Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 22.12.2021
год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на двадесет и трети декември две хиляди двадесет и първа
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното
от съдията
гр.д. № 21009 по описа на ВРС за 2019 год. и,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „Б.с.и.т.”
ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, aп.3 срещу Н. д.Г., с адрес ***, с която са предявени обективно
съединени искове, както следва: иск по чл.79 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4004,28 евро, представляваща
неизплатено възнаграждение за 2018г. и 2019г. по договор за поддръжка и управление от
22.07.2009г. във връзка с имот с идентификатор ****, ведно със законната лихва
върху нея от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане и
иск по чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 6084,86 евро, заявена като частична претенция от цялата в размер на
15212,15 евро, представляваща неустойка по чл.5.4 от договор за поддръжка и
управление от 22.07.2009г., ведно със законната лихва върху посочените суми от
датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
В исковата молба са изложени
твърдения, че между страните е сключен договор за поддръжка и управление от
22.07.2009г., съгласно който ответникът дължи възнаграждение по чл.2.1 от
договора за имот с идентификатор **** в размер на 961,85 евро за 2018г. и
3042,43 евро за 2019г. Съгласно чл.5.4 от същия договор при извършване на
отчуждителна сделка с имота ответникът се е задължил да уведоми ищеца най-малко
10 дни преди сделката и да осигури пълното поемане от новия собственик на
всички права и задължения по договора. В случай, че това задължение не е
изпълнено, се дължала неустойка, равняваща се на петкратния размер на
възнаграждението по чл.2.1 за съответната година на отчуждителната сделка. На
19.12.2019г. ответникът се разпоредил с притежавания от него в режим на
съпружеска имуществена общност с ****самостоятелен обект с идентификатор ****,
като е прехвърлил собствеността на ****, без да изпълни поетото в чл.5.4 от
договора задължение за поемане на всички права и задължения от новия собственик
чрез подписване на нов договор за поддръжка и управление.
В законоустановения срок назначеният от съда особен
представител на ответника е депозиран писмен отговор, с който оспорва
предявените искове по основание и по размер.
Твърди се, че ответникът не дължи претендираните суми по главната
претенция, съответно и тези по акцесорната такава. Прави възражение за
прекомерност на неустойката, като настоява за намаляването й. Твърди също, че
неустойката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
В съдебно заседание процесуалният представител на
ищеца поддържа исковата молба.
Процесуалният представител на
ответника оспорва иска и поддържа отговора на исковата молба.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
Видно от нотариален акт № 175, том XI, рег. № 7313, дело № 2148 от
2009г. на нотариус Стоян Ангелов с
рег. № 208 в
регистъра на НК, между страните по делото е сключен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който Н. д.Г. е придобил собствеността върху
апартамент № В 006, съставляващ имот с
идентификатор ****, находящ се в гр.
****, с административен адрес: гр. ****, местност ****, блок В, на етаж 0 от
жилищна сграда гр. ****, местност ****, блок 2, със застроена площ от 111.38
кв.м., ведно с 21.49 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, с прилежащата му
допълнителна тераса с площ от 65.88 кв.м., заедно с прилежащата му изба № 12, с площ от 4.46 кв.м., ведно с 0,27 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата
Безспорно се установи по делото, че между страните е
сключен Договор за поддръжка и управление от 22.07.2009г. По силата на договора
ответникът като собственик е възложил, а ищцовото дружество като управител се е
съгласило срещу възнаграждение да поддържа, обслужва и осъществява
организационното, техническо и административно управление на комплекс „Йо ****
Фаза 1“ така, както е описано в предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Изрично посочени са дейностите, които се включват в поддръжката
и управлението. Уговорено е, че договорът влиза в сила от датата на подписване
на нотариалния акт и се сключва за срок от 3 години, считано от влизането му в
сила, като страните се задължават да го продължат автоматически без
ограничение, освен при доказано по съдебен ред неизпълнение от страна на
Управителя. Съгласно чл.2.1 собственикът се е задължил да заплаща на управителя
за услугите, изброени в чл.1.1 годишна такса в размерна 10 евро без ДДС на
квадратен метър съобразно притежаваната площ /ведно с ид.ч. от общите части/,
която е 203,48 кв.м., или общ размер на годишната такса – 1096.76 евро без ДДС.
Годишната такса следва да бъде заплатена не по-късно от 31-ви декември на
предходната година. В чл.5.1 е уговорено още, че размерът на таксата по чл.2.1
се индексира ежегодно от 01 януари, едностранно от Управителя, съобразно
годишната инфлация, определена от НОИ или през календарната година при внезапна
и значителна промяна на ценовото равнище в страната, Съгласно чл.5.4 от
договора при извършване на отчуждителна сделка с апартамента на собственика,
последният се задължава да осигури пълното поемане от новия собственик на
всички права и задължения по договора, като това задължение се счита за изцяло
изпълнено с приподписване на договора от страна на новия собственик. В случай
на неизпълнение на това задължение собственикът дължи на Управителя неустойка,
равняваща се на петкратния размер на възнаграждението по чл.2.1 за съответната
година на отчуждителната сделка.
Представен от ищеца е и предварителен договор от
04.12.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните по
делото по отношение на процесния имот, в който е уговорено, че страните се
задължават да подпишат договор за поддръжка и управление на комплекса във
формата, приложена към предварителния договор като Приложение 2.
Приети по делото са справки от НОИ за инфлация и
индекси на потребителските цени за всяка година от 2010г. до 2018г.
Видно от извлечение от сметка на ищцовото дружество в
Банка ДСК на 01.07.2019г. Н.Г. е превел сумата от 2000 евро с вписано основание
„ Ап. S006, цена за
поддръжка по чл.2.1 от договор“.
От справка за имот, издадена от Служба по вписванията
– Несебър за вписвания по отношение на процесния имот, се установява, че е
налице вписване от 19.12.2019г. на прехвърляне на имота чрез покупко-продажба с
продавачи Н. д.Г. и Наталия Александровна Гомзякова и купувач ****.
От ищеца са представени множество писмени
доказателства, свързани с изпълнение на задълженията му по процесния договор за
поддръжка и управление, които не са оспорени от ответната страна – справка за
актуално състояние на всички трудови договори към 20.12.2019г., по които страна
е ищцовото дружество, договор за абонаментно обслужване за поддръжка и ремонт
на асансьори, договор за извършване на абонаментно поддържане на озеленяване на
парковото пространство на територията на комплекса, договор за наем на
спортно-възстановитеелн център, договор за наем на зала за тихи игри, договори
за физическа охрана, договор за дезинсекционни и дератизационни услуги и документи за извършени разплащания по тях,
фактури за ел. енергия, издадени от „ЕВН България Електроснабдяване“ ЕАД и от
„ВиК Бургас“ ЕАД и доказателства за извършени плащания по тях.
По делото са ангажирани гласни доказателствени
средства чрез разпит на двама свидетели на страната на ищеца – Александър
Иванов и Жанна Георгиева (служители на ищцовото) дружество. Съдът кредитира показанията
им въпреки особената връзка с ищеца, предвид че са детайлни, еднопосочни,
вътрешнонепротиворечиви и съответстващи на приетите по делото писмени
доказателства. Съгласно показанията на свидетелите в комплекс „Йо България“,
находящ се в гр. ****, ****, ищцовото дружество извършва поддръжка и управление
на общите части целогодишно, но предвид че собствениците пребивават предимно
сезонно през лятото се налага извършване на по-голям обем от дейности и
съответно се поддържа повече персонал. Част от дейностите по управление и
поддръжка се извършвали със собствен персонал на дружеството – административен
отдел, технически отдел, хигиенисти, камериерки, а друга част – чрез външни
фирми подизпълнители поради спецификата на дейността, като целогодишната
физическа охрана, озеленяване, поддръжка на асансьори. На територията на
комплекса имало осигурено безплатно за собствениците ползване на фитнес от спа
център, за който ищцовото дружество е
сключило дългосрочен договор за наем, който изцяло заплащам, предвид че този
обект е продаден от инвеститора на друго лице.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Предявените обективно съединени искове са с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
По иска по чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Разгледан по същество, искът е основателен.
Съобразно правилата на
чл.154 от ГПК ищецът следва да докаже при условията на пълно и главно доказване
наличието на валидно сключен договор за поддръжка на общите части, изпълнение
на задълженията си по него, настъпила изискуемост на задължението на ответника
за плащане по договора и неговия размер.
Безспорно се установи, че
ответникът е собственик на апартамент в комплекс, поддържан от ищцовото
дружество в гр. ****, както и че между страните е сключен процесния договор за
поддръжка и управление по отношение на собствените на ответника имоти в
комплекса.
От множеството представени
от ищеца и неоспорени от страна на ответника писмени доказателства, както и от
свидетелските показания, се установява, че ищцовото дружество в процесния
период е изпълнявало задълженията си по поддръжка и управление на общите части,
предмет на договора.
С процесния договор е
уговорено годишно възнаграждение, дължимо от страна на собственика на обекта,
към управителя, в размер на 10 евро на кв.м. без ДДС, за притежаваните от
ответника 203,48 кв.м. н апартамента ведно с ид.ч. от общите части на сградата,
което възнаграждение съобразно договорката в чл.5.1 от договора подлежи на
годишна индексация. В тази връзка са представени справки от НОИ за периода от
2010г. до 2018г. (без 2009г., но същите са публикувани и на официалния сайт на
НОИ), в която е даден ежегоден процент на индекс на потребителските цени спрямо
предходната година. При съобразяване на посоченото годишно индексиране на
възнаграждението с прибавяне към думата от 10 евро на кв.м. без ДДС на процента
инфлация за всяка година по отделно, дължимият размер на възнаграждението за
2018г. възлиза на 12,13 евро без ДДС, а за 2019г. на 12,46 евро без ДДС, или
общо за 2018г. 2468,21 евро без ДДС/2961,85 евро с ДДС, а за 2019г. – 2535,36
евро без ДДС/3042,43 евро с ДДС.
Установи се по делото, че
ответникът е заплатил на ищцовото дружество 2000 евро като такса за управление
и поддръжка. Други доказателства за плащане не са ангажирани от страна на
ответника. Предвид изложеното съдът намира, че е останала дължима сума в размер
на 961,85 евро с ДДС за 2018г. 3042,43 евро с ДДС за 2019г., или общо 4004,28
евро.
По гореизложените
съображения съдът намира, че предявеният иск се явява основателен и следва да
бъде уважен изцяло.
По иска по чл.92 от ЗЗД
Съгласно чл. 92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без
да е нужно те да се доказват. Фактическият състав,
който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на
неустойка поради неизпълнение
на договорно задължение, е наличие на валидно
договорно задължение, неизпълнение
на задължението и уговорена неустойка. Когато в съдържанието на договора
е уговорена неустойка, настъпилите вреди, както и размерът на вредите не подлежат на доказване.
В настоящия случай се установи, че е налице валидно
сключен договор между страните, в който е уговорена клауза за неустойка, а
именно чл.5.4 от договора, уговорена в случай на неизпълнение на задължението на собственик на апартамент в
комплекса при извършване на отчуждителна сделка с обекта си да осигури пълното
поемане от новия собственик на всички права и задължения по договора, като
неустойката е в петкратния размер на възнаграждението по чл.2.1 за съответната
година на отчуждителната сделка.
Безспорно се установи, че ответникът е отчуждил процесния апартамент чрез договор
за покупко-продажба от 19.12.2020г. Ответникът не е доказал изпълнение на
задължението си да осигури подписване на договора за поддръжка и управление от
приобретателя на имота.
От ответната страна е направено възражение за нищожност
на уговорената клауза за неустойка поради накърняване на добрите нрави, което
съдът намира за основателно.
Съгласно Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 15.06.2010 г.
на ОСТК на ВКС нищожна поради накърняване
на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за нищожност
поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора. При преценка
дали уговорената неустойка нарушава
добрите нрави следва да се отчитат фактори като равнопоставеност
на страните, реципрочност
на задълженията, неоправдано
висока база за начисляване,
превишаваща многократно действителните
вреди на кредитора, дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство,
залог, ипотека и др., вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и
вида на неизпълнение на задължението
- съществено или за незначителна
негова част, както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера
на неизпълнението, за да не
се превърне неустойката в
средство за неоснователно обогатяване.
В настоящия
случай съдът намира, че на първо място не е налице равнопоставеност на страните, като едната страна е търговец, който осигурява услуга – поддръжка и управление, както и
инвеститор, от когото е закупен
имота,а другата страна е физическо лице. Следва да се
отчете още обстоятелството,
че неустойката е компенсаторна
за неизпълнение на дадено задължение,
което от своя страна не е изцяло зависимо
от волята на собственика на
имота, а инкорпорира поемане на задължение от трето лице. И най-същественото е самият размер на неустойката, който е значителен и не може да бъде ограничен по волята на длъжника. Петкратният размер на дължимото за годината на прехвърлянето на имота възнаграждение за управление и поддръжка
на комплекса излиза извън обезщетителната и санкционна функция на неустойката.
Отделно от това, длъжникът в случай, че плати неустойката,
би обезщетил кредитора за бъдещи
вреди, които ще се следват от поведението на трето лице – несъгласието му да се обвърже от договор за поддръжка и обезщетение. Следва да се има предвид още,
че кредиторът би имал и други способи за обезщетение в случай на неоснователно
обогатяване на новия собственик, които да са насочени именно спрямо него. По всички изложени съображения, съдът намира, че уговорената клауза за неустойка противоречи
на добрите нрави, поради което е нищожна на основание чл.26, ал.1,
предл.3 от ЗЗД.
С оглед
горното, искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца направените в настоящото производство
разноски съобразно уважената част от исковете. Съгласно представения списък по
чл.80 от ГПК и доказателствата за плащане ищецът е направил разноски в размер
на 5096,48 лева, от които ответникът следва да бъде осъден да заплати 2022,76
лева.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Н. д.Г., с адрес *** да заплати на „Б.с.и.т.” ЕАД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, aп.3 сумата от сумата от 4004,28 евро, с включен ДДС, представляваща
неизплатено възнаграждение за 2018г. в размер на 961,85
евро с ДДС и за 2019г. в размер на 3042,43 евро с
ДДС, дължимо по договор за поддръжка и управление от 22.07.2009г. във връзка с
имот с идентификатор ****, находящ се в гр. ****, с административен адрес: гр. ****,
местност ****, блок В, на етаж 0 от жилищна сграда гр. ****, местност ****,
блок 2, ведно със законната лихва върху нея от датата на подаване на исковата
молба – 23.12.2019г. до окончателното плащане, на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.
ОТХЪРЛЯ предявения от „Б.с.и.т.” ЕАД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление ***, aп.3 срещу Н. д.Г., с адрес *** за заплащане на сумата от 6084,86 евро, заявена като частична
претенция от цялата в размер на 15212,15 евро, представляваща неустойка по
чл.5.4 от договор за поддръжка и управление от 22.07.2009г., ведно със
законната лихва върху нея от датата на подаване на исковата молба –
23.12.2019г. до окончателното плащане, на основание чл.92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Н. д.Г., с адрес *** да заплати на „Б.с.и.т.”
ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, aп.3 сумата от 2022,76
лева, представляваща направени в настоящото производство разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: