Р Е Ш Е Н И Е
№ 3207 25.11.2019г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд ХХ
граждански състав
на двадесет и шести септември две
хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ
при участието на секретаря Ани Стоянова
като разгледа докладваното от съдията Иван Дечев
гражданско дело № 3164 по описа на БРС за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Делото е образувано по
исковата молба на В.П.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С., А.В.Т.,
гражданка на Р. ф., родена на ***г., с адрес гр.С. и В.В.Л., гражданин на Р. ф.,
роден на ***г., с адрес гр.С. против “Монолит“ ООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр.Черноморец, ул.“Славянска“ 10, представлявано от С.П.К.
за обявяване за окончателен на сключения между страните на 02.12.2009г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Твърди се, че ищците са сключили с
ответника предварителен договор за покупко-продажба на имот, представляващ апартамент
№ 8, с площ на апартамента от 112.48 кв.м., от които 95.48 кв.м. застроена площ, състоящ се от: два
хола-трапезария-кухня, три балкона, антре, две бани с тоалетна, кухненска ниша,
спални, а
също и 7.58 кв.м. от общите части на етажа и 9.42 кв.м. от общите части на
сградата, с граници:
юг-апартамент № 9; запад-апартамент
№ 7, север-ресторант “С.“, изток-празен участък,
отгоре-апартамент № 11, отдолу-апартамент № 5,
находящ се на трети етаж от масивна жилищна сграда в гр.Ч., построена в УПИ *-***, кв.** по плана на село Ч. /сега гр.Ч./, с площ на парцела от 367 кв.м., а
по КК и КР на гр.Ч., община С., този имот представлява самостоятелен имот в сграда с идентификатор *****.***.***.*.*, с адрес гр.Ч., находящ
се в сграда №
6, разположена в поземлен имот с идентификатор *****.***.***, с предназначение – жилище, апартамент,
брой нива на обекта 1,
с площ 85.40 кв.м., прилежащи части: склад 3-2.30 кв.м., склад 4-2.30
кв.м., 8.5% ид.ч. от общите части, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: *****.***.***.*.*, *****.***.***.*.*, под обекта: *****.***.***.*.*,
над обекта: *****.***.***.*.*. Продажната цена била в размер на 50000 евро с
ДДС. Според договора страните са задължават да сключат окончателен договор в
нотариална форма за прехвърлянето на правото на собственост върху недвижимия
имот, след подписване на двустранен приемо-предавателен протокол и след
заплащане на последната вноска от купувача. Купувачите са изпълнили
задължението си да заплатят 45000 евро с ДДС, като остатъка от 5000 евро е
дължим от тях след прехвърляне на собствеността. Въпреки, че в полза на
продавача било издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, до
настоящия момент той не е прехвърлил собствеността върху имота.
Искът е по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ответникът е подал отговор, с който оспорва иска. Заявява, че договор в
този вид не е сключван между страните, като представеният документ е
неистински, тъй като не всички страници са подписани с и печат; където има
поставен печат той се различава от този на ответника; липсват пълномощни за
подписване на договора; представените разписки за плащане са също с печат,
който не се ползва от ответника. Договорът също така няма предмет и е нищожен.
Договорът е всъщност такъв за строителство и СМР. Не съществува обект, който да
е идентичен с описания в предварителния договор. До одобряване на проекта за
реконструкция на сградата, отделни обекти в сградата не съществуват, а тя е със
статут на само един обект. Едва след разрешението за ползване се предвижда и
изгражда проект, който обаче не отговаря на описаното в представения
предварителен договор. Налице е пълно несъответствие между описанието по
предварителен договор и реалното положение. Налага се извод, че договорът
описва обект, който не е съществувал и не съществува. Освен това договорът
определя краен срок, до който СМР следва да бъдат изпълнени, ведно с
получаването на разрешение за ползване, а именно 30.07.2010г. Считано от тази
дата ищците са имали правото да изискват от ответника изпълнение на договора, а
именно завършване на СМР по начин, който да води до създаването на обект,
идентичен с описания в договора. Това право е следвало да се упражни в
предвидената петгодишна давност, но в случая ищците не са го упражнили в този
срок, поради което ответникът прави възражение за давност. Моли се искът да се
отхвърли.
Бургаският районен съд, след като взе предвид
исковата молба и изложените в нея доводи, становището на ответната страна,
събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира следното:
Искът
е основателен.
Сключен
е бил между В.П.Л., А.В.Т. и В.В.Л. от една страна като купувачи и Монолит ЕООД
като продавач предварителен договор № 08-М/09 от 02.12.2009г. за покупко-продажба и
реконструкция на недвижим имот /апартамент/, съставен на руски език. Според
този договор продавачът се е задължил да реконструира, продаде и предаде с
разрешение за ползване и нотариален акт, а купувачът се задължава да закупи
недвижим имот, представляващ апартамент № 8, който се намира на 3-ти етаж в съществуваща
жилищна сграда, с площ от 112.48 кв.м., от които 95.48 кв.м. застроена площ,
който се състои от два хола-трапезарии-кухни, три балкона, антре, две бани с
тоалетна, кухненска ниша, спалня, а също така и 7.58 кв.м. от общите части на
етажа и 9.42 кв.м. от общите части на сградата. Записано е, че сградата, в
която се намира жилището, е в процес на реконструкция и има разрешение за
проект за реконструкция от 07.07.2009г. Според чл.1.5. страните се задължават
да сключат окончателен договор в нотариална форма за преминаване на правото на
собственост върху имота след подписването на двустранен приемо-предавателен
протокол, съгласно чл.12.4. и след извършване на плащането на последната от
вноските, съгласно приложение № 2. Според чл.8 купувачът се задължава да заплати цена за
имота от 50000 евро в сроковете според графика за плащане. Според чл.9.1.
продавачът се задължава да изпълни строителните работи съгласно приложение № 1-график на
строителството и да получи разрешение за ползване не по-късно от 30.07.2010г. Съгласно
чл.10.5. продавачът се задължава да уреди предаването на обекта като
собственост на купувача с нотариален акт, след въвеждането на обекта в
експлоатация с разрешение за ползване. Уговорено е, че след извършване на
реконструкцията, продавачът е длъжен да покани купувача за изготвяне на протокола,
който се изготвя не по-рано от 35 дни след уведомяването на купувача или на
неговия представител чрез изпращане на препоръчано писмо с обратна разписка на
адреса, посочен в договора. За извършването на строителните и ремонтни работи в
пълен обем се изготвя двустранен приемо-предавателен протокол. Договорът съдържа
график на строителството, със срок до 30.07.2010г., както и график на плащане,
като цената от 50000 евро трябва да се плати на 5 вноски, като последната
вноска в размер на 5000 евро е платима след предаването на правото на
собственост на купувача с нотариален акт.
Договорът
е бил представен по делото и в оригинал за сверка, като съдът е установил, че
приложеното копие е идентично с оригинала. Договорът е подписан от контрагентите
В.Л., който е подписал лично за себе си и като пълномощник на А.Т. и В.Л. и от
С.С., тогавашен управител на “Монолит“ ЕООД. Представени са пълномощните,
подписани от А.Т. и В.Л. в полза на В.Л. да ги представлява при придобиване на
недвижимо имущество в страната. Ето защо БРС навежда извод, че договорът
валидно обвързва страните и е създал помежду им облигационно правоотношение по
повод бъдещото закупуване на имота.
Видно
от нотариален акт № ***/18.04.2007г., том *-*, рег. № ****, дело № ***/2007г., Монолит ООД е собственик на цялата
сграда, в която се намира и процесният апартамент.
Писмените доказателства –
разписки и платежно нареждане сочат, че бъдещите купувачи са заплатили общо
45000 евро от дължимата цена, като по този начин остават дължими само 5000
евро.
Неоснователни са според съда възраженията на
ответника против валидността и истинността на предварителния договор.
Твърденията, че не всички страници са парафирани от двете страни и не на всички
е поставен печат на ответника не могат да обосноват порок на договора. Договорът
е надлежно подписан на няколко места за продавач и купувач, ясно е кой го е
подписал, поради което е налице валидно изразена воля на страните да се
обвържат с него. Другото възражение, че е използван печат на ответното
дружество, в който се чете с.В., докато по това време седалището му е в Ч. и
това населено място следва да е записано на печата, също е неоснователно.
Наистина, справка в ТР сочи, че към сключване на договора ответникът е имал
седалище в гр.Ч., но около година преди това седалището му е било в с.В. Това
обяснява факта, че на печата му е записано още старото седалище. Записванията
на печата обаче нямат никакво отражение върху валидността на волеизявлението на
представителя на ответника, тъй като печатът сам по себе си не е реквизит на
това волеизявление. Ето защо и това възражение е неоснователно.
Не
се споделя от този съд и твърдението на ответника, че пълномощните в полза на Л.
следва да са изрични, както по отношение на обема, така и на условията на
овластяване. В тази връзка цитираното от ответника решение на ВКС от 2014г. не
следва да се съобразява, понеже противоречи на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на
ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, според което за упълномощаване с последиците по чл.36,
ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо
и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване
на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в
пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или
действия на разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена
(стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане.
Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за
разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в
пълномощното. В случая са налице общи пълномощни, които се позволяват от посоченото ТР,
още повече че те не са за сключване на нотариален акт, а са за предварителен
договор, поради което пълномощията са валидни.
В
отговора изрично не е оспорена истинността на подписа на тогавашния управител
на “Монолит“ ЕООД, поради което БРС приема, че оспорването, направено по-късно,
не следва да породи правно действие. Независимо от това, с цел изследване
достоверността на договора, беше назначена съдебно-графологична експертиза. Тя
е дала заключение, че подписите от името на С.С. са изпълнени от едно и също
лице. БРС намира, че това лице е именно С., тъй като договорът като частен документ
има формална доказателствена сила за това кой е негов автор /чл.180 ГПК/, т.е.
съдът е обвързан да приеме, че автор е С. Тежестта да се оспори авторството и
да се докаже оспорването е на ответната страна, тъй като документът носи подпис
на лицето, което я е представлявало към този период от време /чл.193, ал.3 ГПК/. С тази експертиза не се установява някое друго лице да е положило
подписите, поради което следва извод, че подписите са положени от тогавашния
управител на дружеството.
Другите изводи на експертизата, като
например, че петте страници на договора са отпечатани на един принтер, а
останалите четири на друг, както и че няма установена разлика във
физико-оптичните свойства на химикалната паста, с която са положени подписите
за продавача С., както и на тампонното мастило, с което са положени
отпечатъците от кръгъл печат на Монолит ЕООД, в крайна сметка са неотносими към
предмета на доказване. Налице е надлежно подписан предварителен договор за
продажбата на имота, обектът, предмет на договора, е подробно описан и
индивидуализиран, посочена е цената на вещта и всички други съществени условия
на договора.
Съдът
намира, че са налице условията да се обяви договорът за окончателен. Не се
споделят възраженията, че договорът не е предварителен за покупко-продажба, а е
договор за строителство и осъществяване на СМР. Всъщност договорът има смесен
предмет – както за реконструкция на апартамента, т.е. за неговия ремонт, така и
за последваща продажба на имота. Самото заглавие на договора е предварителен
договор за продажба и реконструкция на недвижим имот, отделно според чл.6 всяка
от страните има правото да поиска обявяването на договора за окончателен по
съдебен ред. Ето защо за БРС няма съмнение каква е същността на договора.
Неоснователно
е и виждането, че договорът нямал предмет, понеже до одобряване на проекта за
реконструкция отделни обекти в сградата не съществуват. Видно е от договора, че
негов предмет е конкретно определен отделен обект на собственост, а именно
апартамент № 8 на
трети етаж. Посочени са и граници на апартамента. В нотариалния акт от 2007г.,
с който “Монолит“ ООД е закупил сградата, също е записано, че на всеки от
етажите има по пет броя самостоятелни стаи и един брой апартамент. Явно е при
това положение, че сградата е съществувала при подписване на предварителния
договор, съществувал е и апартамент № 8, част от сградата, но който е отделен обект на
собственост. След одобряване на кадастралната карта апартаментът е отразен в
кадастъра също като самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.*.
Съществува сходство в границите на имота, описани в договора и границите по
кадастралната схема. Така например в договора е записано, че апартаментът има
граници: юг-ап.9, запад-ап.7, отгоре-ап.11 и отдолу-ап.5, докато по схемата
границите са: на същия етаж *****.***.***.*.*, *****.***.***.*.*/очевидно
последните цифри посочват ап.9 и ап.7/, под обекта: *****.***.***.*.* и над обекта:
*****.***.***.*.*
/очевидно последните цифри посочват ап.5 и ап.11/. Самият
процесен апартамент е с последна цифра от идентификатора 8, т.е. касае се за
ап.8, както е посочен цифрово и в предварителния договор. Ето защо БРС счита,
че имотът е самостоятелен обект на правото на собственост. Дори и площта да е различна
по схемата от кадастъра, това не е съществено, след като е ясно за кой
апартамент е постигната уговорката.
Според
чл.1.5. окончателният договор за продажбата на имота следва да се сключи след
подписването на двустранен приемо-предавателен протокол и след извършване на
плащане на последната от вноските. Според чл.10.5. продавачът се задължава да
уреди предаването на обекта като собственост на купувача с нотариален акт, след
въвеждането на обекта в експлоатация с разрешение за ползване. Следователно, за
да се сключи нотариален акт, след реконструкцията да е приключена и обектът да
е в експлоатация с разрешение за ползване. Тези условия са изпълнени, доколкото
е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на строежа от 14.02.2017г.
Издаването на удостоверението доказва, че реконструкцията е приключила. Що се
отнася до приемо-предавателния протокол, то действително такъв не е подписан,
но съдът съобразява чл.12.4., според който продавачът е длъжен да покани
купувача за изготвяне на протокола. В случая няма данни ответникът да е поканил
ищците да подпишат протокол, налице е негово виновно неизпълнение на договора,
поради което той не може да черпи права от това си поведение. Освен това уговорките
на договора, преценени в тяхната цялост сочат, че към окончателната сделка ще
се пристъпи след извършване на реконструкцията, която е факт.
Уговорената
цена на имота е платена, с изключение на последния транш от 5000 евро. Според графика
на плащане, посочената сума трябва да се заплати след предаване на правото на
собственост с нотариален акт, т.е. едновременно със сключване на окончателния
договор. Това е насрещно задължение по смисъла на чл.362 ГПК и не е пречка за
уважаване на иска.
Възражението
за погасяване на претенцията по давност се преценява за неоснователно. Наистина
е било уговорено продавачът да изпълни СМР и да получи разрешение за ползване
не по-късно от 30.07.2010г. БРС обаче намира, че не от тази дата се е породило
правото на ищците да искат сключване на окончателния договор. Явно е, че на
тази дата реконструкцията въобще не е била
приключила, нито е издадено разрешението за ползване. След като тези
факти не са били осъществени на 30.07.2010г., дори и ищците да бяха завели иск
по чл.19, ал.3 ЗЗД, той би бил неоснователен, като преждевременно предявен,
защото е нямало разрешение за ползване. Такова разрешение е издадено едва през
2017г., след приключване на ремонта и оттогава тече и давността за предявяване
на иска, понеже вече са се били сбъднали условията по договора. Съвсем очевидно
е, че давността не е изтекла, тъй като делото е заведено през 2018г. Ето защо
възражението за давност е неоснователно.
По
изложените съображения искът е основателен. Ответникът е собственик на имота
/чл.363 ГПК/, отделно са изпълнени всички условия по договора. Няма пречка
договорът да се обяви за окончателен. Не е платена сумата от 5000 евро, част от
цената, но на основание чл.362, ал.1 ГПК съдът при обявяване на окончателния
договор следва да даде указание на ищците да изпълнят задължението си за
плащане, в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, иначе решението
може да бъде обезсилено.
Следва
решение, с което предварителният договор бъде обявен за окончателен.
Съгласно чл.364, ал.1 ГПК ищците дължат следващите се разноски по прехвърляне на имота, а именно - нотариална такса по сметка на БРС, съгласно чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87, определена по раздел II т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 719.46 лева, както и местен данък съгласно Наредбата за определяне размера на местните данъци на Община Созопол за придобиване на имота по сметка на Община Созопол в размер на сумата 2933 лева, /3% от стойността на имота/, съгласно чл.47, ал.2 ЗМДТ.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да заплати на първите двама ищци разноски от 4000 лева, а на третия ищец – разноски от 2000 лева адвокатски хонорар.
Мотивиран
от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 02.12.2009г. предварителен договор № 08-М/09 за покупко-продажба на недвижим имот, с който “Монолит“ ЕООД /по настоящем “Монолит“ ООД/, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Ч. в качеството на продавач продава на В.П.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С., А.В.Т., гражданка на Р. ф., родена на ***г., с адрес гр.С. и В.В.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С. в качеството им на купувачи, собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 8, с площ на апартамента от 112.48 кв.м., от които 95.48 кв.м. застроена площ, състоящ се от: два хола-трапезария-кухня, три балкона, антре, две бани с тоалетна, кухненска ниша, спални, а също и 7.58 кв.м. от общите части на етажа и 9.42 кв.м. от общите части на сградата, с граници: юг-апартамент № 9; запад-апартамент № 7, север-ресторант “С.“, изток-празен участък, отгоре-апартамент № 11, отдолу-апартамент № 5, находящ се на трети етаж от масивна жилищна сграда в гр.Ч., построена в УПИ *-***, кв.** по плана на село Ч. /сега гр.Ч./, с площ на парцела от 367 кв.м., а по КК и КР на гр.Ч., този имот представлява самостоятелен имот в сграда с идентификатор *****.***.***.*.*, с адрес гр.Ч., находящ се в сграда № 6, разположена в поземлен имот с идентификатор *****.***.***, с предназначение – жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ 85.40 кв.м., прилежащи части: склад № 3-2.30 кв.м., склад № 4-2.30 кв.м., 8.5% ид.ч. от общите части, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *****.***.***.*.*, *****.***.***.*.*, под обекта: *****.***.***.*.*, над обекта: *****.***.***.*.*, за продажна цена от 50000 евро, ПРИ УСЛОВИЕ В.П.Л., А.В.Т. и В.В.Л. да заплатят на “Монолит“ ООД сумата от 5000 евро /пет хиляди евро/ в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
ОСЪЖДА В.П.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С., А.В.Т., гражданка на Р. ф., родена на ***г., с адрес гр.С. и В.В.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С. да заплатят по сметка на Бургаския районен съд сумата от общо 719.46 лева /седемстотин и деветнадесет лева и четиридесет и шест стотинки/ държавна такса по прехвърляне на имота и в полза на Община Созопол сумата от общо 2933 лева /две хиляди деветстотин тридесет и три лева/ местен данък, за които суми служебно ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато ищците не докажат, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
ОСЪЖДА “Монолит“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.Ч., представлявано от С.П.К. да заплати
на В.П.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С. и на А.В.Т.,
гражданка на Р. ф., родена на ***г., с адрес гр.С. сумата от 4000 лева /четири хиляди лева/
съдебно-деловодни разноски.
ОСЪЖДА “Монолит“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.Ч., представлявано от С.П.К. да заплати
на В.В.Л., гражданин на Р. ф., роден на ***г., с адрес гр.С. сумата от 2000 лева /две хиляди лева/
съдебно-деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА!
А.С.