Р Е Ш Е Н И Е № 260020
09.02.2022г., град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ХV граждански състав, на втори
декември две хиляди двадесет и първа година в публично заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: РОЗАЛИЯ ТОДОРОВА, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело №2533 по описа за 2019 година, намери
за установено следното:
Предявени са искове с правна квалификация
чл.124, ал.1 ГПК и чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Делото е образувано по искова молба на „Българстрой”ЕООД,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Марин
Дринов”№1 против Л.Д.А., ЕГН **********, М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И., ЕГН **********
***.
Ищецът твърди, че между него от една страна като
изпълнител и ипотекарен длъжник и Л.Д.А., А.Й.П., М.В.П., и А.Н.И. всяка от тях
като възложител и кредитор са подписани: нотариален акт №**, т.II, рег.№1478,
н.д.№204/18.03.2016г., нотариален акт №***, т.96, д.№18854/2015г., нотариален
акт №**, т.II, рег.№1481, д.№206/2016г., нотариален акт №***, т.II, рег.№2249,
д.№351/2016г., нотариален акт №**, т.I, рег.№265, д.№29/2017г.
Твърди се, че с посочените сделки ищцовото дружество е
поело задължение срещу придобиването на собственост на имоти и части от тях от
собствениците на земята, да проектира и построи 3 сгради в имот №56784.383.555
по кадастралния план на гр.**** за собствениците, както следва: сграда №* - 8
апартамента и 6 гаража; секция * – 15 апартамента и 5 гаража; секция *-15
апартамента и 5 гаража; половината от подземен гараж с 11 броя паркоместа; по 1
апартамент, завършен до ключ във всяка сграда за всеки един от собствениците на
земята. За обезпечаване на вземанията на собствениците за извършване на
възложените на дружеството СМР, в тяхна полза е учредена ипотека върху 11 броя
обекти.
Поддържа се, че сградите на ответниците са завършени
изцяло през м.август 2017г. Ответниците предприели действия по заличаване на
част от наложените ипотеки, но отказали да сторят това по отношение на:
1.самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.504.1.9
по кадастралната карта на гр.***, находящ се в гр.***, с предназначение на
обекта – гараж в сграда №*, брои нива на обекта – 1, площ от 22.64 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - №56784.383.504.1.10,
под обекта – няма, над обекта – 56784.383.504.1.1, ведно с 2.435% ид.части от
общите части на сградата /ипотеката по отношение на този имот е учредена с
нотариален акт №**, т.II, рег.№1481, д.№206/2016г./;
2.самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.504.1.11
по кадастралната карта на гр.****, находящ се в гр.***, с предназначение на
обекта – гараж в сграда №*, брой нива на обекта – 1, площ 22.50 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - №56784.383.504.1.12, №56784.383.504.1.10,
под обекта – няма, над обекта – 56784.383.504.1.1, ведно с 2.420% ид.части от
общите части на сградата /ипотеката по отношение на този имот е учредена с
нотариален акт №**, т.II, рег.№1481, д.№206/2016г./;
3.самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.504.2.2
по кадастралната карта на гр.****, находящ се в гр.***, с предназначение на
обекта – жилище, апартамент №2, брой нива на обекта – 1, площ 100.83 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - №56784.383.504.2.1,
под обекта – №56784.383.504.2.13, №56784.383.504.2.14, №56784.383.504.2.12, над
обекта – №56784.383.504.2.4, ведно с избено помещение №2 с площ 4.26 кв.м.,
ведно с 11.304% ид.части от общите части на сградата блок 3/ипотеката по
отношение на този имот е учредена с
нотариален акт №***, т.II, рег.№2249, д.№351/2016г./;
4.самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.556.4.16
по кадастралната карта на гр.****, находящ се в гр.***, с предназначение на
самостоятелния обект – ателие за творческа дейност, брой нива на обекта – 1,
площ 70.42 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
№56784.383.556.4.4, под обекта – няма, над обекта - №56784.383.556.4.8, ведно с
избено помещение №15 с площ 9.09 кв.м., ведно с 4.347% ид.части от общите части
на сградата секция * / ипотеката по отношение на този имот е учредена с нотариален акт нотариален акт №**, т.I,
рег.№265, д.№29/2017г./.
Ищецът твърди още, че от 28.08.2017г. до подаване на
исковата молба, в резултат от виновното неизпълнение на задължението на
ответниците по ипотечните договори да заличат ипотеките, е претърпял следните
имуществени вреди: 1/заплатил е сума в общ размер на 1585,59 лева – данъци за
имотите, както следва: за имот №56784.383.504.1.9 – 100,80 лева общо за 2017г.,
2018г. и 2019г.; за имот №56784.383.504.1.11 – 100,80 лева общо за 2017г.,
2018г. и 2019г.; за имот №56784.383.504.2.2 – 221,79 лева общо за 2017г.,
2018г. и 2019г.; за имот №56784.383.556.4.16 – 1162,20 лева общо за 2017г.,
2018г. и 2019г.; 2/извършил е освежителен ремонт и основно почистване на обща
стойност 5 539,24 лева, от които: за имот №56784.383.504.1.9 – 549,56 лева
в периода 04-08.03.2019г., за имот №56784.383.504.1.11 – 557,26 лева в периода
04-08.03.2019г., за имот №56784.383.504.2.2 – 2687,73 лева в периода
11-15.03.2019г., за имот №56784.383.556.4.16 – 1744,70 лева в периода
18-22.03.2019г.; 3/не е могъл да продаде ипотекираните имоти, поради което да
периода от 28.08.2017г. до 28.10.2019г. е претърпял вреда /пропусната полза/ в
размер на 52 494,42 лева, представляваща законна лихва върху средната
пазарна цена, на която би продал четирите имота в размер на общо
122 000,00 евро с левова равностойност 238 611,00 лева. Счита, че
тези суми му се дължат от ответниците поравно.
Като твърди, че е изпълнил всички свои договорни
задължения, поети спрямо ответниците, ищецът сезира съда с искане да се
постанови решение, с което да се приеме за установено, че ипотечното право на
ответниците по отношение на гореописаните четири имота не съществува.
От съда се иска още: да осъди всеки един от ответниците
да му заплати сумата 528,53 лева – платени данъци за имотите, или общо 1585,59
лева; да осъди всеки един от ответниците да му заплати сумата 1846,41 лева –
стойност на разходите за извършен ремонт и почистване, или общо 5539,24 лева;
да осъди всеки един от ответниците да му заплати сумата 17498,14 лева –
пропуснати ползи в размер на законната лихва вследствие нереализираните
продажби в общ размер на 52494,42 лева.
В срока по чл.131 ГПК ответниците са подали отговор чрез
пълномощника им адв.И.Н., с който оспорват исковете. Признават обстоятелствата:
че между страните е сключено споразумение от 18.03.2016г., с което са уговорени
съществени задължения на ищеца, за обезпечение на които същият е учредил
договорни ипотеки върху свои недвижими имоти; че между страните са сключени
описаните в исковата молба три договорни ипотеки с посочените нотариални
актове; че са подписали четири броя актове съгласие за частично заличаване на
вписани ипотеки; че към момента на образуване на делото съществуват вписани
договорни ипотеки върху имотите, посочени в исковата молба.
Ответниците оспорват твърденията за изправност на ищеца
по отношение на поетите от него договорни задължения. Твърдят, че той не е
изпълнил задълженията си в количествено, качествено и времево отношение и това
е причината да не са поискали заличаване на ипотеките.
Оспорват осъдителните искове и при условията на
евентуалност, ако същите бъдат уважени, заявяват възражение за прихващане на
вземанията на ищеца с техните вземанията против него, както следва: вземане за
неустойка в общ размер на 23 000,00 лева, дължима въз основа на
споразумение от 13.02.2017г. и обезщетение в общ размер на 80 143,91 лева
за вреди от неизпълнение на задълженията за извършване на СМР, подробно описани
в приложена към отговора количествено-стойностна сметка.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намира за установено следното:
Страните не оспорят относно обстоятелството, че между тях
са сключени следните сделки:
На 18.03.2016г. страните са подписали нотариален акт №**,
т.II, н.д.№204/18.03.2016г., с който Л.Д.А., А.Й.П., М.В.П. и А.Н.И. са
прехвърлили на „Българстрой”ЕООД правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор №56784.383.556, находящ се в гр.****, местност ***.Прехвърлянето
е срещу извършеното до този момент от дружеството финансиране на одобрен
архитектурен проект, строително разрешение и извършени строително монтажни
работи, както и срещу задължението на дружеството със свои средства и за своя
сметка да построи и предаде на
прехвърлителите с издадено надлежно удостоверение за въвеждане в експлоатация в
срок до 31.12.2016г. жилищна сграда – секция *, предвидена да се построи в
съсобствения на прехвърлителите поземлен имот с идентификатор №56784.383.555 в
гр.****, с разгърната застроена площ от 1789 кв.м. Дружеството чрез своя
управител е поело задължение да построи сградата при подробно уговорената
степен на завършеност, както и да изпълни допълнителни довършителни работи „до
ключ” в един апартамент по избор на всеки от прехвърлителите.
С нотариален акт №**, т.II, н.д.№206/18.03.2016г. „Българстрой”ЕООД
е учредило в полза на Л.Д.А., А.Й.П., М.В.П. и А.Н.И. ипотека върху свои имоти,
сред които и процесните самостоятелни обекти в сграда с идентификатор №56784.383.504.1.9
и №56784.383.504.1.11. Ипотеката е учредена за обезпечаване на вземанията на
физическите лица към дружеството за извършване на възложените СМР и
допълнителни довършителни работи/ДДР/ с парична равностойност в общ размер на
900 000,00 лева, описани в нотариалния акт, както следва: построяване и
предаване в срок до 31.12.2016г. на жилищна сграда секция *, предвидена да бъде
построена в поземлен имот с идентификатор №56784.383.555 в гр.****; построяване
и предаване в срок до 31.12.2016г. на предвидените да бъдат построени в
поземлен имот с идентификатор №56784.383.555 жилищна сграда секция * и жилищна
сграда №*/част от строеж „*** ***№*,№* и №* – ниско жилищно застрояване/; извършване
на довършителни работи „до ключ” в апартаменти в секция *, * и жилищна сграда №*,
посочени от кредиторите.
С нотариален акт №***, т.II, н.д.№351/25.04.2016г.
„Българстрой”ЕООД е учредило в полза на Л.Д.А., А.Й.П., М.В.П. и А.Н.И. ипотека
върху имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.504.2.2.
Ипотеката е учредена за обезпечаване на част от вземанията на физическите лица
към дружеството за извършване на възложените СМР и допълнителни довършителни
работи/ДДР/, а именно: построяване и предаване в срок до 31.12.2016г. на
жилищна сграда секция *, секция * и жилищна сграда №*, предвидени да бъдат
построени в поземлен имот с идентификатор №56784.383.555; изпълнение „до ключ”
на посочени от кредиторите обекти.
С нотариален акт №**, т.I, н.д.№29/19.01.2017г.
„Българстрой”ЕООД е учредило в полза на Л.Д.А., А.Й.П., М.В.П. и А.Н.И. ипотека
върху имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.383.556.4.16.
Ипотеката е учредена за обезпечаване на част от вземанията на физическите лица
към дружеството за извършване на възложените СМР и допълнителни довършителни
работи/ДДР/, а именно: построяване и предаване в срок до 31.12.2016г. на
жилищна сграда секция *, секция * и жилищна сграда №*, предвидени да бъдат
построени в поземлен имот с идентификатор №56784.383.555; изпълнение „до ключ”
на посочени от кредиторите обекти.
В т.V от нотариален акт №**, т.II, н.д.№206/18.03.2016г.
и нотариален акт №**, т.I, н.д.№29/19.01.2017г. страните са се съгласили
ипотеката да бъде заличавана частично по отношение на отделни обекти при
навременно и точно изпълнение на задълженията на „Българстрой”ЕООД, поетапно и
в определени срокове.
Не се спори, че А.Й.П. е починала през ****г. и неин
наследник по закон е Л.Д.А..
Не е спорно обстоятелството, че всички обекти на
ответниците са били построени и предадени от ищеца до края на 2017г. Това е
видно от представените удостоверения за въвеждане в експлоатация и от
показанията на разпитаните свидетели. Приетите по делото експертизи
установяват, че част от СМР са изпълнени от строителя некачествено.
В отношенията между страните наложените ипотеки обезпечават
вземанията за извършване на възложените СМР – построяване до определена степен
на завършеност на жилищни сгради /включително извършване на довършителни
работи/ и предаването им на собствениците. Дружеството е построило и предало на
ответниците договорените обекти и с това е изпълнило задълженията, за които са
били учредени ипотеки върху процесните имоти. Лошото изпълнение /в качествено,
количествено и времево отношение/ е извън обхвата на обезпечителната функция на
ипотеките и може да бъде предмет на искови претенции, но не може да се
противопостави на ищеца като довод, че ипотечното право на възложителите
продължава да съществува към момента. Същото е погасено с предаването на
построените обекти, поради което установителният иск е основателен и следва да
се уважи.
Предявените осъдителни искове ищецът поддържа с довода,
че забавата на ответниците за изпълнение на задължението им за заличаване на
ипотеките е причинило вреди в неговия патримониум, изразяващи се в пропуснати
ползи в размер на законната лихва за периода от изпадането в забава до подаване
на исковата молба върху средните пазарни цени, на които би продал ипотекираните
имоти. В мотивите на Тълкувателно решение №3/12.12.2012г. на ОСГТК на ВКС по
т.д.№3/2012г. е прието, че пропуснатата полза не се предполага и следва да бъде
доказана в процеса – ищецът следва да докаже, че при точно изпълнение на
задълженията от страна на ответника със сигурност би получил увеличаване на
имуществото си, като установи факта на създадени между него и трети лица правоотношения
във връзка с конкретния обект на право на собственост по повод ползването или
разпореждането с него, които са били осуетени именно в резултат от забавата или
като установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е
съществувала реална възможност за изгодно разпореждане с обекта. В настоящия
случай ищецът не е представил такива доказателства. Няма данни за процесните
имоти ищецът да е договарял с конкретни лица като евентуални купувачи.
Хипотетичната възможност за продажба не може да обоснове извод, че строителят е
пропуснал да реализира печалба поради виновното неизпълнение на ответниците.
Ето защо тези искове следва да се отхвърлят като неоснователни.
Отхвърлянето на исковете за пропуснати ползи обосновава
неоснователност и на другите осъдителни искове. За периода на забавата ищецът е
заплащал данъци за ипотекираните имоти и това е било негово задължение като
собственик на същите. Не може да се приеме, че неизпълнението на задължението
за заличаване на ипотеките е довело до намаляване на имуществото му посредством
изпълнението на публичните задължения. Влагането на средства в освежителни
ремонти за собствените му имоти също не може да се разглежда като последица от
неизпълнение на задължението на ответниците по отношение на ипотеките.
По изложените съображения всички осъдителни претенции на
дружеството ще се отхвърлят като неоснователни. Съдът не дължи произнасяне по
възраженията за прихващане на ответниците, доколкото те са заявени за
разглеждане при условие на евентуалност – в случай, че се уважат осъдителните
искове.
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците общо следва да заплатят на ищеца разноските за заплащане на
държавна такса по установителния иск в размер на 681,49 лева. На ищеца не се дължат
разноски за експертизи, тъй като тези доказателства са ангажирани за доказване
на осъдителните претенции.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът дължи на
ответниците сума в общ размер на 950,00 лева – разноски за вещи лица. Всяка
ответница е заплатила на адв.Н. адвокатско възнаграждение в размер на 2500,00
лева. При материален интерес от 42 589,22 лева /каквато е цената на
исковете спрямо всеки ответник/, дължимото минимално адвокатско възнаграждение
съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/2004г. е в размер на 1 808,00 лева.
Ето защо и предвид действителната фактическа и правна сложност на делото, съдът
счита, че платените от ответниците възнаграждения от по 2500,00 лева не са
прекомерни. С оглед изхода на делото на всеки ответник ще се присъдят разноски
за адвокатско възнаграждение по съразмерност, а именно суми в размер на 1167,00
лева.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА за установено, че в полза на Л.Д.А., ЕГН **********,
М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И., ЕГН ********** *** не съществува ипотечното право, учредено от „Българстрой”ЕООД:
I/ с нотариален акт №**, т.II,
н.д.№206/18.03.2016г. на нотариус С.К.по отношение на: 1/самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №56784.383.504.1.9,
намиращ се в сграда №*, построена в поземлен имот с идентификатор №56784.383.504,
с адрес на имота – ***, с предназначение на обекта – гараж в сграда №*, брой
нива на обекта – 1, с площ от 22.64 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 56784.383.504.1.10, под обекта – няма, над обекта –
56784.383.504.1.1, ведно с 2.435% ид.части от общите части на сградата; 2/самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №56784.383.504.1.11,
намиращ се в сграда №*, построена в поземлен имот с идентификатор №56784.383.504,
с адрес на имота – ***, с предназначение на обекта – гараж в сграда №*, брой
нива на обекта – 1, с площ от 22.50 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 56784.383.504.1.12 и 56784.383.504.1.10, под обекта –
няма, над обекта – 56784.383.504.1.1, ведно с 2.420% ид.части от общите части
на сградата;
II/с нотариален акт №***, т.II,
н.д.№351/25.04.2016г. на нотариус С.К.по отношение на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор №56784.383.504.2.2,
който обект се намира в сграда №*, построена в поземлен имот с идентификатор
№56784.383.504, с адрес на имота – ***, с предназначение на обекта – апартамент
№2, брой нива на обекта – 1, с площ от 100.83 кв.м., при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж – 56784.383.504.2.1, под обекта – 56784.383.504.2.13,
56784.383.504.2.14, 56784.383.504.2.12, над обекта – 56784.383.504.2.4, ведно с
избено помещение №2 с площ от 4.26 кв.м., ведно с 11.304% ид.части от общите
части на сградата;
III/с нотариален акт №**, т.I,
н.д.№29/19.01.2017г. на нотриус С.К.по отношение на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор №56784.383.556.4.16,
който обект се намира в сграда №*, построена в поземлен имот с идентификатор
№56784.383.556, с адрес на имота – ***, с предназначение на обекта – ателие за
творческа дейност, брой нива на обекта – 1, с площ от 70.42 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 56784.383.556.4.4, под обекта
– няма, над обекта – 56784.383.556.4.8, ведно с избено помещение №15 с площ от 9.09
кв.м., ведно с 4.3474% ид.части от общите части на сградата.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Българстрой”ЕООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Марин Дринов”№1 против Л.Д.А.,
ЕГН **********, М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И., ЕГН ********** *** искове за
заплащане от всеки един от ответниците на следните суми, представляващи вреди
от неизпълнение на задължението за заличаване на гореописаните ипотеки: 528,53
лева, представляващи платени данък сгради и такса смет за четирите ипотекирани
имоти за периода 28.08.2017г. – 30.10.2019г.; 1846,41 лева – стойност на
разходите за извършен ремонт и почистване в четирите ипотекирани имоти; 17498,14
лева – пропуснати ползи в размер на законната лихва за периода 28.08.2017г. –
28.10.2019г., вследствие нереализирани продажби на четирите ипотекирани имоти.
ОСЪЖДА Л.Д.А., ЕГН **********, М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И.,
ЕГН ********** *** общо да заплатят на „Българстрой”ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Марин Дринов”№1 сумата 681,49 лева – разноски за държавна такса по
установителния иск.
ОСЪЖДА „Българстрой”ЕООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Марин Дринов”№1 да заплати общо на Л.Д.А.,
ЕГН **********, М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И., ЕГН ********** ***950,00 лева
– разноски за вещи лица.
ОСЪЖДА „Българстрой”ЕООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Марин Дринов”№1 да заплати на Л.Д.А., ЕГН **********,
М.В.П., ЕГН ********** и А.Н.И., ЕГН ********** ***, на всяка една от тях
сумата 1167,00 лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение,
съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: