеждането му в
експлоатация. Признания за това съгласие се съдържа в обстоятелствата част
на исковата молба, в която е посочено че:" През м.10.2019год. поради забава
на продавача-строител да изпълни поетите от него ангажименти да построи и
въведе сградата /част от която е апартамент ***/ в експлоатация, нашият
доверител и ответникът са се договорили да бъде намалена продажната цена
на въпросния апартамент."
Твърдят, че с подписване на окончателния договор страните са
предоговорили условията по предварителния договор от 15.08.2019г., както
по отношение на продажната цена, така и по отношение предаване на
владението, което да не съвпада с датата на въвеждане на сградата в
експлоатация. Изрично в окончателния договор е посочено, че предаване на
3
владението ще се извърши с окончателното плащане на цената по сделката.
Съгласно този договор остатъкът от 105 500 евро ще бъде изплатена на
продавача с банков кредит.
Твърдят, че с постигане на съгласие за намаляване на продажната
цена, поради забавяне на въвеждането на сградата в експлоатация,
обстоятелство което не се оспорва от ищеца и е прието с влязлото в сила
решение по гр.д.№2255/2020г. на ВОС, ищецът реално е бил обезщетен за
пропуснати ползи. Ищецът се е съгласил да сключи окончателния договор
при тези условия, като е приел, че е обезщетен за претърпени вреди от
пропуснати ползи от забавното изпълнение на ответното дружество. Изрично
в мотивите на решение №84/13.01.2021г. на ВОС по гр.д.№2255/2020г.
окръжният съд е приел, че страните по предварителния договор могат да
променят съществените условия на окончателния договор, които да бъдат
различни от тези по предварителния договор, тъй като негов предмет е само
постигане на съгласие за сключване на окончателен договор. За това
страните, които имат свобода на договарянето могат да предоговорят
основните параметри на предварителния договор, в това число и цената на
продавания имот.
Твърдят, че след като ищецът е бил обезщетен с намаляване на
продажната цена поради забавянето на продавача ищецът няма основание да
претендира заплащане на неустойка по чл.4.5 от предварителния договор.
Твърдят, че с подписване на 08.11.2019г. на окончателния договор е
прекратено действието на предварителния договор от 15.08.2019г., поради
което ищецът няма правно основание да претендира заплащане на неустойка.
Нито с предварителния договор, нито с окончателния договор за покупко-
продажба, обективиран с нотариален акт № *******г. на СВ-Варна е
уговорено, че предварителния договор или част от него, в това число в частта
за неустойките ще продължи действие и след сключване на окончателния
договор.
В евентуалност твърдят, че ответното дружество няма вина за
забавеното въвеждане на сградата в експлоатация, тъй като въвеждането не
може да бъде извършено преди въвеждане на трафопоста в експлоатация, от
който се осъществява ел.захранване на сградата. Разрешението за ползване на
трафопоста в експлоатация е било извършено на 16.11.2020г.
4
В съдебно заседание ищецът поддържа иска си и моли за уважаването
му, а ответникът поддържа отговора си и моли за отхвърляне на иска.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и
съобразявайки становището на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено
сл**то от фактическа и правна страна:
Предявеният иск намира правното си основание в разпоредбата на чл.
92 от ЗЗД. Ищецът претендира заплащане на мораторна неустойка по чл.4.5
от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.08.2019г., а именно неустойка за забава в изпълнението на задължението
на строителя да въведе сградата в експлоатация преди прехвърлянето на
недвижимия имот.
В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно
доказване, че между страните са налице твърдените договорни отношения,
възникнали със сключването на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот с включена валидна неустоечна клауза, че ответникът е в
неизпълнение на задължение, скрепено с мораторна неустойка, а именно да
въведе сградата в експлоатация в определен срок, че е настъпил падежът на
задължението за въвеждане на сградата в експлоатация на посочената дата,
както и размерът и периодът на претендираната неустойка.
Ответникът е длъжен да докаже положителните факти, на които
основава възраженията си, в случай, че ищецът докаже предпоставките на
иска, а именно че предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 15.08.2019г. е прекратен със сключване на окончателния договор за
покупко-продажба на имот, както и че вредите, за които се иска заплащане на
неустойката, а именно вредите от забавеното въвеждане на сградата в
експлоатация, са обезщетени от ответника чрез отстъпка в цената на имота,
договорена с предварителния договор.
Не се спори по делото, че на 15.08.2019г. между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ апартамент *** с идентификатор 10135.*******. Не е спорно
и че с нотариален акт №***********г. на нотариус Б.В., рег.№** НК,
страните са сключили окончателен договор за покупко-продажба на същия
имот ПРЕДИ въвеждане на сградата в експлоатация, като е постигнато
5
съгласие за отстъпка в цената на имота. Няма спор, че между страните е
водено гр.д.№2255/2020г. по описа на ВОС, съгласно което съдът е приел, че
19462.93лв. е размерът на намалената продажна цена за ап.**. Не се спори и
че НЕ Е налице започнала процедура по въвеждане на сградата в
експлоатация към датата на приключване на устните състезания.
Спори се по факта налице ли е действаща към настоящия момент
неустоечна клауза, както и дали е настъпил падежът на задължението за
въвеждане на сградата в експлоатация, т.е. налице ли е забава у ответника.
Видно от приложения по делото предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 15.08.2019г. между страните е била
постигната уговорка, съгласно която ПРОДАВАЧЪТ се задьлжава да продаде
на КУПУВАЧА или на посочено от него трето лице правото на собственост
върху подробно описания по-долу апартамент, в** със съответните идеални
части от правото на строеж върху имота, находящ се в „Многофамилна
жилищна сграда" в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с идентификатор 10135.*******
/******* ******* ******* / по кадастрална карта, с площ 882 кв.м., при
граници: 10135.******* 10135.*******, 10135.*******, 10135.*******,
находящ се в гр.Варна,. ул."***********, представляващ УПИ *******, по
плана на 7 м.р., а именно:
1.1.1 АПАРТАМЕНТ *** /*******/, с идентификатор 10135.*******
/***********, *********** *******, **, *******/ по схема от СГКК,
находящ се на седми етаж *, с обща застроена площ от 120.94 /сто и двадесет
цяло и деветдесет и четири/ кв.м., състоящ се от: дневна с кухня, две спални,
килер, баня-тоалет, тераса, при граници по документ за собсвеност: улица,
ап.**, коридор, както и 28,63 /двадесет и осем цяло и шестдесет и три стотни/
кв.м. идеални части от общите части на сградата, в** със съответните ид.ч. от
правото на строеж, върху горепосоченото УПИ, 22,63 кв.м.,които не се
заплащат, но се прехвърлят след АКТ 16, като таксите за прехвърлянето са за
сметка на купувача.
В т. 2.1. от Договора е уговорена цена в размер на 141 000 евро,
платима на три вноски – 2500 евро, дължими до 20.08.209г., 7500 евро,
дължими до 15.09.2019г. и 131 000 евро, дължими до 20.11.2019г. в деня на
нотариалната сделка.
В т. 3.5 е уговорено, че ПРОДАВАЧЪТ се задължава да предаде на
6
КУПУВАЧА владението на Имота, предмет на този Договор, след въвеждане
в експлоатация в следната степен на завършеност:
Стени и тавани - шпакловка, под - замазка.
Общи части - на 100 % завършени. /
Входна врата - масивна. Врати към тераси PVC /
терасите - под - гранитогрес; стени - мин. мазилка.
Дограма - PVC - 6-камерна,троен стъклопакет REHAU
Ел.инсталация = до конзола с прекъсвачи и измервателен уред
електромер
В и K инсталация - до тапа,
Напълно завършени вътрешно и външно трифазно електрозахранване до
таблото с предпазители и В и К връзка.
Всички материали по строителството, В и К и ел. инсталации и
облицовки да отговарят на БДС (първо качество).
Съгласно т. 4.5 от Договора, в случай на забавяне на сроковете за
въвеждане сградата в експлоатация по вина на ПРОДАВАЧА, същият дължи
неустойка в размер на 0.02% за всеки просрочен ден, но не повече 10% от
стойността на имота.
От Представения по делото нотариален акт №***********г. на
нотариус Борис В., рег.№** НК, се установява, че „Н.***" ООД продава на Т.
Т. АТ., уговорения обект: АПАРТАМЕНТ *** /*******/, с идентификатор
10135.*******, за сумата от 121 537,07 евро, от които 31 365,80лв. са
заплатени с лични средства от купувача на продавача, а остатъкът от 105 500
евро ще бъдат заплатени с банков кредит в срок от три работни дни след
представяне на доказателства, че настоящият нотариален акт е вписан и след
вписване на договорна ипотека върху същия.
В т. II от нотариалния акт е посочено, че владението на имота ще бъде
предадено от продавача на купувача в деня на окончателното плащане.
С решение №84/13.01.2021г. по гр.д. № 2255 по описа за 2020г. на ВОС,
съдът е уважил частично иска за връщане на даденото без основание, по иска
на „Н.***" ООД против Т. Т. АТ., като е приел, че между страните е била
постигната договореност - „спогодба" за намаляване на продажната цена за
имота уговорена в предварителния договор, поради това че продавачът
/строител/ не е извършил уговорени между страните СМР по обекта в
7
указания обем и срокове, като цената е намалена от 141000 евро на 121537,07
евро, т.е с 19462,93 евро.
Съдът намира, че между страните е сключен валиден предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Основното задължение на страните по предварителния договор, който е
организационен и подготвителен по своя характер, е това за сключването на
обещания с него окончателен договор. Със сключването на окончателен
договор в предвидената от закона форма, предварителният договор се
погасява поради неговото изпълнение.
Няма пречка обаче в предварителния договор страните да включат и
други уговорки, вкл. и такива за неустойки. В тези случаи, по силата на
различните клаузи на договора, наред с основното организационно
задължение по предварителния договор, възникват и различни по своя
характер други задължения на страните. Те могат да бъдат изменени или
прекратени само по взаимно съгласие на страните (чл. 20а от ЗЗД), или пък да
бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ.
Съгласно практиката на ВКС, когато страните са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на имот, в който е предвидено
задължение за построяване на жилищна сграда, но със сключването на
окончателния договор желаят да се запази действието на предварителния
договор, съгласието за това следва да е обективирано по начин, който
недвусмислено изразява намерението и волята на страните да прекратят,
респективно – да запазят действието на договора или отделни клаузи в него.
Без значение е дали насрещните волеизявления са обективирани в
окончателния договор /нотариалния акт/ или в друг писмен документ и как е
наименован този документ. При неяснота в клаузите на съглашението или
съмнение за точния смисъл на договореното по отношение на конкретните
права и задължения, които се запазват, изменят или прекратяват,
действителната обща воля на страните се установява чрез тълкуване (чл.20
ЗЗД). /Р Е Ш Е Н И Е № 90/05 април 2016 г. по гражданско дело № 5205 по
описа за 2015 година, на ВКС, IV ГО/ В конкретния случай страните не са
уговорили изрично прекратяването или запазването на действието на
предварителния договор, поради което действителната им обща воля следва
да бъде извлечена чрез тълкуване.
8
Съгласно предварителния договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 15.08.2019г. е уговорено прехвърлянето на имота: АПАРТАМЕНТ
*** /*******/, с идентификатор 10135.*******, в срок до 20.11.2019г. Макар
това да не е посочено изрично, в т. 2.2.3. от Договора е уговорено, че третата
вноска от цената на имота ще бъде заплатена „до 20.11.2019г., в деня на
нотариалната сделка“. Оттам се извежда тълкуването, че окончателното
прехвърляне на имота следва да бъде извършено до 20.11.2019г.
В предварителния договор НЯМА уговорка, че сградата следва да бъде
въведена в експлоатация до деня на окончателното прехвърляне на имота
/както твърди ищеца/.
От това следва извода, че тази продажба между страните е уговорена
като т.нар. разговорно „продажба на зелено“, т.е. покупко-продажбата на
имота /окончателната сделка/ не е обвързана с въвеждането на сградата в
експлоатация.
Налице е уговорка /в т.3.5 от предварителния договор/, че владението
на имота ще бъде предадено СЛЕД въвеждане на сградата в експлоатация и в
степен на завършеност, съответстваща на уговореното в т.3.5. от договора,
която степен на завършеност отговаря и на изискванията за въвеждане на
сградата в експлоатация /по БДС/. Това е единствената клауза в
предварителния договор, в която се споменава въвеждане на сградата в
експлоатация. В тази клауза от договора обаче не е даден конкретен срок за
въвеждане на сградата в експлоатация. Въвеждането на сградата в
експлоатация е поставена като отправен момент за осъществяването на друг
юридически факт. Освен това само предаването на владението върху имота е
обвързано с въвеждането на сградата в експлоатация, но не и самото
прехвърляне на имота.
Съдът намира, че уговорката, че владението на имота ще бъде
предадено СЛЕД въвеждане на сградата в експлоатация /т.3.5 от
предварителния договор/ Е ИЗМЕНЕНА по взаимно съгласие между страните,
видно от т. II от нотариалния акт. С посочената клауза по т. II от
окончателния договор за покупко-продажба, въвеждането във владение върху
имота е обвързано с плащането на последната вноска от цената на договора,
но не и с въвеждане на сградата в експлоатация. Оттук следва, че по силата на
т. II от нотариалния акт, действието на уговорката по т.3.5 от предварителния
9
договор, е отпаднало. Отпаднало е задължението за въвеждане на сградата в
експлоатация ПРЕДИ предаването на владението, доколкото предаването на
владението вече е обвързано със заплащането на цената по договора. Оттук
липсва както задължение за въвеждане на сградата в експлоатация, така и
какъвто и да е релевантен момент, с което същата да е обвързана.
При тези обстоятелства, въпросът е каква е съдбата на предвидената в т.
4.5 от предварителния договор клауза за неустойка след сключване на
окончателния договор?
Съдът намира, че в предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 15.08.2019г. изначално липсва изрично предвидено
задължение на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация. Освен в
т.3.5. от предварителния договор, където се споменава въвеждането на
сградата в експлоатация като момент, след настъпването на който следва да
настъпи друг юридически факт /предаването на владението/, никъде другаде
не се споменава въвеждането на сградата в експлоатация. Оттук липса
основание за начисляване на неустойка за забава, доколкото неустойката
следва да обезпечава вредите от неизпълнението на конкретно определено в
договора задължение, каквото в настоящия случай липсва.
В случай, че се приеме, че е налице задължение за въвеждане на
сградата в експлоатация, обективирано или следващо от предварителния
договор, то съдът намира, че липсва забава. Никъде в предварителния
договор не е уговорен срок за въвеждане на сградата в експлоатация /нито в
т.3.5. от предварителния договор, нито в друга клауза в предварителния
договор/.
С уговорката в т. II от н.а е изменена уговорката в т.3.5. от
предварителния договор и е отпаднали изискването на т.3.5. от
предварителния договор. Поради това не може да се приеме, че от датата на
нотариалното прехвърляне на имота или от датата на предаване на владението
върху имота, съгласно н.а., тече забавата на ответника.
Съгласно чл. 84 ал. 1 от ЗЗД, когато денят за изпълнение на
задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му. В
чл. 84 ал. 2 от ЗЗД е предвидено, че когато няма определен ден за изпълнение,
длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора.
Съгласно чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на
10
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. В този
случай всички изменения на предварителния договор следва да бъдат
сключени между страните в писмена форма. Доколкото поканата по смисъла
на чл. 84 ал. 2 от ЗЗД внася промяна във вече възникналото между страните
правоотношение, като замества липсващия в договора падеж на задължението
и поставя началото на забавата на длъжника, то съдът намира, че в посочения
случай поканата също следва да бъде отправена в писмена форма. Съгласно
чл. 164 ал. 1 т. 5 от ГПК гласни доказателства за този факт са недопустими.
В конкретния случай не е налице доказателство за отправена писмена
покана от купувача до продавача, поради което не е настъпил падежа на
задължението за въвеждане на сградата в експлоатация. В този случай не е
налице забава и за ответника не е възникнало задължение за заплащане на
неустойка.
Въз основа на посоченото съдът намира, че искът се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода на спора, на ответника се следват разноските, които са
в размер на 1800лв., съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК и
доказателства към него.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. Т. АТ. с ЕГН: **********, с адрес: ул.
„*********** против „Н.***" ООД с ЕИК ***********, със седалище и
адрес на управление в гр. ***********, представлявано от А.М.Е., иск за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 15 000 лв.,
представляваща частичен иск от сумата от 12 153, 70 евро, представляваща
договорна неустойка, съгласно т. 4.5 от Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 15.08.2019г.,, на основание чл. 92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Т. Т. АТ. с ЕГН: **********, с адрес: ул. „*********** ДА
ЗАПЛАТИ НА „Н.***" ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на
управление в гр. ***********, представлявано от А.М.Е., сумата от 1800лв.
11
/хиляда и осемстотин лева/, представляваща сторени разноски за
производството, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд
в четиринадесет дневен срок от съобщаването му на страните.
Решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
12